##כיצד מוכרעת זכות השימוש הייחודית בחצר בית משותף לפי הפסיקה והחוק?## הסדרת השימוש בחצר בית משותף מהווה כר נרחב למחלוקות משפטיות בין שכנים, כאשר השאלה המרכזית הנוגעת לזכויות השימוש נבחנת לאור הוראות חוק המקרקעין והסכמות שהושגו בין בעלי הדירות. בסוגיה זו דן בית המשפט, בין היתר, בתיק ##ת"א 30172-11-17 בן חמו נ' נויבך##, אשר עסק בתביעה לסעד הצהרתי בדבר זכות שימוש בלעדית בחצר בית משותף כמסומן במסמכים שהוגשו, ולסילוק ידם של נתבעים מחצר הבית המשותף. ##דרכי יצירת זכות שימוש ייחודית ברכוש משותף ומעמדו של הסכם בין דיירים## סוגיית השימוש הייחודי ברכוש משותף, ובפרט בחצרות ובגגות, הובאה לדיון מפורט בתיק ##ת"א 34217-12-18 אבידן נ' דנציג##. באותו מקרה, התבקש בתביעה העיקרית להורות על הפסקת שימוש ייחודי בחצרות ובגגות הסמוכים לדירות, שהוו רכוש משותף. כפי שעלה מן הדיון, שימוש ייחודי ברכוש משותף יכול להיעשות כדין בשתי דרכים עיקריות: 1. בדרך של הצמדת חלק מהרכוש המשותף לדירה. 2. בדרך של הסכם שיתוף בין הדיירים בדבר חלוקה ייחודית של השימוש ברכוש המשותף. בנסיבות אותו מקרה, צוין כי מאחר והעניין לא עסק בהצמדה, נבחנה החלופה של חלוקת שימוש ייחודית ברכוש המשותף בדרך של הסכם בין בעלי הדירות. בסופו של הליך, ניתן פסק דין המורה על ביטול שימוש ייחודי ברכוש משותף בחצרות ובגגות של הבית המשותף, עקב היעדר הסכם שיתוף מחייב וחלוקה לא שוויונית. מנגד, על פי המתואר בתיק ##ת"א 30172-11-17 בן חמו נ' נויבך##, התובעים התמקדו בסיכומיהם בסעד של סילוק ידם של הנתבעים מחצר הבית בטענה שמדובר ברכוש משותף. אולם, מהעדויות מטעם הנתבעים עלה כי הייתה הסכמה בעל פה בין הדיירים, לפי הטענה החל משנת 1980 לפחות, לפיה שטח החצר מחולק ל-4 חלקים מוגדרים, כאשר כל בעל דירה קיבל חלק לשימושו וטיפוחו (סעיף 12 לתצהיר הנתבע ועדותו בפרוטוקול, הנתמכת בעדות עד נוסף). בתיק זה נדחתה התביעה לסילוק יד משטחים אלו והוכרה זכות השימוש הייחודית מכוח ההסכם. ##התחולה של סעיף 31 לחוק המקרקעין והבחנה בין חצר קדמית לחצר אחורית## בתיק ##ת"א 41216-04-16 מרום נ' מלמד## נדונה שאלת זכויות הצדדים במקרקעין המשותפים ובחצר הבית המשותף. על פי המתואר בתיק, לא הייתה מחלוקת בין הצדדים כי זכות השימוש בחצר הקדמית של הבניין ניתנה לתובעים בלבד. מנגד, לגבי החצר האחורית, המנוח לא הביא לעדות מי מטעמו שיעיד על מעמד מיוחד לגביה. לפיכך נקבע כי זכות השימוש בחצר הקדמית הינה של התובעים בלבד, ואילו זכות השימוש בחצר האחורית שייכת לכלל בעלי הדירות בבניין. בהתאם לכך, נקבע היעדר זכות שימוש בלעדית בחצר האחורית וניתנה הוראה על פינוי מיטלטלין מהשטח המשותף. במסגרת הדיון בתיק זה הובא סעיף 31 לחוק המקרקעין, הקובע כי כל שותף רשאי, בלי הסכמת יתר השותפים, להשתמש במקרקעין המשותפים שימוש סביר, ובלבד שלא ימנע שימוש כזה משותף אחר. ##סייגים לשימוש סביר, אכיפת הסכמי חלוקה ואיסור בנייה בלתי חוקית## גבולות השימוש הסביר והאפשרות לאכוף הסכמי חלוקה נבחנו גם בתיק ##ת"א 57330-11-15 נאקי נ' סלמן##. בתיק זה טענו הצדדים כי חצר הבניין (החצר המקיפה את מבנה 2 בבית המשותף) משותפת לדירותיהם. בין הצדדים היה קיים הסכם שעיקריו קבעו כי שטח החצר יחולק בין שני הצדדים לשימושם. בניתוח המשפטי שפורט בתיק צוין כי: * ככלל, בהתאם לסעיף 30(ג) לחוק המקרקעין, הדן בשימוש ברכוש המשותף, דבר החורג מניהול או משימוש רגילים טעון הסכמת כל השותפים. * סעיף 31(א)(1) לחוק המקרקעין קובע כי באין קביעה אחרת לפי סעיף 30 לחוק, רשאי כל שותף, ללא הסכמת יתר השותפים, להשתמש במקרקעין המשותפים שימוש סביר, ובלבד שלא ימנע שימוש כזה משותף אחר. * על פי המתואר בתיק, נקבע מפורשות כי בניית ממ"ד ברכוש המשותף אינה באה בגדר שימוש סביר. הליך זה עסק באכיפת הסכם חלוקת שימוש בחצר משותפת בבית משותף ומניעת בנייה בלתי חוקית בשטח המוצמד לשימוש ייחודי. ##איסור ניכוס חד צדדי של חצר משותפת בהיעדר הסכמת דיירים## במקרי חרגה שבהם דייר מנכס לעצמו שטחים משותפים ללא הסכמה, נדרש בית המשפט להגן על זכויות הכלל. בתיק ##ת"א 36970-08-20 בוזגלו נ' בנמוחה## עלה כי הצדדים לא הגיעו להסכמה כלשהי באשר לאופן השימוש בחצרים, אשר לגביהם לא היה חולק כי הם בגדר רכוש משותף. לפי גרסת התובע, הנתבעים מנעו ממנו שימוש באותם חצרים, ניכסו לעצמם את השטחים ועשו בהם שימוש ייחודי ללא הסכמתו. בהסתמך על הוראות סעיפים 27, 30 ו-31(ג) לחוק המקרקעין לעניין השימוש הסביר ברכוש המשותף, צוין כי שותף במקרקעין איננו רשאי לבצע שימוש בלעדי ללא קבלת הסכמת יתר בעלי המקרקעין. נקבע כי בהיעדר חלוקה של השימוש ברכוש המשותף, הרי שלכלל הדיירים בבניין, והתובע בכללם, קיימת הזכות לעשות שימוש בחצרות ובגג הבית המשותף. בהתאם לכך נקבע כי יש לאפשר גישה ושימוש לכלל הדיירים לאותם שטחים. סוגיות נוספות הנוגעות לזכויות בבית משותף ולשימוש בשטחים משותפים נדונו והובאו בחשבון גם בהליכים משפטיים נוספים, כגון ##ת"א 53056-02-19 גרוס נ' עובדיה##, ##רע"א 6507/19 וינשל נ' טמיר##, וכן ##ת"א 2262-04-17 בן שושן נ' זנה##. ##תנאים משפטיים מצטברים להוכחת זכות שימוש בחצר בית משותף## מן המקורות המשפטיים והתיקים שנסקרו, ניתן לרכז את התנאים והמבחנים שנבחנו בבתי המשפט ביחס לזכויות בחצר בית משותף: * ##קיומו של הסכם שיתוף או הסכמה בעל פה##: שימוש ייחודי יכול להילמד מתוך הסכמה מפורשת או הסכמה בעל פה שנמשכה שנים רבות בין כלל בעלי הדירות, כפי שעלה בתיק ##ת"א 30172-11-17 בן חמו נ' נויבך##. בהיעדר הסכם מחייב או כאשר החלוקה אינה שוויונית, עשוי בית המשפט להורות על ביטול השימוש הייחודי, כפי שהוכרע בתיק ##ת"א 34217-12-18 אבידן נ' דנציג##. * ##שימוש סביר לפי סעיף 31 לחוק המקרקעין##: כל שותף זכאי לעשות שימוש סביר ברכוש המשותף בלבד שלא ימנע שימוש כזה משותף אחר. * ##חריגה משימוש סביר ואיסור ניכוס חד צדדי##: תפיסת שטחים משותפים, סגירתם או ביצוע עבודות כגון בניית ממ"ד אינם נחשבים כשימוש סביר הדורש הסכמה, כפי שצוין בתיק ##ת"א 57330-11-15 נאקי נ' סלמן## ובתיק ##ת"א 36970-08-20 בוזגלו נ' בנמוחה##. * ##הבחנה עובדתית בין חלקי חצר שונים##: נקבע כי תיתכן חלוקה שבה חלק מסוים מהחצר מוקצה לשימוש ייחודי בעוד שאר החצר נשארת לשימוש כלל הדיירים, בהתאם לראיות ולהסכמות שהוכחו, כפי שעלה בתיק ##ת"א 41216-04-16 מרום נ' מלמד##.חצרבתים משותפים