דמי הסכמה למינהל מקרקעי ישראל

מומלץ לקרוא את פסק הדין להלן על מנת לקבל ידע בנושא דמי הסכמה למינהל: רקע וטענות הצדדים: 1. לפניי תובענה בדרך של המרצת פתיחה אשר הוגשה על ידי המבקשים כנגד מינהל מקרקעי ישראל (להלן:- "המשיב" או "המינהל") למתן פסק דין הצהרתי, כדלקמן: א. המבקשים זכאים לשלם למשיב 50% מדמי ההסכמה בהתאם להוראת סעיף 11 לחוזה חכירה מ-1973 ולפיכך על המשיב להשיב להם את עודף הסכום אשר שילמו לו בצירוף הפרשי הצמדה וריבית. ב. המשיב זכאי לחייב את המבקשים בתשלום דמי הסכמה בגין עלות ערך הקרקע של חלקה 82 בגוש 4049 בכפר סירקין (להלן:- "החלקה") בתקופה שבין 1.1.1965 לבין 7.3.2008 וזאת לאחר ניכוי שוויה ב-1.1.1965 בתוספת הפרשי הצמדה למדד המחירים לצרכן לתקופה האמורה ולפיכך על המשיב להשיב להם את עודף הסכום אשר שילמו לו בצירוף הפרשי הצמדה וריבית. לחילופין, המשיב זכאי לחייב את המבקשים בתשלום דמי הסכמה רק בגין עליית ערך הקרקע של החלקה מיום רכישתה על ידי החוכרים ב - 1937 ועד מכירתה ב - 7.3.08, וזאת לאחר ניכוי שווי החלקה ב - 1937 והפרשי מדד המחירים לצרכן בתקופה זו מעליית ערך הקרקע ולפיכך על המשיב להשיב להם את עודף הסכום ששילמו בצירוף הפרשי הצמדה וריבית. ג. המבקשים אינם חייבים לשלם למשיב הפרשי הצמדה עבור התקופה שבין מכירת החלקה הנ"ל ב-7.3.2008 לבין מועד עריכת חשבון דמי ההסכמה ב-16.6.2010 ולפיכך, על המשיב להשיב להם סכום זה אשר שילמו לו. ד. למען שלמות התמונה אציין, כי בתובענה טענו המבקשים, כי אינם חייבים לשלם למשיב מס ערך מוסף בגין דמי ההסכמה ולכן על המשיב להשיב להם את סכום המס ששילמו לו, אולם בסיכומים חזרו בהם המבקשים מטענה זו. 2. א. על פי המרצת הפתיחה, המבקשים הם יורשיהם של הוריהם המנוחים, משה ודרורה עורותא (לשעבר פלר) (להלן:- "המנוחים") אשר היו החוכרים של החלקה מ-1973 ועד מותם וזאת בהתאם לצווי ירושה (נספחים א1 ו-א2 לתצהיר המבקש). ב. המנוחים רכשו את זכות החכירה מידי החוכר הראשון של החלקה אשר בנה עליה בית. ג. ביום 15.11.1945 נחתם חוזה חכירה של החלקה בין המנוחים לבין קרן קיימת לישראל (להלן:- "קק"ל"), הבעלים של הקרקע וכפר סירקין לתקופה של 20 שנים, החל מ-1.1.1945 ועד 31.12.1964. זכות החכירה נרשמה בספרי האחוזה ב-22.11.1945. ד. בהתאם לחוזה האמור, קק"ל לא הייתה זכאית לדמי הסכמה או לתשלום אחר כלשהו מהמנוחים בגין הסכמתה למכירת זכויות החכירה בחלקה לאחר. ה. ב-1952 קיבלו המנוחים ו-64 חברים נוספים בכפר סירקין זכויות חזקה ועיבוד בשטחים של 15 דונם אדמה חקלאית (כל אחד מהם) מחוץ לכפר סירקין וזאת מקמה אגודה חקלאית שיתופית בע"מ כפר סירקין (להלן:- "אגודת קמה") אשר הוקמה במיוחד לצורך הניהול והטיפול באדמות הנ"ל. ו. ביום 18.9.1973 נחתם חוזה חכירה חדש של החלקה בין ההורים לבין קק"ל וכפר סירקין לתקופה של 49 שנים החל מיום 1.1.1965 ועד ליום 31.12.2013 (להלן:- "חוזה החכירה"). הזכויות נרשמו בלשכת רישום המקרקעין. בהתאם לסעיף 11 לחוזה החכירה זכאים המבקשים להנחה בשיעור של 50% מדמי ההסכמה. ז. ביום 7.3.2008 מכרו המבקשים את זכויות החכירה בחלקה וכן את הזכויות באדמה החקלאית לצד שלישי (להלן:- "הקונים"). המבקשים טוענים, כי בניגוד להוראת סעיף 11 לחוזה החכירה מ-1973, חייב אותם המשיב במלוא דמי ההסכמה. בנוסף, לא ניכה המשיב ממחיר המכירה את שווי החלקה במועד תחילת החוזה או במועד הרכישה, בתוספת הפרשי הצמדה כפי שהיה עליו לנכות בהתאם להחלטת מועצת מקרקעי ישראל. ח. פניות המבקשים באמצעות ב"כ למשיב לתקון האמור לא נענו. ט. בלית ברירה, כדי לא להפר התחייבותם לרוכשי החלקה, שילמו המבקשים למשיב הסכומים אשר דרש וזאת תחת מחאה. י. המבקשים טוענים, כי אין הסכם חכירה או הסכם אחר בין חברי קמה לבין קק"ל או המשיב לגבי האדמה החקלאית בשטח של 15 דונם. זכותם בקרקע היא מתוקף חברותם בקמה והם ברי רשות בקרקע זו. 3. א. בתשובתו להמרצת הפתיחה טוען המשיב, כי המבקשים אינם זכאים לסעד כלשהו הכרוך בנושא התובענה. המבקשים יורשי בעלי זכויות בנחלה ולא כפי שהציגו כאילו מדובר בזכויות במשק עזר. המבקשים נהגו בחוסר תום לב בכך שהסתירו העובדה, כי הזכויות אשר מכרו לצד שלישי הן זכויות בנחלה חקלאית. במסגרת זו נמנעו מלצרף את חוזה מכר זכויותיהם בנחלה, חוזה השכירות של אגודת קמה וכן חוזה רכישת הזכויות על ידי המנוחים. ב. המשיב רשאי לדרוש תשלום דמי הסכמה כתנאי להסכמתו להעברת הזכויות וזאת בהיותו הבעלים של הקרקע, בהתאם לחוזים והחלטות מועצת מקרקעי ישראל. ג. המבקשים תוקפים החלטה אשר שימשה בפועל את המשיב במשך עשרות שנים קודם למועד מכירת הזכויות בנחלה. ד. במועד מכירת זכויות המבקשים לקונים, ידעו המבקשים או היה עליהם לדעת, כי על מוכר זכויות בנחלה לשאת בתשלום דמי הסכמה למשיב והסכימו ליטול על עצמם התחייבות זו. ה. לאחר ששילמו המבקשים תחת מחאה את דמי ההסכמה בהתאם לקביעת המשיב נחתם בין המשיב לבין המושב והקונים חוזה חכירה משנה לנחלה בודדת. בתנאים המיוחדים לחוזה זה נקבע, כי החוזה מבטל את חוזה חכירת משנה למשק עזר אשר נחתם ביום 18.9.73. ו. המבקשים מחזיקים בחוזה משנה למשק עזר עליו הם מבקשים לבסס טענותיהם אלא שחוזה זה אינו מתאים לזכויותיהם. למבקשים הוקנו זכויות בנחלה מכוח הסכם שכירות עליו חתמה אגודת קמה עם המשיב. הוראות הסכם השכירות מחייבות בתשלום דמי הסכמה. ז. חישוב דמי ההסכמה אשר נעשה על ידי המבקשים נעדר כל בסיס חוקי ויש לדחותו. דרך החישוב לקביעת דמי הסכמה בנחלות הקבועה בפרק ג' בהחלטת מועצת מקרקעי ישראל 534 (להלן:- "החלטה 534") נקבעה לראשונה בהחלטה 261 ב - 1982 ואושרה פעם נוספת בהחלטה 478 ב - 1990. הפרק הדן בחישוב דמי הסכמה לנחלות הוא פרק ג' להחלטה 534. המשיב פעל בהתאם לו. גם תחילת התקופה שבגינה חושבו הפרשי ההצמדה, דהיינו, מיום עריכת החוזה בין הצדדים ולא מיום דיווח העסקה, נקבעה בהחלטות המועצה ולכן פעל המשיב כדין. 4. ביום 9.1.12 נחקרו המצהירים. מטעם המבקשים העיד המבקש 2 (להלן:- "המבקש"). מטעם המשיב נחקרו גב' צביה ספיר, העובדת במחלקת עסקות חקלאיות במשיב (להלן:- "גב' ספיר") וגב' שרה סמבול, המשמשת כראש ענף במחלקת עסקות חקלאיות במשיב (להלן:- "גב' סמבול"). הצדדים הגישו סיכומים בכתב. 5. דיון והכרעה: התובענה דנן מעלה שלוש סוגיות הדרושות הכרעה: חובת המבקשים לשלם דמי הסכמה; אופן חישוב דמי ההסכמה; תשלום הפרשי הצמדה. אדון בסוגיות דנן בהתאם לסדרן: חובת המבקשים לשלם דמי הסכמה: (א) בשנת 1934 הקצתה קק"ל לכפר נחמן סירקין מושב עובדים להתיישבות שיתופית בע"מ (להלן:- "המושב" או "כפר סירקין") קרקע במסגרת חוזה חכירה ל - 99 שנה. השטח חולק ל - 186 חלקות שגודלן כ - 5 דונם אשר הוחכרו בחכירת משנה לחברי המושב לתקופה של 21 שנה. המנוחים רכשו את זכויות חכירת המשנה בחלקה לפני 1945. בשנת 1973 נחתם חוזה חכירה חדש בין המנוחים לבין קק"ל והמושב לגבי חלקת המגורים, לתקופה של 49 שנה, עד ליום 31.12.13 (להלן:- "חוזה החכירה"). חוזה החכירה הוגדר כחוזה משק עזר. בין לבין, בשנת 1952 קיבל המושב תקן ל - 65 נחלות ולצורך כך הוקמה כאמור אגודת קמה, בה חברים רק בעלי הנחלות במושב. שטח אגודת קמה (כ- 1000 דונם) למעשה היווה את שטחי חלקות ב' של בעלי הנחלות. כל בעל נחלה קיבל 15 דונם נוספים של אדמה חקלאית מחוץ לגבולות המושב. כך קיבלו גם המנוחים. שטח אגודת קמה הוחכר על ידי המשיב לאגודה בהסכם שכירות דו צדדי המתחדש כל שלוש שנים (להלן:- "חוזה המשבצת" או "הסכם השכירות") (נספחים 7-4 לתשובת המשיב). משכך, המנוחים והמבקשים כיורשיהם, הם בעלי זכויות בשטח של כ - 5 דונם עליו קיים בית המגורים (להלן:- "חלקת המגורים") המוחכר במסגרת חוזה חכירה של משק עזר ושטח של 15 דונם ("חלקה ב'") מכוח חוזה המשבצת עם אגודת קמה. (ב) המבקשים סומכים ידיהם על חוזה החכירה וטוענים, כי לפי הוראת סעיף 11(ב) לחוזה החכירה ולנוכח העובדה, כי המנוחים רכשו את זכויות החכירה לפני שנת 1955, עליהם לשלם דמי הסכמה בשיעור של 50% בלבד מדמי ההסכמה המקובלים. לטענתם, לשון הסעיף אינה מבחינה בין נחלה לבין משק עזר לעניין זכאות זו. לטענת המשיב, חוזה החכירה אינו מתאים לזכויותיהם של המבקשים. ההסכם הקובע את זכויותיהם וחובותיהם הוא חוזה המשבצת, שמכוחו מחזיקים המבקשים בנחלה ולא במשק עזר. ההנחה בתשלום דמי ההסכמה קיימת רק לגבי משק עזר. (ג) כדי להכריע במחלוקת בין הצדדים אבחן את המסמכים השונים וההוראות הרלוונטיות שבהם:- סעיף 11 לחוזה החכירה משנת 1973 (נספח ד לתובענה) עוסק בהעברת זכות חכירה וקובע חובת תשלום דמי הסכמה לקק"ל החלה על מעביר זכות החכירה. סעיף 11(ב) קובע:- "למרות האמור לעיל, מעביר זכות חכירה שהיה חבר האגודה ורכש זכות החכירה במוחכר (בין אם היא נרשמה ובין שלא נרשמה על שמו בפנקסי המקרקעין) לפני 1.4.55, ישלם דמי הסכמה בשעור 50% מדמי ההסכמה המקובלים במינהל בעת ההעברה לגבי העברת זכות חכירה בנחלה חקלאית." לעומתו, קובע סעיף 19(ב) לחוזה המשבצת ממרץ 1998 (נספח 4 לתשובת המשיב), כי מסירת זכויות השימוש של חבר אגודה שקיבל לכך את הסכמת המשכיר (הוא המשיב) בכתב ואת הסכמת האגודה "דינה כדין העברת זכות חכירה לעניין חובת תשלום דמי ההסכמה." (ד) לטענת המבקשים, חוזה המשבצת חל רק על השטח אשר קיבלה האגודה קמה מהמשיב, קרי, חלקה ב', ואין לאגודת קמה כל סמכות לגבי חלקת המגורים, אשר עליה חולש חוזה החכירה בלבד. איני מקבלת טענה זו. חוזה המשבצת הוא הסכם שכירות אשר במסגרתו משכיר המשיב לאגודה קמה את השטח הקבוע בו. בסעיף 6 לחוזה המשבצת התחייבה האגודה לשלם למשכיר דמי שכירות בעד המשבצת לפי הפירוט המפורט שם, כאשר החישוב הוא לנחלה אחת ובסה"כ עבור 57 נחלות. בסעיף 18 לחוזה המשבצת מובהר, כי חברי האגודה קמה הם אלו המפורטים ברשימה אשר צורפה לחוזה המשבצת וכי כל שינוי ברשימת החברים טעון הסכמה בכתב של המשכיר. בסיומו של חוזה המשבצת קיים דף נפרד נושא כותרת "תנאים מיוחדים" הקובע:- "ידוע לאגודה כי המשבצת בהסכם זה מהווה שטחי חלקות עבוד ב' של החברים המנויים ברשימה המצורפת להסכם זה בהתאם לסעיף 18 א', כאשר חלקת הבית שלהם (חלקה א') מוחכרת להם ישירות מהמינהל בחוזה נפרד בחכירת משנה. למען הסר ספק מוצהר כי השטח המוחכר לכל אחד מהחברים הנ"ל בחוזה נפרד ביחד עם השטח המעובד והמוחזק על ידו במסגרת הסכם זה, מהווים ביחד נחלה חקלאית אחת שאינה ניתנת לפיצול ולחלוקה." (הדגשה שלי - ר"ש). (נספח 4 לתשובת המשיב) המצוטט לעיל מבהיר, כי השטח אשר הוחכר להורי המבקשים במסגרת חוזה החכירה (חלקת המגורים) יחד עם השטח אשר הוחכר להם בהתאם להסכם השכירות (חלקה ב') מהווה יחד נחלה חקלאית אחת אשר אינה ניתנת לפיצול ולחלוקה ומכאן שלא ניתן לקבל, כי על חלקה האחד יחולו הוראות חוזה החכירה ועל חלקה האחר יחולו הוראות חוזה המשבצת באשר לאותו עניין. לפיכך, יש לבדוק איזו הוראה גוברת. (ה) לאחר שעיינתי במסמכים השונים אשר צורפו על ידי הצדדים, הגעתי למסקנה, כי המבקשים אינם זכאים להנחה בתשלום דמי ההסכמה. אין ספק, כי המצב הקיים במשיב באשר לחוזים השונים הקיימים בינו לבין בעלי זכויות במושב והעובדה כי למרבית בעלי הזכויות כיום אין חוזה מתאים או אין חוזה כלל עם המשיב, אינו רצוי בלשון המעטה. אך למקרא המסמכים הקיימים, שוכנעתי, כי המבקשים חייבים בתשלום מלוא דמי ההסכמה בהעברת זכויותיהם בנחלה לצד שלישי. להלן נימוקיי: בשנת 1988 שלח המשיב לוועד האגודה במושב ולאגודה קמה מכתב בעניין חידוש חוזי חכירת המשנה במושב (נספח 8 לתשובת המשיב). במכתב זה הובהר לאחר פגישות שנערכו בנושא, כי המשיב אינו לא מסכים לחדש את חכירות המשנה עם המתיישבים במושב לפי נוסח חוזה החכירה אשר היה נהוג עד כה, אשר למעשה אינו מבחין בין זכויות במשק עזר לבין זכויות בנחלה. בהתאם לכך, פורטו במכתב זה השינויים העיקריים שהציע המשיב, תוך הבהרה, מהו המצב הקיים ומהו המצב המוצע, באשר לפרמטרים שונים. במכתב מודגשת החשיבות לעריכת נוסחי חוזים שונים למשק עזר ולנחלה במקום הנוסח האחיד הקיים, שכן מדובר בזכויות שונות באופן מהותי. כך למשל, בהקשר של דמי החכירה נכתב, כי אמנם בנוסח האחיד הקיים אין הבחנה בין משק עזר לבין נחלה אך בפועל משולמים דמי חכירה שונים; מבחינת רישום הזכויות עולה מהמכתב, כי בעוד שבמשק עזר ניתן לרשום את הזכויות על שם מספר חוכרים אף אם אינם בני משפחה אחת וניתן לפצל את החלקה בין מספר חוכרים, נחלה אינה ניתנת לפיצול והעברת הזכויות חייבת לכלול את מגרש המגורים והזכויות בחלקות החקלאיות כחטיבה אחת, כנהוג לגבי נחלות חקלאיות; באשר לתשלום דמי ההסכמה נכתב, כי במצב הקיים במשק עזר, יש הנחה של 50% בתשלום דמי ההסכמה למתיישבים הוותיקים המעבירים זכויות, בעוד שבנחלה - כנהוג במשיב לגבי העברת זכויות בנחלה. באשר לפרמטר זה, הוצע לערוך שינוי כלשהו שאינו רלוונטי לענייננו לגבי משק עזר ואילו לגבי נחלה, לא הוצע כל שינוי. (2) מכתב זה מלמד, כי חרף העובדה, כי היה חוזה חכירה בנוסח אחיד לבעלי זכויות במשק עזר ולבעלי זכויות בנחלה, בפועל חלו כללים שונים בין השניים, אשר לא באו לידי ביטוי בחוזה החכירה עצמו. כך באשר להבדל בתשלום דמי החכירה, כך באשר לאופן רישום הזכויות, וכך לענייננו, באשר לשיעור דמי ההסכמה במקרה של העברת הזכויות. המכתב מעיד על הנוהג אשר היה קיים ואשר לפיו, ההנחה אשר ניתנה למתיישבים הוותיקים אשר העבירו זכויותיהם, לא ניתנה כאשר דובר בהעברת זכויות בנחלה. למכתב זה חשיבות רבה להבנת הנוהג אשר היה קיים במשיב בסוגיה זו. (3) מכתב זה עולה בקנה אחד עם האמור בחוזה המשבצת דהיינו, כי נחלה אינה ניתנת לפיצול. אם במצב הקיים, העברת הזכויות בנחלה חייבת לכלול הן את מגרש המגורים והן את הזכויות בחלקות החקלאיות בחטיבה אחת, לא ניתן לקבל טענה, כי חוזה המשבצת חל רק על חלקה ב' ואילו חלקת המגורים כפופה אך ורק לחוזה החכירה. (4) ביום 16.5.91 התקבלה החלטת הנהלת המשיב באשר לחידוש חוזי החכירה עם המתיישבים במושב (נספח 9 לתשובת המשיב). בסעיף 9 לדו"ח אשר קדם להחלטה עצמה, נכתב לגבי חברי אגודה קמה אשר קיבלו חלקה חקלאית לעיבוד מחוץ למושב, כי "המינהל נהג כלפי המתיישבים הנ"ל לפי הכללים הנהוגים במינהל לגבי נחלות מבלי להתייחס לכך שקיים חוזה חכירת משנה לגבי חלקת הבית בתנאי משק עזר." גם מסמך זה מעיד, כי חרף העובדה, כי בחוזה החכירה עצמו לא הייתה הבחנה בין משק עזר לבין נחלה, דה פקטו נהג המשיב כלפי בעלי הנחלות במושב לפי הכללים הנהוגים אצלו לגבי נחלות ולא לפי הכללים אשר חלו על בעלי זכויות במשק עזר בהתאם לחוזה החכירה. (5) לנוכח העובדה, כי המשיב ביקש לשנות מדיניות זו שלפיה לא הייתה הבחנה בחוזה החכירה בין משק עזר לבין נחלה, קיבלה הנהלת המשיב את ההחלטה מיום 16.5.91 שלפיה עם בעלי זכויות במשק עזר ייחתמו חוזי חכירה בנוסח הסטנדרטי הנהוג במשיב לגבי משקי עזר ואילו עם בעלי הזכויות בנחלה ייחתם חוזה חכירת משנה לגבי חלקת המגורים כשהוא מותאם לחוזה נחלה בודדת וחוזה חכירה נפרד לגבי חלקה ב', כאשר בחוזים יצוין, כי הם קשורים זה לזה כנחלה בודדת. גם בהסדר החדש לגבי בעלי הזכויות במשק עזר הוחלט, כי המתיישבים הוותיקים שיעבירו זכויותיהם יחויבו בתשלום דמי הסכמה בשיעור 50% מהנהוג לגבי נחלה. הנחה זו בתשלום דמי ההסכמה אינה מופיעה בהחלטה לגבי מתיישבים ותיקים בעלי זכויות בנחלה. למעשה, עיגנה החלטה זו באופן מסודר את הנוהג אשר קיים היה אצל המשיב קודם לכן - בעוד שלפני ההחלטה, הבחנה בין בעלי זכויות במשק עזר לבין בעלי זכויות בנחלה לא הייתה קיימת בחוזי החכירה, אך הייתה קיימת בפועל, הרי שלאחר ההחלטה, הנוהג הקיים דה פקטו הועלה על הכתב באופן פורמאלי - לא עוד חוזה חכירה בנוסח אחיד, אלא חוזה בהתאם לאופי הזכויות. גב' ספיר וגב' סמבול אשר העידו מטעם המשיב חזרו על כך, כי ההנחה בתשלום דמי ההסכמה ניתנה רק לבעלי זכויות במשק עזר ולא בנחלות וכי לגבי נחלות נעשה החישוב כפי שנהוג בכל המושבים האחרים. גב' סמבול העידה, כי בכפר סירקין החוזים שהחזיקו החוכרים לא שיקפו את הזכויות אשר היו להם בפועל וכן ציינה, כי במהלך השנים ניסה המשיב להגיע לנקודה שבה כל מתיישב במושב יחזיק חוזה המשקף את הזכויות שלו וכי במסגרת הסיכום משנת 1991 ביקש ליישר קו כך שהזכויות והחובות יהיו מעוגנות בחוזה. גב' סמבול גם ציינה, כי ההסדר משנת 1991 בנוי על העבר ואין מדובר בהסדר חדש. דברים אלו עולים בקנה אחד עם מסקנתי דלעיל שלפיה, ההסדר משנת 1991 נועד לעגן באופן פורמאלי ומסודר את הנוהג אשר היה קיים לאורך השנים בין המשיב לבין המושב. (7) אמנם המצהירות מטעם המשיב לא הצליחו להבהיר מדוע חתם המשיב עם חלק מבעלי הזכויות בנחלה על חוזי חכירה למשק עזר ולא ברור מדוע ההנחה בתשלום דמי ההסכמה ניתנה רק למי שיש לו זכויות במשק עזר במובחן מבעלי הזכויות בנחלה, אולם לנוכח הנוהג אשר עלה מהמסמכים דלעיל, העולה בקנה אחד עם עדותן של המצהירות מטעם המשיב, הגעתי למסקנה, כי המבקשים לא הוכיחו זכאותם להנחה בתשלום דמי ההסכמה. (8) לאור כל האמור לעיל, דעתי היא, כי כאשר נחתם החוזה, סעיף 11(ב) היה בתוקף ולא הייתה כל כוונה של המשיב להחתים את המנוחים בידיעה שלא כל הוראותיו של החוזה תקפות, אולם עם ההתפתחויות אשר חלו במושב בזכות קבלת התקן לנחלות ולנוכח הוראות חוזה המשבצת שמכוחו קיבלו המנוחים את חלקה ב' ובהיותם חברי אגודה הם כפופים לו - שוכנעתי, כי ההוראה המאוחרת בחוזה המשבצת לעניין דמי ההסכמה גוברת על הוראת חוזה החכירה לעניין זה. זאת ועוד, המבקשים אינם מכחישים, כי הזכויות אשר היו להוריהם הן זכויות בנחלה ולא במשק עזר. בחודש מרץ 2008 חתמו המבקשים עם הקונים על הסכם מכר למכירת זכויותיהם בנחלה תמורת סך של 3,900,000 ₪ (להלן:- "הסכם המכר"; נספח 10 לתשובת המשיב), על פי הסכם המכר הנחלה מורכבת מזכויות חכירת משנה בחלקת המגורים והאדמה החקלאית מחוץ למושב (חלקה ב'). בסעיף 5 להסכם המכר הצהירו הצדדים, כי ידוע להם שלשם העברת זכויות ידרוש המשיב לחתום עם הקונים על חוזה נחלה חדש, המקובל בכפר סירקין לגבי נחלות. בסעיפים 3(ב)4 + 12(ב) להסכם המכר מצוין, כי המבקשים מחויבים בתשלום דמי הסכמה למשיב בגין העברת הזכויות. בחקירתו הסכים המבקש, כי המנוחים קיבלו את החלקה החקלאית מכוח חוזה המשבצת שבין המשיב לבין אגודה קמה (עמוד 6, ש' 26). כמו כן אישר את כל הכתוב בהסכם המכר (עמוד 7, ש' 9). (10) לאחר החתימה על הסכם המכר, פנה עו"ד אפוטה, ב"כ המבקשים דאז במכתב למשיב שבו ביקש לקדם את הליך העברת הזכויות לרבות הנפקת שובר דמי הסכמה. במכתב נטען, כי המבקשים זכאים להנחה של 50% מדמי ההסכמה לנוכח הוראת סעיף 11(ב) לחוזה החכירה (נספח 12 לתשובת המשיב). גב' ספיר השיבה לעו"ד אפוטה במכתב שבו הבהירה, כי חוזה החכירה עם המנוחים הוא למשק עזר בעוד יש להם זכויות חכירה במסגרת אגודת קמה ומשכך החוזה הקיים אינו משקף את הזכויות בנכס ועל המבקשים לפנות למשיב להחלפת חוזה (נספח 13 לתשובת המשיב). בהמשך שלחה גב' ספיר מכתב נוסף לעו"ד אפוטה בו חזרה על דבריה במכתבה הקודם והוסיפה, כי עם השלמת העברת הזכויות ייחתם חוזה חכירה לנחלה שיבטל את חוזה החכירה למשק עזר. למכתבה זה צירפה גב' ספיר הודעה על תשלום דמי הסכמה אשר במסגרתו פירטה את אופן החישוב (נספח 14 לתשובת המשיב). בהמשך למכתב זה, פנה עו"ד אפוטה שנית במכתב למשיב שבו כתב, כי המבקשים עומדים על זכותם לקבל את ההנחה המגיעה להם בהתאם לחוזה החכירה (נספח 15 לתשובת המשיב). מספר ימים לאחר מכתב זה, פנה עו"ד אפוטה במכתב נוסף למשיב בו ביקש להנפיק שובר דמי הסכמה מעודכן תחת מחאה, מבלי שהוא מוותר על כל טענה הקיימת למבקשים (נספח 16 לתשובת המשיב). בהתאם לכך, נשלח למבקשים שובר לתשלום דמי ההסכמה המלאים בצירוף מכתב מגב' רחל לנציאנו, מנהלת המחלקה החקלאית במשיב, בו חזרה על דברי גב' ספיר במכתביה הקודמים באשר לכך שהמבקשים אינם זכאים לקבל את ההנחה בשל היותם בעלי זכויות בנחלה ולא במשק עזר (נספח 17 לתשובת המשיב). (11) מכתבים אלו וההוראות השונות בהסכם המכר עליהם עמדתי לעיל, עולים בקנה אחד עם מסקנתי שלפיה המבקשים אינם זכאים להנחה בדמי ההסכמה מכוח חוזה החכירה, הואיל והמנוחים היו בעלי זכויות בנחלה ולא במשק עזר ולנוכח העובדה, כי דה פקטו, גם טרם חתימה על חוזה חכירה המשקף את הזכויות, הייתה הבחנה בפרמטרים השונים בין נחלה לבין משק עזר, כפי שהובהר דלעיל. משנהנו המנוחים בפועל לאורך כל השנים מזכויות בנחלה, אין לאפשר להם כיום להחזיק במקל משני קצותיו ולזכות אותם בהנחה הניתנת בתשלום דמי ההסכמה לבעלי זכויות במשק עזר. אופן חישוב דמי ההסכמה (א) המבקשים מפנים לפרק ב' בהחלטה 534 וטוענים, כי הבסיס לחישוב דמי ההסכמה הוא ערך הקרקע ביום סיום החוזה מ - 1945, קרי - 31.12.64 וכי עליית ערך הקרקע עד יום זה, הוא קניינם הבלעדי. בנוסף טוענים, כי לפי החלטה 534, בחישוב דמי ההסכמה יש לעקר את המרכיב האינפלציוני בעליית ערך הקרקע, דבר שהמשיב התעלם ממנו בחישוב דמי ההסכמה. לטענת המשיב, הפרק הרלוונטי בהחלטה 534 לחישוב דמי ההסכמה בנחלות הוא פרק ג' והוא פעל בהתאם להוראות פרק זה. ביום 29.6.92 התקבלה החלטה 534 של מועצת מקרקעי ישראל בדבר שיעור חלקו של המשיב בעליית ערך הקרקע בעת העברת זכות חכירה. המבקשים מפנים לסעיפים 3 ו-6 להחלטה 534. סעיף 3 להחלטה 534 קובע, כי חוכר המעביר זכות חכירה חייב בתשלום דמי הסכמה בשיעור של שליש מעליית ערך הקרקע. סעיף 6 להחלטה מסייג הוראה זו בקובעו, כי אם נקבע בחוזה החכירה שיעור דמי הסכמה נמוך או גבוה מהנקוב בסעיף 3, יהיו דמי ההסכמה בשיעור שנקבע בחוזה החכירה ולכן החוזה מ - 1945 הוא האמור להכריע בכך. משקבעתי, כי הוראות חוזה המשבצת לעניין דמי ההסכמה גוברות על חוזה החכירה, דעתי היא, כי אין ממש בטענת המבקשים. כמו כן, הואיל ומדובר בנחלה, הפרק הרלוונטי בהחלטה 534 לקביעת דמי ההסכמה הוא פרק ג' המהווה הוראה מיוחדת בהמשך להוראות הכלליות. סעיף 12 א. בפרק ג' להחלטה 534 קובע, כי אם התמורה או התמורה הקודמת זהה למחיר היסודי או עולה עליו, דמי ההסכמה יהיו 2% מהמחיר היסודי המזערי. סעיף 12.ב. מוסיף, כי אם התמורה עולה על המחיר היסודי יהיו דמי ההסכמה בשיעור המפורט בסעיף קטן (א) דלעיל בתוספת שליש של הסכום בו עודפת התמורה על המחיר היסודי. (ב) בהודעה על תשלום דמי ההסכמה בנחלות אשר קיבלו המבקשים, פורט אופן החישוב של דמי ההסכמה בהתאם לנוסחה דלעיל ובהתבסס על נתוני הערכת השווי מיום 24.8.09 של השמאית דליה אביב (להלן:- "השמאית") אשר צורפה להודעה, שהעריכה את התמורה אשר נקבעה בהסכם המכר כסבירה למועדה והעריכה את שווי המחוברים בסך של 360,000 ₪. תוצאת החישוב שנערך בהתאם לנוסחה הקבועה ולנתוני השמאית העלה, כי דמי ההסכמה לתאריך ההסכם עמדו על 1,128,870 ₪. על סכום זה נוספו הפרשי הצמדה מיום ההסכם ליום עריכת החשבון ומע"מ וכך נקבע, כי דמי ההסכמה שעל המבקשים לשלם עבור העברת זכויות החכירה בנחלה הם 1,417,897 ₪. בסופה של ההודעה על תשלום דמי הסכמה נכתב, כי ניתן להגיש השגה על גובה דמי ההסכמה תוך 30 יום, בתנאי, כי ההשגה מבוססת על קביעת השמאית ששווי המחוברים נמוך או מחיר המכירה גבוה, מאשר בהסכם המכירה. (ג) גב' ספיר הצהירה בתצהירה, כי חישוב תשלום דמי ההסכמה בנחלה נערך בהתאם לפרק ג' בהחלטה 534 וכי בתיק המשיב לא נמצא הסכם מכר או מסמכי העברה המתייחסים לרכישת הזכויות על ידי המנוחים ולכן לא התייחס המשיב בחישובו להעברת זכויות קודמת אם הייתה כזו (סעיף 10 בתצהירה של גב' ספיר). גב' ספיר לא נשאלה כלל בחקירתה על אופן חישוב זה ודבריה בתצהיר לא נסתרו. (ד) המבקשים לא הגישו השגה על השומה של השמאית אביב ולא טענו בזמן אמת טענות שונות נגד אופן חישוב דמי ההסכמה. למעשה סובבת טענת המבקשים בסוגיה זו סביב החוזה מ - 1945 אלא שהם לא הביאו כל אסמכתה לכך שהיה על המשיב לחשב את דמי ההסכמה באופן אחר. משכך, אין לקבל טענתם בעניין זה. (ה) לחלופין טענו המבקשים, כי המשיב זכאי לחייב אותם בתשלום דמי הסכמה רק בגין עליית ערך הקרקע של החלקה מיום רכישתה על ידי המנוחים ב -1937 או לחלופין במועד אחר לפני 1945 ועד מועד מכירתה וזאת לאחר ניכוי שווי החלקה ב - 1937. המבקשים לא המציאו את הסכם החכירה שלפיו רכשו המנוחים את הנחלה מהחוכר הראשון. המבקש אמר בחקירתו, כי אין לו הסכם זה. המבקשים לא המציאו כל הוכחה לעניין התמורה ששילמו המנוחים עבור הנחלה. כמו כן, לא ידוע באיזו שנה רכשו המנוחים את הנחלה. כפי שנכתב בסיכומי המבקשים "זכות החכירה בחלקה נרכשה על ידי החוכרים ב - 1937 או לחלופין בכל מועד אחר לפני 1.1.45." משלא המציאו המבקשים כל ראיה לצורך עריכת חישוב דמי ההסכמה בהתאם לתמורה הקודמת, דינה של הטענה להידחות. הפרשי הצמדה: (א) טענתם הנוספת של המבקשים, היא, כי אין לחייבם לשלם למשיב הפרשי הצמדה עבור התקופה שבין מכירת הנחלה ב - 7.3.08 לבין מועד עריכת חישוב דמי ההסכמה - 16.6.10. לטענתם, מיום הגשת הבקשה להעברת הזכויות ב - 9.4.08 ועד יום עריכת החשבון, חלפה תקופה בלתי סבירה ואין לחייב אותם לשאת בתוצאות העיכוב. לדידם יש לקבוע, כי המשיב זכאי לתוספת הצמדה רק עבור התקופה שבין מכירת הנחלה ועד הגשת הבקשה להעברת הזכויות. בתשובה לטענה זו הפנה המשיב להחלטה 534 וטען, כי הצמדת סכום לתשלום דמי ההסכמה מחויב על פי החלטות המועצה ועל פי דין, כל עוד לא שולם התשלום וזאת במטרה לשמור על ערך הכסף. (ב) סעיף 16.א. להחלטה 534 קובע, כי דמי ההסכמה יחושבו למועד הקובע וישולמו עובר לו. סעיף 16.ב.1 קובע, כי אם לא שולמו דמי ההסכמה כאמור, ישולם למשיב הסכום המגיע לפי הוראות פרק ג' כפי שהיה בתוקף במועד הקובע ובתוספת הפרשי הצמדה מהמועד הקובע ועד מועד התשלום בפועל. "המועד הקובע" בפרק ג' הוא מועד חתימת החוזה להעברת זכות החכירה בנחלה. (ג) צודקים המבקשים בטענתם באשר לשיהוי המשיב בהנפקת שובר תשלום דמי ההסכמה - הסכם המכר נחתם בחודש מרץ 2008. ביום 9.4.08, חודש בלבד לאחר שנחתם הסכם המכר, שלח עו"ד אפוטה למשיב מכתב אליו צירף את כל המסמכים הרלוונטיים לצורך העברת הזכויות לקונים וביקש להנפיק למבקשים שובר דמי הסכמה. רק ביום 16.6.10 נשלחה למבקשים הודעת המשיב באשר לדמי הסכמה ושובר לתשלום. אמנם עו"ד אפוטה טען לפני כן, כי המבקשים זכאים לקבל הנחה בתשלום דמי ההסכמה אולם טענה זו לא מנעה מהמשיב להנפיק את השובר הרלוונטי. המשיב נמנע מלהתייחס לטענת השיהוי אשר נטענה כלפיו בעניין זה. (ד) עם זאת וחרף העיכוב הרב בהנפקת שובר התשלום (למעלה משנתיים), הלכה פסוקה היא, כי ההצמדה באה להבטיח, כי למרות חלוף העתים ושינויי ערך המטבע ישולם סכום המשקף את ערכו של הסכום המקורי ביום התשלום בפועל. לנוכח מטרה זו, גם במקרה של עיכוב שנגרם על ידי המדינה נקבע כי:- "יש להצטער על כך שהמדינה תרמה גם כן להתמשכות הטיפולים בתיק זה...אולם בקביעת הפרשי הצמדה וריבית אין כדי לפגוע במערערת, גם אם היא תחול על התקופה, שהתארכה באשמת באי-כוח המדינה, מאחר שמדובר בכסף, שהיה בידי המערערת, ואשר ישולם עתה, כפי שנאמר לעיל, על-פי ערכו ביום התשלום....המשיב, אמנם, השתהה בהגשת תביעתו, אך המערערת אינה יוצאת נפגעת מכך שהיא תשלם לו עתה את הסכום המגיע לו על-פי ערכו בעת התשלום." [ע"א 525/81 גזית ושחם חברה לבנין בע"מ נ' רוזן, פ"ד לו(2) 337, 344 (1982)]. (ה) לנוכח האמור לעיל, חרף העובדה, כי דעתי אינה נוחה מהעיכוב הניכר של המשיב בהנפקת שובר דמי ההסכמה, הכסף במשך אותה התקופה היה בידי המבקשים ולכן הם אינם יוצאים נפגעים מכך ששילמו למשיב את הסכום המגיע לו על פי ערכו בעת התשלום. 6. סוף דבר מכל האמור לעיל, אני דוחה את התובענה. בנסיבות העניין איני עושה צו להוצאות. מקרקעי ישראלמינהל מקרקעי ישראלמקרקעיןדמי הסכמהקרקעותבניה