קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא חוב לחברת ניהול בבית משותף: 1. התובעת היא חברת ניהול אשר נותנת שירותי אחזקה לבניין מסויים בו הנתבעים הם חלק קטן מתוך כ-120 בעלי הדירות (הנסח צורף כת/1). בעבר, הבניין היה שייך כולו לחברה בשם מבוא ירושלים בע"מ (להלן: "מבוא ירושלים") והיא עדיין הבעלים של חלק מן הדירות בבניין. התובעת החלה את פעילותה בבניין מאז סוף שנת 2002. קודם לכן היתה חברת ניהול אחרת בשם רזידנס 212 בע"מ, ועוד קודם לה היתה חברה בשם מ. רייס רזידנס (1994) בע"מ. התביעה היא לתשלום חוב אשר, לגירסת התובעת, הנתבעים חבים לה, בהיותה חברת הניהול של הבניין, שכן הנתבעים לא שילמו לה מאז שנת 2006. הנתבעים אינם מכחישים כי לא שילמו לתובעת ובפיהם מספר טענות מדוע אינם חבים לה כלל. 2. התובעת טוענת כי הנתבעים חייבים לה תשלום מכוח מערכת הסכמים אשר יפורטו להלן. ראשית, התובעת הביאה דוגמאות של חוזים בהם התקשרה הבעלים המקורי, חברת מבוא ירושלים, עם רוכשי הדירות. חוזים אלה כוללים - הסכם הקרוי "הסכם שירותים" בו הרוכשים מאשרים את חברת מבוא ירושלים, הבעלים ואת כל מי שהיא תורה, לפי שיקול דעתה, כחברת הניהול של הבניין (כאמור בהגדרות בהסכם). כמו כן, באותו הסכם, בסעיף 4, נותנים הרוכשים את הסכמתם כי חברת הניהול תוכל להעביר לאחר, לפי שיקול דעתה, את כל זכויותיה וחובותיה לפי ההסכם. הסכם נוסף קרוי "קרן שיפוצים" על פיו מתחייבים הרוכשים לשלם כספים לטובת קרן בניהול חברת הניהול. כן צורף הסכם הקרוי "השכרת יחידת דיור" בו מתחייבת חברת הניהול להשכיר דירות אשר הבעלים שלהן מעוניינים בכך (נספחים ב', ג' ו-ד' לתצהיר מר בוסקילה מטעם התביעה). התובעת הגישה חוזים שכאלה לגבי חלק מן הנתבעים, על כך יורחב בהמשך. בנוסף, הביאה התובעת, חוזה התקשרות בין הבעלים, חברת מבוא ירושלים, לבין חברת הניהול הקודמת, רזידנס 212 (נספח ה' לתצהיר רייס), שם מצויין ("הואיל" שני) כי חברת מבוא ירושלים התקשרה עם הרוכשים, קרי בעלי הדירות, בשלושת החוזים הנ"ל וכי חברת רזידנס 212 לוקחת על עצמה את כל הזכות וכל החובות של חברת מבוא ירושלים כחברת ניהול, אל מול רוכשי הדירות, מכוח הסכמים אלה. בהתבסס על עדותם של מר בוסקילה מטעם התובעת, ומר רייס מטעם חברת רזידנס 212, טוענת התובעת כי זכויותיה וחובותיה של רזידנס 212 הועברו אליה בסוף שנת 2002. לסיום סקירה זו אזכיר גם את פניית התובעת לדיירים בבניין, בסמוך לכניסתה לתפקיד, ובה הודעה על כך שהיא מתפקדת כחברת הניהול של הבניין ביחד עם הסברים שונים על גביית התשלומים (נספח א' לתצהיר בוסקילה). בהסתמך על מסמכים אלה, טוענת התובעת כי על הנתבעים לשלם לה את דמי הניהול, באשר היא חברת הניהול של הבניין והזכאית לתשלום זה. לשם הוכחת תביעתה, התובעת הגישה פירוט על פעילותה, דו"חות חשבונאיים, הוצאותיה וכו' (נספחים ו' ו-ז' לתצהיר מר בוסקילה). 3. הנתבעים מעלים מספר טענות כדי לשכנעני כי יש לדחות את התביעה. טענות הנתבעים הן בשלושה רבדים, כאשר בכל רובד קיימות טענות משנה: רובד ראשון נוגע למעמד התובעת בבניין. הטענה העיקרית של הנתבעים היא כי לתובעת אין כל זכות לנהל את הבניין והיא בחינת פולש בו. טענה זו יש לבחון לאור דיני החוזים וכן דיני המחאת חיובים. הטענה החלופית היא שגם לו היה לתובעת מעמד בבניין, הרי שזה פקע עם החלטת הנציגות. רובד שני נוגע למעמד הנתבעים וקשריהם עם התובעת. ברובד זה יש לבחון אם קיימת לנתבעים חבות מכוח דיני החוזים, חוק המקרקעין או דיני עשיית עושר ולא במשפט. בנוסף, יש לבחון את המעמד הספציפי של כל אחד מן הנתבעים. רובד שלישי נוגע ספציפיות כנגד חלק מן התשלומים אותם גובה התובעת. רובד ראשון - מעמד התובעת בבניין 4. הנתבעים טוענים כי לתובעת אין כל מעמד בבניין ואין לה כל זכות לנהל אותו. טענה זו היא עקרונית ואינה נוגעת ספציפית לנתבעים דנן, אלא לכל עשרות דיירי הבניין. לכן, אדון בה במישור העקרוני בהתעלם, בשלב זה, מן הטענות הספציפיות של הנתבעים, אלה ידונו ברובד השני, כאמור לעיל. כלומר, הדיון בחלק זה יהיה לגבי כלל הבניין והדיירים. כפי שיובהר להלן, יש לדחות את הטענה. מעמד התובעת מכוח דיני החוזים 5. התובעת הגישה את שלושת ההסכמים אשר מהווים התקשרות בין הבעלים דאז, חברת מבוא ירושלים, לבין הרוכשים של הדירות. הנתבעים לא הכחישו כי הסכמים אלה הם אכן הסכמים אשר נחתמו על ידי רוכשי הדירות. חלקם הכחישו את חתימתם שלהם, ועל כך אדון בהמשך, אולם לא היתה בפי הנתבעים הכחשה גורפת על מעמדם של הסכמים אלה ואף לא טענה על תקפותם או חוקיותם. מכאן, כי יש הסכמה כי שלושת הסכמים אלה הם שחולשים על היחסים בין בעלי הדירות בבניין לבין חברת מבוא ירושלים ממנה נרכשו הדירות. 6. בהסכם הקרוי "הסכם שירותים", בסעיף 4 שבו, הסכימו הרוכשים כי חברת מבוא ירושלים תהיה חברת הניהול בבניין. כיוון שהנתבעים מכירים, כאמור, בתוקפם של ההסכמים, הרי שגם אין בפיהם כל טענה כנגד סמכותה של חברת מבוא ירושלים כחברת האחזקה ד'אז של הבניין. סעיף 71(ב) לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 (להלן: "חוק המקרקעין"), קובע בזו הלשון: "(ב) (1) בעלי הדירות רשאים לקבוע, בתקנון או בהחלטה שהתקבלה ברוב של בעלי הדירות ששני שלישים של הרכוש המשותף צמודים לדירותיהם, כי הניהול וההחזקה התקינה של הרכוש המשותף, כולם או רובם, יתבצעו על ידי מי שבעלי הדירות יתקשרו עמו למטרה כאמור (בחוק זה - מתחזק) (2) החלטה לענין התקשרות עם מתחזק מסויים או לענין החלפתו תתקבל בידי בעלי הדירות שיותר ממחצית הרכוש המשותף צמוד לדירותיהם." במקרה דנן, את אותם הסכמים עם חברת מבוא ירושלים, עליהם חתמו בעלי הדירות, יש לראות כ"החלטה" של בעלי הדירות לצורך תקפותו של סעיף 71(ב) לחוק המקרקעין. גם אם כל אחד מאותם עשרות דיירים החליט על כך בנפרד, בעת שהתקשר בחוזה לרכישת הדירה, הרי שצירוף כל אותן החלטות יחדיו מהווה החלטה כוללת של רוב רובם של הדיירים, כנדרש בסעיף 71(ב)(1) לחוק המקרקעין. לעניין זה ראה עש"א 5336-06-09 בביהמ"ש המחוזי מרכז, מפי כב' השופט אילן שילה. לפיכך, אין ספק כי חברת מבוא ירושלים היתה "מתחזק" כמשמעותו בסעיף 71(ב) לחוק המקרקעין. 7. באותו הסכם שירותים, הרוכשים, שהם בעלי הדירות, נתנו גם הסכמה לכך שחברת מבוא ירושלים, המתחזק, תוכל להעביר את זכויותיה והתחייבויותיה לכל גורם אחר לפי שיקול דעתה. הסכמה זו מהווה אף היא "החלטה" העומדת בדרישות סעיף 71(ב)(2) לחוק המקרקעין. הנתבעים לא העלו כל טענה שיש בה כדי לעקר או לבטל את אותה הוראה שבסעיף 4 ל"הסכם השירותים" אשר הקנתה לחברת מבוא ירושלים את הסמכות להעביר את הניהול לאחר. מכוח סעיף זה העבירה חברת מבוא ירושלים את הזכויות והחובות שלה על-פי "הסכם השירותים", אל חברת רזידנס 212 (נספח ה' לתצהיר רייס). דומה כי הנתבעים עצמם מכירים במעמדה של חברת רזידנס 212 כמתחזק בבניין (פסקה ג' לסיכומיהם). על כל פנים לא הוצגה לי כל ראיה כאילו היתה התנגדות לפעילותה של רזידנס 212 בבניין, בעת פעילותה. 8. בהמשך, התובעת העידה, באמצעות מנהלה, מר בוסקילה, ומר רייס, מנהל חברת רזידנס 212, כי לקראת סוף שנת 2002 העבירה חברת רזידנס 212 לתובעת את כל זכויותיה והתחייבויותיה. מתצהירי התביעה ניתן ללמוד כי חברת מבוא ירושלים ידעה על העברת הסמכות לתובעת וברכה על כך (סעיף 12 לתצהיר בוסקילה). בוסקילה חוזר על כך גם בעדותו בפני (עמוד 6 שורה 3 לפרוטוקול). עובדות אלה לא הוכחשו על ידי הנתבעים. לפיכך, יש לראות את חברת מבוא ירושלים כמי שנתנה הסכמתה להעברת הסמכות לתובעת. בהעדר כל טענה בפי הנתבעים, אשר יש בה כדי לשלול ממצאים אלה, הרי המסקנה היא שהסמכות הועברה לתובעת כדין, מכוח סעיף 4 ל"הסכם שירותים". כאילו ההעברה בוצעה מחברת מבוא ירושלים. 9. בחוות הדעת של עו"ד דהאן מטעם הנתבעים (סעיף 6) מופיעה טענה, המוזכרת גם במכתב אשר נשלח לדיירי הבניין (נספח ב1 להגנה). הטענה היא כי על פי סעיף 10(ג) לתקנון הבניין (נספח ז' לתצהיר בוסקילה בת.א. 12107/08) מוטלת חובת ניהול ותחזוקת הבניין על הדיירים עצמם, אשר עליהם לבחור לעצמם נציגות, ולא על חברת הניהול. אין בטענה זו כל ממש, וטוב עשו הנתבעים שלא חזרו עליה בסיכומיהם. אין ספק כי חובת ניהול ותחזוקת הבניין מוטלת על הדיירים, עניין זה מעוגן גם בסעיף 11ב(ב) לתקנות. יחד עם זאת, אין כל פגם אם הדיירים מתקשרים עם חברת ניהול לצורך ביצוע חבות זו, כפי שקרה במקרה דנן. 10. המסקנה היא כי התובעת קיבלה את ניהול הבניין כדין על דעת חברת מבוא ירושלים, כנדרש על פי סעיף 4 להסכם השירותים. מכאן מעמדה החוקי של התובעת בבניין. 11. למען "סגירת קצוות" אציין כי גם אלמלא הייתי קובעת כי התובעת קיבלה את הסמכויות בבניין בהתאם למערכת החוזים בין הדיירים לבין חברת מבוא ירושלים, הייתי מקבלת את טענת התובעת (סעיף 11 לכתב התביעה) כי, למיצער, נוצר בין התובעת לבין הדיירים בבניין חוזה מכללא מעצם העובדה כי התובעת נותנת להם את השירותים מאז סוף שנת 2002 ועד היום, כאשר רובם המוחלט של עשרות הדיירים מקפיד, ככל הנראה (לא נטען אחרת), לשלם לתובעת את שכרה. כך, גם אם לא היתה מערכת חוזית הנשענת על אדנים יציבים, היתה עובדה זו, כשלעצמה, מייצבת את מעמדה של התובעת כחברת התחזוקה בבניין. מעמד התובעת מכוח המחאת חיובים 12. הנתבעים טוענים כי לתובעת אין כל זכות ומעמד מכוח חוק המחאת חיובים, התשכ"ט-1969 (להלן: "חוק המחאת חיובים"). כיוון שקבעתי לעיל כי לתובעת מעמד מכוח חוזי ההתקשרות של הדיירים, הרי שהדיון בדיני המחאת חיובים, מתייתר. אולם, כיוון שהנתבעים הקדישו לכך פרק נרחב בסיכומיהם, אתייחס גם אני לטענה. 13. המחאת החיובים הרלוונטית לדיון דנן היא ההמחאה שנעשתה מחברת רזידנס 212 לתובעת. אומנם, הנתבעים תוקפים, בחצי פה, גם את ההעברה לחברת רזידנס מחברת מבוא ירושלים (סעיפים 13 ו-14 לסיכומיהם), אולם דומני כי הם עצמם אינם מתייחסים ברצינות לטענה זו. ראשית, הם עצמם רואים את חברת רזידנס כבעלת הסמכויות כדין (סעיף ג' לסיכומיהם). שנית, גם בסעיף 8 לסיכומים הם מדגישים את ההעברה השנייה, ולא את הראשונה. כך או אחרת, הבהרתי לעיל כי ההעברה לחברת רזידנס 212 נעשתה כדין על פי הסמכות אשר ניתנה לחברת מבוא ירושלים בהסכמים עם הדיירים. לפיכך, אתמקד בטענות הנתבעים על ההעברה מרזידנס 212 לתובעת, לפי דיני המחאת חיובים. 14. הנתבעים עושים נכון את ההבחנה בין הזכות של חברת הניהול לקבל תשלומים, לבין החובה שלה לתת שירות (סעיף 10 לסיכומים). 15. צודקים הנתבעים בטענתם כי לפי סעיף 6 לחוק המחאת חייבים, לא ניתן להמחות חבות אלא בהסכמת הנושה. בענייננו, החבות הרלוונטית היא החבות למתן שירותים, המפורטים בהסכם השירותים שבין חברת מבוא ירושלים לבין חברת רזידנס 212 (נספח ה' לתצהיר רייס). לגירסת הנתבעים, הדיירים, שהם הנושה בענייננו, לא הסכימו להמחאת החבות, ולפיכך אין לה תוקף. ולא היא. אומנם רוכשי הדירות לא נשאלו, ישירות, בעת ההמחאה בשנת 2002, אם הם מסכימים להמחאת החבות מחברת רזידנס 212 לתובעת, אולם כבר הרחבתי לעיל כי הדיירים הסכימו מלכתחילה לכך שהבעלים, חברת מבוא ירושלים, תוכל להעביר את סמכויותיה, חובותיה וזכויותיה כחברת הניהול לפי שיקול דעתה (הסכם שירותים). ההעברה לתובעת דנן נעשתה בהתאם לכך ולפיכך, יש לראות את הדיירים כמסכימים אפריורי להעברה זו. יתר על כן, כיום, אין לכך כל משמעות. כבר הזכרתי לעיל את העובדה כי התובעת החלה לתת את השירותים בבניין עוד בשנת 2002. היא פנתה בהודעה לכל הדיירים כי היא לקחה על עצמה את החבות לתת להם שירותים (נספח א' לתצהיר בוסקילה). כל עשרות דיירי הבניין לא מחו ולא התנגדו. כך, מאז ועד להגשת תביעות אלה, במשך 5 שנים יותר, התובעת נותנת את השירותים לכל הדיירים, ולנתבעים בתוכם. די בכך כדי להוות הסכמה של דיירי הבניין, ולו גם הסכמה בדיעבד, להמחאת החבות אל התובעת, ואני דוחה את טענות הנתבעים. 16. גם אם לא ניתנה הסכמה להמחאת החבות, אין בכך כדי להעיב על המחאת הזכות. כזכור, לחברת הניהול זכות לקבל כספים מן הדיירים. זכות זו היתה בעבר קנויה לחברת רזידנס 212, וזו המחתה אותה לתובעת. לפי סעיף 1 לחוק המחאת חיובים, המחאת זכות אינה מצריכה הסכמה של החייב. אין, ולא יכול להיות ספק, כי יכול ש- א' יבצע עבודה עבור ב', אולם יורה לו לשלם בעבור אותה עבודה ל - ג'. ב' אינו יכול לסרב להוראה כזו. לפיכך, רזידנס 212 זכאית היתה להמחות את זכותה לקבל כספים מן הדיירים, לתובעת דנן. לדיירים, ולנתבעים בתוכם, אין כל מעמד להתנגד לכך. הדרך היחידה של ב' להימנע מן התשלום ל - ג' יכולה להיות בטענה כי העבודה לא בוצעה. טענה כזו לא נשמעת מפי הנתבעים, ואין מחלוקת כי עבודות התחזוקה מתבצעות. 17. הנתבעים מעלים צרור טענות נוספות לעניין המחאת החיובים (סעיף 23 לסיכומים), אשר גם דינן להידחות. א. כפי שציינתי לעיל, קיבלתי את טענת התובעת כי היא קיבלה את הסמכויות בבניין מכוח קונסטרוקציה חוזית בין חברת מבוא ירושלים לדיירי הבניין. יחד עם זאת, לאור טענת הנתבעים, מצאתי לנכון להתייחס גם לטענה בדבר המחאת חיוב והראיתי, לעיל, כי גם על פי דינים אלה קיבלה התובעת כדין את הסמכויות. באותו אופן, איני רואה כל מקום וטעם להשתיק את התובעת ולמנוע ממנה להגיב על טענות הנתבעים לעניין המחאת חבות, כפי שמבקשים ממני הנתבעים לעשות. ב. אני דוחה את טענות הנתבעים כאילו יש פגם בכך שההעברה לתובעת נתבצעה בעל-פה ללא מסמך בכתב. העובדה כי העברה זו נעשתה בעל-פה אינה פוגעת בתקפותה של ההעברה. חוזה יכול שיהיה בעל-פה, וכל עוד לצדדים לו ברורים תנאיו והם פועלים על-פיו, אין כל דופי בו ואין כל מניעה למימושו. לפיכך, איני רואה כל פגם או פסול בהעברה זו. דברים אלה תקפים, גם כאשר מדובר בחוזה בעל משמעות כלכלית נרחבת, כפי שטוענים הנתבעים. בנוסף, גם אם בעבר חברת מבוא ירושלים המחתה את זכויותיה לחברת רזידנס 212 במסמך בכתב, אין בכך כדי לשלול את תוקפה של ההעברה בעל-פה מחברת רזידנס 212 לתובעת, על אחת כמה וכמה כאשר ברור מתוך טיעוני התובעת, ולא הוכחש על-ידי הנתבעים, כי חברת מבוא ירושלים הסכימה להעברה זו (סעיף 12 לתצהיר בוסקילה). ג. הנתבעים לא הרימו את הנטל, ואף לא ניסו לעשות זאת, כדי לבסס את טענתם כאילו יש משמעות משפטית או אחרת, לעובדה שהחברה הממחה היתה בקשיים כלכליים בעת המחאת הזכות לתובעת, ואני דוחה טענה זו. 18. עולה מן האמור כי הנתבעים אינם יכולים לבסס את סירובם לשלם לתובעת על חוק המחאת החיובים. המחאת החיובים לתובעת נעשתה כדין, וגם אם לא ניתנה עליה הסכמת הדיירים באותו הזמן, הרי שההסכמה ניתנה בדרך של אישרור בדיעבד בכך שכל הדיירים, קיבלו על עצמם את העובדה שהחבות הועברה. המחאת הזכות של התובעת לקבל תשלום מן הדיירים, אינה מצריכה את אישור הדיירים והם מחוייבים כלפי התובעת, כל עוד הם מקבלים את השירות. טענת הנתבעים כי מעמד התובעת בבניין פקע ובוטל 19. כטענה חלופית, מוסיפים הנתבעים כי גם אם היה לתובעת מעמד בבניין, הרי שמעמד זה בוטל או פקע על-ידי החלטת הנציגות החוקית של הבניין. הנתבעים מפנים אותי לאסיפת הדיירים אשר התקיימה בחודש אוגוסט 2005. לטענתם, באותה אסיפה מונתה לבניין נציגות חוקית לפי חוק המקרקעין. בראש ובראשונה יש להדגיש כי עצם בחירת הנציגות אינה מפקיעה את סמכות התובעת. לא מדובר בגופים "המוציאים זה את זה". קיומה של נציגות דיירים מעוגן בחוזים של הדיירים עם חברת מבוא ירושלים (הסכם שירותים, הגדרה תחתונה בעמוד הראשון, שם הדיירים מוגדרים כ"רוכשים"). הנציגות לא באה במקום חברת ניהול. יתר על כן, תפקידה העיקרי של הנציגות שנבחרה באותה האסיפה היה לבחון את העלויות של ניהול הבית, אותם דורשת התובעת, אם הם מופרזים ושרירותיים (סיפא לסעיף ה' לסיכומי הנתבעים). כלומר, גם על פי החלטת האסיפה, בחירת הנציגות לא נועדה להחליף את התובעת או להפסיק את עבודתה, אלא לבדוק את תפקודה ומכאן, כי התובעת ממשיכה לפעול. 20. הנתבעים ממשיכים וטוענים כי הנציגות שנבחרה קיבלה "החלטה" שבעקבותיה פקע מעמדה של התובעת בבניין (סעיף טז' לסיכומים). הנתבעים לא מרחיבים מעבר לכך בסיכומיהם ואינם מפרטים מה היה תוכן ההחלטה, כיצד הוחלטה ומה תוקפה, והם גם אינם מציגים כל מסמך אשר מעיד על אותה החלטה ותוכנה. 21. בתצהירו של הנתבע 4 (סעיף 15) הוא מציין כי הנציגות פנתה לדיירים, בתחילת חודש יוני 2006 ודרשה מהם להעביר את דמי ועד הבית לידי הנציגות, זאת תוך שהנציגות הבהירה לדיירים כי הסכומים אשר התובעת דורשת הם גבוהים. לכתב ההגנה של הנתבע 4 (ת.א. 6426/07) צורף (נספח ב1) המכתב אשר נשלח אל בעלי הדירות. המכתב מתמקד עלויות ובגובה התשלומים. אין במכתב זה כל אמירה כאילו עבודתה של התובעת הופסקה. נהפוך הוא, מן המכתב ברור כי התובעת ממשיכה בפעילותה. 22. הנתבעים גם לא פירטו אם הדיירים שיתפו פעולה עם הנציגות ואכן הפסיקו לשלם לתובעת אלא לנציגות. מן העובדה כי התובעת תבעה את הנתבעים דנן בלבד, אני מניחה כי כל יתר הדיירים או, למיצער, חלקם המכריע, המשיכו ושילמו לה כדרכם. 23. הנתבעים לא טענו ולא הוכיחו כי נתקבלה החלטה חוקית על הפסקת עבודתה של התובעת. הם לא הציגו כל פרוטוקול כזה או מסמך אחר ואף לא טענו כי היתה החלטה כזו. מיותר לציין כי החלטה שכזו צריכה לעמוד בדרישת סעיף 71(ב)(2) לחוק המקרקעין. 24. הנתבעים לא טענו וממילא לא הוכיחו, כאילו הודע לתובעת כי ההתקשרות עמה תמה. הם לא הציגו כל מכתב שיצא לתובעת ולא סיפרו על איזו פגישה מסודרת. אין צורך להכביר מילים כי הודעה כזו צריכה להינתן בכתב עם התראה מראש של תקופה סבירה, בכפוף להסדר הוגן בין הצדדים על הפסקת עבודתה של התובעת. הנתבעים אינם טוענים כי דבר או חצי דבר מכל זאת נעשה. 25. לא ראיתי בתצהיר הנתבעים כל פעולה שנעשתה שיש בה כדי להצביע על כך שעבודתה של התובעת הופסקה. אין צורך להכביר מילים כי, כל עוד לא נעשה כך, התובעת ממשיכה בעבודתה כדין. דווקא מן האמור בתצהיר הנתבע 4 ניתן להבין כי אותה נציגות, אשר הנתבע 4 מדבר בשמה, היתה מוטרדת רק מגובה התשלומים ולא התכוונה כלל להפסיק את ההתקשרות עם התובע. 26. מעל לכל זאת ראוי לחזור ולפנות לאמור בסעיף 71(ב) לחוק המקרקעין, שם נקבעה הדרך לשנות מתחזק, בהחלטה של בעלי רוב הרכוש המשותף. אין מחלוקת כי החלטה כזו לא נתקבלה במקרה דנן. יש לשים לב כי הוראת סעיף 71 לחוק המקרקעין, יוצאת דופן באופיה מיתר הוראות ניהול הבית המשותף. בעוד שלכל העניינים האחרים, נציגות הבית המשותף, היא זו המוסמכת כמורשה (סעיף 69 ועוד לחוק המקרקעין), הרי שלעניין ניהול ותחזוקת הרכוש המשותף, יש צורך ברוב של בעלי הדירות המחזיקים ברוב הרכוש המשותף. הגיונם של הדברים בצידם ולא ארחיב על כך. 27. ועוד, בסעיף 3.3 להסכם שירותים, עליו חתמו רוכשי הדירות, נקבעה דרך להחלפת חברת התחזוקה ונקבעו תנאים לכך. בין היתר נדרש רוב של 70% מן הרוכשים של כלל הדירות ונקבע כי החברה תקבל הודעה של 6 חודשים מראש. 28. אינני מכריעה במקרה דנן אילו הוראות גוברות, אלה של החוק או אלה של הסכם השירותים. כך או אחרת, לנציגות לא היתה סמכות להפסיק את ההתקשרות עם התובעת, גם לו היתה עושה זאת. 29. לאור מסקנותיי דלעיל, איני נצרכת לדון במחלוקת לגבי מעמדה של אסיפת הדיירים או מעמדה של נציגות הדיירים, אם אלה היו חוקיות אם לאו. בכל מקרה ברור כי, לא האסיפה, לא הנציגות שנבחרה ולא כל גורם אחר, פעל כדי להפסיק את עבודתה של התובעת. 30. כסיכום ביניים ראשון, ייאמר כי התובעת קיבלה לסמכותה, כדין, את הזכויות והחובות אשר ניתנו לחברת מבוא ירושלים בהסכמים בין הרוכשים, הדיירים בבניין, לבין חברת מבוא ירושלים. מכוח זאת, התובעת מוסמכת כדין לפעול כחברת הניהול בבניין. התובעת קיבלה סמכויות אלה, מכוח החוזה שבין חברת מבוא ירושלים לבין הדיירים ולחילופין, מכוח המחאת זכויות וחבויות אל התובעת. כמו כן, סמכויותיה של התובעת כחברת הניהול של הבניין לא הופסקו, לא הופקעו ולא בוטלו, לא על-ידי האסיפה, לא על-ידי הנציגות ולא עפ"י סעיף 71 לחוק המקרקעין. רובד שני - מעמד הנתבעים ויחסיהם עם התובעת 31. בפי הנתבעים טענות רבות, כי אין ביניהם לבין התובעת כל התקשרות מכל סוג שהוא, ולפיכך הם אינם חבים לה. טענות אלה בחלקן הן עקרוניות ונוגעות לכל דיירי הבניין, ובחלקן הן ספציפיות לנתבעים דנן. כפי שיובהר להלן, אין אפשרות לקבל טענות אלה. חבות הנתבעים מכוח חוק המקרקעין 32. בראש ובראשונה, יש לזכור כי הבניין הנדון הוא בניין בן למעלה ממאה דירות. בתביעה דנן מופיעים כנתבעים, פחות מעשרה בעלי דירות. אין ספק כי הנתבעים שבפניי הם מעט מזעיר מכלל בעלי הדירות בבניין. 33. לעיל הבאתי את הוראותיו של סעיף 71(ב) לחוק המקרקעין, שם נקבעה הדרך למינוי "מתחזק" לבניין, על-פי החלטה של רוב בעלי הדירות המחזיקים בשני שלישים של הרכוש המשותף. כן נקבעה שם הדרך לשנות "מתחזק" בהחלטה של בעלי הדירות המחזיקים ברוב הרכוש המשותף. סעיף 79(ג) מוסיף וקובע: " (ג) דינו של שכר המתחזק כדין הוצאה שבעלי דירות חייבים להשתתף בה, כאמור בסעיף 58(א)." סעיף 58(א) לחוק המקרקעין קובע: "בעל דירה חייב להשתתף בהוצאות הדרושות להחזקתו התקינה ולניהולו של הרכוש המשותף ולהבטחת השירותים המחוייבים על פי דין או המקובלים על פי הנוהג." 34. לעיל כבר קבעתי והבהרתי מדוע התובעת היא "מתחזק" בבניין, כמשמעותו בסעיף 71 לחוק המקרקעין. 35. התוצאה היא כי על הנתבעים לשלם לתובעת מכוח הוראת סעיף 58(א) לחוק המקרקעין. חבות הנתבעים מכוח דיני עשיית עושר ולא במשפט 36. הנתבעים טוענים כי אין להם כל חבות כלפי התובעת, גם לא מכוח דיני עשיית עושר ולא במשפט. הנתבעים פותחים בטענה (סעיף 27 לסיכומים) כי מדובר בהרחבת חזית אסורה. קשה לקבל טענה זו בדבר הרחבת חזית, כאשר עוד בסעיף 13 לכתב התביעה ציינה התובעת עילה זו בצורה מפורשת ומפורטת. 37. דיירי הבניין, והנתבעים בתוכם, קיבלו את השירותים מן התובעת, והפיקו משירותים אלה תועלת והנאה. איש מטעם הנתבעים לא פנה אל התובעת והודיע לה להפסיק לתת את השירותים שהיא נותנת או עשה איזו פעולה חוקית אחרת להפסקת אותם השירותים או כלל פעילותה של התובעת. כל טרוניות הנתבעים הן רק בטענה כי הם לא צריכים לשאת בעלויות של אותם שירותים או חלקם (סעיפים ו' ו-יד' לסיכומי ההגנה; וכן תצהיר פריינט סעיפים 13-3 ועוד). זאת למרות שהנתבעים מודעים לכך כי בעלי הדירות האחרים משלמים לתובעת בעבור שירותים אלה. איני רואה כל נימוק, לא משפטי, לא כלכלי ולא מוסרי - לפטור את הנתבעים מלשאת בתשלומים עבור שירותים אלה, מהם הם נהנים. 38. הנתבעים טוענים כי התובעת לא הוכיחה, לגבי כל אחד מהם, מהו העושר שהוא עושה באופן ספציפי ומה חלקו הספציפי במימון השירותים שלה (סעיף 31). אני דוחה את הטענה. התובעת צירפה את חשבונותיה והוצאותיה וכן צירפה תחשיב לגבי כל אחד מן הנתבעים (סעיף 31 לתצהיר מר בוסקילה). אם איזה פרט מתוך אותם פרטים אינו בהיר לנתבעים, או שהם חולקים עליו, היה עליהם מוטל הנטל להעלות את הטענה הספציפית והמסויימת כנגד אותו הפרט, בין בתצהירים או בכל דרך אחרת. כל עוד לא עשו כן, יש לראותם כמסכימים לאותם תחשיבים. 39. לחילופין טוענים הנתבעים, כי עשיית עושר ולא במשפט, הוכחה רק באופן חלקי לעניין אחזקת הבית המשותף. כך, יש להוציא מן ההוצאות המוטלות על הנתבעים את ההוצאות של המלון, אשר התובעת מנהלת בבניין, כגירסת הנתבעים (סעיף 33 ואילך לסיכומי הנתבעים). בעת הדיון ברובד השלישי, לעניין טענותיהם הספציפיות של הנתבעים, אדון גם בטענותיהם כי מתנהל מלון בבניין. בשלב זה, לצורך הדיון בטענה על-פי דיני עשיית עושר ולא במשפט, די בכך שאדגיש כי כל הוצאה המוטלת על כלל הדיירים בבניין, מן הדין שתוטל גם על הנתבעים שאם לא כן, הם יימצאו נהנים משירות אשר בעבורו הם אינם משלמים. 40. אני קובעת על כן, כי הנתבעים חבים לשלם לתובעת את התשלומים המוטלים עליהם, גם מכוח דיני עשיית עושר ולא במשפט. המעמד הספציפי של כל אחד מן הנתבעים 41. הנתבעים טורחים ומפרטים את המעמד הספציפי של כל אחד מן הנתבעים, כדי לבסס את טענתם כי אף לא אחד מהם חייב בתשלומים לתובעת. הנתבעים חוזרים ומציינים כי אין בין התובעת לבין הנתבעים כל התקשרות חוזית ולא היתה הסכמה שלהם למינויה של התובעת. טענות אלה קיבלו כבר מענה בדיון שלעיל, הן על מעמדה של התובעת בבניין והן על חבותם של הדיירים, והנתבעים ביניהם, כלפי התובעת. למרות זאת, טרחתי ובחנתי את מעמדם של כל הנתבעים, ואלה ממצאי. 42. הנתבעת 1, סימה ציליק (ת.א. 6420/07), והנתבעים 6 ו-7, נעמי ואהרון בס (ת.א. 12108/08), רכשו את דירותיהם מחברת מבוא ירושלים. הנתבעת 1 מודה בתצהירה כי חתמה על הסכם שירותים. התובעת צירפה את "הסכם השירותים" עליו חתומים הנתבעים 6 ו-7 (נספח ח', מסמך שלישי, לתצהיר בוסקילה). בסעיף 7 לסיכומי הנתבעים, ציינו הנתבעים כי הנתבע 7 לא חתם על הסכם. בתחילה סברתי כי הכוונה למר אהרון בס, הנתבע 7 דנן, וכיוון שחתימתו שם אינה ברורה, הבנתי כי זוהי מהות הטענה. על כך כתבתי כלהלן: "ההסכם נשוא הדיון דנן אינו אלא אחד ממסמכי הרכישה של הזכויות בדירה, והרי איש אינו טוען כאילו הנתבע 7 לא רכש את הזכויות בדירה. לפיכך, אינני מייחסת חשיבות לעובדה שהנתבע 7 אינו חתום על ההסכם, ואני קובעת כי יש לראותו כמחוייב על-פיו." רק לאחר מכן נוכחתי כי המספרים הסידוריים של הנתבעים אינם זהים בסיכומי הצדדים, ולאחר הבהרה של הצדדים, הבנתי כי הנתבעים לא העלו כל טענה לעניין העדר החתימה של הנתבע 7, מר אהרון בס. הנה כי כן, הנתבעים 1, 6 ו-7, שלושתם מחוייבים על-פי הסכם השירותים עליו חתמו. את האמור בהסכם זה כבר הזכרתי לעיל, לפיו יש הסכמה מפורשת של הרוכשים, במקרה זה הנתבעים 1, 6 ו-7, כי חברת מבוא ירושלים תשמש כחברת ניהול וכי היא תוכל להעביר לאחר את סמכויותיה אלה. גם עמדתי לעיל כיצד הועברו הסמכויות אל התובעת, והבהרתי כי אני רואה העברה זו כתקפה. לפיכך, התוצאה היא ברורה, כי הנתבעים 1, 6 ו-7 חבים כלפי התובעת מכוח מערכת ההסכמים. 43. מצבם של הנתבעים 5, אביגדור מאור (ת.א. 12107/08) ו-8, פופ שלמה (ת.א. 18620/08), אינו שונה בהרבה. גם נתבעים אלה רכשו את זכויותיהם ישירות מחברת מבוא ירושלים (סעיף 6 לסיכומי התביעה). אומנם התובעת לא צירפה את ההסכמים החתומים על ידם, אולם המסקנה שהם אכן חתמו על הסכמים אלה היא מתבקשת מאליה, שהרי רוכשי הדירות מחברת מבוא ירושלם חתמו על מסמכים אלה כשגרה. הנתבעים מציינים את הנתבע 5, אביגדור מאור (נתבע 7 לפי סיכומי ההגנה) כמי שאינו חתום על הסכם השירותים. בתצהיר של בנו, מר שלמה מאור, מציין הבן כי למיטב זכרונו הוא חתם על הסכם המכר בלבד. עובדה זו אינה סבירה. קשה להניח כי החברה המשווקת, מבוא ירושלים, היתה מסתפקת בכך. כך גם לגבי הנתבע 8, המציין בכתב הגנתו את העובדה כי התובעת לא צירפה הסכם חתום על ידו. יהיה זה בלתי סביר להניח, כי הוא רכש את הדירה מחברת מבוא ירושלים מבלי שחתם על כל המסמכים. לעניין זה ניתן להסתמך על תצהיר העדות הראשית מטעם הנתבעת 1, הגב' סימה ציליק. כך היא כותבת בסעיף 3: "בעת שנרכשה הדירה על ידי נאלצתי לחתום על הסכם שירותים, לצד הסכם המכר מול חברה בשם מלון מבוא ירושלים בע"מ. ללא חתימה על ההסכם לא ניתן היה לרכוש את הדירה נשוא התביעה והמוכרים הבהירו כי מדובר בעסקת חבילה אותה לא ניתן לפרק " הנתבעים 5 ו-8 לא הצליחו להוכיח לי כי היתה אליהם התייחסות שונה. לפיכך, המסקנה היא כי גם הנתבעים 5 ו-8 חתמו על הסכם השירותים עם חברת מבוא ירושלים והם מחוייבים על-פי הסכם זה. 44. הנתבע 4, גילברט פריאנט, לא רכש את דירתו מחברת מבוא ירושלים, אלא ממוכרת פרטית, הגב' פורמן. לגירסתו של הנתבע 4, הוא לא התקשר עם התובעת ואין לו כל התחייבות כלפיה (עמוד 30 לפרוטוקול). החומר שבפני סותר את גירסת הנתבע 4. על-פי חוזה הרכישה מיום 8.6.05 (סומן ת/4), התחייב הנתבע 4 לשאת בתשלומים לחברת הניהול, החל מיום מסירת החזקה בדירה (סעיף 9 לחוזה). התובעת היא חברת הניהול על פי חוזה הרכישה ("הואיל" אחרון) ונקבע כי "הסכם השירותים" מצורף לחוזה הרכישה. כך, בחתימתו של הנתבע 4 על חוזה רכישת הדירה, הוא גם קיבל על עצמו את האמור ב"הסכם השירותים" כלפי התובעת דנן. אין מקום לטענת הנתבע 4 כאילו הוא לא ידע על התובעת דנן (עמוד 30 שורות 2 ו-6). התובעת דנן היא זו המוזכרת בשמה בהסכם עליו חתם הנתבע 4 (ת/4). ודוק. לגבי נתבע זה אין משמעות להעברת הסמכות המפורטת לעיל, שכן הוא רכש את הדירה, כאשר התובעת כבר תפקדה כחברת הניהול בבניין והיא מוזכרת בשמה בחוזה הרכישה. לעניין זה ניתן גם לראות את החוזה שבין הנתבע 4 לבין המוכרת, הגב' פורמן, כחוזה לטובת צד ג', כאשר התובעת היא המוטבת. כך או אחרת, לאור קביעותי דלעיל, יש לקבוע כי גם הנתבע 4 חב כלפי התובעת. בתוך כך, אני דוחה את טענת הנתבע 4 כאילו יש משמעות לעובדה כי הוא התנגד לתשלומים שדרשה התובעת ממנו. כיוון שהנתבע 4 מחוייב חוזית כלפי התובעת, אסור היה לו להתנגד לתשלומים, התנגדותו להם היא בניגוד לדין ואינה יוצרת לו כל זכות. 45. הנתבעת 2, טבקה צירל (ת.א. 6424/07) והנתבע 3, נחמיה גרטש (ת.א. 6425/07), רכשו את דירותיהם מכונס נכסים של חברת מ. רייס רזידנס (1994) בע"מ, בחודש דצמבר 2002. בחוזה הרכישה (נ/1 ו-נ/2) אין איזכור לחברת ניהול - לא התובעת, לא מבוא ירושלים ולא כל חברה אחרת. יש שם הוראה, כדרכם של חוזי מכר מקרקעין, כי הרוכשים, הנתבעים, מתחייבים לשלם, בין יתר התשלומים, גם את התשלומים לוועד הבית (פיסקה רביעית לסעיף 6). לפיכך, טענות נתבעים אלה יכולות להישמע רק לעניין אותם תשלומים שאינם, ברגיל, תשלומים לוועד הבית. הנתבעים טוענים בסיכומיהם (סעיף יד') כי הנתבעים 2 ו-3 סירבו לשלם לתובעת את הכספים על-פי דרישתה, ולפיכך אין לראותם כמסכימים, לא במפורש ולא מכללא, לחיוביה של התובעת. אכן, הנתבע 3 צירף מכתב סירוב כזה (נספח ג1 לכתב ההגנה בת.א. 6425/07). התקופה נשוא מכתב זה היא מחודש מרץ 2004, ועד ינואר 2005. הנתבעת 2 לא צירפה מסמך כלשהו שיש בו כדי לבסס את טענתה כי התכחשה לסמכויות התובעת, לא לכתב הגנה מטעמה (ת.א. 6424/07) ולא לתצהירה. למרות העדר מסמך של הנתבעת 2, אני מקבלת את גירסתה. הנתבעת 2 מפרטת טענה זו בתצהירה (סעיף 5) והיא לא נסתרה על ידי התובעת. יתר על כן, האמור בכתב התביעה תומך בגירסת הנתבעים 2 ו-3, כיוון שהתביעה כנגדם משתרעת החל משנת 2004, מועד בו הם, ככל הנראה, קיבלו את החזקה בדירותיהם. ועוד, נציג התובעת, בוסקילה, מאשר בחקירתו כי נתבעים אלה לא שילמו לתובעת (עמוד 5 שורה 7). בהסתמך על כך, טוענים הנתבעים 2 ו-3 כי אין התקשרות מכללא ביניהם לבין התובעת. מאידך, הנתבעים 2 ו-3 אינם מתמודדים עם העובדה כי התובעת פעלה בבניין שנים רבות, עוד קודם למועד בו הם רכשו את הדירות. יהיה זה בלתי סביר להניח כי הנתבעים דנן לא ידעו על פעילותה של התובעת ועל המשמעות הכספית של פעילות זו, בטרם רכשו את הדירות. אדם סביר הרוכש דירה, שואל ברגיל, מה עלות הוצאות וועד הבית ומה כוללים שירותים אלה. יהיה זה אך סביר להניח כי גם הנתבעים דנן ידעו על קיומה של התובעת וראו את התחייבותם לתשלום מיסי וועד הבית ככוללת את כל התשלומים לתובעת. עיון במכתבו של הנתבע 3 (נספח ג1 לכתב ההגנה) מאשר מסקנות אלה. הנתבע אינו מציין שם כי הוא לא ידע, בעת רכישת הדירה, על פעילותה של התובעת בבניין. אין לי ספק כי אילו היתה בפיו טענה כזו, היא היתה באה לידי ביטוי במכתב. גם בתצהירי הנתבעים 2 ו-3 אין כל טענה כאילו לא ידעו על קיומה של התובעת בבניין. הנתבעים מתמקדים בטענה כי לא ידעו על גובה התשלומים שיידרשו לשלם. דומני כי, ככל שיש ממש בטענה זו, אין לנתבעים 2 ו-3 אלא לבוא בטרוניה אצל עצמם, על כך שלא ביררו זאת מבעוד מועד, בטרם רכשו את הדירה. לפיכך, כאמור, ניתן להבין כי הנתבעים 2 ו-3 ידעו על תפקודה של התובעת בבניין וניתן להניח כי ידעו גם על כך שיהיה עליהם לשלם לה את הוצאותיה. כך או אחרת, גם אלמלא מסקנות אלה, החבות של הנתבעים 2 ו-3 כלפי התובעת נובעת מהוראות חוק המקרקעין, עליהן עמדתי לעיל, המחייבות כל דייר בבית משותף לשאת בהוצאות חברת התחזוקה אשר נותנת את השירותים בבניין. כמו כן, מחוייבים הנתבעים 2 ו-3 כלפי התובעת מכוח דיני עשיית עושר ולא במשפט, כאשר נתבעים אלה מקבלים מן התובעת את כל השירותים, כמו כל יתר דיירי הבניין. 46. כסיכום ביניים שני, ניתן לומר כי הנתבעים דנן חייבים כלפי התובעת, כמו כל יתר דיירי הבניין, בין מכוח התקשרויותיהם בהסכמים, או מכוח התקשרות מכללא. כמו כן, כל הנתבעים דנן מחוייבים כלפי התובעת מכוח הוראת חוק המקרקעין בהיותם דיירים בבית המשותף ומכוח דיני עשיית עושר ולא במשפט, כמי שמקבל את כל השירותים שנותנת התובעת, כמו כל יתר דיירי הבניין. רובד שלישי - טענות הנתבעים לגופם של חיובים 47. בפי הנתבעים מספר טענות כנגד החיובים השונים בהם חוייבו על ידי התובעת והם נסמכים על חוות הדעת אשר קיבלו מעו"ד דהאן (צורפה לכתבי ההגנה). במהלך ההליכים בפני, מיניתי מומחה מטעם בית המשפט, את עו"ד דבל, שיהיה גורם אובייקטיבי לבדוק את גובה העלויות וההוצאות. ממצאי המומחה מטעם בית המשפט נמוכים בכ-5,000 ₪ לחודש בלבד (המשמעות היא כ- 40 ₪ לחודש לדירה) מן ההוצאות של כלל הבניין אשר הציגה התובעת בדו"חות מטעמה (נספח ו' לתצהיר בוסקילה, שנת 2006). החיובים בהם מחייבת התובעת את הנתבעים, מטבע הדברים, אמורים לכסות את הוצאותיה, ועל כך יש להוסיף עוד 15% עבור רווחי התובעת, לפי סעיף 9.1 להסכם השירותים (נספח לכתבי התביעה). ממצאים אלה מצביעים על כך שהתובעת לא חרגה מן הסבירות בגביית התשלומים מן הנתבעים. כמו כן, מעידים הממצאים כי התובעת אינה מתנהלת באופן פסול או חריג. ראוי לציין כי הנתבעים אינם חולקים על ממצאי המומחה אלא בנקודות מסויימות, אליהן אתייחס להלן. לפיכך, אני מקבלת את חוות הדעת של המומחה מטעם בית המשפט, בכפוף לדיון להלן. 48. הנתבעים טוענים כנגד ממצאי המומחה לעניין הוצאות מנהל החברה. לטענתם, אין חובה וצורך לשאת בהוצאות מנהל חברת הניהול ואחזקת חברת הניהול עצמה (סעיף 45 לסיכומים וכן עמוד 3 שורה 16 לפרוטוקול). על כך שהתובעת היא בעלת מעמד חוקי בבית המשותף, כבר עמדתי לעיל. אין ספק כי יש דרכים רבות ושונות לניהול הבית. התובעת שהיא, בשלב זה, הגוף האחראי לניהול הבית ותחזוקתו, עושה זאת על פי דרכה שלה. אם התובעת מוצאת לנכון למנות מנהל אשר ירכז וינהל את כל פעילותה, הרי שהיא זכאית לעשות כן. אומנם אין ספק כי נציגות הדיירים בבניין יכולה היתה לדרוש מן התובעת פירוט על הוצאותיה ולהביע את דעתה על הוצאה זו או אחרת ולהיות מעורבת יותר בניהול. אולם, כל עוד הדיירים לא דאגו לעשות זאת, אלא איפשרו לתובעת יד חופשית לנהל ולתחזק את הבניין לפי ראות עיניה, וכל עוד התובעת אינה מנצלת לרעה את שיקול הדעת שניתן לה - היא זכאית לתשלום עבור עבודתה. במקרה דנן, על פי ממצאי המומחה, הוצאותיה של התובעת הן סבירות, ולפיכך אין כל עילה לטרוניה נגדה, ובוודאי שאין לנתבעים זכות למנוע ממנה את התשלומים המגיעים לה עבור עבודתה בעבר. מניעת התשלומים, באופן חד צדדי, מהווה הפרה של ההסכמים, המפורשים ומכללא וכן עשיית עושר ולא במשפט והנתבעים אינם רשאים לעשות זאת. 49. טענה נוספת של הנתבעים והיא, ללא ספק, טענה עיקרית, נוגעת להוצאות התובעת בעבור פקיד קבלה/שומר בבניין, במשך 24 שעות. בטרם אדון בטענות ההדדיות של הצדדים לעניין מחלוקת זו, אציין כי דווקא בסעיף זה נמוכות הוצאות התובעת מאלה אשר ציין המומחה מטעם בית המשפט. בעוד הוצאות התובעת לשנת 2006 בסעיף זה עומדות על 20,808 ₪ לחודש (נספח ו' לתצהיר מר בוסקילה), על-פי חוות הדעת הוצאה זו עומדת על-סך 23,760 ₪. הנתבעים טוענים כי התובעת מנהלת מלון בבניין וכי השומר נועד לשרת את המלון בלבד, כפקיד קבלה. התובעת עונה על כך כי על פי הסכמי ההתקשרות, בהסכם הקרוי "השכרת יחידת דיור", היא לקחה על עצמה להשכיר, עבור הדיירים המעוניינים בכך, את דירותיהם וכי לשם ביצוע מטלה זו היא נזקקת לאותו פקיד כדי שיבצע בעבורה את המטלה. הנתבעים מכירים בכך כי אותו "מלון" עליו יוצא קיצפם, מקורו באותן דירות להשכרה אשר התובעת מנהלת בעבור חלק מבעלי הדירות בבניין (סעיף 40 לסיכומים). די בזאת כדי לדחות את טענות הנתבעים. לעניין זה, ראוי להדגיש כי דרך הניהול של התובעת את הדירות אשר ניתנו לה להשכרה, לא היה דבר חדש או שינוי מן המדיניות שלה. הנתבעת 1, אשר כזכור, רכשה את הדירה בשלב הראשון של האיכלוס, מחברת מבוא ירושלים, העידה בפני (עמוד 35 שורה 19 לפרוטוקול) כי היא ידעה כבר אז שמתנהל בבניין מלון. כלומר, דרך ניהול זו היתה עוד בטרם התובעת נכנסה לתפקידה והיא גם היתה שרירה וקיימת כאשר כל אחד מן הנתבעים רכש את דירתו. התובעת היא זו שקיבלה את הסמכות לנהל את הבניין, התחזוקה וכן הדירות להשכרה. כבר ציינתי לעיל כי התובעת, כמי שקיבלה את הסמכות לכך, רשאית לבצע את המטלות שעליה, לפי שיקול דעתה וראות עיניה, כל עוד אלה במתחם סבירות ומתבצעות באופן תקין וחוקי וכל עוד אין לה הנחיות אחרות בדרך חוקית מן הדיירים. זאת ועוד, אין ספק כי לכלל הדיירים יש תועלת לא מעטה מנוכחותו של השומר, כפי שמציין גם המומחה מטעם בית המשפט (פיסקה ו' לחוות הדעת), ולו רק משום הבטחון היחסי ששומר כזה מוסיף, למיצער, מפני גניבות. כך, כדוגמא, בפרוטוקול האסיפה (ת/3) מתלוננת גב' בשם שושני, על כך שיש שעות מסויימות בהן אין שומר. אני מניחה כי אותה גב' שושני, הנהנית משירותי השומר, אינה היחידה בבניין. גם הנתבעים, כולם, נהנים משירות זה ומפיקים ממנו תועלת והם מחוייבים לשאת בחלקם בעלותו, ולו רק מכוח דיני עשיית עושר ולא במשפט. הנתבעים מוסיפים ומפנים אותי לחוק המקרקעין התשכ"ט-1969 (להלן: "חוק המקרקעין") בסעיף 62, שם נקבע כי לא ניתן להטיל על בעל דירה חיוב שאינו על פי התקנון המוסכם (סעיף 43 לסיכומים). תשובה לטענה זו כבר ניתנה, למעשה. לעיל קבעתי כבר כי הדיירים זכאים להתקשר עם חברת ניהול כדי שזו תבצע עבורם את החובה המוטלת עליהם מכוח התקנון לניהול ותחזוקת הבניין. בהתאם לכך יכולים הדיירים להסכים כי אותה חברת ניהול תעמיד לרשותם שירותים שהם בגדר מותרות, כגון הצבת שומר בכניסה לבניין. במקרה דנן, כפי שהובהר, מדובר בהתקשרות חוזית, אישית, בין הדיירים לבין חברת הניהול, לרבות ניהול השכרת הדירות של הדיירים אשר ביקשו זאת. לפיכך, כל עוד התקשרות זו שרירה וקיימת, היא מחייבת את הדיירים ואת הנתבעים בתוכם. ראוי להדגיש כי, לא הוכח לי, ואף לא נטען, כי רוב הדיירים בבניין מעוניינים להפסיק שירות זה. נהפוך הוא. מן העובדה כי בפניי מופיעים מעט מזעיר של הדיירים אשר אינם מתיימרים לייצג את כלל הדיירים, ניתן להסיק כי רוב הדיירים האחרים, אם לא כולם, כמו הגב' שושני, מעוניינים באותו השומר. מכל הנימוקים שלעיל, מתחייבת המסקנה כי הנתבעים דנן, אינם יכולים להפסיק את התשלומים לתובעת, גם לא עבור השומר, באופן חד צדדי, כל עוד התובעת מספקת שירות זה. על הנתבעים, ביחד עם כלל הדיירים בבניין, לפעול באופן חוקי כדי להפסיק שירות זה ואז יהיו פטורים מן התשלום בעבורו. 50. הנתבעים מוסיפים ומפנים אותי לחוק המקרקעין בסעיף 58, שם נקבע כי שיעור השתתפותו של בעל דירה בהוצאות הניהול והאחזקה יהיו באופן יחסי לגודל דירתו, זולת אם נקבעה הוראה אחרת בתקנון (סעיף 51 לסיכומים). התובעת מצביעה על כך כי בבניין יש 6 סוגי דירות, לפי גודלן, וגובה התשלום המוטל על כל דירה משתנה בהתאם לגודלה (סעיף 31 לתצהיר מר בוסקילה). הנתבעים לא נותנים לכך מענה, ונראה כי יש בכך כדי לענות על דרישות סעיף 58 לחוק המקרקעין. אם כך, הרי שגם טענה זו של הנתבעים דינה להידחות. יתר על כן, כבר ציינתי לעיל כי מערכת היחסים דנן היא מערכת חוזית והסכמית המחייבת את כל בעלי הדירות. לפי סעיף 8.1 להסכם השירותים קיבלה חברת הניהול את הסמכות הבלעדית לקבוע את המפתח לחלוקת הוצאות השירותים הניתנים על ידה. לפיכך, מתעורר ספק אם הנתבעים יכולים להעלות טענה לעניין זה. גם אם היה מקום לשקול טענה זו של הנתבעים, עמדתי היא כי לא ניתן להכריע בה במסגרת הליכים אלה. אם אקבל את טענת הנתבעים, ואם התוצאה תהיה כי חלקם של הנתבעים יקטן בתשלומים, המשמעות תהיה בעלת השלכה מיידית על דיירים אחרים בבניין, אשר חלקם בתשלומים יגדל כתוצאה מן ההחלטה. דיירים אלה אינם צד להליכים דנן ואני סבורה כי ראוי היה לתת להם את יומם בטרם תוכרע סוגיה זו, שמא יש בפיהם טענה ראויה כנגד טענות הנתבעים דנן. לפיכך, ככל שלא תנוח דעתם של הנתבעים מן הנימוקים שלעיל, הדוחים את הטענה דנן, אני מאפשרת לנתבעים להודיע לי - אם הם מעוניינים בצירופם של בעלי הדירות האחרים, כצדדי ג', לעניין נושא זה בלבד. ככל שהנתבעים לא יודיעו דבר, תידחה טענתם מן הנימוקים שלעיל. 51. כסיכום ביניים שלישי, דחיתי לעיל את כל טענותיהם הספציפיות של הנתבעים כנגד החיובים השונים. הוצאות התובעת הינן סבירות, ועל כל פנים אינן חריגות באופן המצביע על ניהול כושל או פעילות אסורה. התובעת קיבלה את ניהול הבניין, והיא עושה זאת באופן סביר וחוקי, לפי שיקול דעתה. כל עוד אין לה הנחיות אחרות, על פי החלטה חוקית של הדיירים בבניין, היא זכאית לקבל תשלום עבור הוצאותיה. סיכום והערה 52. הראיתי לעיל כי התובעת קיבלה כדין את הסמכות לניהול ואחזקה של הבית דנן וכי סמכות זו לא בוטלה ולא הופקעה על ידי הדיירים. בנוסף, הראיתי כי כל אחד מן הנתבעים דנן מחוייב כלפי התובעת לתשלום עבור השירותים שהוא מקבל ממנה, בין בהתקשרות חוזית ישירה, בין בהתקשרות מכללא ובין בדרך של עשיית עושר ולא במשפט. לסיום, דחיתי את כל טענות הנתבעים כנגד החיובים בהם חוייבו על ידי התובעת, בכפוף להרחבת הדיון לעניין חלוקת הנטל בין הדירות. 53. בטרם סיום, אתייחס להערה של הנתבעים כאילו התובעת מנסה לכבול אותם אליה (סעיף טו' לסיכומים). הערה זו של הנתבעים בטעות יסודה. דיירי הבניין בו מתגוררים הנתבעים יכולים, בכל עת, להפסיק את עבודתה של התובעת ולנתק את הקשר איתה. הדרך לעשות זאת אינה עוברת דרך הפסקה חד צדדית של התשלומים לתובעת, של דייר זה או אחר. הדרך לעשות זאת קבועה בדיני החוזים תחת החובה לעשות זאת בתום לב ובדרך מקובלת. פעולה כזו כפופה לחוק המקרקעין בכל הנוגע לקבלת החלטות בבית המשותף, לרבות סעיף 71 לחוק. בנוסף, ייתכן ויש להחיל את ההסדר אשר בסעיף 3.3 להסכם השירותים עם התובעת, עליו חתמו דיירי הבניין. כך או אחרת, נכון למועד הגשת תביעות אלה הקשר עם התובעת לא נותק. התובעת ביצעה את התחייבויותיה, והיא זכאית לקבל תשלום עבור עבודתה. 54. לאור האמור, אני מקבלת את התביעות במלואן, בכפוף להודעת הנתבעים. אני מורה לנתבעים להודיע לי, עד ליום 30.11.10, את עמדתם לעניין צירוף בעלי הדירות האחרים כצדדי ג' לטענה בדבר חלוקת נטל ההוצאות. בהעדר הודעה של הנתבעים, תידחה גם טענה זו בנימוקים המפורטים שם. כל אחד מן הנתבעים ישלם לתובעת סך של 4,500 ₪ הוצאות ההליך. הסכום כולל שכ"ט עו"ד ומע"מ. 55. למען שלמות התיעוד אעיר, כי בת.א. 12107/08, של אביגדור מאור ובת.א. 12108/08, של נעמי ואהרון בס - ניתנו פסקי דין על ידי כב' השופט רובין, משום שסבר כי ראוי למחוק את התביעות בהעדר פעילות. כיוון שתיקים אלה נדונו בפניי והצדדים העלו טענות הנוגעות גם לנתבעים אלה, וכיוון שפסק דין זה הוא גם בעניינם, הסכים כב' השופט רובין לבטל את פסקי הדין אשר ניתנו על ידו, וכך אני מורה. חובבתים משותפיםחברת ניהול