פטור מדמי הסכמה בנחלות

קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא פטור מדמי הסכמה בנחלות: 1. בפניי בקשה למתן פסק דין הצהרתי נגד מינהל מקרקעי ישראל (להלן: "המינהל"), לפיו יוצהר כי המבקש פטור מתשלום "דמי הסכמה" הנדרשים בשל מכירת הזכויות בנחלה 67 במושב לימן (להלן: "המקרקעין"). 2. בהתאם להסכמה דיונית, כאשר שני הצדדים סברו כי המחלוקת ביניהם הינה משפטית, הם הסכימו כי פסק דין זה יינתן בהתבסס על החומר שבתיק וסיכומי הצדדים, כפי שהוגשו לבית המשפט. לאחר שהוגשו הסיכומים הובא התיק בפניי ועת להכריע במחלוקות. תחילה אביא בתמצית את טענות הצדדים. טענות המבקש 3. המבקש היינו בנה של הגב' יהודית X ז"ל (להלן: "המנוחה") אשר בחייה הייתה בעלת הזכויות במקרקעין. המבקש טוען בבקשתו כי יש להצהיר שמכירת הזכויות במקרקעין, אף שהושלמה לאחר פטירת המנוחה, תזכה את עיזבון המנוחה, ובכלל זה את המבקש, בפטור מלא מתשלום דמי הסכמה למינהל מאחר והמנוחה הייתה זכאית לפטור זה בהיותה אם שכולה. לטענתו, על אף שהזכויות במקרקעין הועברו מהמנוחה אליו מכוח צוואת המנוחה, יש לראות במכירת הזכויות במקרקעין לרוכש המקרקעין כהעברת זכויות שבוצעה בשמה של המנוחה ובשליחותה, המזכה בפטור מתשלום דמי הסכמה, ולאפשר בהתאם העברת זכויות במינהל על שם הרוכש, ללא תשלום דמי הסכמה ע"י המבקש. המבקש טען כי דרישת המינהל לתשלום דמי הסכמה בסך של 150,000$ אינה עולה בקנה אחד עם מצב רישום הזכויות נכון למועד עסקת המכר ונכון למספר שנים לאחר מכן. נטען כי מאז פטירתה של המנוחה ועד למועד כתיבת סיכומי המבקש, המנוחה ולא המבקש, היא הרשומה בפנקסי המינהל כבעלת הזכויות במקרקעין ולכן יש להכיר בכך שהעברת הזכויות תתבצע במישרין מהמנוחה לרוכש המקרקעין מר קובי דורון (שרכש את המקרקעין על פי חוזה מכר מיום 17.05.04). בנסיבות שלפנינו, מאחר ודמי הסכמה הוגדרו בהחלטת המינהל 534 כחלקו של המינהל בעליית ערך הקרקע, ומשולמים למינהל כתנאי להעברת זכויות החכירה בנכס, יוצא כי דמי ההסכמה משולמים למינהל בפועל בעת העברת הזכויות מהמנוחה, כבעלת הזכויות במקרקעין לרוכש המקרקעין. מכיוון שכך הם פני הדברים, על המינהל לפטור את העברת הזכויות, נשוא הדיון מדמי ההסכמה, שיש לראותם כהעברת זכויות מאם שכולה. המבקש טען כי הוא הינו שלוח של אימו המנוחה בביצוע עסקת המכר. אשר עוד בחייה החליטה למכור את המקרקעין ומינתה את המבקש להיות שלוחה לכל דבר ועניין בנוגע למכירת המקרקעין לצד ג'. שליחותו של המבקש החלה עוד בימי חייה של אימו כאשר פעל לפרסום מודעות בעיתונות, הצגת המקרקעין וניהול משא ומתן עם רוכשים פוטנציאליים, לרבות ניהול מו"מ ממושך, עם מי שרכש בסופו של דבר את המקרקעין, מר קובי דורון. עוד נטען כי המנוחה ביקשה להקנות לשני בניה את הונה ונכסיה, כאשר הכוונה הייתה להעניק לבניה כסף (שווי המקרקעין) ולא את המקרקעין עצמם, שכן ברור היה לכל שאין בכוונתו או ביכולתו של אך אחד מבנייה לעבור ולהתגורר בהם, ולא לעבדם. הרשאתה של המנוחה למכירת המקרקעין בחייה, באמצעות המבקש, ניתנה לשם הבטחת הזכות שהמנוחה רצתה להעניק לשני בניה והיא קבלת שווי התמורה במלאו ללא תשלום דמי הסכמה. המבקש סבור כי יש לתת משקל לעובדה כי גם הוא הינו אח שכול, עובדה אשר השפיעה קשות עליו ועל מהלך חייו. טענות המינהל 4. המינהל מתנגד לטענות המבקש וטוען כי ככלל קובעת החלטת המינהל מס' 534 כי המעביר זכות חכירה חייב בתשלום דמי הסכמנה בשיעור של שליש מעליית ערך הקרקע. סעיף 17 להחלטה קובע כי לחוכר של שטחי נחלה או שטחי עיבוד יינתנו פטור או הנחה במקרים המפורטים בתוספת השלישית. בהתאם לסעיף 3 לתוספת השלישית, ניתן פטור מלא מדמי הסכמה, לבני משפחה של חייל שנספה במערכה, כאשר "בן משפחה" המוגדר כבן זוג או ילד שגילו אינו עולה על 18 שנים. החלטת המינהל מס' 967 קובעת כי מתן הנחה מעל 50% או פטור מדמי הסכמה יהיו בסמכות הנהלת המינהל. המבקש פנה למינהל ואף פנה לועדת החריגים במינהל אולם בקשתו לפטור נדחתה. המבקש אף הגיש ערר על שומת דמי ההסכמה שנקבעה לו וביום 9.9.07 ניתנה החלטה בהשגה לפיה הופחתה השומה. פעולה זו מלמדת כי למעשה המבקש הכיר בחובתו לשלם דמי הסכמה. עוד נטען כי הפטור או ההנחה מדמי הסכמה הינם זכות אישית של בעל המקרקעין. המועד הקובע לגיבוש דמי הסכמה הוא תאריך חתימת הסכם העברת הזכויות. אין מחלוקת כי בעניינו מכירת המקרקעין התבצעה כארבעה חודשים לאחר פטירת המנוחה, הינו גיבוש דמי ההסכמה במקרה שלפנינו נעשה לאחר מות המנוחה ולכן לא התגבשה הזכות לפטור מדמי הסכמה. עוד נטען כי אין לקבל את טענותיו של המבקש לפיהן הוא שימש כשלוח של המנוחה. המבקש הוא זה שחתם על הסכם המכר ואין לראות בחתימתו של הסכם המכר ע"י המבקש כפעולה שנעשתה על ידו כשלוח של אמו המנוחה. אם כך היה הדבר היה על המנוחה לתת ביטוי חיצוני וברור לכך, כדוגמת ייפוי כוח כללי או בלתי חוזר, דבר שלא נעשה במקרה זה. המשיבה ממשיכה וטוענת כי עיון בצוואת המנוחה מלמד כי המנוחה גילתה דעתה כי לא היה כלל בכוונתה למכור את המקרקעין והיא קבעה מפורשות כי הם יועברו לידי המבקש בשלמות. המנוחה כלל לא קבעה בצוואתה כי המקרקעין ימכרו בכלל ובפרט לא לרוכשים שבסופו של יום רכשו אותם. כל שהמנוחה קבעה היה מה יעשה בכספים שיתקבלו ממכירתם, היה וימכרו. חיזוק לטענה זו מוצאים המשיבים בעובדה כי בשתי הזדמנויות קודמות ביקשה המנוחה להעביר את הזכויות במקרקעין למבקש וזאת ללא תמורה, דבר שמלמד לטענת המשיבה על כך שהמנוחה לא התכוונה למכור את המקרקעין אלא להעבירם לבנה - המבקש, כפי שקבעה בצוואתה. לפיכך נטען כי יש לדחות את טענת המבקש בנוגע לכך שהמנוחה הסמיכה אותו לבצע עבורה ובמקומה "פעולה משפטית". לכל היותר, כך לטענת המינהל, נתנה המנוחה למבקש לנהל במקומה מו"מ בתקופה מסוימת, דבר שאינו מגיע לכדי יצירת יחסי שליחות. דיון 5. העברת זכויות בקרקע של חוכר לאחר בתמורה או שלא בתמורה, טעונה את הסכמת המינהל. העברת זכויות חכירה כרוכה בתשלום דמי הסכמה מלבד אם שולמו דמי היוון, או במקרים בהם נקבע פטור מתשלום דמי הסכמה על פי רשימת הפטורים שאושרה ע"י מועצת המינהל (ובכפוף לתנאי חוזה החכירה). דמי הסכמה הם הסכום שעל מעביר הזכויות לשלם למינהל בגין עליית ערך הקרקע בין מועד רכישת הזכויות בקרקע למועד העברת הזכויות (ראה: ג. ויתקון, דיני מינהל מקרקעי ישראל [תשס"ה - 2004] עמ' 755). על פי סעיף 17 להחלטת המינהל מס' 534 לחוכר של שטחי נחלה או שטחי עיבוד יינתנו פטור או הנחה בדמי הסכמה במקרים המפורטים בתוספת השלישית. בהתאם לסעיף 3 לתוספת השלישית, ניתן פטור מלא מדמי הסכמה, לבני משפחה של חייל שנספה המערכה, כאשר "בן משפחה" המוגדר כבן זוג או ילד שגילו אינו עולה על 18 שנים. לנוכח האמור, לא יכולה להיות מחלוקת כי המבקש לא נכנס להגדרה זו ואילו אימו כל זמן שהייתה בחיים, הייתה זכאית לפטור מלא מדמי הסכמה. אין גם מחלוקת לגבי העובדות לפיהן, ההסכם להעברת הזכויות במקרקעין למר קובי דורון התבצעה כארבעה חודשים לאחר פטירת האם המנוחה. מאחר והמועד הרלוונטי לחישוב דמי הסכמה הוא מועד חתימת הסכם העברת הזכויות, גיבוש דמי ההסכמה במקרה שלפנינו נעשה לאחר מות המנוחה . 6. הכלל הוא כי הפטור או ההנחה מדמי הסכמה הינם זכות אישית של בעל המקרקעין, ובמקרה שלפנינו של המנוחה. המבקש אשר הינו מועד לקושי הנ"ל טען כי שימש כשלוח של המנוחה, ולכן יש לפטור את עסקת העברת הזכויות מדמי ההסכמה. שקלתי את טענותיו של המבקש ולמרות הנסיבות האישיות הקשות והמצערות של המבקש ומשפחתו, אין בידי לקבל טענה זו. במידה והמבקש היה פועל כשלוח של אמו המנוחה, יש לצפות כי לרצון זה היה ביטוי חיצוני וברור, כדוגמת ייפוי כוח כללי או ייפוי כוח בלתי חוזר, דבר שלא נעשה בענייננו. זאת ועוד; בניגוד לעמדת המבקש כי שימש כמיופה כוח, בצוואתה של המנוחה (ראה נספח ד1' לכתב התביעה) היא קבעה דווקא, כי המקרקעין יועברו לידי המבקש בשלמות בצווה: "...אני מצווה כי הנחלה החקלאית על מבניה ציודה וכלל מחובריה תועבר לבני X פבי הנושא ת.ז מס' X והגר במושב לימן וזאת בשלמות...". המנוחה לא קבעה בצוואתה כי המקרקעין ימכרו ולא היה כל ציון לרוכשים שבסופו של יום רכשו אותם, למעשה אין כל ציון לשליחות הנטענת ע"י המבקש. 7. אין בידי לקבל גם את טענתו הנוספת של המבקש כי למרות שהדבר לא צוין במפורש למעשה בפועל, פעל כשלוח של המנוחה עוד בימי חייה והמשיך בשליחותו, אשר לא תמה גם לאחר מות אימו. המבקש טען כי למרות ששליחות לרוב מסתיימת במותו של השולח או השלוח, יש לקבוע בענייננו כי עדיפה ההמשכיות והוודאות על פני היחס האישי ולפיכך השליחות המשיכה. סעיף 14 לחוק השליחות, תשכ"ה-1965 (להלן: "חוק השליחות") קובע: "סיום השליחות (א). השליחות מסתיימת בביטולה על ידי השולח או השלוח, וכן במותו של אחד מהם, בגריעת כשרותו או בפשיטת רגלו, או - אם היה תאגיד - בפירוקו. (ב). הוראות סעיף זה לא יחולו אם ניתנה ההרשאה להבטחת זכותו של אדם אחר או של השלוח עצמו וזכותם תלויה בביצוע נושא השליחות..." הנה כי כן, רואים שביסוד השליחות מונח הקשר האישי וההבנה ההדדית שבין השולח לבין השלוח. על כן, מות אחד הצדדים, גריעת כושרו או פשיטת רגלו, משנים את המצב ההתחלתי. הקשר הישן אינו קיים עוד והשליחות מסתיימת (ראה: א. ברק, חוק השליחות [כרך ב', תשנ"ו - 1996) עמ' 1193 - 1195). עם זאת, במידה ובין השולח לשלוח נערך הסכם (מפורש או משתמע) לפיו חרף מותו של השולח השליחות תעמוד בעינה, נראה כי יש בקביעה זו כדי להמשיך את יחסי השליחות גם לאחר מות השולח. שכן, הוראת סעיף 14(א) לחוק השליחות, ככל שהיא נוגעת להפסקת השליחות בשל מות השולח, היא דיספוזיטיבית (ראה: שם, עמ' 1221). במקרה שלפנינו, אני סבור כי המבקש לא הצליח להוכיח בדרגת ההוכחה הנדרשת כי בינו לביו אמו המנוחה היה הסכם מפורש או משתמע להיותו שלוחה גם לאחר מותה. סעיף 14(א) לחוק השליחות קובע דרכים לסיום השליחות, סעיף 14(ב) לחוק קובע סייגים לכך. השליחות אינה מסתיימת באחת הדרכים הקבועות בסעיף 14(א) אם היא נוצרת להבטחת זכויותיו של אדם אחר או של השלוח עצמו וזכותם תלויה בביצוע נושא השליחות. במקרים אלה ממשיכה השליחות להתקיים למרות מותו של השולח או השלוח (שם, עמ' 1241). בפס"ד מיטלנברג מנתח כב' השופט חשין (עמ' 541-542 לפס"ד) את סעיף 14(ב) לחוק השליחות וקובע מהם התנאים בהם למרות סיומה המתבקש של השליחות, לא יוכל השולח לחזור בו ממעשה השליחות: אם לאדם אחר, או לשלוח עצמו, יש זכות - זכות הקיימת לעצמה לבר-השליחות; אם ההרשאה ניתנה להבטחתה של אותה זכות; אם ביצועה של אותה זכות תלויה בביצוע נושא השליחות. 8. ומן הכלל אל הפרט; בענייננו המבקש לא הצביע על זכות שלו או של צד ג', ההרשאה שניטען כי ניתנה לא הוכחה ולא ניתנה להבטחת זכות ספציפית כל שהיא וביצוע אותה זכות הנטענת לא היה תלוי כלל בביצוע השליחות. שולח אינו רשאי לחזור בו מהרשאתו "אם ניתנה ההרשאה להבטחת זכותו של אדם אחר או של השלוח עצמו"; כלומר, השולח מבקש לייסד את השליחות לשם הבטחת זכותו של אחר (או של השלוח). כוונתו של השולח לייסד שליחות בלתי-הדירה יכולה שתבוא בלשון מפורשת, ואפשר שנוכל ללמוד עליה מכללא, בבחינת נסיבות העניין. לקיומה של הרשאה בלתי-הדירה אין צורך באמירה מפורשת על דבר היותה בלתי-הדירה, או על כך שההרשאה באה להבטחת זכותו של אחר (או של השלוח). אולם בכל מקרה חייבת ההרשאה להיוולד כהרשאה שנועדה להבטחת זכותו של אחר (או של השלוח), כהרשאה שטעם קיומה הוא הבטחת זכות (ראה: ע"א 4092/90 רינה מיטלברג נ' נייגר שמואל, פ"ד מח(2), 529), תנאי הכרחי זה לא נתקיים בענייננו. לו התכוונה המנוחה ליתן בידי המבקש יפוי-כוח בלתי-הדיר ("להבטחת זכותו של השלוח עצמו"), קרוב להניח כאמור, כי הייתה נותנת לדבר ביטוי חיצוני כלשהו. ביטוי מעין זה לא נמצא לנו. 9. לאור האמור הנני קובע כי בענייננו, ככל שהייתה שליחות, היא הסתיימה עם מות המנוחה. מאחר והפטור או ההנחה מדמי הסכמה הינם זכות אישית של בעל המקרקעין ומאחר ומכירת המקרקעין התבצעה כארבעה חודשים לאחר פטירת המנוחה, גיבוש דמי ההסכמה במקרה שלפנינו נעשה לאחר מות המנוחה ולכן לא התגבשה הזכות לפטור מדמי הסכמה. המבקש טען טענה נוספת והיא כי לאור מצב רישום הזכויות נכון ליום העברת הזכויות - המנוחה הייתה עדיין רשומה בפנקסי המינהל כבעלת הזכויות במקרקעין. מאחר והעברת הזכויות תתבצע במישרין מהמנוחה לרוכש המקרקעין מר קובי דורון - אין לחייבו בדמי הסכמה. לא מצאתי ממש בטענה זו. העברת הזכויות במינהל על שמו של המבקש הייתה נעשית לו היה המבקש מודיע למינהל, בדרכים המקובלות, על מות המנוחה ועל הצוואה שהותירה מאחוריה. מאחר והמחדל ברישום נוצר כתוצאה ישירה ממחדלו של המבקש עצמו, אין הוא יכול כעת לנסות ולהיבנות ממנו. באשר לטענותיו של המבקש כי מטעמי צדק יש להיעתר לבקשתו , אני סבור כי על אף נסיבות המצערות בהן מצא עצמו המבקש, לא ניתן מבחינת הדין להיעתר לבקשתו. בנסיבות, המבקש פעל נכון והגיש ערר על שומת דמי ההסכמה שנקבעה לו וביום 9.9.07 ניתנה החלטה בהשגה לפיה הופחתה השומה. תוצאה 10. אשר על כן דין התביעה להדחות וכך הנני מורה. בנסיבות העניין אינני עושה צו להוצאות.דמי הסכמהבניהמושבים נחלות ומשקים