הסכם תיווך עם חברה בע''מ

האם אפשר לחתום על הסכם תיווך עם חברה בע''מ ? (במקרה שלחברה עצמה אין רישיון בתיווך) לגרסת הנתבע, בין התובע לנתבע אין יריבות והתובע פעל כשלוח מטעם התובעת, ולפיכך אין לו כל עילת תביעה אישית כנגד הנתבע. לגרסת הנתבע, התובע שהינו מתווך במקצועו, לא חתם על הסכם תיווך עם הנתבע ולכן לא יכול לתבוע דמי תיווך מכוח חוק המתווכים. לעומתו, החברה התובעת 2 היא זו שחתמה על הסכם התיווך, דא עקא אף חברה זו לא יכולה להיות תובעת מכוח חוק המתווכים שעה שאיננה בעלת רישיון תיווך. במקרה שיפורט להלן שמה של החברה ופרטיה למעט מספר ה-ח.פ. מופיעים בכותרת הסכם התיווך, מעל שמה של החברה מופיע הלוגו של החברה בציון "רישיון מספר 4471". כמו כן, בראשית המסמך צוין כי: "אני, באמצעות מנהל המחלקה מטעמכם מר יעקב סמרה, מבקש מכם..." היינו, שמו של סוכן התיווך שתיווך בפועל בעסקה זו הוא התובע יעקב סמרה מופיע בהסכם התיווך. א. מבוא וטענות הצדדים 1. בפניי תביעה לדמי תיווך בגין עסקת תיווך שלטענת התובעים נרקמה בסיועם ובעזרתם. התובע 1 סמרה יעקב הינו מתווך מקרקעין בעל רישיון לתיווך, (להלן: "סמרה" או "התובע"). סמרה הינו הבעלים והמנהל של חב' סמרה השקעות בינלאומיות בע"מ היא התובעת 2, אשר איננה בעלת רישיון תיווך (להלן: "החברה"). לטענת סמרה, החברה משמשת לו מסגרת ארגונית שבה הוא עובד כמתווך. 2. הנתבע שחר שמואל (להלן: "הנתבע"), הינו בעל 50% ממניות של חברה בשם בתי קשת לגיל הזהב בע"מ. חברה זו מחזיקה מקרקעין בר"ג ברח' מנחם יצחק 5. על מקרקעין אלה מצוי מבנה המשמש כבית אבות פעיל בשם "בית קשת". 3. הנתבע באמצעות חברה בבעלותו הקרויה "הדרת הורים", שכר מחברת "בתי קשת" את המבנה והפעיל בו את בית האבות הפעיל הקרוי כאמור "בית קשת". 4. ביום 15.3.06 חתם הנתבע עם החברה הסכם הזמנת שירותי תיווך (נספח ג' לתצהיר עדות התובע - להלן: "הסכם התיווך"). בהתאם להסכם התיווך, הזמין הנתבע מהתובעת שירותי תיווך לצורך מכירת בית האבות "בית קשת". בתיאור סוג העסקה הוקפה בעיגול המילה מכירה וצוין כדלקמן: "מחיר בגין הנכס + העסק של בית האבות הנקרא בית קשת הנ"ל, בסך 3 מיליון $". הנתבע נתן לתובע בלעדיות ל-120 יום שנרשמה בתוך הסכם התיווך. 5. בתאריך 22.5.06, כחודשיים לאחר חתימת הסכם התיווך חתם התובע יחד עם אמנון רדר מחב' מנפאוור (ישראל בע"מ) או חב' קריירה בע"מ מטעמה (להלן: "קריירה") על הסכם תיווך, על פיו ביקשה "קריירה" להתעניין בנכס של הנתבע. דמי התיווך אשר סוכמו עם קריירה הינם 1% מהסכם המכר במקרה של קנייה, ובמקרה של שכירות סכום השווה לחודש דמי שכירות. 6. לימים, נחתמה עסקה בין "קריירה" לבין הנתבע, על פיו קנתה "קריירה" את הפעילות השוטפת של בית האבות "בית קשת", ונכנסה בנעלי חב' "הדרת הורים" בהסכם השכירות מחב' "בתי קשת". 7. לגרסת התובעים בכתב התביעה, על הנתבע לשלם עמלת דמי תיווך בגין עסקת רכישת פעילות בית האבות. בהסכם התיווך סוכם כי העמלה תהיה 75,000 $ בגין מכירת הקרקע והנכס בסך של 3 מיליון $. פועל יוצא מכך, אם נרכש הנכס במיליון דולר, אזי לשיטת התובעים על הנתבע לשלם שליש מהעמלה בסך 25,000 $. כמו כן, לגרסת התובעים יש לשלם עמלה אף בגין הסכם השכירות עליו חתמה חב' "קריירה" עם חב' "בתי קשת", ועמלה זו גובהה כגובה חודש שכירות בסך של 36,500 $. זאת ועוד, לגרסת התובעים סמרה הביא קונים לרכישת המקרקעין בין היתר את חב' אנג'ל, שהיתה מעוניינת לרכוש את המקרקעין בסכום שדרש הנתבע, אך התובע סיכל עסקה זו ובחוסר תום לב הפר את ההסכם ולא נאות למכור את המקרקעין. לפיכך, טוענים התובעים כי על התובע להוסיף את ה- 50,000 $ הנותרים על פי ההסכם, ובסה"כ הגישו התובעים כתב תביעה ע"ס 509,729 ₪. 8. לגרסת הנתבע, יש למחוק את התביעה על הסף הן מהטעמים הפרוצדוראליים והן מהטעמים המהותיים. ראשית, טוען הנתבע כי הסכם ההתקשרות בין הצדדים נעשה עם התובעת, עם החברה כשהחברה איננה בעלת רישיון לעסוק בתיווך, ולפיכך החוזה בטל ואיננו חוקי. גם אם החוזה איננו בטל, הרי הוא איננו שלם ואיננו מכיל את מספר ה-ח.פ. של החברה. 9. לגופו של עניין, טוען הנתבע כי התובעים לא הביאו לביצוע העסקה כפי שהוגדרה בהזמנת שירותי התיווך. הנתבע היה מעוניין שהתובעים יספקו לו רוכש המעוניין לקנות את מניותיו של הנתבע, הן בחב' "הדרת הורים" שניהלה את בית האבות כעסק חי, והן את מניותיו בחב' "בית קשת" שכאמור החזיקה ב-50% מהמקרקעין. בסופו של יום, כאמור נחתמה עסקה בקונסטלציה אחרת אשר לתובעים לא היה יד ורגל בה, הם לא היו הגורם היעיל בעסקה זו ונחתמה עסקה אחרת לגמרי ממה שהוזמן מהתובעים. ב. ד י ו ן 1. היעדר יריבות לגרסת הנתבע, בין התובע לנתבע אין יריבות והתובע פעל כשלוח מטעם התובעת, ולפיכך אין לו כל עילת תביעה אישית כנגד הנתבע. לגרסת הנתבע, התובע שהינו מתווך במקצועו, לא חתם על הסכם תיווך עם הנתבע ולכן לא יכול לתבוע דמי תיווך מכוח חוק המתווכים. לעומתו, החברה התובעת 2 היא זו שחתמה על הסכם התיווך, דא עקא אף חברה זו לא יכולה להיות תובעת מכוח חוק המתווכים שעה שאיננה בעלת רישיון תיווך. ב"כ הנתבע מסתמכים על פסיקת ביהמ"ש המחוזי בנצרת בע"א 2178/02 אמנון אזערי בע"מ נ' בושרי שמואל, , שם קבע ביהמ"ש ברוב קולות נגד דעת המיעוט כי מאחר והחברה לא היתה בעלת רישיון לעסוק בתיווך, הרי שעיסוקה בפעולת התיווך עומד בניגוד לחוק, וההזמנה שמהווה את הסכם התיווך היא בבחינת חוזה פסול כמשמעותו בסעיף 30 לחוק החוזים, ומשום כך בטל. עוד הסתמך ב"כ הנתבעים על חוות דעתו של כב' השופט המלומד מנחם קליין בביהמ"ש השלום בת"א, ב-ת.א. 213614/02 שם קבע ביהמ"ש כי: "אין לנו אלא את לשונו הברורה של החוק, המורה קבל עם ועדה, כי אך מי שהיה "בעל רישיון" לפי חוק זה זכאי יהיה לדמי תיווך מאת לקוחו, בין אם הוא יחיד ובין אם הוא תאגיד". עיינתי בטענות הצדדים ואף עיינתי בפסיקה עליה הסתמך ב"כ הנתבע. יש לאבחן בין פסקי הדין המצוטטים בסיכומי ב"כ הנתבע לבין המקרה שבפניי. יש לזכור, אף כי פסה"ד של ביהמ"ש המחוזי בנצרת הינה הלכה מנחה בניגוד לפסק דינו של כב' השופט קליין שאיננה מנחה. מעיון מדוקדק בפסק דינו של כב' השופט קליין, אף עולה כי ביהמ"ש עצמו התלבט בפרשנות הסעיפים הרלבנטיים לענייננו, והם סעיף 14 הקובע כי מתווך במקרקעין יהיה זכאי לדמי תיווך רק אם היה בעל רישיון לפי החוק בעת שעסק בתיווך, במשולב עם סעיף 13 הקובע כי אדם לא יעסיק אדם אחר בתיווך אלא אם כן המועסק הוא בעל רישיון לפי חוק המתווכים. אין מחלוקת אף כי משציין המחוקק את המילה אדם, כוונתו אף לתאגיד. כב' השופט קליין אף מאזכר בפסק דינו את סעיף 9 להצעת חוק המתווכים במקרקעין, התשנ"ב 1992, הח- 2136 שקבעה כי: "לא יוענק רישיון לעסוק בתיווך מקרקעין לתאגיד או לשותפות אלא אם כן אחד מעובדיה הקבועים הינו בעל רישיון לפי חוק זה". כאמור, סעיף זה לא נכנס לחוק המתווכים בסופו של יום, ובמקומו נחקק סעיף 13 לחוק. על פי דעתו של כב' השופט קליין, משמעות עובדה זו יכולה לקבל אחת מהפרשנויות כדלקמן: "השמטתו של סעיף 9 להצעת החוק כשלעצמה מורה, על פי פרשנות זו, כי דין אחד הוא לתאגיד וליחיד ואין התאגיד יכול ליהנות מרישיונו של יחיד, ועל כן לא ייחשב כבעל רישיון תיווך גם אם מי מעובדיו יהיה בעל רישיון כאמור. ואולם קיימת גם אפשרות אחרת בה יפורש סעיף 13 כמי שקשור בטבורו לסעיף 9 להצעת החוק המקורית. באופן זה, מורה הסעיף כי אדם, וכאמור גם תאגיד, יכול להעסיק אחר כמתווך ובתנאי שיש לאחרון רישיון וזאת, למעשה, גם אם למעסיק אין רישיון מעין זה". בסופו של יום, ביהמ"ש מפי כב' השופט קליין לא הכריע בשתי האפשרויות של פרשנות החוק, שכן לא נדרש להכרעה במקרה זה, אך קבע כי דעתו היא כדלקמן: "דעתי היא כי החוק התכוון להחמיר בסעיף 13 ולא להקל, ולכן המדובר בדרישה כפולה, לפיה הן התאגיד והן העובד שמועסק בו ישירות בתיווך יהיו בעלי רישיון כחוק. אך גם אם נלך לפי פירוש מקל המאפשר לתאגיד שאינו בעל רישיון לתיווך להעסיק עובד בעל רישיון וכך לעסוק בעקיפין בתיווך, אזי ברור שעסקת התיווך עצמה תיעשה על ידי לא אחר מאשר מתווך בעל רישיון אישי אשר ציון שמו "כסוכן" יעלה במישרין מחוזה התיווך גופו. בכך ניתן ליישר את הוראות סעיף 2 ו-14 לחוק, המחייבים את קיומה של עסקת ותשלום דמי התיווך רק למי שהינו בעל רישיון..." באותה פרשה של חב' אל הנכס בע"מ, שמו של סוכן התיווך לא אוזכר בהסכם התיווך טרם נחתם, ולפיכך גם הגישה המקלה לפי שיטתו של כב' השופט קליין לא היתה עוזרת. לא כך בענייננו. דעתי איננה כדעת כב' השופט קליין בדבר פרשנות סעיפי החוק, לטעמי יש לפרש את סעיף 14 ו-13 לחוק, באופן המאפשר למתווך ולתאגיד מטעמו לעסוק בתיווך ובתנאי כי האיש שעסק בפועל בתיווך יהא בעל רישיון. באופן טבעי תאגיד אף פעם לא יעסוק בפועל בתיווך אלא יאגד בתוכו אנשים שיעבדו עבורו ובשליחותו. אותו הגורם שעוסק בפועל בפעולת התיווך הוא זה שצריך להיות בעל הרישיון. אני סבורה כמו השופט קליין, כי במקרה בו מעורב תאגיד יחד עם סוכן תיווך בפועל, יש לציין את שני הגורמים כצד להסכם התיווך. כך גם בפרשת אמנון אזערי בע"מ, לא נזכר בפסה"ד של ביהמ"ש המחוזי כי מר אזערי עצמו הוסף להסכם התיווך יחד עם שם החברה בבעלותו. בשונה מענייננו, מר אזערי אף לא הצטרף לתביעה יחד עם החברה בבעלותו שחתומה על הסכם התיווך. ביהמ"ש בפרשה זו קבע ברוב קולות, כי אין לתת יד לאכיפת הסכם תיווך שנעשה בידי מי שאין לו רישיון תיווך. אני מסכימה עם דעת המיעוט של כב' השופט ממן, כי שם החברה בהסכם התיווך לא באה לעקוף את הוראות חוק המתווכים, אלא ליצור מסגרת של התנהלות כלכלית באמצעות חברה בע"מ אולי משיקולי מס ותו לא. לטעמו של כב' השופט ממן: "העדרו של רישיון על שמה של המערערת הוא פגם פורמאלי בלבד ולא פגם מהותי, שכן המטרה העיקרית של החוק- הגנה על הציבור נשמרת בנסיבות אלה". כאמור, יש לאבחן פסיקה זו מענייננו. בענייננו, שמה של החברה ופרטיה למעט מספר ה-ח.פ. מופיעים בכותרת הסכם התיווך, מעל שמה של החברה מופיע הלוגו של החברה בציון "רישיון מספר 4471". כמו כן, בראשית המסמך צוין כי: "אני, באמצעות מנהל המחלקה מטעמכם מר יעקב סמרה, מבקש מכם..." היינו, שמו של סוכן התיווך שתיווך בפועל בעסקה זו הוא התובע יעקב סמרה מופיע בהסכם התיווך. די בכך לטעמי כדי לענות על צורכי כוונת המחוקק בחוק המתווכים. אין המתווך מסתתר מאחורי שם של תאגיד אשר לא ברור מי הסוכן שיטפל בפועל בפעולת התיווך, אלא במקרה דנן שמו של הסוכן מאוזכר מפורשות בהסכם התיווך, ואף מספר הרישיון של התובע מצוין על גבי הסכם התיווך. יש לראות בהוספת שמה של החברה כעניין פרוצדוראלי גרידא המאפשר לתובע התנהלות ארגונית כלכלית באמצעות תאגיד. אינני רואה בכך הטעיה של הנתבע בהסכם ההתקשרות או ניסיון לעקוף את חוק המתווכים. יש לאפשר למתווכים לעבוד באמצעות תאגיד ובלבד ששם המתווך הפועל בפועל בפעולת התיווך יצוין בהסכם יחד עם מספר רישיונו לצד שם התאגיד. כאמור, בניגוד לפס"ד אזערי בע"מ, בענייננו התובע הצטרף לכתב התביעה יחד עם החברה. בשולי טענת העדר היריבות, הוסיפה ב"כ הנתבע כי הסכם התיווך נעדר את כל הפרטים הנחוצים של המתווך, ולמעט שמו של התובע יעקב סמרה לא מצויים פרטים נוספים. מעיון בהסכם התיווך, עולה כי הפרטים המלאים של החברה מצויים בכותרת ההסכם, הן הכתובת, טלפון, ומספר הפקס. הפרט היחיד החסר הינו מספר ה-ח.פ. ומספר תעודת הזהות של מר סמרה. אינני סבורה, כי בגין פריטים זניחים אלה יש להורות על ביטול ההסכם. כוונת המחוקק במילוי כל הפרטים היתה לזהות את הגורם המתקשר בהסכם, וציון ברור של פרטי העסקה, פרטי הנכס, ופרטי סכום העמלה. כל הפרטים האלה מולאו כנדרש בצורה מפורטת ביותר בהסכם התיווך דנן. לפיכך, אינני סבורה כי יש לקבל את הטענות המקדמיות שנטענו ע"י הנתבע, ואני מורה על דחייתן. 2. "הגורם היעיל" אחת מטענות ההגנה של הנתבע היא, כי התובעים לא היו "הגורם היעיל" בעסקה שנקשרה בין "קריירה" לנתבע. שני באי כח הצדדים מצביעים בצדק על הלכת מוסקוביץ (ע"א 2144/91 ) כהלכה מנחה בעניין המאפיינים והשאלות שיש לשאול לצורך קביעת העובדה מי היה "הגורם היעיל" בעסקה, כאשר כל אחד מבאי כח הצדדים מגיע כמובן למסקנה שונה. עיינתי בטענות הצדדים ובעדויות שהובאו בפניי. אין מחלוקת כי מעדותו של עד תביעה 1 מאיר נובק ועד תביעה 2 אמנון רידר, כי התובעים הם אלה שהכירו ל"קריירה" את הנתבע. כפי שעולה מתצהירו של מר נובק שלא נסתר בחקירה נגדית, מר סמרה תיאם פגישה עם הנתבע וכן ערך סיור בנכס. עיקר טענת הנתבע, כי נוהל מו"מ ארוך עם "קריירה" ובסופו של יום נרקמה עסקה שכאמור שונה מהמתוארת בהסכם התיווך. אינני סבורה שבכך יש לחרוץ את דינה של עסקת התיווך ולקבוע כי אין התובע היה "הגורם היעיל". לעסקאות מורכבות ובקנה מידה גדול יש דינאמיקה משלהן, ולעיתים הצדדים מוצאים כי משיקולי מס ומשיקולים אחרים עדיף "לתפור" את העסקה בצורה אחרת. ואולם, אין בכך לאיין את פעולותיו של התובע שטרח לפרסם בעיתון "גלובס" את הצעת הנתבע, אסף אליו מספר הצעות, בחן אותם, והוא זה אשר הפגיש ותיאם בין הקונים לבין הנתבע המוכר. גם אם מדובר בעסקה שנרקמה מספר חודשים מועט לאחר הפגישה הראשונה, וגם אם מדובר בעסקה מעט שונה מהעסקה נשוא הסכם התיווך, אינני סבורה כי יש לקבוע שהתובע לא היה היה "הגורם היעיל" בקשירת העסקה. אלמלא קשירת הקשר הראשוני, אלמלא פעולות הפרסום שערך התובע, ומיון המציעים, ייתכן ועסקה זו בין "קריירה" לנתבע לא היתה באה כלל לעולם. 3. עסקה שאיננה בהתאם להסכם התיווך כאמור, עיקר טענתו המרכזית של הנתבע הינה כי בסופו של יום העסקה עם "קריירה" הינה עסקה שונה לחלוטין מהשירותים אותם ביקש הנתבע מהתובעים. הנתבע חזר והדגיש בעדותו ובתצהירו, כי ביקש להתנתק מכל קשר לחברות שבבעלותו, ולכן ביקש למכור את מניותיו בחברת "הדרת הורים" שניהלה את בית האבות ובחברת "בית קשת" שהחזיקה ב- 50% מהקרקע עליו ישב מבנה בית האבות. מעיון בהסכם התיווך, המילה "מניה" או "מניות" לא מאוזכרות ולא בחצי מילה בהסכם, כל שמאוזכר כי מדובר על מכירת "נכס" ו"עסק". כשהכוונה במילה "עסק" היא לבית האבות שנקרא "בית קשת", וכשהכוונה במילה "נכס" - היא לקרקע בגוש 6204 חלקה 578 כפי שמצוין בהסכם התיווך. אני מסכימה עם טענת הנתבע, כי מצב זה של רכישת המניות בשתי החברות ויציאת הנתבע מהתמונה כליל היתה המצב האופטימאלי מבחינתו, ולפיכך הסכים לעמלה בגובה של 75,000$ אם "הנכס" ו"העסק" יימכרו כמקשה אחת בסך של 3 מיליון $. כאמור, בסופו של יום ולאחר מו"מ עם "קריירה", רכשה "קריירה" את פעילות בית האבות כעסק חי מבלי לרכוש את מניות הנתבע בחברת "הדרת הורים". סיטואציה זו עדיין מותירה את הנתבע כבעל מניות בחברה, אולם יש לזכור כי לא נטען ולא הוכח שלחברת "הדרת הורים" קיימת פעילות נוספת או אחרת מחוץ להפעלת בית האבות. ולטעמי, בשעה שקיים גוף שקנה את הפעילות כעסק חי - לא נותרה לחברת "הדרת הורים" כל פעילות אחרת, ובעצם רוקנה היא מכל תוכן. מעיון בהסכם התיווך, ניתן לפרש את המילים "מכירת עסק" גם כמכירת פעילות העסק כפי שנעשה בפועל, ולא רק מכירת מניות חב' "הדרת הורים" ששמה כלל לא מאוזכר בהסכם התיווך. לטעמי, יש לפרש את הסכם התיווך באופן שרכישת פעילות העסק שהינו בית האבות תואם את הזמנת השירות שנתבקשה מהתובעים, ואין ליתן להסכם פירוש דווקני כי מדובר ברכישת מניות דווקא. כאמור, מעיון בהסכם הן המילה "מניות" והן שמה של "הדרת הורים", נעדרים מהסכם התיווך. לא כך באשר להסכם השכירות שבין חברת "קריירה" לבין חברת "בית קשת". במסגרת רכישת פעילות בית האבות, היתה צריכה חברת "קריירה" להיכנס לנעליה של חברת "הדרת הורים" ולשכור את המבנה מחב' "בית קשת". אין מדובר בהסכם שכירות שנחתם ישירות בין הנתבע לבין חברת "קריירה". וגם אם היה הסכם כזה ישירות ביניהם, אני סבורה כי אין עסקה מסוג זה קשורה לעסקה שנתבקשה מהתובעים. אם נלך ללשונו של הסכם התיווך כפי שיש לעשות בשעה שמבקשים לעמוד על דעתם של הצדדים בעת כריתת ההסכם, הרי נראה כי המילה "שכירות" לא מוקפת באף אחת מהאפשרויות בהסכם התיווך, אלא המילה "מכירה" בלבד. אינני יכולה לקבל את הטענה כי מדובר בהשמטה מקרית, מאחר ובהשוואה להסכם התיווך שנחתם עם חברת "קריירה" עולה גם עולה כי מקום שהצדדים דנו באופציה של שכירות, הדבר מוצא ביטוי מפורשות בהקפת המילה "שכירות" וכן בתיאור הנכס. ואולם יתרה מכך, אינני סבורה כאמור כי בין קריירה לבין הנתבע נכרת איזשהו הסכם שכירות. כב"כ הנתבע בסיכומיו בסעיף 33, אני סבורה כי התובעים עשו מהומה רבה על לא מאומה בהתייחסם למוצג ת/2, שהוצג מטעמם בישיבת ההוכחות מיום 2.7.09. מדובר בהסכם שכירות שנחתם בין "הדרת הורים" לבין איגוד המקרקעין עוד משנת 1999. מטבע הדברים, נחתם הסכם משולש בין "הדרת הורים" ע"י מנהלה הנתבע לבין חברת "בתי קשת" לבין חברת "'קריירה" שבאה בנעליה של "הדרת הורים". כאמור, אין כל נפקות לרכישת פעילות העסק ללא הסכם שכירת המבנה. הסכם שכירת המבנה והמקרקעין עליו יושב המבנה, איננו אלא פועל יוצא של רכישת הפעילות. אין מדובר בכספים ישירים שמופנים אל הנתבע, אלא אל חברת "בתי קשת" אשר לנתבע רק חלק מהכנסות בתאגיד זה. עוד על פי עדויות העדים הנייטרלים שהם עדי התביעה נציגי חברת "קריירה", עולה כי המו"מ שנוהל לצורך הסכם השכירות נוהל בידי רואה חשבון זוהר ולא בידי הנתבע, שלא היה לו יד ורגל במו"מ לגבי הסכם השכירות. לפיכך, אינני סבורה כי יש לחייב את הנתבע בעמלה בגין דמי שכירות. אין מדובר בעסקת שכירות בין הנתבע לבין "קריירה", ואף עולה מפורשות מהסכם התיווך כי עסקה מסוג זה לא נתבקשה מהתובעים ולא הוזמנה מהם. התובעים כאמור, אף מבקשים בכתב תביעתם לחייב את הנתבע בגין עסקת מכירת המקרקעין על אף שזו לא יצאה אל הפועל ולא קרמה עור וגידים עם חב' אנג'ל אותה הביא התובע אל הנתבע. עיינתי חזור ועיין בטענות ב"כ התובעים, ואינני מבינה מהי התשתית החוקית והעובדתית על פיה יש לחייב את הנתבע בעמלה בגין עסקה שלא יצאה אל הפועל. הנתבע איננו מחויב לקבל כל מציע ואף לא מחויב להתקשר בעסקה כזו או אחרת. לא מצאתי כל חוסר תום לב בהתנהגות הנתבע, כאמור בעסקים כגון דא ישנה דינאמיקה שלעיתים מביאה לעסקה מסוג אחר ולעיתים מביאה להחלפת הרוכש. יש לזכור, כי הקרקע איננה בבעלותו המליאה של הנתבע, ובעניין זה הוא כפוף לרצונם של הבעלים הנוספים. אינני מוצאת מקום לחייב את הנתבע בעמלה בגין עסקה שלא באה לעולם. לאור כל האמור לעיל, אני מוצאת כי יש לחייב את הנתבע בעמלה רק בגין עסקת מכירת הפעילות של בית האבות. 4. גובה העמלה בהסכם התיווך, הוסכם כי העמלה תהיה בשיעור של 75,000 $ אם אכן יימכרו "הנכס" ו"העסק" בסכום כולל של 3 מיליון דולר. מאחר ומדובר בעמלה בגין מכירת פעילות ה"עסק" בלבד ללא מכירת "הנכס", וזאת בסכום של 1 מיליון דולר. חישבו התובעים שליש מסכום המכירה בהתאם לשליש מסכום העמלה, ומבקשים מביהמ"ש לחייב את הנתבע בעמלה בשיעור של 25,000 $ בגין מכירת פעילות ה"עסק". אני מסכימה עם ב"כ הנתבע, כי לא ניתן לקבל חישוב זה כחישוב שהוסכם ע"י הצדדים. גובה דמי התיווך שהוסכם עליו בשיעור של 2.5% - הינו שיעור גבוה באופן יחסי בעסקאות מסוג זה. יש להניח כי מכירת "העסק" וה"נכס" במקובץ כך שתותיר את הנתבע כליל "מחוץ לתמונה" כשאין לו כל חלק במניות החברות, היתה עסקה אטרקטיבית עבור הנתבע, ולכן הסכים לגובה העמלה שהסכים. בסופו של יום, כאמור "נתפרה" עסקה בקונסטלציה אחרת של רכישת פעילות והשכרת המקרקעין במקום רכישת מניות החברות, ואין לדעת אם בעסקה כגון דא היה מסכים הנתבע לשלם עמלה בשיעור של 2.5% כפי שהסכים. הצדדים לא לקחו בחשבון אפשרות של ביצוע חלק מההסכם ולא כולו, האפשרות היחידה שהצדדים חשבו עליה בהסכם התיווך היא אפשרות של מכירת כל הנכס ולא רק את חלקיו של הנתבע, ובמקרה זה הסכים סמרה להנחה של 15,000 $. מעיון בהסכם התיווך כאמור, לא ניתן ללמוד מה היה אומד דעתם של הצדדים לגבי שיעור העמלה במקרה של מכירת הפעילות של "העסק" ללא מכירת "הנכס". אינני סבורה כאמור כטענת ב"כ התובע, כי יש לחלק את העמלה בשליש. יש ערך כלכלי גבוה למכירת שתי העסקאות במקובץ אשר עולה על הערך של מכירת כל חלק בנפרד. יש מקרים בהם השלם שווה יותר מסך כל חלקיו, וזה המקרה. על מנת לבדוק את השכר הראוי המגיע במקרה של מכירת הפעילות בלבד, יש מקום לבדוק את הסכמת התובעים בהסכם התיווך מול חב' "קריירה", שם הוסכם בין הצדדים כי הסכם התיווך יהיה בשיעור של 1% מערך העסקה. אני סבורה שבענייננו, יש לגזור גזרה שווה ולקבוע כי מאחר ולא בוצעה עסקה במקובץ של מכר מניות בשתי החברות גם יחד, ונעשתה עסקה אחת של מכירת הפעילות בלבד, אין להסתמך על העמלה הקבועה בהסכם התיווך ויש לפסוק שכר ראוי בשיעור של 1% מערך העסקה. סוף דבר: אני מחייבת את הנתבע בעמלת תיווך בגין מכירת פעילות העסק בשיעור של 1% מהעסקה, היינו הנתבע ישלם לתובע סך השווה בשקלים ל-10,000 $ + מע"מ עפ"י השער היציג ביום הגשת התביעה, ומיום זה ואילך יישא הסכום ריבית והפרשי הצמדה כחוק. כמו כן, ישלם הנתבע לתובע שכ"ט בשיעור של 5,000 ₪ + מע"מ, כשסכום זה נושא ריבית והפרשי הצמדה כחוק מהיום ועד התשלום בפועל. לאור הפער הניכר בין סכום התביעה לבין התוצאה בפועל, אני קובעת כי הנתבע ישיב לתובע את סכום האגרה הראשונה בלבד, כשסכום זה נושא ריבית והפרשי הצמדה כחוק מיום ההוצאה ועד התשלום בפועל. תיווךהסכם תיווךחוזה