בניית אולם אירועים בקרקע של מינהל מקרקעי ישראל

קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא בניית אולם אירועים בניגוד לחוזה חכירה: רקע כללי וההליך שלפני: תקנה 25 (5)(א) לתקנות חובת המכרזים, תשנ"ג - 1993 (להלן: "תקנות חובת מכרזים") מאפשרת לבצע עסקה במקרקעין בפטור ממכרז כדלקמן: "נוסף על האמור בתקנה 3, התקשרות של מינהל מקרקעי ישראל (להלן - המינהל) לביצוע עיסקה במקרקעין של המדינה, רשות הפיתוח או קרן קיימת לישראל, אינה טעונה מכרז כאשר נושא ההתקשרות הוא אחד מאלה: . . (5) (א) הענקת זכויות במקרקעין באזור עדיפות לאומית למפעל שתחום עיסוקו תעשיה או מלאכה, או בניית מבני תעשיה להשכרה אם הוא מפעל מאושר כמשמעותו בחוק לעידוד השקעות הון, תשי"ט-1959, ומנהלת מרכז ההשקעות אישרה כי הקרקע המסוימת דרושה למפעל במסגרת התכנית המאושרת כמשמעותה בחוק האמור;" התובע, מינהל מקרקעי ישראל, החכיר לנתבעת בפטור ממכרז ובמסגרת חוזה פיתוח מיום 17.11.2002 (להלן: "החוזה"), קרקע הממוקמת באזור תעשיה פוריה הידועה כחלקה 55 גוש 15249 (להלן: "המקרקעין"). בקליפת האגוז, התובעת טוענת כי הנתבעת הפרה את החוזה והקימה במקום אולם שמחות במקום מפעל צינורות, בניגוד למטרת החכירה ובניגוד לתקנות חובת מכרזים. על רקע זה הוגשה התובענה המונחת לפני בה עותרת התובעת לסילוק ידה של הנתבעת מהמקרקעין ולתשלום פיצויים בגין הפרת החוזה, התנהגות בחוסר תום לב ודמי שימוש ראויים. עובדות שאינן שנויות במחלוקת וטענות הצדדים: ביום 17.11.2002 חתמו התובע והנתבעת על החוזה, חוזה פיתוח לפיו הוקצה לנתבעת בתחום אזור התעשיה טבריה מגרש מס' 114 הנמצא על המקרקעין. שטחו הכולל של המגרש הוא 1715 מ"ר. מטרת החכירה על פי החוזה היא הקמת מפעל ליצור צינורות כאשר הנתבע תהתחייבה לקיים מטרה זו לא יאוחר מיום 4.9.2005. במסגרת החוזה הסכימו הצדדים בסעיף 12 (ב) כדלקמן: "...מוסכם בזה כי אם תחול איזו מההפרות המפורטות להלן, יהא המינהל רשאי לבטל את החוזה מיד עם ההפרה ולשלוח ליוזם הודעה במכתב רשום על ביטולו (להלן : הודע ביטול):- (1) אם היוזם ישנה או יגרום לשינוי מטרת ההקצאה או הייעוד או יעשה במגרש כל שימוש שאינו עולה בקנה אחד עמם. . . . (3) אם הופר איזה מהתנאים המוקדמים והיסודיים שבמבוא להסכם זה." במבוא לחוזה, עמוד 2 , הוצהר על ידי הצדדי כדלקמן: "והואיל והמנהל יהיה מוכן להחכיר ליוזם את המגרש בתנאי מוקדם ורק לאחר שהיוזם יפתח את המגרש ויבנה עליו את המבנים תוך תקופת הפיתוח כדי שישמשו למטרת ההקצאה ובתנאי שימלא את כל יתר התנאים של חוזה זה; והואילו והמינהל מוכן להעמיד את המגרש לרשותו של היזם לתקופת הפיתוח בלבד וזאת רק לשם בנית מבנים למטרת ההקצאה על פי היעוד ושיעור הניצול, הכל כמוגדר לעיל, והיוזם מסכים לקבל את המגרש לרשותו בתנאים האמורים;" התובעת טוענת כי בסוף שנת 2003 תחילת שנת 2004 קיבלו פניה ממשרד התמ"מ לפיה הנתבעת מתכוונת להקים במקרקעין אולם שמחות. בעקבות חשד זה התבקשה הנתבעת לחתום על התחייבות ואכן זו נחתמה על ידה ביום 8.3.2004. ההתחייבות קובעת כלהלן: " כתב התחייבות והצהרה בין מינהל מקרקעי ישראל לבין אמ. די. הי. בניה ותעשיה בע"מ (להלן: "היזם") נחתם הסכם פיתוח מיום 17.11.2001 (להלן: "הסכם הפיתוח") להקצאת מגרש לתעשיה ומלאכה. מטרת הקצאת המגרש לשם בנית מפעל ליצור צינורות ומטרת ההקצאה הינה על פי היעוד ושיעור הניצול, הכל כעולה מהוראות הסכם הפיתוח. הובא לידיעת המינהל כי לכאורה בכוונת היזם לשעות שימוש החורג ממטרת ההקצאה. אשר על כן, היזם מתחייב ומצהיר בזאת שלא יעשה שימוש במגרש אלא למטרת ההקצאה בלבד ועל פי הרואות הסכם הפיתוח בלבד." על פי הנטען בכתב התביעה ביום 14.7.2004 נערך ביקור על ידי פקח מטעם המינהל במקרקעין שם גילה כי הנתבעת הקימה שם אולם שמחות בשם "כינור דוד" ומתחת לרצפת המבנה הוקמה קומת חניה שלא מוזכרת כלל בתוכנית הבניה. מיד לאחר מכן שלחה התובעת התראה לנתבעת. משלא ענתה הנתבעת להתראה נשלחה הודעה על ידי התובעת על הפרה יסודית של החוזה והתראה על ביטולו ונאותה לפנים משורת הדין לתת לנתבעת אורכה בת שלושה חודשים לתקן את ההפרה. הנתבעת בתגובה הודתה כי היא מנהלת במקום אולם שמחות ועם זאת ביקשה את הסכמת התובעת להסכים לשימוש הקיים תוך שהיא מבקשת לקדם תוכנית להסדרת ההיבט התכנוני. התובע הודיע בתגובה כי הוא דוחה את טענו הנתבעת ודורש תיקון מיידי של ההפרה. ביום 25.5.2006 שלח התובע הודעה על ביטול החוזה ולאחר כחודשיים הגיש את התביעה המונחת לפני. התובעת טוענת בכתב התביעה את הטענות כדלקמן: 9.1 משבוטל החוזה מחויבת הנתבעת לפנות מיידית את המגרש כשהוא פנוי וריק מכל אדם וחפץ ולהחזירו פנוי לתובעת. 9.2 התובע אינו מעוניין בקיום המחוברים והוא עומד ל הריסתם וקיומם. 9.3 התובע מבקש לפסוק לו פיצוי מוסכם הקבוע בחוזה. 9.4 הנתבעת נהגה בחוסר תום לב במו"מ ובקיום החוזה 9.5 הנתבעת הטעה את התובע והנתבעת ידעה כי אילו פנתה מלכתחילה בבקשה להקים במקרקעין אולם שמחות בקשתה הייתה נדחית. בנוסף מעשה הנתבעת מהווה עוולה אזרחית של תרמית בניגוד לסעיף 56 לפקודת הנזיקין. 9.6 בנוסף מבקש התובע לפסוק דמי שימוש ראויים מתחילת תקופת החוזה ועד למועד הפינוי. הנתבעת בכתב הגנתה טוענת כדלקמן: 10.1 התעוררו קשיים בהקמת מפעל הצינורות מאחר ומפעל כזה אמור לקום על מפלס אחד והשטח שניתן אינו מספיק. לכן בהתייעצות עם מהנדס העיר נמצא פתרון בדמות בניה מתחת לרצפת המבנה. לאחר שפתרון זה לא צלח הוצע פתרון אחר בדבר הקמת חברה נוספת וכניסה בשיתוף עם יזם נוסף. הפתרון הוא שימוש נוסף במקרקעין אשר תשלים כלכלית את השימוש של הקמת מפעל צינורות. 10.2 החוזה אינו קובע באופן בלעדי כי במקרקעין מפעל צינורות אלא מטרת ההקצאה היא תעשיה ומלאכה. לכן החוזה אינו מגביל את הנתבעת דווקא למפעל צינורות אלא הוא סובל פרשנות המתירה שימושים שונים ומשולבים. 10.3 המינהל לא התנגד להיתרי הבניה שהגישה הנתבעת והוא חתם על הבקשה למתן היתר. מהתשריטים ניתן להיווכח כי מדובר בבניין נרשים והוא מיועד לשמש לאולם שמחות. ולכן מעצם אישור הבקשה להיתר נתן המינהל את הסכמתו להקמת אולם שמחות. 10.4 גם בתוכנית לשינוי יעוד שעברה ועדות שונות המינהל לא התנגד להן ולא פצה את פיו. 10.5 הנתבעת לא הפרה את החוזה. הנתבעת דבקה ועומדת בטענתה כי לאורך כל התקופה החל משנת 2002 מדובר במיזם אשר לו שני חלקים (אולם שמחות ומפעל צינורות) אשר שניהם מהווים בצוותא ניצול יעיל של המקרקעין. הנתבע לא זנחה את מטרת החכירה אלא יצרה שימוש משלים. 10.6 לחילופין מדובר בהפרה חלקית וניתן לקיים את החוזה באופן חלקי בהתאם להוראות סעיף 19 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג - 1973. 10.7 גם אם יקבע שהביטול היה כדין ולא ניתן לקיים את החוזה באופן חלקי אין להורות על השבה בעין אלא יש להורות השבת שווי. 10.8 התובענה הוגשה בשיהוי. 10.9 גם אם הייתה הפרה יש לתת לנתבעת אורכה לקיום חיוביה. דיון והכרעה: האם החוזה הופר? כאמור לעיל תקנות חובת המכרזים קובעת כי הפטור ינתן במידה והמקרקעין הוקצו לצורכי תעשיה ומלאכה. בתקנות עצמם אין הגדר למושגים "תעשיה" ו- "מלאכה". על פי החוזה שנכרת בין הצדדים הפרת החוזה תתקיים אם היוזם (קרי הנתבעת) ישנה את מטרת ההקצאה או היעוד. מטרת ההקצאה בחוזה הוגדרה "תעשיה ומלאכה" והיעוד הוגדר תעשיה. לכן אני מקבל את טענת הנתבע שאם השתמשה במקרקעין והקימה מפעל שאינו מפעל צינורות אך עדין עונה אחר ההגדרה תעשיה או מלאכה לא תחשב כמי שהפרה את החוזה. לכן נשאלת השאלה האם אולם שמחות יש לסווגו כתעשייה או כמלאכה? בטרם אכנס לשאלה זו ברצוני להבהיר באופן שאינו משתמע לשתי פנים כי במקום אין כל עסק של ייצור צינורות ולא שוכנעתי כי הייתה כוונה אמיתית להקים עסק כזה. אתחיל מהביקור שערכתי בשטח. כל כולו של העסק מיועד לאולם השמחות. במרתף העסק קיים חדר ובו ציוד וכלים מועטים העשויים לשמש למסגריה בדוחק. אין כל פעילות תעשייתית של יצור צינורות או הכנה לפעילות כזו ולכן הטענה כי אולם השמחות הינו פעילות משלימה למפעל הצינורות אינה עולה כלל מהשטח. השימוש העיקרי ואף הייתי אומר הבלעדי כיום הוא אולם השמחות. אנו נמצאים כבר לאחר שמונה שנים מחתימת ההסכם והנתבעת לא מראה כל נכונות להקים במקום מפעל צינורות. הוכחה לפני כי מר ביטון נכנס במיזם משותף עם מר מזרחי לצורך הקמת מפעל צינורות, עוד בטרם חתימת חוזה הפיתוח מול המינהל. אולם שותפות זו פורקה בהסכמה בהתאם לאמור בהסכם ההפרדות מיום 5.9.2002. מר דוד ביטון הודה לפני כי אין לו כל ידע בנושא הצינורות וכפי שהעיד (בעמ' 31 ש' 16 - 26) : "ש. אתה עיסוקך אולם שמחות ת. כן . . ש. אני שואל עליך, האם בחייך יצרת צינורות ת. בטח שלא. מהאני מבין בצינורות ש. במקרקעין, נכון להיום וגם מאז הקמת המבנה לא ייצרו צינורות ת. נכון." מר חיים ביטון חיזק בעדותו מסקנתי זו בהעידו לגבי ההסכם מול מזרחי כדלקמן (עמ' 48 ש' 23 - עמ' 29 ש' 7): "ש. בהסכם הראשון מה היה תוכנו? ת. מזרחי היה יזם שהיה אמור להקים מפעל צינורות, היזם היה משקיע ואני לא יודע את שמו, הוא רצה להקים מפעל צינורות, אנו נכנסנו שותפים בגלל קשיים כלכליים של היזם, סיכמנו שאנחנו נכנסים לשטח, ולמזרחי הייתה אפשרות לבנות 50% מבנה תעשיה ו- 50% מסחר. ש. זה משהו שהוא הצהיר במסגרת ההסכם ת. כן, ובגלל זה נכנסנו. ש. האם מזרחי הציג בפניכם מסמך שאפשר לעשות שם מסחר ת. אני חוש בשכן ש. אתה יכול להציג לי מסמך זה? ת. אם הוא נמצא בגילוי מסמכים, אבל אין עלי אותו פה עכשיו. ש. תמשיך לספר לי על ההסכם ת. מזרחי אמר 50-50 והראה לנו מסמך, הוא הביא את השוח ואנו עשינו את הבניה ואנו מימנו את הבניה באופן מלא. ש. 50% ו- 50% שאתה אומר , בפועל, מזרחי היה צריך לעשות צינורות ואתם הייתם אמורים להפעיל אולם אירועים ת. נכון." אולם משפרש מזרחי מהמיזם, עוד בטרם חתימת הסכם הפיתוח, היה ברור כי הנתבעת באמצעות משפחת ביטון כלל לא התכוונה להקים שם מפעל צינורות אלא אך ורק אולם שמחות. לכן החתימה על חוזה הפיתוח לאחר מכן הייתה חסרת תום לב בידיעה ברורה כי אין בכוונת הנתבעת לממש את מטרת הפיתוח והיא הקמת מפעל צינורות. מר עופר ביטון אף הוא טען לפני בעדותו כי מזרחי הציג בפניהם מסמך ש משרד התמ"ת לפיו הם יכולים להקים אולם שמחות. אולם מסמך זה כלל לא הוצג על ידי הנתבעת דבר העומד לה לרועץ. יתרה מכך עדויות אלו סותרות את עדותו ש מר מזרחי לפני לפיה משרד התעשיה ומסחר אישר לו להקים שני מפעלי: מזון ופלסטיקה. מר מזרחי הוסיף בעדותו כי לא התבקש להקים במקום אולם שמחות. למעלה מכך אין כל תימוכין לעדות מזרחי לפיה ביקשו להקים מפעל מזון והדבר לא נזכר בנספח ב' לתצהירו של מר מזרחי. מזרחי העיד לפני כי ייתכן שהיה מכתב נוסף אבל מכתב כזה לא הוצג לפני. עוד הוסיף מר מזרחי כי ייתכן וכל המסמכים הקשורים במכרז נותרו עם משפחת ביטון לאחר שהעביר את מניות הנתבעת אליהם ולכן מסמכים אלו נמצאים בשליטתם והם לא הוצגו לבית המשפט על כל המשתמע מכך. הנתבעת אינה יכולה להישמע בטענה כי הקרקע שהוקצתה אינה מתאימה למפעל צינורות. סעיף 8 (א) לחוזה שנחתם בין הצדדים קובע מפורשות: "היוזם מצהיר בזה כי ראה את המגרש, בדק את מצבו הפיזי והמשפטי ומצא אותם מתאימים לכל צרכיו למטרות ביצוע החוזה." אם הנתבעת מצאה כי לא ניתן להקים מפעל צינורות במקום הדבר אינו נותן לה לגיטימציה להקים אולם שמחות ולשנות את מטרת ההקצאה בצורה שלא תהיה עוד למטרות תעשיה או מלאכה. לגופו של עניין הנתבע מפנה בעניין זה למספר פסקי דין אשר תומכים בטענתה כי אולם שמחות עונה להגדרת תעשיה ומלאה, להם אתייחס אליהם בהמשך. תקנה 25 (5) לתקנות חובת המכרזים מפנה בין היתר לאמור בחוק לעידוד השקעות הון, תשי"ט - 1959 . סעיף 40א לחוק עידוד השקעות הון מגדיר מפעל תעשייתי : "'מפעל תעשייתי' - לרבות מכרה או מפעל אחר להפקת מחצבים, שאיננו מפעל לחיפוש נפט - כמשמעותו בחוק הנפט, תשי"ב-1952 - או להפקתו;" ברי כי אין בהגדרה זו כדי לסייע בידי בית המשפט לקבוע מהו מפעל תעשייתי ולמלא תיבה זו בתוכן. חיפוש קל בדברי חקיקה אחרים מלמד כי בחוק עידוד התעשייה (מיסים) תשכ"ט - 1969 מוגדר מפעל תעשיה כדלקמן: "'מפעל תעשייתי' - מפעל תעשייתי שבבעלותה של חברה תעשייתית שעיקר פעילותו בשנת המס היא פעילות ייצורית; לענין זה יראו, בין היתר , את הפעילויות המפורטות בתוספת כפעילויות שאינן ייצוריות;" המטרה של חוק זה היא לעודד מפעלי תעשיה באמצעות מתן תמריצי מס (ראה בעניין זה דברי הסבר להצעת חוק עידוד התעשיה (מיסים) , תש"ט - 1969 ה"ח תשכ"ט 841). בדומה מטרת הפטור ממכרז היא לעודד פעילות תעשייתי באוזר המוכר כאזור עדיפות. בשים לב לכך שקיימת זהות בין מטרות החקיקה. לכן ניתן להיעזר בדבר חקיקה זה ובפרשנות שניתנה לו בפסיקה לצורך בחינת השאלה אם אולם השמחות שהקימה הנתבעת הינו לצורכי תעשיה. יחד עם זאת, יש לזכור כי מתן פטור ממכרז הוא היצוא מהכלל ונקיטת מכרז הוא הכלל. עריכת מכרז בא לשרת מטרה ציבורית של נהיגה בשוויוניות ומיקסום ההכנסות מניצול משאב ציבורי. זאת בנוסף על שמירת טוהר המנגנון הציבורי ומניעת שחיתויות. בעע"מ 8284/08 תעשיות אבן וסדי בע"מ נ. מינהל מקרקעי ישראל ואח' (פורסם ביום 13.9.2010 ; להלן: "עניין אבן וסיד) עמד בית משפט העליון על המטרה מאחרי עריכת מכרזים כדלקמן: "מנגנון המכרז הציבורי נועד להגשים מספר תכליות ציבוריות חשובות. בין היתר, מבקש הוא ליצור תנאים המאפשרים שמירה על טוהר המידות בהתקשרויותיה הכלכליות של המדינה עם גורמים פרטיים, ולמנוע שחיתות ומשוא פנים מצד פקידי ציבור (ראו: עומר דקל מכרזים 97-93 (2004) (להלן: דקל)). מטרה נוספת היא לאפשר לרשות המינהלית להתקשר בעסקה כלכלית מיטבית תוך התנהלות יעילה החוסכת כספי ציבור (עע"מ 3499/08 רון עבודות עפר ייזום ופיתוח מ.א. בע"מ נ' ועדת המכרזים - עיריית עפולה (לא פורסם, 18.1.09) סעיף 12 לפסק-דינה של השופטת א' חיות (להלן: עניין רון); דקל, בעמ' 103-98). המכרז הציבורי נועד לוודא - בנוסף - כי הרשות מחויבת להעניק הזדמנות שווה לכל פרט בחברה, להתמודד על הזכות לקשור עימה עסקה. כפי שנפסק, עקרון השוויון הוא "נשמת אפו" של המכרז הציבורי, ויש להעדיפו גם במחיר של ויתור על השגת תוצאה כלכלית מיטבית, כאשר יש התנגשות בין שתי תכליות אלה (ראו: עניין רון; השוו: דקל, בעמ' 115-104). גישה זו מקבלת משנה תוקף כשעסקינן בהרשאה לשימוש במשאב ציבורי מוגבל. משאב זה שייך לכלל הציבור, ומשכך ראוי כי טובת ההנאה הכלכלית הגלומה בו תתחלק בין הציבור בכללותו ולא תהיה נחלתו של גורם אחד בלבד. זאת ניתן להשיג על-ידי מנגנון המכרז (ראו: דקל, עמ' 211)." . לכן נפסק בעניין אבן וסיד כי יש לתת להוראות הפוטרות ממכרז פרשנות מצמצמת. הנתבעת טוענת כי בחוזה לא צוין כי הקרקע ניתנה בפטור ממכרז ולכן ענין זה צריך לעמוד לזכות הנתבעת ולא לחובתה. אינני מקבל טענה זו. אי ידיעת החוק אינה פוטרת. הנתבעת אמורה לדעת כי מבחינה חוקית הכלל הוא כי במקרקעין של המדינה יש לערוך מכרז והיוצא מהכלל שיש פטור ממכרז. לכן משזכתה הנתבעת במקרקעין ללא מכרז הרי ברור לה כי חל במקרה זה פטור ממכרז. לכן היא אינה יכולה להתחבא אחר הטענה כי הדבר לא צוין בחוזה והדבר היה ברור לה מכללא בהתאם להוראות הדין. בע"א 1960/90 פקיד השומה תל-אביב 5 נ' חברת רעיונות בע"מ, פ''ד מח(1) 200 (להלן: "עניין חברת רעיונות") התייחס בית המשפט העליון לחוסר הזהות בין המושג מפעל תעשייתי לבין פעילות ייצור באומרו: "כאמור, עניין לנו בשני צמדים של תיבות: "מפעל תעשייתי" מזה ו"פעילות ייצורית" מזה, ועל המבקש לזכות בפטור להוכיח קיומם של שני תנאים אלה במצטבר. המחוקק מונה שני תנאים אלה זה בצד זה, כאומר שלא הרי זה כהרי זה. ואמנם, הכול יסכימו כי לא כל "פעילות ייצורית" נעשית בהכרח ב"מפעל תעשייתי" - כך, למשל, דינו של חייט התופר ללקוחו חליפה לפי מידה, שעוסק הוא ב"ייצור" אך לא ב"מפעל תעשייתי" (ע"א 307/72 מוך נ' פקיד השומה, ירושלים (להלן - פרשת מוך [5]), בעמ' 418, מפי השופט י' כהן) - וכנראה לא כל מפעל שניתן לכנותו "מפעל תעשייתי" עוסק בהכרח בייצור כמובנו בחוק (פרשת מוך [5], בעמ' 419). אין זהות אפוא בין "מפעל תעשייתי" לבין "פעילות ייצורית"." יחד עם זאת וכפי שמציין כבוד השופט חשין הפסיקה העסיקה את עצמה בעיקר בפרשנות המושג פעילות ייצורית ושמה את הדגש על מושג זה. בעניין חברת רעיונות הניח בית המשפט מספר אני בוחן לבחינת השאלה אם עסק מקיים פעילות ייצורית וזאת כדלקמן: א. מבחן יצירה של יש מחושי מיש מוחשי אחר. ב. היקף שימושו של המוצר המוגמר. כך, למשל, במקרה שחברה לעיבוד נתונים עורכת רשימת שמות וכתובות על-פי "חומר גלם" שהיא עושה בו שימוש, יראו בפעילותה "פעילות ייצורית" אם אותה רשימה נועדה לשימושו של ציבור רחב; ואילו אם הרשימה לא נועדה אלא ללקוח שהזמינה, כי אז לא יראו בפעילותה של החברה "פעילות ייצורית". המבחן הוא, כעיקרון, השימוש שנועד למוצר, "הענקת הערך למוצר מעבר לערכו עבור המזמין לבדו. ג. מבחן נוסף הוא מבחן שניתן לכנותו "מבחן כלכלי". "פעילות ייצורית היא... כל עשיה בטובין, כולל כל חומר מוחשי, אשר משביחה את הערך הכלכלי של אותם טובין וחומר, אף אם אינה מביאה עימה כל שינוי בצורה". ד. ולבסוף, מבחן על דרך ההנגדה: המחוקק בא ליתן הטבות ל"פעילות ייצורית", וזו, על-פי עצם טיבה, מנוגדת היא לפעילות של מתן שירותים. יש לשאול בכל עניין ועניין, אם הפעילות שבה מדברים אנו נמשכת אל מרכז הגראוויטאציה של "פעילות ייצורית" או אל זה של "מתן שירותים". מבחן זו למעשה בא לבחון מה המטרה הדומיננטית של העסק. כאשר אני שם מבחנים אלו לנגד עיני הנני סבור כי אולם שמחות אינו עונה אחר הגדרת עיסוק תעשייתי. אולם שמחות מקים בחובו מטבח בו מייצרים אוכל מחומרי גלם ולכן עוסק ביצירה של יש מחושי אחד מיש מוחשי אחר. בד בבד עם פעילות היצירה מספק אולם השמחות שירותים נוספים: אספקת מקום לצורך קיום האירוע, שירותי מלצרות, אספקת שולחנות וכיסאות, מפות סכו"ם, צלחות ואביזרי נוי כאלה ואחרים. יחד עם זאת בע"א 798/85 פקיד שומה ירושלים נ' חברת ניקוב שרותי מחשב ירושלים בע"מ, פ''ד מב(4) 162 נקבע: "כך אוכל להניח, כי מפעל, המייצר בפועל מחומר גלם ממשי מוצר ממשי שונה, עדיין לא יוכר כ"מפעל תעשייתי" לענייננו, משום שלא יתקיימו בו המרכיבים העיקריים שעמדנו עליהם; וזאת, אם משום שתהליכי הייצור פרימיטיביים הם, שמופעלת בסך הכול מכונה מיושנת, שמספר המועסקים הוא דל וכיוצא באלה. יתקיים במקרה כזה לכאורה ייצור, אך עדיין לא מפעל תעשייתי. כך נוכל גם להניח מצב, בו מדובר במפעל עתיר ידע, שתהליכי הייצור בו מתקדמים, הציוד חדיש, העובדים מקצוענים, אך המוצר אין בו מהחידוש, אין בו משום יצירה מהותית מחדשת אלא מתן שירות ללקוח ותו לא, הגם בתהליך משופר, יעיל וחסכני יותר. יתקיים כאן לכאורה מפעל תעשייתי, אך לאו דווקא מפעל ייצורי, וממילא לא מפעל תעשייתי." ייצור האוכל באולם שמחות אין בו מהחידוש. תהיליכי הייצור אינם מתוחכמים ולכן אין באולם שמחות סממנים של מפעל תעשייתי. ייצור האוכל באולם השמחות הוא לפי הזמנת הלקוח. פשוט האולם "תופר חליפה" שהלקוח מזמין. אין מדובר ביצור מוצר שווה לכל נופש ומשווק לציבור הרחב. מבחינה זו אולם השמחות אינו עונה אחר הגדרת מפעל תעשייתי הגם שמתקיימת בו פעילות של יצירה. אוסיף עוד כי המטרה הדומיננטית באולם שמחות היא מתן שירות כאשר הייצור שנעשה במטבח הוא נלווה ובא לשרת את אותו שירות ולסייע לו. מכל הנימוקים לעיל הנני סבור כי אולם שמחות אינו עונה אחר ההגדרה של מי שעיסוקו בתעשייה או במלאכה. בשים לב לכך נמצא כי הנתבעת הפרה את החוזה כלפי התובע והלה היה רשאי לשלוח לה הודעת ביטול. הודעת הביטול ששלח התובע כמצוין לעיל הייתה הודעה כדין לאחר שניתן לנתבעת מסר הזדמנויות לתקן את ההפרה. אינני מקבל את טענת הנתבעת לפיה התובעת לא קיימה את סעיף 8 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה) , תשל"א - 1971. הוראה זו קובעת כי הודעה על ביטול חוזה יש לתת תוך זמן סביר ממועד ההפרה. לא מצאתי כי ההודעה נמסרה שלא בתוך זמן סביר והתובע פעל בזריזות המתבקשת לאחר שנתן לנתבעת אורכה לתיקון ההפרה. עובדה היא כי עד ליום זה הנתבעת לא תקנה את ההפרה, בחלוף חמש שנים מהודעת הביטול או מההתראה שניתנה לנתבעת לתקן את הפרתה ולכן אין לה להלין בנושא כי לא ניתנה לה אורכה מספקת לתיקון ההפרה. אינני מקבל עוד את טענת הנתבעת לפיה יש להפעיל בענייננו את הוראות סעיף 12 (ד) לחוזה לפיו יש לאפשר לה לשלם הפרשי שווי. סעיף זה חל רק אם החוזה לא בוטל. בענייננו נשלחה הודעת ביטול. אינני מקבל עוד את טענת הנתבעת לפיה יש להחיל בענייננו את תורת הביצוע בקירוב. תורה זו חלה מקום בו הביצוע אינו מהווים תנאי חדש להסכם או משנה את אופיו של ההסכם. בענייננו מתן אפשרות לנתבעת להפעיל אולם שמחות חותר תחת מהותו של הפטור ממכרז ומרוקן סעיף זה מתוכן. אעיר עוד כי בניגוד לטענת הנתבעת המדובר בהפרה יסודית של החוזה ומתן אורכה על ידי התובע לתיקון ההפרה היה לפנים משורת הדין. תוצאות ביטול החוזה: סעיף 9(א) לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א - 1971 (להלן: "חוק החוזים תרופות") קובע: "משבוטל החוזה, חייב המפר להשיב לנפגע מה שקיבל על פי החוזה, או לשלם לו את שוויו של מה שקיבל אם ההשבה היתה בלתי אפשרית או בלתי סבירה או שהנפגע בחר בכך; והנפגע חייב להשיב למפר מה שקיבל על פי החוזה, או לשלם לו את שוויו של מה שקיבל אם ההשבה היתה בלתי אפשרית או בלתי סבירה או שהנפגע בחר בכך." הנתבעת טוענת בהרחבה בסיכומיה תוך ניסיון לשכנע את בית המשפט כי יש לבצע במקרה זה השבת שווי ולא השבה בעין. לאחר ששקלתי את טענות הצדדים נחה דעתי כי דין טענה זו להידחות בשל טעם עקרוני. ובמה דברים אמורים? סעיף 13 לחוזה בין הצדדים קובע לאמור: "13. התחייבויות הצדדים עם ביטול החוזה (א) עם ביטול החוזה כאמור בסעיף 12 לעיל יהיה היוזם חייב:- (1) לפנות מיד את המגרש (2) להחזירו מיד למינהל כשהוא פנוי מכל חפץ ואדם וחופשי מכל שיעבוד זכות לצד שלישי (3) להרוס את המבנים, הגדרות, המטעים וכל מחוברים אחרים שהוקמו על - ידי היוזם במגרש ..." לעניות דעתי הצדדים גילו את דעתם בחוזה כי ההשבה במקרה זה תהיה השבה בעין ואף קבעו מנגנון ייחודי להשבה. משנוסח החוזה בצורה בה הנתבעת "חייבת" להחזיר את המגרש עם ביטול החוזה לידי התובע כשהוא פנוי מכל חפץ פסלו בכך את האפשרות כי ההשבה תהיה השבת שווי. נשאלת השאלה האם ניתן להתנות על הוראות סעיף 9 (א) לחוק החוזים תרופות? בעניין זה נחלקו דעות הפוסקים והמלומדים. כבוד השופטת נתניהו הביעה דעתה כי חובת ההשבה הינה זכות דיספוזיטיבית אשר ניתן להתנות עליה הן בעצם הברירה לבחור בצורת ההשבה והן לעצם זכות ההשבה כאשר ניתן לוותר עליה במסגרת החוזית. (ראה: ע"א 156/82 ליפקין נ. דור זהב, פ"ד לט(3) 85, 98). מאידך כבוד השופטת בן פורת, באותו עניין, סברה כי לא ניתן להתנות על עצם זכות ההשבה אך הצטרפה לדעתה של השופטת נתניהו כי ניתן להסכים בחוזה על צורת ההשבה ולייחד דרך מסוימת (שם עמ' 101). המלומדים שלו ופרידמן הביעו את דעתם כי ניתן להתנות על זכות ההשבה ופרופ' שלו הוסיפה כי התנאה זו כפופה להוראות בדבר חוקיות, תקנת הציבור ותום הלב (לסקירת הדעות השונות ראה: ג. שלו, דיני חוזים, מהדורה ראשונה, עמ' 570). משקיימת תמימות דעים כי ניתן ליחד דרך מסוימת להשבה להבדיל מהתנאה על עצם הזכות להשבה, כפי שעשו הצדדים בענייננו, מנועה הנתבעת מלטעון כי יש לבצע השבת שווי במקרה זה. לכן אין בדעתי לכנס לכל השיקולים שמנתה הנתבעת במקרה זה מדוע לדעתה יש לבצע השבת שווי ויש לכבד בעניין זה את הסכמת הצדדים. שיהוי: דינה של טענה זו אף היא להידחות. התובע פעל מיד לאחר שגילה כי הנתבעת מפרה את החוזה, התריע בפניה כי היא מפרה את החוזה, נתן לה הזדמנות לתקן את ההפרה כאשר החתים אותה על ההתחייבות לאחר חתימת החוזה ואף במכתב שנשלח בשנת 2005 ולבסוף ביטל את החוזה. הגשת התביעה היה כשלושה חודשים לאחר ביטול החוזה ואין לומר כי התובע השתהה בהגשת תביעתו. לכן דין טענה זו להידחות. תום לב, הגינות וההליך התכנוני: רשות מנהלית ובכלל זה התובע חייב לנהוג באזרח בהגינות ובתום לב. רשות מנהלית אינה יכולה לנהוג בשרירות ולהתעמר באזרח (ראה: בג"צ 4422/92 עפרן נ. מינהל מקרקעי ישראל [ניתן ביום 12.8.1993]).. טוענת הנתבעת כי התובע לא התנגד לשינוי היעוד אשר יזמה הנתבעת בועדות התכנון למיניהם ולכן התנהגות זו אשר מחד היא לא מביעה כל התנגדות לשינוי הייעוד ומאידך מגישה תביעה לפינוי ולסילוק יד מהווה חוסר תום לב. הלכה פסוקה כי צד לחוזה חייב להפעיל את כוחו בכל הקשור לביטול חוזה בתום לב (ראה אסמכתאות לכך: ג. שלו, דיני חוזים (חלק כללי), דין הוצאה לאור בע"מ, תשס"ה, עמ' 112). ברע"א 6339/97 רוקר נ' סלומון, פ''ד נה(1) 199 היו שלושה מתוך חמשת שופטי הרכב תמימי דעים כי יש להיזהר מהרחבה יתרה של שיקול-הדעת כאשר מדובר במניעת מימושן של זכויות קניין, מכח דוקטרינת תום-הלב מבלי לקבוע אמות-מידה קשיחות יתר על המידה ובלי לצפות את כל המצבים העלולים להתעורר. זאת, בעיקר, כאשר הפעלתו של שיקול-הדעת מתבקשת כדי לכבול את ידיו של בעל הזכות ולמנוע ממנו להתגונן מפני פגיעה שלא כדין בזכותו ( עמ' 240ד - ה). כבוד הנשיא ברק הביע דעה לפיה זכות הקניין אינה מוחלטת. בבוא בית משפט לשקול איזה סעד להפעיל הדבר כפוף לעקרון תום הלב. עם זאת דרישות תום-הלב בגדרי זכות הקניין אינן זהות לדרישות תום-הלב בגדרן של זכויות החיובים. אם כי ציין כי מהותה של הזכות משפיעה על היקף פעולתו של עקרון תום-הלב בגדריה (278ג - ד). כפועל יוצא מכך, יש לפעול במשנה זהירות בהפעלת עקרון תום הלב ובכבילת ידו של התובע בכל הקשור להפעלת זכות הביטול כאשר מדובר בחוזה העוסק בזכות קניינית. לאחר שעיינתי במסמכי התכנון שהונחו לפני בעדויות העדים הרלוונטיים בנושא זה לא עלה כלל כי התובע נתן הסכמה פוזיטיבית להליכי התכנון בהם נקטה הנתבעת ואשר מטרתם שינוי היעוד ממטרות תעשיה למטרות מסחר. בנוסף לא שוכנעתי כי היה חוסר תום לב מטעם התובע בדרגה כזו אשר תחסום את דרכו מלהשתמש בזכותו לבטל את החוזה. התובע כלל לא חתם על תוכנית ההיתר ולא הביע את הסכמתו הפוזיטיבית על גבי אותה תוכנית. יתרה מכך נציג המינהל לא נכח בדיונו הודעות על דרגיהם (ראה הודעתו של מר צבי שקולניק לבי המשפט מיום 30.9.2009). כל שהוכח הוא כי התובע קיבל הודעה כעולה מתעודת עובד הציבור שנערכה על ידי מר שקולניק אולם בכך אין די. ניתן לומר כי התובע אולי התרשל בכך שלא הופיע לועדות התכנון למיניהם והביע התנגדות אולם מכאן ועד לקביעה כי המינהל הסכים או אישר בשתיקה מהלכים אלו הדרך ארוכה. עוד אציין כי עצם העובדה כי התובע חתם על תוכנית בתחילה למתן היתר כאשר בתוכנית מופיע בין היתר "מטבח" אינה מלמדת בהכרח כי מדובר באולם שמחות. גם מפעלים תעשייתיים מקיימים מטבח וחדרי אוכל לשירות העובדים ולכן אין ליחס בשל כך לתובע ידיעה כי אמור לקום במקום אולם שמחות או הסכמה לכך. גם אם הייתה התנהלות רשלנית של התובע בכל הקשור לאי הופעה לועדות התכנון, כאשר אני שם זאת על כפות המאזניים אל מול התנהגות הנתבעת חסרת תום הלב אשר מלכתחילה לא היה בכוונתה לקיים את ההסכם ולממש את מטרת ההקצאה המוסכמת ולהקים מפעל צינורות ואל מול האינטרס הציבורי לפיו קרקע, שהיא משאב ממשאבי המדינה, אינה אמורה להימסר למאן דהוא בפטור ממכרז, אלא בהתאם לאמור בחוק, אני מגיע למסקנה כי זכותו של התובע להשבה בעין עדיפה ובמקרה זה אין מטעם הנתבעת חוסר תום לב בדרגה כזו אשר מצדיק מניעת סעד ההשבה מהתובע. בד"נ 20/82 אדרס חמרי בנין בע"מ נ' הרלו אנד גונ'ס ג.מ.ב.ה., פ''ד מב(1) 221 נקבע כי יש להורות על השבה, מקום שתחושת המצפון והיושר מחייבת השבה. "יושר" זה אינו "יושר" טכני. הוא אף אינו עניין סובייקטיבי של השופט. אמת המבחן היא תחושת הצדק וההגינות של הציבור הנאור בישראל, ויש להתחשב, בין היתר, בשיקולים כגון עוצמת זכותו של התובע, אופי הפגיעה באינטרס שלו, התנהגות הצדדים וטיב הפעילות, שמכוחה זכה התובע ברווח. מאחר שלעתים קיים מתח פנימי בין השיקולים, אין מנוס מהפעלת שיקול-דעת שיפוטי ( 273ד-ז). כשאני מעמיד את התנהגות התובע אל מול התנהגות הנתבעת הנני סבור כי זכות התובע גוברת בשל אשמה היותר גבוה של הנתבעת. בנוסף ולדעתי אין מקרה זה דומה למקרה אשר נידון ת.א. (ירושלים) 5280/02 מינהל מקרקעי ישראל נ. שלמה ביטון (פס"ד מיום 24.4.2006) אליו מפנה הנתבעת. שם הוכח כי המינהל ידע בפירוש על הליכי התכנון הננקטים ושלח מכתב לפיו אין למינהל התנגדות כי הועדה לתכנון ובניה תדון בבקשה ללא חתימתם ורק לאחר קבלת ההחלטה ישקול המינהל אם לחתום על הסכמה. כמובן שהתנהגות כזו היא פסולה וחסרת תום לב כאשר המינהל פועל בידיעה ובמודעות מלאה להליך התכנוני. אינני מסכים עוד עם הטענה כי הליכי התכנון גוברים על חוזי המינהל בכל הקשור ליעוד המקרקעין. הנתבעת הסתמכה בעניין זה על פסק הדין שניתן בה"פ (ת"א - יפו) 685/03 יצחק יוסף נ. חברת העובדים השיתופית בא"י בע"מ (פורסם ביום 11.11.2004). אולם עניין זה אינו דומה לענייננו ושם לא התעוררה השאלה של קבלת נכס בפטור ממכרז כפי שמתעוררת בענייננו. שם הסירוב היה בשל שינוי מדיניות שהיה 3 שנים לאחר חתימת החוזה. בענייננו בעת חתימת החוזה הפטור ממכרז כבר היה קיים. עניין מטרת ההקצאה הוא סעיף קרדינאלי ומהותי בחוזה אשר הפרתו הינה הפרה יסודית. המינהל בעניין יוסף יצחק הביע הסכמה עקרונית בתחילת הדרך להעביר את המקרקעין על שם החוכר ובהמשך שינה את עורו. בענייננו התובע הביע כבר מתחילת הדרך את התנגדותו לשינוי מטרת ההקצאה הן במכתבים ששלח לנתבעת והן כאשר החתימה על התחייבות ומכאן השוני בין שני פסקי הדין. פסק הדין השני אליו מפנה הנתבעת בת.א. (חיפה) ממ"י נ. גלרון אינו עוסק כלל בשינוי יעוד אלא קיבולת בניה ולכן לא ניתן להקיש מנושא זה לנושא היעוד. היעוד בענייננו הוא נושא מהותי אשר הפרתו מהווה למעשה הפרה מהותית ויסודית של החוזה. לכן אני דוחה את טענת הנתבעת לפיה התובע נהגה בחוסר תום לב. טענות במישור של הניתוח הכלכלי: הנתבעת טוענת כי על פי הגישה הכלכלית למשפט יש להעדיף תוצאה אשר בה ישולם פיצוי כספי לתובע חלף חורבן והרס. ברע"א 6339/97 רוקר נ' סלומון, פ''ד נה(1) 199 נקבע על ידי כבוד השופט י' טירקל כי בבוא בית-המשפט לבחון את השימוש שעושה פלוני בזכויות הקניין שלו או את ההגנה שלו עליהן במבחנים של תום-לב, יש להיזהר מאוד כאשר באים לשקול נזק מול תועלת. מאזן כזה אינו עולה בקנה אחד עם מהותה של זכות הקניין, שבעליה רשאי, בדרך-כלל, לעשות או שלא לעשות בה כאוות נפשו, בלי שהתועלת הכלכלית המופקת מהשימוש תעמוד לביקורת. מאזן כזה גם עלול להביא לתוצאות מרחיקות לכת ובלתי רצויות: אם ימצא בית-המשפט שנזקו של הפוגע בזכות גדול מהתועלת שיפיק בעל הזכות מהסרתה של הפגיעה, יהיה רשאי לאשר את הפגיעה וכך לשלול מן הבעלים את זכותו. משמעות הדבר היא הפקעה של זכות הקניין מכוח שיקולים הזרים למהותה, ודבר זה אינו מתקבל על הדעת ( שם בעמ' 246ג - ה). כובד הנשיא ברק הפעיל גישה יותר פרמטית כאשר באופן עקרוני הדבר מסור לשיקול דעתו של בית המשפט ותלוי בנסיבות המקרה. תלוי מה טיב היחסים בין הצדדים מה עומק הפגיעה בזכות הקניינית ועוד כהנה וכהנה שיקולים. בעא 44/76 אתא חברה לטכסטיל בע"מ נ' זאב שוורץ, פ''ד ל(3) 785 שולל השופט שמגר (כתוארו אז) את יישם הגישה הכלכלית למשפט בכל הקשור לדיני הנזק כאשר הוא כי הדגש בדיני הנזיקין הוא הניזוק (סעיף 16 לחוות דעתו). לדעתי במקרה זה אין להיזקק לטענה וליישם עקרונות מתורת הגישה הכלכלית למשפט. תורה זו לא התקבלה על ידי הפוסקים ואינה מאמצת בפסיקת בית משפט העליון. אימוץ תורה זו נושא בחובו סיכונים משמעותיים ועלול לגרום לזילות הערכים הקנייניים. מסקנה: המסקנה היא שיש להורות על סילוק ידה של הנתבעת מהמקרקעין כשהם פנויים מכל מחובר. הסעדים הכספיים: משקבעתי כי הנתבעת הפרה את החוזה ונהגה בחוסר תום לב זכאי התובע לסעדים הכספיים אשר נתבעו בכתב התביעה והם פיצויים מוסכמים ודמי שימוש ראויים. סעיף 13 לחוזה קובע כי התובע זכאי לסעדים הכספיים שהם דמי שימוש ראויים בשיעור 6% מערך המגרש מתחילת חוזה הפיתוח ועד מועד מסירת המגרש. המינהל לא הביא ראיות בכל הקשור לראש זה וביקש בכתב התביעה לפצל את הסעדים. אולם התובע כבר כלל סעדים כספיים במסגרת כתב תביעה זה ולכן אין כל בסיס לדרישה לפצל את הסעדים שכן אין לפצל סעד זהה ולא אפסוק בגין סעיף זה. כמו כן זכאי התובע לפיצוי מוסכם בשיעור 15% מהערך היסודי של המגרש. סכום זה נכון ליום הגשת התביעה עמד על סך של 85,965 ₪. אני מחייב את הנתבעת לשלם סכום זה בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום 15.8.2006 ועד התשלום המלא בפועל. לא מצאתי לנכון להורות על פסיקת פיצויים עונשיים בנסיבות העניין שכן אלו יפסקו רק במקרים חריגים שמקרה זה אינו נמנה עליהם. הסנקציה ש פינוי ופסיקת פיצוי מוסכם די בו כדי להרתיע את הרבים מלהפר חוזי פיתוח. התוצאה: בשים לב לכ אני מקבל את התביעה ומורה כדלקמן: א. מורה על סילוק ידה של הנתבעת ממגרש 114 חלקה 55 גוש 15249 כמפורט בתשריט אשר מהווה חלק בלתי נפרד מהחוזה. כמו אני מחייבה להשיב את המקרקעין לתובע כשהם נקיים מכל משכנתא, עיקול ו/או כל זכות של צד שלישי ופנויים מכל אדם וחפץ נטוע ומחובר ולהורס ולפנות על חשבונה את המבנה והגדרות אשר בנו והציבו על המקרקעין. הביצוע יעשה בתוך 90 יום מיום מתן פסק הדין. ב. ניתן בזה צו מניעה קבוע האוסר על הנתבעת ו/או מי מטעמה להיכנס ו/או לעשות כל שימוש במקרקעין אלו גם בעתיד לכל מטרה שהיא. ג. הנני מחייבה לשלם לתובע סך של 85,965 ₪ בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום 15.8.2006 ועד התשלום המלא בפועל. ד. במידה ולא יבוצע הליכי הפינוי וההריסה יוכל התובע לבצע הליכים אלו בעצמו באמצעות לשכת ההוצאה לפועל. ה. הנתבעת תישא בהוצאות התובע בסך של 15,000 ₪.מקרקעי ישראלמינהל מקרקעי ישראלמקרקעיןאולם / גן אירועיםקרקעותבניה