דייר נגזר

חוק הגנת הדייר מבחין בין שני סוגים של דיירים מוגנים: דיירים מוגנים בעלי זכות מקורית ("דיירים מקוריים"), ובצידם דיירים מוגנים בעלי זכות נגזרת מהדיירים המקוריים ("דיירים נגזרים"). דיירים מקוריים הם בעקרון דיירים הנכנסים לדירה (או לעסק) במסגרת הסדר דמי מפתח, או שוכרים חוזיים אשר הופכים לדיירים מוגנים לאחר תום השכירות החוזית. "דיירים נגזרים" הם אלה שהופכים לדיירים מוגנים לפי סעיפים 20-26 לחוק, במקרה של פטירת הדייר המקורי, או שהדייר המקורי חדל להחזיק במושכר (כמו המקרה שלפנינו). (רע"א 1171/98 שפי ואח' נ' עזבון המנוחה שושנה שדז'ונסקי ז"ל ואח', פ"ד נד (1) 394). סעיף 26 לחוק קובע את התנאי ש"הדייר הנגזר" מוסיף לנהל במושכר "את העסק שהדייר שלפניו ניהל בו...". "ניהל", נאמר, ולא "רשאי היה לנהל". ללמדך, כי המבחן הוא מבחן מעשי, מה נוהל בפועל במושכר, ולא תאורטי, איזה עסק רשאי היה הדייר המקורי לנהל במושכר, בהתאם לתנאי החוזה. "'דייר', על-פי ההגדרה שבסעיף 1 לחוק הגנת הדייר, הוא מי שמחזיק במושכר בשכירות ראשית על פי חוזה או מכוחו של חוק הגנת הדייר. ...אלמנה שבאה במקום בעלה כדיירת מוגנת בבית עסק איננה 'דיירת' לפי הרישא של הגדרת 'דייר' המדברת בחוזה, אלא לפי הסיפא של הגדרת 'דייר' כלומר: 'מכוח חוק זה' (חוק הגנת הדייר) ולא מכוחו של החוזה. התנאים החלים עליה לעניין השכירות וההגנות הפרושות עליה, יהיו בראש ובראשונה אלה שנקבעו בחוק, ובמקום השני תנאי חוזה השכירות האחרון ככל שאינם עומדים בסתירה לתנאי החוק". (ר' דוד בר-אופיר, סוגיות בדיני הגנת הדייר, עמ' 297, והפסיקה שם). פרשנות זו עולה בד בבד גם עם פסיקת בית-המשפט העליון, ב-ע"א 127/77 מלכה קפה נ' אסף לוי ואח', פ"ד לא (3) 455. בעניין מלכה קפה, נדחתה, בערכאה הראשונה, תביעת הפינוי נגד המערערת, אשר מסרה חלק מהמושכר לאחרים כברי-רשות לאחר פטירת בעלה שהיה "הדייר המקורי" במושכר, וזאת משהוכח, כי הדבר היה מותר עפ"י החוזה שהיה בין בעלה המנוח לבין בעלי המושכר. ערעור המשיבים לבית-המשפט המחוזי התקבל, ומכאן הערעור (ברשות) לעליון. בית-המשפט העליון פסק מפי השופט שמגר (כתוארו אז): "לענין זה שבפנינו יש לאבחן בין האיסור הסטטוטורי הקבוע בסעיף 26, סיפא, לבין השכרה הנבחנת על-פי כללי המותר והאסור, כפי שהותוו בחוזה השכירות בין הצדדים, הממשיך כידוע לשמש אמת-מידה ליחסי הגומלין בין בעל הבית והדייר, גם אחרי שהשוכר הפך לדייר לפי חוק. אם חוזה השכירות מתיר השכרה באופן כללי, או מתנה אותה בקבלת רשות והרשות ניתנה, הרי אין בהשכרה כדי לגרוע כהוא זה מזכויותיו של הדייר לפי חוק, אשר היה צד לחוזה השכירות מעיקרו. לא כן מי שהופך לדייר מכוח הוראותיהם של סעיף 23 (א) יחד עם סעיף 26 : הלה אינו זכאי להשכיר את המושכר, כולו או מקצתו, או להמשיך בו אם הוא מבקש לזכות בזכויותיו של דייר, כי נוסחה של הסיפא לסעיף 26 הוא החלטי וסתמי ואינו מאזכר קיומו של פטור, המעוגן באפשרות שההשכרה הותרה לפי חוזה השכירות, שמכוחו נוצרו היחסים בין בעל-הבית לבין הדייר שנפטר. משמע, לצורך הענין שבפנינו יש להבדיל בין השכרה שנעשתה בחייו של הדייר המקורי, שאז בוחנים את שאלת ההשכרה על-פי חוזה השכירות המקורי לבין השכרה בתקופה שבה מוחזק המושכר מכוח הוראותיהם של סעיפים 23(א) ו-26 (בענייננו: סעיפים 23(ב) ו-26 - ס.י), שאז חלה על הענין הסיפא לסעיף 26. אין להבין את הסיפא אלא כהוראה הבאה להחיל את האמור בה על הסדר היחסים בין בעל-הבית לדייר, מעל ומעבר למה שנקבע בחוזה השכירות. למותר להוסיף, כי לו היה המחוקק מסתפק בכך שיחסי בעל הבית והדייר יישלטו על-ידי האמור בחוזה השכירות בלבד, היתה הסיפא לסעיף 26 מיותרת." (שם, סעיף 6(ג) לפסק-הדין של השופט שמגר) (ההדגשות שלי - ס.י). ועוד: "אמנם נטען על-ידי המערערת כי גם בחיי בעלה הושכרו במושכר שולחנות אשר שימשו אנשי עסקים אלה או אחרים, מעת לעת, אולם כפי שהובהר לעיל, יש שוני, מבחינה משפטית, בין השכרה אשר נבחנת על-פי הוראותיו של חוזה השכירות לבין השכרה שעליה חל האיסור שבסעיף 26, לענין הוראת החוק האמורה אין בהיתר להשכרה שניתן בחוזה השכירות כדי להוסיף או לגרוע, כי איסור זה צמח ועלה מדברו של המחוקק ואינו תלוי בהסדרים החוזיים שקדמו להיווצרותה של הדיירות לפי חוק. "דייר מוגן (הגנת הדייר)מקרקעין