מה זה זכויות בניה ?

מה זה זכויות בניה ? זכויות הבניה במקרקעין אינן אלא "הגבלה ש'יורדת' על בעל המקרקעין מטעם הרשות" (ע"א 151/87 ש. ארצי, חברה להשקעות בע"מ נ' רחמני, פ"ד נג(3) 489, 504 (1989), להלן: הלכת ש. ארצי; יהושע ויסמן דיני קניין - בעלות ושיתוף 416 (התשנ"ז), להלן: ויסמן). משמעותן אינה אלא היקף האפשרות לנצל את הקרקע לבניה בהתאם לתכנית המתאר החלה (ע"א 11965/05 עזבון קליין נ' שרון, מיום 27.8.09, בפסקה 43 לפסק-דינה של כבוד השופטת [כתוארה אז] מ' נאור; להלן: הלכת קליין; ע"א 3451/07 קאופמן נ' כהן, מיום 18.2.10, בפסקה 9 לפסק-הדין; ע"א 2427/11 מפעל חסד תורה ירושלים, ת"ו נ' פליישמן, מיום 11.3.14, בפסקה 14 לפסק-הדין; ע"א 6283/12 עמית צדוק נ' שיכון ופיתוח לישראל בע"מ, מיום 26.3.14, בפסקה 14 לפסק-הדין). הובהר בפסיקה כי זכויות הבניה נובעות "מן הבעלות בקרקע עצמה" (הלכת ש. ארצי, בעמ' 504, וראו גם שם, בעמ' 503ז; ע"א 5043/96 גלמן נ' הררי רפול, פ"ד נד(3) 389, 393 (2002), להלן: הלכת גלמן; עע"מ 2832/09 הועדה המקומית לתכנון ולבניה גבעתיים נ' בני אליעזר בע"מ, מיום 9.1.11, בפסקה כ"ג לפסק-הדין והאסמכתאות שנזכרו שם). אין כל חולק כי לזכויות אלה ערך כלכלי (הלכת גלמן, שם; הלכת קליין, בפסקה 45 לפסק-דינה של כבוד השופטת נאור).