פינוי מבני תעשיה

מומלץ לקרוא את פסק הדין להלן על מנת לקבל ידע בנושא פינוי מבני תעשיה: 1. התביעה שלפניי היא תביעה לפינוי מושכר - מבנה תעשייה באזור התעשייה הדרומי בחדרה, הידוע כחלק מחלקה 44 בגוש 10014 (להלן: "המושכר" או "הנכס"). 2. כפי שעולה מכתבי הטענות, ועל כך אין מחלוקת, כל אחד מבעלי הדין הוא הבעלים הרשום ב- 2,060/9,806 מהחלקה, כאשר עפ"י הסכם שיתוף בין בעלי הדין לבין בעלי יתר החלקים בחלקה, יוחד לבעלי הדין שטח של כ- 3 דונם, עליו בנוי מבנה תעשיה. כמו כן, אין מחלוקת כי בעבר היו בעלי הדין בעלי המניות בחברת "בן בנימין - נוימן בע"מ" (להלן: "החברה") וכי בעקבות סכסוך שפרץ ביניהם, הגיעו הם להסכם שנועד להפרדת דרכיהם בחברה - הוא הסכם נספח 2 לכתב התביעה (להלן: "ההסכם"). 3. עפ"י ההסכם, הוסכם על עריכת התמחרות, במסגרתה ירכוש המרבה במחיר את מניותיו של האחר. באותו מסמך הוסכם, כי הצד "שיזכה" בהתמחרות ירכוש את חלקו של האחר במניות החברה, וישכור ממי שמכר מניותיו את זכויותיו במושכר, לשם המשך ניהול עסקיה של החברה "לתקופה של 5 שנים פלוס אופציה לחמש שנים נוספות עפ"י תנאי חוזה השכירות אשר עותקו רצ"ב" (ראו "ההואיל" השישי בהסכם). 4. אין חולקין, כי נערכה התמחרות בעקבותיה רכש הנתבע את מניותיו של התובע בחברה (ראו נספחים 3-4 לכתב התביעה) ובעקבות כך, וכחלק מן המוסכם בין הצדדים, ביום 17.1.07 חתמו הצדדים על הסכם שכירות, לפיו השכיר התובע את זכויותיו במושכר לנתבע לצורך המשך ניהול עסקיה של החברה. 5. עפ"י הסכם השכירות - נספח 4 לתצהיר העדות הראשית מטעם התובע (להלן: "הסכם השכירות"), הוסכם כי מטרת השכירות היא "ניהול בית מסחר למוצרי עץ או נגריה או חומרי בנייה" (סעיף 3.1 להסכם). באשר לתקופת השכירות, הוסכם כי תקופת השכירות תהיה ל- 5 שנים, החל מיום 1.2.07 וכלה ביום 31.1.12. עוד הוסכם בין הצדדים, כי בתום השכירות, תהא לשוכר זכות ברירה (אופציה) לשכור את זכויות המשכיר במושכר לתקופה נוספת, עד 5 שנים. בשל חשיבות סעיף 6.3 להסכם - המקנה לשוכר את זכות הברירה (האופציה), אביא את לשונו במלואה: "בתום תקופת השכירות לשוכר תהא אופציה לשכור את המושכר לתקופה נוספת עד חמש שנים (להלן: "התקופה הנוספת") בתנאים המקדמיים המצטברים להלן: א. השוכר יודיע למשכיר על רצונו להאריך תקופת השכירות דלעיל בכתב, לפחות 90 יום לפני תום תקופת השכירות. ב. השוכר מילא אחר כל תנאי הסכם זה במלואם. ג. דמי השכירות לתקופה הנוספת יהיו זהים לדמי השכירות בתקופת השכירות. ד. תנאי החוזה בתקופה הנוספת יהיו זהים לתנאי החוזה בתקופת השכירות בשינויים המחויבים מהארכת השכירות ל- 5 שנים נוספות. ה. היה ובתום תקופת השכירות יבקש השוכר להאריך השכירות יעשה הדבר באותם תנאים המפורטים בסעיף 6.3 לעיל". 6. בכתב תביעתו, טוען התובע כי על הנתבע לפנות את המושכר, מאחר וחזקתו הייחודית במושכר אינה עוד עפ"י הסכם השכירות, זאת נוכח העובדה שהסכם השכירות אינו בתוקף מאז יום 31.1.12, לאחר שזכות הברירה (האופציה) לא מומשה. טענתו זו מבסס התובע על שני אדנים: הראשון - שהנתבע לא הודיע בכתב 90 יום לפני תום תקופת השכירות על רצונו לממש את האופציה, והנתבע הודיע לראשונה בכתב על כוונתו לממש את האופציה במכתבו מיום 12.12.11 (נספח 8 לתצהיר התובע), לאחר שקיבל מכתבו של התובע מיום 9.12.11, המודיע לו כי עליו לפנות את המושכר בתום תקופת השכירות (נספח 7 לתצהיר התובע); והאדן השני- הוא שהשוכר לא מילא אחר כל תנאי הסכם השכירות, כאשר ביצע במושכר שינויים ללא הסכמת התובע, כפי שעולה מהתראות ששלח התובע וצורפו כנספח 5 לתצהירו. 7. בכתב הגנתו ובתצהיר עדות ראשית שצורף לכתב ההגנה, טוען הנתבע, כי אין עילת פינוי כנגדו. לטענתו, מאז "הפסיד" התובע בהתמחרות, מנסה הוא להקשות על הנתבע ועל עסקיה של החברה, אשר פועלת בנכס מאז שנת 1995 עוד מן התקופה שבעלי הדין היו בעלי מניותיה של החברה. 8. אלה טענות ההגנה מפני תביעת הפינוי שמעלה הנתבע בכתב הגנתו ובתצהירו: א. מאחר ובעלי הדין הם בעלים במשותף בנכס, ומאחר והנתבע הוא בעל זכות קניינית בו, לא ניתן "לדרוש פינויו מנכס המצוי בבעלותו". בכל מקרה, סעד הפינוי אינו בר ביצוע מאחר ולא ניתן ליתן סעד פינוי כנגד בעלים בנכס מקרקעין. (ראו סעיפים 13-15 לתצהיר הנתבע). ב. לתביעה לא צורפה החברה שהיא צד מעוניין ודרוש. הדברים מקבלים משנה תוקף לאור העובדה כי החברה השקיעה ממון רב במושכר וכאשר הצדדים יודעים כי מי שהחזיק בעבר והמשיך להחזיק בנכס היא החברה. עוד טוען הנתבע, כי אינו הבעלים במלוא מניות החברה וכי 50% ממניותיה מוחזקים ע"י אחר; ולפיכך, ללא צירוף החברה- המחזיקה בנכס, לא ניתן ליתן צו פינוי. (ראו סעיפים 16-21 לתצהיר הנתבע). ג. באשר לביצוע עבודות במושכר ללא קבלת רשות התובע, טוען הנתבע כי השיפוצים שנערכו במושכר נעשו בהסכמת התובע, אשר דרש "בתמורה" להסכמתו, להעלות את דמי השכירות, כפי שעולה ממכתבו מיום 26.7.07 שצורף כנספח 9 לתצהיר הנתבע. לפיכך, נערך שיפוץ פנימי ומינורי לצורך המשך השימוש הסביר בנכס. כמו כן, טוען הנתבע כי התנהגות התובע מאז 2007 מלמדת על השלמה עם השיפוצים שנעשו במקום (סעיפים סעיף 29 לתצהיר הנתבע). ד. הנתבע הודיע לתובע במספר הזדמנויות על מימוש האופציה. הראשונה, לפני שנתיים בפגישה בין התובע לנתבע, במסגרתה העלה הנתבע "את מחשבתו להרחיב את פעילות החברה ולהקים במגרש חנות לממכר מוצרי עץ", כאשר הנתבע מבהיר לתובע שמדובר בהשקעה, וכי הנתבע מתכוון להחזיק במושכר עד לתום תקופת האופציה. ההזדמנות השנייה, במהלך חודש ספטמבר 2011, כאשר התקיימה פגישה בנכס, בה נכחו התובע, הנתבע ועו"ד מטעמם, לצורך הסדרת לגליזציה לחלקים מן המושכר אשר נבנו לפני שנת 2007 וכאשר לאחר הפגישה הסביר הנתבע לתובע כי הוא מעוניין להמשיך להחזיק בנכס עד תום תקופת האופציה (ראו סעיף 12 לתצהיר הנתבע). ה. כך או כך, ידע התובע על כוונתו של הנתבע לממש את האופציה, כפי שעולה ממכתבו של הנתבע מיום 4.9.09, שם כתב "להזכירך הנכס הושכר לתקופה של עד 10 שנים". ו. התנהגות התובע היא בבחינת חוסר תום לב, כאשר הוא מנצל את הוראות ההסכם באופן דקדקני, על מנת לפנות את הנתבע מן הנכס (סעיף 35 לתצהיר הנתבע). הראיות 9. בעלי הדין הגישו תצהירים. התובע נחקר על תצהירו. הנתבע לא נחקר על תצהירו, לאחר שב"כ התובע ויתר על זכותו לחקירה שכנגד. הכרעה 10. מאחר ואין חולקין כי הצדדים הם בעלים במשותף במושכר, ומאחר ואין מחלוקת כי הודעה בכתב למימוש האופציה, לא ניתנה ע"י הנתבע עד המועד האחרון שנקבע בהסכם לצורך נתינתה, אכריע בטענות ההגנה שהעלה הנתבע. הטענה לפיה לא ניתן לפנות את הנתבע מאחר והוא בעל מחצית הזכויות בכנס 11. דין טענתו זו של הנתבע להדחות. 12. הסכם השכירות, כפי שעולה מהוראותיו, הקנה לנתבע זכות חזקה ייחודית בנכס (ראו הגדרת שכירות בסעיף 1 לחוק השכירות והשאלה התשל"א-1971). זכות חזקה זו שונה היא מזכות החזקה המוקנית לשותף במקרקעין, עפ"י דיני השיתוף במקרקעין המוסדרים בסעיפים 27-36 לחוק המקרקעין התשכ"ט - 1969. 13. לפיכך, היה ותתקבל התביעה, יהיה בכך משום מתן צו המפנה אותו מחזקתו הייחודית בנכס שהוקנתה לו מכח חוזה השכירות. קבלת התביעה מסיימת את יחסי השכירות ומחילה בחזרה את דיני השיתוף להסדרת יחסי הצדדים בנכס. קבלת התביעה תשלול מהנתבע את זכות ההנאה מחזקתו בנכס עפ"י הוראות חוק השכירות והשאלה והוראות הסכם השכירות. יחד עם זאת, ככל שהתביעה תתקבל ימשיך הנתבע להיות מחזיק בנכס, אולם חזקתו מעתה תהיה כפופה לדיני השיתוף עפ"י חוק המקרקעין. 14. לפיכך, אינני מקבל את טענת הנתבע, לפיה לא ניתן ליתן כנגדו צו פינוי וכי כל צו שיינתן ע"י בית המשפט, אינו בר מימוש. הטענה לפיה לא צורפה החברה כנתבעת 15. אף טענה זו דינה דחייה. 16. הצדדים להסכם השכירות הם התובע והנתבע - והחברה אינה צד להסכם. עפ"י הוראות ההסכם, הוסכם כי הצד שישכור את הנכס, יוכל להמשיך לנהל את עסקיה של החברה בנכס. משמעות האמור לעיל הוא- שחזקת החברה בנכס, היא "חזקה משנית", מכח זכות החזקה של השוכר בנכס. אילו רצו הצדדים כי החברה תשכור את הנכס, היו חותמים על השכם שכירות, לפיו תשכור החברה את הנכס מן הבעלים בו (בעלי הדין), אולם הם ביקשו להסדיר זכויותיהם ע"י השכרת הנכס לנתבע- על מנת שהלה יתיר לחברה להמשיך לנהל עסקיה במקום. אין אפוא מעמד לחברה, שכן עולה מהסכם השכירות כי החברה תחזיק בנכס כל עוד יש לשוכר (הנתבע) זכות חזקה בנכס. 17. המחזיק בנכס בפועל היה ונותר השוכר, ומי שמנהל את עסקיו במקום, מחזיק בנכס מכוח זכויות השוכר. הטענה לפיה אין הנתבע זכאי למימוש האופציה, בשל שינויים שנעשו במושכר 18. טוען התובע כי הנתבע הפר את ההסכם כאשר ביצע במושכר שינויים, והוא מפנה למכתבים שצורפו כנספח 5 לתצהירו. 19. נראה, כי ההסכם אינו מתיר ביצוע שינויים במושכר, שכן בסעיף 13.1 להסכם הותר לנתבע "לרהט את המושכר ולהתקין בו ציוד משרדי, ריהוט ומטלטלין ושלטים בגודל סביר". יש ללמוד מלשונו של סעיף 13.1 שלנתבע לא הותר לבצע שינויים במבנה המושכר. 20. יחד עם זאת, עיון בהתכתבות בין הצדדים שצורפה כנספח 5 לתצהירו של התובע, מביאני למסקנה כי הנתבע לא הפר את ההסכם וגם אם אגיע למסקנה כי הוראות ההסכם הופרו, הרי השלים התובע עם הפרה זו, ואין הוא יכול לטעון היום, כי אותה הפרה שוללת מן הנתבע הזכות לממש את האופציה. 21. למסקנה, לפיה לא הפר הנתבע את ההסכם הגעתי מן הנימוקים שלהלן: א. התובע טען כי בוצעו עבודות במושכר ללא הסכמתו ולא הוסיף מעבר לטענה עובדתית זו, כאשר הוא מפנה להתכתבות נספח 5 לתצהיר (ראו האמור בסעיף 8 לתצהיר התובע). מאידך, טען הנתבע כי התובע ידע על השינויים, הסכים להם, אך ביקש "בתמורה לשיפוץ" העלאה בדמי השכירות (סעיף 29 (א) לתצהיר הנתבע), אך לאור דרישתו זו של התובע, בוצעו שיפוצים מינוריים, על מנת לאפשר המשך הפעילות במושכר (ראו סעיף 29 (ב) לתצהיר הנתבע). ב. הנטל להוכיח הפרת ההסכם מוטל הוא על התובע, וסבורני כי הוא נכשל להוכיח דבר ההפרה; למסקנה זו הגעתי ממספר נימוקים: הראשון - שהתובע נחקר על תצהירו ואילו הנתבע לא נחקר כלל על תצהירו, לאחר שב"כ הנתבע ויתר על זכותו לחקור את הנתבע בחקירה שכנגד (ראו עמוד 10 לפרוטוקול); השני - כי לא הוכח בפניי אופים של אותם שינויים שנעשו; כלום מדובר בשינויים פנימיים מינוריים או שמא שינויים המגיעים כדי הפרת הסכם, כאשר הנטל להוכיח את אופי השינויים והיותם בבחינת הפרת הסכם מוטל הוא על התובע - המוציא מחברו. 22. למעלה מן הצורך אציין, כי גם אם היה מוכח כי הנתבע הפר את ההסכם ע"י ביצוע השינויים הנ"ל, הרי סבורני כי התובע השלים עם הפרה זו, ובכל מקרה, אין הוא יכול להעלות טענה לפיה בשל ההפרה הנ"ל, שאירעה בשנת 2007, אין הנתבע יכול למנוע מימוש האופציה. למסקנה זו הגעתי מן הנימוקים שלהלן: א. ביום 17.7.07 שלח התובע לנתבע מכתב ובו הוא מודיע כי לאחר ביקור בנכס הופתע לגלות כי מתבצע "שינוי בנייה במבנה המשרדים", ללא ידיעתו וללא הסכמתו (ראו המכתב המהווה חלק מנספח 5 לתצהיר התובע). ב. ביום 26.7.07 השיב ב"כ הנתבע למכתבו של התובע. במכתב ב"כ הנתבע נאמר, כי התובע לא הביע כל התנגדות לתוכניות שינויים שהוצגו בפניו, אולם יחד עם זאת, נוכח התנגדותו שהועלתה לביצוע העבודות, הוחלט כי הנתבע יבצע עבודות מינוריות הכוללות שיפוץ פנימי, ללא כל עבודות שפוגעות בקונסטרוקציה של המבנה. ג. במכתב התובע מיום 4.9.07 סקר הוא את השתלשלות העניינים. במכתבו הנ"ל כותב הוא כי התנגד לתוכניות השינויים, אולם בשלב מאוחר הסכים הוא לביצוע חלקי של התוכנית, בתוך המבנה, ללא הריסת קיר תומך וללא שינויים חיצוניים -בתמורה להוספת דמי שכירות בסך 250 דולר "וזאת עקב שדרוגו של הנכס לטובת השוכר בלבד". עוד עולה מן המכתב, כי התובע התנגד לשינויים ללא הוספת סך 250 דולר הנ"ל. ד. בסעיף 10 למכתב, הודיע התובע כי נוכח ביצוע העבודות הוא רואה בכך משום הסכמה לתשלום תוספת בסך 250 דולר מיום ביצוע השינויים. ה. הנה כי כן, גם אם אניח כי השינויים בוצעו ללא הסכמת התובע, דבר שלא הוכח בפניי, הרי ויתר התובע על טענתו להפרת ההסכם והוא הסתפק בדרישתו לתשלום תוספת לדמי השכירות בסך 250 דולר לחודש. ו. אילו היה מדובר בהפרה, כפי טענת התובע, הרי יכול היה התובע לבטל את ההסכם עפ"י האמור בסעיף 6.2 להסכם השכירות, ומשלא עשה כן, חזקה כי הסכים בדיעבד לשינויים שנעשו בפועל, ואין הוא יכול לבוא עתה ולדרוש פנוי הנכס. ז. התנהגות התובע מיד לאחר ביצוע העבודות, כאשר הוא ביקש העלאת דמי השכירות ולא עמד על ביטול ההסכם, וכאשר במשך 5 שנים מאז, לא הודיע על ביטול ההסכם, מלמדת כי הוא השלים עם מעשה ההפרה, וזאת אפילו אראה בהתנהלותו הנ"ל של הנתבע משום הפרת ההסכם, (דבר, שכאמור, שלא הוכח). לפיכך, אין התובע יכול לטעון היום להפרת ההסכם כנימוק לאי מימוש האופציה. 23. המסקנה היא, כי לא הוכח בפניי כי הנתבע הפר את ההסכם בכך שביצע שינויים במושכר. כך או כך, אפילו היה מוכח כי התנהגות הנתבע בשנת 2007 מהווה הפרה, הרי השלים התובע עם הפרה זו ואף דרש העלאת דמי השכירות בשל ביצוע השינויים והשבחת המושכר. לפיכך, מנוע התובע מלטעון כיום כי אותה "הפרה" מהווה מכשול בפני מימוש האופציה. הטענה לפיה הודיע הנתבע לתובע על מימוש האופציה בעל-פה 24. שתי גרסאות סותרות יש בפניי: גרסת התובע ולפיה מעולם לא הודיע הנתבע על רצונו לממש את האופציה (ראו סעיף 10 לתצהיר התובע, לפיו הנתבע לא הודיע "על רצונו להאריך את תקופת השכירות בהתאם להסכם השכירות- לא בכתב לא בע"פ ולא בשום צורה אחרת"), ומאידך - גרסת הנתבע ולפיה הודיע הוא על מימוש האופציה בע"פ במספר הזדמנויות- לפני שנתיים בפגישה בה העלה הנתבע את "מחשבתו להרחיב את פעילות החברה ולהקים במגרש חנות לממכר מוצרי עץ" (ראו סעיף 30 (ג) לתצהיר הנתבע) וכן במהלך חודש 9/2011 אז הבהיר התובע כי הוא מתכוון לממש את האופציה (ראו סעיף 30 (ד) לתצהיר הנתבע). 25. שתי גרסאות עובדתיות אלה סותרת האחת את רעותה. מבין שתי הגרסאות ראיתי לבכר את גרסת הנתבע. הנתבע לא נחקר על תצהירו, ויש בכך כדי לחזק את גרסתו, ואף לראות בכך משום הסכמה מצד התובע לאמור בתצהירו של הנתבע (לעניין אי חקירת מצהיר על תצהירו ראו: י. קדמי "על הראיות - הדין בראי הפסיקה" (חלק שני, תש"ע-2009) עמ' 931). יצויין כי במקרה כגון דא, כאשר מדובר בשני בעלי דין ובשתי גרסאות עובדתיות סותרות, העדר חקירת הנתבע מהווה חיזוק ראייתי לגרסת הנתבע. הדברים מקבלים משנה תוקף מאחר ואי חקירת הנתבע על תצהירו, שוללת מבית המשפט את ההזדמנות להתרשם מאמיתות גרסתו. לפיכך, נראה כי אף שמדובר בעדות יחידה, העדר חקירת הנתבע על גרסתו מוסיף לה חיזוק ראייתי. 26. טוען התובע, כי על הנתבע היה להביא ראיות למסירת אותה הודעה בעל-פה, אלא שהנתבע עצמו העיד בתצהירו כי הפגישות התנהלו בארבע עיניים ללא נוכחות עדים. אין מדובר, אפוא, במקרה שבו היו עדים לשיחה והנתבע לא הביא את העדים, כי אם בשיחות שהתקיימו בין בעלי הדין במהלך פגישות שהתקיימו ביניהם, ועל כן לא היה באפשרות הנתבע להביא ראיות חיצוניות להודעה בעל פה. האם הודעה בעל - פה מהווה מימוש לאופציה עפ"י הוראות ההסכם 27. יחד עם זאת, אינני סבור כי בהודעת התובע בעל-פה יש כדי להוות מימוש לאופציה עפ"י הוראות ההסכם. הסכם השכירות קובע בסעיף 6.3 (א) שבו, כי על השוכר להודיע על מימוש האופציה בכתב. כבר נקבע, כי על המבקש לממש את האופציה, למלא אחר הדרישות הפורמאליות באופן דקדקני ולמלא "בדייקנות ובקפדנות אחר הדרישות ההסכמיות למימושה" (ע"א 2077/92 שלדון נ' רייף ואח' פד"י מז (3) 485; וכן ע"א 163/84 מדינת ישראל נ' חברת העובדים העברית פד"י לח (4) עמ' 7: "הפעלתה של אופציה בשכלולה לדרגת חוזה המחייב את המציע והן את הניצע, חייבת להיעשות ע"י מילוי קפדני של תנאי האופציה ושל הדרך שנקבעה להפעלתה". 28. משלא נשלחה הודעה בכתב במסגרת הזמן שנקבע לכך בהסכם, ועל כך אין מחלוקת, הרי שלא התמלאו התנאים למימוש זכות הברירה שניתנה בידי הנתבע, ולפיכך יש לראות בו כמי שלא מימש את זכות הברירה עפ"י הוראות ההסכם. 29. איני סבור כי מימוש האופציה על ידי מתן הודעה בעל-פה מהווה מימוש זכות האופציה עפ"י הוראות ההסכם. הצדדים קבעו, ברחל ביתך הקטנה, כי מימוש האופציה יהיה ע"י משולח הודעה בכתב עד 90 יום לפני תום תקופת השכירות. קבלת העמדה, לפיה מדובר בדרישה ראייתית ולא מהותית, מהווה התערבות בחופש החוזים וחותרת תחת הסכמת הצדדים. טענת הנתבע, לפיה התובע מתנהג בחוסר תום לב 30. האם עמידת התובע על זכותו לפינוי הנכס ועל דחיית בקשתו של התובע למימוש האופציה - שהגיעה אליו באיחור של כחודש וחצי, מקום שהתובע יודע על כוונתו של הנתבע לממש את האופציה, מאחר שניתנה לו הודעה בעל פה, מהווה עמידה על זכותו בחוסר תום לב? לטענת הנתבע, התנהלותו זו של התובע מלמדת על חוסר תום לב קיצוני וניצול לשון ההסכם באופן דקדקני, ועל כן יש לשלול מן התובע האפשרות לנצל לרעה את לשון ההסכם ולדחות את התביעה. 31. מאידך טוען התובע כי יש לפעול בהתאם להוראות ההסכם, והוא מפנה לפסק דין שניתן ע"י מותב זה בתא"ח (חד') 33647-04-10 א.י.ה השקעות בע"מ נ' מוסך "תנופה" שירותי תחבורה בע"מ (ניתן 07.08.11 - להלן: פס"ד א.י.ה). 32. בטרם אגש להכרעה בטענות הצדדים, ראיתי לציין כבר עתה כי פסק דין א.י.ה. התייחס לנסיבות אחרות שאינן דומות לנסיבות שלפניי; באותו מקרה לא טען הנתבע לחוסר תום לבו של התובע והוא התמקד בטענה אחת, והיא כי הודעה על מימוש האופציה נשלחה בכתב לפני חלוף המועד- טענה עובדתית שנדחתה, לאור חומר הראיות שהיה מונח בפני בית המשפט וטענת חוסר תום הלב בביצוע ההסכם לא נטענה ע"י הנתבע שם (ראו הערת בית המשפט בסעיף 23 לפסק הדין). לפיכך לא ניתן לגזור גזרה שווה מפסק דין א.י.ה לענייננו. 33. נשוב לשאלה - האם תביעתו של התובע מהווה משום מימוש זכויות בחוסר תום לב, ואם התשובה לשאלה הנ"ל חיובית, האם הדבר מצדיק דחיית התביעה . 34. תום הלב הינו עקרון על אשר חולש על דיני החוזים החל משלב המו"מ ועד לשלב התרופות. (ראו למשל: ע"א 9474/03 יורם גדיש תשתית ובניה (1992) בע"מ נ' בהג'את (טרם פורסם - ניתן ביום 21.11.06)): " עקרון תום הלב הוא עקרון "מלכותי" (בג"ץ 1683/93 יבין פלסט בע"מ נ' בית הדין הארצי לעבודה, פ"ד מז(4) 702, 708). הוא חל על "כלל המערכת המשפטית בישראל" (ע"א 700/81 פז נ' פז, פ"ד לח (2) 736, 742). בצדק צויין כי הדוקטרינה של תום הלב "חותכת את משפט ישראל כולו לאורכו ולרוחבו, מלוא כל הארץ כבודה" (השופט מ' חשין ברע"א 6339/97 רוקר נ' סלומון, פ"ד נה(1) 199, 230). מכאן מתבקשת המסקנה כי דרישת תום הלב חלה גם בדיני התרופות. כך הדין לעניין תרופות בגין הפרת חוזה (..). כך הדין גם בתרופות בגין ביצוע עוולה.." 35. אמנם במצב רגיל, עמידה על זכות חוזית לא תהווה חוסר תום לב בביצוע ההסכם ( ראו: ר"ע 30/82 מולטילוק בע"מ נ' רב בריח בע"מ פד"י ל"ו (3) 272, 276). אולם ייתכנו מצבים בהם עמידה על זכות חוזית, לרבות אכיפת הסכם, תהווה הפרת חובת תום הלב (לחוסר תום לב כאשר מדובר במימוש זכות חוזית ראו : ע"א 148/77 רוט נ' ישופה (בנייה) בע"מ פד"י ל"ג (1) 617 ; למימוש זכות בחוסר תום לב בדיני התרופות ראו: ע"א 189/89 קופת חולים מכבי כולל קופת חולים אסף נ' קופת חולים של ההסתדרות הכללית פד"י מ"ה (4) 817; ע"א נוביץ נ' ליבוביץ פד"י ל"ו (1) 537). לאחרונה חידד בית המשפט העליון את תחולת תום הלב על דיני התרופות כאשר קבע בע"א 11054/05 סגל נ' דניה סיבוס חברה לבניה בע"מ (טרם פורסם- ניתן ביום 23.2.10): "ניתן לומר כי גם אם אכן הפרה המשיבה את ההתחייבויות הכלליות שנטלה על עצמה בסעיפים 7.2 ו- 8.4 להסכם ..., יש לחסום את דרכם של המערערים מלהפעיל בשל כך את הזכות לביטול ההסכם משום שביטול כזה יהא בו שימוש שלא בתום לב "בזכות הנובעת מחוזה", כהוראת סעיף 39 לחוק החוזים". 36. אמנם הדברים הנ"ל נאמרו לגבי מימוש זכות הביטול עקב הפרת ההסכם, אך נראה כי הדברים נכונים לגבי כל זכות אחרת הנובעת מן ההסכם, וכן לגבי כל זכות הנובעת מהפרתו - כגון זכות האכיפה. תום הלב בעמידה על הזכות החוזית, חל על תביעת התובע לאכיפת החוזה ע"י הגשת תביעה לפינוי הנכס לאחר שתמה תקופת השכירות (כמבקרה דנן) או זכותו של התובע לעמוד על קבלת הודעה בכתב למימוש האופציה ועל סירובו לראות בהודעה שנשלחה אליו בכתב, באיחור מה, כזו הממלאת אחר הוראות ההסכם. 37. בית המשפט העליון שב וחידד את חובתו של בעל חוזה לנהוג בהגינות כלפי משנהו ולא לנצל כל מעידה או כל איחור. ראו הדברים שנאמרו ברע"א 1233/91 אהרון ג'רבי נ' הרצל בן דוד פד"י מ"ה (5) 661: "הצדדים חייבים לנהוג זה כלפי זה ביושר, בהגינות ועל-פי המקובל בין בעלי חוזה הוגנים (בג"צ 59/80 בעמ' 834). ...במה דברים אמורים, יש לראות התנהגותו של צד לחוזה בפרופורציות הנכונות, ואין לקבל כנאותים מעשים המעלים את המסקנה, כי צד לחוזה ארב למשנהו, כדי לתפוס כל החלקה או מעידה פורמאליות קלות ערך וחסרות משמעות, כדי שיוכל להתנער מהתחייבותו... יש במציאות חיינו אירועים, בהם נופלת טעות שולית פורמאלית, שאיננה גורמת נזק לאיש, ורגש הצדק איננו מרשה, כי ייאמר בנסיבות כאלה, כי הדין ייקוב את ההר ותשלום בתום-לב שנעשה לשם ביצועה של תניה חוזית ייחשב כנטול תוצאות משפטיות. לגבי חיוב לפי חוזה אכן צריך לנהוג בתום-לב; אולם הוא הדין בשימוש בזכות הנובעת מחוזה, וקטע זה מהוראותיו של סעיף 39 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973, משליך על המשיב". 38. ומהו תפקידו של בית המשפט מקום שמוצא הוא כי התהנגות אחד הצדדים, בעמידתו על זכות חוזית, מהווה חוסר תום לב. על בית המשפט ליצוק לתוכן ההסכם נורמות התנהגות המתיישבות עם חובת תום הלב, ובעשותו כן הוא "תופס כל אחד משני המתקשרים כמי שהתחייב כביכול כלפי הצד האחר לפעול כלפיו בתום לב, קרי: בהגינות, ביושר, באמונה וכו'. בית המשפט רואה אפוא את תפקידו כזה של מתן תוכן קונקרטי לחובת ההגינות , היושר, האמונה וכו'... התניה המוספת אל החוזה על ידי בית המשפט מכח חובת תום הלב, אינה אמורה לגבש הסכמה משוערת של הצדדים אלא שהצדדים מופכפפים לאמות מידה נורמטיביות שהן חיצוניות להן ..." (ראו: מנחם מאוטנר "תום לב ותנאים מכללא" בתוך: דניאל פרידמן, נילי כהן: "חוזים" (כרך ג', תשס"ד) בעמוד 379-380). בעניין זה נכתב כי "החלתה של חובת תום הלב, כרוכה תמיד בהתערבות בתוכן החוזה: אל החוזה המסדיר את היחסים בין הצדדים מוספת תניה חדשה, שלא נכללה בו במקור המהווה קונקריטזציה של חובת תום הלב. תוכנה של תניה זו יכולה להיות חובת עשה או איסור המוטל על אחד הצדדים" (שם, בעמוד 364). 39. יש לבדוק, אפוא, האם התנהלות התובע עולה כדי חוסר תום לב במימוש זכותו עפ"י החוזה (המקנה לו עפ"י טענתו זכות לפנות את הנתבע, מאחר ולא מימש את האופציה בכתב ובמועד) וככל שאגיע למסקנה כי מדובר בחוסר תום לב, מהו התוכן שעל בית המשפט ליצוק לתוך ההסכם "המהווה קונקריטזציה של חובת תום הלב". 40. השאלה שלפניי היא שאלה לא פשוטה המעלה שאלת מדיניות כבדות משקל, מן הצד האחד ניצבת זכותו של בעל חוזה לעמוד על הוראות החוזה, ואמרנו, כי ככלל, עמידה על זכות חוזית לא תיחשב, במצב רגיל, כשימוש בזכות בחוסר תום לב, כאשר קבלת עמדה זו מגבירה את היציבות והודאות של צדדים לחוזה ומחזקת את חופש החוזים; מאידך, התובע ידע כי הנתבע השקיע במושכר, עת ביצע בו שיפוץ, וידע על הודעת הנתבע בעל-פה אודות מימוש האופציה, ידע כי בכוונת הנתבע להמשיך לנהל את עסקיו בנכס, אך המתין הוא עד חלוף המועד שבו יכל הנתבע להודיע בכתב על מימוש האופציה, וביקש, בכתב, מן הנתבע לפנות את הנכס עם תום תקופת השכירות המקורית. התובע לא פנה אל הנתבע לפני חלוף המועד למימוש האופציה, לא בירר עימו אם עומד הוא על הודעותיו בעל-פה, וכאמור, המתין עד חלוף התקופה בגדרה ניתן היה להודיע על מימוש האופציה, והודיע לנתבע כי משלא מומשה האופציה עליו לפנות את עסקו מן הנכס וגם לאחר שקיבל הודעה בכתב על מימוש האופציה סירב הוא לראות בה משום הודעת מימוש. 41. אמרנו כי מקרה זה אינו פשוט, שיקולים לכאן ולכאן תומכים בכל עמדה. באתי למסקנה כי במקרה זה, בשל נסיבותיו המיוחדות, עמידת הנתבע על זכותו, ועמידתו על קבלת הודעה בכתב ובמועד, ואי הסתפקותו בהודעה בכתב שהגיעה באיחור מה מקום שהנתבע הקדים והודיע לו בעל-פה על רצונו לממש את האופציה, מהווה חוסר תום לב. כאמור, קבעתי, כממצא עובדתי, כי הנתבע הודיע לתובע כי הוא מבקש לממש את האופציה ואף הודיע לו על כוונתו לשפר את המושכר ולהקים חנות בשטח המושכר. התובע ידע, אפוא, על כוונת הנתבע לממש את האופציה עוד בחודש 9/2011 דהיינו כחודש עד חודשיים לפני חלוף 90 הימים לפני מועד סיום השכירות (ראו סעיף 12 (ב) לתצהיר הנתבע- שכאמור לא נסתר. הימים נוקפים והנתבע לא שלח הודעה למימוש האופציה, ואף על פי כן שתק התובע, לא שואל ולא כתב לנתבע מכתב כלשהו, המתין לשעת הכושר, וכששים ימים לפני תום תקופת השכירות, כתב התובע מכתב ובו דרישה לפנות את הנכס בזמן. הנתבע השיב מייד למכתב והודיע לתובע כי כבר הודיע על מימוש האופציה, ולמען הסר ספק מודיע בכתב על מימושה. נראה, כי בפניי אותו מקרה שבו צד "אורב" לבעל חוזה אחר, ומבקש לממש זכות חוזית המוקנית לו עפ"י לשונו של ההסכם באופן דקדקני. התנהגות זו אינה הולמת יחסים בין בעלי חוזה הוגנים, ועל כן, למרות לשון ההסכם ולמרות שהנתבע לא פעל באופן דקדקני עפ"י הוראות ההסכם, יש לראות בהתנהגות התובע משום עמידה על זכותו עפ"י החוזה, באופן דקדקני, תוך התעלמות מכל הידוע לו לגבי כוונות הנתבע. נראה, כי עמידה על זכות התובע עפ"י הוראות החוזה, מהווה עמידה על הזכות, בחוסר תום לב. 42. מסקנתי היא כי עמידת הנתבע על הוראות ההסכם, סירובו לקבל את הודעת המימוש שהגיעה באיחור, מקום שהוא קיבל הודעה בעל פה על מימוש האופציה לפני חלוף המועד המוסכם להודיע על מימוש האופציה - מהווה עמידה על הזכות בחוסר תום לב. אין ליתן יד למארבים מן הסוג הנ"ל ומכח תורת תום הלב, ראוי למנוע מימוש זכות התובע לפנות את הנתבע, על אף אי מימוש האופציה בכתב ובמועד. 43. נראה, כי חובת תום הלב מחייבת קבלת ההודעה בכתב, שלא באה אלא כדי להשלים הודעה בעל-פה שנמסרה לתובע מבעוד מועד, במספר הזדמנויות. בנוסף, נראה, כי עמידת התובע לקבל הודעה בכתב, וסירובו לראות בהדועה שנשלחה לו באיחור מה, כאשר הוא יודע על כוונתו האמיתית של הנתבע, מהווה חוסר תום לב. לפיכך, תורת תום הלב מחייבת את הנתבע לקבל הודעה זו, ומונעת ממנו לעמוד על זכותו לפנות את הנתבע מן הנכס. על התובע היה לקבל את ההודעה, אף ששנשלחה באיחור מה, ולהסכים כי הנתבע ישכור את הנכס במשך תקופת האופציה. השתק: 44. תורת ההשתק, היא תורה עצמאית, שמקורותיה בתורת תום הלב. צד יהיה מותשק מלהתכחש להבטחה או מצג, אם הצד שכנגד שינה את מצבו לרעה בהסתמכו על מצג זה (ראו: רע"א 4976/00 בית הפסנתר נ' מור פד"י נ"ו (1) 577, 590; ע"א 4928/92 עזרא נ' המועצה המקומית תל-מונד פד"י מ"ז (5) 94). 45. ייתכנו מקרים מסוג המקרה שלפניי, שבהם ניתן יהיה להחיל את תורת ההשתק . בענייננו, לא טען הנתבע טענה זו, ובכל מקרה לא הוכיח, באופן מדוייק, מהו המצג שהוצג בפניו כאשר הודיע הוא לתובע על מימוש האופציה בכתב, וכיצד שינה הוא את מצבו לרעה. המסקנה: 46. עפ"י הוראות ההסכם, נראה, כי האופציה לא מומשה בהתאם למוסכם. יחד עם זאת הגשת התביעה וסירוב התובע לראות בהודעה בכתב שנשלחה באיחור מה, כאשר התובע יודע היטב, מבעוד מועד, כי הנתבע הודיע לו על מימוש האופציה בעל-פה, וכאשר התובע יודע כי הנתבע שוהה בנכס בהתאם לאותה הודעה, הם עמידה על הזכות בחוסר תום לב. לפיכך, מכח תורת תום הלב, על התובע היה לקבל את ההודעה בכתב, אף ששנשלחה באיחור מה, ולהסכים כי הנתבע ישכור את הנכס במשך תקופת האופציה. 47. התביעה נדחית אפוא. 48. בנסיבות המיוחדות של התיק, איני עושה צו להוצאות. תעשיהפינויתעשיה