ניהול משא ומתן לרכישת דירה בחוסר תום לב

קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא ניהול משא ומתן לרכישת דירה בחוסר תום לב: 1. התובעים, בני זוג, התגוררו בתקופה הרלוונטית בדירה הנמצאת ברח' אלנבי 105 בחיפה. הנתבעים הינם אחים ויורשים על פי דין של הוריהם המנוחים כהן שאול ואולגה ז"ל, שהיו הבעלים של דירה שאף היא נמצאת ברח' אלנבי 105, והגובלת בדירת התובעים. ביום 31.1.08 הלכה לעולמה המנוחה כהן אולגה ז"ל. מספר חודשים לאחר מות המנוחה, כך טענת התובעים, החל מו"מ לרכישת דירת המנוחה בה התגוררה אז הנתבעת 2 (להלן, גם "קטיה"). התובעים חפצו עד מאוד לרכוש את דירת המנוחה על מנת שיוכלו לאחד אותה עם דירתם הגובלת שלהם. לטעמם, תחילה הציעו התובעים למכור את הדירה בסכום של 400,000 ₪ בעוד הם הציעו 310,000 ₪. לאחר מו"מ שנמשך כשבועיים הוסכם על מחיר של 350,000 ₪. 2. או-אז, ולדרישת הנתבעים, התקיימה בערבו של 12.8.08 ישיבה במשרדו של עו"ד מרדכי רונן, בא-כוחם של הנתבעים. בפגישה נכחו כל בעלי הדין ובני זוגם, וכן עו"ד רונן ב"כ הנתבעים, ועו"ד מנסור, ב"כ התובעים. סוכמו כל פרטי העסקה. התובעים הציעו כי ייחתם זכרון דברים ותשולם מקדמה על חשבון התמורה ואולם הנתבעים סירבו לכך לנוכח העובדה שנקבעה פגישה לחתימת הסכם ביום 14.8.08 וזאת לאחר שתומצא טיוטה שתנוסח על ידי עו"ד רונן, לעיונו ואישורו של עו"ד מנסור, אף לאחר שיומצא לעו"ד מנסור נסח וצווי קיום צוואה. 3. ואכן, ביום 13.8.08 שיגר עו"ד רונן נסח טאבו ושני צווי קיום צוואה. הוא אישר לעו"ד מנסור כי טיוטת ההסכם מוכנה להדפסה. ואולם ביום 14.8.08 כאשר המתינו התובעים במשרד עו"ד מנסור לטיוטה האמורה התקבלה הודעה טלפונית ממזכירתו של עו"ד רונן לפיה הנתבעים מבקשים לעכב את חתימתם על החוזה. כל ניסיונותיו של עו"ד מנסור לדבר עם עו"ד רונן עלו בתוהו. נשלחו, איפוא, שני מכתבי התראה לנתבעים. אלו לא נענו. לנוכח זאת הוגשה תובענה כספית של התובעים נגד הנתבעים. הם עתרו לפיצוי בגין הפרת התחייבות בסך 35,000 ₪ ולפיצוי בגין עוגמת נפש בסך 15,000 ₪. עוד הם עתרו לנזקים כספיים בגין פידיון קופת גמל והוצאת שיקים בנקאיים לשווא בסכום של 180 ₪ ואולם הסתלקו מדרישה זו. 4. הנתבעים התגוננו בפני התביעה. העסקה אכן לא נקשרה, כך עמדת הנתבעים, "מהטעם שהתובעים בלשון המעטה לא מצאו חן בעיני הנתבעים" (סעיף 9). אכן הנתבעים מגוללים מסכת על פיה כבר בעת "השבעה" פנו התובעים אל קטיה והביעו רצונם לקנות את הדירה. בהמשך הדרך הם הציקו לה בעשרות שיחות טלפוניות, הגם שהיא מסרה להם שאין בכוונת הנתבעים למכור את הדירה בטרם תחלוף שנה ממועד פטירת האם. ועם זאת מודים הנתבעים כי בסמוך ליום 28.7.08 הגיעו התובעים למפגש בדירה עם כל הנתבעים. גם אז נטען נגד האם המנוחה כי העליבה את התובעים בהזדמנות זו או אחרת דבר שהותיר רושם רע על הנתבעים. 5. אכן ביום 12.8.08 כאשר עמדה להתקיים ישיבה בדירה עמד הנתבע 3 (להלן, גם "כהן") על כך שהישיבה תתקיים במשרדו של עו"ד רונן, ב"כ הנתבעים. טרם הפגישה התקשר התובע 1 לכהן וביקש ממנו כי בחוזה יירשם כי מחיר הדירה יהא נמוך ב- 10,000 דולר מהמחיר שישולם בפועל, וזאת על מנת להקטין את נטל המס, וכהן סירב לכך בתוקף. הפגישה אצל עו"ד רונן הייתה באווירה קשה ועכורה. בתום הפגישה יצאו הנתבעים כשטעם מר מאוד בפיהם והתנהגות התובעים גרמה להם לסלידה עמוקה. משום כך הם ביקשו מעו"ד רונן שיודיע לנתבעים שהם אינם מעוניינים להתקשר איתם בהסכם. חרף זאת, בהמשך הדרך, לא היססו התובעים לאיים על הנתבעים, אף לציין כי מפגש פלוני בין הצדדים הוקלט. 6. הוריתי על הגשת תצהירי עדויות ראשיות. מטעם התובעים הוגשו תצהיריהם-שלהם. מטעם הנתבעים הוגש תצהירו של כהן בלבד. בעלי הדין נחקרו על תצהיריהם. ועוד טרחו התובעים והביאו את תצהיריהם של מר מרינה אמיל, מתווך דירות, ושל עו"ד סמר דאהר חורי. אלו אימתו את העובדה שהוכחשה באופן גורף על ידי הנתבעים על פיהם היה שלט "למכירה" על דירתם. אכן, רק לאחר הגשת התצהירים, וממילא באופן מפוקפק ותוך סטיה מנוסחו הגורף של כתב ההגנה, נטען כי שלט זה הוצב רק לאחר הישיבה הראשונה של המו"מ שבין הצדדים. 7. בחנתי בקפידה חומר הראיות והטענות. כפות המאזניים, באורח מודגש ומובהק, נוטות לזכות התובעים. הנני רוחש אמון מלא לגרסתם. איני רוחש כל אמון לגרסתם של הנתבעים. אכן אין עוררין כי בין בעלי הדין לא נקשר כל חוזה. משאלו הם פני הדברים נותר להידרש אך לשאלה האם חטאו הנתבעים לחובתם על פי סעיף 12(א) לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973 המורה אותנו כי "במשא ומתן לקראת כריתתו של חוזה חייב אדם לנהוג בדרך מקובלת ובתום לב". 8. הנתבעים חוטאים לכל אורך הדרך, בהתנהלותם הדיונית. ככל שעסקינן באופיים הלא נוח של התובעים, ומשום חומרת הטענה, מצפה הייתי כי לא יסתפקו אך בעדותו של כהן אלא בעיקר יביאו לעדות את קטיה, היא שכנתם אז של התובעים, שעל פי הטענה עליה הופעל הלחץ. ממילא מרבית מניינו ובניינו של תצהיר כהן הוא בבחינת עדות שמיעה שאין לה כל משקל. לא זו אף זו: משעה שהנתבעים הסתפקו בעדותו של כהן בלבד, אין לי אלא להניח כי אילו היו מביאים עדים נוספים, אלו לא היו תומכים בגרסתו של כהן. ההסבר של ב"כ הנתבעים לכך הוא שעדותה של התובעת 2 אישרה באופן לקוני את גרסתו של התובע 1. לנוכח זאת סבורים היו הנתבעים שאף הם רשאים להביא עדות אחת ויחידה. הטעם האמור הוא חסר שחר. התובעת 2, משום שהגישה תצהיר, חשפה עצמה לחקירה נגדית. קטיה והנתבע 1, משנמנעו למסור תצהיר, ממילא לא נחשפו לחקירה נגדית. אכן מלכתחילה לא רשאי היה ב"כ התובעים לדרוש לחקור את הנתבעים שלא מסרו תצהיר הגם שמובן שבהיותם בעלי דין הם זכאים היו להיות נוכחים בדיון. 9. אם אכן הנתבעים, באופן עקרוני, החליטו שאין בדעתם למכור את הדירה כל עוד לא חלפה שנה מיום פטירת האם, אין כל הסבר למו"מ שהתקיים, לדינמיקה שהייתה בו, להסכמה על סכום התמורה ולמפגש במשרד עו"ד רונן, כאשר במפגש זה נוכח אף עו"ד מנסור. טענת הנתבעים כי הדבר היה פועל יוצא מלחצם הנפסד של התובעים נשמעת פאתטית ולא זוכה לאמוני. 10. גם הטענה אודות אופיים הלא נוח של התובעים אינה נשמעת משכנעת. שהרי, כך גרסת הנתבעים, היא לא נחתה עליהם בהפתעה במשרד עו"ד רונן. היא הייתה נחלת ידיעתם לכל אורך התקופה, אם בגין הלחץ הנפסד על קטיה ואם בגין העלבון על האם המנוחה שהוטח, ועוד בעת "השבעה". משכל אלו עמדו לנגד עיני הנתבעים, ובכל זאת ניהלו מו"מ מתקדם שאף הגיע למשרד עו"ד, ובמעורבות עורכי דין, הנתון האמור הולך ומתפוגג. אכן אין בדעתי לזלזל בריבונותם של הנתבעים שלא להתקשר עם בעלי חוזה שאינם נושאים חן בעיניהם, אך הכל ככל שהדבר אינו סותר את חובתם לנהל מו"מ בתום לב, וכך לא היה בנסיבות שבפניי. 11. מכתב ההגנה ניתן היה להבין כי הודעת התובעים לעו"ד רונן ניתנה בתכוף לאחר המפגש, דהיינו בערבו של 12.8.08. מעדותו של כהן ניתן ללמוד כי הדבר נעשה בבוקרו של 13.8.08. וחרף זאת משגר עו"ד רונן ביום 13.8.08 את נסח הרישום וצווי קיום הצוואה, בפקס בשעה 14:37. ממילא הוא נוטע את ההרגשה שדברים הולכים למישרין. אין לי אלא להניח שעו"ד רונן לא היה עושה כן, אילו היה אמת בגרסת כהן על אודות הדיווח שנמסר לו בבוקרו של אותו יום. 12. לאחר שהעסקה לא יצאה לפועל משגר עו"ד מנסור שני מכתבי התראה. האחד ביום 14.8.08 לחברו, עו"ד מרדכי רונן. משעה שמכתב זה לא נענה הוא משגר מכתב דרישה לנתבעים ביום 19.8.08. במכתב זה הוא פורס את המסכת העובדתית לשיטתו. הוא מטיח בנתבעים את האשמה שהתנהגותם החמורה מהווה ניהול מו"מ שלא בתום לב. אף מכתב זה לא נענה. לנוכח התנהגותם החמורה הנטענת של התובעים מצפה הייתי שיהיו אלו הנתבעים דווקא שיקדימו וימסרו לתובעים, באורח מפורש ומיידי, על שום מה הם מסתלקים מן המו"מ. והרי לכאורה יש להם נגד התובעים טענות למכביר. כך, קל וחומר, לנוכח שני מכתבי התראה, הנשלחים על ידי עורך דין, ולא זוכים לכל מענה. דבר זה מוסיף נופך נוסף של משמעות להתנהלותם החמורה של הנתבעים. 13. אכן בעת משא ומתן קיימת אף האפשרות לפרוש ממנו. ואולם הזכות האמורה אינה זכות מוחלטת וחולשת עליה חובת-העל לנהוג בתום לב. וכך מורה אותנו פרופ' גבריאלה שלו, בספרה דיני חוזים - החלק הכללי לקראת קודיפיקציה של המשפט האזרחי כי "פרישה בתום לב היא פרישה המודרכת על ידי שיקולים עניינים הנובעים ממהות העסקה, מהתפתחות המשא ומתן ומעמדות הצדדים לו... בכל מקרה של פרישה ממשא ומתן יש להתחשב בנסיבות העניין, ובעיקר בשלב אליו הגיע המשא ומתן ובסיבת הפרישה. ככל שהשלב בו נמצא המשא ומתן מתקדם יותר, וככל שהצדדים קרובים יותר לתחום החוזי, נדרשת סיבה מובהקת וברורה יותר להצדקת הפרישה. ולהפך: ככל שהמשא ומתן נמצא בשלבים ראשוניים והיוליים יותר, קל יותר להשתחרר ממנו בתום לב. עם זאת ברור כי גם בתחום זה תום-הלב תלוי בנסיבות העניין. אפילו בערב האחרון של משא ומתן ארוך ומסובך עלולים הצדדים להיקלע למבוי סתום, שלא ניתן להיחלץ ממנו אלא על ידי סיום המשא ומתן. ומנגד, אפילו בתחילת המשא ומתן אין לפרוש בחוסר תום לב" (עמ' 152). 14. מכלול הנסיבות שפורטו עד הנה מצדיקות את הקביעה כי הנתבעים לא ניהלו עם התובעים משא ומתן בתום לב. אכן העובדה שהנתבעים לא הפיקו כל תועלת מכך שפרשו מן המשא ומתן עדיין אינה מצדיקה את המסקנה כי לא דבק חוסר תום לב בפועלם. עובדת האווירה העכורה הנטענת הוכחשה על ידי התובעים בעדותם, והיא מקובלת עליי. בנסיבות אלה הייתה חשובה עדותם של עו"ד מנסור ושל עו"ד רונן ושניהם נמנעו מלמסור עדות. ואולם לנוכח העובדה כי עסקינן בטענה פוזיטיבית של הנתבעים הוטל עליהם הנטל להוכיח את האווירה העכורה. משעה שעו"ד רונן לא מסר עדות, נהיר כי נטל זה לא הורם. וכאמור מסקנה זו מתעצמת לנוכח העובדה שעו"ד רונן, הוא עצמו, לא ראה להשיב לחברו אודות אותה אווירה עכורה שגרמה לפרישה מן המשא ומתן. אכן התובעים הודו בכך שהבהירו לנתבעים שככל שהדירה לא תפונה במועד הם יראו זאת בחומרה. אני רואה דרישה זו כדרישה לגיטימית. גם אילו הנתבעים היו אומרים לתובעים כי ככל שתשלום לא ישולם במועדו הם יראו זאת בחומרה, אף אמירה זאת הייתה לגיטימית בעיניי. 15. נותר לי להידרש לאומדן הנזק שנגרם לתובעים. טענתם לפיצוי בגין הפרת התחייבות על סך 35,000 ₪ היא חסרת שחר. אין לי אלא להניח כי היה מדובר בסכום של פיצוי מוסכם שהיה מותנה, אילו החוזה היה משתכלל. והרי החוזה לא השתכלל. שהרי זכותם של הנתבעים לא לחתום על חוזה, ולו בחוסר תום לב. או-אז הם חייבים לשלם לא פיצויים בגין הפרת חוזה, שהרי חוזה כאמור לא היה ולא נברא, אלא כמצוות סעיף 12(ב) לחוק החוזים הנ"ל "פיצויים בעד הנזק שנגרם לו עקב המשא ומתן...". פיצוי זה הוא בגין עוגמת נפש והתובעים זכאים לפיצוי בגין פריט זה. 16. מן הנסיבות שבפניי עולה כי המשא ומתן בין הצדדים נמשך 10 ימים, כך רושם עו"ד מנסור בסעיף 2 למכתבו מיום 19.8.08, ולא כשבועיים כטענת התובעים. לכאורה הם זכאים לעוגמת נפש בגין ביטול זמן ועיסוק-סרק בעניין זה כדי 10 ימים. ואולם התובעים, בהגינותם, מודים מפורשות כי הם היו מתייחסים בהבנה מוחלטת לכך שהנתבעים היו מסתלקים מן המשא ומתן לו היו מודיעים להם על כך ביום 12.8.08, בתכוף לאחר גמר הפגישה. בכך פיהם של התובעים עונה בהם שעוגמת הנפש נגרמה להם רק בגין יומיים אלו. ב"כ הנתבעים מביאה בפניי את פסק דינו של כב' השופט פרידמן ב-ת.א.(חי') 13078/07 יובל פלגי נ' קרן נחמיאס-ברגמן (במאגרי "נבו"). אכן בפרשה שם, ולאחר שהשופט פרידמן מבאר שיש לקפוץ את היד בפסיקת נזק לא ממוני זה, הוא ראה לחייב בסכום של 10,000 ₪ בגין משא ומתן שנוהל שלא בתום לב בפרק זמן דומה ל- 10 ימים. איני סבור כי יש לגזור סכום יחסי, לנוכח חומרת התנהלותם של הנתבעים, ומידת העלבון, התסכול ובזבוז הזמן שהוסב לתובעים, שאליהם אף חבר הזלזול באי מענה למכתבים שנשלחו. לנוכח כל אלו הנני רואה לפסוק בגין עוגמת נפש סכום של 4,000 ₪. ועם זאת, ולנוכח העובדה שהנתבעים גררו את התובעים למסכת ראיות וסיכומים, בדעתי לפסוק שכ"ט עו"ד ביד נדיבה, ללא קשר לסכום האמור. 17. לפיכך הנני מחייב את הנתבעים, ביחד ולחוד, לשלם לתובעים סך של 4,000 ₪ בצירוף ריבית והפרשי הצמדה כדין מיום 21.9.08 ועד מועד התשלום המלא בפועל, אגרת תביעה היחסית לסכום הזכייה ושכ"ט עו"ד בסך 8,000 ₪ בצירוף מע"מ ובצירוף ריבית והפרשי הצמדה כדין מהיום ועד מועד התשלום המלא בפועל. הסכומים האמורים ישולמו לידיו הנאמנות של ב"כ התובעים תוך 30 יום מיום המצאת פסק דיני זה. קניית דירהמשא ומתןחוזה דירהמקרקעיןתום לב במשא ומתןתום לב