חובת השתתפות שוכרים בבית משותף בעלויות תיקון

קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא חובת השתתפות שוכרים בבית משותף בעלויות תיקון הבניין: כללי 1. בפני תביעה על סך 2,717 ₪. התובעים מבקשים לחייב את הנתבעים לשלם את חלקם בהוצאות תיקונים של הבניין ברח' נחמני 64 (פינת מנחם בגין 27) תל אביב (להלן: "הבניין") מכוח סעיף 68(ד) לחוק הגנת הדייר [נוסח משולב] תשל"ב- 1972 (להלן: "החוק") ותקנות הגנת הדייר (החזקת הבית ותיקונים) התשל"א- 1971 (להלן: "התקנות"). הצדדים 2. הנתבעים הינם דיירים מוגנים בבניין מכוח הסכמי שכירות שנחתמו עם כל אחד מהם (להלן: "הסכמי השכירות"). כבר בפתח הדברים יוער, כי בסיכומיהם העלו הנתבעים טענה כנגד היות התובעים בעלי הבניין ואולם, טענה זו נדחית על הסף משורה של טעמים: א. מאחר שהטענה לא הועלתה בכתבי ההגנה. ב. נוכח פרטי המשכירים כפי שצוינו בהסכמי השכירות. ג. חלקם של התובעים רשומים כבעלים בלשכת רישום המקרקעין (על פי הנסח, נספח א' לתצהיר התובעים) והאמור בתצהיר לענין מעמדם של התובעים האחרים כחליפיהם ויורשיהם של הבעלים הרשומים, לא נסתר. תמצית טענות התובעים 3. מפאת גודלו, גילו ומצבו של הבניין ועל מנת לשמרו במצב תקין וראוי לשימוש למגורים, יש צורך בניהול ובביצוע תחזוקה שוטפת בבניין, עליהם מופקדת התובעת 5 (להלן: "חב' מעגן"). עבודות האחזקה בבניין מבוצעות על ידי חב' מעגן באמצעות עובדיה והחיוב בגין עבודות אלה נעשה לפי "מחירון עלויות עבודה לחיוב לקוחות מעגן", בשיעור נמוך ממחירי השוק. חלק מהעבודות מבוצעות לפעמים על ידי גורמי חוץ, להם משלמת חב' מעגן תמורה עבור שירותיהם. עבודות האחזקה שבוצעו בבניין היו הכרחיות ונחוצות לצורך אחזקת הבניין במצב תקין וראוי לשימוש. הוצאות האחזקה לתקופה מחודש אפריל 2005 ועד פברואר 2007 מסתכמות בסך 24,476 ₪, כאשר מחציתן שולם על ידי התובעים כבעלי הבניין ובמחציתן - מחויבים הדיירים המוגנים בבניין, כל אחד על פי חלקו היחסי. למרות דרישות חוזרות ונשנות הנתבעים לא פרעו את חובם על פי הפירוט הבא: נתבעת 1 - 611 ₪. נתבעת 2 - 636 ₪. נתבע 3 - 735 ₪. נתבעים 4-5 - 735 ₪. תמצית טענות הנתבעים 4. התובעים מנהלים כנגד הנתבעים מלחמת חורמה, תוך שהם מנסים לגבות דמי שכירות סמויים בדמות תשלום הוצאות אחזקה, בלא להציג כל אסמכתא לעניין התשלומים הנדרשים. גג הנכס מצוי בחזקתם הבלעדית של הבעלים ובשימושם הבלעדי. לנתבעים, כמו גם לשאר דיירי הבניין אין גישה לגג, עובדה המאיינת את דרישות התובעים לשאת בתשלום עלות אחזקת גג הבניין. חב' מעגן הוקמה בחוסר תום לב, תוך ניגוד אינטרסים בין הצורך באחזקת הבניין לבין רצון חב' מעגן להעצים את הכנסותיה. חב' מעגן אינה מקצועית. התובעים, ובכללם חב' מעגן, אינם מתייעצים עם דיירי הבניין ואינם מאפשרים פיקוח ראוי על שעות העבודה, תכנון העבודות לקוי והעלויות הגבוהות. דיון ומסקנות המסגרת המשפטית 5. סעיף 68 לחוק קובע: "אחזקת הבית והתיקונים (א) בעל בית חייב לתקן את התיקונים הדרושים להחזקת הבית במצב תקין וראוי לשימוש, כמפורט בתקנות באישור ועדת החוקה חוק ומשפט של הכנסת, חוץ מתיקונים באותם חלקי הבית שהם בשימושו הייחודי של הדייר. ... (ד) הוצאות התיקונים שבעל הבית חייב בעשייתם, יחולו מחציתן על בעל הבית ומחציתן על הדייר". תקנה 1 לתקנות קובעת: " התיקונים הדרושים להחזקת הבית במצב תקין וראוי לשימוש הם כמפורט בתוספת, להוציא תיקונים שהם בחלקי הבית שהם בשימושו הייחודי של הדייר". התוספת מפרטת ומונה מהם התיקונים הדרושים להחזקת הבית במצב תקין וראוי לשימוש (להלן : "התוספת"). חובת תום הלב 6. מרבית טרוניות הנתבעים מתמקדות בהקמתה של חב' מעגן, בתפקודה ובהתנהלותה. הצדדים חלוקים בשאלת הלגיטימיות וההשלכה של העסקת חברת ניהול ואחזקה לצורך ביצוע התיקונים בבניין. סעיף 68 לחוק, כמו גם התקנות, שותקים באשר לזכותו של בעל הבית להקים חברה אשר תבצע את עבודות התיקונים, באופן שהדייר יישא במחצית העלויות הכוללות רווח קבלני. הריני סבורה, כי מן הפן העקרוני הכללי - זכאי בעל הבית לממש את חופש העיסוק שלו, להתאגד בחברה קבלנית רווחית ולתת שירותים לאחזקת הבניין. הקמת חברה כזו, היא כשלעצמה, אינה משמיטה "באופן אוטומטי", את חובת הדיירים המוגנים להשתתף בעלויות, ואולם, זכות זו של בעל הבית, כפופה לחובת תום הלב. החובה המוטלת על בעלי הבית לפעול בדרך מקובלת ובתום לב קמה מכוח סעיף 39 לחוק החוזים (חלק כללי) תשל"ג- 1973 (להלן : "חוק החוזים") ומכוח סעיף 61(ב) לחוק החוזים, המחיל את סעיף 39 לחוק החוזים על חיובים שאינם נובעים מחוזה. 7. עמדתי זו תואמת את עמדתה של כב' השופטת י. הניג כפי שהובעה בת.ש 222/02 אהובה וינברג ואח' נגד רבקה אורון ואח' (להלן: "פסק דינה של כב' השופטת הניג") וכן את עמדתו של כב' השופט א. גולדין כפי שהובעה בת.א. 1035/01 וינברג ואח' נגד אייזיק ואח' (להלן: "פסק דינו של כב' השופט גולדין"). ערעור שהוגש על פסק דינו של כב' השופט גולדין נדחה על ידי בית המשפט המחוזי בע"א 2058/05 הרן יאלי ואח' נגד בן עזרא איזיק ואח' (להלן: "פסק הדין בערעור"). יודגש, כי פסקי הדין האמורים התייחסו לחב' מעגן. כב' השופטת הניג קבעה בפסק דינה כי : "... ככלל ובנתון לעקרון תום הלב זכאי בעל הבית הקבלן (בין בעצמו ובין כחברה בבעלותו) להשית על הדייר מחצית מעלות עבודות ההחזקה והשיפוץ, כולל מרכיבי הרווח והמע"מ". (עמ' 6, שורות 7-9 לפסק דינה של כב' השופטת הניג). החובה לפעול בדרך מקובלת ובתום לב מתעצמת כאשר מדובר בהתנהלות של בעל בית כלפי דייר מוגן. באשר ליחסים שבין בעל הבית לבין הדייר המוגן, נאמר: "אין ספק כי הוראת סעיף 68(א) הנ"ל נועדה לטובת הדייר המוגן. כמי שגר בפועל בבנין, יש לדייר אינטרס ישיר וברור בהחזקת הבנין במצב תקין וראוי לשימוש; הדבר נחוץ לא רק כדי להבטיח לדייר את התועלת המירבית מן השימוש בנכס, אלא גם כדי למנוע ממנו מטרדים, ולעתים גם סכנה לשלומו או לבריאותו (ראה סעיף 68(ג) לחוק הגנת הדייר). מובן, כי גם בתוספת לתקנות, הממלאת את החובה הקבועה בסעיף 68(א) בתוכן מוגדר, מקבלים האינטרסים המתוארים ביטוי, וההגנה עליהם נעשית בדרך של פירוט התיקונים אשר חובה על בעל הבית לבצע, ובהם - כמוזכר לעיל - התיקונים אשר נדרשו במקרה שבפנינו. מגמה זו של המחוקק באה לידי בטוי ברור גם בהיסטוריה החקיקתית אשר הובילה לחקיקת סעיף 68(א). לכתחילה נכללה בחוק הגנת הדייר, התשי"ד-1954 הוראה אשר הטילה על בעל הבית חובה לבצע תיקונים חיוניים, אשר הוגדרו כתיקונים הנחוצים לשמירת בטחונו או בריאותו של הדייר או למניעת מטרד ממנו. מן הלשון הנקוטה בה, ברור כי הוראה זו, אשר תוקנה בחוק הגנת הדייר (הוראות שונות) (מס' 2), תשל"א-1971 נועדה להגן על האינטרסים החיוניים של הדייר. עיון בהצעת החוק אשר הובילה לתיקון הנ"ל (ראה הצ"ח 894, ב' באב תש"ל 4.8.70 ע' 228) מגלה, כי המחוקק לא התכוון בתיקון זה לסטות מרוחו של ההסדר הקודם, אלא להבהירו בדרך של קביעת הסדר מפורט וברור יותר. השמירה וההגנה על האינטרסים של הדייר היתה ונשארה, איפוא, אחד מן היעדים העיקריים אשר לשם השגתם נקבעה הוראת סעיף 68(א) הנ"ל." (רע"א 246/90 יונה לסלאו ואח' נ' אמיל ג'אמל ואח' פ"ד מז(1), 629, עמ' 636-637). על כן, הן מכוח עקרון העל של חובת התום הלב והן מכוח תכליתם של דיני הגנת הדייר, מחויב בעל הבית להקפיד ולשמור על אמות מידה הגונות כלפי הדייר אשר עמדתו וכוח המיקוח שלו נחותים. דרישות התובעים להשתתפות בהוצאותיהם, כפופות אם כן, לחובת תום הלב, וחובה זו מקבלת משנה תוקף כאשר התובעים פועלים הן כבעלי בית והן כחברה קבלנית לביצוע העבודות. 8. סוגיה זו נדונה בפסק דינו של כב' השופט גולדין (בת.א. 1035/01 הנ"ל) אשר מנה את הקריטריונים לבחינת התנהלותו של בעל הבית: "בשאלת העסקת חברת ניהול, מנחים את בעל הבית הסביר מספר קריטריונים. נמנה אותם ונבדוק אם אכן במקרה זה פעל בעל הבית לאורם, שאם לא כן, יצביע הדבר על קיומם של שיקולים זרים והתנהגות שאינה מקובלת, שאז, ביה"ד יפעל במקומו של בעל הבית. 1. קריטריון ראשון עוסק בזכות הדיירים למעורבות בהליכי העסקת חברה לניהול האחזקה בבניין. א. דיירים מוגנים מחויבים לשלם חלקם בתיקונים הנדרשים לצורך שימור הבית במצב תקין וראוי לשימוש. מצב זה, יש בו כדי להעמיד אותם בפני שוקת שבורה, שעה שהבעלים משתמשים בהוראות החוק בדרכים שאינן מקובלות. ב. כפי שנטען לפניי, אין החוק מעניק מקום לשיקול דעת הדיירים בנוגע לתיקונים בהם עסקינן. אולם, בהעסקת חברה לניהול אחזקה, יוצרים הבעלים יש מאין, וקובעים דין לעצמם. ג. חובת היוועצות כאמור אמנם איננה נדרשת מלשון החוק, אך עולה היא בבירור מתכליתו ומהעקרונות אותם נועד להגשים, שעה שמעסיקים הבעלים חברה שרווחיה משולמים על ידי הדיירים עצמם. שהרי לא ייתכן מצב שבו הדיירים נדחקים לפינה ומחוייבים לשלם ללא כל אפשרות לשלוט ולכלכל הוצאותיהם. ד. יתרה מכך, חובת תום הלב והתנהגות בדרך מקובלת יוצרים הכרח אינהרנטי לשיתוף הדיירים בהחלטות כגון אלו אשר יש בהן השפעה ישירה על מחויבות הדיירים על פי החוק, ועל תנאי מגוריהם בבניין. ה. ביה"ד הוא הסמכות למילוי החסר כפי שכבר הראנו, ולפיכך רשאי הוא לקבוע קריטריונים המונחים בידי אמות מידה של סבירות ותום לב. אלו, מעלים צורך במתן זכות לפיקוח והבעת דעה מצד הדיירים, בנוגע לבחירת החברה ולתיקונים אותם היא מבצעת. ו. על מנת לדרוש תשלום בעבור הוצאות תיקונים בבניין, יש לאפשר לדיירים לעיין ולפקח על חשבוניות המוכיחות עבודות שנתבצעו בבניין. כמו כן, ראוי להציג בפניהם הודעה מראש בדבר ביצוע עבודות ובפרט עבודות שהיקפן גדול, וכן להעניק משקל והתייחסות הולמת להצעות ולתגובות מצידם. כל זאת גובר נוכח המצב הייחודי הנוצר בעת העסקת חברה קבועה לניהול האחזקה בבניין, אשר רווחיה מתקבלים ביחס ישיר לתיקונים שהיא עורכת. זהו אינטרס משותף אם כך, לאפשר פיקוח ראוי ולהתיר בחינה מדוקדקת ומעקב לגיטימי אחר פעילות החברה. 2. קריטריון נוסף המתחייב לצורך שמירה על אמות מידה סבירות, הוא בחירת חברה לניהול אשר ממלאה אחר אינטרסיהם המשותפים של בעל הבית והדיירים: א. מחירי שוק סבירים ומקובלים. ב. איכות עבודות סבירה ומקובלת ביחס למחירים המשולמים. ג. מקצועיות ותכנון ראוי. ד. בחירתה של חברה כלשהי על פני חברותיה במשק, יש שתיעשה בשיטת המכרז האובייקטיבי, המאפשר גם לדיירים להציע הצעותיהם ולהביע דעתם באופן המבטיח תנאי העדפה ראויים. ה. ראוי לציין כי אין בכך לומר כי הדיירים זכאים לזכות סירוב העסקת חברה זו או אחרת, אך יש שהשגותיהם יילקחו בחשבון בבוא הבעלים להכריע, ובחירת החברה תיבחן לאור שיקולי סבירות ותו"ל". בסיום פרק זה מציין כב' השופט גולדין, כי רשימה זו מתייחסת למחלוקת הספציפית שעמדה בפניו ואין בה כדי להוות "סוף פסוק". בפסק הדין בערעור ציין בית המשפט המחוזי: "בשולי הדברים יוער, כי מקובלת עלינו השקפתו של בית הדין לשכירות, ואין לומר כי ניתנה במסגרתה פרשנות מרחיבה להוראות החוק. בית הדין קיבל, באופן עקרוני, את האפשרות כי בעלי נכס יעסיקו חברת ניהול, וגם בהעסקת חברה המנוהלת בידי בן משפחה לא מצא בית הדין כל פסול. העובדה שבית הדין עמד על כך שהעסקת חברת הניהול תתבצע בתום לב ובדרך מקובלת, באופן המאפשר לדיירים המוגנים מידה של מעורבות ופיקוח, אינה מהווה קביעה המשנה מן הדין הנוהג. ...בית הדין מנה את הנתונים העובדתיים המצביעים, לדעתו, על העדר שקיפות, שהינו סימן מובהק לחוסר תום לב, ומסקנתו מקובלת עלינו". (ע"א 2058/05 הנ"ל). הקריטריונים שנמנו על ידי כב' השופט גולדין בפסק דינו ואומצו על ידי ערכאת הערעור, ישימים גם לענייננו. 9. סקירת הראיות שבפני מביאה אותי למסקנה, כי חב' מעגן לא פעלה על פי הקריטריונים האמורים: לא נסתרה טענת הנתבעים לפיה התובעים, לרבות חב' מעגן, לא אפשרו להם לכלכל צעדיהם בטרם ביצוע העבודות, לא התאפשר להם להציע הצעות שיש בהן כדי להפחית עלויות ואף לא ניתן להם מידע מספק לשם פיקוח ומעקב אחר פעילות עובדיה של חב' מעגן. מנהלת חב' מעגן, הגב' נילי וינברג (להלן: "הגב' וינברג") אישרה בחקירתה, כי לא נתבקשו כלל הצעות מחיר בטרם ביצוע התיקונים על ידי חב' מעגן, באשר לטענתה הדבר נבע מדחיפות הצורך בתיקונים. אינני מקבלת הסבר זה. בחקירתה הנגדית של הגב' וינברג, הסתבר כי לפחות חלקם של התיקונים כלל לא היו דחופים (עמ' 9 לפרוטוקול מיום 5/1/2010). גם בחינת רשימת התיקונים מעלה, כי לא כל התיקונים היו בגדר תיקונים דחופים אשר לא אפשרו הודעה מראש לדיירים או לכל הפחות, איסוף הצעות מחיר. למעשה, הגב' וינברג, גרסה כי: "אני לא חייבת להציג מראש קבלות" (עמ' 9, שורה 23 לפרוטוקול מיום 15/12/08). מתוך עמדתה של הגב' וינברג עולה, כי התובעים, ובכללם חב' מעגן, התנהלו כפי שהתנהלו מתוך מדיניות אשר בבסיסה עומדת ההנחה כי זכותם של בעלי הבית להתנהל כך ולא ממצוקת זמן ודחיפות. 10. הנספחים, אשר צורפו לתצהירה של הגב' וינברג אינם נהירים דיים, כוללים מידע שאינו רלבנטי לבניין נשוא התביעה, וקשה להפיק מהם נתונים ברורים באשר לעלות המדויקת של כל תיקון ותיקון. למעט חשבונית בגין איטום הגג (נספח י"ג לתצהיר גב' וינברג), לא צורפו חשבוניות או קבלות שהופקו על ידי גורמים אחרים שאינם חב' מעגן. הנספחים שצורפו על ידי התובעים, רובם ככולם (למעט חשבונית אחת), הם מסמכים שהופקו על ידי חב' מעגן או מי מטעמה וכוללים טפסי פירוט שעות עבודה של עובדי חב' מעגן (נספח י"ב). עיון בטפסים אלה מעלה, כי נכללו בהם פעולות כגון "נסיעה", "עזרה כללית" וכיו"ב, אשר ככלל, אין בהכרח מקום לחייב בהם את מזמין השירות. האסמכתאות חסרות נתונים באשר לסכומים ששולמו לעובדים הלכה למעשה. אין די ב"מחירון עלויות עבודה לחיוב לקוחות מעגן" (נספח י"א), המייצג את רק את הסכומים לחיוב "לקוחות מעגן" ולא את הסכומים ששילמה מעגן לעובדים. זאת ועוד. זכותו של מעביד לשלם לעובדיו כפי שימצא לנכון, אך זכות זו אינה יכולה להיות זכות גורפת, כאשר צדדים אחרים, הם הדיירים המוגנים, נדרשים להשתתף בתשלום שכר העובדים. התובעים שלחו לנתבעים דרישת תשלום ללא כל ראיות נלוות, בבחינת "זה ראה וקדש". היעדר נתונים אשר יאפשרו בדיקה מינימלית של הסכומים הנדרשים, אינו עומד בקנה אחד עם דרישת השקיפות, המהווה אבן מסד לחובת תום הלב של בעלי הבית. לאחר שבחנתי את מכלול הראיות שבפני, הריני קובעת כי התובעים הפרו את חובת תום הלב כלפי הנתבעים. תוצאות ההפרה 11. נוכח הקביעה בדבר הפרת חובת תום הלב, יש לבחון מהן תוצאות ההפרה. לעניין תוצאות ההפרה, עשויה להיות קשת רחבה של מקרים, אשר הקיצוני שבה הוא שלילת זכות האכיפה או פיצויים (בג"צ 59/80 שירותי תחבורה ציבוריים באר שבע נ' בית הדין הארצי לעבודה, פ"ד לה(1) 828), אך מובן כי כל מקרה יבחן על פי נסיבותיו. 12. בענייננו, איני רואה לנכון לשלול לחלוטין מהתובעים את זכות האכיפה, שכן אין חולק כי לפחות חלקם של התיקונים נעשו ועומדים בגדרו של החוק והתקנות. סבורני, כי יש מקום להפחית מדרישות התשלום, תוך התאמתן לסכומים שהיו משולמים לקבלן חיצוני לאחר מכרז. הנתבעים, אשר הלינו על סכומים מופרזים, לא הביאו נתונים באשר לעלויות הנטענות על ידם, ולא הביאו נתונים אשר על פיהם ניתן יהיה לקבוע את שיעור ההפחתה הראוי. מנגד, גם התובעים לא ביססו את טענתם לפיה עלויותיה של חב' מעגן תואמות את מחירי השוק. אינני מוצאת מקום להסתמך על המחירונים שצורפו לתצהיר הגב' וינברג (נספחים ט"ז-י"ח), בהיותם מחירונים שהופקו מהאינטרנט וממילא אין בהם כדי ללמד מהו המחיר שהיה משולם בפועל. 13. במצב דברים זה, הריני מוצאת לנכון לעשות שימוש בסמכות הרחבה המוקנית לבית הדין לשכירות כטריבונל מקצועי. לעניין זה נקבע ברע"א 7836/06 חאבני נ' אסטבליסמנט ניהול, : "הכלל הוא כי בית הדין לשכירות, כטריבונל מקצועי, רשאי לעשות שימוש במסגרת מכלול שיקוליו בניסיון, במומחיות ובידע הרב שצבר במהלך כהונתו: "לכלל הנזכר, על פיו אין שופט רשאי להיזקק לניסיונו וידיעות שצבר, להבדיל מעניינים אשר לגביהם קימת "ידיעה שיפוטית" במובן האמור, יש חריגים. אחד מחריגים אלה שהוכר בפסיקה, והוא החשוב לענייננו, נוגע להליכים בטריבונלים מיוחדים אשר הוקמו לדיון בנושאים הדורשים מומחיות מיוחדת. לגבי הליכים כאלה קבעה הפסיקה, שבהתחשב במומחיותם המיוחדת של חברי הערכאה השיפוטית המיוחדת, ובהתחשב בטפולה של אותה ערכאה בתחום מסוים המקנה לה ניסיון ומומחיות באותו תחום, אין להחיל לגביה את הכלל האמור, ורשאי מותב בית הדין להיזקק לידיעתו וניסיונו באותו תחום בו נדרש הוא לפסוק ... גם לגבי בית הדין לשכירות ננקטה בעבר לא אחת גישה דומה." (ע"א 4868/90 אנגל נ' בודסקי, פ"ד מו(4) 434, 437 - 438 (השופט - כתארו אז - אור))." (רע"א 7836/06 אסתר חאבני (הללי) נ' אסטבליסמנט ניהול ). יצוין, כי בפסק הדין בת.א. 1035/01, העריך כב' השופט גולדין את הסכומים אותם חויבו הדיירים לשלם על פי מיטב שיפוטו, בשונה מהסכומים שננקבו בחוות דעת מומחה בית משפט. בית המשפט המחוזי, בע"א 2058/05 הנ"ל, אישר את התוצאה, תוך הדגשה כי: "... בית הדין רשאי, ואף מחויב, להסתמך על ניסיונו וידיעותיו, ובחירתו לפסוק סכום שונה מזה הנקוב בחוות דעת המומחה מטעמו, אינה טעם מספיק להתערבותה של ערכאת הערעור בפסיקתו, שהינה מתקבלת על הדעת בנסיבות העניין". (ע"א 2058/05 הרן יאלי ואח' נגד בן עזרא איזיק ואח', ). בענייננו, כאמור, לא הוגשו חוות דעת מקצועיות מטעם מי מהצדדים, ולא הוצגו ראיות מספקות אשר על פיהן ניתן לקבוע את הסכומים אשר היו משולמים לקבלן חיצוני. על כן תהיה הקביעה על דרך של אומדן. לאחר שבחנתי את מכלול הנסיבות, ונתתי דעתי לניסיון המלמד כי בביצוע מכרז עבור כל עבודה פרטנית ניתן להשיג הצעות משופרות ונמוכות יותר, הריני מעריכה כי לו היו העבודות מבוצעות על ידי קבלן חיצוני שנבחר במכרז, עלותן היתה פחותה בכ- 20% ממחירי חב' מעגן. ראוי לציין, כי תוצאה זו עולה בקנה אחד עם התוצאה שבפסק דינה של כב' השופטת הניג . על כן, הריני קובעת כי יש להפחית 20% מן הסכומים שלגביהם תיקבע חובת השתתפות של הנתבעים. התיקונים 14. התוספת מפרטת את התיקונים אשר על הבעלים לבצע ואשר על הדייר להשתתף בהם. תקנה 1(ה) לתוספת קובעת: "ה. תיקון הגג ומיתקניו: (1) תיקונים בבידוד הגג, זיפות הגג, הלבנתו או צביעתו; (2) תיקון מערכת ניקוז מי הגשמים ותיקון המרזבים והפחחות; (3) תיקון במעקה הגג; (4) תיקון סיכוך הגג ומבנהו כשהגג משופע (רעפים, אזבסט, פח וכיוצא באלה)." לטענת הנתבעים, גג הבניין מצוי בחזקתם הבלעדית של הבעלים ובשימושם הבלעדי, ואילו לנתבעים, כמו גם לשאר דיירי הבניין, אין גישה אליו. על כן, לשיטתם, עובדה זו מאיינת את דרישות התובעים מאת הנתבעים לשאת בתשלום אחזקת הגג. בהתייחס לגג נשאלה הגב' וינברג: "ש: אני אומר לך שהגג הוא בשימוש ייחודי שלכם, נעול על מנעול ובריח. ת: הדבר לא נכון. יש דודים ומזגנים של הדיירים על הגג, ואנו פותחים את הגג לכל טכנאי. לשאלת בית המשפט, זה נכון שיש מנעול לגג שמוחזק אצלנו ואצל כמה דיירים" (עמ' 9 שורות 6-8 לפרוטוקול מיום 5/1/10) להשלמת התמונה, יוער כי בהמשך, הסתבר כי בניגוד לניסיון ליצור מצג כאילו הגג פתוח לחלק מהדיירים, הרי הגב' וינברג אישרה כי מפתח הגג נמצא רק אצל דייר אחד - מר בני לוי, אשר מתגורר בגג כשוכר (שם, שורה 12). 15. מן הראיות, עולה, אם כן, כי לדיירים אין גישה חופשית לגג. עם זאת הסתבר, כי על הגג מצויים דודים ומזגנים של הדיירים. סוגיה דומה נדונה בת.א. (ת"א) 104/02, שם נקבע כי: "טענת המשיבה כי הגג היה נעול משך תקופה ארוכה ונחשב "מחוץ לתחום" עבור הדיירים, (נספח ה בנ/13) ולכן איננו נכלל במסגרת הרכוש המשותף, כי אם רכוש שבשימושה הייחודי של בעלת הבית, דבר ההופך אותה לדיירת לפי סעיף 71(ב) לחוק, דינה להידחות. ביה"ד בחן את הממצאים שהוצגו בפניו והחליט כי השימוש החופשי בגג אמנם נמנע מן הדיירים על ידי סורג ובריח, אך לא נאסר לחלוטין, כי אם הותנה באישור בעלת הבית. כך עולה ממכתב המבקשת לדיירים: "אין לך זכות לעלות עליו ללא אישורי" (סעיף ד בנספח ה לתצהיר המשיבה), וכן מעדויות הצדדים לפני ביה"ד. העובדה כי על גג הבניין מצויים דודי שמש ואנטנות למיניהן יש בה כדי לקבוע מסמרות בסוגיה ולהצביע על כך שהגג היה ונשאר בגדר רכוש משותף." (ת.ש (ת"א) 104/02 שרית סגל נגד חיה שיר, ). מאחר שלהחזקת הגג באופן תקין וראוי יש השלכה על כלל הדירות בבניין, ומאחר שעל הגג נמצאים דודי שמש ואנטנות של הדיירים, הרי מחובת בעלי הבית לבצע את התיקונים המפורטים בתקנות, ובתיקונים אלה, על הדיירים להשתתף. מכאן, שעל הנתבעים להשתתף בעלות פירוק בטון שבור במעקה הגג, ביציקת חגורה על הגג, בתיקון סדקים, בתיקון חור בגג ובאיטום הגג. מנגד, אין מקום לחייב את הדיירים להשתתף בכלל העבודות המבוצעות בגג, ואשר אינן מפורטות בתקנות. הדיירים אינם מחויבים להשתתף בהוצאות אשר הוצאו לצורך שימושם של בעלי הבית בגג. כך למשך, אין הדיירים מחויבים להשתתף בעלות פינוי הפסולת והגרוטאות מהגג ובסידור דלת הגג. על כן, הריני מורה כי מהסכום הכולל של התיקונים (אשר הועמד על סך 24,476 ₪) יש להפחית את הסכומים הבאים: 408 ₪ - פינוי פסולת בניין מהגג וניקיון החצר (עבודה מיום 3.7.05, נספחים ו1 - ו4). 2,427 ₪ - פינוי גרוטאות מהגג למכולה (עבודה מיום 29.12.05, נספחים ו1 - ו4). 1,130 ₪ - פינוי גרוטאות מהגג, לפני איטום ביריעות (עבודה מיום 1.1.06, נספחים ו1 - ו4). 113 ₪ - סידור דלת גג שלא ננעלת (עבודה מיום 2.11.06, נספחים ו1 - ו4). בסך הכל יש להפחית סך של: 4,078 ₪ (להלן: "הסכומים הבלתי מאושרים"). 16. יתר התיקונים נשוא התביעה, הרי אלה תיקונים הבאים בגדר התיקונים שנדרש בעל הבית לבצע (תקנה 1(א-ט) לתוספת), ועל הנתבעים לשלם את חלקם בהוצאות אלה. 17. מן האמור לעיל עולה, כי לאחר הפחתת הסכומים הבלתי מאושרים, סך התיקונים הינו 20,398 ₪ (להלן :"סכום החיוב"). סוף דבר 18. סכום החיוב הינו: 20,398 ₪. חלקם של הדיירים המוגנים הינו: 10,199 ₪. סך השטח הבנוי בבניין הינו 1,449 מ"ר (על פי נתוני התביעה אשר לא נסתרו), ועל כן החיוב הינו לפי 7 ₪ למ"ר. על כל אחד מהנתבעים לשלם את חלקו היחסי בסכום החיוב, בהפחתת 20%. 19. על יסוד המקובץ, הריני מחייבת את הנתבעים לשלם לתובעים כדלקמן: נתבעת 1 - סך של 414 ₪. נתבעת 2 - סך של 431 ₪. נתבע 3 - סך של 498 ₪. נתבעים 4-5 יחד ולחוד - סך של 498 ₪. לסכומים אלה יצטרפו הפרשי הצמדה וריבית מיום הגשת התביעה (12/11/07) ועד התשלום בפועל. כל צד יישא בהוצאותיו.בתים משותפיםשכירות