גילוי טעות בהסכם מכר - התיישנות

קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא גילוי טעות בהסכם מכר - התיישנות: I עיקרי העובדות וגדר המחלוקת התובעת והנתבעת 1 (להלן: הנתבעת) התקשרו ביניהן בהסכמים מיום 10.2.95. ההסכמים מתייחסים למגרשים שונים, אך תכנם זהה, ומתייחסים לרכישת זכויות של הנתבעת במספר מגרשים במזכרת בתיה. לענייננו רלוונטי חוזה שנחתם למכירת הזכויות במגרש 33 המצוי בשטח של 2,619 מ"ר הידוע כחלקה 43 בגוש 3715 (להלן: החוזה). החוזה נערך על ידי נתבע 2 (להלן גם: עו"ד אבולוף), אשר ייצג בעיסקה את הנתבעת, ייצג לכל הפחות בנושאים מסויימים את התובעת, כפי שיפורט להלן, והיה גם בעל מניות ומנהל של הנתבעת. במבוא לחוזה צויין כדלקמן: "והואיל וביום 5.2.92 אושרה תכנית בניין עיר מס' זמ/250 שינוי לתכנית R-6 (להלן: התכנית.... והואיל והחלקה נמצאת בתחום התכנית...." סעיף 9 לחוזה קובע על המוכר (הנתבעת) להעביר לקונה (התובעת) את האישור שיקבל עבור תשלום היטל השבחה בגין תכנית זמ/250 שישולם על ידי בעל הזכויות הקודם בשטח. 3. הנחת הצדדים הבאה לביטוי בחוזה ובהתחייבות להמצאת האישור על תשלום היטל ההשבחה היתה שהמגרש נשוא התביעה נכלל בתכנית זמ/250, שבה שונה ייעוד הקרקע מחקלאות לתעשיה. על כן חובת תשלום היטל ההשבחה חלה על מי שהיה בעל הקרקע בעבר, והנתבעת נדרשה להעביר לתובעת אישור על התשלום על מנת לאפשר את רישום הזכויות על שם התובעת. בדיעבד התברר כי תכנית זו חלה על מספר מגרשים אחרים סמוכים שמכרה הנתבעת לתובעת בסדרת הסכמים, אך היא לא חלה על המגרש נשוא חוזה זה. על כן היטל ההשבחה בגינו לא שולם. עוד התברר כי המגרש כלול בתכנית בניין עיר אחרת, זמ/1/250, שבה היה ייעוד השטח עתיד להפוך למגורים. 4. התובעת טוענת בתביעתה כי נגרם לה נזק בשל העובדה שרכשה קרקע חקלאית ששוויה נמוך יותר, וכי הנתבעים אחראים לנזקים אלו. היא תובעת מן הנתבעים את הפרש השווי בין קרקע חקלאית לקרקע שייעודה לתעשיה במועד המכירה, וכן פיצוי שנקבע בהסכם על הפרה יסודית שלו. בתיקון כתב התביעה תובעת התובעת לחלופין לקבל אישור על תשלום היטל השבחה או לחייב את הנתבעים בתשלום שווי היטל ההשבחה שאמור היה לחול על החלקה. II התיישנות א. החלטת הביניים שניתנה בעניין ההתיישנות ושינוי העובדות הידועות 5. כפי שצויין לעיל, החוזה נשוא העיסקה נחתם בשנת 1995 והתביעה הוגשה 10 שנים לאחר מכן. הנתבעים העלו טענה של התיישנות. הדיון בתיק פוצל ובשלב הראשון נדונו טענו הסף של התיישנות וטענה שכתב התביעה אינו מגלה עילה. 6. בהחלטה מיום 5.1.08 קבעתי כי אין למחוק את התביעה על הסף שכן המכתב שיש בו הודאה בחוב לא נכתב במסגרת משא ומתן לפשרה. הוספתי כי נימוקים מפורטים יינתנו בפסק הדין הסופי. כיון שמדובר בהחלטת ביניים, הרי שהיא ניתנת לשינוי בפסק הדין הסופי, וכך אני עושה במקרה זה, כפי שאפרט להלן. 7. בעת הדיון בטענת ההתיישנות היו בפני העובדות שנטענו בכתבי הטענות, בצירוף תצהירים שהוגשו בשאלות הסף בלבד. באותו שלב לא הוגשו תצהירי עדות ראשית מטעם העדים בהתייחס לכלל השאלות שבמחלוקת. בנוגע למועד בו נודע לתובעת על עילת התביעה נאמר בסעיף 16. 1 לכתב התביעה כי רק במהלך שנת 2001 הופתעה התובעת לגלות שלא שולם בגין החלקה היטל ההשבחה בקשה לשינוי הייעוד, ואז פנתה התובעת אל הנתבעים ונפתחה ביניהם תכתובת. מכאן ניתן היה להסיק כי הטעות נודעה לתובעת רק בשנת 2001, כך שמירוץ ההתיישנות נמנה רק משנה זו. אולם בכתב ההגנה שהגיש עו"ד אבולוף נטען כי לא כך היה. שכן התובעת, באמצעות מנהלה רו"ח סעד רסולי, פנתה אליו עוד ביום 9.7.96 במכתב שאליו צורפה טיוטת חוות דעת שמאי, וממכתבו עולה כי מצבה התכנוני של החלקה היה ידוע לו כבר אז. כך שהטענה כאילו הופתעה התובעת וגילתה את העובדות רק בשנת 2001 אינה נכונה. 8. התובעת, בתגובה שהגישה, בדיון ובסיכומים מטעמה בשאלת ההתיישנות לא חזרה בה בבירור מטענת ה"הפתעה", אם כי לא נתנה לה משקל כמקודם. היא טענה כי הנתבעות הודו, במכתב שנשלח ע"י עו"ד פלורה צדוק ממשרדו של עו"ד אבולוף ביום 21.11.04, בקיומה של עילת תביעה, כך שחל סעיף 9 לחוק ההתיישנות התשי"ח-1958 (להלן: חוק ההתיישנות), המתחיל מחדש את מניין ההתיישנות ממועד ההודאה. בנוסף טענה התובעת כי "מבלי לפגוע בטענותיה כאמור לעיל, תוסיף התובעת ותטען כי המועד בו קמה לה עילת תביעה מול הנתבעים ו/או מי מהם מאוחרת למועד כריתת הסכם המכר, שכן במועד זה... לא ידעה עדיין התובעת כי הוטעתה באשר למצבה התכנוני של החברה". התובעת לא חזרה בה, איפוא, מהטענה לפיה גילתה את הטעות רק בשנת 2001. 9. כאמור, התנהל דיון בשאלה המקדמית של התיישנות, ובהחלטת ביניים נדחתה הטענה. מאז הוגשו תצהירי עדות ראשית והעדים נחקרו. הדיון בטענת ההתיישנות עתה מתבסס גם על ראיות נוספות אלו. 10. השוני שבין החלטת הביניים לבין הקביעה הנוכחית בעניין ההתיישנות נובע משני נימוקים. בראש ובראשונה, התנהלותה של התובעת באופן כללי בנושא ההתיישנות: בשלב הראשון טענה התובעת שהעובדות המקימות את עילת התביעה נודעו לה רק בשנת 2001. רק בהמשך, לאחר שנתפסה בקלקלתה, הועלו הטענה בדבר הארכת תקופת ההתיישנות על ידי מכתב ההודאה של עו"ד צדוק, וכן טענת ההבטחה בעל פה של עו"ד אבולוף, שאף אותה אינני מקבלת. שתי הטענות יידונו ביתר פירוט בהמשך. כל אלו מצביעים על כך שהתובעת נמנעה מלכתחילה מלפרוש את העובדות במלואן, והיא מנסה להתמודד עם טענת ההתיישנות בדיעבד, על ידי העלאת טענות שונות, טובות יותר או פחות. באור זה יש לראות גם את הטענה להתקיימות סעיף 9 לחוק ההתיישנות. 11. נימוק נוסף שהביא לשינוי בהחלטתי הוא קיומה של תכתובת עניפה בין הצדדים, במהלך השנים שמאז ההתקשרות בהסכם ועד הגשת התביעה. אמנם קיימות תקופות רגיעה שבהן אין תיעוד למגעים כלשהם. אולם בסך הכל הוחלפו בין הצדדים בתקופה זו עשרות מכתבים, רובם בשנת 1996, לאחר גילוי הטעות, ובשנת 2001. גם בשנת 2004 נשלח מכתב ע"י ב"כ התובעת שנענה בשני מכתבים, האחד מהם הוא המכתב המביא, לטענת התובעת, להארכת מועד ההתיישנות. ריבוי התכתובות וקיומן של מספר פגישות, מעיד על כך שבין הצדדים המעורבים התקיים שיח מתמשך, על פני שנים. במהלכו הועלו הצעות שונות ונקבעו פגישות להסדרת הסכסוכים, כך שלפחות בחלק מהזמן התנהל בין הצדדים משא ומתן לפשרה. לא ניתן לראות את המכתב נשוא הדיון כאן במנותק מכל התכתובת הקיימת בתיק, ולבחון אותו בפני עצמו בלבד. על כן התמונה המצטיירת עתה, לאחר שנפרשו כלל הראיות והמסמכים בתיק, היא שונה מזו שעלתה מוקדם יותר, כאשר נדון המכתב כשלעצמו ללא הראיות הנוספות. ב. טענת ההתיישנות - דיון 12. החלטתי לקבל את הטענה שהתביעה התיישנה, מטעמים אלו: המכתב מיום 11.11.04 שעליו מתבססת טענת העדר ההתיישנות הוא מכתב שנכתב ע"י עו"ד פלורה צדוק ממשרדו של עו"ד אבולוף, ומופנה אל הבעלים הקודמים של הקרקע, ה"ה ארקין. במכתב מתוארות טענות התובעת בעניין ההטעיה בנוגע לתשלום דמי ההשבחה. לאחר הסבר מפורט של הטענות נאמר במכתב כי "הנכם נדרשים להיענות לכל דרישותיה של עו"ד פולצ'ק כמפורט במכתבה... במידה ולא תיענו לדרישותיה של עו"ד פולצ'ק וכתוצאה מכך ינקטו נגד מרשתי הליכים משפטיים בנושא, הורתני מרשתי לנקוט נגדכם בכל האמצעים החוקיים...". לאחר אלו מופיע סעיף נוסף: "אין באמור לעיל כדי לגרוע מטענות מרשתי ו/או לפגוע בזכות מזכויותיה". גם בראש במכתב מופיעות המילים "מבלי לפגוע בזכויות". בתצהירה שהוגש בנוגע לטענת ההתיישנות הבהירה עו"ד צדוק כי אין במכתב הודאה בזכות כלשהי של המבקשים, המכתב נכתב במטרה לסייע לתובעת לקבל פיצוי מארקין ולמנוע הליכים משפטיים נגד עו"ד אבולוף, ואין לעשות בו שימוש בהליכים משפטיים. 13. אינני סבורה שניתן להאריך את תקופת ההתיישנות בהסתמך על מכתב זה: ראשית, כאמור, המכתב נושא כותרת "מבלי לפגוע בזכויות" והסתייגות דומה מופיעה גם בסיפא שלו. ההלכה היא שעצם הוספת מילים אלו למכתב אינה מביאה באופן אוטומטי לאי קבילותו כראיה, ויש לבחון את תוכן המסמך לגופו. אולם מקום שמסמך נולד כחלק מניסיון כן להשגת פשרה, שנעשה במסגרת סכסוך בין הצדדים, מסמך כזה לא ישמש כהודאת בעל דין. (ע"א 172/89, סלע חברה לביטוח בע"מ נגד סולל בונה, פ"ד מז (1) 311, 333 ואילך; רע"א 9041/03, עבדו בטחיש נגד מדינת ישראל משרד הביטחון, פורסם במאגרים ). 14. במקרה זה, מהקשר הדברים ברור שהמכתב נשלח במסגרת מו"מ בין הצדדים. גם אם בשלב בו נשלח לא הועלו סכומים לתשלום וכדומה, נדונו בין הצדדים אפשרויות לסיום המחלוקת בין כל הצדדים הקשורים לעסקאות מחוץ לכתלי בית המשפט, התקיימו פגישות וחליפת מכתבים בניסיון להימנע מהגשת תביעה, והדבר עונה על המונח משא ומתן לפשרה במובנו הרחב. יצויין כי במכתב עו"ד פולצ'ק מיום 16.5.04, שבזיקה אליו נשלח מכתב של עו"ד צדוק, אף הופיעה הצעה מפורשת לקבוע פגישה למציאת פיתרון בטרם נקיטת הליכים משפטיים, והצעה כזו היא במובהק הצעה לקיים משא ומתן. 15. זאת ועוד: השאלה אם התנהל משא ומתן צריכה להיבחן לאו דוקא בין התובעת לבין עו"ד אבולוף, אלא בין כלל הצדדים לסכסוך. במקרה זה מדובר במכתב ממשרדו של עו"ד אבולוף לבעלים הקודמים של הקרקע, ארקין. גם אם מבחינתה של התובעת הסתיימו הליכי המשא ומתן, הרי שהוא יכול היה להימשך בין צדדים אחרים לסכסוך, אבולוף וארקין. תוכן המכתב הוא הצעה לתשלום על מנת למנוע התדיינות משפטית. יש בו ניתוח של הסיכון המשפטי ושל הטענות בנושא, כך שגם אם מבחינת התובעת הסתיים שלב המשא ומתן, לא כך הוא מבחינת היחסים שבין אבולוף לבין ארקין. המכתב מבטא ניסיון, גם אם אחרון, להגיע לפשרה ביניהם. 16. מטרת ההסדר שבחוק היא עידוד של הליכי פשרה וסיומם של סכסוכים מבלי להיזקק להליכים משפטיים בבית המשפט, ומבחינה זו המכתב עונה בוודאי על מטרת החיסיון שניתן למשא ומתן לפשרה, שאינו מאפשר הגשתם לבית המשפט. לאור האמור אני סבורה שלא היה מקום להגיש מכתב זה שנערך במסגרת הליכי פשרה, ומכל מקום אין לראות בו הודאת בעל דין, גם לצרכי התיישנות. 17. נימוק נוסף שאינו מאפשר הסתמכות על מכתב זה כמחדש את מירוץ ההתיישנות נוגע לסעיף 9 עצמו: סעיף 9 לחוק ההתיישנות פורש בפסיקה באופן דווקני ומצמצם, תוך הקפדה על כך שההודאה בעובדות תהיה מפורשת וברורה הן מבחינת תוכנה הכולל הודאה בקיום הזכות או לכל הפחות בכל העובדות הנדרשות כדי לבסס באופן ברור זכות זאת, והן מבחינת צורתה של ההודאה (ראו: ע"א 1017/91, פסח משה נגד הכפר הירוק ע"ש לוי אשכול בע"מ, פורסם במאגרים ). 18. בנסיבות שיש בהן דמיון רב לנדון כאן, כאשר הועברו מכתבים הכוללים הסתייגות של "מבלי לפגוע בזכויות", נקבע בעניין עבדו בטחיש הנ"ל כי ככלל, "אין לראות בניהול משא ומתן לצרכי פשרה הודאה המפסיקה את מירוץ ההתיישנות לצורך סעיף 9 לחוק ההתיישנות..." (סעיף 7 לפסק הדין). עוד נקבע לגבי המילים "מבלי להכיר באחריות" כי "אין בתיבה זו כדי ליצור הגנה מפני הטלת אחריות, אולם יש בה כדי להעיד על כוונתו ומהותו של המכתב." (סעיף 8 לפסק הדין). 19. עצם הרישום של המילים מבלי לפגוע בזכויות מהווה, למעשה, סתירה מניה וביה להודאה בעובדות. אמנם ההלכה, ואף ההיגיון, מורים שאין בעצם רישומה של תוספת זו כדי לאיין את הכתוב באותו מסמך. אולם בענייננו הדבר הולם גם את תכנו של המסמך. שכן רב רובו של המכתב הוא הצגת טענותיה של עו"ד פולצ'ק, בשם התובעת, בנוגע לנושא שבמחלוקת. כך, בסעיף 1 למכתב טוענת הכותבת כי הנמענים, ארקין, התעלמו ולא השיבו לטענותיה של עו"ד פולצ'ק. בהמשך מובא פירוט של טענותיה. אף אם אין בכל פיסקה ופיסקה, כל טענה וטענה, הבאת דברים בשם אמרם, עולה מן הכתוב כי הטענות המועלות כלפי ארקין הן טענותיה של ב"כ התובעת. לחיזוק מובהר בסיפא למכתב, בסעיף 8, כי הנמענים מתבקשים להיענות לדרישותיה של עו"ד פולצ'ק, ובסעיף 9 הם מוזהרים שאם לא ייענו לטענות ויינקטו הליכים משפטיים, יעמדו גם הם בפני סיכון זה. מכאן שעו"ד צדוק לא קבעה כי יש אמת בטענות התובעת וכי הנתבעים או ארקין חייבים לפצות את התובעת. אלא שהיא פירטה בפני ארקין את הטענות וציינה בפניהם את הסיכון להליכים משפטיים. 20. במצב זה אינני סבורה שניתן למצוא במכתב הודאה של עו"ד צדוק בכל העובדות המקימות עילת תביעה, כי אם פירוט הטענות והסיכונים בפני נמעני המכתב. מכל מקום, גם אם היתה הודאה כזו, לא ניתן באופן אוטומטי לייחס אותה גם לעו"ד אבולוף. שכן המכתב נכתב בשם לקוחתה של עו"ד צדוק, והיא אף מזכירה מספר פעמים את המילה מרשתי, המתייחסת מן הסתם לנתבעת שיוצגה על ידי משרדה. אולם משהוגשה התביעה ועו"ד אבולוף נתבע באופן אישי, לא ניתן עוד לראות בכל המעורבים מצד זה של המתרס יישות אחת, ולא ניתן לייחס את מכתבה של עו"ד צדוק, אשר אין ראיה שעו"ד אבולוף הסכים לו, גם לעו"ד אבולוף באופן אישי. 21. מכל האמור לעיל עולה שהמועד למניין תקופת ההתיישנות החל בשנת 1996, עת גילתה התובעת כי היטל ההשבחה על מגרש 33 לא שולם עובר להתקשרות בחוזה. III אחריותה של נתבעת 1 - ורביה 22. כאמור, התובעת והנתבעת התקשרו בחוזה למכירת כלל החלקות, וביניהן מגרש 33 נשוא התביעה. במבוא לחוזה, בפרק ה"הואיל", נכתב כי על המגרש חלה תב"ע זמ/250. קביעה זו לא הובאה כהצהרה מטעמו של מי מהצדדים, אלא בנוסח כללי, המאפיין עובדה ידועה ומוסכמת על הכל. מכאן שנוסח זה אינו מטיל אחריות על אחד הצדדים, ומהווה ביטוי לטעות משותפת שלהם. 23. התייחסות נוספת לתשלום ההיטל קיימת בסעיף 9 לחוזה. סעיף זה קובע כי על המוכר (הנתבעת) להעביר לקונה (התובעת) את האישור שיקבל עבור תשלום היטל השבחה בגין תכנית זמ/250 שישולם על ידי בעלי הזכויות הקודמים בשטח, ארקין. גם בסעיף זה אין נוסח של הטלת חובה מפורשת על מי מהצדדים, אלא התייחסות טכנית להעברת המסמך בלבד (מן הסתם נדרש האישור לצורך רישום המקרקעין). בסעיף זה הנוסח הניטרלי והנמנע מהטלת חיוב בולט עוד יותר מהנוסח בפרק המבוא, שכן סעיף 9 מצוי בגוף החוזה, בחלקו האופרטיבי. סמוכות לו, באותו סעיף ובסעיפים העוקבים, הוראות אופרטיביות הקובעות את החיוב בתשלום מיסים אחרים על הצדדים, כמקובל בחוזי מכר מקרקעין: מס שבח או מס הכנסה, אם יחול, ישולם על ידי המוכר. מס רכישה ישולם על ידי הקונה, וכדומה. החוזה מתייחס גם למיסים שאין ודאות אם יחולו אם לאו, וקובע כי מס רכוש, אם יחול, ישולם על ידי המוכר עד מועד החתימה ועל ידי הקונה לאחר מועד החתימה על החוזה. בנוסף קיימת התייחסות לאפשרות שיחול היטל השבחה בגין תכנית שלא אושרה זמ/1/250. 24. בדרך כלל, מקום שמצויינת חובה להמציא אישור על תשלום היטל, סביר להניח שהיא תפורש גם כחובה לשלם את ההיטל, אם יחול. אולם במקרה זה קיימת בחוזה הבחנה ברורה ביותר בין היטל ההשבחה, שלגביו קיימת רק חובה להציג את האישור, לבין כל יתר המיסים וההיטלים, שלגביהם קיימים הסדרים ונקבע במפורש איזה צד ישא בהם, גם אם קיימת חוסר ודאות אם בכלל יחולו על העיסקה. גם הגורם לאותו שוני מוסבר בהסכם: חובת הנתבעת היא להמציא את האישור בגין היטל ההשבחה ששולם על ידי הבעלים הקודמים של הקרקע, אך לא לשלם אותם בעצמו. בנסיבות אלו, ניתן לקבוע כי החוזה לא הטיל על הנתבעת חובה לשלם את היטל ההשבחה אלא רק להעביר לנתבעת את האישור על תשלומה. אם החובה היא להעברת האישור בלבד, הרי שהיא חלה רק במידה שהאישור קיים וניתן להעבירו. אם לא חל היטל השבחה, אין אישור להעברה והחיוב אינו חל. 25. מלבד ההתייחסות הישירה בחוזה לנשא היטל ההשבחה ותשלומו, ניתן ללמוד על חובותיהם של הצדדים מההוראות הכלליות שבחוזה. הצהרות המוכר בסעיף 3 לחוזה אינן כוללות התייחסות כלשהי לתב"ע, להיטל ההשבחה או למצבו התכנוני של הנכס. הצהרות הקונה בסעיף 4 לחוזה כוללות הצהרה שראה ובדק את הממכר והחלקה והתכנית... והוא מאשר את דבר נכונותו להתקשר... לאחר שדעתו נחה עליו בקשר לכל המגבלות, הזכויות וההתחייבויות הנובעות מהוראות הדין, התכניות וחוזה זה... ובכלל זה לגבי התכנית שטרם אושרה על כל סעיפיה. על פי הצהרה זו, במידה שקיימת אי התאמה של המצב התכנוני בפועל לזה שסברו הצדדים שמתקיים, האחריות לכך נופלת על התובעת ולא על הנתבעת. 26. המסקנה העולה מן האמור היא שהנתבעת לא הפרה חובה המוטלת עליה על פי החוזה, אלא שהצדדים טעו טעות משותפת בנוגע לשאלת תחולת התב"ע על המגרש. במצב זה, אין להטיל על הנתבעת חבות בגין הפרת החוזה. IV אחריותו של הנתבע 2 27. עו"ד אבולוף היה עורך הדין היחיד שייצג את הצדדים בעיסקה. אמנם מלכתחילה היה הוא בא כוחה של הנתבעת בלבד (ואף בעל עניין בה). אך כבר בכתב ההגנה הודה שקיבל תשלום מהתובעת בשיעור של 1% מערך העיסקה, לטענתו כשכר טירחה עבור רישום הזכויות בלבד. בסעיף 17 לתצהירו טען עו"ד אבולוף כי לא שימש עורך דינה של התובעת וכי תפקידו כלפי התובעת בעיסקה הנדונה היה לנסח את ההסכם ולרשום את החלקה על שמה. בעדותו בבית המשפט הודה בכך שדאג לאינטרסים של שני הצדדים (פרוטוקול עמ' 86 שורות 11-14). 28. ההלכה מטילה על עו"ד המייצג את אחד הצדדים חובה להתחשב גם בצד שכנגד, אם איננו מיוצג ע"י עו"ד מטעמו. קל וחומר כאשר עורך הדין מודה שייצג בעסקה גם את הצד האחר ואף קיבל שכר טירחה עבור הייצוג, גם אם לטענתו שכר הטרחה הוגבל לנושא מצומצם בלבד. על כן, יפה עשו הנתבע 2 ובא כוחו אשר בסיכומיהם זנחו למעשה את הטענה שעו"ד אבולוף לא ייצג את התובעת ולא חב כלפיה חובת נאמנות. 29. נושא נוסף שלגביו אין למעשה מחלוקת היא שעו"ד אבולוף טעה בכך שלא בדק את המצב התכנוני והסתמך בעניין זה על הצהרותיהם של הבעלים הקודמים של הקרקע. הוא הודה בעדותו בבית המשפט שמדובר בטעות (ראו לדוגמא פרוטוקול עמ' 80 שורות 6-12; עמ' 86 שורות 15-17). השאלה שבה יש לדון היא מה תוצאותיה של אותה טעות. 30. פתרון אפשרי במצב של טעות משותפת בחוזה הוא ביטול העיסקה והשבת התשלומים בגינה. פתרון כזה סביר במיוחד אם, כטענת התובעת, מדובר בהפרה מהותית של החוזה על ידי הנתבעת. אלא שבמקרה זה העיסקה למכירת המגרש נשוא התביעה לא עמדה בפני עצמה. היא היתה חלק מסדרה של התקשרויות למכירת מספר חלקות סמוכות זו לזו, בשטח נרחב. לגבי יתר החוזים לא התעורר קושי דומה והיטל ההשבחה שולם על ידי הבעלים הקודמים. על כן האפשרות של ביטול החוזה הנוכחי בשל הטעות לא עמדה בפני עצמה. 31. הצדדים נחלקו לגביהם לגבי השאלה העובדתית, האם עלתה האפשרות של ביטול העיסקה, על ידי מי הועלתה ומה היו התגובות לכך. בכתב התביעה נטען, כאמור לעיל, כי רק בשנת 2001 הופתעה התובעת לגלות שהיטל ההשבחה על מגרש 33 לא שולם. כל אירועי שנת 1996 לא הוזכרו בכתב התביעה ולו ברמז, מן הסתם על מנת למנוע טענת התיישנות של התביעה. בעקבות טענות הנתבעים הודתה התובעת כי הנושא התגלה ועלה כבר בשנת 1996. אלא שלטענתה בפגישה שהתקיימה עם עו"ד אבולוף הבטיח עורך הדין לדאוג לכלול גם חלקה זו בתב"ע החלה ולשלם את היטל ההשבחה, כך שהתובעת סברה שהעניין הוסדר. רק בשנת 2001 הופתעה לגלות שלא כך היה. 32. מעבר לעובדה שהתובעת הסתירה עובדות רלוונטיות ומהותיות ביותר ולא ציינה אותן בכתב התביעה, יש בהתנהלותה של התובעת משום פגיעה א-פריורי בטענותיה באשר לאותם אירועים. שכן כל גירסה המועלית על ידה עתה היא גירסה כבושה שלא הועלתה בהזדמנות הראשונה, ומצריכה מתן הסבר לכך. 33. בתצהירו של רו"ח סעד רסולי מטעם התובעת פורטה עמדת התובעת כדלקמן: במהלך שנת 1996 הוחלפו בינו לבין עו"ד אבולוף מסמכים בקשר לחילוקי דעות שונים בעניין יתרת התשלומים המגיעים לנתבעת בגין העיסקה. בחודש יולי 1996 קיבל רסולי חוות דעת שמאית שהזמין, וממנה למד לראשונה על כך שהמגרש אינו כלול בתב"ע זמ/250 וייעודו נותר כשהיה - לחקלאות. הוא שלח את חוות הדעת לעו"ד אבולוף. ביום 23.7.96 שלח לאבולוף מכתב בו טען כי לא נמסרה לו אינפורמציה נכונה לגבי היטלי ההשבחה. הוא פנה לאבולוף וביקש ממנו לדאוג לביטול החוזה ולעריכת התחשבנות בהתאם. (נספח יא' לתצהיר רסולי). על מכתב זה חתום גם שותפו של רסולי בתובעת - מר יצחק ברדריאן, אשר לא הגיש תצהיר ולא העיד בבית המשפט. ביום 1.9.96 השיב אבולוף במכתב - נספח יב' לתצהיר רסולי, בו הודיע כי בכוונתו להמליץ לבעלי ורביה לקבל את ההצעה, לבטל בהסכמה את הסכם הנוגע למגרש 33 ולהפחית בהתאם מסכום התמורה לעיסקה. בשבועות שלאחר מכן היו עוד מספר מכתבים שאין בהם שינוי מהותי של המצב, כולל הודעת עו"ד אבולוף לרסולי על שיחת טלפון עם נציג סניף בנק בנוגע לרישום הקרקע על שם התובעת, ומכתב מיום 24.11.96 בו ביקש רסולי מאבולוף לקבוע ישיבה כדי לסיים את חילוקי הדעות ביניהם (נספח ט"ו לתצהיר רסולי). עד כאן התיעוד שבכתב. רסולי הצהיר (סעיף 20 לתצהירו) כי על התובעת הופעלו לחצים מצד הבנק שהלווה לה כסף לרשום את הזכויות במקרקעין על שם סי בר ואת המשכנתא לטובת הבנק, אולם עו"ד אבולוף הודיע כי הרישום לא ייעשה עד להסדרת חילוקי הדעות בין הצדדים. 34. לגופה של המחלוקת טען רסולי (בסעיפים 24, 25, 26 לתצהירו) כי "בפגישה שנערכה בין הצדדים נעתרה סי בר להצעת עו"ד אבולוף לוותר על דרישתה לביטול עיסקת רכישת החלקה, לשלם את יתרת הכספים שתשלומם עוכב נוכח אי הבהירות בגין החלקה והכל תוך הבטחתו כי ידאג, באופן אישי, לכלול את החלקה במסגרת שינוי הייעוד וכי ורביה תמלא אחר התחייבותה בהסכם המכר והיטל ההשבחה הכרוך בכך ישולם". "נוכח המצב אליו נקלעה סי בר (הכוונה ללחץ הבנק להשלים את רישום החלקה והמשכנתא - ח.מ.ק), קיבלנו את הצעתו והבטחתו של עו"ד אבולוף וסי בר שילמה את מלוא התמורה בגין החלקה בהתאם להסכם, במחיר המשקף ייעוד לתעשיה ולא כפי שהיתה באמת, קרקע חקלאית, וביום 12.1.97 נרשמה המשכנתא לטובת הבנק....". רסולי מוסיף כי היה בטוח שהעניין אכן הוסדר, עד קבלת דרישה לתשלום היטל ההשבחה בשנת 2001. 35. אל מול זאת טען אבולוף כי בשנת 1996 פנתה אליו התובעת וביקשה לבטל את ההסכם בקשר למגרש 33, כיון שלא שולם בגינה היטל השבחה. לדבריו (סעיף 10 לתצהירו) הוא הסביר למר ברדריאן, מנהל התובעת, כי היטל השבחה לא צריך היה להיות משולם כיון שחלקה זו לא נמצאה בתחום התכנית. הוא צירף כנספח א' לתצהירו תרשומת ברוח זו שערך ביום 1.8.86. בהמשך טוען אבולוף כי קיבל את הסכמת הנתבעת והודיע לתובעת שהיא נכונה לבטל את ההסכם, אלא שהתובעת שינתה את דעתה וביקשה להשאיר את ההסכם כפי שהוא. בישיבה שהתקיימה בין הצדדים הודיעה התובעת כי היא מוותרת על בקשת הביטול ומבקשת להותיר את ההסכם על כנו בלא כל שינוי. בכך תם העניין (סעיפים 11, 12 לתצהיר). אבולוף טען כי לא הופעל על התובעת כל לחץ מצד הנתבעת או מהבנק, אלא ההיפך מכך, שכן הנתבעת הודיעה שהיא מסכימה לבטל את ההסכם. הוא הכחיש את כל טענותיו של רסולי בעניין זה. אבולוף מציין בסעיף 20 לתצהירו כי במרוצת השנים שונה ייעודה של הקרקע למגורים, באופן שערכם כיום עולה כמה מונים על ערכם בעת רכישתם על ידי התובעת, בין אם ייעודם אז היה לתעשיה או לחקלאות. לטענת הנתבעים, זו הסיבה שבגינה היתה התובעת מעוניינת בהמשך קיום ההסכם, כיון שהבינה שבכל מקרה תוכל להפיק רווחים מן העיסקה. 36. אני מעדיפה את גירסת הנתבעים על פני גירסת התובעת בנושא זה, ודוחה את הטענה לפיה הבטיח אבולוף לדאוג אישית לתשלום היטל ההשבחה ולדאוג להכללת המגרש בתב"ע. זאת מנימוקים אחדים: ראשית, ההתחייבות המיוחסת לעו"ד אבולוף לדאוג אישית לתשלום היטל ההשבחה אינה עניין סטנדרטי ומקובל במחלוקת מעין זו. אילו אכן ניתנה כזו התחייבות, כי אז ניתן היה לצפות כעניין אלמנטרי לכך שההתחייבות תעוגן בכתב, באופן מפורש וברור. ציפיה כזו קיימת ביתר שאית נוכח טענת התובעת כי הנתבעים הפרו את החוזה הכתוב ביניהם ולא עמדו בו. רסולי ניסה לתרץ את המצב בהיותו של אבולוף איש אמון ובעל שם, אולם טענה זו אינה סבירה כלל כשהיא נשמעת מפי מי שלטענתו זה עתה עמד בפני הטעיה והפרת הסכם מצידו של אבולוף וורביה. מי שנכווה ברותחין יזהר בצוננין, ומי שטוען להפרת חוזה כתוב וברור על ידי שותפיו, ודאי שלא יסכים לעיגון יחסים עתידיים איתם בהסכמה בעל פה שאין לה כל זכר בכתב. 37. בנוסף, על פי טענת רסולי התחייב אבולוף, בין היתר, לדאוג להכללת המגרש בתב"ע ולהביא לשינוי ייעודו. ברור לכל ששינוי כזה אינו ביכולתו ובסמכותו של אדם אחד, שאין לו כל מעמד רשמי בהליכים אלו. אבולוף יכול היה לכל היותר להתחייב לפעול או לעשות מאמץ, אך אין כל היגיון בכך שייטול על עצמו התחייבות למשימה שכלל לא בטוח שיהיה ביכולתו לממש. 38. זאת ועוד: על מנת להוכיח הבטחה בעל פה, היה על התובעת להביא את כל הראיות שיכולה היתה להשיג במאמץ סביר. במצב זה בולטת בהיעדרה עדותו של שותפו של רסולי בתובעת, ברדריאן, שאף הוא השתתף בפגישה המשותפת ויכול היה לחזק את טענת התובעת. התובעת נמנעה מהבאת ראיות נוספות שהיו ברשותה, והסתפקה בעדות יחידה של רסולי, שהוא בעל עניין בתוצאות. אין די בראיות אלו להוכחת טענותיה. 39. הטענה בדבר ההבטחתו של אבולוף איננה מתיישבת עם המסמכים שבכתב: עם פנייתו של רסולי לעו"ד צדוק בבקשה לקבל את אישור התשלום של היטל ההשבחה, עם נסיונות הבירור שערך בועדה ועם העובדה שבכל פניותיו בכתב אין איזכור של אותה הבטחה בעל פה שהתובעת טוענת לה. הדברים מפורטים בסעיפים 36-38 לסיכומי הנתבעת 1, ואני מקבלת את עיקריהם. 40. המסקנה העולה מכל האמור היא שכאשר התבררה לצדדים טעותם, נשקלה אפשרות לבטל את חלק העסקה הנוגע למגרש 33. הנתבעת הסכימה לאפשרות כזו אך התובעת ויתרה עליה, מטעמים כאלה ואחרים. בכך ויתרה התובעת על זכות הביטול, ולמעשה השלימה עם ביצוע העיסקה כפי שהיא, ללא השבחה וללא תשלום היטל השבחה של מגרש 33. ככל הנראה עמדה מאחורי החלטה זו ציפיה לרווחים גבוהים בשל השבחה עתידית של השטח עם שינוי הייעוד למגורים. V סכום התביעה 41. במהלך הדיון בתיק התברר כי הקרקע נשוא העיסקה כולה (ולא מגרש 33 בלבד) נמכר לצד ג' עוד בשנת 2004, לפני הגשת התביעה. ב"כ הנתבעת טען כי זוהי עובדה רלוונטית ועמד על כך שחוזי המכירה יוצגו לו ויוגשו לבית המשפט, וכך נעשה רק לאחר שהתובעת חוייבה לכך. 42. קיימת מחלוקת לגיטימית בין הצדדים לגבי השאלה אם יש במכירת הקרקע כדי להשפיע על זכות התביעה של התובעת בגין עובדות שהתרחשו לפני המכירה. טענת התובעת כי עובדה זו אינה רלוונטית היא טענה לגיטימית וראויה להישמע. אולם לא כך היא החלטת התובעת שלא להביא עובדה זו לידיעת הצדדים ובית המשפט. בהסתרת העובדה ובניסוח כתב התביעה באופן שממנו משתמע שהזכויות בקרקע עדיין בידיה, הציגה התובעת מצג עובדתי שאינו משקף נכונה את המציאות. בכך גם מנעה מן הנתבעות את האפשרות להעלות טענה לגיטימית בנוגע להוכחת הנזק. כפי שפורט לעיל, אין זה נושא יחיד בו נמנעה התובעת מגילוי העובדות כולן בכתב התביעה. 43. לגופו של עניין, באופן עקרוני אין במכירת הקרקע כדי לשלול אפשרות שנגרם נזק למי שהיה בעליה. שכן אם רכש בעצמו קרקע בשווי נמוך יותר, או שלא שולם עליה היטל שצריך היה להיות משולם, עלול הדבר להקטין את רווחיו בעת מכירת הקרקע. אלא שהשאלה אם ניתן היה להרוויח יותר על מכירת הקרקע היא קשה להוכחה, בעיקר לאחר שחלף זמן רב בין המכירה לרכישה, ונוכח תנודתיות מחירי הנדל"ן ואפשרות של שינוי נתונים רלוונטיים נוספים כגון פיתוח קרקע סמוכה וכיוצ"ב. במקרה זה, כיון שנמכרו מספר חלקות כולל השטח נשוא התביעה, ניתן היה להגיע למסקנה בקלות יחסית, על ידי השוואת הסכמי המכר השונים זה לזה. אם מגרש 33 נמכר במחיר דומה למחירי המכירה של החלקות האחרות, ניתן להסיק מכך שאי הכללתו בתב"ע לא גרמה נזק לתובעת. אולם על אף שחוזי המכר הוגשו, לא היתה בסיכומי הצדדים התייחסות מפורטת לנושא זה. השווי במועד המכירה לא נדון, ולא נערכה השוואה בין החלקות השונות. על כן אמנע מקביעת ממצאים בנושא זה. 44. סכום התביעה על פי כתב התביעה וגירסת התובעת עומד על 823,000 ₪ נכון ליום הגשת התביעה, והוא כולל הפרש בין שווי חלקה המיועדת למגורים לבין שווי חלקה המיועדת לתעשיה ביום ביצוע העיסקה, וכן פיצוי מוסכם. זאת בהתאם לסעיף 17 לחוזה בין הצדדים, הקובע פיצוי בסך 10% על הפרה יסודית של החוזה. 45. בנוגע לפיצוי המוסכם, על פי המסקנות דלעיל אין מדובר בהפרה של החוזה, ודאי שלא בהפרה יסודית, כי אם בטעות משותפת של הצדדים. על כן אין בסיס לתשלום פיצוי בגין הפרה. על כל פנים פיצוי כזה יכול לחול רק על הנתבעת, ולא על עו"ד אבולוף שלא היה צד לחוזה. 46. באשר לסכום הפיצוי הנתבע: אני דוחה את טענת הנתבעים לפיה מחיר העיסקה לא כלל את היטל ההשבחה והתובעת אינה זכאית לכך שהיטל ההשבחה ישולם כיון שהתב"ע לא חלה עליה (ראו למשל בסעיף 20 לתצהיר עו"ד אבולוף). העובדה שערכה של קרקע המיועדת לתעשיה גבוה מזה של קרקע המיועדת למגורים היא מן המפורסמות. אילו היתה הקרקע הנמכרת מיועדת לחקלאות, מן הסתם היה מחירה נמוך באופן ניכר, הן בשל חוסר הוודאות בכך שייעודה ישונה בעתיד, הן משום שאם יהיה שינוי כזה הוא יהיה כרוך בעלויות של תשלום היטל השבחה. עיסקה בשוק חופשי מגלמת מן הסתם שיקולים אלה. עם זאת, הסכום הנתבע הוא מופרז: כיון שהתובעת היתה מעוניינת ברכישת קרקע לתעשיה, ולא לחקלאות, ואף רכשה כזו בחלקות הסמוכות, וכיון שבהמשך שונה ייעוד הקרקע למגורים בתכנית זמ/1/250, הרי שאין לראות את התובעת כמי שרכשה קרקע חקלאית. התובעת התכוונה לרכוש קרקע לתעשיה ואף רכשה קרקע שבדיעבד ניתן לעשות בה שימוש כזה. לכן הנזק שנגרם לתובעת אינו בסכום ההפרש בין שני סוגי הקרקע, אלא בגובה החלק היחסי של היטל ההשבחה שהיתה נדרשת לשלם בגין אותו שינוי ייעוד שסברה שהתקיים. תשלום של סכום זה היה מעמיד את התובעת במקום בו אמורה היתה לעמוד אלמלא הטעות שארעה, ועל כן הוא מהווה סעד ראוי ומספק. קביעת הסכום יכולה להיעשות על ידי חישוב גובה היטל ההשבחה ששולם בחלקות הסמוכות לכל מ"ר, והכפלת הסכום בשטח המגרש נשוא התביעה. כיון שאני סבורה שאין עילה לתשלום הפיצוי, ניתן להסתפק בקביעת העיקרון הכללי ואין צורך בפירוט נוסף. VI סיכום 47. דין התביעה להידחות מטעמים אלו: עילת התביעה נוצרה בשנת 1996. אין עילה להארכת משך ההתיישנות כך שהתביעה התיישנה טרם הגשתה לבית המשפט. הנתבעת 1 לא הפרה את החוזה עם התובעת אלא מדובר בטעות של השתיים, אשר סברו בטעות כי המגרש נשוא התביעה נכלל בתב"ע ושולם בגינו היטל השבחה. התובעת ויתרה על הסעד שהיתה זכאית לו - ביטול העיסקה, ובכך הביעה דעתה שהיא מעוניינת בקיום העיסקה על אף הטעות, ואינה זכאית לסעד כלשהו. סכום התביעה מופרז. 48. נוכח כל האמור אני דוחה את התביעה נגד שני הנתבעים. בהתחשב בסכום התביעה, היקף הדיון, שינוי גירסתה של התובעת בנושאים מהותיים במהלך ניהול המשפט והתנהלותה באופן כללי, אני מחייבת את התובעת בהוצאות הנתבעים בפועל וכן בשכ"ט עו"ד בסכום של 25,000 ₪ בצירוף מע"מ לכל אחד מהנתבעים. הסכום ישולם תוך 30 יום מהיום ואם לא ישולם תוך תקופה זו ישא הצמדה וריבית כדין מהיום עד התשלום בפועל. התיישנותהסכם מכרחוזה