תביעה נגד המינהל בגין אי רישום משכנתא

קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא תביעה נגד המינהל בגין אי רישום משכנתא: לפני תביעה כספית לגבי נזקים נטענים עקב אי רישום משכנתא. רקע כללי ועובדות שאינן שנויות במחלוקת - התובע, בנק לאומי לישראל (להלן: "הבנק"), העניק הלוואות וניהל חשבונות בנק לטובת הנתבעים 2 ו-3, ה"ה תמר ויעקב דרהם (להלן: "דרהם"), וזאת במשך שנים מספר. בשלב מסוים, שיעבדו דרהם לטובת הבנק נכס בישוב כפר ורדים (להלן: "הנכס"), אותו הם חכרו מאת הנתבע 1, מינהל מקרקעי ישראל (להלן: "המינהל"). השיעבוד לטובת הבנק נרשם אצל רשם המשכונות והודעה נמסרה למינהל. בהתאם, חתם המינהל על התחייבות לטובת הבנק שלא להעביר את הזכויות בנכס על שם אחר ושלא לרשום את הזכויות בלשכת רישום המקרקעין - אלא אם תרשם באותו מעמד משכנתא בדרגה ראשונה לטובת הבנק. לימים, המינהל רשם את הנכס בלשכת רישום המקרקעין, זכויות החכירה נרשמו על שמם של דרהם אך לא נרשמה משכנתא לטובת הבנק. הצד השלישי, אידע - ניהול ויעוץ כלכלי בע"מ (להלן: "אידע") היתה החברה שפעלה מטעם המינהל וביצעה את הרישום בלשכת רישום המקרקעין, לגבי קרקעות המינהל, לרבות הנכס. בשלב מאוחר יותר, שיעבדו דרהם את הנכס לבנק הפועלים ולטובתו נרשמה משכנתא בגובה מסוים על הנכס בלשכת רישום המקרקעין. את המשך הפרשה ניתן לשער. דרהם נקלעו לחובות כלפי הבנק וכלפי בנק הפועלים. הבנק ביקש לממש את השיעבוד על הנכס אך הנכס נמכר על ידי כונס הנכסים שמונה על ידי בנק הפועלים, ועיקר התמורה הגיעה לידי בנק הפועלים (אם כי התמורה שהתקבלה עבור הנכס היתה גבוהה מאשר החוב כלפי בנק הפועלים, והבנק קיבל את "העודף", בסך של כ-117,000 ₪). טענות הצדדים - הבנק, מן הסתם, טוען כי המינהל התרשל כלפיו והפר את התחייבותו החוזית לרשום את המשכנתא. לטענתו, מחדל זה הביא לכך שהוא לא יכול היה לממש את השיעבוד ולהפרע מהנכס. לטענת הבנק חובותיהם המצטברים של דרהם הינם בסך של יותר מ-10 מיליון ₪ וכי ברי שלו הנכס היה נמכר מכח המשכנתא הראשונה שהיתה אמורה להיות לטובת הבנק הוא היה זכאי למלוא התמורה. הבנק טוען כי שווי הנכס היה כ-225,000 $ ולכן על הבנק לפצותו בסכום זה, כ-975,000 ₪. המינהל טוען כי לא נפל פגם בהתנהלותו וכי אם היה כשל הרי שהוא רובץ לפתחה של אידע, שהיתה אמונה על הרישום והיתה צריכה לדאוג לרשום את המשכנתא האמורה. בהתאם, שלח הבנק הודעת צד ג' כלפי אידע וכלפי דרהם. עוד טוען המינהל כי הנכס נמכר על ידי כונס הנכסים מטעם בנק הפועלים בסך של 170,000 $ בלבד, ולכן - הנזק לא יכול להיות גבוה מסכום זה. במינהל מעלה בנוסף טענות כלפי התנהגות הבנק. אידע טוענת כי היא לא התרשלה וכי היא העבירה את המסמכים הנדרשים לאישור נציגי המינהל טרם הרישום. לשיטתה המינהל היה האחראי על הרישום ועל בדיקת הנתונים והמחדל אינו באחריותה. אידע מעלה בנוסף את טענת ההתישנות. מהלך הדיון ופרשת הראיות - ביום 21/9/2008 ניתן פסק דין על מלוא סכום התביעה כנגד דרהם, בהעדר התייצבות, וכך גם התקבלה ההודעה ששלח כלפיהם המינהל. בפני העידו הבאים: גב' נעמה אופיר-פרינץ, נציגת הבנק, להלן: "אופיר-פרינץ", לגבי תצהירה ת/1; מר גבי ויסמן, נציג המינהל, להלן: "ויסמן", לגבי תצהירו נ/1; עו"ד אורי גיל, הכונס מטעם בנק הפועלים, להלן: "עו"ד גיל", שנחקר בחקירה ראשית; מר אברהם סנפירי, ממנהלי אידע (להלן: "סנפירי"), לגבי תצהירו ג/1; עו"ד אריאל משה, שעבד מטעם אידע באותה עת (להלן: "עו"ד משה"), לגבי תצהירו ג/2. דיון - לאחר בחינת הראיות שהונחו לפני ושקילת טענות הצדדים בסיכומיהם בכתב - מסקנתי היא כי דין התביעה להתקבל ברובהה וכי דין ההודעה שנשלחה כלפי הצד השלישי להתקבל במחציתה - וזאת מהנימוקים המפורטים להלן. אחריות המינהל - בכל הנוגע ליריבות שבין הבנק לבין המינהל, ניתן לקצר את הדיון עד מאוד היות ומבחינה חוזית, אין - ולא יכול להיות - ספק, שהמינהל הפר את מחוייבותו. במסמך שנחתם בין הצדדים ביום 14/10/1990 נכתב במפורש כי המינהל - "לא יעביר ולא ירשום את זכות החכירה על הנכס בחכירה או בדרך אחרת על שם החוכר או מטעמו על שם מישהו אחר, אלא אם באותו מעמד תרשם לזכות הבנק משכנתא בדרגה ראשונה על זכות החכירה על הנכס בסכום שלא יעלה על סכום ההלוואה, כפוף לתנאי הצמדה ....". שעה שהרישום בוצע ללא רישום המשכנתא - הרי שהופרה התחייבות זו. אפנה לת"א (מחוזי באר-שבע) 3086/98 בנק הפועלים נ' מינהל מקרקעי ישראל, מאגר נבו (2000), שם אירע מקרה זהה, ובהמ"ש קבע חד משמעית שהמינהל הפר את המחויבות כלפי הבנק בכך שלא רשם את המשכנתא במועד רישום הזכויות בנכס על שם החייב וכי - "כתוצאה מכך, לאור העיקולים שהוטלו והערת האזהרה שנרשמה על הנכס לטובת ... מנע מהבנק את האפשרות למימוש המשכנתא". אף במקרה דכאן, המינהל התחייב במפורש שלא להעביר את הזכויות על שם החוכרים (דרהם) בלישכת רישום המקרקעין אלא אם באותו מועד תרשם גם המשכנתא - והתחייבות זו הופרה. אם למינהל יש טענות כלפי אידע, אשר איתה הוא התקשר בכל הנוגע לביצוע מחוייבויותיו - אין בכך כדי לגרוע מהעובדה שהמינהל הפר את החובה החוזית המפורשת והברורה כלפי הבנק. לכן, במישור היחסים שבין הבנק לבין המינהל, אין כל צורך לדון בהיבט הנזיקי של התנהלות המינהל, ויש מקום לקבל את התביעה בהיבט החוזי. הטענה היחידה שיש לברר עוד בהקשר זה הינה טענת המינהל ל"רשלנות תורמת" מצד הבנק. אמנם לא אדון בפן הנזיקי של התנהלות הבנק, אך כיון שקיימת גם "רשלנות תורמת חוזית", אומר כמה מילים לגבי טענה זו - ואפתח בכך שיש לדחותה מכל וכל, על כל ראשיה. ראשית, טען המינהל כי הבנק יכול היה לרשום בעצמו את המשכנתא כיון שהיו בידיו ייפויי כח נוטריוניים לצורך כך. לא אוכל לקבל טענה זו, היות ואין כל סיבה שהבנק יסבור שהמינהל לא יבצע את מחויבותו ויפעל לבד לרישום. מה גם שהמינהל לא הודיע בכלל לבנק על כך שהנכס נרשם בלשכת רישום המקרקעין. לו המינהל היה מוכיח שהוא הודיע לבנק שהנכס נרשם, ניתן היה אולי לתהות שמא הבנק היה צריך לבדוק בעצמו אם זכויותיו נרשמו ואם האינטרסים שלו מוגנים. דא עקא, שהמינהל אפילו לא טען שהוא הודיע לבנק במועד זה או אחר על הרישום. לכן, משמעות טענת המינהל היא שעל הבנק ליזום בדיקות שנתיות או חודשיות, לבדוק אם במקרה נכסים שונים לגביהם ישנן התחייבויות לרישום משכנתא - עברו פרצלציה ונרשמו בטאבו, לאתר את אותם הנכסים שנרשמו תוך הפרת החובה לרשום משכנתא ולעשות שימוש ביפויי הכח ולרשום את המשכנתאות לבד. לא אוכל לקבל טענה שכזו, והדברים ברורים. טענה שניה היתה שהבנק היה צריך לגלות את "הטעות" עוד לפני שבנק הפועלים רשם את המשכנתא מטעמו. טענה זו לא אוכל לקבל בדיוק מאותם הטעמים שבעטיים נדחתה הטענה הקודמת. טענה שלישית היתה שניתן היה לתקוף מבחינה משפטית את זכויותיו של בנק הפועלים. אף טענה זו לא אוכל לקבל, ובוודאי שלא ככזו שיש בה כדי ללמד על "אשם תורם חוזי". הוכח שהיו מגעים בין ב"כ הבנק לבין ב"כ בנק הפועלים, וכי ב"כ של בנק הפועלים עמד על עמדתו לפיה זכויות בנק הפועלים גוברות בשל שהן נרשמו כאשר הנסח "היה נקי", ניתנה התמורה, הנכס נמכר ונגמר הרישום. לא מצאתי שהוכח שניתן היה לתקוף משפטית את מכירת הנכס ע"י הכונס מטעם בנק הפועלים, ולא ניתן לשער מה היו יכולות להיות תוצאות של פתיחת הליך משפטי שכזה. טענה אחרונה היתה שהבנק לא דאג לבטוחות מספקות לגבי חובותיהם של ה"ה דרהם והחברות שבשליטתם, כי הוא לא פעל מספיק מהר למימוש הנכס וכי לא הוכח שהיה חוב כלפי הבנק שלגביו היה צורך לממש את הנכס. טענה זו יש לדחות מכל וכל ומוטב היתה שלא תועלה. תצהירה של אופיר-פרינץ בהקשר זה לא נסתר, ניתן להבין ממנו ומשלל הנספחים מה היו סך הערבויות, סך המחויבויות, מה היו הבטוחות, מה היה החוב - ואני מוצאת שהוכח כדבעי שהנכס היה ערובה למכלול חובותיהם של דרהם וכי החוב היה גבוה בהרבה משווי הנכס. לגבי "קצב" התנהלות הבנק, לא מצאתי שהוכח שהבנק היה חייב להתחיל בהליכי המימוש לפני המועד בו הוא החליט לעשות כן (וראו את עדותה של אופיר-פרינץ בעמ' 3 שורות 10-20), וממילא אזכיר כי המשכנתא לטובת בנק הפועלים נרשמה כבר בשנת 1999, כלומר - שהחל ממועד זה "היה כבר מאוחר מדי". לכן, יש לקבל את התביעה של הבנק כלפי המינהל. אחריות אידע - אידע התקשרה עם המינהל לצורך מתן שירותי רישום הזכויות בלשכת רישום המקרקעין, לאחר שזכתה במכרז. ההסכם בין הצדדים הוגש לעיוני כמו גם קובצי נהלים שהוכנו בקשר לביצוע החוזה. לאחר עיון בכל המסמכים הללו, אין בהם כדי להסביר כיצד בדיוק קרתה התקלה, אך חשוב מכך הוא שאף אחד מהצדדים - לא זימן למתן עדות את העד הרלבנטי אשר יוכל לנסות ולהסביר מה בדיוק קרה. לדעתי יש לראות הן במינהל והן באידע כאחראיים למחדל ויש לחייב את שניהם בחלקים שווים. טרם פירוט מסקנתי אפרט מהם המסמכים שהוגשו לעיוני הרלבנטיים לנסיון להתחקות אחר הסיבה למחדל, וכבר אומר כי המסמכים אינם רבים ואני בטוחה שקיימים בתיקים השונים מסמכים רבים נוספים (או שהיו חייבים להיות מסמכים שכאלו). המסמך הראשון מלמד שביום 4/9/1990 ביקש הבנק מהמינהל התחייבות לרישום משכנתא. ביום 14/10/1990 חתם המינהל על התחייבות לרישום משכנתא לטובת הבנק, כפי שצוטטה מעלה (נספח ג' לתצהיר הבנק). מנסח לשכת רישום המקרקעין (נספח ד' לתצהיר הבנק) עולה כי ביום 8/1/1997 נרשמה פעולת הפיצול על הנכס ורשות הפיתוח נרשמה כבעלים. ביום 27/2/1997, כהכנה לתחילת הליך הרישום - הוכן "תדפיס תיק עדכני" לגבי הנכס. תדפיס זה (נספח ג' לתצהיר אידע) הינו מסמך של המינהל ואין בו אידיקציה להתחייבות לרישום משכנתא, אם כי גם לא מצאתי בטופס את השדה שבו אמורים להופיע נתונים לגבי התחייבויות לרישום משכנתאות. ביום 13/5/1997 פנה המינהל לדרהם במכתב והודיע להם כי הושלמה הפרצלציה וכי ניתן לרשום את הזכויות בלשכת הרישום (נספח יא' לתצהיר המינהל). באותו מכתב צויין כי אם ניתנה ע"י המינהל התחייבות לרישום משכנתא בהתייחס לנכס, על דרהם להמציא אישור מהבנק לגבי סילוק המשכנתא ועל ביטול ההתחייבות לרישומה. המכתב אף מפנה לאידע לצורך הטיפול ברישום הזכויות. בו ביום, ביום 13/5/1997, הוכן מסמך על גבי טופס של המינהל על ידי גב' ליאת שוורצברג (להלן: "שוורצברג") ובו מרוכזים הפרטים הרלבנטיים לגבי הנכס (מוצג נ/2). כותרת המסמך הינה: "עדכון עסקה בעקבות רישום פרצלציה ...", והוא למעשה מסמך המופנה מחברת אידע לממונה המחוזי לרישום והסדר במחוז הצפון. הסעיף הרלבנטי במסמך זה הינו הסעיף האחד לפני האחרון בו מצוין כי "בתיק אין התחייבות לרישום משכנתא". המעניין הוא שלאחר עיון במסמך המקורי ניתן לראות שבצד המילה "אין" ישנה מילה שמחוקה בנוזל מחיקה ("טיפקס") וכי גם בשורת ההערות ישנה שורה שמחוקה. אם הופכים את הדף ניתן לקרוא בבירור שמתחת למחיקה הראשונה קיימת המילה "קיימת" ובשורת ההערות היתה השורה הבאה ונמחקה: "משכתנא ע"ס 135,000 של בנק טפחות 1984". העמוד השני של מסמך זה הינו אישור עליו חתום הממונה המחוזי לרישום, אשר מופנה לאידע, מיום 30/5/1997, שם נכתב - "בדקתי את הביצוע כמפורט לעיל" ... "פעילות העדכון אושרה". ביום 16/1/1998 הוכן מסמך על ידי גב' טוני נוימן, הממונה המחוזית לחוזים במינהל (להלן: "נוימן"), אשר מופנה אל האחראי המחוזי לרישום והסדר, בו מצוין כי יש לרשום את הזכויות בנכס על שם דרהם וכי במעמד ביצוע הרישום יש לרשום גם משכנתא ללא הגבלת סכום לטובת הבנק. לעיוני הוצג מסמך מקורי בצבע צהוב (נ/3) שהוצא מתיק המינהל. לא ניתן לדעת אם מסמך זה הינו רק העתק ומסמך דומה הוגש לאחראי על הרישום או שזהו המסמך המקורי. המסמך הבא הינו מכתב שנשלח ביום 18/1/1998 לדרהם (נספח יג'1 לתצהיר המינהל) ובו הודיעו להם עוה"ד ממשרדו של עו"ד דגני על רישום זכויותיהם בנכס. למכתב זה צורף תצלום של שטר השכירות אשר ממנו עולה שרשם המקרקעין בנצרת אישר את העסקה לרישום עוד ביום 14/1/1998. מעיון בנסח של לשכת רישום המקרקעין עולה כי הזכויות נרשמו באופן סופי רק ביום 4/6/1998 היות והיתה ככל הנראה טעות בשם ובמספר תעודת הזהות של אחד מה"ה דרהם. במהלך 1999 ביקשו וקיבלו דרהם מבנק הפועלים משכנתא נוספת, ללא שהם טורחים לציין כמובן את קיומה של המשכנתא לטובת הבנק. ככל הנראה בשלב מסוים פנו נציגי בנק הפועלים למינהל בבקשה לרשום משכנתא לטובת בנק הפועלים, וביום 25/8/1999 הנפיקה גב' ליזה איזיק, סגנית הממונה המחוזית של בעלות ורישום (להלן: "איזיק"), אישור לרשם המקרקעין בנצרת, שם היא מציינת שאין מניעה מבחינת המינהל לרשום משכנתא לטובת בנק הפועלים (נספח ה' לתצהיר אידע). מהנסח אנו למדים שמשכנתא כאמור נרשמה לטובת בנק הפועלים מיידית, ביום 25/8/1999. עד כאן סקירה קצרה של המסמכים שהוצגו לעיוני, וכפי שכבר רמזתי - היא קצרה היות וברור שלא הוצגו כל המסמכים שניתן היה להציג, מה גם שניתן לראות שכל צד מציג רק שניים-שלושה מסמכים שמשרתים את האינטרס שלו. ניתן לקבוע על סמך הסקירה הנ"ל שלא הובהר די הצורך כיצד ומדוע נציגי אידע רשמו את הנכס ללא רישום המשכנתא וכיצד ומדוע נציגי המינהל לא פיקחו על הרישום, לא ראו שנפלה טעות, לא תיקנו אותה (כשעוד ניתן היה לתקנה) ואישרו או רישום המשכנתא לטובת בנק הפועלים. ואפרט. היות והמסמכים לגבי ההתחייבות לרישום המשכנתא משנת 1990 היו בתיק המינהל, והיות ונציגת אידע, שוורצברג, אשר הכינה את התיק לרישום, עברה על המסמכים שבתיק טרם הכנת הבקשה - לא ברור מדוע טעתה ומדוע בטופס נ/2 היא לא רשמה שקיימת התחייבות לגבי המשכנתא של הבנק. לאור המחיקות בטיפקס, ניתן לשער שהיא אכן עברה על התיק פיזית ואני מקבלת בהקשר זה את הסברו של עו"ד משה (עמ' 28 שורות 6-15) לגבי נושא זה. עו"ד משה הסביר שכאשר מכינים את התיק לרישום, מעיינים בכל המסמכים שבתיק המינהל המקורי מההתחלה לסוף, דהיינו בסדר כרונולוגי של השתלשלות העניינים (וראו כי גם סנפירי העיד שיש חובה לעבור על תיק המינהל פיזית - עמ' 25 שורה 28). לכן, סביר ששוורצברג ראתה שהיתה משכנתא קודמת לטובת בנק טפחות ורשמה בטופס את אותה משכנתא, וכאשר "התקדמה" בתיק, ראתה מסמכים שמלמדים על ביטול משכנתא זאת, ולכן מחקה בטיפקס את ההתיחסות אליה. שני העדים מטעם אידע אישרו ששוורצברג היתה חייבת להכין את הטופס תוך כדי מעבר על התיק עצמו - ולכן, לא הובהר כיצד היא לא שמה לב למסמכים שקיימים לגבי ההתחייבות כלפי הבנק (ואעיר שלא נטען - ובוודאי שלא הוכח - שהמסמכים לא היו מעולם בתיק או שהיו בתיק אחר וכיוצ"ב טענות). זהו למעשה "החטא הקדמון" - שרובץ על שכמה של הנציגה מטעם אידע. בעיה נוספת היא שלא הוצג כל מידע לגבי פרק הזמן שחלף ממועד הכנת נ/2 (מאי 1997) ועד הגשת התיק בפועל לרישום (ינואר 1998). האם אידע עדכנו את התיק? האם בדקו שנית? מדוע לא נעשתה בדיקה מול מחלקת חוזים, שם ידעה נוימן על ההתחייבות? ומהו "חטאו" של המינהל ? ראשית, היה על המינהל לפקח על פועלה של אידע, ואותו מוצג נ/2, אשר משקף את הטעות שביצעה שוורצברג, אושר על ידי הממונה המחוזי לרישום של המינהל. מדוע אותו ממונה אישר את הטופס? מדוע נציג המינהל לא בדק בעצמו את התיק וראה שיש מסמכים לגבי ההתחייבות כלפי הבנק? שנית, מדוע הנפיקה נוימן את המוצג נ/3 רק ביום 16/1/1998, אחרי שכבר נרשמו הזכויות ע"ש דרהם? ואם כבר הונפק הטופס, בו יש התייחסות ברורה לזכויות הבנק, מדוע לא ראתה נוימן לנכון להפנות את תשומת הלב לכך שהרישום כבר בוצע, וכי נפלה טעות, ולמה לו הורתה לנציגי אידע לתקן את הטעות? אם נציגי אידע היו מתקנים את הרישום לאחר שקיבלו את הטופס נ/3, עוד בינואר 1998, ניתן היה למנוע את כל המשך הפרשה. ובכלל - לא הבנתי עד תום את הסוגיה של מוצג נ/3 - אם הוא הוכן לפני הרישום, מדוע לא לקחו אותו בחשבון נציגי אידע בעת הרישום שהרי הוא מופנה כלפי הממונה על הרישום והיה צריך להגיש אותו בעת הגשת התיק. אם הוא בכוונה הוכן יומיים לאחר הרישום - מה מטרתו? ומי מסר אותו אם בכלל? ולמי נמסר? האם נוימן הכינה אותו ונתנה העתק לנציגי אידע? האם הוא תוייק בתיק על מנת שישכח שם? האם נציגי אידע קיבלו אותו? שלישית - אחרי שכבר הונפק נ/3 והוכנס (כנראה) לתיק, מדוע איזיק אישרה לרשום את המשכנתא לטובת בנק הפועלים? מדוע לא התגלתה אז הטעות? לכל השאלות לא ניתנו תשובות, וכאן אעבור להערתי השניה, לגבי אי התייצבותם של העדים הרלבנטיים. מטעם המינהל העיד ויסמן, אשר לא יכול היה, עם כל הכבוד, לסייע במאומה. ויסמן הסביר שהוא איש שטח, שהוא לא בקיא בפרטי התיק, הוא לא יכול היה לענות על שאלות לגבי התיק הספציפי, לא הכיר את המסמכים ולמעשה עדותו היתה חסרת כל משמעות לגבי תיק זה. ויסמן אישית הותיר רושם טוב והוא היה הוגן שעה שהסביר מהן מגבלות הידע שלו ולא ניסה לתת תשובות כאשר הן לא מצוויות בידיעתו האישית, אך אין בכך כדי למלא את החוסר הראייתי מצד המינהל. כאשר ויסמן נשאל לגבי בדיקות שהמינהל עשה, או שלא עשה, הוא השיב - "אין לי תשובה אם זה נבדק או לא. עסקתי באכיפה באותה העת" (עמ' 8 שורה 16). כאשר הוא נשאל מדוע המינהל לא פעל לתיקון הרישום השיב: "אני לא יודע אם אותה עובדת ידעה שנרשם ללא הבנק ואני לא יודע מדוע המינהל לא ביצע את זה בעצמו" (עמ' 8 שורה 20). ויסמן ציין כי הוא אישית מעולם לא עיין בתיק המינהל (עמ' 15 שורה 7) ולכן הוא בוודאי שלא יכול היה להסביר את חלקיות המסמכים שצורפו לתצהירו, ואת המסמך "החשוב" שבתיק, מוצג נ/2, הוא מעולם לא ראה (עמ' 17 שורה 29). כאשר ויסמן נשאל לגבי מסמכים מסויימים, משמעותם, מועד הנפקתם והעברתם לגורמים אחרים הוא השיב - "לא יודע" (וראו את כל עמ' 16-17), ולכן, למעשה, מטעם המינהל לא העיד מי שהיה מעורב ספציפית ברישום של הנכס דנן ואשר יכול לשפוך אור על השאלות שהצגתי לעיל. לא שמעתי את נוימן או את איזיק או כל גורם אחר שעבר אישית אי פעם על תיק המינהל. אידע אף היא לא זימנה את הגורם הרלבנטי, דהיינו את שוורצברג. סנפירי, מנהל אידע, יכול היה רק להסביר על הנוהלים באופן כללי, ומענין ביותר היה לשמוע שאידע העבירה את הביצוע בפועל למשרד עורכי הדין דגני שהעסיקו מטעמם חברת כח אדם בשם אביר וכי שוורצברג, אשר ביצעה בפועל את המשימות, היתה עובדת של חברת כוח האדם. סנפירי הסביר שהוא ניסה לאתר את שוורצברג אך כי היא מסרה שהיא לא זוכרת מאומה ולא מעוניינת לבוא ולהעיד (עמ' 24 שורה 31). אינני בטוחה שדי בכך, ובכל אופן - ברור שסנפירי עצמו לא היה מעורב ברישום הנכס הספציפי. כך גם עו"ד משה - אשר היה מעורב ברישום באופן כללי אך לא יכול היה להסביר מידיעה אישית מדוע המוצג נ/2 לא כולל התייחסות למשכנתא של הבנק, וראו כי כבר בפתח עדותו הוא מסר כי - "את התיק המסוים הזה אני לא זוכר. אני יכול לספר לך על הנהלים והעבודה באופן כללי". משמע, שגם שני המצהירים מטעם אידע, כמו וייסמן, הותירו רושם טוב בכל הנוגע לפועלם וידיעותיהם - אך, עם כל הכבוד, עדותם סייעה אך במעט להבנת המהלכים. מכאן, שאין לי אלא להגיע למסקנות על בסיס ניתוח המסמכים שפורטו מעלה, וניתוח שכזה מחייב לדעתי את המסקנה שהיו מחדלים ואי בהירויות הן מצד המינהל והן מצד אידע, ובשל החוסר בראיות אני מוצאת לקבוע שהם אחראיים בחלקים שווים. לא למותר לציין בהקשר זה מהי החשיבות הרבה שיש לרישום מדוייק של הזכויות במינהל ולפועלה של החברה האחראית על הרישום. המדובר בסמכויות שהמדינה מאצילה למינהל, אשר מהוות תחליף בשלבים מסויימים, לרישום המקרקעין - ולאור תפקיד מיוחד זה, רובצת אחריות רבה יותר על המינהל ועל שלוחיו (כולל על המינהל בכל הנוגע לבחירת שלוחיו והפיקוח עליהם). הציבור מסתמך על הרישום במינהל, ולאחר מכן, על הרישום הלשכת רישום המקרקעין, ויש חובה מיוחדת כלפי הציבור בכל הנוגע לביצועו. לכן, ככל שההודעה של המינהל כלפי אידע מבוססת על טענות לגבי רשלנותה של אידע - יש לקבל את ההודעה במחציתה, ואציין כי בתיק לת"א (מחוזי באר-שבע) 3086/98 בנק הפועלים נ' מינהל מקרקעי ישראל, מאגר נבו (2000), הגיע בהמ"ש למסקנה דוומה בנסיבות דומות, לאמור : "אי רישום המשכנתא מקורה ברשלנות כפולה, האחת של המינהל והשניה של עו"ד דיין. המינהל בכך שהוציא את שטר השכירות ... מבלי שהגביל שטרות אלה על ידי החובה לרישום משכנתא ועו"ד דיין חטא בכך שלא רשם המשכנתא, כך שרשלנות המינהל ועו"ד דיין חובקות אחת את השניה ומשולבות זו בזו יחדיו, הם אלה שגרמו לכך שלא נרשמה משכנתא לטובת הבנק כפי שהתחייבו כאשר כל אחד תרם את חלקו המכריע וללא תרומת האחד, השני היה נחסם מבעוד מועד. אני קובעת שהחיוב של המינהל ועו"ד דיין כלפי הבנק הם יחד ולחוד - באין אפשרות להפריד בין רשלנות הצדדים למי החלק המכריע ומהעובדה שכל אחד שאב כוחו מהשני וכל אחד סמך שהאחר הוא שיקפיד על בדיקה מדוקדקת וגרם בהתנהגותו לתוצאה המצערת של אי רישום המשכנתא לטובת הבנק ...". לגבי הפן החוזי - המינהל העלה טענה נוספת והיא שיש לראות באידע כמי שהפרה את החוזה בינה לבין המינהל בכך שהיא לא קיימה ביטוח אחראיות מקצועית כפי שהתחייבה לעשות (ביטוח הכוללת כמוטב גם את המינהל). טענה זו אין ביכולתי לקבל. ראשית, היא לא הוכחה, וראו כי הטענה נטענה בשפה רפה על ידי ויסמן בתצהירו. עוד יודגש כי ויסמן לא טען שאין פוליסת ביטוח כנדרש, אלא שהוא לא ראה בתיק פוליסה כאמור, דא עקא שבחקירתו הוא הסביר שהוא בכלל לא עיין בתיקי המינהל, ומכאן שיש לתהות אחר המסקנה לגבי קיומה או העדרה של הפוליסה. שנית, נדמה לי שאם אכן לא הוגשה פוליסה כנדרש, היה על המינהל להתריע ולדרוש את קיומה מאת אידע מיד בסמוך להפרה "הנטענת". לא הוכח שהמינהל עשה כן (עד מועד הכנת תצהירו של ויסמן בתיק זה), ומנגד - הוכח שהחוזה עם אידע חודש פעמיים לאחר מכן. שלישית, לטענת העדר הביטוח אין זכר בהודעה שנשלחה מאת המינהל כלפי אידע והיא מופיעה לראשונה בתצהירו של ויסמן, ומשכך הינה בבחינת הרחבת חזית אסורה. התיישנות ? - טענה אחרונה בה אדון, היתה טענת אידע באשר להתיישנות. אידע טוענת כי את המשכנתא היה צריך לרשום במועד בו נרשמו הזכויות ב"טאבו", דהיינו בשנת 1997. במועד זה בוצע המחדל של אי רישום המשכנתא, ולכן, התביעה שהוגשה בשנת 2006 התיישנה. לא אוכל לקבל טענה זו היות ולשיטתי המועד בו יחל מירוץ ההתישנות במקרה זה הינו היום בו נודע לבנק על המחדל וכי יש מקום לתחולת סעיף 8 לחוק ההתישנות, לאמור: "נעלמו מן התובע העובדות המהוות את עילת התובענה, מסיבות שלא היו תלויות בו ושאף בזהירות סבירה לא יכול היה למנוע אותן, תתחיל תקופת ההתיישנות ביום שבו נודעו לתובע עובדות אלה." אני סבורה כי העובדה שהמשכנתא לא נרשמה היתה עובדה שנעלמה מהבנק והיא מהווה כמובן את הרכיב העיקרי של עילת התביעה, ואני אף סבורה כי לא ניתן לומר שהבנק יכול היה "בשקידה סבירה" לגלות עובדה זו קודם למועד בו היא התגלתה. עקרונית, טכנית, ברור שהבנק יכול היה לגלות את המחדל בסמוך למועד התרחשותו, אם היה בודק כל שנה את המרשם, אם היה שולח מכתבים למינהל ובהם דרישה לקבל עדכון וכיוצ"ב פתרונות טכניים. דא עקא, שאני מוצאת שאמצעים אלו לא נכללים בגדר "שקידה סבירה" במקרה מיוחד זה וכבר ציינתי לעיל שלא אוכל לקבל את הטענה בדבר אשם תורם של הבנק, שלמעשה מכוונת לאותו עניין ממש. מבחינה עובדתית - אופיר-פרינץ הצהירה והעידה שהבנק למד על המחדל רק לאחר שחובם של דרהם הביא אותו למסקנה שיש לנסות ולממש את הנכס והבנק פנה לעורכי דינו וביקש אותם לפעול למימוש (דצמבר 2005). היא ממשיכה ומסבירה שרק אז, התברר לבנק, באמצעות באי כוחו שלמעשה לא ניתן לממש את הנכס כיון שהמשכנתא מעולם לא נרשמה בטאבו וכי בינתיים כבר החלו הליכי הכינוס מטעם עו"ד גיל (בינואר 2006, עמ' 2 שור' 4-8). לכן, עובדתית - העילה התגבשה רק בשנת 2005, והתביעה לא התיישנה. אפנה בהקשר זה להחלטת בת"א (שלום תל-אביב) 14175/06 כרמל איגוד למשכנתאות נ' עמיגור, מאגר נבו, מיום 19/10/2006, שם נדון עניין זהה. באותו עניין עמיגור היתה אמורה לרשום משכנתא על בסיס התחייבות לרישום משכנתא, המשכנתא לא נרשמה, הנכס נמכר והבנק התובע מצא עצמו ללא אפשרות לממש את המשכנתא. אף שם הוגשה בקשה לסילוק על הסף מחמת ההתישנות והיא נדחתה, מנימוקים דומים. מכאן, ולאור האמור עד כה, על המינהל ואידע לפצות את הבנק בשל הנזק שנגרם עקב אי רישום המשכנתא, בחלקים שווים - ונעבור עתה לברר מהו הנזק. גובה הנזק - הבנק טוען כי שווי הנכס ע"פ חו"ד שמאית הינו כ-225,000 $ ארה"ב, ולכן לטענת הבנק יש לפצותו בשווי זה. המינהל ואידע, מנגד, טוענים כי שווי הנכס היה 170,000 $ ארה"ב בלבד, כיון שזהו המחיר בו נמכר הנכס בפועל ע"י הכונס שמונה מטעם בנק הפועלים. במחלוקת זו אני מוצאת שיש לקבל את עמדת המינהל ואידע. כידוע, במכירת נכס בכינוס או במימוש, הסיכוי לקבל תמורה בשווי של מלוא הערכתו של השמאי הינו סיכוי נמוך. במקרה זה הוכחו מספר נתונים שיש בהם כדי לחזק מסקנה זו. על נתונים אלו אני למדה מעדותו של עו"ד גיל, אשר מצאתי לנכון לקבלה במלואה (בין היתר בהיותו עד אובייקטיבי, נטול כל אינטרסים, אשר שימש בתפקיד של כונס בפיקוח בית המשפט ולשכת ההוצל"פ). עו"ד גיל הסביר כי מכירת הנכס לוותה בכמה בעיות, החל מכך שהיתה ירידת מחירים בכפר וורדים באותה העת, עובר בכך שהבית היה ישן, נטוש ופרוץ, וכלה בכך שהבית היה "משופע בחריגות בניה", כלשונו (עד כדי כך שמלכתחילה היתה בעיה לקבל לגביו משכנתא). לכך יש להוסיף את העובדה שעסקינן במימוש מהיר - ולכן, אך סביר הוא שהנכס נמכר בסכום שנופל מהשומה, וראו כי בשומה עצמה שהוכנה לבקשת עו"ד גיל, מצוין כי שווי הנכס הוא 225,000 $ אך כי במימוש מהיר צפוי שהתמורה תרד, עד כדי 180,000 $. עו"ד גיל הוסיף ופירט אילו מהלכים נקט על מנת לבצע את המכירה, לאילו מתווכים פנה, היכן פורסמו מודעות, למי הוצג הנכס, סיפר על נסיונותיהם של דרהם עצמם למכור את הנכס, על נסיון למכור אותו לאחד מהשוכרים ועוד (עמ' 20 שורות 10-27). לפיכך, שוכנעתי כי נעשו מירב המאמצים מטעם עו"ד גיל, להשיג את התמורה המירבית האפשרית באותה עת - ומכאן, שהשווי בפועל של הנכס, במועד מכירתו, היה 170,000 $ ולא 225,000 $. ציינתי כי זהו השווי במועד המכירה, ואזכיר כי מכירת הנכס ע"י עו"ד גיל היתה בחודש דצמבר 2005 (עמ' 20 שורה 29). היות והבנק טוען שהוא ביקש לממש את הנכס בסוף שנת 2005 (ולכך התייחסתי לעיל בפרק שדן בטענת ההתישנות), הרי שעסקינן במועדים כמעט זהים. משמע, שהמכירה של הנכס משקפת את ערכו בדיוק בתקופה בה הבנק רצה לממשו, ואילולא היה מתברר שהזכויות של הבנק לא נרשמו - הוא היה מממש אותו באותם חודשים. לכן, הקביעה לגבי שווי של 170,000 $ תקפה, מה גם שהבנק ממילא לא הציג כל ראיות לגבי שווי אחר (ולא למותר לציין שהבנק לא הציג חוות דעת מטעמו בתיק זה אלא הסתמך על חוות הדעת שהוכנה לבקשת עו"ד גיל). לכן, שווי הנכס ממנו יש לגזור את הפיצוי הינו 170,000 $, שהיו שווי ערך ל-790,000 ₪. ומהו הסכום שיש לפצות בגינו את הבנק ? עו"ד גיל בחקירתו מסר, והדברים ברורים, כי מסכום התמורה שהתקבל יש להוריד את ההוצאות השונות (עמ' 21 שורה 18), וכי לאחר ניכוי ההוצאות בנק הפועלים קיבל "נטו" סכום של כ-580,000 ₪, וזאת בנוסף ל-117,000 ₪ שהועברו לבנק (ואזכיר כי לאחר המכירה התברר שהתמורה גבוהה יותר מאשר החוב שהיה כלפי בנק הפועלים, ובהתאם, ביקש ב"כ של הבנק מראש ההוצל"פ לאשר להעביר את היתרה לבנק - כך שמוסכם שעו"ד גיל העביר לבנק 117,000 ₪ שנותרו אצלו "כעודף" (וראו את הנספחים טז' לתצהיר הבנק)). מכאן, שהוכח במאזן ההסתברויות שלו הבנק היה ממש את הנכס, במקום בנק הפועלים, הוא יכול היה לקבל לידיו עוד סכום של 580,000 ₪, בנוסף על הסכום שכבר קיבל. סכום זה יהא הסכום לפיצוי, בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום 1/1/2006 ועד היום. סיכום - אשר לאור כל האמור לעיל, אני מורה כדלקמן : התביעה של הבנק כלפי המינהל מתקבלת ברובה ועל המינהל לשלם לבנק 580,000 ₪ בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום 1/1/2006 ועד היום. לכך יש להוסיף הוצאות משפט בגין שכ"ט עו"ד בסך 60,000 ₪ + מע"מ, והחזר חלקי של של אגרת בית המשפט, דהיינו - 75% מהאגרה ששולמה, משוערכת להיום. בנוסף ישלם המינהל את שכרו של עו"ד גיל בסך 1,200 ₪ + מע"מ. ההודעה של המינהל כלפי אידע מתקבלת בחלקה, באופן שאידע תשלם למינהל מחצית מכל סכום שהמינהל ישלם לבנק (כולל מחצית מההוצאות). בנוסף, תשלם אידע למינהל מחצית מהאגרה ששילם המינהל בכל הנוגע להודעה שנשלחה כלפי אידע. הסכומים ישולמו תוך 30 יום מהיום. מינהל מקרקעי ישראלמקרקעיןמשכנתאקרקעות