חובת גילוי מצד המשכיר לשוכר על איסור הפעלת עסק

מומלץ לקרוא את פסק הדין להלן על מנת לקבל ידע בנושא חובת גילוי מצד המשכיר לשוכר על איסור הפעלת עסק: מחלוקת בין משכיר לשוכר אודות ה"אשם" בביטול הסכם השכירות. המחלוקת החלה בהגשת שיקים לביצוע בלשכת ההוצאה לפועל, ונמשכה בהגשת תביעה ותביעה שכנגד. רקע עובדתי 1. בובליל (להלן: "בובליל") היה בתקופה הרלבנטית בעלים של חנות ברחוב רוטשילד בבת ים (להלן: "החנות"). 2. בחודש יולי 2009 נחתם בין בובליל לבין עלפי (להלן: "עלפי") הסכם שכירות (להלן: "ההסכם" או "הסכם השכירות") להשכרת החנות (שתיקרא להלן גם: "המושכר") לעלפי, תמורת דמי שכירות חודשיים בסך 8,000 ₪ בתוספת מע"מ. 3. השכירות היתה לתקופה של שנה אחת, מיום 9.8.09 ועד 8.8.10., עם אופציה להארכתה לתקופות נוספות. המושכר נמסר לעלפי כבר בראשית חודש יולי 2009, על מנת לאפשר לו לשפצו ולהתאימו למטרת השכירות שהוגדרה בהסכם כ"חנות האוכל". על-פי המוסכם, התשלום הראשון שולם עבור חודשיים מראש, אך השיקים שניתנו בהמשך לא נפרעו (מחמת חוסר כיסוי מספיק ומחמת הוראת ביטול). 4. לטענת בובליל, נקלע עלפי לקשיים כלכליים, ולכן ביקש להתנער מהסכם השכירות. לטענת עלפי הטעה אותו בובליל וחטא באי גילוי עובדה מהותית, שכן לפי פסק דין משנת 1982, נאסר לפתוח במושכר חנות למכירת מזון כלשהו. 5. בובליל שלח ביום 13.9.09 מכתב התראה לפיו שני שיקים חזרו, האחד מסיבת א.כ.מ, והאחר מסיבת הוראת ביטול, וניתנו לעלפי ארכה של 5 ימים לשלמם, שאם לא כן יפנה בובליל לבית המשפט. 6. ביום 27.10.09 שלח עלפי, באמצעות בא כוחו, לבובליל מכתב שבו הודיע לו על ביטול הסכם השכירות לאלתר בשל הטעיה, ודרש השבת כל הכספים שהוצאו על ידו ופיצוי. 7. שיפוץ החנות בוצע ברובו הגדול, אך לא הסתיים. עלפי הוסיף להחזיק במושכר עד חודש ינואר או עד חודש מרץ 2010 (דעות הצדדים חלוקות בקשר למועד המדוייק). ההליכים בין הצדדים 8. בסוף חודש אוקטובר 2009 הגיש בובליל 3 שיקים, שניתנו לו על ידי עלפי וחוללו, לביצוע בלשכת ההוצאה לפועל (זמני הפרעון של שיקים אלה היו ל-8.8.09, 8.9.09 ו-8.10.09). עלפי הגיש בקשה להאריך את המועד להגשת התנגדות לביצוע השיקים, ולאחר שנחקר בדיון מיום 9.5.10, הוסכם כי הבקשה להארכת מועד תתקבל בכפוף לפסיקת הוצאות, וכי בכפוף לתשלום ההוצאות תינתן לעלפי רשות להתגונן. 9. בחודש פברואר 2010 הגיש עלפי תביעה כספית בסך 166,000 ₪ נגד בובליל ונגד עו"ד אבי אורנים שערך את ההסכם בין הצדדים (התביעה נגד עו"ד אורנים נדחתה בהסכמה עוד בטרם נשמעו הראיות בתיק). בתביעתו דרש עלפי החזר הוצאותיו עקב הסכם השכירות בסך של כ-86,000 ₪, פיצוי מוסכם בסך 40,000 ₪, ופיצוי נוסף בסך 40,000 ₪ בשל אי יכולתו של עלפי להשתכר משך 4 חודשים. 10. בובליל הגיש תביעה שכנגד ובה תבע סך של 117,600 ₪ ובתוספת מע"מ, המורכב מסך של 64,000 ₪ בגין 8 חודשי שכירות, ארנונה בסך 13,600 ₪ ופיצוי מוסכם בסך 40,000 ₪, והכל בצירוף מע"מ. תמצית טענות עלפי 11. עלפי ביקש לפתוח במושכר עסק מזון לממכר שניצלים, פלאפל, ואולי שווארמה, וכוונה זו היתה ידועה לבובליל. הפעלת עסק זה אסורה לפי פסק הדין משנת 1982 (להלן: "פסק הדין"), שבובליל הינו אחד הצדדים לו, דבר שהתגלה לעלפי במהלך השיפוצים, ולכן לא יכול היה גם עלפי לקבל רשיון עסק מהעירייה. 12. על בובליל היה לגלות לעלפי על קיומו של פסק הדין ועל האיסורים הכלולים בו, ואי הגילוי מהווה חוסר תום לב במו"מ, הטעיה לפי חוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973 [להלן: "חוק החוזים (חלק כללי)] ומצג מטעה לפי פקודת הנזיקין. 13. פסק הדין מביא לכך שהמושכר איננו מתאים למטרתו, ולפיכך פטור עלפי מתשלום דמי שכירות לפי סעיף 15 לחוק השכירות והשאילה, תשל"א-1971 (להלן: "חוק השכירות והשאילה"). 14. ביטול ההסכם על ידי עלפי נבע מהאמור לעיל, ולא מקשיים כלכליים אשר נטענו על ידי בובליל. 15. קלטת שיחה בין עלפי לבובליל, ואשר בה טען עלפי לקשיים כלכליים, ולא הזכיר את נושא פסק הדין, איננה קבילה, ולחלופין, השיחה התקיימה עוד בטרם נודע לעלפי על פסק הדין. 16. עלפי היה זכאי לבטל את ההסכם והוא זכאי להשבה ולפיצויים, לרבות בגין סכומי השקעתו במושכר. את התביעה שכנגד יש לדחות. תמצית טענות בובליל 17. אין כל ראיה לכך שהעירייה סירבה לתת רשיון עסק לעלפי בשל פסק הדין, ולא התה כל מניעה לכך. 18. לא היתה מניעה לפתוח במושכר את העסק שביקש עלפי לנהל. עלפי לא התכוון לפתוח במקום מסעדה או עסק לממכר פלאפלים/שניצלים, אלא "סנדביצ'יה". 19. עלפי הצהיר בהסכם כי ראה את המושכר ומצא אותו מתאים למטרותיו, והוא אינו יכול להתכחש לכך. 20. לעלפי לא היתה עילה לביטול ההסכם. 21. הסיבה לביטול ההסכם על ידי עלפי היתה קשייו הכלכליים, ולא פסק הדין, כפי שעולה מההקלטה. אילו היה פסק הדין הסיבה לביטול, היה על עלפי להודיע על ביטול ההסכם מייד לאחר שנודע לו על כך, אך הוא מסר את הודעת הביטול רק בסוף אוקטובר 2009. 22. בובליל אוחז בשטרות בעד ערך. לעלפי אין הגנה כנגד זאת. השיק הראשון הוחזר בהעדר כיסוי מספיק, ושיקים נוספים בוטלו עוד בטרם נודע לעלפי על קיומו של פסק הדין. דיון והכרעה 23. שני מישורים עיקריים לדיון: האחד - האם פסק הדין אוסר הפעלת עסק מסוג שהתכוון עלפי להפעיל במושכר או שנקבע כמטרת השכירות. השני - האם אי פרעון דמי השכירות על ידי עלפי היווה הפרה של ההסכם פסק הדין 24. המושכר נשוא הדיון שבפנינו הוא דירה בבית משותף שהפכה לחנות. בהקשר לנושא זה התנהלה תביעה בבית משפט השלום בבת ים בת"א 298/80 בין בעלי הדירות בבית המשותף, ובמסגרתה הגיעו הצדדים להסכם פשרה בו הוסכם, בין היתר, כי הנתבעים: "מתחייבים שלא לפתוח ו/או להשתמש ו/או להרשות השימוש בין בעצמם, בין ע"י מי מטעמם ובשמם כל עסק וגם/או עסקים בדירותיהם אשר יהפכו לחנויות כדלקמן: א: מכלת, אטליז, דגים, בית קפה, מזנון, סטקיה, פיצריה, מילק בר. ב: .......... ג: מלבד האמור לעיל אין הגבלה של פתיחת עסקים בחנויות הנתבעים" הנתבעים התחייבו כי הסכם זה מחייב אותם ואת חליפיהם וכי תירשם הערת אזהרה בעניין זה בלשכת רישום המקרקעין. כן התחייבו הנתבעים לנקוט בפעולות ולעשות את כל הדרוש כדי להבטיח את התחייבויותיהם ובכלל זה תיקון תקנון הבית המשותף וגם/או רישום הערת אזהרה. 25. להסכם הפשרה דנן ניתן תוקף של פסק דין ביום 8.12.82. 26. בובליל היה אחד הנתבעים בתביעה הנ"ל, צד להסכם הפשרה, ופסק הדין ניתן בנוכחותו. 27. השאלה הראשונה הנשאלת היא מהו העסק שהתכוון עלפי לפתוח ולנהל במושכר. בהסכם השכירות הוגדרה מטרה כללית ביותר: "בית האוכל". במכתב ביטול ההסכם מיום 27.10.09 טען עלפי כי הוא התכוון לנהל במקום מסעדה/מזנון, וכך גם הוצהר על ידו בתצהירו שצורף על ידו להתנגדות לביצוע שטר. 28. בתצהירו בתביעות ובתביעה שכנגד טען עלפי כי אמר לפני חתימת ההסכם, שהוא מתכוון לפתוח במקום עסק של פלאפלים ושניצלים. גם בעדותו בבית המשפט טען עלפי כי "רציתי להביא לשם תנור אפייה ולעשות שניצלים בבאגט ופלאפלים" (עמ' 17 ש' 16). 29. בסעיף 25 לכתב ההגנה של בובליל נטען כי עלפי ביקש לפתוח במושכר מסעדה. בתצהירו של בובליל לא התייחס הוא למטרת השכירות פרט להגדרתה כ"בית האוכל". בעדותו בבית המשפט טען בובליל כי עלפי אמר לו כי הוא עומד לעשות "בגטים, סנדביצ'ים, מאפה, זה הכל" (עמ' 39 ש' 16). בובליל המשיך וטען כי נושא ה"שניצלים" הועלה על ידי עלפי רק לאחר חודשיים, וכי עלפי שינה כל יום את דעתו (עמ' 39 ש' 20; עמ' 41 ש' 3). בסיכומיו טען בובליל גם כי התובע לא התכוון לפתוח במקום פלאפליה או להכין שניצלים, שכן לא התקין מפריד שומנים ומנדף, פריטים הכרחיים לעסק מסוג כזה. 30. במכתבה של עו"ד אליסה אורנים מיום 16.11.09 אל ב"כ עלפי (עלפי/1), שנשלח בתגובה להודעת הביטול, טענה עו"ד אורנים כי עלפי "מעולם לא התכוון להפעיל מקום כסטקייה או כמזנון, אלא מסעדה למכירת שניצלים וסנדביץ טוניסאי". בסעיף 32 לכתב ההגנה של עו"ד אבי אורנים (החתום על ידי עו"ד אליסה אורנים) נכתב בהתייחס למטרת השכירות (בית האוכל) כי הצדדים הורו לעו"ד אליסה אורנים "כי זהו ייעוד המושכר כמוסכם ביניהם (פלאפליה, מסעדה, שווארמיה, סנדביצ'יה - התובע רצה להשאיר לעצמו האופציות פתוחות)" בפרוטוקול הדיון מיום 21.2.11 טענה עו"ד אורנים כי הבקשה של עלפי היתה כי יירשם בהסכם "סנדביצ'יה, פלאפליה ושווארמיה", וכי על מנת לא לצמצם את הבקשה לקבלת רישיון העסק, ביקש עלפי לרשום "בית האוכל", וכך עשתה (עמ' 2 ש' 6-7). 31. כזכור, התביעה נגד עו"ד אבי אורנים נדחתה בהסכמה, ולא נשמעו עדויות מטעמו, לרבות עדותה של עו"ד אליסה אורנים אשר טיפלה בעריכת ההסכם בין הצדדים. עם זאת, הצדדים הגיעו לעו"ד אורנים לבקשת בובליל, שעו"ד אורנים שימשו כעורכי דינו (ר' סעיף 9 לתצהיר עלפי שלא נסתר). כמו כן, מכתב עו"ד אליסה וארנים מיום 16.11.09 (עלפי/1) נשלח על ידה כב"כ בובליל, כך שטענתו כי עו"ד אורנים לא היתה עורכת דין שלו (עמ' 39 ש' 30) איננה מקובלת. לפיכך, והגם שעו"ד אורנים לא נחקרה בבית המשפט יש לייחס משקל מסויים לדברים שנאמרו ונכתבו על ידה. 32. לאחר ששמעתי את עדויות הצדדים ואת המסמכים שנזכרו לעיל אני דוחה את טענת בובליל כי עלפי התכוון לפתוח במקום עסק של בגטים, סנדביצ'ים ומאפה. גרסתו זו לא עלתה בכתב ההגנה (אלא להיפך, שם נטען כי עלפי התכוון לפתוח מסעדה) ואף לא בתצהירו, אלא רק בעדותו בבית המשפט, ולא זכתה לתמיכה חיצונית כלשהי. 33. אני מבכר על פניה של גרסת בובליל את גרסת עלפי, כי התכוון לפתוח במקום עסק של פלאפלים ושניצלים, תוך שמירת אופציות נוספות פתוחות. בכתביו הראשונים טען עלפי כי התכוון לפתוח מסעדה/מזנון בבחינת מטרה כללית, ודבריו בהמשך לגבי עסק של פלאפלים ושניצלים עם אופציות נוספות מתיישבים עם דברי עו"ד אליסה אורנים, כפי שצוטטו לעיל. אינני מקבל את טענת בובליל כי העבודות שבוצעו בפועל מלמדות על כך שעלפי לא התכוון לפתוח עסק של פלאפלים ושניצלים, מאחר שלא הוכח כי מנדף ובור להפרדת שומנים הם תנאים הכרחיים לניהול עסק כזה, ומאחר ומקובלות עלי תשובותיו של עלפי, כי ניתן היה להתקין את מפריד השומנים מאוחר יותר בחצר מאחור, וכי לגבי המנדף עדיין לא התקין אותו, אלא הגיע לשלב של קבלת הצעות מחיר. 34. יתרה מכך, גם לאחר שהגעתי לקביעה העובדתית דלעיל, אינני רואה לקביעה זו חשיבות מכרעת מבחינה משפטית, וזאת מהטעם הבא: הצדדים בחרו להגדיר באופן רחב מאד את מטרת השכירות "בית האוכל"). משמעות הגדרה זו היא כי עלפי יכול לקיים במושכר כל עסק שהוא הקשור לאוכל, בלא שהוגבל באופן כלשהו בכך. הוא יכול גם להחליט כי יקים עסק מסוג מסויים, ואחר כך לשנות את דעתו ולהקים עסק מסוג אחר, ובלבד שיענה על מטרתה הרחבה של השכירות. חשיבות גדולה קיימת, אפוא, להגדרת מטרת השכירות בהסכם שבין הצדדים, שכן גם אם חפץ עלפי להקים עסק מסוג פלוני, יכול הוא בכל שלב להחליט כי יקים עסק מסוג אחר. 35. מהאמור בסעיף הקודם לעיל נובע גם המובן מאליו, והוא כי מטרת השכירות, כפי שהוגדרה בהסכם השכירות, איננה מתיישבת עם האיסור שחל בפסק הדין, אף מבלי לדקדק, בדקדוקי כוונותיו של עלפי, ובפרשנות פסק הדין. זאת מהטעם כי לפי מטרת השכירות שבהסכם השכירות, רשאי היה עלפי לפתוח במושכר לפחות עסק מסוג: בית קפה, מזנון, סטקיה, פיצריה, מילק בר, וזאת בניגוד לאיסור שחל בפסק הדין לפתוח עסקים מסוג זה. 36. למעלה מהצורך, אציין כי הגעתי לכלל מסקנה שאף פתיחת עסק של פלאפלים ושניצלים שהתכוון עלפי לפתוח במקום, אסורה לפי פסק הדין. 37. על מנת לבחון סוגיה זו, יש להיכבד ולפרש את הסכם הפשרה שקיבל תוקף של פסק דין בשנת 1982, כשהשאלה היא האם האיסור שבו חל רק על העסקים הנזכרים בו, או גם על עסקים אחרים. יצויין כי שאלה זו נזנחה למעשה בסיכומי עלפי, ולכאורה אין צורך לעסוק בה, אך מאחר שהסוגיה עלתה במהלך הדיונים, נקדיש לה דיון קצר. 38. סעיף 25 (א) לחוק החוזים (חלק כללי) קובע את העקרון המנחה בפרשנות חוזה: "חוזה יפורש לפי אומד דעתם של הצדדים, כפי שהוא משתמע מתוך החוזה ומנסיבות העניין, ואולם אם אומד דעתם של הצדדים משתמע במפורש מלשון החוזה, יפורש החוזה בהתאם ללשונו". הנוסח החל בענייננו הוא הנוסח הקודם של הסעיף ("חוזה יפורש לפי אומד דעתם של הצדדים, כפי שהיא משתמעת מתוך החוזה, ובמידה שאינה משתמעת ממנו - מתוך הנסיבות"), אך גם שעה שהלכת אפרופים [ע"א 4628/93 מדינת ישראל נ' אפרופים שיכון וייזום (1991) בע"מ, פ"ד מט(2) 265 (1993)] ואלה שבאו בעקבותיה, קבעו כי אין להסתפק בבחינת לשון ההסכם לצורך פרשנותו וכי יש לבחון גם את נסיבותיו החיצוניות של ההסכם, אפילו לשונו ברורה, עדיין מוסכם כי לשון ההסכם הינה נדבך חשוב ומהותי לבחינת אומד דעת הצדדים, אף כי לא היחיד [(ר' דנ"א 2045/05 ארגון מגדלי ירקות - אגודה חקלאית שיתופית בע"מ נ' מדינת ישראל, פ"ד סא(2) 25-30 (2006); ע"א 49/06 שניר תעשיות צמר גפן רפואי בע"מ נ' עירית כפר סבא ( 10.6.08) (פסקה 8 לפסק הדין והאסמכתאות המופיעות בו)]. 39. בענייננו, לא הובאו ראיות חיצוניות לגבי נסיבות עריכת הסכם הפשרה שקיבל תוקף של פסק דין. מר טאו, בנו של מי שהיה אחד התובעים באותו הליך, העיד כי לא יתן לשום עסק של מזון להיכנס לשם, שכן זה מוריד את ערך הנכס, אך כאמור, לא שפך אור על נסיבות החתימה. 40. העולה מכך הוא כי יש לבחון את ההסכם עצמו ואת לשונו, אשר כאמור פירטה שורת עסקים שאסור להפעילם בחנות, כשהיתר - מותר להפעלה. קבוצה אחת של עסקים שאין להתיר את השימוש בהם היא עסקים העוסקים במכירת מזון שאינו לאכילה במקום או לאכילה מיידית כגון: מכולת, אטליז ודגים. ענייננו אינו מתייחס לסוג עסקים זה. הקבוצה השניה של העסקים שאין להתיר את השימוש בהם היא של עסקים העוסקים במכירת מזון, אשר מכינים אותו בדרך כלל בעסק עצמו, או המיועד לאכילה במקום. ננקבו שמות עסקים של: בית קפה, מזנון, סטקיה, פיצריה, מילק בר. נסיון לאפיין עסקים אלה בסימון היכר מסויים נדון לכשלון, שכן, למשל, אם ניתן לומר על סטקיה או פיצריה, כי מדובר בעסקים המתאפיינים באפשרות של יצירת מטרדי עשן וריח, לא כך הדבר לגבי עסקים מסוג בית קפה, מזנון ומילק בר. אם ננסה לאפיין עסקים אלה כעסקים במסגרתם יושבים הלקוחות במקום, הרי אין הכרח בכך, לפחות בעסקים מסוג מזנון ופיצריה. 41. הרצון לרדת לאומד דעתם של הצדדים מעורר שאלות, מדוע לא הוכנס לרשימה עסק כמו מסעדה. במה גרוע בית קפה ממסעדה מבחינת דיירי הבית שאינם רוצים להיחשף למטרדים אלה או אחרים ולירידת ערך דירותיהם? הוא הדין גם לגבי עסק למכירת פלאפל, עסק למכירת חומוס וכד'. בובליל נשאל לגבי האיסור על מזנון, והשיב כי באותן שנים הכוונה ב"מזנון" היתה לקיוסק, סודה, גזוז, בפלות, סופגניות בחג (עמ' 42 ש' 30). בהמשך דבריו הוסיף כי קיוסק אסור היה לפתוח, אך פיצוציה מותר, שכן בשנות ה-80 לא היתה פיצוציה. 42. דומה כי האיפיון הרחב של העסקים הנזכרים ברשימת האיסורים הוא האיפיון הכללי של עסקים העוסקים במכירת מזון המוכן במקום עצמו או נאכל במקום עצמו. 43. יהא זה נכון לאמוד ולהעריך כי הצדדים התכוונו לכך כי האיסור יחול גם על עסקים אשר להם אותם מאפיינים או דומים להם. אם לא נאמר כך, לא ניתן למצוא כל תכלית הגיונית לכך שניתן יהיה לפתוח במקום מסעדה, אך אסור לפתוח בית קפה או מזנון, וכי ניתן יהיה לפתוח במקום פיצוציה, אך אסור יהיה לפתוח במקום קיוסק, כפי שנראה אז בשנות ה-80. אם לא נקבע כך, הרי תכליתו של ההסכם אשר קיבל תוקף של פסק דין תוחטא לחלוטין, והדבר נוגד את אומד דעתם ואת רצונם של הצדדים להסכם. 44. אשר על כן, האיסור שבפסק הדין חל גם לגבי עסק של מכירת פלאפל או שניצלים. 45. אתייחס עוד לטענת בובליל כי עלפי לא הוכיח שהעירייה לא היתה מוכנה ליתן לעסק רשיון בשל פסק הדין. 46. לשאלה דלעיל אין חשיבות מבחינת תיק זה, שכן, השאלה המכרעת היא, האם עלפי יוכל להקים ולהפעיל עסק במושכר בניגוד לפסק הדין. התשובה לכך היא כמובן שלילית, ואין זה משנה אם העירייה תתן לעסק רשיון, אם לאו. די בכך שפסק הדין קובע אחרת, וכי כל אחד מבעלי הדירות או חליפיהם, יוכל להגיש תביעה ובקשה לצו מניעה נגד הפעלתו של העסק. מר טאו, השכן שנזכר קודם לכן, העיד כי היה פועל להגשת בקשה ותביעה כאמור, וגם אם לא היה כך, די בפסק הדין ובאפשרות הפוטנציאלית לנקיטת הליך שיאסור על השימוש במושכר לצורכי עסקו המתוכנן של עלפי, על מנת להסיק כי שימוש זה הינו אסור, ללא קשר לקיום רישוי או להיעדר רישוי. 47. מעבר לנדרש, אוסיף כי נתתי אמון בעדותו של המהנדס מר גניק יעקב מטעם עלפי, אשר שירותיו נשכרו על ידי עלפי לטפל בהשגת הרישוי הנדרש מהעירייה. מר גניק הצטייר כמי שאינו מוטה לטובת עלפי, ועדותו היתה שקולה ומהימנה. מר גניק הינו בעל מקצוע המקובל בעירייה, והאמנתי לעדותו כי נמסר לו בעל-פה על ידי העירייה, שתהליך רישוי העסק נעצר בשל מסמך שמסרו דיירי הבית לעירייה, וכי רק בשל מסמך זה לא הושג הרשיון. לדבריו אלה היתה תמיכה גם בעדותו של מר טאו אשר טען כי בא כוחו, עו"ד שפטלר, שלח מכתב לעירייה ולמר בובליל בנוגע לאיסור לפתוח עסקים מסויימים בחנות. המכתב לא הוצג, אך בובליל הציג מכתב תשובה ששלח ביום 7.9.09 לעו"ד שפטלר, דבר המחזק את דברי טאו בעניין זה. 48. אין ספק כי השכרת חנות למטרה כללית של "בית האוכל" החובקת בחובה עסקים מגוונים הקשורים לאוכל, חייבה את בובליל לגלות לעלפי, על אתר, דבר קיומו של פסק הדין. לעניין זה ר' ג. שלו דיני חוזים - החלק הכללי: לקראת קודיפיקציה של המשפט האזרחי 320 (2005) בהתייחס לסעיף ההטעיה [סעיף 15 לחוק החוזים (חלק כללי)]: "תחומיה של חובת הגילוי לפי הנסיבות רחבים יותר, אך מוגדרים פחות, מתחומי חובות הגילוי לפי דין ולפי נוהג. במונח 'נסיבות' הכוונה לנסיבות העובדתיות המיוחדות לעסקה הנדונה. כאשר נסיבות אלה מצמיחות חובת גילוי תיחשב שתיקה כהטעיה." לא ייתכן כי בנסיבות בהן בובליל משכיר את החנות לעלפי למטרות אסורות לפי פסק הדין, לא יגלה הוא לעלפי אודות פסק הדין, ואי הגילוי מהווה הטעיה כמשמעותה בסעיף 15 לחוק החוזים (חלק כללי). 49. אינני מקבל את טענת בובליל כי עלפי נתפס בהצהרתו שבהסכם כי בדק את המושכר ומצא אותו מתאים לצרכיו ןלמטרותיו והוא מוותר על טענות מום ואי התאמה, ועל כל טענה בקשר לשימוש במושכר. האמור לעיל יחול על פרט הניתן לגילוי בבדיקות סבירות שעל השוכר לערוך. ספק בעיני אם סעיף הויתור שבהסכם יחול על פרט כזה המצוי בידיעת המשכיר שאינו מגלה אותו, אך בוודאי שויתור זה של השוכר לא יחול על נושא המצוי בידיעתו של המשכיר, ואשר לא ניתן לגלות אותו בבדיקה סבירה כאמור (ר' למשל, ת"א (מחוזי ת"א) 969/96 פינגווין ספורט בע"מ ואח' נ' חברת יורם שולביץ תעשיות בגדי עבודה בע"מ (תק-מח 1999(3) 65645 (1999)]. קיומו של פסק דין שניתן כ-27 שנה לפני ההתקשרות בין הצדדים, והאוסר שימושים מסויימים במושכר, אינו ניתן לגילוי בבדיקה סבירה, מה גם שאיש לא טען ולא הוכיח כי נרשמה הערת אזהרה בלשכת רישום המקרקעין לגבי פסק הדין, או כי תוקן תקנון הבית המשותף. 50. חובת הגילוי חלה, אפוא, על בובליל, והפרתה מביאה למסקנה כי הפר את חובתו לנהוג בתום לב במו"מ בין הצדדים, ואף הטעה את עלפי, במובן סעיף 15 לחוק החוזים (חלק כללי). האם הופר ההסכם על ידי עלפי 51. יש לזכור כי לאור הקביעות דלעיל, רשאי היה עלפי לבטל את הסכם השכירות, והוא הפעיל זכותו זו במכתב ששוגר ביום 27.10.09. 52. ואולם, קודם להודעת הביטול, לא פרע עלפי שלושה שיקים בגין שלושה חודשי שכירות שניתנו על ידו לבובליל. מדובר בשיקים שניתנו למועדים 8.8.09, 8.9.09 ו-8.10.09. 53. העתקי שלושת השיקים צורפו לבקשת ביצוע השטרות שהגיש בובליל ללשכת ההוצאה לפועל, ומהם מצטיירת התמונה הבאה לגבי הסיבות בשלהן לא פרע הבנק שיקים אלה: א. שיק ז.פ 8.8.09 - "נתקבלה הוראת ביטול וחתימת המושך איננה בסדר". ב. שיק ז.פ 8.9.09 - "אין כיסוי מספיק ונתקבלה הוראת ביטול". ג. שיק ז.פ. 8.10.09 - "אין כיסוי מספיק". 54. עלפי לא התייחס לסיבת אי כיבוד השיקים בתצהירו שצורף להתנגדות. בחקירתו במסגרת הדיון בהתנגדות, השיב עלפי כי לא היתה לו בעיה כספית בחודש אוגוסט 2009, וכי השיק לחודש זה חזר בגלל הבעיה עם בובליל (פסק הדין) ולא בשל בעיה כספית, כי בשל בעיה עם גרושתו לא היה לו כסף בחשבון ממנו נמשך השיק בשל בעיה עם גרושתו, וכי היה לו כסף בחשבונות אחרים. בתצהיר עדותו הראשית ציין עלפי כי נשלחה הודעה על ביטול הסכם השכירות, וכי במקביל ביטל את השיקים שנתן לבובליל, ודאג שלא תהיה בבנק יתרה מספקת, כדי שהשיקים לא ישולמו בטעות. עם זאת, לא התייחס עלפי לסיבה לאי כיבוד שלושת השיקים שזמן פרעונם היה לפני משלוח הודעת הביטול. בעדותו בבית המשפט נשאל עלפי רבות בעניין זה. תחילה השיב כי השיקים חזרו לאחר שגילה את הבעיה עם פסק הדין. בדבריו התייחס במפורש גם לשיק הראשון שחזר בחודש אוגוסט 2009 (עמ' 23 ש' 6-19). משהוברר לעלפי כי לא ייתכן שהשיק חזר בחודש אוגוסט בשל פסק הדין, שהרי לא ידע עדיין אז אודות פסק הדין, תיקן את תשובתו באמירה כי לא היה לו כסף וכי ציפה לקבל כסף מגיסו (עמ' 23 ש' 23). בהמשך אישר עלפי כי באוגוסט 2009 לא ידע עדיין על בעיית פסק הדין, וכי רק לקראת סוף ספטמבר 2009 ראה את פסק הדין (עמ' 23 ש' 27-28; עמ' 26 ש' 29)), וחזר על כך שבאוגוסט המתין לכסף מגיסו. בהמשך החקירה הציג עלפי גרסה חדשה, ולפיה, מאחר ששילם כבר חודשיים מראש בחתימת החוזה, לא היה צריך לשלם את דמי השכירות לפני חודש אוקטובר 2009. (עמ' 27). לאחר מכן שילב עלפי את שתי גרסאותיו האחרונות בתשובה אחת (עמ' 32 ש' 15-17). 55. אינני נותן אמון בגרסאותיו אלה של עלפי. ראשית, הצגת שלוש גרסאות שונות זו מזו לאי פרעון השיקים מדברת בעד עצמה. שינוי הגרסאות המתמיד מלמד על כך שאין בהן אמת. שנית, אין כל הגיון בגרסאותיו אלה של עלפי: הגרסה הראשונה, כאילו ביטל שיקים או לא כיבד אותם בגלל פסק הדין, איננה מתיישבת עם אי כיבוד שני השיקים הראשונים (8.8.09 ו-8.9.09), שכן באותו זמן לא ידע עדיין עלפי על נושא פסק הדין. הגרסה השניה, כי המתין לכסף מגיסו, אף היא אינה מתיישבת עם העובדות, שכן השיק הראשון בחודש אוגוסט חזר עקב הוראת ביטול. בנוסף, אם ציפה לכסף מגיסו, הרי היה יכול לקבלו בכל עת, שכן טען כי מדובר היה בכסף שלו, שהוחזק אצל גיסו במסגרת מאבק גירושין, ולא ברור כלל מדוע ההעברה התארכה, לטענת עלפי (עמ' 32 ש' 15-17). גם את הגרסה השלישית כאילו שילם על חודשי השכירות אוגוסט וספטמבר מראש יש לשלול, שכן עלפי מסר שיקים למועדים 8.8.09 ו-8.9.09, דהיינו הצדדים הסכימו ביניהם לשריין בידי בובליל את דמי שכירות עבור שני חודשי שכירות ששולמו לו עם ההסכם, ובנוסף, לשלם את התשלומים השוטפים עבור דמי השכירות. 56. באשר לטענת עלפי כאילו בובליל הודה כי הסכים לדחות את פרעון השיקים, הרי בובליל אכן ציין כי הסכים לדחיית השיקים עד שלעלפי יהיה כסף, שכן היה במצב קשה, וייתכן כי הכניס אותם לבנק מאוחר יותר (עמ' 43 ש' 26-29), ואכן, מר בובליל צדק בעניין זה, שכן לפי צידם האחורי של השיקים שצורפו להתנגדות, שני השיקים שזמני פרעונם 8.8.09 ו-8.9.09 הופקדו בבנק ביום 8.9.09 (הדברים עולים גם מעמ' 8 ש' 15-16 לתמליל ההקלטה, שיוזכר בהמשך). עדיין, אין בכך כדי ללמד למאומה על נכונות גרסאותיו של עלפי, אלא להיפך, יש בכך כדי לחזק את גרסתו של בובליל כי השיקים לא כובדו בשל קשיים כספיים של עלפי. 57. יש לדחות, אפוא, את הסבריו של עלפי לאי כיבוד השיקים. 58. לגרסת בובליל כי סיבת אי כיבוד השיקים היתה קשיים כלכליים של עלפי, יש תימוכין בהקלטת שיחה בין השניים, אשר תמליל שלה צורף לתצהירו של בובליל. עלפי התנגד לקבילות ההקלטה מטעמים טכניים של אי הוכחת התנאים הנדרשים לקבילות ההקלטה, אך יש לציין כי לדבריו לא האזין כלל לקלטת, וזאת עד לחקירתו בבית המשפט (!), ולכן יכול היה להרשות לעצמו לומר לגבי ההקלטה "האם שמעת אותי אומר אם זה אני לא אני?" (עמ' 29 ש' 9). 59. באשר לתנאי הקבילות, מקובל עלי כי בובליל לא קיימם במלואם. כך, לא הוצגה המדיה המקורית בה בוצעה ההקלטה, אלא רק תקליטור אליו הועתקה. בובליל לא ידע גם לומר מהו סוג המכשיר בו השתמש. עם זאת, עלפי נמנע כאמור, לדבריו, להקשיב להקלטה, ולכן לכאורה לא יכול היה לומר אם הוא זה שנשמע בה, אך אישר את עיקרי הדברים שנשמעו בהקלטה, כגון רצונו להכניס משקיע אחר, ודבריו בעניין אי יכולתו הכלכלית, אותם תירץ, בסיבה שתובא להלן. לפיכך, מצאתי מקום להתחשב גם באמור באותו תמליל. יצויין כי את שלילת גרסאותיו של עלפי לא ביססתי על ההקלטה, ומצאתי אפילו חיזוק לגרסתו של בובליל בלעדי ההקלטה. ההקלטה, אך מוסיפה חיזוק לגרסתו של בובליל בדבריו קשייו הכלכליים של עלפי. 60. בהקלטה נשמע עלפי, חוזר פעמים רבות על כך כי הוא אינו רוצה להמשיך בשכירות ורוצה למסור את המקום לאחר, שכן אין לו כסף. כך, למשל: "אני, אין לי כסף..." (עמ' 1 וחוזר עוד פעמיים בעמ' 6); "אני אין לי כסף לשכירות, תבין את זה. אני עכשיו בחודש הזה במירוץ למסור את המקום" (עמ' 7); "תראה, אני בקריסה. אתה לא יכול לתת שני שיקים של שכירות כשאני בקריסה" (עמ' 8); "אתה רואה אותי שאין לי כסף" (עמ' 10); "איזה פשרה? אני אין לי כסף" (עמ' 12); "עכשיו אין לי ספייר ואין לי כסף"(עמ' 15), ובעוד מקומות רבים בתמליל. עלפי הסביר כי עובדתית היה לו כסף בתקופה זו, וכי טענותיו כי אין לו כסף, כפי שנשמעו, נועדו לצורך מו"מ, על מנת להפחית בדמי השכירות, שכן אנשי מקצוע בתחום הנדל"ן אמרו לו ששילם דמי שכירות גבוהים. 61. אינני מקבל את טענות עלפי בעיין זה, שכן לא הובאו כל ראיות שיתמכו בטענותיו. לא הובאו לעדות אותם אנשי מקצוע שיעצו לו את אשר יעצו לו, ולא הובאו ראיות כי היו בידיו כספים באותה עת. הראיה היחידה שהובאה היא כי ביום 21.10.09 העביר לו גיסו 53,200 ₪, אך לא הוכח כי מדובר בכספים השייכים לעלפי, וכך גם לגבי כספים בסך 200,000 ₪ שהועברו לחשבון עלפי ב-14.12.09, שם צויין אפילו כי מדובר ב"עזרה לבן משפחה - גיס". גם טענותיו כי כעבור מספר חודשים שכר חנות אחרת והקים עסק של גלידריה, אינן מלמדות דבר, שכן המועד הקובע הוא מועד אי כיבוד השיקים, ולא מספר חודשים מאוחר יותר. 62. מקובל עלי, אפוא, למעלה מהצורך, כי אי כיבוד השיקים על ידי עלפי נבע מקשיים כלכליים, ולכן רצה גם לסגת מהסכם השכירות. נאמר, למעלה מן הצורך, שכן גם אם לא היה נתון עלפי בקשיים כלכליים, עת לא כובדו השיקים, עדיין צריך הוא להוכיח מדוע לא היווה אי תשלום דמי השכירות הפרה של ההסכם. הסיבה היחידה האפשרית היא נושא פסק הדין, אך סיבה זו כבר נשללה לעיל, ואין בסיבות האחרות כדי להביא לקביעה כי ההסכם לא הופר על ידי עלפי. 63. המסקנה העולה מהאמור לעיל היא כי אין ספק שעלפי הפר את הסכם השכירות בכך שלא פרע את שלושת השיקים שזמני פרעונם 8.8.09, 8.9.09, 8.10.09. במועדי פרעונם של שלושת השיקים הנ"ל היה הסכם השכירות בתוקף וטרם בוטל. סיבת אי פרעונם לא היתה קיומו של פסק הדין, שכן במועד פרעונם של שני השיקים הראשונים לא ידע עלפי על קיומו של פסק הדין, ובמועד פרעונו של השיקי השלישי, ידע עלפי על קיום פסק הדין, אך לא נתן הודעת ביטול לשיק או להסכם, והשיק חזר מחוסר כיסוי. האם ביטול ההסכם על ידי עלפי נבע מקשייו הכלכליים, ולא בשל פסק הדין 64. נקודה נוספת היא כי בשיחה המוקלטת לא נשמע עלפי מזכיר ולו פעם אחת את פסק הדין. בובליל טוען כי השיחה התקיימה ב-25.11.09 והדבר מצביע על כך שפסק הדין כלל לא היווה עילה לביטול הסכם השכירות על ידי עלפי, וכי הסיבה לכך היתה קשייו הכלכליים. עלפי טען מנגד כי השיחה שהוקלטה התקיימה בחודש אוגוסט או ספטמבר 2009, בטרם נודע לו על קיומו של פסק הדין, ולכן לא הוזכר. 65. במחלוקת זו מקובלת עלי גרסת עלפי. ראשית, אין זה הגיוני בעיני כי עלפי שולח הודעת ביטול שעילתה קיומו של פסק הדין, ולאחר מכן אינו מזכיר זאת כלל. שנית, מתוכן השיחה עולה כי השיחה התקיימה בוודאות לפני משלוח מכתב הביטול, שכן עלפי נשמע בה כשהוא חפץ ומציע להביא שוכר חדש. מהשיחה עולה גם כי התקיימה בתקופת החודשיים הראשונים של השכירות. כך, עלפי אומר לבובליל כי "אני נמצא במסגרת החודש ששילמתי לך" (עמ' 4 ש' 11), ובהמשך: "ויקטור, אני שילמתי לך חודשיים, עוד לא עבר חודש" (עמ' 17 ש' 6). הכוונה היא כי עלפי שילם עבור שני חודשי שכירות מראש, והוא מנסה לייחס אותם לתקופת שני חודשי השכירות הראשונים (8.8.09 - 8.10.09). מתוכן השיחה עולה כי היא התקיימה לאחר שבובליל הפקיד את שני השיקים ביום 8.9.09, ולפיכך, מקובלת עלי גרסת עלפי כי השיחה המוקלטת התקיימה בחודש ספטמבר, בטרם ידע על קיום פסק הדין. 66. המסקנה היא כי הגם שלעלפי היו קשיים כלכליים, לא היוו אלה את הסיבה, ולפחות לא את הסיבה הבלעדית לביטול ההסכם על ידו. ניתן היה, ראשית, להיווכח כי ביום 21.10.09 העביר גיסו של עלפי לעלפי סך של 53,200 ₪. מדובר בסכום העולה על חוב דמי השכירות שהועבר לעלפי בטרם נשלחה הודעת הביטול. בנוסף, האמנתי לעלפי, והדבר הגיוני גם לגבי כל אדם אחר ולא רק לגביו, כי לא היה מוכן להמשיך בהסכם השכירות משנוכח כי קיים פסק דין האוסר עליו לפתוח במושכר עסקים מסוגים מסויימים, אשר הסכם השכירות התיר לו לנהל, ואף בפועל התכוון להפעילם במושכר. עוד אציין כי אינני רואה שיהוי במשלוח הודעת הביטול. הידיעה הוודאית אודות פסק הדין הגיעה לאוזני עלפי בסוף ספטמבר 2009 והודעת הביטול נשלחה ביום 27.10.09. בפרק זמן זה של מספר שבועות פנה עלפי לבא כוחו, חלק מהתקופה היא תקופת חגים, ויש לציין כי עלפי כלל לא נשאל ישירות בחקירתו לגבי השיהוי הנטען. התוצאות המשפטיות של אי קיום חובת הגילוי על ידי בובליל והפרת ההסכם על ידי עלפי 67. בובליל לא ביטל את ההסכם עקב הפרתו על ידי עלפי, אלא דרש ממנו לקיים את ההסכם. בובליל היה זכאי לעשות כן. עלפי ביטל את ההסכם עקב אי גילוי פסק הדין האוסר את השימושים במושכר שנקבעו בהסכם השכירות, ונוכח ההטעיה שהיתה באי גילוי זה, רשאי היה עלפי לבטל את ההסכם. הודעת הביטול תקפה, אפוא, וניתנה כדין. 68. בנסיבות דנן, ברי כי חלה חובת ההשבה הקבועה בסעיף 21 לחוק החוזים (חלק כללי). 69. באשר לפיצוי, הרי לכאורה מגיעים לעלפי פיצויי הסתמכות בדמות הוצאות כגון תשלומים לצורך הוצאת רשיון עסק, שכ"ט עו"ד, ודמי תיווך, ואילו לבובליל מגיע הפיצוי המוסכם הנקוב בהסכם בשל הפרה יסודית של ההסכם על ידי עלפי לפני ביטול ההסכם על ידו (במאמר מוסגר אציין כי אין מגיע פיצוי מוסכם לעלפי, גם בשל כך שאין מדובר בהפרת הסכם על ידי בובליל, אלא באי גילוי בשלב הטרם חוזי, וכן סעיף הפיצוי המוסכם בהסכם השכירות מתייחס לפיצוי למשכיר בלבד; כמו כן, טענת עלפי להפסד הכנסה לא הוכחה באופן המאפשר לקבלה). יחד עם זאת, בנסיבות דנן, בהן קיימת "אשמה" משותפת לשני הצדדים, איש מהם אינו זכאי לפיצוי מרעהו. החריג היחיד הוא פיצוי בגין אי החזרת המושכר לבובליל לאחר משלוח הודעת הביטול. מדובר בהפרת חובה שנולדה לאחר מתן הודעת הביטול, ואינה קשורה לאשמם של הצדדים בשלב הטרום חוזי והחוזי, ובובליל זכאי לפיצוי בגין הפרה זו. על כך נעמוד בהמשך. 70. באשר להשבה, קובע סעיף 21 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א-1970 כך: "משבוטל החוזה, חייב כל צד להשיב לצד השני מה שקיבל על פי החוזה, ואם ההשבה היתה בלתי אפשרית או בלתי סבירה - לשלם לו את שוויו של מה שקיבל". 71. מבחינת בובליל, מסר הוא לעלפי את המושכר ואת זכות השימוש בו, והוא זכאי לקבל ממנו את שווי הזכות שנמסרה. שווי זה מגולם בדמי השכירות. האמור לעיל חל עד מתן הודעת הביטול על ידי עלפי, ביום 27.10.09. 72. עלפי טוען כי אין מקום להורות על השבה כאמור, לנוכח הוראות סעיף 15 (א) לחוק השכירות והשאילה, לפיהן במקרה של נכס מקרקעין אשר "נמנע מן השוכר להשתמש בו למטרת השכירות מחמת נסיבות הקשורות במושכר או בדרכי הגישה אליו והשוכר לא ביטל את החוזה בשל כך, פטור הוא מתשלום דמי השכירות בעד הזמן שהשימוש נמנע כאמור". 73. טענה זו מקובלת עלי, שכן קיומו של פסק הדין מנע מעלפי להשתמש במושכר למטרת השכירות, ולפיכך לא היה עליו לשלם דמי שכירות למן תחילת השכירות ועד מסירת הודעת הביטול. ניתן להגיע לתוצאה של אי השבה של שווי דמי השכירות גם באופן ששווי דמי השכירות של המושכר לפי הסכם השכירות ייחשב כאפס, שכן היתה מניעה להפעיל במושכר את העסק של "בית האוכל" לפי מטרת השכירות. משנקבע האמור לעיל, וכן נקבעה זכותו של עלפי לבטל את הסכם השכירות, עמד עלפי בנטל המוטל עליו להוכיח כי אין עליו לפרוע את השיקים הרלבנטיים שניתנו על ידו לבובליל. 74. בצד זאת, אין ספק שעם מתן הודעת הביטול היה על עלפי להחזיר את המושכר לבובליל. מתן הודעת ביטול אינו פוטר את עלפי מהחזרת המושכר כאמור לעיל. מתברר, שעלפי לא פעל לפי חובתו זו, ולא החזיר את ההחזקה במושכר לבובליל, אלא כעבור חודשים ארוכים. בין הצדדים התגלעה מחלוקת לגבי מועד החזרת המושכר לבובליל. בכתב התביעה שכנגד ובתצהירו טען בובליל כי עלפי החזיק במושכר עד חודש מרץ 2010. בכתב ההגנה לתביעה שכנגד אישר עלפי כי החזיק במושכר עד לחודש מרץ 2010, אולם הפנה להודעת הביטול שנשלחה ביום 27.10.09. עלפי טען בעדותו כך: "פניתי לעו"ד מישור, הוצאנו מכתב שאנחנו מבטלים חוזה, העו"ד שלי ייעץ לי לקחת את המפתח ולמסור אותו פיזית לבובליל וזה מה שעשיתי, בינואר או בפברואר, לא זוכר את התאריך, באתי לתת לו את המפתח והוא אמר לי לעוף מפה" (עמ' 31 ש' 18-20). 75. במחלוקת העובדתית בין הצדדים אני מעדיף את גרסת בובליל שאושרה עוד בכתב ההגנה על ידי עלפי. מכיוון שלא ננקב תאריך של מועד החזרת ההחזקה או תפיסת ההחזקה על ידי בובליל, אני קובע מועד זה כמחצית חודש מרץ 2010. 76. אין שום טעם מוצדק לאי החזרת ההחזקה במושכר בסמוך לאחר מתן הודעת הביטול. כאמור לעיל, הודעת הביטול כשלעצמה אינה מבטלת את הצורך בהחזרת ההחזקה במושכר [ר' גם למשל, ת"א (שלום חדרה) 1138-07-08 כהן נ' דה כהן בע"מ, סעיף 83 לפסק הדין (1.5.12)]. 77. התוצאה המשפטית הנובעת מהאמור לעיל, היא כי על עלפי לפצות את בובליל בגין הנזק שנגרם לו עקב הפרת החובה להחזיר את ההחזקה במושכר. הנזק הוא הפסד דמי השכירות לתקופה מיום 28.10.09 ועד 15.3.10, דהיינו 4.5 חודשי שכירות. לא היתה מניעה להשכיר את הנכס למטרה אחרת שאינה אסורה, כפי שנעשה בדבר בפועל בחודש אפריל 2010, ולפיכך גובה דמי השכירות ייקבע לפי ערכם בהסכם השכירות, דהיינו 8,000 ₪ בתוספת מע"מ ובסה"כ 36,000 ₪ ובתוספת מע"מ, ובסה"כ 41,760 ₪. בובליל לא הוכיח כי שילם ארנונה עבור התקופה הנ"ל (ר' עמ' 48 ש' 11-15), לא צירף אסמכתאות כלשהן, ואינו זכאי לפיצוי בגין רכיב זה. 78. ההשבה לה זכאי עלפי היא בגובה דמי השכירות ששולמו על ידו עבור התקופה בגינה פטור היה הוא מתשלום דמי שכירות, דהיינו שני חודשי שכירות לפי השווי הנ"ל (16,000 ₪ בתוספת מע"מ) ובסה"כ 18,560 ₪. 79. בנוסף, ומאחר ועלפי ביצע השקעות במושכר, קיבל בובליל לידיו נכס שהושבח, ועליו להשיב לעלפי את ההשבחה שקיבל. 80. בובליל טען בתצהירו כי עלפי הרס תקרה אקוסטית שהיתה בחנות, תאורה שקועה, לוח חשמל ועוד, והוסיף כי השוכר החדש עשה שיפוץ וכיסה הכל בגבס. בובליל טען, אפוא, כי לא "נהנה" מהשיפוץ שביצע עלפי. טענותיו אלה של בובליל נותרו טענות בעלמא, ולא נתמכו בראיות כלשהן, אף שלא היתה מניעה כלשהי לכך (עדות השוכר החדש, תמונות וכד'). 81. לעומת זאת, עלפי הגיש תמונות מיום 26.10.09 המראות את החנות המשופצת, וכן הציג קבלות לגבי ההשקעות שהשקיע בשיפוץ החנות. 82. אינני מקבל את טענות עלפי כי יש להכיר בהשקעות במושכר שאינן מגובות בקבלות או בחשבוניות, והסכום שיוכר הוא רק הסכום המוגבה באסמכתאות כאמור לעיל, המסתכם ב-24,347 ₪ (לא נכללו בהשקעות אלה קבלה בדבר ציוד משרדי, חשבוניות מס/קבלות כפולות, וכן הוצאות שהינן בגדר פיצויי הסתמכות כגון הוצאות תיווך, שכ"ט, הוצאות לצורך השגת רשיון עסק וכד', שאינן בגדר השקעות בנכס, אלא בגדר נזקי הסתמכות - ר' סעיף 69 לעיל). כמו כן, תשומת לב לכך שבכתב התביעה נטען להוצאות מגובות בקבלות בסכום של 26,040 ₪, והסכום שהוכר הינו קרוב לכך (קיים קושי מובן לטעון לסכום העולה על כך). סיכום 83. התוצאה המתקבלת היא כי הסכום המגיע לבובליל הוא 41,760 ₪, והסכום המגיע לעלפי הוא 42,907 ₪. כל הסכומים הנ"ל כוללים מע"מ. ההפרש בין שני הסכומים הנ"ל הוא 1,147 ₪, אף הוא כולל מע"מ, אותו אני מחייב את ויקטור בובליל לשלם לחזי עלפי בתוספת הפרשי הצמדה וריבית מיום 1.9.09 ועד התשלום בפועל. 84. נוכח התוצאה והנסיבות - אין צו להוצאות ולשכר טרחה בין הצדדים. חובת הגילוישכירות