פינוי דייר מוגן לצורך קיומי

קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא פינוי דייר מוגן לצורך קיומי: התביעה שלפנינו היא תביעה לפינוי הנתבע מחנות הנמצאת בקומת הקרקע בחזית רחוב מחנה יהודה 3 בשוק מחנה יהודה ירושלים (להלן- החנות או המושכר) בה הוא מחזיק כדייר מוגן ומשתמש בה לצורך תיקון ומכירת שעונים. עילת הפינוי מבוססת על סעיף 131(7) ) לחוק הגנת הדייר [נוסח משולב], תשל"ב-1972, אשר לפיו בעל בית יכול לפנות דייר מוגן כאשר המושכר דרוש לבעה"ב "לקיומו". בתיק זה נתתי פס"ד ביום 10.6.07 ובו דחיתי את התביעה תוך חיוב התובע בשכ"ט עו"ד (להלן-פסה"ד הראשון). על פסה"ד הראשון הנ"ל הגיש התובע ערעור בע"א (מחוזי י-ם) 11263/07 וביהמ"ש המחוזי קבע (ללא הנמקה) שקמה לתובע "עילת פינוי של צורך עצמי" כלשונו, כפוף להמצאת דיור חלוף לנתבע. נקבע ש"הדיור החלוף יהיה בשוק מחנה יהודה בשטח שלא יפחת מהשטח הקיים כיום". יודגש שבכל הקשור לבית עסק דרש המחוקק לא רק קביעה שמדובר ב"צורך עצמי" כי אם "בצורך קיומי" במובן שניתן לכך בפסיקה שהיתה באשר לסעיף 131(7)(א) לחוק הגנת הדייר. יש להביע צער על כך שההרכב המלומד של ביהמ"ש המחוזי לא נתן כל הסבר מדוע הוא סבור שקמה לתובע "עילת פינוי של צורך עצמי" שעה שפסיקת ביהמ"ש העליון מצווה לתת לסעיף 131(7)(א) לחוק הגנת הדייר [נוסח משולב], תשל"ב-1972 פירוש "זהיר" ו"מצומצם" ""כדי שלא תפגע יציבות החזקתו של דייר מוגן במושכר" ו"אין לעשות את השימוש בסמכות מיוחדת זו לדבר שבשיגרה, ואין הצדקה לפירוש מרחיב של דבר חקיקה זה". אדגיש כי בהפעיל ביהמ"ש את עילת הפינוי לפי סעיף 131(7)(א), על בית המשפט ליצור איזון בין זכויותיו הקנייניות של בעל הבית לממש את זכויותיו הקנייניות, לבין זכותו של הדייר המוגן להמשיך ולהישאר כדייר מוגן בנכס. מאחר וכל תכליתו החקיקתית של חוק הגנת הדייר היא להגן על שוכרים שרכשו לעצמם מעמד של דייר מוגן, כך שכל עוד שהם מקיימים את חובותיהם כשוכרים ולא חלה עליהם כל עילת פינוי, הם יהיו מוגנים מפני, פינוי שרירותי , אלא אם התקיימה אחת או יותר מעילות הפינוי שבסעיף 131 לחוק הגנת הדייר. אין הסבר בפסה"ד של ההרכב המלומד הנ"ל מה הטעם לקביעתם שקמה לתובע "עילת פינוי של צורך עצמי" כאשר התובע לא קיים אף אחד מהתנאים של סעיף 131 (7)(א) הנ"ל במובן זה שהתובע איננו בעל הנכס וכל שיש לו הוא רק "התחייבות" (במובן סעיף 7(ב) לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969) לקבלת "זכות חכירה לדורות" בנכס נשוא התביעה אשר טרם נרשמה ע"ש התובע עד היום הזה . בנוסף כאשר התובע לא הוכיח "צורך קיומי" במובן שניתן לכך בפסה"ד בעניין עימנואל נשרי; ראו לעניין זה את הניתוח שנעשה בסעיף 19 לפסה"ד הראשון. תיק זה הוא משנת 2004 והתנהל בפני השופט שטראוס המנוח במשך כ-3 שנים. רק ב-6/2007 הוקצה לי התיק. כאן קמה השאלה, אם אכן הנכס נשוא התביעה דרוש לתובע ל"צורך קיומי", כיצד התקיים התובע במשך כל 6 השנים שחלפו מאז הגשת התביעה. המסקנות שהסקתי בפסה"ד הראשון באשר לאי קיום היסוד של "צורך קיומי" מתחזקות שבעתיים נוכח המציאות שהיתה מאז הגשת התביעה ועד היום. מהביקורים במקום שערכתי הסתבר לי שהחנות שבה נמצא הנתבע נמצאת בתווך בין חנות התובע וחנויות קרובי התובע והיא מפריעה למשפחת התובע ולתובע עצמו ליצור "רצף טריטוריאלי" של חנויות של משפחת התובע. ראוי, אם, כן, להביא שיקול זה כשיקול נוסף, כשדנים בשאלה האם עמד התובע בדרישות סעיף 131(7)(א) הנ"ל. מכל מקום, ברוח פסה"ד שניתן בע"א (מחוזי י-ם) 11263/07, קיימתי כמה ישיבות ואף היו שני ביקורים במקום כדי לבחון דיור חלוף לנתבע. יודגש שמציאת "דיור חלוף" הוא תנאי להפעלת הפינוי לפי סעיף 131(7)(א) הנ"ל, ובאין דיור חלוף דין התביעה להידחות. למעשה בדיקות שונות שללו הצעות שונות שעלו בדיונים השונים ונותרה הצעה אחת בלבד שבגינה ניתן פס"ד זה והיא מתייחסת לחנות ברחוב האפרסק 7 בירושלים. השאלה שיש לפסוק לגביה היא, אם כן, האם יש מקום לאשר הצעה זו אם לאו. ב"כ הנתבע מסתמך על פסה"ד שניתן בע"א (מחוזי י-ם) 11263/07שבו נקבע ש"הדיור החלוף יהיה בשוק מחנה יהודה בשטח שלא יפחת מהשטח הקיים כיום". טענת ב"כ הנתבע היא שדי שתינתן לנתבע בשוק מחנה יהודה חנות בשטח זהה לשטח החנות הנוכחית שבה הוא נמצא כיום, כדי שיפונה אדם בגיל 70 מחנות שבה הוא מחזיק כדייר מוגן במשך כ-35 שנים. מאידך, ב"כ הנתבע טען שלמיקומה ולשוויה של החנות בנוסף לשטחה, יש חשיבות קריטית לגבי הנתבע והמוניטין שצבר עד כה. הלכה פסוקה היא שמיקומו של הדיור החלוף הוא נתון רלוונטי ביותר. בע.א. 388/73 מ. נ. קבלנים בע"מ נגד פיאר נסר נפסק בעניין החשיבות של מיקום הדיור החילופי כדלהלן: "זו השאלה: האם לענין הסידור החלוף לדייר בדירת מגורים צריך או מותר להביא בחשבון שיקולי פרנסה, עסק או עבודה שלו הקשורים בדירה או בסביבה הקרובה? עד גבול ידוע, חושבני שכן. מובן מאליו, שאם הדירה עצמה משמשת בצורה כלשהי כמקור פרנסה או הכנסה, הרי זה שיקול חשוב ביותר הנוגע ישירות לענין הסידור החלוף.  כך, למשל, פסקו באנגליה, שאין זה סביר לתת פסק-דין פינוי, כאשר הדירה המוצעת לא נתנה אפשרות לקבל אורחים בתשלום וליהנות ממשטחי דשא וגן שעשועים שהיו חלק  מהשכירות בדירה הקיימת, [WARREN V. AUSTEN ;(1947), ]1. ההגיון והצדק גם יחד מחייבים להרחיק לכת מזה. אדם הגר במקום פלוני במשך זמן רב ומבסס את עצמו בקרבת מקום מבחינת הפרנסה או העבודה, ואם עקירתו ממקומו ומסביבתו עשויה לגרום לו נזק, הרי זה שיקול לגיטימי בבחינת התאמתו של הדיור או הסידור החלוף המוצע לו. אם פרנסתו או עסקו עלולים להתקפח כליל על-ידי החלפת מקום מגוריו, כי אז, לפי כל אמת-מידה צודקת המביאה בחשבון את האינטרסים של שני הצדדים, קשה לומר שבעל הבית יוצא ידי חובתו על-יד הצעת דיור אחר המביא לתוצאה כזאת. אמנם לבעל הבית נשאר הקנין בנכס והחוק מאפשר לו לקבלו בחזרה מהדייר לשם הריסה, אבל אחד התנאים המוקדמים לכך הוא שיינתן סידור חלוף הולם לדייר. אני מתאר לי, שיש ולא קל ליישב את שני האינטרסים המנוגדים הללו. במקרה כזה ברור שזכות הדייר עדיפה וקודמת לזכות בעל הבית לקבל בחזרה את רכושו. משום כך נקבע באנגליה, כי דירה באזור כפרי המרוחקת ממקום מגוריה ועבודתה של דיירת בלונדון, אינה יכולה להיות  דיור חלוף: [DAKYNS V. PACE ;(1948), ]2. כן הוחלט, כי הריסת פרנסתו של הדייר על-ידי החלפת מקום מגוריו לסביבה מרוחקת קמעה עשויה למנוע מתן צו-פינוי.  בפרשת [‎NAYSMITH V. MAXWELL ;(1927), [2  (כמובא ב-BLUNDELL RENT RESTRICTION CASES, הוצאה שלישית, סעיף 736) נדון ענינו של דייר שעסק בעבודות נגרות. קבלנות ותיווך בקרקעות. כשנדרש על-ידי בעל הבית לעבור לדירה אחרת בריחוק מה, נמצא שעל-ידי כך הוא עלול כמעט לקפח את פרנסתו. לפי המבחן המקובל של "מי עלול להינזק יותר" (‎,(A GREATER HARDSHIP  הוחלט לטובת הדייר ונגד בעל הבית". בביקור במקום שערכתי ביום 24.2.10 התרשמתי שאף כי החנות המוצעת היא במרחק לא רב מהחנות בה נמצא הנתבע כיום , מיקום החנות המוצעת הוא מאד בעייתי. רחוב האפרסק ניצב לרחוב מחנה יהודה שבו נמצאת החנות בה מחזיק הנתבע. בדו"ח הביקור במקום ציינתי ש"ברחוב האפרסק תנועת האנשים היא דלילה עד מאד, ....סוחרים בסביבה התבטאו בכך שהפעילות המסחרית ברחוב היא דלילה". בדו"ח שמאי שצירף הנתבע לסיכומיו צויין ש"הנכס נשוא ההערכה מהווה 'נכס מיוחד' בשל מיקומו הטוב והמרכזי עם חשיפה גדולה לעוברים ושבים". מהביקורים במקום שערכתי, אני מקבל הערכה זו כהערכה נכונה המשקפת את המציאות. הנתבע מנהל במושכר חנות שעונים בה הוא פועל כבר למעלה מ-35 שנים. החנות נשוא הדיון נמצאת במקום מרכזי במחנה יהודה שבו תנועת אנשים בכל שעות היום. מדובר במאות רבות של אנשים שחולפים מידי יום ביומו על פני חנותו. לקוחותיו של הנתבע רבים ויש לו מוניטין. הרושם הוא שהחנות המוצעת, אשר כלל לא ברור אם תהיה אפשרות לפנות את הדייר הקיים בה, אינה מתאימה לחלוטין לשמש כדיור חלוף. ההערכה היא שנוכח תנועת האנשים הדלילה ברחוב יהיה לנתבע הפסד מוערך של לפחות 80-85% מהלקוחות הבלתי קבועים של הנתבע וגם מתוך הלקוחות הקבועים ספק הוא אם יכתתו רגליהם לרחוב הצדדי כך שגם כאן יהיה לנתבע הפסד שניתן להעמידו במקרה הטוב על 70%. נפח הפעילות של הנתבע יירד לחלוטין בנכס המוצע. כבר המסקנה דלעיל, המצביעה על הפסד מוניטין כבד ללא קשר להבדלים אחרים מוביל אותי לפסול לחלוטין את האופציה המוצעת. המדובר הוא לא רק בהפסד מוניטין, אלא הפסד אפשרויות תעסוקה אשר יובילו את הנתבע למצב כלכלי ותעסוקתי קשה. ב"כ התובע טען בסעיף 14 לסיכומיו שאם בימ"ש זה לא יאשר את הסידור החלוף המוצע, כי אז זכאי התובע להמשיך ולהציע סידור חלוף ואין לסגור את תיק הדיון. ולא היא! תיק זה הוא משנת 2004 והתנהל בפני השופט שטראוס המנוח במשך כ-3 שנים. ב-6/2007 הוקצה לי התיק. במשך כ-3 שנים נעשו ניסיונות סרק למציאת דיור חלוף והוקדש זמן שיפוטי רב. אין ההליך המשפטי שלפנינו הליך מתמשך באופן שבמסגרת אותה תביעה ואותה אגרה נבחנות מידי פעם ובמשך שנים, אופציות למיניהן וזאת לעד- היינו עד אשר ימצא התובע דיור חלוף עבור הנתבע. התובע פינוי לפי סעיף 131(7)(א) לחוק הגנת הדייר [נוסח משולב], תשל"ב-1972, צריך לעמוד בהוכחת "צורך קיומי" (להבדיל מ"צורך אישי")-אשר לדעתי לא הוכח כל עיקר) ומציאת דיור חלוף. משלא עמד התובע באלו, או באחד מהם, דין התביעה להידחות. אם ימצא התובע דיור חלוף מתאים, יגיש תביעה במסגרת תיק אחר, אשר במסגרתו אף ישוב ביהמ"ש שידון בה ויבחן, לפי הנסיבות, את השאלה האם מדובר בדיור חלוף מתאים, ואף ישוב ויבחן את שאלת "הצורך הקיומי", תוך שישאל עצמו כיצד התקיים התובע מיום הגשת התביעה נשוא תיק זה ועד להגשת התביעה החדשה, אם וככל שתוגש. אני סבור שאין בממצא של "צורך קיומי" מעשה בית דין. ה"צורך הקיומי" יכול להשתנות משעה לשעה. יכול שיש "צורך קיומי" במועד מסויים אשר משתנה במועד אחר. לכן, לא די בנכונות התובע למצוא לנתבע "דיור חלוף" כאשר במשך 6 שנים לא אירע הדבר. הותרת התיק פתוח יהיה בה משום ניצול לרעה של אגרת ביהמ"ש ושל ההליכים בביהמ"ש. אין להותיר את התיק פתוח למועד שאין מי שישורנו. מאידך, חיוב התובע בהגשת תביעה מחודשת, תחייב אותו להראות בכל תביעה עתידית שיגיש, שאכן קיים "צורך קיומי" ושאכן נמצא "דיור חלוף" קונקרטי ומתאים שבעקבות המעבר אליו לא ייגרם לנתבע שהוא איש כבן 70 העובד 35 שנה בחנותו הפסד של מאות אלפי ₪ . לפיכך, הנני מחליט לדחות את התביעה והנני מחייב את התובע לשלם לנתבע שכ"ט עו"ד ע"ס 5,000 ₪ + מע"מ. פינוי דירהפינוידייר מוגן (הגנת הדייר)מקרקעיןפינוי דייר מוגן