אי התאמה בגובה תקרה נמוכה בדירה

קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא אי התאמה בגובה תקרה נמוכה בדירה:   תביעה כספית שהוגשה בגין טענה לקיומה של אי התאמה מהותית ביחס לגובה דירה שרכשו התובעים (להלן: "שחל") בבית התפוז בשכונת אזורי חן בתל אביב בקומה 12 (להלן: "הדירה").   רקע עובדתי   1. ביום 3.2.97 נחתם הסכם קומבינציה (להלן: "הסכם הקומבינציה" ) בין אשדר חברה לבניין מצד אחד (להלן: "אשדר" ) לבין בעלי הזכויות בקרקע הרשומה כחלקה 1 בגוש 6620 בתל אביב מצד שני (מוצג 3).   2. בתיאור הטכני/מפרט הטכני של הבניין המיועד להקמה במסגרת הסכם הקומבינציה נקבע כי גובה הדירות יהא 2.65 מ'.(מוצג 2).   3. ביום 15.12.97 הוגשה הבקשה להיתר הבניה אלא שבתוכנית שצורפה לבקשה סומן גובה הדירות כ - 2.60 מ'. (מוצג 4). הבקשה להיתר הבניה נחתמה על ידי אשדר על ידי עו"ד משה נווה ועל ידי כנען-שנהב אדריכלים.   4. ביום 1.3.98 ניתן היתר הבניה לבניין (מוצג 5). 5. ביום 10.7.01 נחתם פרטיכל מסירה של הדירה על ידי אשדר , וע"י זלצמן יעקב וגביש חיים (להלן:"זלצמן וגביש"), אשר הינם חלק מבעלי הזכויות בקרקע, ובו פירוט הליקויים בדירה (מוצג 7). 6 . ביום 15.7.01 נחתם הסכם מכר(להלן:"הסכם המכר") בין שחל לזלצמן וגביש לרכישת הדירה (מוצג 7).   7. ביום 16.7.01 נחתם פרוטוקול מסירה מתוקן על ידי אשדר ועל ידי זלצמן וגביש (מוצג 8).   8. ביום 16.7.01 נחתם אישור למסירת הדירה ע"י אשדר ועל ידי זלצמן וגביש (מוצג 8).   9. ביום 13.8.01 שלח עו"ד נווה מכתב לאשדר בדבר הסכם המכר שנחתם בין זלצמן גביש לבין שחל (מוצג 9).   10. ביום 5.12.01 נערכה חוות דעת שמאית ביחס לירידת ערכה של הדירה מטעמם של זלצמן וגביש (מוצג 10).   11. ביום 9.8.04 נחתם שטר בוררין בין שחל לאשדר בדבר מינויו של המהנדס והשמאי מר יעקב כהן כבורר יחיד מוסכם להכרעה בטענות הצדדים בדבר ליקויי הבנייה ואי ההתאמות בדירה. (מוצג 14).   12. ביום 21.10.04 הועברה בקשתו של שחל להחרגתה של המחלוקת בעניין גובה הדירה מהליך הבוררות (מוצג 16).   13. ביום 26.10.04 ניתנה הסכמתה של אשדר להחרגה זו (מוצג 17).   14. ביום 31.10.04 ניתנה החלטת הבורר בשאלות שהועמדו להכרעתו (מוצג 18).   15. ביום 1.6.08 הוגשה התביעה דנן .   16. ביום 4.12.08 ,הגיעו הצדדים להסכמה דיונית בדבר מתן הכרעה על בסיס משפטי ללא הבאת ראיות .   17. ביום 16.3.09 הוריתי על ביטול ההסדר הדיוני בשל אי הסכמות מהותיות שנתגלו ביחס למימושו. 18. ביום 16.6.09 נחתמה המחאת זכות מצד זלצמן גביש כלפי שחל בעניין זכות התביעה בנושא גובה הדירה.   עד כאן השתלשלות הדברים .   בפתח הדברים הועלתה על ידי אשדר טענה להעדרה של יריבות משפטית בינה לבין שחל אלא שלאחר ששקלתי את הדברים מצאתי כי הדיון המקדים בה יהא מיותר לאור מסקנותי בדבר חולשת התביעה לגופה.   טענות הצדדים   שחל טוענים כאמור כי גובה הדירה סוטה לרעתם מהגובה שסומן במיפרט שצורף להסכם הקומבינציה באופן הגורם לירידת ערך הדירה . את דרישת הפיצוי בעניין זה העמידו על הסך של 80,000 ₪ .   אשדר לעומת זאת טוענת כי התאמת גובה הדירה נעשתה על דעת בעלי הקרקע ובחתימת עורך דין נווה אשר שימש כנציגם לצורך העניין על פי הסכם הקומבינציה והיא תוצאת אילוצים תכנוניים שלא ניצפו מראש .   דיון ומסקנות   לפי התרשמותי מחומר הראיות לא קיימת לשחל עילת תביעה כנגד אשדר ואסביר את שיקוליי. הסכם הקומבינציה שנחתם והוא "אבן הפינה" של ההתקשרות העיסקית שבין הצדדים נחתם כעשרה חודשים קודם להגשת הבקשה להיתר הבניה. הצדדים להסכם הקומבינציה, היינו בעלי הקרקע מצד אחד ואשדר מצד שני , חתמו על מפרט גובה הדירות ואולם הכל פעלו בתקופה של טרום היתר בניה בתוך מתחם מסוים של חוסר וודאות. לדעתי, לעניין זה חשיבות מכרעת ביחס למצע הפרשני של ההסכם. לעניין זה ראה ע"א 4628/93 מדינת ישראל נ' אפרופים שיכון ויזום(1991) בע"מ פד מט(2)26 "המסר הנורמאטיבי העולה מתוך סעיף 25(א) לחוק החוזים (חלק כללי) הוא כפול: ראשית, אמת המידה המרכזית לפרשנות חוזה הוא אומד דעתם של הצדדים לחוזה. אומד דעת זה הוא המטרות, התכליות, היעדים והאינטרסים (הסובייקטיביים, אשר מצאו ביטוי חיצוני) אשר הצדדים ביקשו (במשותף) להגשים באמצעות החוזה. אומד דעת זה יכול שישתמע מתוך החוזה, ויכול שישתמע מתוך הנסיבות. שנית, אם לאחר בחינת לשון החוזה והנסיבות החיצוניות עדיין קיימת התנגשות בין אומד הדעת של הצדדים כפי שהוא משתמע מתוך החוזה, לבין אומד הדעת של הצדדים כפי שהוא משתמע מתוך הנסיבות, יד אומד הדעת של הצדדים המשתמע מתוך הנסיבות על העליונה. אכן, סעיף 25(א) לחוק קובע כלל הכרעה, ולפיו ניתנת עדיפות מלאה לאומד הדעת המשתמע מתוך החוזה על פני אומד הדעת המשתמע מתוך הנסיבות החיצוניות לחוזה. ודוק: סעיף 25(א) לחוק אינו קובע כי בגיבוש אומד הדעת של הצדדים (המשתמע מתוך החוזה) אין לפנות לנסיבות החיצוניות לחוזה. סעיף 25(א) לחוק החוזים אינו אוסר על פנייה לנסיבות החיצוניות כדי להבין באופן טוב יותר את אומד הדעת המשתמע מתוך החוזה. כל שנקבע בסעיף 25(א) לחוק, הוא כלל הכרעה שלפיו תוקף פרשני יינתן בראש ובראשונה לאומד הדעת המשתמע מתוך החוזה; ורק אםאומד דעת כזה אינו משתמע ממנו - מתוך הנסיבות. על- כן, אם ניתן וראוי להיעזר בנסיבות החיצוניות לחוזה כדי להבין את אומד הדעת של הצדדים כפי שהוא משתמע מתוך החוזה, יש לעשות כן".   לגישה זו יש תמיכה טקסטואלית בהסכם עצמו בו הותירו הצדדים לעצמם מרחב תמרון כאמור בס' 2.3 להסכם הקומבינציה: "התוכנית - נספח ד' כפי שתתוקן בהסכמת הצדדים מפעם לפעם".   מסקנתי אם כן הינה, כי תנאיו של הסכם הקומבינציה והשאלות הנוגעות לקיומו או להפרתו אינן יכולות להיבחן על ביסוס מילולי דווקני אלא על בסיס אותה הגמישות שהעניקו הצדדים לעצמם.   האילוצים אודותם העיד דוד לכטנשטיין ושהולידו לדבריו את השינוי שנוצר בגובה הדירה הינם סבירים ואף עולים בקנה אחד עם נוסח ההסכם. כך לדוגמא מסביר דוד ליכטנשטיין כי נוצרה מגבלה אוביקטיבית ,אשר הוטלה ע"י רשויות התכנון הן ביחס לגובה הסופי של הבנין והן ביחס לגובה מפלס הכניסה, ביחס למיבנה הסמוך . התאמת גובה הדירה נעשתה על פי הנחיית הרשויות לקבלת היתר הבנייה כאמור בהסכם הקומבינציה, אשר היה כפוף לתקנות התב"ע ולדרישת הרשויות, ואיפשר שינויים עתידיים במסגרתו.   וכך נשמעו דבריו לפרטיכל יום 7.2.10 בעניין זה בעמוד 31 שורות 26-32: ת:                    אני רוצה להגיד מה שאני מבין. תיאור טכני זה הנחייה לתכנון. פרוגרמת תכנון. זה לא מפרט חוק מכר. ש:                   זה פחות מחייב ממפרט? ת:                    בסעיף 1 רשום התאמה לדרישות חוקים, תקנים ופרטים כלליים. סעיף 1.1 תכנון ביצוע המבנה יהיה בהתאם לחוק תכנון הבניה על כל דרישותיו כאשר לרישוי תהליכי קבלת היתרי הבניה, אישור שינויים בהתאם לתקנות תב"א. התב"א שם הגביל את גובה הבנין וזה השפיע על גובה הדירה.   וכן בעמוד 32 שורות 6-10: ש: מגבלת הגובה היתה ידועה לפני שנטלתם התחייבות במסגרת המפרט. זה נכון? ת:                    מגבלת הגובה היתה ידועה לבעלי הקרקע ולא לאשדר. קיבלנו את התב"א מבעלי הקרקע, ואת התיאור הטכני מבעלי הקרקע, והתחייבנו לתכנן בהתאם לדרישות תב"א ובהתאם לשינויים עתידיים.   וכן בעמוד 36 שורות 7-13: ש:                    תאמר לי, הפרטיקל הזה, הועבר למשרד לאשדר. מדוע מעולם לא אמרתם שבענין גובה התקרה, זה בכלל לא התחייבות, או שמשה נוה הסכים, או כל תירוץ אחר שנתתם במהלך השנים. למה לא הגבתם על מסמך מפורש שכותב הודיה בנוכחות הנציג שלכם שיש ליקוי בניה. ת:                    זה לא ליקוי בנייה. לפי דעתנו, זה ביצוע בהתאם לתכנון הרסמי, החוקי כמו שהעירייה דרשה. אז למה להגיב. התחלנו ברגע שהתחילו התביעות. קופרשטיין, וייס, עובדה שכל מי שתבע הפסיד.   על כן, כל עוד פעלו הצדדים בסבירות וכל עוד לא נחשפו בפניי אלמנטים של חוסר תום לב או ניצול לרעה של מרווח התמרון לא נראה לי כי ביהמ"ש צריך להגרר לקביעות של הפרה שהצדדים עצמם לא התכוונו אליהם. אחדד את דבריי בנקודה זו ואדגיש כי הפער בין הגובה המובטח במפרט הסכם הקומבינציה 2.65 מ' לעומת הגובה אשר הוגש במסגרת הבקשה להיתר בניה 2.60 מ' עומד על 5 ס"מ בלבד כאשר הפער בין הגובה המובטח לגובה התקרה בפועל עומד על 7 ס"מ. בכל מקרה באחוזים מדובר בפער שבין 2% שהוא בתחום הסטייה המותרת לבין 3.77% שהוא שולי. אמנם גובה התקרה לכשעצמו בדירת מגורים הינו נתון בעל חשיבות כפי שציינתי כבר בפסיקה קודמת שניתנה על ידי בפס"ד אלוביץ, תא(תא') 70844/04 . הדיון בעניין אלוביץ כמו במקרה שבפני התנהל בשאלה הנוגעת להנמכת דירה שאינה חורגת מן התקן המינימאלי המותר על פי חוק. כאן קבעתי תהא נפקות לשיקלולם של מספר נתונים ובהם:   גובהה המתוכנן של הדירה. מידת ההנמכה. מיקום ההנמכה על פני סקאלת גובה המבנה. סטיית התקן המותרת. סיבת ההנמכה. קיומו של רווח או תועלת למי מהצדדים כתוצאת ההנמכה. התייחסותם הייחודית של הרוכשים לגובה הדירה. שיקולים כלליים של תום לב.   בענייננו ניסיון החיים מלמד כי מבחינת אלמנט היוקרה של הדירה אין פער המורגש לעין בין 2.65 ל-2.60 כבמקרה דנן, ובוודאי שלא מורגש הפער בין 2.60 ל-2.58 ובכל מקרה לא מדובר במיתחם היוקרה המוחלט של דירות שבהן גובה הדירה נע סביב שלושה מטר כמו בדירות לשימור במרכז תל אביב .הדירה היא אומנם דירה מהודרת ואולם מלכתחילה לא משקף תיכנונה את סממן היוקרה הבולט של הדירות שגובהן הינו כשלושה מטר. לפי התרשמותי, הצדדים עצמם גם הם לא התייחסו לפער זה כמצדיק תביעה בגין הפרה והראייה שבעת עריכת פרטיכל מסירת הדירה לפי מוצג 7 , לא עלה כלל נושא גובה הדירה שעה שזו נמסרה לרוכשים.   עניין זה, כפי הנראה עלה רק בתקופה מאוחרת יותר כפי שמשתמע מתוך הסכם המכר שבו דווקא שיירו לעצמם גביש זלצמן את זכות התביעה בעניין וראה בעניין זה את נוסח ס' 3.5 להסכם בו נאמר כך: "המוכרים מעבירים לקונים במעמד חתימת הסכם זה את מלוא זכויותיהם כלפי הקבלן בכל הנוגע לתיקון נזקים וקלקולים בדירה בתקופת אחריות ובתקופות הבדק בגין הדירה, בהן מחוייב הקבלן וכן בכל הנוגע לרישום הבניין כבית משותף. ואולם, למניעת ספק מובהר בזה כי המוכרים אינם מעבירים לקונים כל זכות הנובעת להם כלפי הקבלן על פי הסכם הקומבינציה ו/או על פי המפרט הטכני שנספח להסכם הקומבינציה." (ההדגשות אינן במקור).     מכאן, יש רגליים לסברה כי באותה עת נדחית לכשעצמה עלתה על דעתם של זלצמן גביש האפשרות למיצוי טענותיהם בעניין באופן אישי, אלא שמטעמם הם לא נעשה בה שימוש באותו שלב . נדגיש בהקשר זה כי פרטיכל המסירה בו צויין הליקוי בגובה הדירה (מוצג 8), נחתם לאחר הסכם המכר ומסמך המסירה של הדירה (מוצג 8) שנחתם אף הוא לאחר הסכם המכר, אינם מזכירים כלל את זכותם של שחל לממש את זכות התביעה בעניין גובה הדירה . עובדה זו תומכת בסברה לפיה שמרו זלצמן וגביש את הזכות עד לשלב מאוחר יותר . לשחל עצמו לא היה כל הסבר מניח את הדעת בעניין זה כפי שהדבר בא לידי ביטוי בתשובותיו בחקירה הנגדית בפרוטווטוקול מיום 21.1.10 , עמ' 14 שורות 12-23, : ש: דיברנו על כך שבמועד החתימה, ב-15 ביוני, הוצג לך מוצג 8. ת:       במועד החתימה? לפני זה, אני אומר לך. ש:       לפני זה. ת:       פרטיכל המסירה? במסגרת המשא-ומתן, אני חושב. לא הוסתר ממני, חדֿֿמשמעית. ש:       אז איך יכול להיות שהתאריך שלו מאוחר יותר? ת:       של פרטיכל המסירה? ש:       כן. ת:       ... בוא נראה (מעלעל). תראה, אני בטוח בדבר אחד: הציגו לי את ליקוי גובה התקרה לפני הקנייה. ש:       או-קיי, בסר, אני אסתפק בתשובה הזאת. ת:       והיה סעיף שגם אמר זאת באופן מפורש. סעיף 3.5. ש:       או-קיי.   גירסתו הקטגורית של שחל לפיה מלכתחילה הוענקה לו זכות התביעה ביחס לגובה הדירה, נבקעה במהלך חקירתו לאחר שהודה כי לא אלה היו פני הדברים . לפי דבריו הוא, לא נוצרה בינו לבין זלצמן גביש הסכמה בעניין זכות התביעה ביחס לגובה הדירה אלא באופן מדורג לאורך תקופה - ובאופן מפורש נעשה הדבר רק במסמך מיום 16.06.09, כמצוין בס' 18 להשתלשלות הדברים. עדותו של שחל בעניין זה מלמדת על מורכבותם של הדברים ועד כמה היתה הצגם הראשונית על ידו בלתי מדוייקת בעליל.   לעניין זה, ראה תוצאות חקירתו של שחל בפרוטוקול מיום 21.10.10 עמ' 13 שורות 25-32 : ת:        אז יכול להיות שאני טועה. הם אמרו לי שיש כוונה - יש לעוד מוכרים כוונה... המוכרים שלי היו בעלי הקרקע. והם לא היו בעלי הקרקע היחידים. והם סיפרו לי שיש קבוצה של בעלי קרקע שטוענת שיש ליקוי בגובה התקרה, ומתארגנת. אני ביקשתי להפחית. אמרתי: זו לא דירת יוקרה. צריך להפחית. היה לי חבר שמאי, למשל. גם אני עובד עם שמאים. אמר לי: עפר, תוריד להם 10-15 אלף דולר. שמאי של בנק דיסקונט, אולי אתה מכיר, ירון יוניצמן. במשא-ומתן, כשמגלים לך שהכלה, יש לה גבנון, אני אמרתי להם: תורידו לי את המחיר. הם אמרו לי - והם סוחרים לא קטנים ממני, דרך אגב, להפך: גדולים הרבה יותר - עפר, תקשיב, מתארגנת תביעה. אתה - אנחנו נפנה אליך. אנחנו נלך חמישים-חמישים (לגבי הליקוי הלא-הפיך, לגבי הליקוי הזה) - אתה תרוויח. לכן כתבנו, והיה לנו דיון על זה, שליקויים כמו נזקים, של קבלן, אחריות רגילה - שיש או יהיו או יתגלו בעתיד - זה אני, כקונה, אגלה - אני אוכל לתבוע בעתיד. לעומת זאת, ליקויים של גובה תקרה - דובר גם על ליקויים אמורפיים כמו גודל המחסן, אבל זה לא היה ההיילייט. הליקוי הזה היה ההיילייט. אני אפילו זוכר שחיים גביש אמר לי - הוא היה אחד המוכרים, והוא סוחר וילונות מדרום תלֿֿאביב - ,,אתה תרוויח. אתה לא תפסיד''.             אגב, עוד מילה אחרונה, ברשותך: ליקוי הבנייה אז של גובה התקרה נראה אז כדבר שאין עליו מחלוקת. זאת אומרת - למה זאת הייתה בוננזה, כאילו? בפרוטוקול המסירה כתוב שיש ליקוי כזה, ולא הייתה תגובה של 'אשדר' - כלום! אז זה הוצג כאופציה כספית ממשית, שתביא לי פיצוי. אני חלמתי שיהיה לי תיק ארוך כזה, של שנים? וכן, שם בעמ' 14 שורות 25-32: ש:        זאת אומרת, אתה מאשר שבמוצג 7, בסעיף 3.5 למוצג 7, אתם - דהיינו התובעים - הותרתם בידי זלצמן וגביש כל זכות תביעה שקשורה למפרט הטכני שנספח להסכם הקומבינציה, שהוא מוצג 2? ת:        בכלל לא. אני קיבלתי מהם, במקום פיצוי או הפחתת מחיר, הסכמה שאנחנו חמישים-חמישים (בהתחלה זה היה. דרך אגב, היום זה מאה אחוז) - חמישים-חמישים בתביעה, שאמורה להיות בסביבות 35 אלף דולר. אני הייתי אמור לקבל עוד לקוחות. מהם. ולימים קיבלתי את זכות התביעה המלאה. דרך אגב, מעולם לא חלקתם - גם בבוררות - שאני זה שבא לפניכם, בבוררות הקודמת, ב-2004 אם אינני טועה, והצגתי את העובדה שחיים גביש נתן לי ייפוי-כוח - מסרתי את זה אליכם. והחלוקה ביני לבין המוכרים, גביש וזלצמן, לא הייתה עניינכם. לפי זה התייחס שחל לנושא גובה הדירה כעניין מסחרי לכל דבר ועניין והתמקד בפוטנציאל העיסקי הגלום בסטייה יותר מאשר בעצם הזכות . שחל עצמו הודה כי זכות התביעה לא הוענקה לו בשלב הראשון אלא בהדרגה . בשלב ראשון קיבל זה לדבריו רק מחצית מזכות התביעה , בשלב הבא קיבל את הזכות לשכר טירחה עבור ייצוג יתר בעלי הקרקע ורק בשלב מאוחר מאד הוענקה לו כביכול הזכות כולה . מכל מקום התיעוד הראשוני ביחס להענקת הזכות נושא תאריך 29.11.09 שהוא מאוחר בהרבה לתביעה עצמה והוצג רק לאחר ששחל נדחק לפינה בנושא זה. גם אם נצא לטובתו של שחל מהנחה ולפיה אכן הומחתה לו הזכות באופן כן עדיין קיים ערפל שלא פוזר ביחס לכוונות הצדדים בעת חתימת הסכם הקומבינציה כפי שציינתי בחלקו הראשון של פסק הדין . בנקודה זו שחל אינו העד המרכזי שכן הוא לא היה מעורב בהתרחשות במועד זה . עורך דין נווה שזומן על ידיו לעדות בנושא גם הוא אינו עד המפתח לדעתי. שאלת תום הלב או חוסר תום הלב המיוחס לאשדר במימוש זכותם של בעלי הקרקע לגובה דירה זה ולא אחר היא נושא המצוי קודם לכל בידיעת בעלי הקרקע שהם שולחיו של עורך דין נווה . סביר היה לצפות אם כן כי שחל ידאג לזימונם של זלצמן גביש לעדות בעניין זה. הם אלה שהיו אמורים להעיד כאן כעדות חיונית הן ביחס לאומד דעתם והן ביחס לטענה בדבר הונאתם בנושא גובה הדירה. עורך דין נווה לא שימש אלא כשלוח ובעניין גידרי שליחותו נכון היה לשמוע את השולח עצמו . כיוון שכך, וכיוון ששחל לא מצאו לנכון לזמן לעדות את זלצמן גביש על מנת שיעידו על תום ליבם ויסתרו את ההנחה לפיה היו הם מודעים לשינויים אפשריים במפרט בהתאם להסכם הקומבינציה , בכך יש כדי לפעול לטובתה של אשדר .   הצטברותם של שיקולים אלה הביאו אותי למסקנה כי התביעה לא הוכחה כנדרש במשפט .   התביעה נדחית. התובעים יישאו בהוצאות דחיית תביעתם בסך של 7,000 ש"ח .   לנוכח החלטתי זו, מסתיימת ההכרעה בתיק, כיוון שאין עוד מקום לדיון בשאלת היקף הפיצוי. אי התאמה (חוק המכר)תקרה