פרשנות הסכם התחייבות לתשלום

הנתבע והתובע חתמו על הסכם התחייבות מיום 12.10.00, בו נכתב כי הנתבע התחייב לשלם לתובע סך של 49,000$. המחלוקת העיקרית בין הצדדים היא האם המסמך שנחתם על ידי שני הצדדים ובו התחייב הנתבע לשלם לתובע סכום של 49,000 דולר בעת מכירת בית המרקחת הוא סיום התחשבנות ומהווה התחייבות נפרדת וסופית, כפי שטוען התובע, או שהוא כפוף להתחייבויות אחרות שבין הצדדים כפי שטוען להן הנתבע. מומלץ לקרוא את פסק הדין להלן על מנת לקבל ידע בנושא הסכם התחייבות לתשלום: טענות הצדדים ורקע עובדתי בתיק זה הגיש התובע תביעה בסדר דין מקוצר על סך 187,475 ₪ כנגד הנתבע, ואילו הנתבע הגיש כנגד התובע תביעה שכנגד על סך 21,399 ₪. התובע עבד לפני שנים רבות במשרדי מס שבח מקרקעין בתל אביב והוא מומחה ויועץ בתחום זה. הנתבע עסק בתאריכים הרלוונטיים לתביעה בתווך מקרקעין וכיום הוא יזם מקרקעין. אין מחלוקת בין הצדדים, כי הנתבע והתובע חתמו על הסכם התחייבות מיום 12.10.00, בו נכתב כי הנתבע התחייב לשלם לתובע סך של 49,000$ בש"ח (להלן בהתאמה: "הסכום" ו"מסמך ההתחייבות"). על פי מסמך ההתחייבות, אשר צורף כנספח א' לכתב התביעה, הנתבע מאשר, כי הוא חייב לתובע את הסכום "שישולם (לתובע) במכירת הנכס (בית המרקחת) שבגוש 6932 חלקה 14 הנמצא ברחוב החשמונאים 1 בת"א". עוד נקבע במסמך ההתחייבות כי "כל הסכם קודם ו/או התחייבות ו/או תביעות קודמות שהיו בין הצדדים מבוטלות בזאת". כן נקבע כי "(התובע) יהיה רשאי לרשום הערת אזהרה בלשכת רישום המקרקעין על זכויותיו של (הנתבע) בגוש 6932 חלקה 14, בגין התחייבות זו וכתב זה, מהווה הסכמה לרישום הערת אזהרה." עוד נקבע כי "הנתבע יהא זכאי להפקיד את הסכום הנ"ל בידי עו"ד אשר שלקוביץ, אשר יסיר את הערת האזהרה שתרשם. הצדדים יחתמו במעמד חתימת הסכם זה על טופס ככל שיידרש לצורך קיומו של הסכם זה". יש לציין כי חתימות הצדדים על מסמך זה אומתו על ידי עו"ד אשר שלקוביץ במשרדו. עוד אין מחלוקת בין הצדדים כי הרקע למסמך ההתחייבות הוא כי בין התובע והנתבע, היו עסקאות נדל"ן כדלקמן: בשנת 1996 הם רכשו שתי יחידות עם זכויות בניה על גג בבית שברחוב יהודה הלוי 101 ת"א (להלן:"דירת יהודה הלוי"), הסכם הרכישה של דירת יהודה הלוי כלל תנאי מתלה, לפיו הוקצב לשותפים זמן מוגבל להוצאת היתר בניה ובסופו של דבר העסקה בוטלה; באותה שנה, 1996, רכש הנתבע עם בתו אופירה שתי דירות ברחוב חיים ואלישע 11 ת"א (להלן בהתאמה: "דירה 5" "דירה 6"). התובע רכש באותו בניין את דירה 7, שהייתה תפוסה ע"י דיירת מוגנת (להלן: "דירה 7"). שלוש הדירות, שנרכשו ממשפחת רזניק באותה עסקה, יכונו ביחד "דירות חיים אלישע". בשנת 1997 רכש הנתבע בנין בשלמות ברחוב החשמונאים 1 בתל אביב ושילם עבורו סך של 925,000 $, כאשר הבניין כולו נרשם על שם הנתבע (להלן: "בנין חשמונאים"). בבניין חשמונאים היה גם בית מרקחת (להלן: "בית המרקחת"). בין הנתבע לתובע נחתם מספטמבר 1999 הסכם בכתב יד (ההסכם עצמו אינו נושא תאריך) (להלן: "הסכם השיתוף") ובו נכתב: "הואיל וצד א' (התובע) הינו הבעלים הרשום של דירה שברח' חיים אלישע 11 ת"א... להלן: יחידה 1 ; והואיל וצד ב' (הנתבע) הינו הבעלים הרשום של שלוש היחידות המוחזקות ע"י הדיירים המוגנים... בבנין ברח' החשמונאים 1 ת"א... להלן יחידות 2; והואיל ועל דירתו הפרטית של צד ב' רשומה משכנתא; לפיכך הוחלט בין הצדדים...: צד א' (התובע) יהיה זכאי להירשם כבעל של 50% מהזכויות הידועות כיחידות 2 והרשומות על צד ב' וכן 50% מהמשכנתא הרשומה ע"ש צד ב' (הנתבע). צד ב' (הנתבע) יהיה זכאי להרשם כבעל של 50% מהזכויות הידועות כיחידה 1 והרשומות ע"ש צד א' (התובע)." מן ההסכם עולה כי הצדדים הסכימו למזג ארבעה נכסים: דירה 7 ושלוש דירות בבניין חשמונאים (בניכוי המשכנתא שהייתה רשומה על שם הנתבע) ולחלק את התמורה שתתקבל ממכירתם בחלקים שווים ביניהם. לטענת התובע הסכם השיתוף לא קויים על ידי הנתבע, משום שהוא מכר את שתי הדירות בבניין חשמונאים ולא העביר את היתרה לתובע. באותו מועד נותרו למכירה שני נכסים: בית המרקחת, הרשום על שם הנתבע, ודירה 7 הרשומה על שם התובע. המשכנתא סולקה, למעט סכום של 15,000 $. עוד טוען התובע, כי משסירב הנתבע למלא את חלקו בהסכם ולהעביר מחצית התמורה של שתי הדירות בבניין חשמונאים, הוסכם בין התובע לבין הנתבע על חיסול כל שיתוף שהיה ביניהם ולקראת סוף שנת 2000 נערכה התחשבנות סופית לגבי כל המקרקעין כולל: מכירת דירה 7, מכירת בית המרקחת וסילוק המשכנתא, ולאחר שהצדדים בדקו את ההתחשבנות ביניהם, נחתם מסמך ההתחייבות, שעיקריו הובאו לעיל והוא הבסיס לתביעה, אשר מסדיר באופן סופי ומוחלט את ההתחשבנות, מחליף את הסכם השיתוף הקודם ומבטל אותו. לפי מסמך ההתחייבות, כאמור, על הנתבע לשלם לתובע סך של 49,000$ במועד מכירת בית המרקחת. אולם, לטענת התובע, לאחר שבית המרקחת נמכר על ידי הנתבע לצד ג' בתאריך 15.11.09 מאן הנתבע להעביר את הסכום לידי התובע על פי מסמך ההתחייבות בטענה שהתובע חייב לו כספים בשל מכירת דירה 7. כאמור, התובע הגיש את התביעה בסדר דין מקוצר בהסתמך על מסמך ההתחייבות. הנתבע הגיש בקשת רשות להתגונן ובהסכמת התובע ניתנה לו רשות להתגונן ואף הוגש כתב הגנה ותביעה שכנגד. במסגרת כתב ההגנה, העלה הנתבע טענות שונות כנגד המסמך. הנתבע טען, שבינו ובין התובע התקיימה שותפות לגבי נכסים שונים, ביניהם דירת יהודה הלוי, דירות חיים ואלישע, וכן מימוש בניין החשמונאים. הנתבע גם ציין תביעות משפטיות שונות, שלטענתו ניהלו הצדדים ביחד, ביניהם תביעה של משפחת גפן, תביעה של עו"ד בוטח, ועוד הליכים שונים, אשר פורטו בהרחבה בכתב ההגנה. סופו של דבר, לטענת הנתבע, התובע היה מחויב להעביר לנתבע מחצית מהרווחים במכירת דירה 7 בחיים ואלישע, כאשר בהתאם להסכם המכר, שהומצא ע"י התובע, דירה 7 נמכרה ביום 31/12/07 בתמורה לסך של 615,000 ₪ כאשר לנתבע מגיע מחצית מהרווח, שהוא הסכום שקיבל התובע לידיו בקיזוז הוצאות,דהיינו 164,175 ₪. עוד מציין הנתבע, כי הסכום הנתבע בתביעה, שהוא רק נדבך אחד בהתחשבנות בין הצדדים, חושב באופן שגוי: בשל טעות בשער חליפין של הדולר, שהיה ידוע ביום המכירה של החנות בחשמונאים 15/11/09. לפיכך, על פי מכלול טענות הנתבע כלפי התובע, נותר התובע חייב לנתבע סכום של 21,399 ₪ שאותם הוא תבע בתביעה שכנגד. התובע והנתבע הגישו תצהירים מטעמם וכן העידו עדים. התובע העיד בתמיכה לטענותיו את עו"ד אשר שלקוביץ, ואילו הנתבע העיד את מר רזניק, שהיה בעלה של מוכרת שלוש הדירות בחיים אלישע, וכן את מר לפידות, אשר רכש את דירה מספר 6 ואת דירה מספר 7. העדים העד, עו"ד אשר שלקוביץ, העיד כי הוא עו"ד העוסק במקצועו למעלה מ-39 שנים. הוא העיד כי הוא מכיר את התובע והנתבע, וכי מזה שנים רבות הם לקוחותיו בעניינים שונים. בתצהירו הצהיר, כי הנתבע רכש בסוף שנת 1997 את הבניין הנמצא ברחוב החשמונאים 1 ת"א (להלן:"הבניין"). עו"ד שלקוביץ ייצג את שני הצדדים בעסקת המכר, וכאשר הושלמה העסקה המשיך לייצג את הנתבע בכל העסקאות שעשה ביחס לבניין. עו"ד שלקוביץ ציין, כי הבניין היה מורכב מדיירים ו/או מחזיקים בשכירות מוגנת, וכן דיירים חופשיים, והנתבע החליט לנסות למכור את היחידות בבניין לדיירים עצמם ורק אחר כך לקונים פוטנציאלים אחרים. במהלך הרכישה והמכירה התעוררו בעיות שונות של מיסוי, והתובע, שהוא מומחה לענייני מס שבח ומס רכישה, יעץ לנתבע באותן בעיות. במהלך השנים מכר הנתבע את כל היחידות, למעט בית המרקחת הנמצא בקומת קרקע בבניין (להלן:"בית המרקחת"). הנתבע ניהל משא ומתן מתמשך עם הדיירים המוגנים של בית המרקחת, אך זה לא צלח. באוקטובר 2000, פנו התובע והנתבע לעו"ד שלקוביץ, וביקשו את עזרתו בניסוח הסכם לפירוק שיתוף בנכסים, שהיו בבעלות כל אחד מהם. הצדדים ערכו התחשבנות כספית סופית, הגיעו לידי סיכום ביניהם, וביקשו להגיע למשרד, על מנת שיוכן הסכם לעניין פירוק השיתוף וגמר ההתחשבנות הכספית. עו"ד שלקוביץ אישר כי התובע והנתבע הגיעו למשרדו, ושם מסר לו הנתבע כי לאחר ההתחשבנות הוא נשאר חייב לתובע, סך של 49,000$ וכך הוכן המסמך שנערך והודפס במשרדו של עו"ד שלקוביץ, והצדדים חתמו עליו. עו"ד שלקוביץ מציין כי בסוף 2009 פנה אליו הנתבע, ומסר לו כי הגיע סוף סוף להסדר כספי ביחס לשווי בית המרקחת, ובעקבות זאת, ערך עו"ד שלקוביץ ביחד עם ב"כ בעל בית המרקחת, הסכם מכירה תמורת סכום שסוכם בין הצדדים. התובע בתצהירו (סעיף 23) תיאר את הנסיבות שהביאו לחתימת מסמך ההתחייבות כך: "בשנת 2000, לפני שנחתם מסמך זה, נתגלעו מחלוקות בין הצדדים והוחלט להפסיק לחלוטין את הקשר העסקי שהתקיים ביניהם. לכל אחד מהצדדים היו טענות ואלה הועלו לדיון במספר פגישות משותפות ביניהם. לאחר דין ודברים הגיעו הצדדים להסכם לשביעות רצונם לגבי כל הטענות והמחלוקות ההדדיות והסכם ההתחייבות נחתם במשרדו של עורך דין שלקוביץ, הסכם אשר אמור היה ליישב את כל הסכסוכים בין הצדדים באופן סופי." עוד כתב בתצהירו (סעיף 26): "הסכם ההתחייבות מיצה את הזכויות שבין הצדדים והצדדים הסכימו כי "כל הסכם קודם ו/או התחייבות ו/או תביעות קודמות שהיו בין הצדדים מבוטלות בזה" או במילים אחרות, הסכם ההתחייבות מהווה את המסמך המכונן והאחרון המסדיר את יחסי הצדדים לגבי ההתחשבנות בעבר ובעתיד." התובע הצהיר כי המתין בסבלנות למכירת בית המרקחת על מנת לקבל את כספו, והדגיש כי הסכום שנקבע הביא בחשבון את ערך שני הנכסים שנותרו בידי הצדדים במועד חתימת מסמך ההתחייבות (דירה 7 בידו ובית המרקחת בידי הנתבע) ובכך הצדדים התכוונו שכל צד ימשיך לנהל את נכסיו ללא מעורבות והתחייבות או זיכוי של הצד השני. הנתבע לעומת זאת טען בתצהירו, כי בין הצדדים נותרו הסכמים, אשר לא נסתיימו בתשלום של התובע לנתבע, כך שהתובע חייב לנתבע סכומים רבים, המקזזים את הסכום הנקוב במסמך ההתחייבות. הסכום הראשון הוא חלקו של הנתבע ברווח שעשה התובע ממכירת דירה 7 בשנת 2007 למר לפידות (סעיף 26 לתצהיר) בסך כולל 164,675 ₪. סכום נוסף הוא סכום של מחצית שכר הטרחה ששולם לעו"ד שלקוביץ, אשר הגן על האינטרסים של התובע והנתבע בתביעה שהגישה נגדם משפחת גפן, בהקשר של הבנין, ברחוב החשמונאים. לטענתו מחצית שכר התביעה עמד על סך של 4,457 ₪. עוד הוא מציין כי במסגרת הליך בוררות, שהתנהל עם עו"ד בוטח, גם כן בהקשר לבנין בחשמונאים, שילם הנתבע הוצאות בוררות, אשר התובע חייב להשיב לו מתוכם סך של 9,482 ₪. אשר לעסקאות טען הנתבע, כי שלוש דירות חיים אלישע, שנרכשו בדצמבר 1996 ממשפחת רזניק, נרכשו בתכנון מס כך שניתן יהיה לנצל את מרבית הפטורים שהיו אותה שעה בחוק (ראו סעיפים 9 עד 14לתצהיר) וכך נבנתה העסקה. הנתבע הצהיר כי הייתה שותפות לעניין דירת יהודה הלוי, אולם אין מחלוקת כי רכישה זו התבטלה, כאשר התובע לוקח על עצמו בהסכם בכתב מיום 11.6.01 לשאת בכל העלויות בעניין הליכים משפטיים שהתנהלו בנושא זה (סעיף 23 לתצהיר ומסמך יג). הנתבע מעיד עוד, כי בשנים 1997 עד 1998 נמכרו דירה 5 ודירה 6 וכי התובע קיבל את חלקו ברווח שנוצר. לטענתו כעת מגיע לו חלקו ברווח שעשה התובע ממכירת דירה 7 בשנת 2007 למר לפידות (סעיף 26 לתצהיר). אשר לבניין החשמונאים, שנרכש בשנת 1997 ונרשם על שם הנתבע בלבד, הרי שמרבית הדירות וזכויות הדירה על הגג נמכרו רווחיהם חולקו עוד לפני שנת 1999 (סעיף 27). הנתבע מעיד כי בשנת 1997 חדלו הצדדים לרכוש נכסים ביחד ובשנת 1999 החליטו כי כל צד יפנה לענייניו. בשלב זה נותרו על שם הנתבע שתי דירות תפוסות ובית המרקחת, ועל שם התובע דירה 7, ששוויה היה נמוך באופן ניכר משווי הנכסים בבניין החשמונאים. לטענת הנתבע בשל מצב זה נקבע בין הצדדים מסמך שהוצג בנספח כ/1 לתצהיר ועל פיו התובע יהיה זכאי להירשם כבעל 50% מזכויות הנכסים בבניין החשמונאים שעל שם הנתבע בעוד שהנתבע יהיה זכאי להרשם ל- 50% מזכויות דירה 7. לאחר מכן נמכרו דירות החשמונאים שהיו רשומות על שם הנתבע והצדדים התחלקו ברווחים. הנתבע טען כי בשלהי שנת 2000 הוא ניהל משא ומתן בעניין בית המרקחת והתובע הציע כי במכירת בית המרקחת הוא יקבל סכום קבוע מראש של 49,000$ ללא קשר לחלקו של התובע ומבלי שיחויב להשתתף בהחזר תשלומי המשכנתא (סעיף 33 לתצהיר). הנתבע טוען כי במהלך כל השנים, נפגש עם התובע אחת לתקופה כאשר אז עדכנו הצדדים אחד את השני בנושאי הבניינים השונים. כאמור, טענתו העיקרית של הנתבע בתצהירו היא, כי התובע מחויב להעביר לו מחצית מהרווחים שבמכירת דירה 7. דירה 7 נמכרה ביום 31/12/07, בתמורה לסך של 615,000 ₪ לטענת הנתבע מגיע לו מחצית מהרווח, כאשר הרווח הנקי, הוא 164,675 ₪. חיים רזניק, עד מטעם הנתבע, העיד, כי ניהל משא ומתן למכירת שלוש הדירות בחיים אלישע למול התובע והנתבע גם יחד, וכי בסופו של דבר נחתם זכרון דברים ביום 29.12.96 לפיו נרכשו שלושת הדירות על ידי התובע והנתבע, כיוון שהוא עמד על כך ששלוש הדירות ימכרו ביחד תמורת סכום אחד ללא שהוא נושא בנטל המיסים. מר לפידות, אף הוא עד מטעם הנתבע, העיד כי רכש מהנתבע דירה בחיים אלישע בשנת 1998 וכן רכש את דירה 7 בסוף שנת 2007 מהתובע. דיון והכרעה המחלוקת העיקרית בין הצדדים היא האם המסמך שנחתם על ידי שני הצדדים בפני עו"ד שלקוביץ ובו התחייב הנתבע לשלם לתובע סכום של 49,000 דולר בעת מכירת בית המרקחת הוא סיום התחשבנות ומהווה התחייבות נפרדת וסופית, כפי שטוען התובע, או שהוא כפוף להתחייבויות אחרות שבין הצדדים כפי שטוען להן הנתבע. בעניין זה אני מקבלת את טענת התובע המגובה בעדותו הברורה והמהימנה של עו"ד שלקוביץ, כי מסמך ההתחייבות נחתם לאחר שנעשתה התחשבנות בין הצדדים ולאחר שהצדדים הסכימו כי זהו הסכום שהנתבע חייב לתובע בגין כל העסקאות שעשו הצדדים ביניהם והאחזקות שנותרו בידיהם. יש לציין כי במסמך כתוב במפורש "כל הסכם קודם ו/או התחייבות ו/או תביעות קודמות שהיו בין הצדדים מבוטלות בזאת". עוד יש לציין כי הסכום נקבע מבלי לסייגו בכל התחשבנות עתידית, כאשר מצבת הנכסים של הצדדים הייתה ידועה לצדדים במועד החתימה והיה ברור כי נותרו שני נכסים: בית המרקחת (אצל הנתבע) ודירה 7 (אצל התובע) וקבעו את הסכום כפי שקבעו, כאשר דירה 7 כמו בית המרקחת היו שני הנכסים היחידים שנותרו. עו"ד שלקוביץ נשאל על כך מספר פעמים וחזר והבהיר בעדותו, כי מסמך ההתחייבות נערך על מנת לסיים את כל המחלוקות שבין הצדדים על כל העסקאות המשותפות שלהם וכי הוא זה שיעץ להם לנהוג כך. ראו: "גולדשטיין אמר לי שעשו ביניהם הסכם לפני בערך שנה ונפלו ביניהם חילוקי דעות וביקשו את העזרה שלי וכתבתי את זה כך. אני לא רציתי לראות את ההסכם המקורי השיתוף שאמרו שהיה שנה קודם כי חששתי שיש בעיות מיסוי ולא רציתי להיות מעורב." (עמ' 54 שורות 1-4 לפרוטוקול מיום 17.2.11). ושוב: "כאשר הם באו אלי למשרד ישבתי איתם ושאלתי אותם אם הם הגיעו להסדר לגבי כל הבעיות הכספיות והאחרות שהיו ביניהם כולל אלישע וחשמונאים והם אמרו לי שכן, אז הכנתי מסמך בכתב ידי, קראתי להם את זה לכל אחד מהם היו הערות, לא לגופו של ענין עד כמה שאני זוכר, נתתי לפקידה להדפיס היא החזירה לי את זה. נתתי לכל אחד לקרוא את זה. זה היה בשלושה העתקים, חתמו, כל אחד קיבל העתק ואני שמתי עותק אחד אצלי בתיק." (עמ' 55 שורות 1-6 לפרוטוקול מיום 17.2.11 ההדגשה הוספה- ע.ר.). ובהמשך: "הסברתי לך, ואני חוזר עוד פעם מה שאני כן אמרתי לך. אמרתי לך שפנו אלי, נדמה לי, אני לא רוצה להגיד תאריך, אבל אני מניח לקראת סוף, 99, או, אני לא יכול להיזכר ביותר תאריכים. ואמרו לי שיש הסכם, וההסכם הזה, שערכו ביניהם לגבי מספר יחידות בחשמונאים, לגבי חצי בחיים אלישע, ואחר כך הטענה הייתה שאילן הפר את ההסכם, ורצו שאני אתערב, אמרתי להם, אני לא מתערב בדברים שיכול להיות שיש בעיות של מיסוי. אם תגיעו להסדר ביניכם, סופי, כל השאלות במחלוקת ביניכם, כולל שאלה כספית, תרצו את עזרתי בניסוח, אני אעשה את זה. זה מה שהיה. לכן גם כתבתי את זה ככה." (עמ' 44 שורה 21 עד עמ' 45 שורה 4 לפרוטוקול מיום 29.5.11) (ההדגשה הוספה- ע.ר.) "סלח לי, יש הבדל, יש הבדל, אם אתה מעביר נכסים, בין אם אתה עושה התחשבנות כספית. והיא הנותנת, אמרתי, אני לא רוצה, אמרתי להם. תגיעו לשורה תחתונה, ויתור הדדי על כל תביעות, על כל, על כל הנכסים שיש לכם, כזו או אחרת, תגיעו לסכום מוסדר, תבואו, תרצו את עזרתי, אהלן וסהלן. וככה היה." (עמ' 46 שורה 24 עד עמ' 47 שורה 2 לפרוטוקול מיום 29.5.11) (ההדגשה הוספה- ע.ר.) בין הצדדים נערך קודם למסמך ההתחייבות הסכם נוסף, הוא הסכם השיתוף משנת 1999, שהובא בנוסחו המלא בסעיף 4 לעיל. בהסכם השיתוף הסדירו הצדדים ארבעה נכסים: שתי דירות מגורים בבניין חשמונאים, דירה 7, וכן דן המסמך בסילוק המשכנתא שנרשמה על דירתו הפרטית של הנתבע (ראו סעיף 16 לתצהיר הבקשה למתן רשות להתגונן של הנתבע). אין מחלוקת, כי בשעה שנערך מסמך ההתחייבות כבר נמכרו שתי הדירות בבניין חשמונאים על ידי הנתבע, סולק סכום נכבד של המשכנתא ונותרו לחלוקה שני נכסים: דירה 7 ובית המרקחת. כאשר נשאל הנתבע מדוע לא נכתב במפורש במסמך ההתחייבות כי גם לאחר התשלום יוותר חוב של התובע בגין דירה 7, כפי שהוא טוען כיום, הסביר, כי התובע אמר לו, כי יש לכתוב את המסמך כך שלא יפורש כ"עסקה במקרקעין", כי כל "עסקה במקרקעין" חייבת בדיווח למס שבח, ולכן בעבר כל ההסכמים נערכו בעל פה. צודק ב"כ התובע בטענתו, כי מדובר בטענה שאין לה כל עיגון במציאות משום שהצדדים חתמו קודם למסמך זה על מסמך השותפות (נספח י"א) ומסמך זה מזכיר במפורש עסקאות במקרקעין. טענה נוספת של הנתבע מדוע לא נכתב דבר בעניין דירה 7 במסמך הייתה כי הוא חסר ניסיון, "אדם תמים", שנפל קורבן לתובע, שהוא אדם מנוסה אשר הולך אותו שולל. גם טענה זו של הנתבע אין לקבל אותה כלל ועיקר. הנתבע הוא מתווך מקרקעין, ביצע לא מעט עסקאות מקרקעין ביחד עם התובע, ניהל משאים ומתנים בענייני מקרקעין, ואף ניהל בוררות בתחום המקרקעין כנגד עו"ד בוטח (להלן: "הבוררות"). אין ספק שהנתבע שהוא איש נדל"ן מאז שנת 1991 ידע פרק בהילכות מקרקעין. ראו בעמוד 160 לפרוטוקול בו הוא מציין, כי הוא איש נדל"ן ומתווך מקרקעין מאז שנת 1991, היה לו משרד עצמאי של מתווך בתל אביב והוא השתתף בשנת 1991 בקורס בנושא נדל"ן במשך שלושה חודשים. יתר על כן, כאשר בודקים את הנכסים, הרי שמרבית הנכסים נרשמו על שם הנתבע ולכן מי שצריך היה לתת אמון ו"הצד החלש" לכאורה היה דווקא התובע שנתן אמון מלא בנתבע ורשם על שמו נכסים. גם הטענה הנוספת של הנתבע כי לא בדק את החישובים של התובע ולכן חתם מבלי לדעת על מה הוא חותם היא טענה שאין לקבל אותה. ידועה החזקה כי מי שחותם על מסמך חותם לאחר שהבין את הכתוב בו ואת המשמעות של הכתוב ומוחזק כמי שהסכים לנאמר במסמך. "הלכה היא משכבר, כי אדם החותם על הסכם (שלא בלחץ או בנסיבות פסולות) לא ישמע בדרך כלל בטענה כי חתם מבלי להבין את תוכן המסמך או כי אין די בחתימתו לבטא את הסכמתו לתנאיו. "כלל הוא כי אדם החותם על מסמך מוחזק כמי שקרא אותו והבין את תוכנו וכי חתם עליו לאות הסכמתו, בייחוד כאשר מדובר במסמך מהותי ביחס לנכסיו… עוד נפסק כי המבקש לסתור חזקה זו צריך להוכיח את גירסתו בראיות פוזיטיביות כאפשרות קרובה." (השופטת א' חיות בע"א 6799/02 יולזרי נ' בנק המזרחי המאוחד בע"מ, פ"ד נח(2) 145, 149 (2003), תוך הפניה לע"א 1513/99 דטיאשוילי נ' בנק לאומי לישראל בע"מ, פ"ד נד(3) 591 (2000); ע"א 6645/00 עו"ד ערד נ' אבן, פ"ד נו(5) 365 (2002))". ע"א 6916/04 בנק לאומי נ' היועץ המשפטי לממשלה, פורסם, 18.2.10) בלתי סביר לחלוטין בעיני, שהנתבע חתם על ההתחייבות לסכום שכזה ללא שבדק את החישובים של התובע וללא שעשה כל מאמץ, על מנת לוודא כי החישובים הללו מבוססים ומסיימים את המחלוקת בין הצדדים. יתר על כן, מסמך ההתחייבות נחתם לאחר שנים של ניהול עסקאות בין הצדדים בעל פה, וכאשר רק בשנת 1999 נעשה מסמך אחד בכתב יד וללא עורך דין (סבכם השותפות). לכן כאשר החליטו הצדדים לסיים את מערכת היחסים ביניהם קבעו הצדדים לבצע מסמך אחד בכתב, מודפס ולפני עורך דין. נראה כי הצדדים ביקשו לתת למסמך זה, שסיים את ההתקשרות ביניהם, "חותם" של רצינות והבהרה כי זה סיום העסקים ביניהם. צודק ב"כ התובע בטענתו כי בלתי מתקבל על הדעת שהצדדים, שערכו בשנת 2000 "הסכם התחייבות" בנוגע לחלוקת נכסיהם המשותפים, אשר טרם נמכרו אותה עת ייקחו בחשבון נכס אחד בלבד (בית המרקחת) ויתעלמו כליל מקיומו של הנכס השני (דירה 7), כאשר בין הצדדים נותר להתחשבן לגבי שני נכסים אלה בלבד. כאשר נתבקש הנתבע לתאר את נסיבות החתימה על המסמך (עמ' 175 לפרוטוקול) הוא מסביר שרק התובע עשה את החישוב, שכלל את כל ההוצאות ואת מס השבח וכן את המחיר הצפוי מן המכירה, ואילו הנתבע כלל לא בדק את החשבונות והסכים לחתום על סכום של 49,000$ ללא כל בדיקה. טענה זו אינה סבירה לחלוטין. מדובר באיש עסקים, מתווך, יזם נדל"ן שרכש דירות בצורה מתוחכמת, על מנת להפוך אותן לזכויות בנייה ולנצל פטורים ממס שבח, לא יתכן שהוא לא בחן, לא בדק את החישוב ו"לא הבין על מה הוא חותם". יש לציין כי בתיק אחר (ת.א. 2350/01), שבו נתבעו הצדדים לתיק על ידי עו"ד בוטח, הנתבע מסר תצהיר (ת/3) (להלן: "תצהיר הנתבע בתיק בוטח") שבו הוא מתאר את הרכישה של בניין חשמונאים תוך ניצול זכויות בנייה שעל הגג, רכישת הדיירים המוגנים, מכירת זכויות הבניה של הקומה החמישית וביצוע כל העסקה בדרך של עסקת נאמנות עבור בני משפחת בוטח. על מנת להגיע לכך ניהל הנתבע משא ומתן "מתיש", לדבריו, עם עו"ד בוטח, שגם הוא הציג עצמו כאיש נדל"ן מנוסה. מדברי הנתבע בתצהיר תיק בוטח עולה, כי הוא בהחלט ידע לא מעט בעניין מקרקעין ועסק ביזמות מורכבת בתחום זה. ממילא, אם לא התעמק בחישוב כיצד הוא יכול לומר כעת כי החישוב לא כלל את דירה 7 ושאר ההתחשבנויות בין הצדדים?. לפיכך אני מקבלת את גירסת התובע שהסכום של 49,000 דולר נקבע ונחתם במסמך ההתחייבות כמגיע לתובע לאחר שהצדדים כבר כללו את הרווח הצפוי ממכירת דירה 7 כשם שכללו את הרווח הצפוי ממכירת בית המרקחת. לפיכך כל הסוגיה שהעלה הנתבע באריכות בשאלת קיומה של שותפות בין הצדדים וירידה לפרטי פרטים של העסקאות שנעשו בין הצדדים במהלך השנים אין לה לטעמי משמעות של ממש לתיק זה, אך אדון בה בקצרה. טענת "השותפות" הכוללת שבין הצדדים הנמשכת לתקופה שלאחר חתימת מסמך התחייבות אינה עומדת כנגד האמור בתצהיר הנתבע בתיק בוטח. שם כתב הנתבע במפורש כי "בכדי להוציא אל הפועל את הרכישה (של בניין החשמונאים- ע.ר) והיות ולא היו ברשותי האמצעים הכספיים לרכוש את הבניין לבד חיפשתי שותפים שירכשו יחידות בבניין." ולכן פנה על פי תצהירו לעו"ד בוטח ולא מוזכר כי פנה לתובע. עוד הוא מצהיר במפורש בסעיף 17 לתצהירו: "זאב גולדשטיין ועו"ד שלקוביץ לא היו בעלי עניין בעסקה נשוא כתב תביעה זה." הנתבע חוזר על כך בסעיף 48 לתשובה לשאלון שנתן בתביעת עו"ד בוטח: "מר גולדשטיין לא היה חלק מהעסקה וממילא לא היתה חלוקת כספים." הנתבע מנסה לתרץ התנהלות זו, שבה שיקר בבית המשפט בתיק בוטח, בכך שהתובע ביקש ממנו לנהוג כך (תשובות לשאלות 19-20 לשאלון בתיק זה) ולחילופין טען בחקירתו הנגדית, כי ענה כפי שענה מבלי שהבין על מה הוא חותם ועשה מה שאמר לו עורך הדין מבלי שהבין. קשה לקבל את שוב הטענה כי הנתבע לא הבין את שהוא חותם. לא מדובר באמירה מסובכת, אלא באמירה המתבססת על עובדה פשוטה: האם היה התובע שותף לנתבע בבניין אם לאו. הנתבע כיזם נדלן וכמי שביצע את העסקאות המסובכות הללו ידע את התשובה לשאלה עובדתית פשוטה זו ולא יכול לטעון כיום כי לא הבין על מה הוא חותם או כי עזר ל"חבר במצוקה", קרי לתובע, בשקריו בפני בית המשפט. שהרי לו הסכים לשקר כדי "לעזור לחבר" אז מדוע שלא ישקר כיום כדי לעזור לעצמו?. פירכה נוספת בטענת הנתבע, כי הצדדים היו שותפים בכל הנכסים, כולל בניין החשמונאים היא, שלאחר שנת 2000 וחתימת ההסכם בפני עו"ד שלקוביץ לא היו עוד לצדדים כל עסקאות. העובדה שלא היו עוד עסקאות מעידה על כך שמסמך ההתחייבות היה אכן סיום התחשבנות והפעילות בין הצדדים גם לעתיד. אציין כי איני מקבלת את טענת הנתבע כי קיימת הרחבת חזית בטענות התובע או כי גרסאותיו סותרות. הטענה כי בכתב התביעה טען הנתבע ל"הסכם הלוואה" אין לה כל בסיס. בכתב התביעה טען התובע במפורש ל"הסכם התחייבות" "על פיו התחייב הנתבע לשלם לתובע סך של 49,000$ בש"ח שאותם חייב לתובע... ואשר ישולמו מייד עם מכירת הנכס המשמש כבית מרקחת..." (סעיף 1 לכתב התביעה). אמנם במכתב מיום 23.11.09 שצורף לכתב התביעה כנספח "ב" נכתב כי מדובר בהלוואה, אולם בכתב התביעה עצמו לא מצוינת הלוואה וברור היה כי מדובר בהתחייבות לתשלום סכום הקשורה למועד מכירת בית המרקחת. אשר לסכום התביעה, טען ב"כ הנתבע כי הסכום אינו נכון (סעיף 62 לסיכומים) משום ששער הדולר כפי שפורסם על ידי בנק ישראל ליום מכירת בית המרקחת (15.11.09) עמד על 3.753 ₪ לדולר. מסעיף 40 לסיכומי התשובה של התובע עולה כי הצדדים אינם חלוקים על כך שסכום התביעה צריך להיות 183,897 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום 15.11.09 ועד למועד התשלום בפועל. לפיכך אני מקבלת את התביעה לסך של 183,897 ₪ . התביעה שכנגד הנתבע טען בתביעה שכנגד כי סכום התביעה שכנגד (21,399 ₪) מהווה למעשה את תוצאות ההתחשבנות הסופית הנכונה בין הצדדים לאחר קיזוז הסך של 49,000$ כנגד שלושה סכומים: חלקו של הנתבע (מחצית) ברווח נטו ממכירת דירה 7 על ידי התובע, המסתכם לסך של 164,675 ₪ . תשלום השתתפות של התובע (מחצית) בתשלום שכר טרחת עו"ד שלקוביץ בגין ייצוגו של הנתבע בתביעה שהגישה נגדו משפחת גפן בקשר עם אי ביצוע חוזה בבניין החשמונאים העומד על סך של 4,457 ₪. תשלום יתרת הסכום בגין תשלום שכר הטרחה של הבוררת בבוררות בוטח בסך של 9,482 ₪. לטענת הנתבע הסיבות לקבלת התביעה שכנגד הן אותן סיבות לדחיית התביעה הראשית. משקיבלתי את דברי התובע והעדפתי אותם על פני גרסת הנתבע בתיק העיקרי כי אז אני דוחה מאותן סיבות את התביעה שכנגד. גרסת הנתבע כי השותפות נמשכה גם לאחר חתימת מסמך ההתחייבות אינה עומדת במבחן עדותו של עו"ד שלקוביץ ובמבחן מכלול הנסיבות שקדמו לחתימת מסמך ההתחייבות ושהיו לאחריהן, כפי שהובהר לעיל. מכאן שאין לקבל את תביעת הנתבע בכל הרכיבים של תביעתו ככל שהיא מתבססת על הטענה כי השותפות נמשכה לאחר מסמך ההתחייבות. הנתבע תובע גם השתתפות בשכר טרחת הבוררת. דרישה זו אינה נובעת רק מטענת הנתבע לשותפות בנכס, אלא מהליך בוררות שגם התובע וגם הנתבע היו צד לו. מדובר בתביעה שעו"ד בוטח הגיש ביום 30.9.01 (ראו מסמך כו לתצהיר הנתבע) לבית המשפט המחוזי בת"א (ת.א. 2350/01) נגד הנתבע, התובע, עו"ד שלקוביץ ואדם נוסף. התובע הגיש כתב הגנה ובית המשפט קבע כי הדיון יועבר להכרעת הבוררת עו"ד חיה פרס. על פי קביעת עו"ד פרס היה על הנתבע לשאת בהוצאות הבוררות ביחד עם עו"ד בוטח בלא שחייבה בכך את התובע. לפיכך איני רואה מקום לחייב את הנתבע כעת לשלם בגין הבוררות לאחר שקבעתי כי הצדדים הפרידו את ענייניהם במסמך ההתחייבויות, כך שכל צד נשאר עם נכסיו. יתר על כן, הנתבע, שלעניין זה הוא "המוציא מחברו" טוען בסעיף 45 לתצהירו, כי עו"ד גיל צבע, שייצג אותו בבוררות, קרא לתובע למשרדו, על מנת שיצהיר בפניו כי הוא מתחייב להשיב לנתבע את חלקו מכל הוצאה לתשלום שכר הבוררת. יחד עם זאת, לא הביא הנתבע את עו"ד צבע על מנת שיעיד על התחייבות זו ולכן לא עמד הנתבע בנטל ההוכחה להוכיח כי התובע לקח על עצמו לשאת עימו בהוצאות הבוררת. לפיכך אני דוחה את התביעה שכנגד. סוף דבר התביעה מתקבלת והנתבע ישלם לתובע סך של 183,897 ₪ בתוספת הפריש הצמדה וריבית מיום הגשת כתב התביעה ועד למועד התשלום בפועל. התביעה שכנגד נדחית. הנתבע ישלם לתובע הוצאות בסך של 7,500 ₪ וכן שכר טרחת עורך דין בסך של 16,000 ₪.פרשנותפרשנות חוזהחוזה