הפחתת הסכום שקבע שמאי מכריע

מומלץ לקרוא את פסק הדין להלן על מנת לקבל ידע בנושא הפחתת הסכום שקבע שמאי מכריע / סטיה מחוות דעת שמאי מכריע: לפני ערעור מנהלי על החלטת ועדת ערר לפיצויים ולהיטל השבחה - מחוז צפון (להלן: "ועדת הערר") שניתנה בערר מס' 907/09 , ביום 25.3.12, לפיה נתקבל באופן חלקי הערר שהגיש המערער על החלטת הועדה המקומית לתכנון ולבניה אצבע הגליל - המשיבה 2 (להלן: "הועדה המקומית"). ערעור זה שבפני הוגש על החלטת ועדת הערר, ככל שהיא נוגעת להפחתת הסכום שקבע השמאי המכריע שמונה על ידי הועדה - מר דותן דרעי (להלן: "השמאי המכריע"), באשר לירידת ערך של נכסי המערער בגוש 13939 חלקה 41 ברחוב החלמוניות בראש פינה (להלן: "החלקה"). רקע רלבנטי והליכים: 1. המערער הוא הבעלים של החלקה, הנמצאת בשטח המושבה ההיסטורית הותיקה של ראש פינה - "אתר ראשונים": בין בתי מגורים עתיקים לבין כביש פנימי על תוואי נחל ראש פינה ובין בית העלמין של ראש פינה. על החלקה קיים מבנה היסטורי לגביו הוצא היתר לתוספת בניה כבר בשנת 1993. 2. בשנת 1982 אושרה למתן תוקף תוכנית ג/3975, אשר יעדה את "מושבת הראשונים" בראש פינה, וכולל את חלקתו של המערער, לשמש כ"אתר לאומי". מטרת התוכנית היתה שמירה ושחזור אובייקטים בעלי ערך היסטורי וארכיטקטוני לאומי בעלות אופי מיוחד והכשרתם למטרות תיירות, נופש, תרבות וחינוך. התוכנית קבעה עוד, כי בבנייני האתר הלאומי בהם התגוררו יחידים או משפחות ניתן יהא לשחזר מבנים למגורים, בהמלצת הועדה המקומית ובאישורה של הועדה המחוזית. משאושרה התוכנית, הפעיל שר הפנים את הסמכות שהוקנתה לו בחוק גנים לאומיים ושמורות טבע, תשכ"ג - 1963 (להלן: "חוק הגנים הלאומיים") שהיה בתוקף אותה העת, והכריז על החלקה שעליה קיים מבנה היסטורי כ"אתר לאומי". 3. ביום 24.6.91 פורסמה למתן תוקף תוכנית המתאר של ראש פינה ג/5626, על פיה הוגדרה החלקה כאתר שיקום ושימור. התוכנית קבעה כי לשם בניה בחלקה נדרשת תוכנית מפורטת באישורה של ועדה מחוזית. 4. בשנת 1992 בוטל חוק הגנים הלאומיים ואושר תחתיו חוק גנים לאומיים, שמורות טבע, אתרים לאומיים ואתרי הנצחה, התשנ"ב - 1992. החוק החדש הותיר בתוקפן הכרזות שניתנו טרם כניסתו לתוקף ועל כן החלקה נותרה בגדר "אתר לאומי". 5. ביום 24.5.01 אושרה ופורסמה למתן תוקף תוכנית ג/8886 - "אתר לאומי ראש פינה וסביבתו", היא התוכנית נשוא הערעור (להלן: "התוכנית הפוגעת"), שהיוותה תיקון לתוכניות ג/3975 ו- ג/5626, ומטרתה יצירת מסגרת תכנונית לשיקום, שחזור ופיתוח של מושבת "אתר הראשונים" בראש פינה. התוכנית הפוגעת שינתה את יעודי החלקה על ידי חלוקתה לארבעה ייעודי קרקע שונים: 538 מ"ר הוקצו כשטחי מגורים, אירוח ומלונאות, שטח של 49 מ"ר יועד למבני ציבור ושטח של 2,318 מ"ר הוגדר כאזור פרטי פתוח ושטח של 478 מ"ר כאזור שטח ציבורי פתוח (גינות). מחד, התוכנית הפוגעת ביטלה את האפשרות לבניה כלשהי בחלק הארי של החלקה ואף הפכה חלק משטחיה ככאלה המיועדים בעתיד להפקעה ומבחינה זו נוצרה ירידת ערך הקרקע. מאידך, היא הפכה שטח של 538 מ"ר, בו לא ניתן היה קודם לכן לבצע בניה כלשהי למעט שיפוץ מבנים היסטוריים שבמקום, לשטח בו מותרת בניה לצרכים משולבים של מגורים, אירוח ומלונאות. כך שטח זה הושבח משמעותית ככל שהיא נוגעת לשטח המיועד למלונאות. 6. הליכים בפני הועדה המקומית: ביום 24.5.04 הגיש המערער תביעת פיצויים לוועדה המקומית בהתאם להוראות סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה, התשכ"ה - 1965 (להלן: "חוק התכנון והבניה"), בשל ירידת ערך החלקה שבבעלותו, בסכום של 232,000$, בעקבות התוכנית הפוגעת. הדיון בתביעת המערער התעכב בשל משא ומתן שניהלה הועדה המקומית עם המערער. משלא צלח המו"מ חודשו הליכי התביעה. הועדה המקומית החליטה על מינוי שמאי מטעמה, שנתן שומתו ביום 6.2.08. ביום 26.2.08 נדונה התביעה לגופה בפני מליאת הועדה המקומית. התביעה נדחתה לאחר שנמצא כי אמנם קיימת ירידה ערך בשיעור של 20,000$, אולם מדובר בירידת ערך מינורית המצדיקה מתן פטור מתשלום לפי סעיף 200 לחוק התכנון והבניה. 7. הליכים בפני ועדת הערר: על החלטת הועדה המקומית הגיש המערער ערר לועדת הערר ביום 31.5.09. בערר נטען כי ירידת ערך החלקה הינה בסך של 232,000$. המערער תמך תביעתו בחוו"ד שמאי מקרקעין - מר אלי בוכריס מיום 10.5.04. המשיבות הגישו מטעמן חוו"ד שמאי מקרקעין נגדית של השמאי - מר מוטי זייד מיום 1.1.08 (חוו"ד המשיבה 3), וחוו"ד נוספת של השמאי מר מיכאל דמבינסקי מיום 14.2.08 (חוו"ד המשיבה 2). לאחר שהצדדים לא הגיעו לכלל הסכמה בדבר זהות השמאי המכריע, מסרה ועדת הערר את התיק, בהסכמת הצדדים, להכרעתו של שמאי מכריע, בהתאם לסמכותה לפי סעיף 198(ה)(1) לחוק התכנון והבניה. לאחר שהשמאי המכריע קיים מספר ישיבות בנוכחות השמאים מטעם הצדדים (ישיבות מיום 3.3.10 ומיום 7.6.10) ולאחר שבחן את טיעוני הצדדים, ניתנה ביום 12.4.11 שומתו, לפיה ירידת הערך של המקרקעין הינה בסך של 432,056 ₪, נכון למועד אישור התוכנית הפוגעת. עם קבלת שומת השמאי המכריע זומנו הצדדים, לפי בקשת המשיבים, בפני ועדת הערר. המשיבים ביקשו להציג לשמאי המכריע שאלות הבהרה וחרף התנגדות המערער, החליטה ועדת הערר לשלוח את שאלות ההבהרה לשמאי המכריע. עם קבלת תשובות השמאי המכריע לשאלות ההבהרה , נתנה הועדה את הכרעתה. 8. החלטת ועדת הערר: ועדת הערר קיבלה את הערר באופן חלקי וקבעה כי ירידת ערך המקרקעין היא בסכום של 56,270$ (232,226 ₪), למועד התוכנית הפוגעת. הועדה קבעה כי התוכניות והדין אשר חלו קודם לאישורה של התוכנית הפוגעת, יצרו קושי משמעותי לקבל היתרי בניה על החלקה. עם זאת, האיסור על בניה במקום, ללא אישור הרט"ג, היה קיים בכל תחומי החלקה, ולא היה מקום ליצור אבחנה בתוך החלקה לשני אזורים שונים, כפי שעשה השמאי המכריע, יש מאין, מבלי שקיימת חלוקה פנימית בחלקה. לפיכך קבעה ועדת הערר כי יש לייחס את הערך אותו קבע השמאי המכריע, לכל החלקה במצב הקודם. לאור קביעת השמאי המכריע כי במצב החדש שווי הקרקע עומד על 180,540$, קבעה הועדה כי ירידת הערך על הקרקע הינה בסך 56,270$. ועדת הערר מצאה כי מדובר בירידת ערך משמעותית המצדיקה פיצוי הולם ולכן קבעה כי אין לפטור את הוועדה מתשלום הנזק שנגרם לעורר לפי סעיף 200 לחוק. 9. תמצית טענות המערער: עיקר טענות המערער הן כנגד החלטת ועדת הערר להתערב בקביעות השמאי המכריע. לטענתו ועדת הערר חרגה מסמכותה כאשר התערבה בהכרעת השמאי המכריע, בכל הנוגע לסכום ירידת ערך החלקה, מאחר והתערבותה לא נעשתה בשאלה משפטית. המערער מעלה טענות נוספות, ביניהן, אי מתן זכות טיעון לצדדים בנושא לאחר קבלת התשובות לשאלות ההבהרה שהופנו לשמאי המכריע וכי השמאי המכריע לא זומן לחקירה לאחר שהשיב לשאלות ההבהרה. כן טוען המערער כי היה על ועדת הערר לערוך סיור במקרקעין ולבחון האם ניתן לנצל את המצב הקיים לבנייה. עוד נטען כי החלטת ועדת הערר מנוגדת לשומת הועדה המקומית. 10. תמצית טענות המשיבות: א. גבול ההתערבות של בית המשפט לעניינים מנהליים בהחלטות ועדת הערר הוא מצומצם, רק למקרים בהם נפל פגם חמור בהלטת הרשות או מקום בו חרגה הרשות מסמכותה. בית המשפט אינו מחליף שיקול דעתו בשיקול דעתה של ועדת הערר, בפרט כאשר זו נסמכה בהחלטתה על חוות דעת מקצועיות. ב. התערבות בית המשפט בהחלטת ועדת ערר הוגבלה ל"שאלה משפטית בלבד" לאור הוראת סעיף 198(ח) לחוק התכנון והבניה במתכונתו הקודמת, עובר לתיקון 84 לחוק. ג. אין עילה להתערבות בהחלטה המפורטת והמנומקת של ועדת הערר, בפרט כאשר עניינו של המערער נדון לגופו בפני שלושה גופים קודמים - ועדה מקומית, שמאי מכריע וועדת הערר - והוכרע לאחר בדיקה מדוקדקת של מלוא טענות הצדדים והמצב התכנוני והמשפטי. ד. ועדת הערר אינה כבולה בהכרעת השמאי המכריע והיא רשאית לאמצה או לסטות ממנה. התערבות ועדת הערר בחוות דעתו של השמאי המכריע, בסוגיה נקודתית בעלת אופי משפטי-תכנוני (להבדיל מנושאים שמאיים), לגביה אין לשמאי כל יתרון על פני ועדת הערר, בדין יסודה. ה. לצדדים ניתנה הזדמנות להשמיע את טענותיהם ולהפנות לשמאי המכריע שאלות הבהרה לכן לא נפגעה זכות הטיעון של המערער. ו. סמכותה של ועדת הערר בקביעת סדרי דין הינה רחבה [תקנה 15 לתקנות התכנון והבניה (סדרי הדין בועדות ערר בעררים לפי סעיף 198 לחוק), תשנ"ח - 1997]. אופן ניהול הדיון בפניה נתון לשיקול דעתה. ועדת הערר אינה מחויבת ליתן לצדדים לסכם טענותיהם או לזמן את השמאי המכריע לחקירה אלא לפי שיקול דעתה. ז. ועדת הערר התערבה בסוגיה תכנונית משפטית ולא בסוגיה שמאית הדורשת זימונו של השמאי המכריע לחקירה או בירור. ח. ועדת הערר התערבה אך בקביעת השמאי המכריע לעניין שווי החלקה במצבה הקודם וכלל לא התערבה בנושאים הקשורים בקביעת שווי החלקה במצב החדש (לגביו מתבקש הסיור), או בקביעה עובדתית של קיום היתרי בניה במצב הקודם. לכן דין טענת המערער לכך שהועדה לא ביקרה בחלקה, להידחות. 11. בדיון שהתקיים בפני ביום 17.1.13 שבו הצדדים על עיקר טענותיהם. ב"כ המערער ביקש להשיב את הדיון לועדת הערר לשם חקירת השמאי המכריע, כדי לקבל הסברים אודות קביעותיו בחוות הדעת. עוד העלה ב"כ המערער טענה באשר לסטיית הועדה מן הסכומים שקבע השמאי המכריע להערכת שווי הקרקע לפי מ"ר, עת חישבה את ירידת ערך החלקה לפי 70$ למ"ר ולא כפי שקבע השמאי המכריע לפי 170$ למ"ר. לטענת ב"כ המשיבות זכות הטיעון ניתנה למערער במלואה וועדת הערר המוסמכת להחליט סדרי הדין אינה מחויבת בחקירתו של השמאי המכריע בטרם מתן החלטתה. דיון והכרעה: תחילה ראוי לדון בטענת המערער כי לא ניתנה לצדדים זכות טיעון לאחר שנתקבלו התשובות לשאלות ההבהרה שהופנו לשמאי המכריע, וכן כי השמאי המכריע לא זומן לחקירה בפני הועדה. זכות הטיעון בפני הרשות הינה זכות יסודית, ששורשיה נטועים בכללי הצדק הטבעי. ביטויה המעשי של זכות הטיעון הוא, בין היתר, בכך שהיא מאפשרת לרשות לגבש תשתית עובדתית הנדרשת לשם קבלת ההחלטה המנהלית (ראו: בג"ץ 1661/05 המועצה האזורית חוף עזה נ' ראש הממשלה, פ"ד נט(2) 481, פיסקה 429, מפי הנשיא ברק; בג"ץ 549/75 חברת סרטי נח בע"מ נ' המועצה לבקורת סרטי קולנוע, פ"ד ל(1) 757, 767; י' זמיר, הסמכות המנהלית (תשנ"ו), בעמ' 796-793). א. אף שועדת הערר אינה כבולה לסדרי הדין ואופן ניהול הדיון בפניה נתון לשיקול דעתה הבלעדי, הרי שלאור מעמדה של זכות הטיעון, ראוי לאפשר לצדדים לטעון בפניה ביד רחבה ולאפשר לבעלי הדין למצות את ההליכים בפניה וליתן להם להשמיע את מלוא טענותיהם. זכות הטיעון צריך שתהא נר לרגלי הוועדות השונות ומנחה לשיקול דעתן. בנסיבות המקרה שבפנינו, זומנו הצדדים להופיע בפני ועדת הערר, לאור בקשת המשיבות להפנות שאלות הבהרה לשמאי המכריע. במעמד זה, הביע המערער את התנגדותו למשלוח שאלות ההבהרה לשמאי המכריע, עמדה בפניו האפשרות לשטוח מלוא טענותיו בפני ועדת הערר. כגון שיכול היה לדרוש לחקור את המומחה על תשובותיו לשאלות ההבהרה, או לשלוח למומחה שאלות הבהרה מטעמו או לטעון בפני הועדה לאחר קבלת תשובות השמאי המכריע. מסיבותיו שלו, בחר המערער שלא לעשות כן. אף בשלב שלאחר מתן תשובות השמאי המכריע לשאלות ההבהרה, לא פנה המערער לועדת הערר בבקשה להשמיע את דבריו, אלא בחר להמתין עד לאחר שנודעו לו תוצאות הערר ומשלא הסכים עימן בחר להעלות טענה זו בדבר אי מתן זכות הטיעון. לכן, משבחר המערער שלא להשתמש בהזדמנויות שעמדו בפניו עת עניינו היה מונח לפני ועדת הערר, בטרם נתנה החלטתה, אין מקום לקבל, בשלב הערעור, את הטענה כי נשללה ממנו זכות הטיעון. ב. טענה נוספת בפי המערער כנגד כך שהשמאי המכריע לא זומן לחקירה בפני ועדת הערר. גם דינה של טענה זו להידחות. בפני המערער עמדה האפשרות, באם רצה בכך, להפנות שאלות הבהרה לשמאי המכריע, כפי שעשו המשיבות, או למצער, להגיש בקשה מתאימה לועדת הערר בדבר רצונו לחקור את השמאי המכריע. המערער לא פעל באף אחת מן הדרכים שעמדו לרשותו לשם קבלת הסברים והבהרות מאת השמאי המכריע. אינני מוצאת כי שלב הערעור הוא השלב המתאים להעלאת הטענה. מעבר לנדרש, אפנה להערת ועדת הערר בהחלטתה (סעיף 21 להחלטה), אשר בסמכותה לקבוע את סדרי הדין ואופן ניהול ההליך בפניה, לפיה היא מסתפקת בקביעות ותשובות השמאי המכריע לשם קבלת החלטתה: "אנו סבורים כי השמאי המכריע לא ירד לסוף דעתנו, אך ממילא לאור העובדה כי בחוות דעתו קיימות תשובות מספיקות לשאלות שהועלו במהלך הדיון בערר זה, אין צורך להטרידו בהבהרות נוספות". משכך, אינני מוצאת מקום להשיב את עניינו של המערער לדיון בפני ועדת הערר, לשם חקירת השמאי המכריע. ג. טענה נוספת שהעלה ב"כ המערער בדיון מיום 17.1.13, נוגעת להתערבות ועדת הערר בסכום לפיו יש להעריך את ירידת ערך החלקה, בקבעה כי החישוב יעשה לפי 70$ למ"ר ולא כפי שקבע השמאי המכריע לפי 170$ למ"ר. ועדת הערר קבעה בהחלטתה (סעיף 25 להחלטה): "הואיל ותוכנית המתאר לא ביצעה כל אבחנה בין השטחים בחלקה, יש לייחס את הערך אותו קבע השמאי המכריע, לכל החלקה במצב הקודם. שוויה עמד, אם כן, עובר לאישור התוכנית הפוגעת, על סך של 236,810$ (3,383 מ"ר * 70$ למ"ר), ולא כפי שקבע השמאי המכריע". קביעתה זו מתבססת על קביעת השמאי המכריע בסעיף 9.11.2 לחוות דעתו, לפיה: "להערכתי היה קיים פוטנציאל לשינוי יעוד אך מימושו היה כרוך באישורים מגורמים מקצועיים רחבים יותר מאשר התוכנית הרגילה ולפיכך סביר כי תתארך תקופת אישורה של תב"ע מפורטת עד כ- 7 שנים וכן יופרשו שטחים לצרכי ציבור בשיעור של עד 40%. מכאן כי המקדם המתאים לשטח זה הוא 0.4 קרי, אני סבור שיש להעריך את שווי הקרקע הלא בנויה ב"מצב הקודם" לפי 70$ למ"ר". הועדה נימקה והסבירה כי הנחתו של השמאי המכריע, לפיה במצב הקודם ניתן היה לקבל אישורי בניה, בכפוף להכנתה של תוכנית מפורטת, שתפריש 40% מהחלקה לצרכי ציבור, יוחסה רק לשטח בו לא אושרה בניה כלשהי. אך השמאי לא ייחס את אותה הנחה גם לשטח החלקה בו הותרה בניה בתוכנית הפוגעת. זאת כאשר במצב הקודם כלל לא היתה אבחנה בין שטחים אלה, אלא חלה תוכנית מתאר המתייחסת לכל החלקה ככזו המיועדת לשימור ושיקום. אבחנה כזו בין שטחי החלקה נוצרה אך ורק בתוכנית הפוגעת. לכן אין כל בסיס להנחתו של השמאי המכריע כי אותם 538 מ"ר יהפכו לשטחים המיועדים לבניה ועל כן ערכם גבוה מיתר יתרת השטח. עם זאת, ועדת הערר לא מצאה לנכון להתערב בקביעת השמאי כי נכון להפחית את שווי הקרקע בשטח בו לא הותרה בניה כלשהי, כלשונה: "בשל העובדה כי המצב התכנוני לא התיר כל בנייה על החלקה (למעט כזו המיועדת לשימור ושיקום של המבנים הקיימים), מצא השמאי המכריע לנכון להפחית את שווי הקרקע ל- 70$ למ"ר, בשל חוסר הוודאות הנ"ל, ועל אף שהסכום נראה לנו גבוה (בשל חוסר הוודאות לכך שבכלל תותר בניה במקום), לא נתערב בקביעותיו המקצועיות בעניין זה". (ההדגשות שלי - נ.מ). הנה כי כן, לא רק שועדת הערר לא התערבה בקביעות הנוגעות להערכת שווי החלקה, קביעות המצויות בתחום מומחיותו של השמאי המכריע, אלא היא אימצה אותן, וערכה את חישוב ירידת ערך החלקה לאורן. מסקנת ועדת הערר כי ירידת ערך החלקה נמוכה מזו שקבע השמאי המכריע נעוצה אפוא בקביעה כי לא היה מקום לפצל בין שטחי החלקה ליעודי קרקע שונים, כפי עשה השמאי. לפיכך, אין לקבל טענת ב"כ המערער בעניין זה. ד. גבול ההתערבות של בית המשפט לעניינים מנהליים - הלכה פסוקה היא כי בית משפט זה אינו יושב כערכאת ערעור על החלטותיה של ועדת ערר ואינו מחליף את שיקול הדעת המקצועי של חבריה, בענייני תכנון ובניה, בשיקול דעתו. בית המשפט בוחן את אופן הפעלת שיקול הדעת והאם ההחלטה שנתקבלה מצויה בגדר מתחם הסבירות בהיותה החלטה שרשות מנהלית סבירה יכולה היתה לקבל בנסיבות העניין (בג"צ 2324/91 התנועה לאיכות השלטון בישראל נ' המועצה הארצית לתכנון ובניה, פ"ד מה(3) 678, 688 (1991)). התערבות בית המשפט בהחלטת רשות תעשה רק אם נפלו בהחלטותיהן פגמים מתחום המשפט המנהלי כמו חוסר סמכות, חוסר סבירות, אפליה, הפעלת שיקולים זרים , חוסר תום לב ועוד. "בית המשפט אינו מוסמך על-פי החוק, ואינו מתאים על-פי מהותו, לשמש מוסד מתכנן. לפיכך, על-פי הלכה מושרשת, לא ישים בית המשפט את שיקול הדעת שלו במקום שיקול של הרשות המוסמכת. הוא לא יתערב בשיקול הדעת של הרשות המוסמכת , אלא אם נפל בו פגם משפטי, לפי ההלכות המקובלות בבית המשפט, לרבות פגם של שיקולים זרים או חוסר סבירות" (בג"צ 465/93 טריידנט נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה הרצליה, פ"ד מ"ח (2) 622, 634 (1994)). ובמקום אחר נקבע: "כפי שנאמר פעמים רבות, בית-המשפט, בין בית-המשפט הגבוה לצדק ובין בית-המשפט לעניינים מינהליים, איננו מוסד תכנון עליון העומד מעל מוסדות התכנון השונים המנויים בחוק, על-כן לא יתערב בית-המשפט בהחלטות תכנוניות, אלא אם נתגלה פגם דיוני המצדיק התערבות, ולא יחליף את שיקול-דעתה של הרשות המוסמכת וישים תחתיו את שיקול-דעתו שלו, אלא אם ההחלטה נגועה בחוסר סבירות קיצונית או בפגם דומה" (בג"ץ 10242/03 מילובלוסקי נ' המועצה הארצית לתכנון ובניה, פ"ד נח(6) 673, 679 (2004) והאסמכתאות המופיעות שם) . גם בתשתית העובדתית עליה נסמכת החלטת ועדת הערר לא יתערב בית המשפט לעניינים מנהליים. רק במקרים יוצאי דופן בהם נמצא כי נפל פגם חמור בשיקול הדעת, או כאשר מתקיימות עילות ההתערבות במשפט המנהלי יתערב בית המשפט בקביעות עובדתיות, ובשיקול דעתם של ועדת הערר ושל השמאי המכריע בעניינים הנוגעים לתחום מקצועיותם. (עמ"נ 347/06, שטראוס שיווק בע"מ נ' מנהל הארנונה, (לא פורסם, ניתן ביום 12.11.2006); עמ"נ 252/06, נכסי כלל חברה לביטוח בע"מ נ' מנהל הארנונה של עיריית תל אביב (לא פורסם, ניתן ביום 5.2.2008) וכן עמ"נ 148/08, דחן בע"מ נ' עיריית פתח תקווה ואח', (לא פורסם), ניתן ביום 9.6.2010)). זאת ועוד, הערעור שלפני מכוון כנגד החלטת ועדת הערר, שהינה מוסד תכנון מעין שיפוטי. הסמכות המקורית של ועדת הערר לדון ולהחליט מחדש בסוגיה המובאת בפניה. מכאן, שערעור כנגד החלטת ועדת ערר, בערר שהוגש על החלטת ועדה מקומית, הוא למעשה ערעור בגלגול שני. (בר"ם 2237/11 הוועדה המקומית לתכנון ולבניה "שורקות" נ' מימי גרמנוב ואח', ניתן ביום 23.9.12, להלן: "פס"ד גרמנוב"). יתרה מכך, תיקון 84 לחוק התכנון והבניה (חוק התכנון והבניה (תיקון מס' 84 והוראת שעה), התשס"ח-2008), שנכנס לתוקף ביום 1.5.09, בטרם נערך הדיון לפני השמאי המכריע, חל על ענייננו. בתיקון זה התחזקו מאפייניו המעין-שיפוטיים של השמאי המכריע, ובמטרה לשמור על מעמדו, נקבע, כי ערעור על קביעותיו של השמאי המכריע יצומצם למקרים מיוחדים בלבד. מכאן ברורה נטייתו של בית המשפט להימנע מהתערבות בהחלטת ועדת ערר אשר בחרה לאמץ את חוות דעת השמאי המומחה ושעה שמדובר בוועדה מקצועית כועדת הערר בענייננו. ה. מן הכלל אל הפרט - השאלה המרכזית בערעור שלפניי היא האם החלטת ועדת הערר לסטות בנקודה ספציפית מחוות דעתו של השמאי המכריע, היא החלטה סבירה בנסיבות העניין. אומר כבר עתה, כי לאחר עיון בטענות הצדדים, בכתבי הטענות על צרופותיהם, חוות דעת השמאי המכריע והחלטתה של ועדת הערר, לא מצאתי כי נפל פגם בהחלטת ועדת הערר, ולפיכך דין הערעור להידחות. החלטת ועדת הערר מפורטת ומנומקת היטב, יסודית, מעמיקה ואובייקטיבית. בהחלטתה, התייחסה ועדת הערר באריכות לטענות הצדדים ולאחר דיון מעמיק בהם, תוך ניתוח המצב המשפטי-תכנוני הרלבנטי, החליטה לאמץ את עיקר מסקנותיו של השמאי המכריע בחוות דעתו. ועדת הערר ציינה בהחלטתה כי חוות דעת השמאי המכריע עליה היא נסמכת, היא מפורטת, יסודית ומקיפה, ודנה בכל טענות בעלי הדין. אלא שועדת הערר מצאה מקום להתערב בקביעה נקודתית של השמאי המכריע בחוות הדעת, שבבסיסה טעות תכנונית, להבדיל משמאית. ועדת הערר מצאה כי לא היה מקום לערוך הבחנה בין יעודי קרקע שבתוכנית הקודמת שחלה על חלקת המערער, כפי שעשה השמאי המכריע, הואיל ובתוכנית המתאר לא היתה כל אבחנה בין שטחים בחלקה במצב הקודם. כלשון ועדת הערר בסעיף 24 סיפא לפסק דינה: "העובדה כי הוא (השמאי המכריע - הוספה שלי - נ.מ) ביצע פיצול בין שני ייעודי קרקע, אשר אין לו כל יסוד קודם למועד אישורה של התוכנית הפוגעת, והשונות שהוא מייחס לאותם ייעודי קרקע בהתייחסו למצב הקודם, אינה יכולה להישאר בלא התערבותנו. המדובר בטעות שאינה טעות שמאית, אלא בשגיאה שבסיסה תכנוני. השמאי המכריע יצר אבחנה בין ייעודי קרקע שלא היו קיימים במצב הקודם, ולכן לא ניתן להשלים עם קביעותיו (במובחן ממסקנותיו השמאיות, אשר בהן, כאמור, אין אנו מבקשים להתערב)". לאור זאת, קבעה ועדת הערר: "הואיל ותוכנית המתאר לא ביצעה כל אבחנה בין שטחים בחלקה, יש לייחס את הערך אותו קבע השמאי המכריע, לכל החלקה במצב הקודם. שוויה עמד, אם כן, עובד לאישור התוכנית הפוגעת, על סך של 236,810$ (3,383 מ"ר * 70$ למ"ר), ולא כפי שקבע השמאי המכריע. השמאי המכריע קבע כי במצב החדש שווי הקרקע עומד על 180,540$. בקביעה זו לא מצאנו שום עילת התערבות. הואיל וכך, ירידת הערך שחלה על הקרקע, הינה 56,270$. ערך זה בשווי בשקלים במועד אישור התוכנית (על פי האמור בחוות דעתו של השמאי המכריע), היה 232,226 ₪. זהו סכום הפיצוי המגיע לעורר, כאשר הוא נושא הפרשי הצמדה וריבית כחוק, ממועד כניסת התוכנית הפוגעת לתוקף, ועד למועד התשלום בפועל". לגופו של עניין לא מצאתי כל נימוק המצדיק התערבות בהחלטת ועדת הערר. הטעם העיקרי שהביא את ועדת הערר להתערב בחוות-דעת השמאי המכריע הוא בכך שהשמאי ערך אבחנה בין שטחי החלקה מקום שאין בתוכנית המתאר במצב הקודם כל אבחנה שכזו. טעם זה נובע מטעות עובדתית-תכנונית-משפטית מובהקת. טעות שכזו חייבה את ועדת הערר להתערב, כפי סמכותה. התערבות ועדת הערר לא היתה בתחום דיני השמאות, כלשון הועדה: "המדובר בטעות שאינה טעות שמאית, אלא בשגיאה שבסיסה תכנוני". ו. השמאי המכריע וועדת הערר אשר דנה בעררים על החלטותיו, הם גופים מקצועיים בעלי ידע ומומחיות לעניין תביעות לירידת ערך. יש להתחשב גם בעובדה כי ועדת הערר כטריבונל מנהלי, קרובה במאפייניה לערכאה שיפוטית, ובעלת מומחיות בתחום השאלה העומדת לדיון, כך שהיא בעלת יתרון מסוים על פני בית המשפט בהיבט המקצועי (ראו פס"ד גרמנוב). בענייננו מינתה ועדת הערר שמאי מכריע, כך שעניינם של הצדדים לערעור נשמע שלוש פעמים לפני ערכאות מעין-שיפוטיות שלהן מומחיות מיוחדת בעניינן של תביעות לירידת ערך: הועדה המקומית, השמאי המכריע וועדת הערר. בכך קטנה ההסתברות לטעות בהכרעת הערכאות הקודמות. דברים אלה נכונים עוד יותר מקום בו ועדת הערר אימצה את חוות דעתו של השמאי המכריע ברובה, למעט הסוגיה הנקודתית בה התערבה, ואותה הגדירה כטעות. מצאתי כי נימוקיה של ועדת הערר לסטות מחוות דעת השמאי המכריע ויתר מסקנותיה, עולים בקנה אחד עם המצב התכנוני - משפטי שהיה קיים קודם לתוכנית הפוגעת. מאידך, לא מצאתי כל פגם או אי סבירות בהחלטתה. נימוקים אלה מחייבים אמת מידה מצמצמת ביותר באשר להתערבות בהחלטת ועדת הערר. התוצאה: דין הערעור להידחות. המערער יישא בהוצאות המשיבות בסך 5,000 ₪ לכל אחת מהן.שמאי מכריעשמאות