פינוי דייר שזנח דירת עמידר

קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא פינוי דייר שזנח דירת עמידר: נתוני רקע ועובדות 1. התובעת הינה חברה ציבורית לשיכון אשר הינה המנהלת של כל הזכויות בדירה ששטחה 110 מ"ר הנמצאת ברח' קיסריה 20 בחיפה במגרש הידוע כגוש 10585, חלקה 93, תת חלקה 10 (להלן: "הדירה"). ביום 8.3.76 נחתם חוזה שכירות מוגנת על הדירה בין התובעת לבין נתבע מס' 1 (להלן: "פואד"). נתבע מס' 2, בנו של פואד (להלן: "ויסאם") גר בדירה החל מאותו יום ועד היום. ביום 23.10.99 התחתן ויסאם עם נתבעת מס' 3 (להלן: "גאדה"). ביום 1.04.03 עזב פואד את הדירה והתגורר עם אשתו השנייה בדירתה. ביום 30.10.03 חתמו הנתבעים על הצהרות "דייר יוצא דייר נכנס" בנוגע לזכויות השכירות והמגורים בדירה. ויסאם וגאדה לא שילמו לתובעת דמי מפתח כלשהם. ביום 21.07.04 שלחה התובעת לפואד וויסאם דרישה לסילוק ידם מהדירה. מאחר והנתבעים לא שילמו את חובם לתובעת ולא סילקו ידם מהדירה התובעת הגישה תביעה זו. המחלוקת העיקרית בתיק זה היא האם ויסאם וגאדה הינם דיירים מוגנים בדירה לאור נסיבות המקרה. תחילה אציג בתמצית את טענות הצדדים. ביום 21.9.09 הגישו הצדדים רשימה מוסכמת של "מוסכמות ופלוגתאות" (להלן:"רשימת המוסכמות והפלוגתאות") לפיה הסכימו הצדדים כי הנתבע 1 נטש את הדירה לבלי שוב. כמו כן הוסכם כי גובה חלקה של התובעת בגין דמי המפתח שעל הנתבעים 2 ו-3 יהיה לשלם הוא הסך של 81,840 ₪. כמו כן הוסכם על יתרות חוב לתקופת העבר , גובה דמי השכירות החודשיים שיעמדו על סך של 215.84 ₪ וכן גובה שכ"ט עו"ד שעל הנתבעים לשלם לתובעת בגין ההליכים. עוד נקבע כי אם לא ישלמו הנתבעים את הסכומים או את דמי המפתח, אם יקבע כי עליהם לשלמם, ייעתר ביהמ"ש לתביעה ויורה על סילוק ידם של הנתבעים מן הדירה. טענות התובעת 2. לטענת התובעת אמו המנוחה של ויסאם (אשתו הראשונה של פואד) כלל לא רכשה בחייה זכויות דיירות מוגנת. חוזה השכירות נערך ונכרת בין התובעת לבין פואד ולא היה אקט כלשהו שיעניק למנוחה זכויות כלשהן בנכס. הדייר המוגן היה פואד בלבד וזכויותיו לא עוברות לאחר אלא על פי דין. מכאן ויסאם וגאדה לא יכולים לרכוש זכויות עפ"י סעיף 20 לחוק הגנת הדייר [נוסח משולב], תשל"ב-1972 (להלן: "החוק") עת פטירת המנוחה. לטענת התובעת ויסאם אינו עומד גם בתנאי סעיף 22 (ב) לחוק שכן בנוסף לכך שפואד וויסאם חתמו על הצהרות דייר נכנס ודייר יוצא, פואד נטש את הדירה ללא כוונה לשוב ולהתגורר בה, לפיכך הוא איבד את הגנת החוק לגבי הדירה בגלל הנטישה. יש בכך כדי לחייב את ויסאם בתשלום דמי מפתח. טענות הנתבעים 3. לטענת הנתבעים הם עומדים בתנאים המצטברים שנקבעו בסעיף 22 לחוק. החתימה על הצהרות דייר נכנס ודייר יוצא הייתה בתום לב וללא תמורה, ובהתאם לייעוץ משפטי. זאת ועוד, לטענת ויסאם מאחר ולאמו המנוחה היו זכויות בדירה, אזי לאור סעיף 20 לחוק רכש גם הוא זכויות מוגנות בדירה. לחלופין, מבקשים הנתבעים מבית המשפט סעד מן הצדק. 4. ביום 01.09.09 הגיעו הצדדים להסכמה לפיה ביהמ"ש ייתן פס"ד מנומק על סמך סיכומי הצדדים . הסכמה זו קיבלה תוקף של החלטה ביום 09.12.09. סיכומי הצדדים הוגשו ועת להכריע במחלוקת שביניהם. דיון 5. סעיף 20 לחוק קובע: "דייר של דירה שנפטר (א) דייר של דירה שנפטר, יהיה בן-זוגו לדייר, ובלבד שהשנים היו בני-זוג לפחות ששה חדשים סמוך לפטירת הדייר והיו מתגוררים יחד תקופה זו. (ב) באין בן-זוג כאמור בסעיף קטן (א) - יהיו ילדי הדייר לדיירים, ובאין ילדים - קרוביו האחרים, כל אלה בתנאי שהיו מתגוררים בדירה יחד אתו לפחות ששה חדשים סמוך לפטירתו, ולא היתה להם בזמן פטירתו דירה אחרת למגוריהם... " תכליתו של סעיף 20 לחוק היא לקבוע סדר עדיפויות לגבי אותם קרובים של דייר שנפטר, כפי שהם מפורטים בסעיפים קטנים (א) ו (ב). החוק מגדיר דייר כמי שמחזיק בנכס בשכירות ראשית על פי חוזה או מכוח חוק זה (ראה סעיף 1 לחוק). חוזה השכירות מיום 8.03.76 בנוגע לדירה מצורף לתצהירה של התובעת וכן לתצהירו של ויסאם ולפיו הדייר שמחזיק בנכס לפי החוזה הוא פואד. שמה של אמו המנוחה של ויסאם לא מופיע על חוזה השכירות. 6. בית המשפט העליון הבהיר כי חוק הגנת הדייר מבחין בין שני סוגים של דיירים מוגנים בדירה: דיירים מוגנים בעלי זכות מקורית (דיירים מקוריים) ובצידם דיירים בעלי זכות הנגזרת מהדיירים המקוריים (דיירים נגזרים). דיירים מקוריים הם בעיקרון השוכרים החוזיים אשר הופכים לדיירים מוגנים לאחר תום תקופת השכירות החוזית, ובכלל זה גם דיירים הנכנסים לדירה במסגרת הסדר דמי מפתח. ההבדל בין שני סוגי הדיירים נוגע למקרה שבו הדייר המקורי נפטר או חדל להחזיק במושכר. אם מדובר בדייר מקורי אז יחולו על הדיירות המוגנת סעיפים 20 - 26 לחוק. אם מדובר בדייר נגזר אז יכול ההסדר הקבוע בסעיף 27 לחוק (ראה: ד. בן אופיר , סוגיות בדיני הגנת הדייר [מהדרה שנייה, עדכון מס' 3, מרץ 2010] עמ' 276 - 277). 7. השאלה הינה; האם אמו המנוחה של ויסאם הינה דיירת מקורית או נגזרת? התשובה לשאלה זו הינה מכרעת לגבי מעמדו של ויסאם לאחר פטירת המנוחה. ברע"א 1711/98 דוד שפי נ' עזבון המנוחה שושנה שדז'ונסקי ז"ל, פ"ד נד(1), 394 (2000) קבע כב' השופט אנגלרד, בעמ' 405 - 406 לפס"ד, בדעת מיעוט, כי אשת דייר, אף היא (כמו בעלה), דיירת מקורית במושכר למרות שלא חתמה על חוזה השכירות: "אוסיף, כי נוטה אני למסקנה כי יש לראות את המנוחה כדיירת מקורית, כמי שחיה במושכר בצוותא עם בעלה, כדייר מקורי, משך שנים רבות..." בית המשפט המשיך וקבע (בעמ' 407 - 408) לפס"ד כי יש לראות את בן הזוג החותם על חוזה השכירות כשלוח של בן זוגו: "ואמנם, לטעמי, אפשר לבסס את מסקנת בית המשפט המחוזי כי המנוחה הייתה בבחינת דייר מקורי על יסודות מושגיים שאינם שייכים לסוגיה של "הזדהות החזקות". אני גורס, כי מעמדה של בת זוג בקשר החוזי הראשוני, אין לקובעו אך ורק על פי החותם הרשמי על חוזה השכירות. כאשר בני זוג נכנסים לדירה בצוותא חדא, יש לראות את בן הזוג החותם על החוזה כשלוחה של בת זוגו. הקדמתי את הדוגמה בה הבעל חותם בשם אשתו, כי כך היה הנוהג החברתי המסורתי, שעדיין שלט בשנות ה-40 של המאה הזאת, עת המנוח ואשתו נכנסו לדירה. הרעיון כי בנסיבות אלה בת הזוג מתגוררת בדירה כבתרשות גרידא מכוח זכויותיו של בעלה, אינו מתיישב עוד עם עקרון השוויון בין המינים. עקרון זה מצא ביטוי מובהק בהלכת שיתוף הנכסים, שפותחה על ידי בית משפט זה בפסיקה רבת שנים והנוגעת במיוחד לדירת המגורים. עם זאת, איני נזקק להלכה אחרונה זו כדי לבסס את זכותה של האשה לדיירות מקורית כלפי בעל הבית. כי הרי השלכותיה של הלכה זו כלפי צדדים שלישיים מעוררות שאלות מורכבות. (ראה בהקשר זה א' רוזן-צבי בספרו, יחסי ממון בין בני-זוג (תשמ "ב) בעמ' 233, ה"ש 105; ע"א 2280/91 רחמים אבולוף נ' מזל אבולוף, פ"ד מז (604-603 ,596 (5; ע"א 3563/92 עזבון גיטלר ז"ל נ' דבורה גיטלר, פ"ד מח(496 ,489 ( 5; י' ויסמן, דיני קניין בעלות ושיתוף (תשנ"ז-1997) בעמ' 190-- 195; ע"א 3002/93 יעקב בן-צבי נ' מיכל סיטין ואח', פ"ד מט(5 (3). אני מעדיף לבסס את מעמדה של בת הזוג כלפי בעל הבית, בסוגיה שלפנינו, על רעיון השליחות. רעיון זה חל, עקרונית, במידה שווה על שני בני הזוג. לכן, אין לייחד את זכות הדיירות המקורית לבן או לבת הזוג שחתמו בפועל על חוזה השכירות. מכוח עקרון השליחות, חוזה השכירות שנכרת עם בעל הבית מזכה ומחייב את שניהם..." 8. דא עקה, לדעה זו לא הסכימו שופטי הרוב, הנשיא א' ברק והשופטת ד' בייניש (כתוארה דאז). דעת הרוב נכתבה ע"י הנשיא ברק (בעמ' 409 - 410 לפס"ד) לפיה: "בכל הנוגע למעמדו של בן הזוג האחר כדייר מקורי או כדייר נגזר יש הסדר סטטוטורי בסעיף 20(א ) לחוק הגנת הדייר. מוכן אני להניח כי מבחינה פרשנית, ניתן להעמיס על הסדר סטטוטורי זה את דיני השליחות, כמוצע על ידי חברי. איני סבור כי יהא נכון לעשות כן. ביסוד גישתי זו מונחת ההשקפה כי אין זה ראוי להעמיס על גבו של בעל הבית דור נוסף של דיירים, וכל זאת, במשיכת קולמוס שיפוטית. נראה לי, כי לאור המדיניות המשפטית המונחת ביסוד חוק הגנת הדייר מזה, ולאור האיפוק השיפוטי הנדרש בתחום דיני הקניין מזה, אין זה ראוי כי לעת הזו נרחיב באופן כה משמעותי את היקף ההגנה הסטטוטורית הניתנת לדיירים על פי חוק הגנת הדייר. על פי ההלכה הקיימת צפו כל המעורבים בדיירות הסטטוטורית - בעלי הבתים והדיירים גם יחד - כי "דור הילדים" יוכל ליהנות מהגנת החוק רק אם הוא מקיים את הדרישות המחמירות של סעיף 27 לחוק הגנת הדייר. אין זה ראוי כי בשלב זה של חיי החוק, ובלא לשמוע כל טיעון בעניין, ובלא לקחת בחשבון את המשמעויות החברתיות והכלכליות, נכריז על הארכת תחולת החוק לדור נוסף של דיירים...". כאמור דעה זו, הינה דעת הרוב בפס"ד. לאור האמור, ולאור המדיניות המשפטית המונחת ביסוד חוק הגנת הדייר, אין אני יכול לקבל את טענת הנתבעים כי לאמו המנוחה של ויסאם היו זכויות בדירה, ולכן לאור סעיף 20 לחוק רכש גם הוא זכויות מוגנות בדירה. 9. סעיף 22 לחוק קובע כדלהלן: "דייר של דירה שזנח משפחתו (א) דייר של דירה שחדל להחזיק בה בגלל שזנח בן-זוגו, יהיה בן-זוגו לדייר, ובלבד שהשנים היו בני-זוג לפחות ששה חדשים סמוך ליום שהדייר חדל להחזיק בדירה והיו מתגוררים יחד תקופה זו. (ב) דייר של דירה שחדל להחזיק בה בגלל שזנח ילדיו או הוריו, ולא היה בן-זוגו לדייר, יהיו ילדיו לדיירים, ובאין ילדים - הוריו, כל אלה בתנאי שהיו מתגוררים בדירה יחד אתו לפחות ששה חדשים סמוך ליום שהדייר חדל להחזיק בדירה, ולא היתה להם אותו יום דירה אחרת למגוריהם. (ג) בית המשפט רשאי לקבוע, לפי בקשת בעל הבית, שהילדים וההורים האמורים יהיו לדיירים רק לגבי חלק מן הדירה, ובלבד שאם בדירה היו כלולים מטבח וחדרי שירות, יכלול חלק זה את המטבח וחדרי השירות..." הסבת זכויותיו של דייר מוגן בדירת מגורים, מתבצעת גם כאשר הוא חדל להחזיק בה מכיוון שזנח את בן זוגו, ילדיו או הוריו. הפסקת החזקה בדירה, כמו גם זניחת המשפחה, צריכות להיות מוחלטות וסופיות ולא זמניות בלבד. בפסיקה נקבע כי טענה של זניחה מצד בת בגירה כלפי אימה לא תשמע כאשר הובררו העובדות הבאות: א. האם לא חדלה להחזיק בדירה מכוון שזנחה את בתה, אלא מכוון שנישאה בשנית והלכה להתגורר עם בעלה בדירתו. ב. האם המשיכה לדאוג לבתה ואף התגוננה בתיק הפינוי שהוגש נגדה ונגד הבת, כדי שהבת תוסיף להחזיק בדירה במקומה (ראה: ד. בן אופיר , סוגיות בדיני הגנת הדייר [מהדרה שנייה, עדכון מס' 3, מרץ 2010] עמ' 281, וכן ראה גם: ע"א 733/68 יפה אבני, ואח' נ ג ד ארמון הככר בע"מ : פד"י, כרך כג (1), ע' 761 ,759). לפי הפירוש הענייני של החוק ותכליותיו, אין ספק כי יש לפרש את המונח "זנח" כעזיבה או ניתוק מכל וכל, ולא בנוגע למגורים בלבד. החוק בא להגן על כל אותם קרובים מסוימים של הדייר שגרו יחד איתו בדירה בסמוך לפני שהוא חדל להחזיק בה בפועל בגלל ניתוק כולל מהם, וברור כי עזיבתו של הדירה על ידיו הייתה עלולה להשאירם ללא קורת גג. במילים אחרות, כאשר הורה חדל להחזיק בדירת המגורים, ואיננו זונח את בנו במובן החוק, אין בנמצא התנאי היסודי שעל פיו יכול הבן לרכוש לעצמו מעמד של דייר בדירה בה התגורר אביו כדייר מוגן לפני שעזב אותה. מסקנה זו עולה בקנה אחד עם המגמה הנוהגת בפסיקה של פרשנות מצמצמת להוראות החוק (ראה: ד. בן אופיר , סוגיות בדיני הגנת הדייר [מהדרה שנייה, עדכון מס' 3, מרץ 2010] עמ' 282 - 283 וכן ראה: 22/75 חנה אבני נ' רות ו-אלכסנדר יונש, פ"ד ל(3), 203 , 209-210 (1976)). 10. מן הכלל אל הפרט, האם פואד זנח את בנו, ויסאם, כפירוש המונח על פי החוק? נראה כי יש לענות על שאלה זו בשלילה: ראשית; פואד לא חדל להחזיק בדירה מכוון שזנח את בנו, אלא מכוון שנישא בשנית והלך להתגורר עם אשתו בדירתה (ראה: תצהירו של החוקר, מר סאלח מחאמיד). שנית; האב המשיך לדאוג לבנו ואף חתם על הצהרת הדייר היוצא ביום 30.10.03) כדי שהבן יוסיף להחזיק בדירה במקומו. פואד עזב את הדירה בשנת 2003, כחמש שנים לאחר שבנו נישא וחי עם אשתו בדירה. הוא עזב את הדירה כדי להתגורר עם אשתו החדשה בדירתה שלה. ויסאם לא הצליח להוכיח בדרגת ההוכחה הנדרשת כי אביו חדל להחזיק בדירה בפועל בגלל ניתוק כולל ממנו ולפיכך יש לדחות את טענתו. 11. כאמור טוענים הנתבעים באופן חילופי לסעד מן הצדק. כלל ידוע הוא כי סעד האמור לא יוענק אלא אם כן המאזן הסופי של כל השיקולים בעד ונגד מצביע על כך שהדייר ראוי לסעד זה. והצדק דורש כי תסלח לו ההתנהגות אשר שימשה עילה חוקית לתביעת הפינוי. במקרה שלפניי, לאחר ששקלתי את מכלול טענות הצדדים סבורני כי אין זה המקרה להושיט סעד מן הצדק וזאת לאור כל הנימוקים דלעיל. 12. אשר על כן ובהתאם לרשימת המוסכמות והפלוגתאות מיום 1.9.09, הנני פוסק כדלקמן: א. משנקבע כי הנתבעים מס' 2 ו - 3 אינם דיירים מוגנים על פי החוק, הנני מחייבם לשלם לתובעת סך של 81,840 ₪ בגין חלקה של התובעת בדמי המפתח עבור רכישת הזכויות המוגנות בדירה נשוא כתב התביעה. ב. בנוסף הנתבעים מס' 2 ו - 3 ישלמו לתובעת שכר דירה בגין העבר סך של 12,087 ₪ וזאת בגין התקופה עד ליום 30.04.09. ג. הנתבעים ביחד ולחוד ישלמו לתובעת סך של 8,141 ₪ בגין חובות העבר של נתבע מס' 1 ד. הנתבעים ישלמו דמי שכירות חודשיים מוגנים בסך 218.84 ₪ לחודש וזאת החל מיום 1.05.09 וכל ראשון לחודש שלאחריו. ה. הנתבעים מס' 2 ו - 3 ישלמו לתובעת שכר טרחת עו"ד בסך של 7,000 ₪ (כולל מע"מ). במידה והנתבעים 2 ו-3 לא ישלמו את הסכומים המוסכמים דלעיל ובכלל זה את הסכום הנקוב בס"ק 11(א) דלעיל, , תוך 60 יום, ניתן בזאת צו פינוי כנגד כלל הנתבעים 1-3, המחייבם לפנות את הדירה ולהחזירה לתובעת כשהיא ריקה ונקייה מכל חפץ ואדם. יובהר כי במקרה של פינוי הדירה יהיו כלל הנתבעים פטורים מהתשלום הנקוב בסעיף 11(א) בלבד. כל הסכומים יישאו ריבית והפרשי הצמדה מיום 1.9.09 ועד התשלום המלא בפועל. פינוי דירהפינוידירות עמידר / עמיגור / חלמישדייר מוגן (הגנת הדייר)מקרקעיןפינוי מדירת עמידרפינוי דייר מוגן