דוגמא להסכם אופציה במקרקעין | עו"ד רונן פרידמן

##מה זה "אופציה במקרקעין" ?## חוזי אופציה ביחס לזכויות במקרקעין ניתן לערוך בוריאציות שונות. וריאציה אפשרית אחת היא זו שבה סב כל החוזה כולו סביב האופציה הניתנת לפלוני לרכוש זכויות בנכס מסוים על פי התנאים המפורטים בו. בוריאציה זו, מערכת היחסים המשפטית הנוצרת בין מקנה האופציה לבעל האופציה סבה אף היא כולה סביב האופציה. כזהו, למשל, המקרה בו הוקנתה אופציה לרכישת בעלות בנכס מקרקעין ובעל האופציה החליט שלא לממשה. במצב דברים זה לא ייכנס לפעולה החוזה העיקרי הצופה פני מימוש האופציה והקשר המשפטי בין הצדדים שהתמצה בחוזה המשני, יבוא בכך לכלל סיום. ##להלן דוגמא להסכם אופציה במקרקעין:## כתב אופציה לרכישת דירה שנערך ונחתם ביום__________ לחודש __________   ע"י הקונים __________ __________ (להלן ביחד ולחוד: "הקונה")   ביחס לדירת המוכרת: __________   (להלן: "המוכר")   הואיל והמוכר הינו הבעלים הרשום של 2669/64704 חלקים במקרקעין הידועים כחלקה __________ בגוש __________ (להלן: "החלקה"); והואיל ועל החלקה חלה תב"ע פת/ביהמ"ש/2007/א (להלן: "התב"ע) אשר מכחה הוקצו לבעלי החלקה, ובכללם המוכר, זכויות בעלות במגרש 2104/2 הנמצא ברח' __________ , לבניית 18 יחידות מגורים; והואיל ועפ"י הסכם שיתוף שנחתם בין המוכר לבין יתר בעלי הזכויות בחלקה יוחדה למוכר הזכות להירשם כבעלים וכמחזיק הבלעדי של בת 6 חדרים בקומה רביעית (דירה מס' 12) המצויה בבניין הבנוי על החלקה ששטחה בהתאם לתשריט המצורף בזה "נספח א1", וכן מחסן דירתי וחניה אחת לא מקורה (להלן: "הדירה");  והואיל והמוכר, יחד עם יתר בעלי הזכויות בחלקה, התקשר בהסכם עם הקבלן המבצע X (להלן: "הקבלן") לבניית בית מגורים בן 18 יחידות דיור על המגרש, ובכללם את הדירה נשוא הסכם זה ואת החלק היחסי ברכוש המשותף הצמוד לה, בתנאים המפורטים להלן;  והואיל והקונה הציע למוכר, באופן חד צדדי, לרכוש ממנו את הדירה לאחר השלמת בנייתה והיותה ראויה למגורים, בתמורה ובתנאים הקבועים בהסכם זה להלן;   לפיכך מצהירים הצדדים ומתחייב הקונה כדלקמן:  1. מבוא:   1.1. המבוא לכתב אופציה זה ונספחיו מהווים חלק עיקרי ובלתי נפרד הימנו. 1.2. כותרותיו של כתב אופציה זה הינן לצרכי נוחיות והתמצאות בלבד ולא תשמשנה בפירושו.  2. הצהרות המוכר: המוכר מצהיר בזאת כדלקמן: 2.1. הוא הבעלים הרשום של הזכויות בחלקה, כמפורט בנסח רישום המצ"ב "נספח א" וזכויותיו נקיות מכל שעבוד, עיקול וזכות צד ג' כל שהיא, למעט משכנתא דרגה ראשונה לטובת בנק אדנים למשכנתאות בע"מ בגין הסכם ליווי שנחתם בינו - יחד עם יתר בעלי החלקה - לבין הבנק למימון בניית הבניין והדירה, אשר תסולק לאחר השלמת הבנייה וקבלת טופס 4, ובהתאם להוראות הסכם זה. 2.2. הוא הזכאי להירשם כבעלים של הדירה מכח הסכם השיתוף המצ"ב "נספח ב", ונתקבלו כל אישורי המיסים לרישומו של הסכם השיתוף, שהעתקם מצ"ב "נספח ב-1". המוכר מתחייב לשלם את כל התשלומים החלים עליו מכח הסכם השיתוף.  2.3. עפ"י הסכם הבניה שנחתם בינו לבין הקבלן, יבנה הקבלן עבורו את הדירה ואת החלק היחסי ברכוש המשותף המתייחס אליה ו/או לחלקו היחסי במקרקעין, עפ"י התכנית והמפרט הטכני המצ"ב "נספח ג1-ג2" ויסיים את הבניה עד לחודש __________ כנגד תשלום חלקו היחסי בתמורת הקבלן עפ"י הסכם הבניה, במימון עצמי ו/או במימון הבנק המלווה.  2.4. שילם עד היום את כל חלקו בתשלומים לקבלן עפ"י הסכם הבניה, ואין בינו לבין הקבלן כל תביעה ו/או הליכים משפטיים כל שהם.  2.5. אין כל מניעה חוקית ו/או משפטית ו/או אחרת למכירת הדירה לקונה לאחר השלמת בנייתה, והוא מתחייב להסיר כל שעבוד ו/או עיקול ו/או זכות אחרת ככל שיוטלו על הדירה ועל זכויותיו במקרקעין בהקדם האפשרי לאחר שייוודע לו דבר הטלתם.  2.6. אין בחתימתו על כתב אופציה זה משום הענקת אופציה ייחודית לקונה ביחס לדירה ו/או התחייבות מצידו למכירתה, לפיכך הקונה לא יהא רשאי לרשום הערת אזהרה עפ"י כתב אופציה זה.  3. האופציה: 3.1. הקונה מציע בזאת למוכר ומתחייב לרכוש את הדירה, תוך שבועיים לאחר קבלת הודעה מהמוכר בדבר השלמת בנייתה והיותה ראויה למגורים - אך לא לפני המועד הקבוע בסעיף 3.4 להלן, כשהיא מושלמת בהתאם לתכניות ולמפרט הטכני, בתמורה של __________ $ בשקלים לפי השער היציג שיהיה ידוע במועד שנקבע לכל תשלום. במחיר זה כלול גם מחסן וכן חניה אחת שמיקומה ייקבע לפי מנגנון הבחירה שהוסכם בין כל בעלי הזכויות בהסכם השיתוף.  3.2. התמורה אינה כוללת אגרות בגין חיבור מים, חשמל וגז, אשר ישולמו ע"י הקונה בנפרד לגורמים הרלבנטיים; תשלום בגין אגרות רישום הזכויות ותשריטים לרישום בית משותף וכן שכ"ט עו"ד בשיעור 1.5% + מע"מ מהתמורה, שישולמו ע"י הקונה לעוה"ד ולגורמי הרישום, לפי הנחיות עוה"ד.  3.3. עם השלמת הבנייה והיות הדירה ראויה למגורים, יחתום הקונה על הסכם רכישה בנוסף המצ"ב (בהשלמות המתבקשות), אשר יכלול תנאי תשלום ומועד מסירת חזקה בדירה, וכן הוראות בדבר בטחונות ורישום הזכויות, ותשלום המיסים החלים על כל צד. הסכם הרכישה ייחתם בתנאי שבעת חתימתו הדירה תהיה נקיה מכל שעבוד, עיקול וזכות צד ג' כל שהיא, למעט הערת האזהרה והמשכון לטובת בנק אדנים, אשר יוסרו כנגד תשלום לבנק לפי מכתב כוונות שיומצא ע"י המוכר עובר לחתימת ההסכם. לאחר התשלום ימציא המוכר לקונה מכתב החרגה של הבנק המלווה.  3.4. הודיע המוכר לקונה על השלמת הבניה והקונה לא חתם על הסכם המכר תוך המועד הקבוע בסעיף 3.1 לעיל, תפקע אופציה זו, אך הקונה ישלם למוכר פיצוי הסתמכות מוסכם בסך של 50,000 ₪ אשר עם תשלומו לא תהיה למי מהצדדים כל תביעה ו/או טענה כל שהיא כלפי משנהו. 4. הוראות נוספות: 4.1. המוכר מתחייב לפעול בשקידה וביעילות להשלמת הבנייה עפ"י התכניות והמפרט, לשאת בכל התשלומים לקבלן באופן שהבנייה תושלם בהתאם לתכניות ולמפרט הטכני ובמועדים הקבועים בהסכם הבניה.  4.2. הקונה יהא רשאי להמציא למוכר תכניות אדריכליות לביצוע שינויים ו/או תוספות בדירה, לפי בחירתו ובהתאם לתנאים שנקבעו בהסכם הבניה. עלויות השינויים ו/או התוספות ישולמו ע"י הקונה ישירות לקבלן. במידה והקונה לא יממש את האופציה כאמור, יישארו השינויים ו/או התוספות רכושו של המוכר והקונה לא יהא זכאי להחזר כל שהוא בגינם.  4.3. הקונה לא יהיה רשאי להמחות ו/או להעביר את האופציה לאחר ו/או לאחרים.  4.4. כל הודעה עפ"י הסכם זה, לרבות הודעת המימוש, תישלח בדואר רשום ו/או במסירה אישית לכתובות הצדדים המפורטות במבוא להסכם זה.   ולראיה באו הצדדים על החתום:__________ המוכר__________ הקונה__________ *בפסק דין תא (ת"א) 32784-08 בית המשפט דן בתוקפו של הסכם אופציה לעיל וקיבל את החלק של התביעה בעניין קיומה של הפרה מצד הנתבעת כלפי התובעים לבגי הסכם האופציה.הסכם אופציהמקרקעיןאופציהחוזה