קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא תביעה לתשלום הוצאות שוטפות בבית משותף: בפניי תביעה כספית לחיוב הנתבעים, בתשלום הוצאות שוטפות בהתאם לתקנון בית משותף והסכם ניהול עבור שירותי ניקיון, אבטחה וצריכת מים עקב, סרובם של הנתבעים לשלם את חובותיהם למרות דרישותיה מהם. הנתבעים, דוחים את טענות התובעת וטוענים כי הסכמי הרכישה והניהול, הם בלבד מחייבים אותם ואילו התקנון אינו חל עליהם בהעדר אשורו ע"י האסיפה הכללית. בנוסף טענו הנתבעים, כי השירותים לא סופקו להם בניגוד להסכם הניהול וכל שסופק לבניין בו מוצוי עסקם ניתן לצורכי התובעת. בכך, גרמה התובעת לנזקים לנתבעים ואין לחייב אותם, בתשלום כלשהו לתובעת. התובעת טוענת כי היא רכשה את הנכס הידוע כמלון "פנינת ירושלים" (להלן-"הבניין" או "המלון") בחודש ינואר 2007. מאז, משמשת התובעת כחברת ניהול לבניין אשר מצויות גם חנויות. הנתבעים בעלים של אחת מהחנויות ולטענתה, הם נמנעים מלשלם לה כבר קרוב לשנה עבור ההוצאות השוטפות כפי הניראה מכיוון שלא עלה בידם להשכיר את החנות. החל מחודש פברואר 2009 חייבו הנתבעים את השוכרים ששכרו את החנות לשלם את ההוצאות השוטפות. העלות החודשית של ההוצאות שלא שולמו ונקבעו בהתאם לחלק היחסי בצריכה המשותפת היא בסך 62 ₪ למים, 191 ₪ בגין שירותי שמירה, 136 ₪ לשירותי ניקיון וכן עליהם לששלם 15% מסך ההוצאות הנ"ל כדמי ניהול - בסך 58 ₪ לחודש. בסך החיובים לחודש 448 ₪ בתוספת מע"מ ( 517 ₪). לפיכך, החוב החל מאוקטובר 2007 ועד ספטמבר 2008 הוא בסך 6,205 ₪. הנתבעים דוחים את טענות התובעת וטענו כי התביעה הוגשה בטרם תוגש תביעה על ידם כנגד התובעת עקב מחדליה, בהפרה יסודית של הסכם הניהול. הנתבעים, רכשו את החנות מחברת ג'רוסלם אינטרפרייזס אינק על פי הסכם רכישה מיום 31.4.1995. בהתאם לכך, זכויותיהם וחובותיהם בנוגע לחנות הם על פי הסכם הרכישה והסכם הניהול בלבד. לפיכך, אין נפקות לתקנון המוסכם הואיל ועל פי סעיף 5.2 הוא צריך להיות מאושרר ע"י האסיפה הכללית וזו, טרם כונסה (סעיף 3 ב. לתצהירם ועמ' 7 שורות 33-34 בפרוטוקול). בנוסף, על פי סעיף 5.2 לתקנון, כל עוד לא אושרר התקנון, הבעלים של יחידה 98/1 היא חברת הניהול אך, אין לפרש את הסעיף באופן שיאפשר תקופת ביניים עד לאשרור, למשך למעלה מ- 12 שנה ולחייב את הנתבעים, מכוחו. התובעת, אינה מספקת את השירותים כמתחייב מסעיף 2 להסכם הניהול הכולל בין היתר: ניהול, הפעלה, תיקון, אחזקה, ניקיון, בדק, תאורה, שמירה, גינון, ביטוח וכו'. מיום שקיבלה התובעת את החזקה בבניין, הוא נהייה "למלון רפאים", לדברי הנתבעים. אי מתן שירותי ניהול בסיסיים כנדרש לבניין, שולל ומפקיע מהתובעת את הזכות לקבל תשלום וכלשהו. לעניין החשמל, מרבית התאורה בבניין אינה פועלת וכן הופסקה אספקת המים ולא ניתנים שירותי ניקיון כנדרש. לפיכך, נמנע מהנתבעים להשכיר את החנות למשך תקופה ארוכה עד לחודש פברואר 2009 והשכירות, בעלות של 20% מערכו, עובר לרכישת המלון ע"י התובעת. לפיכך, עומדת להם טענת קיזוז בסך 2,000$ לחודש. דיון מסקנות: הנתבעים טענו אמנם כי התקנון אינו מחייב אותם הואיל וטרם אושרר ולכן כפיפותם היא רק להסכם הרכישה והניהול ( עמ' 7 שורות 33-34). למרות זאת, הנתבע 2 אישר בעדותו שהתקנון נרשם כתקנון של הבית המשותף עוד בטרם רכישת הבניין ע"י התובעת (עמ' 7 שורות 26-31). מכאן ניתן ללמוד שהנתבעים היו מודעים לתקנון ולא טענו כנגד אי אישורו במרוצת השנים ממועד החתימה על הסכם הרכישה והניהול. הנתבעים הוסיפו וטענו כנגד זכותה של התובעת לתשלום כלשהו במצב דברים בו לא ניתנים להם שירותים (עמ' 5 שורה 18). בהתאם לכך, משחודשו השירותים , הם חזרו לשלם לתובעת את המגיעה לה על פי הסכם אחזקה (עמ' 6 שורות 31-32). בהתאם לכך, בזמן שמסופקים שירותים לרבות שירותי שמירה, חוייב השוכר החדש של הנתבעים על פי חוזה השכירות, בתשלום כל החשבונות (עמ' 5 שורות 19-24 , עמ' 6 שורה 4). בהתאם לכך הוכח כי הנתבעים מכירים בחובתם לשלם לתובעת תשלומים בגין שירותיה אם וככל יוכח, שסופקו השירותים בתקופה נשוא התביעה. בחנתי על פי העדויות וכתבי בי-דין אם סופקו השירותים לנתבעים בזמן הרלוונטי לתביעה. אין להידרש לשאלת צריכת החשמל, אופן החישוב והתיעוד של קריאת מונה של החנות 14CB2 הואיל ורכיב זה, כלל לא נתבע (עמ' 4 שורה 30). לעניין שירותי שמירה העידה הגב' סימה רובס. טעם התובעת כי מצוי מאבטח אחד, 24 שעות ביממה המצוי בכניסה למלון, בזמן שהדלתות פתוחות ולאחר סגירת הבניין הוא מקיים סיורים (עמ' 2 שורה 22). לגבי עובד ניקיון אמרה העדה כי יש עובד ניקיון אחד בלבד שעובד חצי משרה (עמ' 2 שורות 26-32). חישוב התשלום הוא לדבריה לפי שכר בסיס וחלוקת השטחים הציבוריים, לפי המטראג' של החנויות (עמ' 3 שורה 1). הנתבע 2 העיד מנגד באומרו שאין שירותי שמירה וניקיון. המקום, מוזנח ומלוכלך ( לראייה הוגשו תמונות נ/1 ונ/2 ליד פתח החנות). בתצהירו, אמר הנתבע 2 (סעיף 8(ג)) כי מצוי איש תחזוקה, אך עבודתו היא פחות ממשרה מלאה ואין ביכולתו לנקות את כל המקום. לגבי השמירה הצהיר כי יש שומר בעמדת שמירה, שמטרתו למנוע כניסה למלון ולחניה וכאשר הוא נדרש, לבצע פעולות נוספות הוא סוגר את העמדה. לעניין אספקת מים אמר הנתבע 2 כי רק לאחרונה, בעקבות המלצת בית המשפט, ניאותה התובעת לחדש את אספקת המים. לדבריו, הוא לא צריך לשלם לאיש תחזוקה היות והוא פועל רק לטובת המלון ולא לטובת בעלי החנויות ואינו מנקה באופן ראוי (עמ' 6 שורה 20 ו-27). בחנתי את העדויות בשאלת ניקיון הבניין תוך שהסתייעתי בתמונות (נספח ז' לתצהיר מטעם התובעת) של החלק הפנימי של המלון ומנגד בתמונות שהוגשו ע"י הנתבע (נ/1, נ/2) אודות חלקו החיצוני, בכניסה לחנויות. מהתמונות עולה כי פנים המלון נקי ומתוחזק בסבירות. הדבר מתיישב עם שכירת שירותיו של עובד ניקיון ובהתחשב בפעילות מועטת עד כמעט אפסית בתוך הבניין באופן, שאינו מצריך ניקיון תכוף מאוד. בשונה מכך, השתכנעתי מעדותו של הנתבע 2 כי החלקים החיצוניים הסמוכים לחנות לרבות המדרגות המובילות אליה, אינם מתוחזקים ברמה סבירה. אין בהיעדר ראייה על מועד צילום התמונות כדי לגרוע מעדותו של הנתבע 2 שעשה עלי רושם מהימן. מטבע הדברים, בהיות המלון בשממונו וללא אורחים מפאת מכירתו וסגירתו, לא טרחה התובעת כגרסת הנתבע 2 , לתחזק את הכניסות אליו בהיעדר אינטרס שלה לכך להבדיל מפנים הבניין משרת את התובעת לניהול ענייניה. בנסיבות אלו, אין לשלול את זכותה של התובעתלתשלום בגין שירותי ניקיון אך יש להפחית מהם על מנת למנוע התעשרות של הנתבעים על חשבונה בגין הניקיון אך בהיותו חלקי, יש להפחית מחיוביה עקב התרשלותה של התובעת במתן שירותיה אלו. בחנתי את היקף השמירה. אירוע פריצה עליו העיד הנתבע 2, אין בו כדי לבטל את חיובי הנתבעים בתשלום עבור שמירה בשים לב לעדויות מהן עולה כי קיימת שמירה לרבות סיורים של השומר. כך גם, הוכח כי היתה אספקת מים לבניין (נספח י' לתצהיר מטעם התובעת) . לגבי הסכם הניהול טענה התובעת כי בהתאם לסעיף 8ב. בו (נספח ג' לתצהיר התובעת) היה צריך לקבוע את שיעור ההוצאות הכרוכות בניהול ובביצוע השירותים (כהגדרתן בסעיף 8א. להסכם הניהול). הואיל ושיעור התשלום לא נרשם בהסכם העמידה התובעת, באופן חד צדדי גם לשיטתה, את ההוצאות בשיעור 15%. שיעור זה, סביר לטעמה לפי מהות השירותים. הוכח אם כן, כי לא היתה הסכמה של הנתבעים לתשלום 15% עבור הוצאות ניהול והשיעור נקבע על דעת התובעת בלבד. על פי סעיף 8.א. להסכם הניהול, שיעור דמי הניהול צריך להיקבע בהתאם ל"מפתח שיוכן ע"י חברת הניהול ויאושר ע"י רואי החשבון שלה ובלבד, שהמחזיק לא יקופח לעומת בעלי נכס דומה אחר בפרויקט". התובעת, טענה כי משאושר התקנון, אין לנתבעים להלין על חיובם בדמי ניהול. התקנון, נרשם בפנקס המקרקעין בשנת 2006 לטענת התובעת וגרסתה בנידון, לא נסתרה בעדותו של הנתבע 2. יחד עם זאת, על פי סעיף 5.4 לתקנון, על הנתבעים לשלם דמי ניהול, בהתאם להוראות הסכם הניהול או לקביעת האסיפה הכללית. בהתאם לכך, אינני מקבלת את טענת התובעת, לפיה עמדה לה הזכות לקבוע בעצמה כי דמי הניהול יועמדו על 15%. בהיעדר הסכמה של הנתבעים וחתימתם על הסעיף הרלוונטי בהסכם, היה על התובעת לכנס את האסיפה הכללית לצורך אישור גובה החיוב. בנוסף, לא הובאו ראיות בתמיכה לטענת התובעת על סבירות שיעור ההוצאות, בין אם על פי הוצאותיה לצורך הניהול ובין אם לפי הסכמי נהול מנכסים אחרים וכיוצ"ב. אילו דאגה התובעת לכנס אסיפה כללית, היה בידה להביא לאישור את גובה ההוצאות לדמי ניהול. התובעת, ביכרה מסיבותיה היא, לא להביא את העניין לאישור האסיפה הכללית ואיני מכריעה בשאלת מניעיה לכך שמא כטענת הנתבעים לנוכח מצבו של הבניין שאינו פעיל וכוונותיה לסגור אותו לצורך שיפוצים. בנסיבות אלו, אין לחייב את התובעים בתשלום של 58 ₪ לחודש לדמי ניהול, לתקופה נשוא התביעה. לעניין טענת הקיזוז, ככל טענת הגנה אחרת עליה, להיות מוכרת בדין המהותי שקובע הסדר כללי כזכות מהותית בדיני חיובים, העומדת לחייב כלפי הנושה ועל הנתבעים, לעמד בנטל להוכחת טענת הקיזוז (ע"א 78/04 המגן חברה לביטוח בע"מ נ' שלום גרשון הובלות בע"מ, תק-על 2006(4), 64). הנתבעים, לא עמדו בנטל להוכיח את טענת הקיזוז ואת גובה הקיזוז. לא די בטענת הנתבעים בדבר עיכוב בהשכרת הנכס ובמחיר השכירות. הוכח כי התובעת בצעה את פעולות התחזוקה בעיקרן ולא הוצגה הערכת שמאי על מחירי השכירות ושיעור ההפסדים שנגרם עקב מצבו של המלון. לפיכך, דין טענת הקיזוז להידחות. לאור כל האמור אני מקבלת את התביעה למעט רכיב דמי הניהול ובהפחתה על דרך האומדן בשעור של 20% מהחיוב בגין שירותי ניקיון. בהתאם לכך אני מחייבת את הנתבעים, ביחד ולחוד, לשלם לתובעת כדלהלן: א. סך של 774 ₪ בצירוף מע"מ , עבור מים . ב. סך של 1,307 ₪ בצירוף מע"מ, לשירותי ניקיון . ג. סך של 2,293 ₪ בצירוף מע"מ, לשירותי אבטחה. התשלומים, ישאו ריבית והפרשי הצמדה ממועד הגשת התביעה ועד יום התשלום בפועל. 14. אני מחייבת את הנתבעים, ביחד ולחוד, בתשלום הוצאות משפט לתובעת וכן בשכר טירחת עו"ד בסך 1,500 ₪ בצירוף ריבית והפרשי הצמדה, ממועד פסק הדין ועד ליום התשלום בפועל. בתים משותפים