שיפוי על השקעה במקרקעין

מומלץ לקרוא את פסק הדין להלן על מנת לקבל ידע בנושא שיפוי על השקעה במקרקעין: עיקרי העובדות וגדר המחלוקת זוהי תביעה ותביעה שכנגד. התביעה המקורית היא תביעה שהגיש מינהל מקרקעי ישראל (להלן גם: המינהל) לפינוי וסילוק ידו של הנתבע ממגרש אותו חוכר הנתבע מהמינהל ומהמגרש הצמוד לו, ותביעה שכנגד של הנתבע לשיפויו בגין ההשקעות שהשקיע לטענתו במקרקעין. הנתבע הוא בעל זכויות חכירה בחלק מהמקרקעין הידועים כחלקה 15 וחלקה 21 בגוש 5205 באיזור התעשיה בבית-שמש, המסומנים כמגרש 2א בתב"ע ב.ש. 65/ג (להלן: המגרש החכור). זכויות הנתבע הוסדרו בהסכם חכירה שנחתם בין התובע לבין הנתבע בשנת 1986. על המגרש החכור מפעיל הנתבע מזה כ-30 שנה עסק של מוסך לתיקון צמיגים - פנצ'ריה. על פי הנטען בכתב התביעה, הנתבע חרג מגבולות מגרשו ופלש למקרקעין הידועים כמגרש מס' 1/14 (להלן: המגרש הסמוך), שהינו מגרש עצמאי בייעוד מסחרי, הצמוד למגרש הנתבע מצדו הצפוני, ומיועד לשיווק ע"י התובע במכרז פומבי. עוד נטען כי הנתבע משתמש בחלק משטח המגרש החכור לצורכי מסחר ואחסנה, ומפעיל במקום חנות לממכר חומרי בנין, בניגוד למטרת החכירה שנקבעה בחוזה החכירה - "מוסך לתיקון צמיגי רכב", ובניגוד להגדרת המקרקעין בתב"ע בש/65/ג החלה על המגרש - מקרקעין לצורך "תעשייה ומלאכה". 3. ביום 10/10/07 שלח התובע מכתב התראה לנתבע בו התבקש לפנות את המקרקעין אליהם פלש, וכשהנתבע לא נענה למכתב ההתראה, הגיש התובע את התביעה שבפני, בה עתר להורות על פינויו וסילוק ידו של הנתבע מהמגרש הסמוך, לאסור עליו לפלוש לשטחו וכן לאסור עליו לעשות שימוש חורג במגרש החכור. 4. הנתבע טען כי המגרש הסמוך הוא חלקה שהיתה מיועדת לשימוש כדרך, אולם התובע פעל לשינוי ייעודה מדרך לשטח מסחרי, ושיווקה יגרום לחסימת הגישה למקום עסקו של הנתבע ועלול לגרום לקריסת העסק. הוא הוסיף כי התובע הזניח את החלקה ואיפשר את הפיכתה למצבור אשפה ולכלוך, עד כדי יצירת סכנה והפרעה לעסקיו של הנתבע. עקב כך נאלץ הוא להוציא מכיסו סכומי עתק לצורך מימון עבודות פיתוח שכללו ניקוי, יישור וזיפות של החלקה, על מנת להכשירה כדרך גישה למקום עסקו. מאז, ומזה כשלושה עשורים, משמש השטח הנ"ל כדרך גישה למקום העסק של הנתבע וכן כמקום חניה למכוניות הכבדות הרבות הפוקדות את המוסך שבבעלותו. הנתבע מדגיש כי התובע היא מודע לעובדות אלו ולא מחה כנגדן, ויש לראות בשתיקתו משום הסכמה מכללא היוצרת השתק ומניעות בנוגע לשימוש שנעשה במגרש הסמוך. 5. עוד טען הנתבע כי יש לראותו כבר רשות וכבעל זיקת הנאה במגרש הסמוך, מכח השימוש הממושך בו, וכי התביעה לפינויו עומדת בניגוד לחובות החלות על המינהל כגוף ציבורי. הנתבע טוען כי יש לאפשר לו ולבעל המגרש השכן לרכוש את המגרש הסמוך תמורת שוויו ולהמשיך לעשות בו שימוש, ולא להוציאו למכירה בשוק החופשי. 6. באשר לשימוש החורג במגרש החכור, הנתבע טוען כי מדובר ב"רצועה קטנה" מהמגרש, אותה השכיר לשוכר משנה המנהל במקום חנות לממכר חומרי בנין. לטענתו השכרת משנה הינה בגדר חזון נפרץ באזור התעשיה, אשר הן המינהל והן רשויות התכנון עוצמים עיניהם מולה ואינם פועלים למיגורה, ועל כן התביעה נגדו מהווה אכיפה סלקטיבית של הדין. 7. הנתבע טען עוד כי על המינהל לשפותו על ההשקעה הכספית שהשקיע בפיתוח המגרש הסמוך בסכום של 500,000 ₪, והוא הגיש תביעה שכנגד בסכום זה. בכתב ההגנה לתביעה שכנגד טען המינהל בין היתר להתיישנות וחוסר יריבות, וכן חזר על עמדתו לגופו של עניין כמפורט לעיל. האם המגרש הסמוך חיוני כדרך גישה למגרש החכור 8. הנתבע טען בסעיפים 5, 6 לתצהירו כי העסק שהקים משרת כלי רכב מכל הסוגים, כולל משאיות ואוטובוסים, ויש לו צורך בגישה נוחה לכלי רכב אלו. הוא הצהיר כי לפני שרכש את המגרש בדק את השטח וראה שהוא מתאים כיון שהמגרש הסמוך מאפשר גם לרכב כבד להסתובב. לטענת הנתבע על פי התב"ע המקורית כניסת כלי הרכב למגרש היתה מכיוון צפון מכביש יגאל אלון, והיציאה ממנו מכביש מס' 9 דרך המגרש הסמוך, מבלי שהם נדרשים לסיבובים ותמרונים מסוכנים. אולם מאחר שכביש מס' 9 מעולם לא נסלל, לא עמדה בפניו ברירה אלא להכשיר את המגרש הסמוך כדרך גישה חלופית שתאפשר גם כניסתם ויציאתם של כלי רכב כבדים וארוכים. בעדותו בבית המשפט חזר הנתבע על הטענה והבהיר כי המגרש הסמוך "משמש לסובב את המכוניות... משאיות גם נכנסות לפנצ'ריה עם כלים ומתעכבות וצריכות מקום להסתובב" (עמ' 14 ש' 5-6) . עם זאת, הנתבע הודה כי "המגרש אף פעם לא היה חלק מחוזה החכירה, אבל היה שימושי" (עמ' 13 ש' 30-31), 9. הנתבע הביא כעד מטעמו את חוכר המגרש הסמוך, המנהל בו עסק של פחחות, מר אמנון קידר (אמין קאדר), אשר העיד כדלקמן: "ת:אנחנו חונים שם ושמים מכוניות, הכל דרכו. לא נוכל להתקיים בלי המרחב הזה. הוא (הנתבע - ח.מ.ק) בפרט" (עמ' 11 ש' 19). 10. העד מטעם המינהל, מר שלומי כהן, צירף כנספחים לתצהירו דו"חות פיקוח שערך, מפת מדידה וכן העתק של תכנית הבניין החלה במקום, תב"ע ב.ש. 65 שאושרה למתן תוקף ביום 22.4.79 (דהיינו עוד לפני ההתקשרות בין התובע לנתבע בחוזה החכירה). בסעיפים 8-11 לתצהירו הבהיר כי המגרש הסמוך מסומן בתכנית כשטח ציבורי פתוח (שצ"פ), ובעקבות שינוי שהוחל בתב"ע ב.ש. 65/ג, שאושרה ביום 21.7.96, שונה ייעודו משצ"פ לשטח למסחר. בתצהיר הובהר עוד (בסעיפים 13, 14), כי המגרש הסמוך לא שימש מעולם כדרך וכגישה למגרשו של הנתבע, שכן בתכנית מסומנת גישה מכביש קיים מכיוון צפון למגרש. הוא הבהיר כי בשתי התכניות שנזכרו לא חל שום שינוי בנוגע לאופן הגישה למגרש התובע, והכניסה היתה ועודנה מצפון. התב"ע המאוחרת אף ביטלה את כביש מס' 9 שאמור היה להיסלל מצדו הדרומי של מגרש הנתבע ובמקביל לכביש יגאל אלון, ובכך זכה הנתבע, כמו גם יתר בעלי העסקים באזור, להרחיב את מגרשו מצד דרום בכ-250 מ"ר נוספים. העד סיכם את המצב בסעיף 15 לתצהיר, בקביעה כי "הכניסה למגרש התובע היתה ונותרה מהכביש הצפוני ולא דרך מגרש המדינה ...." 11. בעדותו בבית המשפט העיד כהן כי המגרש הסמוך משמש לחניית כלי רכב (עמ' 18 ש' 3-4) וכי מדובר ב"שטח שהוא בור ולא משמש כדרך" (עמ' 18 ש' 20). עוד העיד כי כביש יגאל אלון משמש ככביש גישה לכל יתר העסקים הממוקמים לאורכו ואין אליהם כבישי גישה נפרדים, מלבד חלקה 15 שחולקה לשני מגרשים ונוצר צורך בכביש גישה שיאפשר גישה לשניהם. כך שמצבו של הנתבע לאחר שתישלל ממנו הגישה למגרש הסמוך לא יהיה שונה ממצבם של כל בתי העסק באזור. 12. מהראיות שפורטו עולות מסקנות אלו: ראשית, הגישה למקום עסקו של הנתבע, כמו גם ליתר בתי העסק הממוקמים בסמוך לו, היא מכוון רחוב יגאל אלון, וכניסה זו לא השתנתה בעקבות אישורה של תב"ע 65/ג בשנת 1996 . שנית, המגרש הסמוך, מגרש 1/14, שימש בפועל כמקום מעבר וחניה לכלי רכב של לקוחותיו של הנתבע ושל בתי עסק נוספים, ואיפשר להם, בעיקר לכלי הרכב הכבדים, יכולת תמרון נוחה יותר, לצורך יציאה חזרה לכביש יגאל אלון. שלישית, השבת החזקה הבלעדית במגרש זה לידי התובע לא תביא לחסימת הגישה של מכוניות למקום עסקו כפי שניסה הנתבע לטעון, שכן זו היתה ונותרה מאז ומתמיד מכוון כביש יגאל אלון. 13. אציין כי המגרש הסמוך משתרע על שטח גדול של כ-930 מ"ר, כמעט כשטח המגרש החכור על ידי הנתבע, שגדלו על פי חוזה החכירה הוא 946 מ"ר. כך שאין מדובר בחלקת קרקע "קטנה ושולית" כטענת הנתבע, אלא שהנתבע מבקש למעשה לספח לעצמו מגרש נוסף, מטעמי נוחיות ועל מנת לשפר את מרחב התמרון והחניה של קהל לקוחותיו. למעשה, הנתבע עצמו העיד כי ובכך הודה בעצמו כי הוא מעוניין למעשה להיטיב את מצבו ולהנציח את המצב שהיה קיים במשך שנים, גם אם לא היה לו ביסוס בזכות כלשהי. שימושים נוספים במגרש הסמוך 14. התובע טעו כי בנוסף לשימוש שנעשה במגרש הסמוך וכשטח תמרון למכוניות, הנתבע עשה בו שימוש גם לצורך אחסנת חומרי בנין והשלכת פסולת בנין. הנתבע טען כי אם נעשה שימוש כזה, הרי שהאחראי לו הוא שוכר המשנה, לו השכיר חלק משטח המגרש לצורך הפעלת חנות לחומרי בנין. במהלך ההתדיינות החליף הנתבע את אותו שוכר בשוכר משנה אחר, המפעיל במקום עסק למכירת מזגנים. 15. בד"וח פיקוח שנערך ע"י הפקח שלומי כהן ביום 09/10/07, וצורף כנספח ג/1 לתצהירו הראשון, נכתב: "בתאריך 15/03/04 פתחתי דו"ח אירוע בגין שימוש חורג במחצית העורפית, קרי דרומית, למגרש קיים, עסק מסחרי לממכר חומרי בנין. לאחרונה בוצעה מדידה בשטח מגרש הצמוד ממערב מגרש 14/1 לצורך שיווקו ונמצא כי החוכר משתמש בו לאחסנה וכד'". בבית המשפט העיד שלומי כהן: "בשטח ראיתי פלישה שנוצרה ע"י תפיסת השטח, אחסון חומרי בנין, אחסון פסולת, ריכוז פסולת, ביצוע גידור מחוץ לשטח המגרש ובתוך שטח המדינה" (פרוטוקול עמ' 5 ש' 23-24) וכן: "מספר פעמים בחודש עברתי במגרש והממצאים שלי שהשטח הפלוש נשוא התביעה מס' 14 משמש כרובו לא כחניה אלא לאחסנת חומרי בניה ופסולת והתמונות יעידו על זה " (עמ' 7 ש' 1-3). 16. תמיכה נוספת לגירסת התובע בדבר השימוש במגרש לצורכי אחסנה והשלכת פסולת, ניתן למצוא דווקא בעדותו של העד אמנון קידר, בעל עסק הפחחות הסמוך לעסקו של הנתבע, אשר העיד מטעם הנתבע: "ש: יש תלונות שלך כנגד העסק של מר חג'ג על שפיכת פסולת ומכירת חומרי בנין ? ת: בזמן האחרון כן" (עמ' 10 ש' 31-32). .... ש: החנות של חגא'ג מוכרים חומרי בנין ? ת: כן. ש: לצורך זה משתמשים במגרש המדינה ? ת: אין אפס אבל זה יותר מכוניות שלנו . ש: נכנסות מכוניות שפורקות ומעמיסות סחורה ? ת: כן נכון שמעמיסים על המשאיות חצץ, מלט חומרי בנין ... מכירת חומרי הבנין היא אולי רק בשנה וחצי האחרונות" (ע' 11 ש' 3-12). 17. הנתבע העיד כי החנות לממכר חומרי בנין פועלת במקום "אולי 4-5 שנים" (עמ' 13 ש' 21). הנתבע לא הכחיש כי במגרש הסמוך נמצאים חומרי בניין, אלא שכאמור, לטענתו האחריות לכך אינה מוטלת עליו אלא על שוכר המשנה. 18. אני סבורה שאחסנת חומרי בנין והשלכת פסולת במגרש הסמוך, ללא קבלת הסכמתו ורשותו של המינהל, יש בה משום שימוש ותפיסת חזקה בלעדית במקרקעין, העולים כדי פלישה והסגת גבול. העובדה שחומרי הבנין והפסולת שייכים לשוכר המשנה של התובע אינה מעלה ואינה מורידה, שכן במערכת היחסים שבין התובע לבין הנתבע האחריות מוטלת על כתפי הנתבע . מה גם שהנתבע לא הביא ראיה כלשהי לכך ששימוש זה אכן נעשה על ידי שוכר המשנה, ומדובר בטענה סתמית שלא הוכחה. 19. מכל מקום, גם אילו קיבלתי את טענותיו של הנתבע בעניין זה, אין בכך כדי להביא לדחיית התביעה, וההפך מכך: אם אכן הנתבע איננו מאחסן ציוד או שופך פסולת למגרש הסמוך, ודאי שאין טעם להתנגדות מצידו לכך שינתן פסק דין האוסר עליו את השימוש האסור. גם טענות הנתבע בדבר השימוש שנעשה במגרש במשך השנים, הרשות וזיקת ההנאה שיש לו, לא יוכלו להישמע בנוגע לשטח שלטענת הנתבע אין הוא עושה בו שימוש. האם ניתנה רשות של המינהל לשימוש במגרש הסמוך? 20. הנתבע טוען כי שתיקתו של התובע במשך השנים בנוגע לשימושים שנעשו במגרש העניקה לו למעשה רשיון חינם בלתי הדיר להשתמש ולהחזיק בקרקע, וכי התובע מושתק מלטעון לזכויות של חזקה בלעדית במקרקעין שבבעלותו. 21. מוסד הרשות במקרקעין הוא יציר הפסיקה, ומקורו בתורת ההשתק שפותחה בדיני היושר האנגליים. רשיון במקרקעין משמעו היתר או רשות שנתן בעל המקרקעין לאחר, להחזיק או להשתמש בנכס, כאשר "ההרשאה... אפשר שהיא תיווצר בהסכמה פוזיטיבית ואפשר שתיווצר בשתיקה בלבד. מסקנה בדבר הרשאה בשתיקה יכולה לעלות ממצב שבו המקנה ער לכך שנעשה שימוש על ידי האחר, והוא איננו מוחה כנגד כך". (פרופ' מ' דויטש, קנין, חלק ב', הוצאת בורסי, עמ' 413, ההדגשות אינן במקור). ובלשונה של פרופ' נינה זלצמן : "בגדר המושג רשות מכללא, נכללים כל אותם מצבים שבהם החזקה או השימוש של פלוני אינם מעוגנים בהסכמה מפורשת שנתן בעל המקרקעין, אלא בהסכמה הנלמדת ממחדלו של בעל המקרקעין לפעול לסילוקו של פלוני מן הנכס... ההסכמה נלמדת ממשך הזמן שחלף ומהתנהגותו הפאסיבית של בעל המקרקעין בנסיבות המקרה, המעידה שהשלים עם נוכחותו של פלוני בנכס או עם השימוש שהוא עושה בנכס..." (נ' זלצמן, רשיון במקרקעין, הפרקליט מ"ב (1995) עמ' 57). דהיינו, על מנת להוכיח קיומו של רשיון במקרקעין על הטוען זאת להוכיח, כי בעל המקרקעין היה מודע לשימוש שנעשה על ידו במקרקעין. 22. בענייננו טוען הנתבע כי במשך שלושה עשורים ידע התובע שהמגרש הנדון משמש כדרך וכמקום חניה למכוניות המגיעות לבתי העסק שבאזור התעשיה, הן משום שפקחים מטעמו ביקרו במקום באופן תדיר, והן משום שמדובר במגרש פתוח במיקום מרכזי הגלוי לעיני כל (ס' 36 לסיכומי התובע). אישוש נוסף לטענתו בדבר ידיעת התובע על השימוש המתמשך שנעשה לאורך השנים במגרש הסמוך מבקש הנתבע למצוא בחוזה חכירה נוסף שנחתם עמו בשנת 2006, בו צוין כי תנאי לתוקפו של ההסכם הוא ש"התחייבויותיו של החוכר, בין שהן לפי חוזה פיתוח עם המחכיר ובין שהן על פי הסכם אחר קויימו במלואן" ( ראו ה"הואיל" הרביעי להסכם החכירה, נספח ב1 לתצהירו של שלומי כהן). הנתבע טוען כי עצם חתימתו של התובע על הסכם זה מהווה אישור לכך שהתובע ידע על השימוש שנעשה במגרש הסמוך אך לא ראה בכך משום הפרה של הנתבע את זכויות החכירה שלו מכח הסכם החכירה המקורי שנחתם עמו בשנת 1984 . 23. העד שלומי כהן העיד מטעם התובע כי דבר הפלישה למגרש הסמוך נודע לו רק בשנת 2004, עת הוחלט אצל תובע לשווק את המגרש הסמוך במכרז פומבי, שכן "הפיקוח הוא תנאי לשיווק" (עמ' 6 ש' 1). 24. אני סבורה כי המסקנה שמבקש הנתבע להסיק, לפיה התובע היה מודע לשימוש שנעשה במגרש הסמוך והשלים עמו, אינה עולה מהתשתית העובדתית שבפני. אין מחלוקת על כך שהנתבע לא קיבל אישור מפורש מהתובע או ממאן דהוא לעשות שימוש במגרש. הנתבע עצמו אישר זאת בעדותו בעמ' 14 שורות 20-21: "ש: קיבלת אישור מהמדינה להשתמש במגרש ? ת: המדינה לא באה אלי ואף אחד לא אמר לי " (ע' 14 ש' 20-21). 25. השאלה היא, איפוא, האם ניתן לראות בהתנהלותו של התובע במשך השנים ובהימנעותו מנקיטת צעדים ביטוי להסכמה מכללא שיש בה מתן רשות לנתבע לעשות שימוש במגרש הסמוך. בעניין זה, אין דין שתיקת המדינה או גוף ציבורי גדול, כדין שתיקתו של אדם פרטי או גוף קטן, שהוא בעליו של נכסים מסויימים ומכיר כל אחד מנכסיו. בשורה ארוכה של פסקי דין חזרו בתי המשפט וקבעו, כי שתיקת המינהל אינה עולה כדי הסכמה מכללא, שכן היא נובעת מחוסר מודעותו לתפיסת המקרקעין על ידי אחרים. כך קבע כב' השופט א' רובינשטיין: "... "רשות מכללא" כזאת היא במהותה "רשות מכללא על-ידי מחדל", שהרי התנהגות המשיבה כלפי המבקשת לא נבעה מחשיבה כזאת או אחרת, אלא פשוט מכבדותו ואיטיותו לעתים של המינהל הציבורי, העוסק ברכוש הציבור וידיו מלאות עבודה, ופעמים הוא יעיל יותר ופעמים פחות, וראיה לדבר שנקפו שנים עד שהוחל בטיפול בפינוי, וגם משהוחל נקפו עוד שנים עד הגשת תביעה, ומי ימלל אם ישנם עוד מקרים כאלה. בכגון דא על בית המשפט לדקדק היטב בבואו לגזור זכויות מנסיבות של מימי המינהל הציבורי ההולכים להם לאט" (רע"א 10346/06, לילי ארז נ' מדינת ישראל משרד הביטחון ואח', פסקה ח(1) לפסה"ד, ההדגשות אינן במקור). וכך נקבע ברע"א 9076/05: "אטעים במקום זה, כי אל נכון ציין בית המשפט המחוזי את שציין באשר למדינה, שאין להחזיקה כמודעת בכל עת למצב קרקעותיה. חזון נפרץ הוא, שהמדינה אינה שומרת כדבעי על קרקעותיה, אם מחוסר כוח אדם וחוסר סדר ואם במקרים מסוימים (ואיני מדבר דווקא בפרשה זו) מהתרשלות. גורמי המדינה צריך שיתנו אל לבם את חובותיהם, אך גם אין להחיל על קרקעות המדינה אותן אמות מידה מחמירות של חזקת ידיעה" (רע"א 9076/05, וליד אלדוח נ' מינהל מקרקעי ישראל, פסקה ד(4) לפסה"ד מיום 02/05/06). 26. בנסיבות התיק שבפני, לא הוצגו ראיות בדבר פניה כלשהי למינהל בנוגע למגרש הסמוך או הבעת דעה לגופו של עניין על ידי המינהל, שיש בה כדי להעיד על הסכמתו לפלישה. גם החתימה על הסכם חכירה נוסף עם הנתבע אינה מעידה על עמדת המינהל, שכן ההסכם מתייחס למגרש החכור ולא למגרש הסמוך. לא נערכה בדיקה פיזית של מצב המגרש הסמוך עובר לחתימה על אותו הסכם, ואין בחתימה זו ראיה למודעות של המינהל לשימוש שנעשה במגרש הסמוך. 27. מכל האמור עולה כי התובע מעולם לא העניק לנתבע רשות להחזיק ולהשתמש במגרש הסמוך כמקום חניה למכוניות לקוחותיו או כמקום אחסנה של חומרי בנין והשלכת פסולת, ועל כן החזקת הנתבע במגרש הסמוך מהווה פלישה והסגת גבול למקרקעין. 28. אף אילו הייתי מסיקה כי יש לראות את הנתבע כבר רשות במגרש הסמוך, אין בכך כדי למנוע פינוי הנתבע מן המגרש, שכן רשיון הניתן חינם הוא בדרך כלל הדיר וניתן לביטול. התפיסה הבסיסית את מעמדו של רשיון ללא תמורה גורסת כי "רשיון הניתן חינם, ללא כל תמורה, איננו הסכם במובן החוקי של המילה. רשיון כזה מתפרנס מידי רגע ברגע מרצונו החופשי של המרשה, והוא מתבטל כהרף עין עם גילוי דעתו של זה כי אין ברצונו להמשיך בהענקת הרשיון" (ע"א 96/50, צינקי נ' ויקטור, פ"ד ה' (1) 474, 479). רשות חינם ניתנת בדרך כלל לביטול בכל עת, וניתן אף לראות בעצם הגשת התביעה משום הודעה על ביטול הרשיון (ראו לדוגמא: ע"א 32/77, טבוליצקי נ' בית הכנסת ובית מדרש החסידים, פ"ד לא (3) 210). 29. בנסיבות שבפני, כאשר הנתבע לא קיבל התחייבות, התובע לא יצר כלפיו מצג כלשהו באופן פוזיטיבי, והוא לא שילם דבר תמורת השימוש במגרש הסמוך במשך שנים, הרי שלא נוצר בסיס להסתמכות של ממש מצד הנתבע, ויש לראות במעשי המינהל, במשלוח התראה ולאחר מכן בהגשת התביעה, גילוי דעת בדבר הפסקת הרישיון. זיקת הנאה 30. הטענה בדבר קיומה של זיקת הנאה במגרש הסמוך הועלתה בלשון רפה וסתמית בכתב הגנתו של הנתבע ואין לה כל זכר בסיכומים שהוגשו מטעמו, ודי בכך כדי לדחותה כטענה שנזנחה. 31. לגופו של עניין, הזכות של זיקת הנאה מוסדרת בסעיף סעיף 94 לחוק המקרקעין התשכ"ט-1969. סעיף 113(ג) לחוק זה קובע כי "במקרקעי ציבור לא יחול סעיף 94". המסקנה היא שלנתבע לא נוצרה זיקת הנאה במגרש הסמוך. אציין כי גם אם קיים ספק מסויים באשר לתחולת סעיף 113(ג9 הנ"ל כאשר מדובר במקרקעי ציבור שהוחכרו לאדם או גוף פרטי, הרי בענייננו מדובר במקרקעי ציבור מובהקים, כך שאין מקום לספק. פיצוי בגין השבחת הנכס 32. בתביעה שכנגד טען הנתבע כי הוא זכאי לפיצוי בגין השקעותיו בפיתוח המגרש הסמוך בסכום של 500,000 ₪. בתצהיר העדות הראשית שהגיש הצהיר הנתבע כי שטח זה "היה מלא אבנים, סלעים ובמשך הזמן גם הפך להיות מזבלה גדולה בה הושלכו מכוניות ישנות, חלקי רהיטים ועוד עד כדי סכנת חיים מפריצת שריפות" (ס' 8 לתצהיר הנתבע). בחקירתו בבית המשפט טען: "זה הכל היה הר. השקעתי כסף והרמתי את כל ההר, כדי שמשאיות יוכלו להסתובב" (עמ' 13 שורות 24, 25). מעבר להשקעה הראשונית בפיתוח הקרקע, הנתבע טוען כי נשא גם בהוצאות תחזוקה שוטפת של השטח. לדבריו נשא במשך 30 שנה בהוצאות "לפי חישוב של 4 שעות עבודה שבועיות וכן מכונית פינוי אשפה ולעתים גם נגרר בעלות שבועית כוללת של כ-200 ₪ " (ס' 30 לתצהירו). 33. טענות הנתבע לגבי היקף השקעותיו נטענו בעלמא, ובלא שהניח ולו תשתית ראייתית מינימאלית מלבד דבריו שלו. הנתבע לא פירט את סכומי ההשקעות השונות שהשקיע לטענתו בקרקע, ולא הציג כל אסמכתא להוצאותיו, לא להוצאות הפיתוח הראשוניות ולא להוצאות התחזוקה השוטפות בהן נשא לדבריו במשך 30 שנים. אציין כי על פי דברי הנתבע עצמו, מדובר בפעולות שהצריכו התקשרות והזמנת עבודה מאחרים - משאיות לפינוי אשפה, קבלני עבודות עפר וכדומה. אף על פי כן, הנתבע לא יכול היה להציג ולו אסמכתא אחת ויחידה להוצאות שהוציא - חשבונית, קבלה, הזמנה, חוזה התקשרות עם קבלן או עם עובדים וכיוצא באלה. מדובר, איפוא, בטענה כללית וסתמית שלא הוכחה. 34. זאת ועוד: בתצהירו טען הנתבע, כי בעל עסק הפחחות הסמוך, אימאן כאדר - אמנון קידר, נשא עמו לאורך השנים בהוצאות אלו, שכן המגרש הסמוך משמש גם כמקום חניה למכוניות לקוחותיו. ואמנם, בתצהיר שהגיש אישר קידר את גרסת הנתבע וטען: "מר יוסי חגא'ג ואנוכי השבחנו את השטחים הללו ואנו מתחזקים אותם בצורה שוטפת מאז ועד היום ובמשך 30 שנה... בסך הכל מדובר בעלות נומינלית שהיא למעלה מ-320,000 ₪ (סעיפים 6, 10 לתצהירו). גם קידר נשאל בבית המשפט לגבי הימצאותן של קבלות, חשבוניות או אסמכתאות אחרות בכתב העשויות ללמד על ההוצאות בהן נשא כביכול יחד עם הנתבע, והשיב: "הייתי מביא כל הזמן ערבים ושילמתי להם" (עמ' 10 ש' 15-16) . קידר נשאל מדוע הוא עצמו אינו תובע "סכומי עתק" אלו מהמינהל יחד עם הנתבע, והשיב: "זה דברים שלא הרגשתי... לא הרגשתי אותם זה שולם תוך כדי ההמולה" (עמ' 11 ש' 27). הדברים מדברים בעד עצמם. 35. כאדר - קידר הצהיר בסעיף 15 לתצהירו כי הוא מוותר על הסכומים שהשקיע ומסכים שיועברו על ידי המנהל לנתבע. בעדותו בבית המשפט התייחס בביקורת לכך שהנתבע לא הזכיר אותו כמי שהיה שותף להשקעות במגרש (עמ' 11 שורה 30-עמ' 12 שורה 1), ומיד לאחר מכן הבהיר כי לא דרש פיצוי על השקעותיו מאחר שאין לו אסמכתא להשקעה, ולכן לא דרש "כלום מאף אחד" (עמ' 12 שורות 2-5). מכל אלו עולה כי העד, אשר היה כביכול שותפו של הנתבע להשקעות במגרש, היה נכון לוותר על כל טענה ותביעה שלו בלי לקבל תמורה כלשהי, מתוך הבנה שאין ממש בטענותיו. באור כזה יש לראות גם את טענותיו של הנתבע עצמו בדבר ההשקעות במגרש, אשר לא הוכחו בכל דרך מלבד אמירותיו של הנתבע. 36. מכל האמור עולה כי טענות הנתבע בדבר השקעות כספיות בסכומים גדולים שהשקיע, הן בפיתוח המגרש והן בתחזוקה שוטפת שלו, לא הוכחו. לא הוצגו מסמכים כלשהם בכתב, על אף שפעולות התחזוקה הצריכו על פי טיבן התקשרויות בכתב, אישורים, חשבוניות וקבלות. העד קידר שהובא על מנת לתמוך בגירסת התובע לא יכול היה להציג ראיות בכתב, גרסתו בדבר ההשקעות שהשקיע לא היתה אחידה, והוא היה מודע לכך שדרישותיו אינן בעלות סיכוי ממשי להתקבל. כלש נותר הוא, איפוא, עדותו של הנתבע עצמו, ללא כל פירוט או חיזוק מתבקש, כך שלא ניתן לראות בעדות הנתבע ראיה מספיקה להוכחת ההוצאות שהוצאו על ידו. זאת ועוד, אם אכן דאג הנתבע להכשרת הקרקע הרי שעשה כן לטובתו ולצרכיו שלו, כדי להקל על לקוחותיו. הנתבע אף נהנה מפירות השקעות אלו במשך השנים הארוכותש בהם עשה שימוש במגרש הסמוך ללא תשלום כלשהו. 37. התוצאה היא שהנתבע אינו זכאי לפיצוי בגין השקעות שהשקיע, אם השקיע, במגרש הסמוך, הן משום שמעמדו הוא כפולש שאינו זכאי לשיפוי הוצאותיו, הן משום שההוצאות לא הוכחו. שימוש חורג ואכיפה סלקטיבית 38. אין חולק, כי הנתבע השכיר חלק מהמגרש החכור לשוכר משנה, אשר הפעיל במקום חנות לממכר חומרי בנין. במהלך ההתדיינות הוחלף שוכר זה בשוכר אחר, המנהל במקום עסק למכירת מזגנים. המינהל מייחס לנתבע שימוש חורג במקרקעין בשל השכרת משנה זו. 39. הנתבע לא הכחיש את ההשכרה אולם טען בתצהירו "אינני עושה דבר שלא נהוג ושלא עושים אחרים. אני יודע על בתי עסק סמוכים שגם בהם קיימת חנות והמנהל לא הגיש נגדם תביעה" (ס' 16-17 לתצהירו). לטענת הנתבע, כי תביעת המינהל לאסור עליו שימוש חורג במגרש החכור יש בה משום אכיפה סלקטיבית של הדין, שכן כמעט כל העסקים הממוקמים באזור השכירו את השטח הנוסף שניתן להם במסגרת תב"ע 65/ג לשוכרי משנה, אשר עושים במקרקעין שימוש חורג, אך המינהל לא תבע אותם בשל כך. 40. מבחינת התב"ע החלה על האזור, מותר שימוש במקרקעין "לתעשייה ומסחר". חנות למכירת חומרי בנין ועסק למכירת מזגנים עונים להגדרה זו. על כן השימוש החורג איננו חריגה מן התב"ע אלא חריגה מהייעוד שהותר בחוזה החכירה עם הנתבע. בחוזה זה (נספח ב' לתצהיר שלומי כהן) הוגדרה מטרת החכירה כ"מוסך לתיקון צמיגים לרכב". אין מחלוקת על כך שהנתבע עשה שימוש במגרש למטרה שנקבעה בחוזה, אולם הוא עשה במגרש שימוש נוסף בהשכרתו לבתי העסק האחרים. 41. העד אלי קדמי שימש כמפקח במינהל מקרקעי ישראל וסגן מנהל הפיקוח בעירית בעת שמש משנת 1979 ועד שנת 2005 והוא החתום מטעם המינהל על חוזה החכירה שנחתם עם הנתבע בשנת 1984. העד הוזמן להעיד מטעם הנתבע והעיד כי "שימושים חורגים עלה ב-5 שנים האחרונות. לא ראיתי בחומרי בנין שימוש חורג. אזורי תעשיה בארץ קיימים ולא קיימים בהגדרה של מסחר ומשמשים לחומרי בנין " (עמ' 9 ש' 22-23). מדברי העד עולה, איפוא, כי האכיפה בנושא השימוש החורג הנהגה בשנים האחרונות, כך שאין משקל רב לעדותו בנוגע למדיניות שחלה בזמן שהוא כיהן בתפקיד. 42. ב"כ הנתבע טען כי מדיניות זו אינה נאכפת באופן שיטתי. העד שלומי כהן נשאל על כך והשיב: "ש: רחוב יגאל אלון .. כמה עסקים נוספים מתנהלים בניגוד לתב"ע? ת: יש מספר. כנגד כולם נפתח אירוע כנגד כולם הופנו מכתבים מטעם המינהל ... נגד כולם פעלו, חלקם הסדירו ושילמו כספים וחלקם פעלו גם להסדיר את השימוש בחלקים החורגים .... ת: טיפלתי בכל מי שחורג, יש ביניהם שהסדירו , מי שלא הסדיר אני מניח שיילך לתביעה משפטית. ש: מ-2005 אין תביעות לאחרים שם ? ת: לא יודע.... אני מבחינתי דיווחתי וכל השאר לא בתחום סמכותי" (עמ' 23 ש' 25-26). 43. עדותו של כהן מצביעה על כך שקיימת פעילות אכיפה מטעם המינהל גם בנושא השימוש החורג, ואכיפה זו מופנית כלפי כלל בעלי המגרשים במקום. אמנם הנתבע לא הצביע על מקרים ספציפיים שבהם הוגשו תביעות בגין השימוש החורג, אך העדות מתייחסת להליכים שנעשו בדרך להגשת תביעה. מאידך, הנתבע לא הביא ראיות המעידות על כך שלא הוגשו תביעות כאלה. גם אם ההליכים נגד הנתבע מתקדמים יותר מהליכים נגד בעלי מגרשים אחרים, הרי שיש בכך היגיון נוכח העובדה שנגד הנתבע מתנהלים ממילא הליכים, וההחלטה לכלול את הטענות השונות במסגרת הליך אחד היא החלטה סבירה והגיונית שאין בה כשלעצמה כדי להעיד על אכיפה סלקטיבית. אציין כי הסעד המבוקש על ידי התובע בגין השימוש חורג הוא צו מניעה שיאסור שימוש זה, ואילו התביעה לפינוי וסילוק יד מתייחסת למגרש הסמוך בלבד ולא למגרש החכור. כך שהסעד המבוקש מידתי ואינו דרקוני יתר על המידה. 44. המסקנה מכל האמור היא כדלקמן: אין מחלוקת על כך שהנתבע השכיר חלק מהמגרש החכור לעסקים אחרים. השכרת המגרש היא בגדר שימוש החורג מן השימוש שנקבע בהסכם החכירה. עם זאת, השימוש החורג אינו חורג מהתב"ע החלה על המגרש, וכמו כן הוא אינו בא במקום אלא בנוסף לשימוש שעושה הנתבע במגרש החכור למטרה המקורית שנקבעה בהסכם החכירה. כך שקיים שימוש חורג במגרש, אולם הוא אינו בוטה וחמור במיוחד. לא הוכח כי המינהל נוקט מדיניות של אכיפה סלקטיבית כלפי הנתבע. מאחר שהסעד המבוקש בעניין השימוש החורג הוא סעד מתון ומידתי, הצופה פני עתיד ואינו פוגע בזכויות שהוקנו לנתבע בהסכם החכירה, הרי שיש לקבל את התביעה ולאסור על המשך השימוש החורג. ראיות נוספות 45. במסגרת התביעה שכנגד עתר הנתבע גם לפיצוי בגין הפסד הרווחים שייגרם כתוצאה מפינויו מהמגרש הסמוך. הנתבע הגיש שתי חוות דעת של מומחים להוכחת טענותיו, רואה חשבון ומומחה תעבורה. הראיות הנוספות לא התקבלו, משום שהוגשו באיחור בסמוך למועד ההוכחות, ללא רשות בית המשפט וללא הסכמת התובע. בנוסף ציינתי הראיות מתייחסות לעניינים צדדיים ולא לנושאי המחלוקת העיקרית בין הצדדים. הנתבע העלה את הנושא גם לאחר שניתנה החלטה, וקבלת הראיות נדחתה בשלוש החלטות ביניים. הקביעה בפסק הדין, לפיה הגישה לשטחו של הנתבע היתה ונשארה מכיוון צפון, והקביעה שהנתבע פלש למגרש הסמוך ולא היה בעל זכות כלשהי, תומכות ומחזקות את המסקנה שלפיה אין רלוונטיות לחוות הדעת עליהן ביקש הנתבע להסתמך. שכן אם אין לנתבע זכויות כלשהן במגרש הסמוך, ממילא אין נפקות לשאלה כיצד ישפיע הפינוי על עסקיו של הנתבע. סיכום 46. לאור כל האמור אני מקבלת את תביעת המינהל נגד הנתבע ודוחה את התביעה שכנגד שהגיש הנתבע. אני מורה לנתבע לפנות את המגרש הסמוך למגרש החכור, מגרש מס' 14/1 בגוש 5205 חלקה 15 ו-21, ולהעמידו לרשות התובע כשהוא פנוי מכל אדם וחפץ. הפינוי יבוצע בתוך 90 יום מהיום. ניתן בזה צו מניעה האוסר על הנתבע לעשות שימוש חורג שלא למטרת החכירה במגרש החכור, מגרש 2א' בגוש 5205 חלקות 15 ו-21. גם צו זה יכנס לתוקף בתוך 90 יום מהיום. הנתבע יישא בהוצאות התובע בעין וכן בשכ"ט עו"ד בסך 10,000 ש"ח. הסכום ישולם בתוך 30 יום מהיום, ואם לא ישולם תוך תקופה זו יישא הצמדה וריבית כדין מהיום עד תשלומו בפועל. השקעותמקרקעיןשיפויקרקעות