ועדה מחוזית תב''ע

מומלץ לקרוא את פסק הדין להלן על מנת לקבל ידע בנושא החלטת ועדה מחוזית לדחות תוכניות בניין עיר: העתירה בתמצית: בפני עתירה נגד החלטת הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה מחוז חיפה (להלן: "הוועדה המחוזית") מיום 29.5.12 לדחות את תוכנית מספר חפ/1604/יא' (להלן: "התכנית") שיזמה העותרת, חברה יזמית ובעלת מקרקעין במתחם הידוע כפרוייקט "סביוני דניה" בחיפה, לגבי מקרקעין הידועים כחלקה 38 בגוש 11203 בפרויקט "סביוני דניה" בחיפה (להלן: "המקרקעין" או "הפרוייקט"). יצויין כי ב"כ המשיבות הסכימו כי כתבי התשובה/תגובה שהוגשו מטעמם ייראו כאילו הוגשה תשובה לעתירה. כן יצויין כבר עתה כי לאחר שבחנתי את טענות הצדדים ואת המסמכים שהוגשו לעיוני הגעתי למסקנה כי יש בסיס לטענות העותרת לפיהן נפל פגם היורד לשורשו של עניין בהחלטת הוועדה המחוזית, שכן נראה כי הוועדה המחוזית לא ערכה איזון ראוי בין כלל השיקולים הרלוונטיים בטרם מתן ההחלטה. על כן, הנני סבור כי בנסיבות המקרה יש להחזיר את הדיון לוועדה המחוזית, אשר תדון בעניין שנית ותינתן החלטה המפרטת את מכלול השיקולים הרלוונטיים שהובאו בחשבון, פרט לשיקול אינטרס ההגנה על שלטון החוק ואי עידוד עבריינות בנייה. כל זאת בהתאם להנחיות שיפורטו בהמשך. הרקע לעתירה: על פי תוכנית בניין עיר חפ/1604/ה' היו המקרקעין שבנדון מוגדרים כ"אזור מגורים מיוחד", עליהם היה ניתן לבנות שני בנייני מגורים הכוללים 72 יח"ד בשטח עיקרי של 8,346 מ"ר ובגובה 9 קומות מעל קומת עמודים וכן 3 קומות חנייה תת קרקעיות (להלן: "התב"ע"). העותרת רצתה לבנות 52 יח"ד בבניין אחד (במקום 72 יח"ד שאפשרה לה התב"ע בשני בניינים) ובהתאם לבקשת העותרת הוציאה הוועדה המקומית לתכנון ובנייה חיפה (להלן: "הוועדה המקומית") היתר לבניית בניין אחד הכולל 52 יח"ד על המקרקעין. בסמוך לאחר קבלת היתר הבנייה ביקשה העותרת לקדם תוכנית בניין עיר נקודתית לפיה יתאפשר לה לבנות את 72 יח"ד המותרות על פי התב"ע בבניין אחד במקום בשני בניינים. על כן, מטרת התוכנית שהגישה העותרת ביום 31.8.10 הייתה שינוי ייעוד ממגורים מיוחד למגורים ד'2, שינוי אופן חישוב שטחי שירות בהתאמה לתקנות חישוב שטחים ארציות, תוספת 4 קומות ביחס למצב המאושר, תוספת 404 מ"ר שטח בנייה עיקרי וקביעת שטח עיקרי מותר למרפסות זיזיות מקורות. הוועדה המקומית הודיעה כי התוכנית מקובלת עליה והמליצה בהתאם לאשר את התוכנית. הוועדה המקומית המליצה לאשר את התוכנית והעבירה את התוכנית לוועדה המחוזית עם המלצה לאישורה. הוועדה המחוזית החליטה לקבל את המלצת הוועדה המקומית ולאשר את התוכנית להפקדה בתנאים כגון קווי ביוב, טיפול בעצים בוגרים, עמידות מבנים וכיוצ"ב. לאחר מספר דיונים נוספים בתוכנית החליטה הוועדה המחוזית לאשר את התוכנית להפקדה בכפוף לקבלת אישור הולנת"ע (לצורך אישור תוואי דרך הגובל במקרקעין), אישור שניתן ביום 14.2.12. התוכנית פורסמה להתנגדויות בעיתונים ופורסמה להפקדה בלוחות המודעות וברשומות. התוכנית אף הועברה לעיון ואישור שר הפנים וביום 28.2.12 הודיע שר הפנים כי התוכנית אינה טעונה את אישורו. למעט התנגדות אחת שככל הנראה הוגשה ללא פירוט, ללא פרטים מזהים וללא תצהיר, לא הוגשו התנגדויות לתוכנית. עם זאת, מההתנגדות שהוגשה (בצורה של מכתב) נראה כי הייתה התנגדות מצד התושבים במקום לפרסום התוכנית להתנגדויות במועד שבו, כפי הנראה, כבר החלה העותרת בביצוע עבודות הבנייה בהתאם לתוכנית שפורסמה וטרם אושרה סופית. במקביל לדיון בתוכנית ביצעה העותרת עבודות בנייה, תחילה בהתאם להיתר שניתן לה ולאחר מכן בהתאם לתוכנית החדשה שהגישה ואשר אך הוחלט על הפקדתה. משהבחינו מפקחים מטעם הוועדה המקומית כי העותרת מתחילה בבניית קומה תשיעית, תוך חריגה מהיתר הבנייה שניתן לה, הוצא כנגדה בחודש 09/11 צו הפסקה שיפוטי (תיק מספר 84/11). העותרת המשיכה בעבודות הבנייה. ביום 26.11.11 הגישה הוועדה המקומית נגד העותרת כתב אישום ובאפריל 2012 כתב אישום מתוקן (הכולל את כלל חריגות הבנייה שבוצעו עד אותו מועד) במסגרת ת.פ. 451/11 בגין בנייה בסטייה מהיתר כמו גם הפרת צו שיפוטי. לוועדה המקומית התברר כי העותרת בונה את הקומות הנוספות וכן הורחבו קומות השירות והוספו שטחי חנייה ומחסנים בהתאם לתוכנית שאושרה להפקדה בטרם קיבלה העותרת אישור סופי לתוכנית. בהתאם לאמור לעיל ביקשה הוועדה המחוזית מהוועדה המקומית לחוות דעתה בנוגע לפעולות המיוחסות לעותרת. בהמלצתה מיום 7.5.12 לוועדה המחוזית הודיעה הוועדה המקומית כי אמנם הבנייה המיוחסת לעותרת בכתב האישום תואמת את התוכנית שהגישה ומכיוון שהתקבלה רק התנגדות אחת לתוכנית היה קיים צפי סביר לאישורה אלמלא עבירות הבנייה. עם זאת, נוכח חוזר מנכ"ל משרד הפנים 1/04 במסגרתו נקבע כי על הוועדה התכנונית לשקול גם שיקול של "עידוד עבריינות" במסגרת שיקוליה האם לאשר אם לאו תוכנית המיועדת להכשיר בדיעבד עבירות בנייה ובהתאם לנוהל "מדיניות טיפול בבקשות לגליזציה", על הוועדה לשקול את נסיבות העבירה ואת חומרתה, לרבות מידת תום הלב של המבקש בעת ביצוע העבירה, מידת הנזק התכנוני והכוונה להפיק רווח כלכלי מהעבירה. כמו כן, נכתב כי בעת הפעלת שיקול הדעת רשאית הוועדה לשקול האם העבריין נענש על העבירה. היכן שהמבקש עמד לדין ונשא בעונש שהוטל עליו על ידי בית המשפט, ניתן יהא לומר כי האינטרס הציבורי להבטיח כי העבריין לא ייצא נשכר, כבר בא על סיפוקו בהליך ההולם ביותר. עוד נכתב בהמלצת הוועדה המקומית כי במקרה דנן מדובר בעבירת בנייה בהיקפים עצומים וכי חלקה הארי של הבנייה החורגת בוצע לאחר שהוצא צו הפסקת עבודות שיפוטי ותוך הפרתו. נכתב כי ההליך הפלילי עודנו תלוי ועומד בבית המשפט ובכוונת התביעה לעמוד על ענישה כלכלית משמעותית על החברה ועל ענישה אישית משמעותית נגד מנהליה, לרבות עונשי מאסר בפועל. כן צויין כי העובדה שהבנייה הבלתי חוקית תואמת את התוכנית המבוקשת ושהוועדה המקומית הביעה תמיכה בתוכנית זו אינה מהווה צידוק לביצוע העבירות ומשהתברר כי היזם בחר בדרך זו, הרי שכאמור בחוזר מנכ"ל משרד הפנים, חובת כל מוסדות התכנון להימנע מלקבל החלטות אשר משמעותן ותוצאתן תהיה עידוד העבריינות. על כן המליצה הוועדה המקומית בפני הוועדה המחוזית שלא לאשר את התוכנית כל עוד לא הסתיימו ההליכים המשפטיים נגד העותרת בגין הבנייה הבלתי חוקית והפרת צווי בית המשפט וכל עוד החברה ומנהליה לא נשאו בעונש שיקבע על ידי בית המשפט. בהמשך נדחתה התוכנית על ידי הוועדה המחוזית אשר קבעה בהחלטתה כי כאשר מדובר בבנייה בלתי חוקית בהיקף נרחב של פרוייקט מגורים המיועד למכירה לשם הפקת רווחים מסחריים יש לייחס משקל ממשי לשיקול בדבר מניעת עידוד עבריינות בנייה ושמירה על שלטון החוק וזאת מטעמים תכנוניים וציבוריים כאחד. נקבע כי אין לתת יד למצב דברים שבו יזם תוכנית משלים בפועל את ביצוע התוכנית שהוגשה על ידו למוסדות התכנון בניגוד גמור להוראות החוק והתוכנית התקפה ועוד בטרם התקיים הליך ההתנגדויות והתקבלה החלטה סופית בתוכנית. על כן, ולאחר שנלקחה בחשבון הנחיית היועץ המשפטי לממשלה, הפרות החוק שבוצעו על ידי יזם התוכנית והפרת הצווים שהוצאו בעניינו, החליטה הוועדה המחוזית כי השיקול של מניעת עבריינות בנייה ופגיעה בשלטון החוק מטה את הכף לחובת התוכנית ומהווה שיקול מכריע לדחייתה. הסיבה העומדת בבסיס ההחלטה לדחות את התוכנית הינה הטענה כי העותרת בנתה שלד ל-4 קומות נוספות (מעבר ל-10 קומות שאושרו לה לבנייה בהיתר הבנייה) והגדילה שטחי שירות וזאת בטרם אושרה סופית התוכנית שהגישה והומלצה לאישור על ידי הוועדה המחוזית. כמו כן, העותרת המשיכה בבנייה לפי התוכנית שטרם אושרה סופית אף שהוצא לה צו הפסקת עבודה מינהלי. עוד יצויין כי ביום 24.10.12 (לאחר מועד מתן החלטת הוועדה המחוזית וכן לאחר הגשת העתירה דנן) הורשעה העותרת על פי הודאתה בכתב האישום המתוקן. בהתאם לפסק דינו של ביהמ"ש לעניינים מקומיים בחיפה מיום 24.10.12 נגזרו על העותרת קנס בסך 1,700,000 ₪; מתן התחייבות כספית על סך 350,000 ₪ להימנע מביצוע עבירות על הוראות חוק התכנון והבניה; תשלום אגרות ותשלומי חובה בסך 321,250 ₪; המשך תחולתו של צו ההפסקה השיפוטי שניתן בתיק ב.ש. 84/11; צו הריסה מותנה עד ליום 27.2.14; איסור שימוש ואכלוס בבנייה שנבנתה בסטייה מהיתר; רישום הערה בלשכת רישום המקרקעין בדבר קיומם של הצווים. כן הוטל על מנהלה של העותרת עונש מאסר של 3 חודשים אשר ירוצה בעבודות שירות וכן מאסר על תנאי. טענות העותרת: העותרת טוענת כי הבנייה המיוחסת לה בוצעה בהתאם לתוכנית שעמדה להיות מאושרת וגם הוועדה המקומית ציינה זאת בסעיף 12 להמלצתה. כן נטען כי צו הפסקת העבודה שהוצא על ידי הוועדה המקומית לא נמסר לידיה כדין ובכלל. העותרת טוענת כי הוועדה המחוזית נעדרת סמכות חוקית לחרוץ גורלן של תוכניות בניין עיר על בסיס שיקולים לבר תכנוניים כגון אינטרס ההגנה על שלטון החוק. כן נטען כי הוועדה המחוזית שקלה בהחלטתה רק שיקול אחד ממכלול השיקולים שהיה עליה לשקול תוך התעלמות מנסיבות העניין ומהשיקולים התכנוניים הרלוונטיים. על כן נטען כי ההחלטה אינה סבירה ואיננה מידתית. נטען כי ועדה תכנונית הדנה באישור תוכנית שיש בצידה שיקולים תכנוניים לחיוב ולשלילה יכולה לשקול, בין יתר שיקוליה, גם את אינטרס ההגנה על שלטון החוק, כך ששיקול זה יטה, במקרה של ספק תכנוני, את הכף. אך הוועדה התכנונית נעדרת סמכות לשקול שיקולים לבר תכנוניים בהעדר ספק תכנוני ובייחוד כאשר כבר נחה דעתה כי יש מקום לאשר את התוכנית. עוד נטען כי על עיקרון השמירה על שלטון החוק להיות ממוצה, ככלל, במסגרת הליך פלילי ולא בהליך תכנוני והוועדה התכנונית אינה צריכה ואסור לה להפוך עצמה לבית משפט ולשקול שיקולים הזרים לתחום התמחותה ולתחום שהמחוקק הסמיכה בו. עוד נטען כי הוראת פרק 8 לחוזר המנכ"ל 1/04 עליו הסתמכה הוועדה המקומית בהמלצתה ועליו הסתמכה הוועדה המחוזית בהחלטתה אינה מקנה לוועדה המחוזית את האפשרות לשקול שיקולים לבר תכנוניים אלא כל שמנחה חוזר המנכ"ל את ועדות התכנון הוא שלא להוות כלי בידי "עברייני בנייה" בבקשות לדחיות דיונים המוגשות בהליך הפלילי בתואנה כי "העבריין" פועל לקדם תוכנית בנייה שתכשיר את העבירה. נטען כי חוזר המנכ"ל אינו מסמיך את הוועדה המחוזית לדחות תוכנית שהיה בכוונתה לאשר (עוד קודם לנקיטת ההליך הפלילי) וזאת משיקולי ענישה לבר תכנוניים וללא שיקולים תכנוניים המצדיקים את דחיית התוכנית. העותרת טוענת כי קיים הצדק תכנוני מלא לתוכנית והיא הומלצה על ידי הוועדה המקומית והוועדה המחוזית לאישור, אושרה להפקדה על ידי הוועדה המחוזית, סיימה את תקופת ההפקדה ללא התנגדויות (למעט אחת שהוגשה, ככל הידוע לעותרת, ללא פרטי המתנגד וללא שנתמכה בתצהיר כדין), כך שהיה בכוונת הוועדה המחוזית לאשרה ללא קשר למעשה המיוחס לעותרת. עוד נטען כי אין המדובר בהליך לגליזציה אלא עסקינן בתוכנית שהייתה בשלבי אישור מתקדמים עובר למועד בו, לטענת הוועדה המקומית, בנתה העותרת על פי התוכנית אך בטרם אישורה הסופי. כן נטען כי הוועדה המחוזית לא יישמה במקרה זה את פסיקת בית המשפט העליון הקובעת כי שיקול ההגנה על אינטרס החוק יהווה רק את אחד השיקולים בהחלטת הוועדה כאשר השאלה העיקרית שעל הוועדה לשקול הינה האם לולא עבירת הבנייה הנטענת היה מקום, בהיבט התכנוני, לאשר את התוכנית. נטען כי החלטת הוועדה המחוזית פוגעת בקניינה של העותרת היות שהזכויות שהיו צריכות להיות מאושרות לעותרת בהתאם לתוכנית הינן זכויות קנייניות המגיעות לה כדין. נטען גם כי הפגיעה בקניינה של העותרת אינה מידתית נוכח נקיטתו של ההליך הפלילי במקביל ובמצטבר לענישת הוועדה המחוזית את העותרת. כן נטען כי המלצתה של הוועדה המקומית לפיה תסכים להמשך קידום התוכנית שהגישה העותרת רק לאחר שהעותרת תורשע בהליך הפלילי הננקט כנגדה ותישא בעונש שיוטל עליה נעדרת בסיס חוקי במסגרת ההליך התכנוני. נטען גם כי מקום בו לא קיימת מחלוקת תכנונית על נחיצות התוכנית וועדות התכנון הגיעו למסקנה לפיה מבחינתן הבניין שאישורו התבקש הינו האולטימטיבי מבחינה תכנונית הרי שבמצב כזה דחיית התוכנית משיקולים לבר תכנוניים תפגע באינטרס הציבורי שכן האלטרנטיבה העדיפה תכנונית תדחה משיקולים לא ענייניים תכנונית. עוד נטען כי לא נגרם כל נזק תכנוני נוכח כך שגם הוועדה המקומית מאשרת כי הבנייה המיוחסת לעותרת נעשתה לפי התוכנית שעמדה הוועדה המחוזית לאשר. כן נטען כי העותרת לא הפיקה כל רווח כלכלי מהעבירה המיוחסת לה שכן לא מכרה ולו דירה אחת מהבנייה בעטייה ניתנה החלטת הוועדה המחוזית ואף ניזוקה קשות מהחלטת הוועדה המחוזית. על כן, נטען כי במתחם החומרה של הלגליזציה יש לסווג את המקרה כמקרה ייחודי ומקל אך הוועדה המחוזית בחרה למצות את הדין עם העותרת מטעמים לבר תכנוניים ובעלי השלכות כלכליות קשות ביותר על העותרת וזאת בהצטרף למיצוי הדין במישור הפלילי. עוד נטען כי סעיף 27 לחוק התכנון והבנייה, אשר עליו מסתמך חוזר 1/04, מסמיך את הוועדה המקומית ליישום הוראות חוק התכנון והבנייה בשטחה אך אינו מסמיך את הוועדה המחוזית לשקול שיקולי ענישה שאין בינן ובין רשות תכנונית מקצועית דבר וחצי דבר. טענות הוועדה המחוזית: הוועדה המחוזית טוענת כי יש לסלק את העתירה על הסף בשל אי ניקיון כפיים. נטען כי העותרת הורשעה על פי הודאתה בבנייה בלתי חוקית של למעלה מ- 5,000 מ"ר אשר רובם נבנו תוך הפרת צו הפסקה שיפוטי. נטען כי די בכך כדי להביא לסילוק עתירת העותרת על הסף בשל אי ניקיון כפיים. כן נטען כי יש לדחות את העתירה על הסף בשל עשיית דין עצמי ובנייה בטרם השלמת התכנון. לגופו של עניין טוענת הוועדה המחוזית כי בעבר היה מקובל שרשויות התכנון עסקו בהיבטים תכנוניים מרחביים ולא שקלו שיקולים אחרים אשר נחשבו לבר-תכנוניים. ואולם לא כך הם פני הדברים היום. נטען כי התפישה המודרנית של התכנון כוללת היבטים סביבתיים, חברתיים, אסתטיים, כלכליים, אקולוגיים, לאומיים, תרבותיים, ביטחוניים ועוד הקשורים לתכנון הפיזי. נטען כי בגדר האינטרסים הציבוריים אותם בא התכנון לשרת הוכר אף האינטרס של שמירה על החוק או מניעת עבריינות או חיזוק שלטון החוק. נטען כי שיקול ההגנה על אינטרס שלטון החוק ומניעת עידוד עבריינות בנייה הוא שיקול תכנוני רלבנטי, הן משום שהוא משרת אינטרס ציבורי של הגנה על שלטון החוק והן משום שעבריינות הבנייה חותרת תחת עצם האפשרות לבצע תכנון מושכל. נטען כי הכשרת עבירות בנייה חותרת תחת עקרונות שלטון החוק וסמכויות מוסדות התכנון. היא משדרת מסר שלילי לציבור ומבחינה באופן בלתי ראוי בין ציבור שומרי החוק לבין מפריו. הוועדה המחוזית טוענת כי העיגון הפורמאלי לשיקול בדבר מניעת עבריינות בנייה מצא את מקומו בהנחיית היועץ המשפטי לממשלה, שם נקבע כי מוסדות התכנון חייבים לקחת בחשבון את השיקול בדבר מניעת עבריינות בנייה. בנובמבר 2003 עדכן היועץ המשפטי לממשלה את הנחייתו באשר לדיון בתוכניות המיועדות להכשיר בדיעבד עבירות בנייה באמצעות חוזר מנכ"ל משרד הפנים ללשכות התכנון מספר 1/04. עוד נטען כי טענת העותרת שהוועדה המחוזית שקלה אך ורק שיקול זה אינה נכונה, כעולה מהחלטת הוועדה. נטען כי מעיון בהחלטת הוועדה ופרוטוקול הדיון עולה כי הוועדה המחוזית התייחסה לכלל השיקולים התכנוניים אולם מצאה כי השיקול בדבר שמירה על שלטון החוק ואי עידוד עברייני בנייה הינו שיקול מכריע אשר יש בו להטות את הכף לחובת העותרת בנסיבות העניין. נטען בנוסף כי במכתב שהועבר לוועדה המחוזית מטעם תושבי השכונה הסמוכה לפרוייקט נאמר כי השלמת הבנייה על ידי העותרת רוקנה מתוכן את הליך ההתנגדויות באופן שהתושבים שהתנגדו לתוכנית לא מצאו טעם מעשי להגיש התנגדות פורמאלית לתוכנית. גם בהחלטתה לדחות את התוכנית ציינה הוועדה המחוזית כי השלמת הבנייה בהתאם לתוכנית המופקדת בטרם אושרה מהווה ניסיון לעקוף את ההליך התכנוני תוך הצבת עובדות מוגמרות בפני הוועדה המחוזית. מצב דברים זה גורם לנזק תכנוני בנוסף לפגיעה באינטרס הציבורי של מניעת עבריינות בנייה ופגיעה בזכות ההתנגדות. נטען כי התנהלות העותרת פגעה באופן קשה באפקטיביות של הליך ההתנגדות. עוד נטען כי לעותרת אין אפשרות לקבוע בוודאות כי הוועדה המחוזית הייתה מאשרת את התוכנית במתכונת בה הופקדה, גם אם מדובר בתוכנית שהוועדה המחוזית החליטה להפקידה מן הטעם שהתוכנית נמצאה ראויה לקידום מבחינה תכנונית. הוועדה המחוזית טוענת כי התנהלות העותרת חמורה בשל היקף הבנייה הבלתי חוקית, זהות מבצע העבירה (חברה קבלנית שחזקה עליה שדיני התכנון והבנייה ידועים לה היטב), סוג הפרוייקט שהינו למטרות כלכליות ועסקיות מובהקות, התנהלות העותרת אשר בדבריה בפני הוועדה המחוזית וגם בעתירה שהוגשה ניסתה להתנער מאחריות למעשיה, פעולתה של העותרת בניגוד לצו הפסקה שיפוטי שהוצא נגדה, יצירת "נזק תכנוני" ופגיעה באמון הציבור בהליך התכנוני ובאפקטיביות שלו. נטען כי לחומרת התנהלות העותרת בנסיבות המקרה יש השלכה ישירה ומיידית על המשקל שיש לייחס לשיקול בדבר מניעת עבריינות הבנייה, כמפורט בהנחיית היועץ המשפטי לממשלה. לכן שיקול זה קיבל משקל רב ונכבד אשר הכריע את הכף לחובת העותרת והביא לדחיית התוכנית. נטען כי אין ממש בטענת העותרת כי אף אם ניתן לדחות תוכנית בשל עיקרון השמירה על שלטון החוק ניתן לעשות כן רק במקרים בהם קיימים בנוסף טעמים תכנוניים המצדיקים את דחיית התוכנית. נטען כי השיקול בדבר מניעת בנייה בלתי חוקית הוא חלק ממארג השיקולים שעל מוסד תכנון לקחת בחשבון כאשר הוא דן בתוכנית. אין מדובר בשיקול "נלווה" הזקוק לתמיכה נוספת לצידו, אלא בשיקול חשוב ועצמאי העומד בפני עצמו ואשר יש בו, במקרים המתאימים, כדי להכריע את הכף ולהצדיק דחייה של תוכנית. נטען גם כי טענת העותרת בעניין זה מנוגדת לפסיקת בתי המשפט. הוועדה המחוזית טוענת כי החלטתה אינה מהווה "ענישה כלכלית" כטענת העותרת, אלא החלטה מנהלית המבוססת על התנהלותה החמורה של העותרת ומייחסת לה משקל ממשי שבנסיבות העניין היה בו כדי להכריע את הכף. נטען כי לעותרת אין כל זכות קנויה שהתוכנית שהוגשה על ידה תאושר, גם אם זו הופקדה. נטען כי משעשתה העותרת דין לעצמה ובנתה שלא כדין, אין לה להלין אלא על עצמה. בנוסף נטען כי הוועדה המחוזית שקלה את כל השיקולים התכנוניים הרלוונטיים, ובכלל זה את השיקול בדבר שמירה על שלטון החוק ומניעת עבריינות בנייה, איזנה בין השיקולים השונים ומצאה כי בנסיבות העניין, בשים לב להיקף הבנייה הבלתי חוקית, למטרותיה, לאופי העבירה, יש בה כדי להכריע את הכף ולהביא לדחיית התוכנית. נטען כי החלטת הוועדה המחוזית נכונה וסבירה ולא נפל בה פגם המצדיק התערבות. טענות הוועדה המקומית: הוועדה המקומית טוענת גם כן כי דין העתירה להדחות על הסף בשל העדר ניקיון כפיים ועשיית דין עצמי. עוד נטען כי לאור החלטת הוועדה המחוזית מחודש מאי לדחות את התוכנית פורסם דבר ביטול ההפקדה ברשומות ובכך הפכה ההחלטה נשוא העתירה למעשה עשוי באופן שאין בידי העותרת אלא להגיש התוכנית מראשיתה. כמו כן, נטען כי לרשות העותרת עומד סעד חלופי של הגשת ערר בפני המועצה הארצית לתכנון ובנייה בהתאם לסעיף 110 לחוק התכנון והבנייה. נטען כי העותרת כלל לא פנתה בבקשת רשות ערר ולכן טרם מיצתה הליכים בפני הרשות. לגופו של עניין טוענת הוועדה המקומית כי אין בעתירה ממש וכי החלטת הוועדה המחוזית התקבלה בתום דיון בו נשמעו הצדדים והונחה בפניה עמדתה העדכנית של הוועדה המקומית ביחס לתוכנית. נטען כי משהתחוור לוועדה המחוזית היקף עבירות הבנייה והפרת החוק מצד העותרת, שומה היה עליה לומר את דברה בעניין וליתן לשיקול אי עידוד עבריינות בנייה משנה תוקף. נטען כי הוועדה המחוזית יישמה את הדין החל והוראות חוזר מנכ"ל משרד הפנים בעניין ואין לומר שבהחלטתה חרגה מסמכותה ונמנעה משקילת שיקולים רלוונטיים. נטען כי גם על פי הפסיקה הוועדה יכולה לשקול את אינטרס אכיפת החוק ואי עידוד עבריינות בנייה במסגרת הליך הלגליזציה. כן נטען כי בעת הפעלת שיקול דעת הוועדה רשאית לשקול האם העבריין נענש על העבירה וכאשר עבריין הבנייה לא נשא בעונשו גדל האינטרס הציבורי להבטיח כי לא יזכה לאישור הבנייה בדיעבד. נטען כי בעת החלטת הוועדה המחוזית היה תלוי ועומד כתב אישום נגד העותרת ומנהליה אך ההליך היה בראשיתו בלבד והבנייה באתר נמשכה כל אותה עת והפרוייקט אף פורסם ושווק למכירה. בכל הנוגע לטענות הוועדה המקומית בדבר מעשה עשוי טוענת העותרת כי טענה זו מקוממת שכן ב- 2.9.12 הוגשה העתירה והומצאה וב- 4.9.12 המשיבות פרסמו את ביטול התוכנית ברשומות. נטען כי יש בכך חוסר תום לב של המשיבות אשר פרסמו הודעה על ביטול התוכנית מיד לאחר הגשת העתירה במקום לחכות שבית המשפט יברר את העניין. נטען כי ניתן לפרסם הודעה חדשה המחזירה את המצב לקדמותו וכי לא נגרם כל נזק בהיבט הציבורי או לצד שלישי כלשהו. הנזקים היחידים שנגרמו הם לעותרת. הוועדה המקומית טוענת לעניין זה כי ההחלטה הייתה ידועה לעותרת זמן מספיק לפני הגשת העתירה על מנת שתוכל לעתור לקבלת סעד זמני וכי הבקשה לפרסום ביטול ההפקדה ברשומות נשלחה זמן רב לפני הגשת העתירה. דיון ומסקנות: לאחר שבחנתי את טענות הצדדים ואת המסמכים שהוגשו לעיוני הגעתי למסקנה לפיה בהחלטת הוועדה המחוזית נפל פגם היורד לשורשו של עניין, שכן ההחלטה אינה מתייחסת לכלל השיקולים הרלוונטיים שהיה על הוועדה המחוזית לשקול בנסיבות העניין ובין היתר אינה עונה על השאלה האם בהנחה שלא הייתה בנייה בלתי חוקית מבחינה תכנונית היה מקום לאשר את התוכנית אם לאו. מאחר שהגעתי למסקנה כי נפל בהחלטת הוועדה המחוזית, פגם המצדיק החזרת הדיון לוועדה המחוזית ומתן החלטה מפורטת ומנומקת בעניין כלל השיקולים שנשקלו על ידי הוועדה המחוזית, אינני סבור בנסיבות העניין כי יש להזקק או להענות לטענות הסף שהועלו על ידי המשיבות, זאת על אף התנהלותה של העותרת בחוסר ניקיון כפיים ועשיית דין עצמי בעת ביצוע עבירות הבנייה. אין ספק כי עבירות הבנייה שביצעה העותרת ואשר בהן הודתה במסגרת ההליכים בפני בית המשפט לעניינים מקומיים הינן חמורות ומדובר בהתנהלות חמורה שאינה ראויה, בבנייה בהיקף רחב ולצורך רווח כלכלי ואין להקל ראש בעבירות שביצעה העותרת ובנסיבות שבהן בוצעו העבירות. כן אין ספק כי רשויות התכנון רשאיות לשקול שיקולים של אינטרס ההגנה על שלטון החוק ואי עידוד עבריינות בנייה בעת שקילת וטיפול בבקשות לאישור תוכניות. בהנחיית היועץ המשפטי לממשלה 8.1150 מיום 24.1.2001 נכתב, בין היתר, כי ככלל, אין יסוד חוקי להימנע מלדון בבקשה לאישור או לשינוי תכנית אך בשל העובדה שתלויים ועומדים נגד המבקש הליכים פליליים בגין הבנייה או השימוש נושא בקשתו. עוד נכתב בהנחיה זו כי ועדת התכנון רשאית לשקול, במסגרת מכלול השיקולים לעניין טיפול ואישור של תכנית המוגשת לה על ידי מי שתלויים ועומדים נגדו הליכים פליליים, גם את העובדה שמדובר בבקשה המיועדת להכשיר בדיעבד עבירות בנייה וכן את השיקול של מניעת עידוד עבריינות בנייה. בחוזר מנכ"ל משרד הפנים 1/04 בעניין שינוי תוכניות של גורמים שעברו עבירות בנייה הונחו מוסדות התכנון לתת את דעתם, בעת שהם דנים בתוכנית המיועדת להכשיר בדיעבד עבירות בנייה, את השיקול של אי עידוד עבריינות ולתת לו את המשקל הראוי במסגרת מכלול שיקוליהם לצורך קבלת החלטתם. גם מפסיקת ביהמ"ש העליון עולה כי רשות התכנון רשאית לשקול שיקולים בדבר מניעת עבריינות בנייה. ראו: עע"מ 3319/05 אלגריה פונטה נ' הוועדה המקומית לתכנון ובנייה באר שבע (פורסם באתר נבו, 1/8/05); עע"מ 6807/07 תכפור אוהרנסיאן נ' הוועדה המקומית לתכנון ובנייה ירושלים (פורסם באתר נבו, 25.9.07); עע"מ 9057/09 דן איגנר נ' השמורה בע"מ (פורסם באתר נבו, 20.10.10). קיימת פסיקה של ביהמ"ש לעניינים מנהליים בביהמ"ש המחוזי תל אביב - יפו (השופט ד"ר עודד מודריק במסגרת עת"מ (ת"א) 1544/04 יסודות יניב בע"מ נ' הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה מרכז (פורסם באתר נבו, 5.9.06)), שם נקבע כי אמנם מקום שנעברה עבירה על דיני התכנון והבנייה, העבירה תתברר בבית המשפט המוסמך. אולם עובדת קיומו או אי קיומו של הליך פלילי אינה שוללת משיקול הדעת הרחב של מוסדות התכנון את הצורך להתייחס גם למשמעותה של העבירה הפלילית בהקשר לאישורה של תוכנית ספציפית. יתרה מכך, בפסק הדין של ביהמ"ש לעניינים מנהליים נכתב כי אפילו תאמר שמצד כל שיקולי התכנון האחרים לא הייתה מניעה לאשר את התוכנית, די היה בכך שהתוכנית נכפתה על הוועדה המחוזית הר כגיגית, משום שהיא באה להכשיר מציאות של הפרה בוטה של הוראות החוק, כדי שהוועדה המחוזית תימנע מאישורה של התוכנית (ערעור על פסק הדין נמחק בהמלצת ביהמ"ש העליון במסגרת עע"מ 8346/06 יסודות יניב בע"מ נ' הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה מרכז, פורסם באתר דינים ועוד (18.5.09)). כלומר, על פי פסיקה זו נקבע כי ניתן לדחות את התוכנית, גם אם היא תואמת את המדיניות התכנונית, לאחר שנודע לרשות התכנון כי העותר הפר צווים שיפוטיים וביצע עבירות בנייה. עם זאת, סבורני כי יש לבחון כל עניין על פי נסיבותיו, תוך הבאת כל השיקולים הרלוונטיים בחשבון. בבג"צ 8171/09 עבאס חסן יוסף נ' מועצת התכנון העליונה, פורסם באתר נבו (20.11.11) נפסק כי החלטה של רשות מינהלית היא סבירה אם היא מאזנת כראוי בין מכלול השיקולים הרלוונטיים לקבלתה. עוד נקבע בבג"צ 8171/09 הנ"ל כי מוסד תכנון רשאי לשקול את ההגנה על שלטון החוק ואי עידודה של עבריינות במניין שיקוליו ואף ראוי ליתן לשיקול זה משקל הולם, שכן אינטרס ההגנה על שלטון החוק והרתעת עבריינות הוא בבחינת עקרון יסוד בשיטתנו המשפטית. כן נקבע שם כי בצד זאת, שיקול זה לעולם אינו השיקול היחיד. פגיעה בשלטון החוק, אפילו היא פגיעה חמורה, לא תגרור אחריה מניה וביה פסילה של המעשה המינהלי. על מוסד התכנון להפעיל את שיקול דעתו על יסוד מכלול השיקולים הפרטיקולאריים שלפניו, כשאינטרס ההגנה על שלטון החוק - מבלי לגרוע מעוצמתו - הוא אך אחד משיקולים אלה. אופן הפעלת שיקול הדעת, כמכלול, הוא שנתון לביקורת שיפוטית בהתאם לאמות המידה המקובלות. הן במסגרת בג"צ 8171/09 הנ"ל והן במסגרת עע"מ 9057/09 הנ"ל נפסק כי במקרים רבים כשנשקלת השאלה האם "להכשיר" בנייה בלתי חוקית, כדאי שחברי מוסד התכנון יציגו לעצמם תחילה את השאלה - בהנחה שאין בנייה בלתי חוקית שהכשרתה מתבקשת, האם מבחינה תכנונית היה מקום לאשר את התוכנית אם לאו. בחינה זו רואה כביכול את השטח "כאילו" לא קיימת בו כל בניה בלתי חוקית. על בחינה זו אמונים חברי מוסדות התכנון. אם התשובה היא בשלילה, דהיינו שאין התוכנית ראויה, תהא הנטייה שלא להכשיר את הבניה הבלתי חוקית ולא לאשר את התוכנית. יחד עם זאת, כיון שהמדובר בהפעלת שיקול דעת בוודאי שאין לומר כי לעולם לא תוכשר בניה בלתי חוקית. העניין ייגזר בהתאם לנסיבותיו של כל עניין ויש להתוות את הדרך ממקרה למקרה. מן הכלל אל הפרט - לא מצאתי במסמכים שהוצגו לעיוני ובהחלטת הוועדה המחוזית כי נערכה בחינה כזו וכי נשקלו כל השיקולים הרלוונטיים לעניין. נראה מהחלטת הוועדה המחוזית כי השיקול היחידי שנשקל, או לכל הפחות השיקול היחידי שנרשם בהחלטה, הינו השיקול של אי עידוד עבריינות הבנייה. לא מצאתי כי נשקלו שיקולים נוספים, כגון נסיבות המקרה, ההצדקה התכנונית לאישור או אי אישור התוכנית וכיוצ"ב. בענייננו מדובר בעותרת שפנתה תחילה בהליכים המתאימים לאישור התוכנית, אך במהלך ההליכים חטאה בביצוע בנייה למרות שההליכים לא הסתיימו והתוכנית טרם אושרה סופית. כאמור, אין להקל ראש בעבירות שביצעה העותרת, בקנה המידה הרחב של הבנייה שבוצעה ללא אישור התוכנית, במניעיה הכלכליים של העותרת ובפגיעה בשלטון החוק ובאמון הציבור ברשויות בעקבות מעשיה של העותרת. כפי שטענו המשיבות, אין לעותרת כל זכות קנויה שהתוכנית שהוגשה על ידה תאושר, גם אם זו הופקדה (ראו: עע"מ 6807/07 הנ"ל) ויש לראות בביצוע הבנייה טרם אושרה התוכנית ובניגוד לצו הפסקת עבודה עבירות חמורות, במיוחד לאור היקף הבנייה ונסיבות העניין, כפי שצוין בהחלטה שבנדון. עם זאת, יש לקבל את טענת העותרת כי אין בהחלטה התייחסות לשאלה האם בהנחה שלא הייתה בנייה בלתי חוקית מבחינה תכנונית היה מקום לאשר את התוכנית אם לאו. זו שאלה שיש לבחון אותה, בין יתר השיקולים הרלוונטיים שהיה על הוועדה המחוזית לבחון בעת מתן ההחלטה. לא מצאתי בהחלטה שבנדון התייחסות לשאלה זו או קביעה כי מדובר בתוכנית שאין מקום לאשר אותה מבחינה תכנונית. נהפוך הוא, אף מצאתי בפרוטוקול הדיון בפני הוועדה אזכורים ורמזים לכך שלו לא הייתה בנייה בלתי חוקית, ככל הנראה התוכנית הייתה מאושרת. גם מחוו"ד היועץ המשפטי של הוועדה המקומית, אשר הוגשה לוועדה המחוזית, עולה כי התוכנית המוצעת והבנייה שבוצעה בפועל לפיה תואמות מבחינה תכנונית טהורה את עמדת מהנדס העיר והוועדה המקומית והא ראיה שהוועדה המקומית תמכה בה. עוד צויין כי התקבלה רק התנגדות אחת לתוכנית וכי היה קיים על כן צפי סביר לאישורה אלמלא עבירות הבנייה האמורות. גם הוועדה המקומית חזרה על דברים אלה בהמלצתה לוועדה המחוזית. כאמור, מהמסמכים שהוצגו לעיוני לא עולה דיון מעמיק בשאלה האם בהנחה שלא הייתה בנייה בלתי חוקית מבחינה תכנונית היה מקום לאשר את התוכנית ובמקום שבו קיים דיון בעניין זה, הנתונים דווקא מצביעים על כך שככל הנראה התוכנית הייתה מאושרת לולא ביצוע עבירות הבנייה. הוועדה המחוזית לא פירטה בהחלטתה לאילו שיקולים נוספים התייחסה, פרט לשיקול מניעת עבריינות הבנייה ואף לא התייחסה לשאלה האם בהנחה שלא הייתה בנייה בלתי חוקית מבחינה תכנונית היה מקום לאשר את התוכנית אם לאו. על כן, נראה כי נפל בהחלטה שבנדון פגם היורד לשורשו של עניין, שכן, לפחות על פני הדברים, מקריאת ההחלטה והדיונים שקדמו לה, לא עולה כי הוועדה המחוזית שקלה ואיזנה כראוי בין כל השיקולים הרלוונטיים לשם קבלת ההחלטה. סיכום: אשר על כן, מהטעמים שפורטו, אני קובע כי יש מקום להחזיר את הדיון בעניין זה לוועדה המחוזית, אשר תדון בעניין שנית ותינתן החלטה המפרטת את מכלול השיקולים הרלוונטיים שהובאו בחשבון, פרט לשיקול אינטרס ההגנה על שלטון החוק ואי עידוד עבריינות בנייה. לשם כך תזמן הוועדה המחוזית את העותרת ותאפשר לה להשמיע דברה בפני הוועדה המחוזית, קודם למתן החלטה בעניינה. מובהר בזאת כי אינני נוקט עמדה לגופו של עניין. החלטת הוועדה לוקה בחסר כאשר לכאורה לא נשקלו כל השיקולים הנחוצים לעניין ובהתאם על הוועדה לחדש את הדיון בפנית העותרת, לשקול את כל השיקולים ולהחליט לפי מיטב שיקל דעתה המקצועי, לרבות תוך הבאה בחשבון של אינטרסים ציבורים כללים. הדיון יוחזר לוועדה המחוזית, אשר תדון בעניין שוב שתשקול את כל הנתונים הנדרשים לעניין, לרבות העובדה שהעותרת ומנהלה נשפטו בהליך פלילי ונענשו, ותיתן החלטה אשר תתייחס לכלל השיקולים הרלוונטיים שיש להביא בחשבון. בנסיבות העניין, ומאחר ואין חולק כי העותרת ביצעה עבירות בניה, עליהן כאמור אף נשפטה, הורשעה ונענשה, יישא כל צד בהוצאותיו. ועדה מחוזית לתכנון ובניהתב"ע (תוכנית בניין עיר)בניהתוכנית בניה