הסכם אופציה לקניית חנות

מומלץ לקרוא את פסק הדין להלן על מנת לקבל ידע בנושא הסכם אופציה לקניית חנות: בתביעה דנא, עותר המבקש להורות על אכיפתו של הסכם אופציה לרכש חנות. מבוא ורקע 1. המשיבים הינם יורשי המנוח ברוך אליעזר ז"ל (להלן: "המנוח") הזכאים, כך נטען בתובענה, להירשם כחוכרים של חנות מורחבת, שבמקורה הייתה שתי יחידות, הממוקמת בבניין הבנוי על חלקה 48 בגוש 6907 והמצוי ברחוב בוגרשוב 12, תל אביב (להלן: "החנות"). החלקה והבניין שעליו רשומים במרשם המקרקעין על שמה של חברת דבגר בע"מ (להלן: "דבגר" או "החברה"). 2. זכויות החכירה שבחנות, כך על פי הטענה, נרכשו על ידי המנוח בשנות ה-50 של המאה הקודמת בשני חלקים: האחד, מהחברה והחלק השני מאת אחת, הגב' אפשטיין. הגם שהמנוח ויורשיו (המשיבים) אחריו החזיקו בחנות למן מועד רכישתה, הזכויות בחנות לא נרשמו, עד הנה, בלישכת רישום המקרקעין. 3. ביום 18/11/08 נכרת הסכם בין המשיבים מחד, לבין אברהם גל מאידך (להלן: "גל"), במסגרתו הוענקה לאחרון אופציה סחירה לרכישת זכויות המשיבים בחנות (להלן: "הסכם האופציה" או "ההסכם"), לתקופה של 24 חודש למן מועד חתימתו של ההסכם (להלן: "תקופת המימוש"). מחיר האופציה נקבע בהסכם בסך 50,000 ₪, אשר הופקדו בידיו הנאמנות של עוה"ד יונה מושקוביץ (להלן: "הנאמן"), שאמור היה לשלמו לידי מי מהצדדים, בהתאם להוראות ההסכם. להסכם האופציה נלווה הסכם מכר שהצדדים התחייבו לחתום עליו ככול שהאופציה תמומש (להלן: "הסכם המכר"). 4. כמתחייב מהסכם האופציה הגיש המשיב 2 (להלן: "המשיב"), באמצעות הנאמן, תובענה לבית המשפט המחוזי (ה"פ 1477/09) במסגרתה עתר למתן פסק דין המצהיר כי הוא ואחותו, המשיבה 1, הינם בעלי זכויות החכירה בחנות, וזכאים להירשם ככאלה במירשם המקרקעין. בפסק הדין מיום 10/11/09 (להלן: "פסק הדין") דחה בית המשפט (כב' השופט י. זפט) את התובענה מן הטעם שלא הוצגו ראיות מספיקות לביסוס זכויות המשיבים בחנות. 5. בתאריך 6/1/10 סוחרה האופציה על ידי גל למבקש ולמר יצחק בן שוהם (להלן: "בן שוהם"), אשר ייקראו יחדיו להלן "הרוכשים החדשים". 6. בחלוף כשבוע ממועד סיחורה של האופציה לרוכשים החדשים, התקיימה פגישה (14/1/10) בין האחרונים ובא כוחם לעו"ד פלד והנאמן (להלן: "הפגישה מיום 14/1/10") במסגרתה דרשו המשיבים מהמבקש ובן שוהם, לשלם את חוב העבר של המשיבים למיסוי מקרקעין, אשר עמד אותה עת על סך 170,000 ₪ (להלן: "החוב" או "חוב המס"). הרוכשים החדשים סירבו לדרישה זו, כל עוד עסקת המכר לא נחתמה. 7. ביום 13/6/10 רכש המבקש את חלקו של בן שוהם, ומִני אז, הפך המבקש לזכאי הבלעדי למימוש האופציה. 8. ביום 15/6/10 הודיע המבקש למשיבים, בכתב, על מימושה של האופציה (להלן: "הודעת המימוש"), והזמין המשיבים לפגישה אצל הנאמן, לצורך חתימה על הסכם המכר. 9. בהעדר שיתוף פעולה מצד המשיבים, שיגר ב"כ המבקש - עוה"ד לין - למשיבים מכתב מיום 25/8/10, בו הלין על מחדלם של האחרונים בקידום עסקת המכר. משלא שעו המשיבים אף למכתב זה - הוגשה התובענה דנא. התובענה וטענות הצדדים 10. בתובענה שבכאן, עותר המבקש לאכיפתו של הסכם האופציה, אם במתן פסק דין המורה למשיבים לחתום על הסכם המכר, או במינוי בא כוחו ככונס נכסים לשם חתימה כאמור. לטענת המבקש, הסכם האופציה נכרת כדין וסוחר לו כדין, כאשר עסקת האופציה כמו גם סיחורה, דווחו כנדרש לשלטונות המס. חרף הודעת המימוש שניתנה בעיתה - קרי: במהלך תקופת המימוש של האופציה - המשיבים, כך למבקש, הפרו את ההסכם עת סירבו, שלא כדין, לחתום על הסכם המכר. לטענת המבקש, הוא פעל כל העת בהתאם להוראות הסכם האופציה, השקיע ממון וטירחה רבה בניסיון לרשום את זכויות המשיבים במירשם המקרקעין, ואף מצא את הדרך החוקית לעשות כן. לשיטת המבקש המשיבים, בכוונת מכוון, נמנעו, מחד, מלבטל את הסכם האופציה על מנת ליהנות מפרי עמלו בכל הקשור לרישום זכויותיהם כאמור, ומנגד סרבו לחתום על הסכם המכר. לטענת המבקש התנהגות זו של המשיבים מוּנעת מתאוות בצע כסף ומרצונם לסחוט תשלום נוסף בגין החנות, על זה שהוסכם בהסכם המכר. 11. המשיבים, בכתב תשובתם, אינם מכחישים את תוקפה של האופציה והיותה סחירה, אך כופרים הם בזכותו של המבקש לממשהּ. לטענת המשיבים, הרוכשים החדשים הפרו את הסכם האופציה עת נמנעו מלשלם את חוב המס, אשר אמור היה להשתלם עד ליום 18/1/10. עוד טוענים המשיבים, כי בפגישה מיום 14/1/10 לא היו נכונים הרוכשים החדשים לקיים את העסקה בהתאם להוראות הסכם המכר, נוכח פסק הדין אשר דחה, כאמור, את עתירת המשיב להצהיר על זכויות המשיבים בחנות. לשיטת המשיבים, בפגישה האמורה הציעו הרוכשים, בין היתר, כי החזקה בחנות תימסר להם לאלתר ובתמורה ישולם על ידם סך של 500,000 ₪ ממנו ינוכה חוב המס (170,000 ₪), כאשר יתרת התמורה תשולם לאחר שזכויות המשיבים בחנות תרשמנה על שמם במירשם המקרקעין. התנהלותם זו של הרוכשים החדשים, כך למשיבים, מגעת לכדי הפרת הסכם האופציה שכן יש בה, בהצעה האמורה, כדי לשנות את תנאי ההסכם - תוך ניצול מצוקתו הכספית של המשיב, עקב העדר יכולת כספית לשלם את חוב המס במועד. לשיטת המשיבים, הפרת הסכם האופציה על ידי הרוכשים החדשים הביאה לביטולו של הסכם האופציה, ומשזה אינו עומד עוד בתוקפו, אין המבקש זכאי לאוכפו. עוד ובנוסף טוענים המשיבים כי הינם מנועים מלחתום על הסכם המכר עקב פסק הדין אשר לא הכיר בזכויותיהם בחנות. לשיטת המשיבים, פסק הדין "שמט את הבסיס המשפטי של הסכם האופציה וגרם לביטולו". לבסוף טענו המשיבים, לראשונה בסיכומי טענותיהם, כי המבקש לא מימש את האופציה בהתאם להוראות ההסכם, שכן הודעת המימוש לא הופקדה אצל הנאמן, לא חתם על הסכם המכר, ולא שילם את יתרת התמורה לנאמן. משלא פעל המבקש - כך למשיבים - בהתאם להוראות ההסכם, הרי שהאופציה לא מומשה בתקופת המימוש - וממילא בטלה היא מאליה. דיון והכרעה 12. העולה מטענות הצדדים אשר הורצו לעיל כי שלוש הן השאלות העיקריות שבמחלוקת הצריכות הכרעה בתיק דנא, ואלו הן - א. האם מומשה האופציה כדין? ב. השפעת פסק הדין על אפשרות מימושה של האופציה? ג. האם עמדה האופציה בתוקפה עת ניתנה הודעת המימוש, או שמא זו בוטלה עקב הפרתה על ידי הרוכשים החדשים? נדון בשאלות דלעיל כסדרן. מימושה של האופציה 13. בסיכומי טענותיו בכתב טען ב"כ המשיבים טענה שזִכרה לא בא בכתב התשובה - לפיה המבקש לא מימש את האופציה בהתאם להוראות ההסכם, כך שהאופציה לא מומשה כלל ועיקר. לטענת ב"כ המשיב, המבקש נמנע מלהפקיד את הודעת המימוש בידי הנאמן עד למועד הקובע, קרי: יום 17/11/10 (להלן: "המועד הקובע"), לא חתם על הסכם המכר ולא הפקיד את יתרת התמורה בידי הנאמן עד למועד זה. בהעדר הודעת מימוש כאמור, כך לב"כ המשיבים, עד למועד הקובע, בטלה ועברה לה האופציה מן העולם. לא מצאתי שחר לטענה זו ודינה להידחות. 14. הטענה האמורה, לפיה לא שוגרה הודעת מימוש כדין על ידי המבקש דינה להידחות באִיבּה, שכן, כאמור, זו הועלתה לראשונה בסיכומי טענות המשיב וזִכרה לא בא, אף לא ברמז, בכתב התשובה. בכגון דא, עסקינן בהרחבת חזית אסורה שכן שאלת מתן הודעת המימוש עד למועד הקובע, לא הייתה במחלוקת בין הצדדים. הדעת אינה סובלת מצב בו תועלה טענה בעניין אשר לא היה כלל שנוי במחלוקת, אך בסיכומים כאשר לצד האחר לא ניתנה הזדמנות לטעון לעניין זה (ראו: א. גורן, סוגיות בסדר דין אזרחי, מהדורה עשירית, עמ' 88). אשר על כן, ולנוכח היות הטענה בגדר שינוי חזית אסורה - דינה להידחות על הסף. 15. בבחינת למעלה מן הצורך אוסיף ואומר כי לא מצאתי ממש בטענת המשיבים - אף לגופה. נפלאת היא בעיניי טענת המשיב לפיה היה על המבקש לחתום על הסכם המכר ולשלם את יתרת התמורה לידי הנאמן עד למועד הקובע - ולא היא. סעיף 7 להסכם האופציה (נספח 4 לתובענה) קובע כך - "הפקיד הקונה את 'הודעת מימוש האופציה' בידי הנאמן עד ל'מועד הקובע' יעביר הנאמן לנציגי הצדדים ... נוסח הסכם המכר הרצ"ב. הצדדים יחתמו על הסכם המכר והקונה ישלים לסכום האופציה את הסכום החסר בגין התשלום הראשון על פי הסכם המכר המ"ב (כך במקור - ח.ט.) כנספח א', לא יאוחר מ-30 יום מיום המצאת נוסח ההסכם לנציגי הצדדים כאמור" (ההדגשה לא במקור - ח.ט.). אמור מעתה: ההוראה האמורה קובעת בעליל, כי על הצדדים לחתום בצוותא חדא על הסכם המכר, או אז תקום חבותו של הקונה לתשלום יתרת התמורה על פי הסכם המכר, תוך 30 יום ממועד חתימתו של הסכם המכר. נוכח לשונו הברורה והמפורשת של ההסכם, נפלא בעיניי הכיצד זה טוען ב"כ המשיבים בסיכומיו כי על הקונה מוטלת החובה לחתום, לבדו, על ההסכם ולשלם את יתרת התמורה. ברי לכל בר בי רב, כי יתרת התמורה על פי הסכם המכר הייתה אמורה להשתלם לידי הנאמן אך ורק לאחר שהמשיב חתם על ההסכם. נוכח סירוב המשיבים לחתום על הסכם המכר, לא קמה חבותו של המבקש - הקונה, לתשלום יתרת התמורה. כך גם אמורים הדברים באשר לטענת ב"כ המשיב לאי הפקדת הודעת המימוש בידי הנאמן. "הודעת מימוש האופציה" מוגדרת בסעיף 6ב' להסכם בהאי לישנא - "לא מימש הקונה את האופציה על ידי הודעה בכתב חתומה על ידי הקונה לפיה מודיע הקונה למוכר כי ברצונו לממש את האופציה (להלן: "הודעת מימוש האופציה") ... ". הנה כי כן, הודעת המימוש, כפי הגדרתה בסעיף 6ב' הנ"ל, אינה כוללת הפקדתה בידי הנאמן, הגם שבסיפת הסעיף האמור יש צורך להפקידה עד ליום 18/11/10 בידי הנאמן. ודוק. בהוראת סעיף 6ב' להסכם האופציה, נעשתה הבחנה ברורה בין "הודעת מימוש האופציה" שהינה הודעת הקונה למוכר כי ברצונו לממשה, לבין הפקדתה בידי הנאמן. ברי, איפוא, כי אי הפקדת הודעת המימוש בידי הנאמן יום אחד לאחר המועד הקובע, אין בה כדי לאיין את הודעת המימוש ששוגרה כדין למוכר - המשיב. הואיל ואין מחלוקת בינות הצדדים כי הודעת המימוש שוגרה למשיב כבר ביום 15/6/10 (נספח 8 לתובענה) - למעלה מ-5 חודשים טרם חלוף תקופת האופציה - הרי שזו ניתנה כדין בהתאם להוראות ההסכם. טענת המשיב כאילו האופציה לא מומשה מעולם - נדחית, איפוא, גם לגופה. בטלות ההסכם עקב מתן פסק הדין 16. כזכור, ביום 10/11/09 ניתן פסק הדין (נספח א' לכתב התביעה), אשר דחה את עתירת המשיב לרשום את זכויות המשיבים בחנות על שמם במירשם המקרקעין, זאת מן הטעם שהראשון לא השכיל לעמוד בנטל השכנוע המוטל עליו. טוענים המשיבים, כי פסק הדין, אשר לא הכיר בהם כבעלי זכויות המכירה בחנות " ... שמט את הבסיס המשפטי של הסכם האופציה וגרם לביטולו" (סעיף 10 לסיכומי המשיבים). טענה זו שבפי ב"כ המלומד של המשיבים נפלאת היא בעיניי - שכן לא הבינותי פִּשרה. אני תמה על בסיס איזו הוראה בהסכם האופציה או בדין, קובע ב"כ המשיבים כי עם מתן פסק הדין נשמט " ... הבסיס של הסכם האופציה ..." וזה בוטל על ידו, שכן ב"כ המשיבים עצמו טוען כי "הסכם האופציה לא נתן מענה לאפשרות כי זכויות המשיבים לא יוסדרו ולפיכך לא נקבע מנגנון לביטול ההסכם במידה ואכן הזכויות לא יוסדרו עד למועד הקובע" (סעיף 3 לסיכומים). אם כך הם פני הדברים, נפלא ממני הכיצד זה טוען ב"כ המלומד של המשיבים כי פסק הדין ביטל את הסכם האופציה? אדרבה. בהעדר הוראה בהסכם על היות הסדרת רישום המשיבים במימכר, תנאי מתלה או מפסיק [כאמור בסעיף 29 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973 (להלן: חוק החוזים"), הרי שאין בהעדר רישום כאמור, כדי להביא - מינה וביה - לבטלותו של הסכם האופציה. הפכתי פעם אחר פעם בהוראותיו של ההסכם ולא מצאתי, אף לא ברמז, הוראה הקובעת כי במקרה שהזכויות בחנות לא תירשמנה על שמם של המשיבים עד ליום הקובע - יהא הסכם האופציה בטל. ההיפך הוא הנכון. מהוראת סעיף 3 להסכם עולה בעליל כי רישום המשיבים במירשם, עד למועד הקובע, איננו מהווה פקטור לתוקפו או אי תוקפו של הסכם האופציה, שכן תקופת האופציה הינה " ... ל-24 חודשים מיום חתימת המוכר על הסכם אופציה זה, או במועד שבו יהיו בידי המוכרים כל האישורים הנדרשים לרשום את זכויותיו בספרי המקרקעין, לפי המוקדם". אמור מעתה: תוקפה של האופציה אינו מותנה, כלל ועיקר, בקיומו של רישום הזכויות על שמם של המשיבים, שכן זה עומד בתוקפו לתקופת המימוש (24 חודשים ממועד החתימה), בין אם נרשמו המשיבים במירשם עד למועד הקובע - ובין אם לאו! 17. לא מצאתי ממש בטענת המשיבים לפיה הם מנועים מלחתום על הסכם המכר לנוכח פסק הדין, שכן אין ביכולתם לבצע הוראותיו בדבר רישום החנות על שמו של המבקש. טענה זו טוב היה אילמלא נטענה כלל ועיקר. המבקש הצהיר וחזר והצהיר בריש גלי כי הינו נכון לממש את האופציה במצבה הנוכחי, זאת חרף פסק הדין, ולמרות שזכויות המשיבים בחנות טרם הוסדרו במירשם המקרקעין. כך, במכתב ב"כ המבקש מיום 8/12/10 - המצורף ל"הודעה והבהרה מטעם המבקש" מיום 10/4/11 (להלן: "הודעת ההבהרה") - מבהיר האחרון בזו הלשון - "הודעה בדבר מימושה של האופציה באה לאחר שבא כוחי עו"ד לין ציין בפני כי הוא יכול להסדיר נושא הרישום ולכן קיבלתי החלטה שאני שבע רצון מהאפשרות להסדרת הרישום ולכן החלטתי לממש את הרכישה וברור שכל האחריות מאותה העת של הודעת המימוש הינה עלי ואשר על כן אינני מבין ניסיון ההיתממות בטענתכם, הנטענת בחוסר תום לב, שכאילו אינכם יכולים לקיים את ההסכם. ברור כי באם תשתפו פעולה בתום לב ותחתמו על כל המסמכים האחריות 'יורדת' מכם ועוברת אלי ואלי בלבד" (ההדגשות לא במקור - ח.ט.). המבקש שב והצהיר בהודעת ההבהרה כי "הוא פוטר את המשיבים מכל אחריות שהיא לרישום הזכויות שנמכרו, על שמו של המבקש ...". בנסיבות האמורות, תמוהה היא עד מאוד טענת המשיבים כאילו מנועים הם מלחתום על הסכם המכר, ולהתחייב לביצוע רישום הזכויות על שם המבקש. משעה שנטל המבקש על עצמו את האחריות לביצוע הרישום ומשפטר את המשיבים מהתחייבותם בהסכם מעשות כן - ברי כי אין שחר לטענותיהם בעניין זה ודינן להידחות. אמור מעתה: אין כל מניעה חוזית או אחרת למימושה של האופציה וחתימה על הסכם המכר, בכפוף להצהרת המבקש כי התמורה במלואה תשולם לידי המשיבים (כנגד מתן אישורי מס שבח ועירייה) - אף בלא רישום הזכויות על שם המבקש. הפרת הסכם האופציה - האומנם? 18. הטענה האחרונה שבפי המשיבים הינה, כזכור, כי בעת מתן הודעת המימוש - האופציה עברה ובטלה מהעולם, עקב הפרת הסכם האופציה על ידי המבקש. ומהי אותה ההפרה המיוחסת למבקש או לרוכשים החדשים? לטענת המשיבים, הוסכם בינותם לבין מר גל - הרוכש הראשון של האופציה - כי כתנאי למימושה של האופציה, יישא האחרון בתשלום חוב המס למיסוי מקרקעין. הסכמה זו, כך למשיבים, גובשה על פה עם גל והיא מהווה חלק מתנאי האופציה. בפגישה מיום 14/1/10 סירבו הרוכשים החדשים - במפגיע - לשלם את חוב המס ואף הודיעו כי אינם מתעתדים לממש את הסכם המכר במתכונתו, נוכח פסק הדין. התנהלות זו של המבקש, כך למשיבים, מהווה הפרה יסודית של הסכם האופציה וזה, כאמור, בטל ואיננו תקף עוד, למן המועד האמור. טענה זו כקודמותיה אין בה מאום. נבהיר דברינו. 19. למקרא הסכם האופציה נמצא, כי טענת המשיבים בדבר חבות רוכש האופציה לשאת בתשלום חוב המס בגין מיסוי מקרקעין - אין לה תימוכין בהוראותיו. סעיף 9 להסכם המכר קובע כי "כל ההוצאות, המיסים וההיטלים שיידרשו כדי שהמוכר ירשום את שמו כבעל זכויות בספרי המקרקעין, יחולו על המוכר". באופן דומה נקבע בהסכם המכר כי "המוכר יישא בכל התשלומים, המיסים, ההיטלים שחלים ו/או יחולו כדי לרשום את שמו בספרי המקרקעין, גם אם מדובר בהעברות קודמות" [סעיף 16(ב) להסכם המכר, נספח א' לנספח 4 לתובענה] (ההדגשה לא במקור - ח.ט.). עינינו הרואות, כי על פי הוראות הסכם המכר על המוכר, קרי המשיבים, לשאת בתשלום כל המיסים כולם ובכלל אלה בחוב המס בגין העברות קודמות מבעלת הקרקע - הלוא היא חברת דבגר בע"מ - למנוח, כמו גם למשיבים. בנסיבות אלו, נפלא ממני הכיצד זה טוענים המשיבים כי הרוכש הראשון - מר גל - הסכים לשלם את חוב המס טרם מימושה של האופציה. זאת ועוד זאת, לבד מהעובדה כי טענת המשיבים נסתרת מהוראות ההסכם, הרי שאין בה, בטענה זו, כל היגיון והיא נחזית על פניה כבלתי סבירה. כלום יעלה על הדעת שהמבקש או מי שקדם לו ברכישת האופציה, יאותו לשלם את חובות העבר בגין החנות, טרם מימושה של האופציה? כאשר עומת המשיב עם שאלה זו הלה השיב - "לפי הבנתי הם היו צריכים לשלם את המיסים במעמד החתימה על הסכם המכר, אם היו משלמים המיסוי 170 אלף הייתי חותם. מאחר והייתי צריך להביא כסף מהבית, אני לא הייתי מוכן להיכנס לעסקה הזאת" (עמ' 9 לפרוטוקול, שורות 28-30). טענה זו של המשיב נפלאת היא בעיני. על מה ועל שום מה ישלמו הרוכשים החדשים את חוב המס בגין החנות, טרם מימושה של האופציה? העובדה שהמשיב דרש מהמבקש לשלם החוב למס שבח בפגישה מיום 14/1/10 - אין בסירוב האחרון לדרישה זו כדי להוות הפרה של הסכם האופציה. זאת יש לזכור, כי במועד הפגישה טרם נמסרה הודעת המימוש וטרם חלפה תקופת האופציה, כך שהרוכשים החדשים לא חייבים היו, אותה העת, לחתום על הסכם המכר וממילא לא קמה חבותם לשלם את יתרת התמורה - ואין צריך לומר את חוב המס. 20. טענת המשיבים לפיה הוסכם עם מר גל, בעל פה, כי הלה ישלם את חוב המס כתנאי למימוש האופציה (עוד טרם מימושה) - דינה להידחות. הלכה נודעת היא, מימים ימימה, כי אין להעניק כל משקל לטענה בעל פה העומדת בסתירה למסמך בכתב, זאת מכוח סעיף 80 לחוק הפרוצדורה העותומני (ראו: י. קדמי, על הראיות, חלק שלישי, עמ' 1459). ההיגיון העומד ביסודו של הכלל האמור הוא " ... שכאשר סיכום כלשהו בין הצדדים מתועד בכתובים, ההנחה היא כי הוא נותן ביטוי נאמן למוסכם ביניהם" ולא ניתן לסותרו באמצעות טענות בעל פה אלא במסמך בכתב בלבד [ע"א 7825/01 דאטה סיסטמס אנד סופטוור אינק נ' בנק דיסקונט לישראל בע"מ, 2/6/04; ע"א 2032/06 האגי נ' עזבון המנוח סלמאן יוסף זיאן, 1/2/90]. זאת ועוד זאת. אף אם נתעלם מהוראתו של סעיף 80 הנ"ל - אשר אינו מאפשר לסתור הסכמות הצדדים שהועלו עלי כתב - הרי שהמשיבים לא השכילו להוכיח, אף לא לכאורה, קיומו של תנאי למימוש האופציה, בדמות תשלום חוב המס. המשיבים, למרבה הפליאה, בחרו שלא להעיד את גל או את הנאמן אשר יכולים היו לאשש את טענותיהם ביחס להסכמה הבלתי חוזית שהושגה - על פי הטענה - בינם לבין מר גל, באשר לתשלום חוב המס. הימנעות המשיבים מעשות כן, מקימה כנגדם חזקה שלו אלו היו מעידים הרי שעדותם הייתה סותרת את גירסתם, שכן "הלכה פסוקה היא שהימנעות מלהביא עדות רלוונטית תוביל את בית המשפט למסקנה שאילו הובאה אותה עדות היא הייתה פועלת לרעת הצד שנמנע מהגשתה ..." [ה"פ (מרכז) 23108-01-11 זדולסקי נ' טובי, 2/10/11]. אמור מעתה: לא זו בלבד שטענת המשיבים לקיומו של תנאי, לבר חוזי, למימוש האופציה בדמות תשלום חוב המס מהווה טענה כנגד מסמך בכתב, אלא שהמשיבים לא השכילו להוכיח כזאת, אף לא לכאורה. 21. כך גם אמורים הדברים באשר לטענת ההפרה שבפי המשיבים, באשר להצעה החדשה שהועלתה על ידי הרוכשים החדשים בפגישה מיום 14/1/10. כזכור, טענו המשיבים כי במהלך הפגישה הוצע על ידי הרוכשים החדשים לשלם אך את מחצית התמורה (500,000 ₪) כנגד קבלת החזקה - הצעה הסותרת את הוראות הסכם המכר (להלן: "ההצעה החדשה"). בכל הכבוד, אף טענה זו לא הוכחה כלל ועיקר. בתצהיר הנלווה לכתב התשובה כמו גם במהלך חקירתו הנגדית, טען המשיב כי במהלך הפגישה הציעו הרוכשים החדשים הצעה חדשה לרכישת החנות (סעיפים 13, 14 לתצהיר נ/1). דא עקא, כי בפגישה מיום 14/1/10 לא נכח המשיב אלא בא כוחו, הנאמן, הרוכשים החדשים ובא כוחם (עמ' 10 שורה 12 לפרוטוקול). בנסיבות אלה ברי כי עדותו של המשיב באשר להתרחשויות מושאות הפגישה, מהווה עדות מפי השמועה שאינה קבילה לעצם אמיתות תוכנה (ראו: י. קדמי, שם, חלק שני, עמ' 551). אף אם יונח כי עדותו של המשיב לעניין זה קבילה היא, בהעדר התנגדות מטעם המבקש, הרי שהעדרו של המשיב מהפגישה מפחיתה את משקלה כדי אפסות. ניתן היה לצפות מהמשיבים שיוכיחו גירסתם באמצעות עדות חיצונית, שלא מפי השמועה, על ידי העדתם של הנאמן או באי כוחם עוה"ד פלד, אך אלה הראשונים נמנעו במפגיע מעשות כן, מה שמלמד, כאמור, על אי אמיתות גירסתם. יתר על כן. אם אומנם הפרו הרוכשים החדשים את הסכם האופציה, כנטען, בכך שהוצעה על ידם ההצעה החדשה בפגישה מיום 14/1/10 - נפלא ממני הכיצד זה לא טרחו המשיבים לשגר הודעה על ביטולה של האופציה?! מחומר הראיות עולה, כי גם לאחר הפגישה האמורה ראו המשיבים את הסכם האופציה כתקף. הם לא שלחו, כאמור, הודעת ביטול ואף לא טרחו להשיב לפניותיו של עוה"ד לין, ב"כ המבקש, עת עידכן אותם אודות ההליכים המשפטיים הננקטים על ידו, לרישום הזכויות בחנות על שמם (ראו: מכתב עו"ד לין למשיבים, נספח 7 לתובענה). כך גם לא הגיבו המשיבים להודעת המימוש מיום 15/6/10 (נספח 8 לתובענה), אשר שוגרה למשיבים עת רבה לאחר הפגישה מיום 14/1/10. אם אומנם ראו המשיבים את הסכם האופציה כבטל ומבוטל עקב ההצעה החדשה שהועלה על ידי הרוכשים החדשים בפגישה מיום 14/1/10, נפלא ממני הכיצד זה לא טענו הראשונים בזמן אמת כי אין כל משמעות להודעת המימוש שכן זה הופר על ידי האחרונים? במהלך החקירה נגדית נדרש המשיב לעניין זה והלה השיב " ... אני לא הודעתי על ביטול הסכם האופציה לאחר שכל הניסיונות להציע הצעות שונות מהסכם האופציה, אני לא הודעתי על ביטול האופציה, את זה השארתי לעורך דיני. כל המסמכים הועברו לפלד (עמ' 10 שורות 23-25 לפרוטוקול). התנהלותו של המשיב בזמן אמת היא הנותנת כי גירסתו באשר להפרה הנטענת של הסכם האופציה, טרם מימושה, אין לה על מה שתסמוך. 22. ואם אין די באמור לעיל עד הנה, באה עדות המשיב בחקירתו הנגדית וסותמת את הגולל על אמיתות גירסתו בדבר הפרת ההסכם על ידי המבקש. בחקירתו נשאל המבקש באלו תנאים יהא נכון לקיים את הסכם האופציה והלה השיב "אני מוכן לסגור במיליון ו -250. ככה עלה לי המיסוי. אפילו לסער (המבקש - ח.ט.) אני מוכן בסכום זה" (עמ' 11 לפרוטוקול שורות 14, 15) ובהמשך - "כשהצעתי את המיליון הייתי במצב גרוע והייתי לחוץ ואתם ניצלתם את המצב" (שם, שם, שורות 23, 34). נמצא כי סירובם של המשיבים לבצע את הסכם האופציה, ככתבו וכלשונו, איננו נובע מהפרתו של ההסכם על ידי המבקש, כנטען, אלא הינו תולדה מרצונם להשיג תמורה גבוהה מזו הקבועה בהסכם המכר. 23. התוצאה מהאמור והמקובץ היא כי לא הוכחה כלל ועיקר טענת המשיבים להפרת הסכם האופציה על ידי המבקש, והנני קובע כי הסכם האופציה בעת מימושה (15/6/10) היה בתוקף. העדרה של הודעת ביטול - נפקותהּ 24. אף אם יונח - מה שאינו - שהמבקש הפר את הסכם האופציה, הרי שכל זמן שזה לא בוטל כדין, הרי הוא עומד בתוקפו. אין חולק כי המשיבים לא שיגרו, בשום שלב, הודעה על ביטולו של הסכם האופציה אשר הופר, לטענתם, בפגישה מיום 14/1/10. אין גם חולק כי המבקש, באמצעות עוה"ד לין, המשיך לפעול כל אותה העת על מנת לאפשר את רישום החנות על שמם של המשיבים, בידיעתם של המשיבים (ראו: נספחים 7 ו-8 לתובענה). בנסיבות אלה, אף אם הייתה מתקבלת טענת המשיבים בדבר הפרת ההסכם, גם אז אין בהפרה, כשלעצמה, כדי להביא לביטולו של ההסכם. הלכה נודעת היא כי גם אם בוצעה הפרה על ידי צד להסכם, על הנפגע מוטלת החובה לשלוח למפר הודעה על ביטולו תוך זמן סביר מעת שבוצעה ההפרה, וככול שעסקינן בהפרה שאינה יסודית נדרש הנפגע למתן אורכה לתיקון ההפרה [ראו: סעיפים 7 ו-8 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א-1970; ג. שלו - יהודה אדר, דיני חוזים - התרופות, התשס"ט-2009, בעמ' 541]. ההיגיון שבשיגור הודעת ביטול בזמן סביר, נעוץ ברצון להגן על המפר אשר חרף מעשה ההפרה זכאי לדעת אם החוזה תקף אם לאו, והאם עליו להמשיך בקיום חיוביו על פיו (ג. שלו - ויהודה אדר, שם, עמ' 650). בהעדר הודעת ביטול ומשחלף זמן סביר מעת ההפרה " ... לא יוכל עוד הטוען להפרה לבטל את ההסכם בדרך של הודעת ביטול" [דברי כב' השופט נ. סולברג, בה"פ 8433/09 אסדן ישראל בע"מ נ' שמש ( 14/4/11)]. בענייננו, המשיבים לא ביטלו את ההסכם עד הנה, הגם שהיה ידוע להם אל נכון כי המבקש ממשיך לפעול על פי הוראותיו. ברי איפוא, לאור זאת, כי אם יונח שהמבקש הפר ההסכם - מה שאינו - הרי שההסכם לא בוטל והמשיבים אינם רשאים עוד לבטלו בגין ההפרה, הנטענת, בפגישה מיום 14/1/10. נמצא כי ההסכם לא בוטל ועודנו שריר וקיים, כך שאין מניעה להיעתר לסעד המבוקש בתובענה - קרי: להורות על אכיפת הסכם האופציה. התוצאה 25. סוף דבר שהתובענה מתקבלת. א. (1) הנני מורה על אכיפת הסכם האופציה, באמצעות חתימת הצדדים על הסכם המכר נספח א' לנספח 4 לתובענה, זאת בכפוף להצהרת המבקש כי הוא פוטר המשיבים מאחריות לרישום החנות על שמם, ומהעלויות שנדרשו ותידרשנה לכם כך. הוראת סעיף 17 (א) להסכם המכר בטלה. (2) המשיבים יחתמו על הסכם המכר ועל כל מסמך נדרש להעברת הזכויות בחנות על שם המבקש, זאת כנגד הפקדת סך של 950,000 ₪ בידי הנאמן. הנאמן יעביר לידי המשיבים או לידי ב"כ סך של 500,000 ₪ (כולל הפיקדון) מיד עם חתימת המשיבים על ההסכם. יתרת התמורה, בסך 500,000 ₪, תשולם לידי המשיבים עם המצאת אישורי מס שבח ואישור עירייה, הדרושים להעברת הזכויות על שם המבקש. (3) ככול שהמשיבים יסרבו לחתום על הסכם המכר ו/או על המסמכים הנדרשים למימוש עסקת המכר - יעתור ב"כ המבקש, עו"ד לין - למינויו ככונס נכסים למשיבים, לצורך חתימה על ההסכם או על כל מסמך שיידרש. (4) למען הסר ספק מובהר בזה כי המשיבים לא יהיו אחראים לרישום הזכויות על שמם ולא יידרשו להשיב התמורה, אף במידה ולא יוכרו כבעלי הזכויות בחנות. ב. המשיבים - יחד ולחוד - יישאו בהוצאות המבקש ובשכר טרחת עורך דינו בסכום כולל של 10,000 ₪, בצירוף הצמדה וריבית חוקית מהיום ועד התשלום המלא. אופציההסכם אופציהחוזה