מכתב כוונות מהבנק סילוק משכנתא

מומלץ לקרוא את פסק הדין להלן על מנת לקבל ידע בנושא מכתב כוונות מהבנק סילוק משכנתא: רקע בין התובעים מחד לבין הנתבעים מאידך, נכרתה עסקה למכירת דירה (להלן: "הדירה") ביום 29/03/10, כאשר התובעים הם הקונים. ההסכם נוסח על ידי עוה"ד יפית אזרד. סכום התמורה שנקבע בהסכם המכר עמד על 430,000 ₪. אין חולק כי מבין התשלומים שנקבעו בהסכם, שולמו סך 210,000 ₪ על ידי התובעים לנתבעים. בהסכם נקבעו שני תשלומים נוספים כדלקמן: א. סך של 200,000 ₪ שישולם עד 15/11/10, על דרך הפקדה בידי נאמן, שישמש עבור סילוק משכנתא או גרירתה לנכס אחר. ב. יתרת התמורה בסך 20,000 ₪, בהמחאה בנקאית שתופקד לידי נאמן ותועבר למוכר רק לאחר המצאת אישור על סילוק המשכנתא וכנגד מסירת החזקה בדירה. אין חולק כי שני תשלומים אחרונים אלו לא שולמו על ידי התובעים לנתבעים. טענות התובעים התובעים מבקשים סעד של אכיפת הסכם המכר הנ"ל, על אף האמור לעיל, שכן, לטענתם, אי עמידתם בתשלום הבא בסך 200,000 ₪ נובעת מכך שהנתבעים סיכלו כל אפשרות לקבלת הלוואה מובטחת במשכנתא למימון הסך הנ"ל, זאת לאחר שהם הבהירו מראש לנתבעים כי סכום זה ימומן באמצעות נטילת משכנתא. ספציפית נטען, כי בנק משכן בו חפצו ליטול הלוואה, דרש כי הנתבעים ימציאו מהבנק, לטובתו רשומה משכנתא על הנכס, מכתב כוונות לפיו, במידה שיועבר לאותו בנק סכום יתרת המשכנתא הרובצת על הדירה, תסולק אותה משכנתא. לטענת התובעים, המצאת המכתב הנ"ל היה בה כדי לסלול את הדרך לקבלת הלוואה מבנק משכן עבורם ומימון התשלום בסך 200,000 ₪ והנתבעים, בחוסר תום לב, סיכלו אפשרות זו על אף דרישות חוזרות ונשנות מצד התובעים לקבלת אותו מכתב, תוך שהם מעלים דרישות כספיות נוספות לצורך קיום עסקת המכר. התובעים טענו כי הנתבעים מושתקים על כן להסתמך על העיכוב בהעברת התשלום בסך 200,000 ₪, הואיל והם אלה שבשל מחדלם לא נתקבלה ההלוואה שנועדה למימון התשלום הנ"ל. לטענת התובעים, על אף שבהסכם המכר לא נכללו הוראות ספציפיות לעניין הליכי קבלת הלוואת המשכנתא לתובעים, הרי שהיה על הנתבעים לפעול כמבוקש על ידי התובעים מכוח חובת תום הלב שמטיל ס' 39 לחוק החוזים. עוד טענו הם כי ההודעה שהמציאו הנתבעים אודות ביטול החוזה, אין לה תוקף נוכח המפורט לעיל. טענות הנתבעים הנתבעים ביקשו לדחות את התביעה. לטענתם, לא עמדו התובעים בקיום חיוב עיקרי בהסכם, תשלום התמורה במועד שנקבע. עקב כך, זכאים היו הם לבטל את ההסכם לאלתר. עוד טענו כי ההמחאה שניתנה להם בסך 40,000 ₪ עבור תשלומים מוקדמים יותר, סורבה על ידי הבנק וגם בכך יש לראות הפרה של התובעים את ההסכם. הם הכחישו את הטענה כי העיכוב בתשלום מקורו בהתנהלות הנתבעים או במחדל מצידם. ספציפית באשר למכתב הכוונות, טענו הנתבעים כי התובעים לא פנו אליהם כלל בעניין זה קודם ליום 15/11/10. עוד טענו הנתבעים כי מכתב הכוונות כלל ועיקר לא היווה את הסיבה האמיתית לעיכוב בתשלום אשר עוכב מסיבות אחרות נוספות כגון, אי רישום הערת אזהרה לטובת הקונים והערת אזהרה לטובת בנק משכן. נטען בעניין זה כי הערת אזהרה לטובת הקונים נרשמה רק ביום 26/12/10 ולטובת בנק משכן לא נרשמה כלל וכלל. לטענת הנתבעים נודע להם רק לקראת סוף 12/2010 על דרישות בנק משכן בנוגע למכתב הכוונות וזאת לאחר שפנו לתובעים בדרישה לתשלום הסך 200,000 ₪. עוד טענו הנתבעים כי הם עצמם הודיעו לתובעים שבכוונתם לרכוש דירה חלופית בהסתמך על לוחות הזמנים לביצוע התשלום בעסקה שבין הצדדים ומשלא עמדו הנתבעים בלוחות הזמנים הנ"ל, בוטל ההסכם כדין. עוד טענו הנתבעים כי דווקא התובעים הם אלה שעשו שימוש חסר תום לב בזכות האכיפה. כן טענו לחוסר ניקיון כפיים מצד התובעים בשל כך שלא גילו בתביעתם כי הם לא פנו אל הנתבעים בדרישה למכתב כוונות, עד ליום 15/11/10, וגם לא גילו שהם לא עמדו בדרישת הבנק לרישום הערות אזהרה לטובת התובעים או לטובת בנק משכן. נוכח כל המפורט לעיל, ביקשו הנתבעים כי התביעה תידחה. חומר הראיות מצד התובעים הוגש תצהירה של התובעת, אליו צורפו הסכם המכר, קבלות שונות, מסמכי משכון וכן מסמכים הנוגעים לרישום משכנתא. כמו כן צורפו התכתבויות בין הצדדים ובין מי מהם לעו"ד אזרד וכן מכתב עו"ד אזרד לבנק הפועלים מיום 29/11/10. במהלך שמיעת הראיות אף הוצגו מטעם התובעים טופס הוראה בלתי חוזרת להעברת כספים וכן תדפיסי שיחות הנוגעות למנוי פלאפון השייך לתובעת וכן ת/3, פלט שיחות בין התובעת לבין עו"ד אזרד ולנתבע. מצד הנתבעים הוגש תצהירו של הנתבע, אליו צורפו נסח רישום מקרקעין וכן מכתב שנשלח ביום 27/07/10 מעו"ד צביה מימון לעו"ד יפית אזרד. על פי הסכמה דיונית בין הצדדים, הוזמנה גם עו"ד אזרד כעדה מטעם בית המשפט ונחקרה בחקירה נגדית על ידי ב"כ הצדדים. במהלך שמיעת עדותה הוגש הסכם לתשלום שכר טרחה שנכרת בינה לבין התובעים( מוצג במ"ש/1). דיון אקבע להלן את העובדות כפי שהן עולות מן המסמכים והעדויות שהוצגו בפניי. השאלה המרכזית היא האם הוכיחו התובעים כי הם דרשו מהנתבעים להמציא את מכתב הכוונות קודם ליום 15/11/10 - המועד שבו היו אמורים התובעים לשלם את יתרת התמורה על פי חוזה המכר, והאם הוכח כי אי המצאת מכתב הכוונות הייתה הגורם העיקרי שסיכל את מילוי התחייבויות התובעים לנתבעים. רשימת המסמכים שנדרשה על ידי הבנק כללה את מכתב הכוונות היא מיום 11/10/10. את התשלום השני שהיה קבוע בהסכם המכר בסך של 200,000 ₪ היו אמורים התובעים להעביר לנתבעים ביום 15/11/12. בס' 12 לתצהיר עדותה ראשית של התובע הצהירה התובעת כך: "12. אנחנו פנינו לבנק משכן ביום 11.10.10 וקיבלנו רשימת מסמכים שעלינו להמציא לטובת הבנק לצורך מימון ההלוואה . המצאנו לידי הבנק את כל המסמכים שנדרשו מאיתנו, ופנינו לעו"ד אזרד ולנתבעים, ביחד ולחוד וביקשנו כי יומצא לידנו מכתב כוונות, זאת כאמור לפי דרישת הבנק". (הדגשה בקו שלי - י.א). ובס' 15-16 לתצהירה הצהירה התובעת כך: "15. הנתבעים ועוד אזרד התעלמו מבקשתנו, כאשר עו"ד אזרד טוענת כי זה לא מתפקידה לדאוג למכתב הכוונות ואילו הנתבעים טוענים כי אין בידם מכתב כוונות ואם אנו חפצים במכתב זה שנדאג לכך בעצמנו. 16. על אף הקושי בשפה העברית, לא התייאשנו ופנינו לנתבעים ולעו"ד אזרד אינספור פעמים וממש התחננו כי יעבירו לנו את מכתב הכוונות על מנת להשלים את העסקה ואז עלתה מפי עורכת הדין אזרד טענה חדשה לפיה, הנתבעים לא מצאו דירה לרכישה עבורם ולכן הם ביקשו מאיתנו כי נאפשר להם לגור בדירה במשך עוד חודשיים נוספים לאחר המועד שנקבע ואפילו נקבע שכר דירה... 23. שבנו לבנק וביקשנו לברר אם אפשר לקבל את ההלוואה ללא מכתב כוונות ונעננו בשלילה ". (הדגשה בקו שלי - י.א). בחקירתה הנגדית העידה התובעת בעמוד 6 שורות 15-25 כך: "ש. מפנה אותך לסעיף 4 להסכם, בנוגע למועדי התשלום ולתשלום המיועד לחודש נובמבר, לפי סעיף 4.2.3. איזה פעולות עשית כדי לשלם תשלום זה? לפני חודש אוקטובר, עשית דברים נוספים כדי לשלם את הכסף? ת. קודם כל הבאתי את המסמכים לבנק, ליפית אזרד, יש רשימה מהבנק, הבאתי לה הכל בזמן והיא ביקשה את זה הבאתי לה ביום 11.10.10, היא לקחה הכל ואמרה שהיא צריכה לקרוא את זה, ואח"כ שהיא תתקשר אליי ...". (הדגשה בקו שלי - י.א). כן נשאלה בעמוד 6 שורה 2-3: "ש. מתי פנית פעם ראשונה ליפית ואמרת לה שאת רוצה מכתב כוונות? ת. זה היה אחרי שחתמנו על החוזה. הבאתי רשימה מהבנק ביום 11.10 והחוזה נחתם ביום 29.3.10". (הדגשה בקו שלי - י.א). ובעמוד 9 שורות 8-13 לעדותה העידה כך: "ש. אמרת שמכתב הכוונות זה הנתבע צריך להביא לך. ת. כן. ש. אז למה לא ראית צורך לפנות אליו לפני 15.11. ת. לא זוכרת מתי פניתי אליו, אבל פניתי אליו מיד כשהבאתי את המסמכים בבנק, בחודש 11.10". (הדגשה בקו שלי - י.א). אם כן, מעדותה בתצהירה ובחקירתה הנגדית עולה באופן עיקבי כי היא פנתה לעו"ד אזרד ולנתבע לאחר שקיבלה את הדרישה מהבנק בעניין מכתב הכוונות. מצאתי כי עדותה בעניין זה עקבית ומהימנה. לעדותה זו מצאתי חיזוק ב- ת/3, פירוט שיחות ממנו עולה כי התקיימו מספר שיחות מהתובעת לעו"ד אזרד, בסמוך לקבלת מכתב הדרישות מהבנק בתאריכים 18/10, 19/10, 26/10, 31/10, 01/11, 09/11, 10/11, 11/11 ו- 14/11 (כל המועדים בשנת 2010). עו"ד אזרד אישרה בעדותה את מספרי הטלפונים המופיעים בפלט השיחות. כמו כן התקשרה התובעת לנתבע בתאריך 13/10 מספר שיחות כמפורט להלן: בתאריך 13/10 בשעה 11.33 שיחה של 02:28 דקות. בתאריך 13/10 בשעה 11.59 שיחה של 01:21 דקות. בתאריך 13/10 בשעה 21.02 שיחה של 02:10 דקות. מדובר בשיחות שנערכו בין התובעת לנתבע יומיים אחרי דרישת הבנק להמצאת מכתב הכוונות (אחרי ה- 11/10/10). ההיגיון הבריא והשכל הישר מובילים למסקנה כי תוכן השיחות שהתרחשו בסמיכות לדרישת הבנק את מסמך הכוונות, עוסק בבקשת התובעים להמציא לידם את מכתב הכוונות לצורך קבלת ההלוואה הנדרשת, למימון התמורה שהיה עליהם להעביר לנתבעים על פי ההסכם. סבורני כי יש בראיות הנ"ל כדי להעביר את נטל הבאת הראיות לנתבעים. כאשר התובע מביא מספיק ראיות התומכות לכאורה בגרסתו, הגם שבית המשפט אינו צריך עדיין לקבוע מסמרות לעניין נטל השכנוע, מועבר נטל הבאת הראיות לסתור את המסקנה המתבקשת מראיות התובע לכאורה אל הנתבע. לעניין נטל הבאת הראיות ראה האמור בקדמי על הראיות חלק רביעי בעמוד 1,721: "נטל השכנוע הו א נטל ראייתי מהותי ... הוא הנטל העיקרי המוטל על בעל דין הנדרש להוכיע את העובדות העומדות ביסוד טענותיו ... נטל הבאת הראיות הוא נטל דיוני המוטל על בעל דין להביא את ראיותיו כדי לעמוד בנטל השכנוע ... או כדי לשמוט את הבסיס מתחת לכוחן של טענות וראיות יריבו". הנתבע בס' 17 לתצהירו הצהיר כך: "בניגוד לטענת התובעת 1 בתצהירה, התובעים מעולם לא פנו אליי או אל רעייתי וביקשו לקבל מכתב כוונות לפני אמצע חודש דצמבר 2010". (הדגשה בקו שלי - י.א). כך העיד בחקירתו בעמוד 13 שורות 10-19: "ש. המצאת מכתב כוונות לתובעים? ת. נכון לעכשיו לא. לא המצאתי להם מכתב כוונות. ש. האם ידוע לך שבשל אי המצאת מכתב כוונות סוכלה האפשרות שהם יקבלו משכנתא? ת. לא ידוע לי. ש. האם ידעת שהתובעים תלויים בכספי בנק? ת. לא זוכר. ש. ידעת שהם הולכים לקבל כספי משכנתא? ת. היא אמרה שכן . בסוף דצמבר היא פנתה אלי וביקשה שאמצא ( צ.ל "אמציא" - י.א ) מכתב כוונות, זה היה בסוף דצמבר 2010". בעמוד 15 שורות 19-20 לחקירתו העיד כך: "ש. הם לא הביאו מסמכים ולא לקחו משכנתא , הם היו תלויים בשיתוף הפעולה שלך? ת. בסופו של דבר, בכל הנוגע למכתב הכוונות , אני הייתי אמור להביא להם, לא בגלל מכתב הכוונות ההסכם התבטל". (הדגשה בקו שלי - י.א). התרשמתי כי תשובותיו של הנתבע מתחמקות. הוא הרבה לענות כי אינו זוכר ומעדותו לא ניתן הסבר מה היה תוכן השיחות שנוהלו ב- 13/10/10 (בסמוך ל- 11/10/10) בינו ובין התובעת וכל אשר עשה הוא להכחיש את הפנייה של התובעים אליו בעניין מכתב הכוונות עד לפני אמצע חודש דצמבר ועל כן גרסתו בדבר אי הפנייה אליו בסמוך לדרישת הבנק קרי בסמוך ל- 11/10/10 לא נמצאה מהימנה ע"י בית המשפט. הלכה היא כי מידת ההוכחה הנוהגת במישור האזרחי הוא "הטיית מאזן ההסתברויות" לזכותו של הנושא בנטל השכנוע, כאשר השקילות ברמת הוודאות של שתי גרסאות נוגדות, פועלת לחובתו של הנושא בנטל השכנוע (ראה קדמי שם בעמוד 1,720). בעניינו, מאזן ההסתברויות נוטה לזכותם של התובעים באופן ברור ומשכנע כמפורט לעיל. אני קובע על כן כי התובעים פנו לנתבעים ודרשו בעוד מועד מכתב כוונות, אולם האחרונים לא המציאו אותו. אי רישום הערת אזהרה לטובת הקונים ולטובת הבנק לטענת הנתבעים, מסמך הכוונות אינו המסמך היחיד שנדרש לצורך קבלת ההלוואה שכן נדרש גם רישום הערת אזהרה לטובת הקונים - התובעים ורישום הערת אזהרה לטובת הבנק. על פי נסח הרישום עולה כי רישום הערת האזהרה לטובת הקונים היה רק ביום 26/12/10 ולא נרשמה כל הערה לטובת הבנק. לטענתם, בשל אי הרישום הנ"ל ממילא לא הייתה ניתנת ההלוואה וההסכם היה מופר ע"י התובעים. בטענה זו אין לטעמי להועיל לנתבעים. השאלה הנשאלת במקרה דנן היא, האם ניתן היה לקיים את ההסכם לו נרשמו הערת אזהרה לטובת הבנק ולטובת הקונים על הדירה בסמוך לאחר קבלת רשימת המסמכים הנחוצים מהבנק ביום 11/10/10, ללא שהומצא מכתב הכוונות? התשובה לכך ברורה. לא ניתן היה. לכך ישנו הסבר כלכלי משפטי. הבנק המלווה לא היה מאשר את ההלוואה כל עוד לא הוסרה המשכנתא הרובצת לטובת המוכרים על הדירה או לחלופין הומצא מכתב הכוונות הנ"ל וכן מכתב התחייבות של הבנק בעל השיעבוד לבטלה, עם העברת סכום ההלוואה המובטח בשעבוד, מן הבנק המלווה לקונים, אל הבנק בעל השיעבוד. מה על כן יועיל רישום הערות האזהרה הנ"ל לקיום החוזה? למעלה מכך, אין כל הגיון ברישום הערת אזהרה לטובת הבנק המלווה לקונים (הערה שרק תסרבל את המרשם) כל עוד לא נתקיימו יתר התנאים הנדרשים בבנק לאישור מתן ההלוואה, ובינהם קבלת מכתב הכוונות הנ"ל? אשר על כן, אין באי רישום הערת האזהרה, עובר למועד התשלום המיועד, נשוא התובענה, כדי להועיל לנתבעים. מקור החובה להמצאת מכתב כוונות בהסכם בין הצדדים, לא קיימת התייחסות מפורשת להמצאת מכתב הכוונות. יחד עם זאת, ובמצב הדברים שיפורט להלן נתקיימה חובה מכללא על הנתבעים להמציאו נוכח העובדות הבאות: א. קיומו של שעבוד בדמות משכנתא על הדירה לטובת בנק מלווה למוכרים. ב. ידיעה של הנתבע כי חלק מן המימון לדירה יהיה מכספי בנק מלווה. ג. התחייבות של המוכרים בס' 6.2 להסכם "לספק את כל האישורים הדרושים להעברת רישום הזכויות בדירה על שם הקונה שהזכויות נקיות מכל חוב שיעבוד ... בכפוף ל ... תשלום מלוא התמורה ...". ד. התחייבות המוכרים בס' 6.7 והסכם להפקיד "בידי עו"ד אזרד כל מסמך ו/או אישור אשר יידרש ... על ידי כל גוף אחר לצורך העברת הזכויות בדירה". ה. חובת תום הלב בקיום הסכם, הקבועה בס' 39 לחוק החוזים (חלק כללי) התשל"ג - 1973. משברור היה לצדדים כי מילוי התחייבות הקונים לתשלום התמורה כרוך בקבלת הלוואה שתנתן רק אם תפרע המשכנתא הרשומה על זכויות המוכרים, או יומצא מכתב הכוונות להסירה, כאמור לעיל, קמה חובה על המוכרים, מכוח עקרון תום הלב, לסלול את הדרך בפני הקונים, למילוי התחייבותם לתשלום התמורה, על ידי המצאת מכתב הכוונות. חובה זו הופרה כאשר על אף פניות התובעת לנתבע , לא הומצא המכתב. משהופרה חובה זו על ידי המוכרים הרי שהיא גרמה לסיכול קיום התחייבות התובעים, סיכול שנגרם באשמת המוכרים. על כן, על דרך ההיקש מס' 28 (א) לחוק החוזים (חלק כללי) התשל"ג - 1973, הקובע כי היה חוזה מותנה בתנאי מתלה וצד אחד מנע את קיום התנאי, אין הוא זכאי להסתמך על אי - קיומו, לא יוכלו המוכרים/הנתבעים להסתמך על אי מילוי החיוב של התובעים, לצורך ביסוס טענות של הפרה של הקונים/התובעים את ההסכם. גם דין טענת הנתבעים כי ההמחאה שניתנה להם בסך 40,000 ₪ עבור תשלומים מוקדמים יותר, סורבה על ידי הבנק מהווה הפרה של התובעים את ההסכם להידחות וזאת משני טעמים. האחד, בגין סירוב המחאה זו לא הוצגה הודעת ביטול ע"י הנתבעים והשנייה, לאחר פניית עו"ד אזרד אל התובעים תוקנה ההפרה וההמחאה נפרעה ע"י הבנק (ראה עדות התובעת בעמוד 6 שורות 12-14). עמידה על זכות חוזית ושימוש בזכות זו ראוי שתעשה בכפוף לעקרון תום הלב (ראה לעניין זה ע"א 8566/06 - מאגר משפטי נבו): "תום הלב קובע אמת מידה אובייקטיבית להתנהגות ראויה. משמעותו היא כי הצדדים ליחס הטרום חוזי, והצדדים ליחס החוזי, חייבים לנהוג זה כלפי זה ביושר, בהגינות ועל פי המקובל על בעלי חוזה הגונים. החוק אינו דורש כי הצדדים יהיו מלאכים זה לזה. אך החוק דורש כי הצדדים לא יהיו זאבים זה לזה. דרישתו של חוק היא כי אדם לאדם - אדם" (ראה לעניין זה האמור בע"א 6370/00 קל בניין בע"מ נ' ע.ר.מ רעננה, פ"ד נו (3) 28. מאגר משפטי נבו). הלכה היא כי התנהגות חסרת תום לב בקיום הסכם כמוה כהפרת הסכם. ראה לעניין זה דבריו של השופט ח' כהן בע"א 380/77 יהושוע שלמה נגד ישר יעקב ואח' : "לא קיים בעל חוזה את חיובו "בדרך מקובלת ובתום לב" כאמור, רואים אותו כאילו לא קיים חיובו כלל, וממילא כאילו הפר את החוזה". בענייננו, בקשתם של הקונים לממן את חלק מכספי התמורה מתוך הלוואת המשכנתא הייתה ידועה לנתבעים (כפי שעולה מחקירת הנתבע בעמוד 13 שצוטטה לעיל בפס"ד זה) ולעו"ד אזרד (שכן הם חתומים על הוראה בלתי חוזרת להעברת כספים לצד ג' - ת/2) אך הנתבעים פעלו בחוסר תום לב עת הכשילו את קיום החוזה בכך שלא המציאו לידי התובעים את מכתב הכוונות וזאת חרף דרישות רבות מצד התובעים ועל כן גם ביטול החוזה על ידם היה שלא בתום לב. מעורבותה של עו"ד יפית אזרד - העדה הוצג בפניי במ"ש/1 - הסכם תשלום שכר טירחה עבור טיפול בעניינים משפטים הבאים "הסכם מכר והעברת זכות בטאבו". אומר מבלי לקבוע מסמרות בעניין, כי בדרך כלל וכפי שנהוג ביחסי עו"ד - לקוח, על עורך הדין עורך ההסכם לברר האם מתכוון הקונה לממן חלק מן התמורה באמצעות קבלת הלוואה ממוסד בנקאי כנגד הבטחתו ברישום משכנתא ובמידה שכן, להעמיד את הצדדים על הסידורים הנחוצים, ובין היתר, כגון במקרה דנן להעמידם על הצורך בהמצאת מכתב כוונות שיאפשר קבלת ההלוואה (מדובר במכתב התחייבות מן הבנק אשר לטובתו רובץ שיעבוד על הדירה, לפיו יוסר השיעבוד כנגד העברת הסכום המובטח בשעבוד, מן הבנק המלווה לקונה, אל הבנק בעל השעבוד). במקרה דנן לא נעשה הדבר וחבל. לו היה נעשה והצדדים היו ערים מראש לצורך במכתב, ייתכן והתדיינות זו לא הייתה באה לעולם כלל. עו"ד אזרד בעדותה טענה כי לא טיפלה בעניין המשכנתא וכי לא הייתה אמורה לטפל בהוצאת מכתב הכוונות. דא עקא כפי שהוכח בפניי, כספי התמורה היו צריכים להיות מועברים לידיה בנאמנות ושומה עליה היה לבדוק מדוע לא הגיעו אליה בזמן כפי שהוסכם בחוזה. כך העידה בעמוד 22 שורות 6-11 כך: "ש. היית מודעת לעובדה שבנק משכן ביקש מכתב כוונות. ת. לא. ש. גם לא פנית למוכרים כדי שימציאו מכתב כוונות. ת. אף אחד לא פנה אליי לפנות למוכרים להמציא מכתב כוונות. ש. ידוע לך שללא מכתב כוונות אי אפשר לקבל משכנתא. ת. כן ". (הדגשה בקו שלי - י.א ). אולם, בהמשך בעמוד 23 שורות 1-2: ש. הקונים יידעו אותך שיש צורך במכתב כוונות , בהתאם לאותה רשימה. ת. ייתכן שכן ... לא זוכרת במדויק". כמו כן היא נשאלה לגבי ת/2 (הוראה בלתי חוזרת להפקדת כספים) והשיבה כך: "ש. במסגרת ת/2, הוראה בלתי חוזרת, את מאמתת חתימה ש- 200,000 ₪ יופקדו לטובתך את לא מבררת למה ה- 200,000 ₪ לא מגיעים אלייך. ת. את הנקודה הזו אני פשוט לא זוכרת". מעדותה גם עולה כי בנוסף להסכם שכר הטרחה שנגבה מהצדדים עבור טיפול בהסכם המכר היא החתימה חלק ממסמכי הבנק בעניין המשכנתא וגבתה תשלום בגינם (עמוד 21 שורות 9-10). בעמוד 28 שורות 30-38 שם נשאלה על ידי בית המשפט והשיבה: "לשאלות בית המשפט: את באותו שלב היית מודעת לכך שצריך היה מכתב כוונות, בשלב הזה בסמוך לה- 15.11 או אחרי יום יומיים, היית מודעת לכך? במידה שהיית מודעת לכך האם הבאת את זה לידיעת הנתבע? ת. אני מודעת באופן כללי. ש. בתיק הזה האם ידעת שהבנק דורש מכתב כוונות? ת. הבנק לא דרש. אני חוזרת ואומרת, אני לא טיפלתי במשכנתא. ש. עובדתית, ידעת ואמרת לנתבע או לא? לא היה דבר כזה? בא אלייך אדם למשרד ואומר לך מה עם הכסף, התשלום? האם באותו שלב ידעת שאחד הדברים שנדרשת לפי הרשימה של הבנק או בכלל ידעת שהבנק במקרה הזה שלך של ההסכם שעשית, הוא דורש מכתב כוונות והאם במידה שכן ידעת, אמרת לו את הדבר הזה? ת. אני יודעת שבנק בדרך כלל בכל עסקה דורש מסמך כוונות . במקרה הזה, אני חושבת שגם הנתבע ידע שהוא צריך באיזשהו מקום לכשתבקש מכתב כוונות, אני לא קיבלתי שום פניה מהקונה, לא היה מצב שקיבלתי פניה לבקש מהמוכרים . ש. בלי שתקבלי פניה, היה מצב שככה סתם אמרת את זה? ת. ייתכן, לא זוכרת בדיוק, אני בטוחה שהם לא פנו אליי". (הדגשה בקו שלי - י.א). בכל הכבוד הראוי, דבריה של עו"ד אזרד לפיהם, לא פנו אליה לצורך המצאת מכתב הכוונות וכי היא לא ביררה מדוע לא הגיע אליה סך של 200,000 ₪ שהיה אמורים להיות מופקדים בידיה בנאמנות, אינם מתיישבים עם הנורמות להן מחוייב עו"ד המטפל בעסקת מקרקעין. בשל אי צירופה כנתבעת בתיק זה לא מצאתי להידרש לעניין זה מעבר לאמור לעיל. ברם, המובא מתוך עדותה הנ"ל יש בו גם לתמוך בעדות התובעת כי פנתה הן לנתבע והן לעו"ד אזרד בעניין מכתב הכוונות ולא נענתה. הסעד המבוקש התובעת מבקשת אכיפת הסכם. ברי, כי משלא מולא חיוב התובעים שהינו תשלום מלוא התמורה, המוקדם לחיוב מסירת הדירה ורישום הזכויות על שם התובעים, לא ניתן לאכוף חיובים אחרונים אלה. סעד האכיפה צריך להיות מותאם לנסיבות העובדתיות שפורטו לעיל באופן שיביא לקיום ההסכם, תוך הארכת מועדי ההסכם בהתאמה. אשר על כן אני מורה כדלקמן: א. תוך 30 יום ממועד המצאת פסק דין זה לצדדים ימציאו הנתבעים מכתב כוונות לתובעים. ב. תוך 30 יום מיום המצאת מכתב הכוונות ישלמו התובעים לנתבעים את התשלום המפורט בסעיף 4.2.3 להסכם בין הצדדים, בדרך שנקבעה באותו סעיף. ג. התשלום האחרון ישולם בהתאם לתנאים שנקבעו בסעיף 4.2.4 להסכם. בגין התקופה בה נתעכבו שני התשלומים הנ"ל מיום 15/11/10, הם ישאו הפרשי הצמדה בלבד, ללא ריבית שכן, העיכוב נוצר באשמת הנתבעים. הנתבעים ישאו בהוצאות התובעים לרבות בגין שכ"ט עו"ד בסכום כולל של 15,000 ₪. מקרקעיןמכתב כוונותמשכנתאמסמכיםבנק