אחריות עורך דין בעסקת מקרקעין שהתגלתה כתרגיל עוקץ

הפסיקה הכירה בקיומה של חובת זהירות של עורך דין גם כלפי מי שאינו לקוחו ואף כלפי הצד שכנגד [ע"א 915/91 מדינת ישראל נ' לוי, פ"ד מח(3) 45; ע"א 1170/91 בכור נ' יחיאל, פ"ד מח(3) 207; עניין סילביו נחום לעיל], כאשר נקבע כי היקף החובה משתנה ממקרה למקרה על פי נסיבותיו. במקרה זה מדובר במקרה קיצוני של עסקה שהיתה מיסודה נגועה בתרמית. קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא אחריות עורך דין בעסקת מקרקעין שהתגלתה כתרגיל עוקץ: התובעים, אשר נפלו קורבן לתרגיל עוקץ בעת התקשרותם בעסקה לרכישת מקרקעין מאדם שהתחזה להיות בעליהם, תובעים בתביעה זו את עורכי הדין שהיו מעורבים בעסקה בעילה של רשלנות מקצועית או בהפרת חובות מדיני השליחות והנאמנות. התובעים והנתבעים שכנגד (להלן: התובעים) רכשו מגרש בסמוך לחוף הים בעיר נתניה. לאחר תשלום מלוא התמורה למוכר המגרש, התברר כי הוא אינו הבעלים האמיתי של המגרש וכי התובעים נפלו קורבן לתרמית. הנתבעים 1-3 הינם עורכי דין אשר היו מעורבים בעסקת המכר. הטענה כנגד כל אחד מהנתבעים היא כי אילו נהגו כמצופה מעו"ד סביר ובזהירות הראויה, דבר התרמית היה נחשף ונזקי התובעים עקב התקשרותם בהסכם המכר היו נמנעים. טענה חלופית של התובעים היא כי לנתבעים אחריות כלפיהם מכוח דיני השליחות והנאמנות. התביעה כנגד הנתבעת 4, מדינת ישראל (משרד הפנים), נדחתה בהסכמת הצדדים. 1. העובדות הצריכות לעניין התובעת 1, פנטהאוז רחמני בע"מ, הינה חברה בע"מ העוסקת בתיווך וסחר בנדל"ן (להלן: התובעת). התובעים 2-4 הינם המייסדים ובעלי המניות של התובעת 1. במהלך חודש מאי שנת 1997, נודע לתובעים כי מגרש בשטח של 1,012 מ"ר, הידוע כגוש 7931 חלקה 38, בסמוך לחוף הים בעיר נתניה, המיועד לבניית בנין מגורים (להלן: המגרש), מוצע למכירה על ידי מי שהציגו עצמם כחיים שחר (להלן: המוכר) ורעייתו חיה שחר (להלן: המוכרת), הבעלים הרשומים של המגרש ותושבי חוץ (להלן: המוכר המתחזה). המוכר המתחזה הפנה את נציגי התובעת לנתבע 2, עו"ד אברהם וקסלר (להלן: עו"ד וקסלר) , אשר הוצג כבא כוחו. - התובעים שכרו את שירותיו של הנתבע 1 והתובע שכנגד, עו"ד יובב פפר (להלן: עו"ד פפר). על פי הסכם שכר הטרחה שנחתם בין התובעים לעו"ד פפר (נספח א' לכתב התביעה שכנגד), את שכר הטרחה התחייבו התובעים לשלם לעו"ד פפר כאחוז משווי הדירות שעתידות להיבנות על המגרש, ואם לא ימכרו דירות - כאחוז ממחיר הקרקע. עוד נקבע בהסכם שכר הטרחה (בסעיף 2) כי: "כחלק מן הטיפול הכלול בשכר הטרחה הנ"ל, יטפל עורך הדין עבור הלקוח במימוש המקרקעין וחוזי המכירה של הדירות שיבנו על המקרקעין אם ימכרו כדירות וברישום בית משותף". לעניין המטרה לשמה נשכר עו"ד פפר קיימת מחלוקת בין הצדדים. בעוד שהתובעים טוענים כי שכרו את שירותיו לצורך ייצוגם המלא בקשר לעסקת המכר, לטענת עו"ד פפר התובעים פנו אליו רק בשלב מאוחר של העסקה לאור האפשרות לערוך את העסקה כ"עסקת נטו", קרי שהקונה יישא בכל הוצאות המס בגין העסקה, וזאת נוכח התמחותו של עו"ד פפר במיסוי מקרקעין. עוד טוען עו"ד פפר כי סוכם בין התובעים לבין עו"ד וקסלר כי עו"ד וקסלר יטפל עבור שני הצדדים בעסקה. הסכם המכר בין המוכר המתחזה לתובעים נחתם ביום 16.5.97, ללא נוכחות עו"ד פפר (להלן: ההסכם; נספח ב' כתב התביעה המתוקן). חיים שחר חתם על ההסכם הן בשמו והן בשם רעייתו חוה שחר, על פי יפוי כוח נוטריוני (נספח ג' לכתב התביעה המתוקן; להלן: ייפוי הכוח לחתימה) שאושר ואומת על ידי הנתבע 3, עו"ד נוטריון בנו גנות (להלן: עו"ד גנות) ביום 1.5.97. במועד חתימת ההסכם הפקידו התובעים בידי עו"ד וקסלר, אשר מונה כנאמן מטעם שני הצדדים, את כספי התמורה בגין המגרש (תצלום השיקים מצ"ב כנספח ד' לכתב התביעה המתוקן), וכן שילמו לעו"ד וקסלר שכר טרחה בסך 33,920 ₪ כולל מע"מ, כפי שהוסכם בהסכם (קבלה מצ"ב כנספח ה' לכתב התביעה המתוקן). על פי סעיפים 5-8 להסכם כל המיסים הקשורים עם מכירת המגרש יחולו על התובעים-הקונים ("עסקת נטו"). בהסכם נקבע כי התמורה תועבר לידי המוכרים רק כנגד רישום הערת אזהרה לטובת התובעת וכנגד המצאת יפוי כוח בלתי חוזר של המוכר והמוכרת הנדרש לצורך השלמת העסקה ורישום המגרש על שם התובעת. יחד עם זאת, נקבע כי מחצית ראשונה מהתמורה רשאי עו"ד וקסלר להעביר לידי המוכרים כנגד המצאת יפוי כוח בלתי חוזר של המוכר, חיים שחר, ורישום הערת אזהרה. בהתאם לכך, לאחר רישום הערת האזהרה וכנגד יפוי כוח בלתי חוזר של המוכר, הועברה לידי המוכרים המחצית הראשונה של התשלום בגין המגרש. ביום 20.5.97, ארבעה ימים לאחר חתימת ההסכם, העביר עו"ד וקסלר למשרד עו"ד פפר יפוי כוח בלתי חוזר חתום על ידי חוה שחר (להלן: ייפוי הכוח הבלתי חוזר של המוכרת; נספח ו' לכתב התביעה המתוקן). חתימת הגב' שחר על ייפוי הכוח אומתה על ידי עו"ד גנות ביום 1.5.97. עו"ד פפר פנה לעו"ד וקסלר במכתב מיום 20.5.97 (נספח ז' לכתב התביעה), בו הוא טוען כנגד תקינות ייפוי הכוח כדלקמן: "1. בהמשך לשיחתנו הטלפונית, הינני להודיעך כי אני דוחה מכל וכל את יפוי הכח שנוסחו הועבר לידי. יפוי כח זה אינו מקובל עלי, לא ברור לי מקורו, ועל פניו אינו נראה תקין (וזאת בלשון המעטה). 2. הינך נדרש בזאת להמציא לידי, יפוי כח בלתי חוזר בנוסח שהועבר אליך על ידינו, חתום ע"י גב' שחר חוה ומאומת קונסולרית, וזאת כפי שסוכם באופן מפורש. 3. הנני להזכירך את חובת הנאמנות חלה עליך בקשר לכספים שהופקדו בידיך עפ"י החוזה, לפיה חל איסור על שחרור הכספים לפני שיתקבל אצלי העתק מקורי של יפוי הכח הבלתי חוזר הקונסולרי". ביום 26.5.97 העביר עו"ד וקסלר את המחצית השנייה של התמורה בגין המגרש מחשבון הנאמנות לידי המוכר המתחזה (טופס העברת הכספים מצ"ב כנספח י' לכתב התביעה המתוקן). ביום 28.5.97 פנה עו"ד פפר שנית לעו"ד וקסלר במכתב דרישה לקבלת יפוי הכח הקונסולרי (נספח ח' לכתב התביעה המתוקן), בו נכתב כך: "1. עד כה, ולמרות שחלפו מעל 10 ימים מאז חתימת החוזה, טרם נתקבל במשרדנו יפוי הכח הקונסולרי של הגברת שחר חוה, כמתחייב מן החוזה. אנא הודענו בהקדם מתי נקבלו. 2. אבקשך למסור לנו את פרטי חשבון הנאמנות ובאיזה בנק הוא מתנהל, לגבי הכספים שהופקדו עבור שחר חוה, עד להמצאת יפוי הכוח הנ"ל". אין מחלוקת כי עו"ד פפר קיבל מעו"ד וקסלר, יפוי כוח של הגברת חוה שחר מאומת קונסולרית מיום 22.5.97 (להלן: יפויי הכוח הקונסולרי; נספח ט' לכתב התביעה המתוקן), ואולם בעוד שעו"ד פפר טוען כי ייפוי הכוח הקונסולרי התקבל אצלו לאחר שהמחצית השנייה של התשלום כבר הועברה לידי המוכרים, עו"ד וקסלר טוען כי בטרם העביר את הכסף למוכרים העביר את יפוי כוח הקונסולרי בפקס' לעו"ד פפר ואף קיבל את אישורו בטלפון להעביר את יתרת התמורה למוכרים. בשנת 1998, לאחר ששולמה מלוא התמורה בגין המגרש ע"י התובעים ולאחר שנרשמה לטובת התובעת הערת אזהרה בלשכת רישום המקרקעין בגין רכישת המגרש, התברר לתובעים לראשונה על התרמית, כאשר בעלי המגרש (להלן: הבעלים האמיתיים) הגישו תובענה בה תבעו להצהיר כי עסקת מכירת המגרש בטלה וכי לתובעת אין זכות בקרקע (ה"פ 462/98) . בין התובעים לבעלים האמיתיים הושגה פשרה, אשר ניתן לה ביום 14.2.98 תוקף של פסק דין, ולפיה הסכם המכר בטל מעיקרו (נספי יא' לכתב התביעה המתוקן). בנוסף לתביעה לביטול עסקת המכר, הגישו בעלי המגרש האמיתיים תלונה למשטרה כנגד המוכר המתחזה. המשטרה פתחה בחקירה, ועד להגשת תביעה זו לא עלה בידי המשטרה לזהות או לאתר את המוכר המתחזה. ביום 9.8.98 פנו התובעים באמצעות בא כוחם אל הנתבעים 1-3 בדרישה להסדרת פיצוי התובעים, בגין מחדלי הנתבעים בקשר לעסקת המכר כפי שנטענו על ידי התובעים במכתבי הדרישה (נספחים יב'1-יב'3 לכתב התביעה המתוקן). משדרישות התובעים לא נענו, הוגשה תביעה זו. 2. טענות הצדדים א. התביעה כנגד הנתבעים 1 (עו"ד פפר) ו-2 (עו"ד וקסלר) (1) טענות התובעים התובעים טוענים כי עו"ד פפר התרשל בטיפולו בעסקה בכך שבניגוד לחובותיו העביר את הטיפול בעסקה לידי עורך דין אחר צעיר וחסר ניסיון; לא טרח לאמת את זהות המוכר; לא בדק את המסמכים שהציג המוכר; ואישר את נוסח הסכם המכר על אף שהיו בו תנאים חריגים מבלי להזהיר את התובעים לגבי קיומם של תנאים חריגים בהסכם. לטענתם, אילו היה עו"ד פפר מטפל בעסקה בעצמו או באמצעות עורך דין מנוסה, עורך בדיקה של המסמכים וזהות המוכרים ומזהירם לגבי הסיכון הטמון בתנאים החריגים הכלולים בהסכם, דבר התרמית היה מתגלה ונמנע. לטענת התובעים, ההתרשלות של עו"ד פפר במילוי תפקידו חמורה במיוחד בנסיבות מקרה זה בהן מדובר במקרקעין יקרים אשר נמכרים כביכול על ידי תושבי חוץ. כנגד עו"ד וקסלר, טוענים התובעים כי התרשל גם הוא בייצגו את המוכר המתחזה מבלי לברר ולאמת את זהותו, וכן בכך שלא ערך כל בירור לעניין המסמכים שהציג המוכר המתחזה ובעיקר יפויי הכוח. עוד טוענים התובעים כנגד עו"ד וקסלר כי הציג בפניהם מצג שקרי לפיו הוא מכיר את המוכר ומטפל בשמו בענייני המגרש. בנוסף טוענים הצדדים כי עו"ד וקסלר התרשל והפר את חובת הנאמנות כלפיהם בכך שהעביר את המחצית השנייה של תמורת המכר אשר הופקדה אצלו בנאמנות, לידי המוכר המתחזה, ביום 26.5.97 טרם הומצא ייפוי הכוח הקונסולרי של המוכר לביצוע העסקה. לטענת התובעים, אילו עו"ד וקסלר לא היה פועל תוך רשלנות לעניין זהות המוכר המתחזה ולא מועל באמון התובעים ומטעה אותם, דבר התרמית היה נחשף ונזקם היה נמנע. לחילופין טוענים התובעים כנגד הנתבעים 1 ו-2 טענה מכוח חוק השליחות, תשכ"ה-1965 (להלן: חוק השליחות). הטענה היא כי משעו"ד פפר ועו"ד וקסלר פעלו כשלוחים של המוכר המתחזה על פי יפוי כוח, משנתברר כי יפוי הכוח מזויף, המשמעות היא כי הם פעלו שלא ברשות ושלא בסמכות בהעברת כספי התמורה בגין המגרש לידי המוכרים, ולפיכך, על פי סעיף 6(ב) לחוק השליחות וכפי שנקבע בע"א 6381/00 קפון נ' חב' מעונות מרכז התרבות, חייבים הנתבעים 1 ו-2 להחזיר לתובעים את מלוא הסכום ששולם על ידם. (2) טענות עו"ד פפר לטענת עו"ד פפר, מעורבותו בעסקה הוגבלה לבדיקת כדאיות העסקה כעסקת נטו וטיפול בהמשך רישום הדירות על שם הקונים העתידיים. לטענתו, מעורבותו נתבקשה בשלב בו התובעים כבר בדקו את זהות המוכר באמצעות עו"ד וקסלר. את תפקידו בעסקה ביצע לטענתו באופן זהיר ומיומן, שכן, על פי בדיקה שערך בשיתוף עם צוות משרדו, ביצוע העסקה כעסקת נטו היתה אמורה לחסוך לתובעים כ- 30% מעלות הרכישה בהשוואה למחיר השוק. בנוסף, טוען עו"ד פפר, כי מיוזמתו ומעבר לנדרש ממנו בדק והיה מעורב בשלבים והיבטים שונים של ההסכם, כמפורט להלן: היה מעורב פעיל בשלב ניסוח ההסכם והחלפת הטיוטות בין הצדדים; ערך בדיקה טלפונית עם עו"ד גנות שאישר כי חוה שחר החתומה על ייפוי הכוח התייצבה לפניו ביום 1.5.97; לצורך שחרור כספי הנאמנות דרש כי המוכרים יזוהו זיהוי נוטריוני וקונסולרי. עוד טוען פפר כי מעשיו ומחדליו של עו"ד וקסלר, ובעיקר שחרור את הכספים על ידו לידי המוכרים עוד בטרם העברת ייפוי הכוח הקונסולרי לתובעים, מנתק כל קשר סיבתי בין פעולותיו לבין נזקי התובעים. בנוסף ולחילופין טוען עו"ד פפר לרשלנות תורמת של התובעים בכל הנוגע לעסקת המכר. לטענתו, הם לא בדקו די הצורך את זהות המוכר, וחתמו על ההסכם בפזיזות. עו"ד פפר כופר בטענות לפיהן שימש כביכול כנאמן של הצדדים וכשלוחם של המוכרים, וטוען כי לא חלה עליו כל אחריות מכוח חוק הנאמנות או חוק השליחות. לטענתו, עו"ד וקסלר מונה בהסכמה משולשת, של המוכרים, של התובעים ושלו, כעו"ד ונאמן מטעם שני הצדדים להסכם. (3) טענות עו"ד וקסלר עו"ד וקסלר טוען להיעדר יריבות בינו לבין התובעים. לטענתו, הוא מעולם לא ייצג את התובעים, ולכן אין ולא יכולה להיות לו חובת זהירות או אחריות כלשהי כלפיהם. עובדת ייצוגם של התובעים על ידי עו"ד פפר, מהווה, כך לטענתו, ראיה לכך שלא היו מיוצגים על ידו בקשר להסכם המכר. עו"ד וקסלר אינו כופר בכך שהתובעים שילמו לו שכר טרחה בסך 10,000$, ואולם הוא טוען כי תשלום זה לא נעשה על פי דרישתו אלא בהתאם להסכמה בין הצדדים לפיה כחלק מהתמורה הכוללת ששילמו התובעים במסגרת העסקה יכלל גם שכר טרחתו, וזאת מאחר ודובר בעסקת נטו. ככל שהיתה מוטלת על עו"ד וקסלר חובה כלפי התובעים, הרי שלטענתו הוא לא הפר אותה, ופעל כעו"ד סביר מקצועי ומיומן. לטענתו, המוכר המתחזה הציג לו מסמכים על פיהם היה ברור כי הוא הבעלים האמיתיים של המגרש. לאחר שבדק, לטענתו, את התאמת מספרי הזהות של המוכר המתחזה לכל אחד מהמסמכים שהיו לפניו ומצא התאמה מלאה ביניהם, לא ראה כל מניעה לביצוע העסקה. לפיכך, הכין טיוטת הסכם מכר והעבירה לעו"ד פפר. יפוי הכוח הבלתי חוזר של המוכרת הועבר, לטענתו, ישירות לעו"ד פפר. את דרישתו של עו"ד פפר ליפוי כוח חדש מאומת קונסולרית העביר לטענתו למוכר המתחזה, ומספר ימים לאחר מכן נתקבל במשרדו, באמצעות דואר אויר, ייפוי הכוח החדש. עו"ד וקסלר טוען כי את המחצית השנייה של התמורה בגין המגרש העביר לידי המוכר המתחזה רק לאחר שהודיע לעו"ד פפר על קבלת ייפוי הכוח ולאחר שהעביר העתק ממנו בפקס' לעו"ד פפר וזה נתן את אישורו להעברת תמורת התשלום. עו"ד וקסלר כופר בטענות בדבר היכרות מוקדמת שלו כביכול עם המוכרים המתחזים. לטענתו, הוא הבהיר לעו"ד פפר כי אינו מכיר היכרות קודמת את המוכרים המתחזים. מכל מקום, לטענת עו"ד וקסלר, אין קשר סיבתי בין מעורבותו בעסקה לבין נזקי התובעים, שכן מעשיו ומחדליו של הנתבע 3 (עו"ד גנות), אשר אימת באישור נוטריוני את יפויי הכוח, וכן רשלנותם התורמת של התובעים, הם שגרמו לנזקיהם. ב. התביעה כנגד הנתבע 3 - עו"ד גנות כנגד עו"ד גנות טוענים התובעים כי התרשל בכך שאימת את חתימתה של המוכרת על גבי יפויי הכוח מבלי שבדק כלל או לא בדק מספיק את זהותה. עו"ד גנות טוען כי אימת את החתימה על ייפויי הכוח בתום לב וכפי שעו"ד סביר היה עושה, שכן לא היתה לו סיבה לחשוש כי האישה התייצבה לפניו היא מתחזה. עוד הוא טוען כי שני יפויי הכוח נחתמו באותו יום, וכי הן המוכר והן המוכרת התייצבו לפניו. מכל מקום טוען עו"ד גנות כי היות והתובעים לא עשו שימוש ביפוי הכוח שנתחם בפניו, ויפוי הכוח שאפשר את השלמת העסקה הוא ייפוי הכוח הקונסולרי, נותק קשר סיבתי אפשרי בין מעורבותו בעסקה לבין נזקי התובעים. ג. הסעד המבוקש התובעים תובעים מכל אחד מהנתבעים פיצוי בגין הנזק שנגרם להם עקב התרשלותם, ביחד ולחוד. הנזק הנטען על ידי התובעים, עקב התרשלות הנתבעים, הינו כמפורט להלן: סך כספי התמורה בגין המגרש; שכר הטרחה ששילמו התובעים לעו"ד וקסלר; וכן נזק כספי נוסף בגין נזקים נלווים ונוספים שנגרמו לתובעים עקב העדר כספים, הפסד עסקה אלטרנטיבית; אובדן זמן, טרחה ועוגמת נפש. לחילופין ומכוח דיני השליחות, מבקשים התובעים כי בית המשפט יחייב את עו"ד וקסלר להשיב להם את כספי התמורה בגין המגרש אשר הפקידו בידיו, כיון שהתברר כי פעל ללא הרשאה. 3. עילות התביעה והשאלות שבמחלוקת עילת התביעה המרכזית היא רשלנות, ובהתאם לכך טענות ההגנה של הנתבעים הינן כי אינם חבים חובת זהירות כלפי התובעים ואם הם חבים בחובה כזו הרי שלא הפרו אותה; העדר קשר סיבתי; ורשלנות תורמת של התובעים. חובת הזהירות של עורך דין כלפי לקוחו היא מסוג חובת הזהירות של נותני שירות. הלקוח מסתמך על כישוריו, ידיעותיו וחובותיו המקצועיות של עורך הדין, ואחריותו של עורך הדין היא אחריות מקצועית. על כן, סטנדרט הזהירות הנדרש מעורך דין כלפי לקוחו הוא של "עורך דין סביר" והוא גבוה יותר משל "האדם הסביר", כפי שאמר הנשיא ברק בע"א 2625/02 סילביו נחום נ' דורנבאום, פ"ד מח(3) 385 (2004) (להלן: עניין סילביו נחום), בעמ' 424-425: "הסטנדרט הוא רמת המיומנות והזהירות הנדרשת מבעל מקצוע כלפי מי שהוא חב כלפיו, לצד כללי האתיקה הקובעים את נורמות ההתנהגות הראויות לעורך דין". קיימת מחלוקת בין התובעים לנתבעים 1 ו-2 ובין הנתבעים 1 ו- 2 לבין עצמם בשאלה מי מהנתבעים 1 ו-2 התחייב לייצג את התובעים בקשר להסכם המכר ובאיזה חלק של העסקה. בעוד שהתובעים טוענים שהן עו"ד וקסלר והן עו"ד פפר התחייבו לייצגם באופן מלא בכל עניין הקשור לרכישת המגרש, עו"ד וקסלר טוען כי ייצג רק את המוכרים וכלל לא ייצג את הנתבעים, ואילו עו"ד פפר טוען כי שירותיו נשכרו על ידי התובעים רק לעניין מיסוי העסקה ולרישום הדירות העתידיות על שם רוכשי הדירות העתידיים. עו"ד גנות טוען כי אין לו כל יריבות כלפי התובעים. הפסיקה הכירה בקיומה של חובת זהירות של עורך דין גם כלפי מי שאינו לקוחו ואף כלפי הצד שכנגד [ע"א 915/91 מדינת ישראל נ' לוי, פ"ד מח(3) 45; ע"א 1170/91 בכור נ' יחיאל, פ"ד מח(3) 207; עניין סילביו נחום לעיל], כאשר נקבע כי היקף החובה משתנה ממקרה למקרה על פי נסיבותיו. במקרה זה מדובר במקרה קיצוני של עסקה שהיתה מיסודה נגועה בתרמית. היות ואין מחלוקת כי כל אחד מהנתבעים היה עורך דין המעורב בעסקה באופן ובהיקף כזה או אחר, הרי שלא יכול להיות חולק על כך שכל אחד מעורכי הדין המעורבים חב חובת זהירות כלפי התובעים למנוע התקשרותם בעסקה הנגועה בתרמית. כך בכלל, כך בעיקר שעו"ד וקסלר קיבל שכר טרחה מאת התובעים ומונה כנאמן מטעם שני הצדדים. שאלת היקף הייצוג וסוג המעורבות של כל אחד מהנתבעים בהסכם המכר רלוונטית לשאלת היקף חובת הזהירות שיש לכל אחד מהנתבעים כלפי התובעים. היקף החובה וסוגה יבחנו בהתאם לסוג המעורבות כעולה ממסמכי ההתקשרות ומהראיות בתיק. היות ועילת התביעה היא רשלנות ולא נטענה כלפי מי מהנתבעים טענת תרמית, ההנחה היא כי אף אחד מהנתבעים לא ידע על כך שמדובר במוכר מתחזה. הטענה המרכזית של התובעים לביסוס עילת הרשלנות הינה כי בנסיבות המקרה היה על הנתבעים, עורכי הדין המעורבים בעסקה לכל הפחות לחשוד לגבי זהותם של המוכרים, ולפעול על מנת לבררה ולאמתה. השאלה היא, אם כן, האם היה על עורכי הדין לדעת או לחשוד כי מדובר במוכר מתחזה. הצדדים הסכימו לסכם בשאלה זו על סמך התצהירים והחומר הקיים בתיק, לרבות מסמכים שהגישו הצדדים מתיק החקירה של המשטרה. 4. האם היה על הנתבעים לדעת או לחשוד כי מדובר במוכר מתחזה? א. זיהוי המוכרים עו"ד וקסלר היה הראשון מבין הנתבעים לזהות את המוכרים, כך לפי הודעתו למשטרה מיום 8.4.98, שו' 1-6 (נספח 53 לתיק המוצגים מטעם הנתבע 1): "בערך בחודש אפריל 97 הגיע למשרדי אדם שהציג עצמו כשחר חיים וביקש ממני יותר נכון אמר שיש לו מגרש בנתניה הציג לי נסח טאבו גוש 7931 חלקה 38 ואמר לי כי הוא הופנה ע"י מישהוא שאינני זוכר ואמר שיביא לי קונה וזהו". נסח הטאבו מצ"ב כנספח א' לכתב התביעה. לטענת עו"ד וקסלר באותו מעמד הזדהה לפניו המוכר גם באמצעות תעודת זהות וכרטיס ביקור. עו"ד וקסלר טען זאת גם בהודעה למשטרה (שו' 23-24 להודעה) (צילום תעודת הזהות של המוכר מצ"ב כנספח א' לכתב ההגנה). בכתב ההגנה (ס' 14.5) טוען עו"ד וקסלר כי מספר ימים לאחר מכן שב אותו אדם למשרדו ומסר כי מצא קונים למגרש - הם התובעים. עוד נטען בכתב ההגנה כי באותו מעמד מסר לו המוכר מסמכים נוספים הנדרשים לזיהויו, כדלקמן: חוזה מקורי בגין רכישת המגרש, לרבות טופס מס שבח (נספחים ב' וג' לכתב ההגנה); וכן אישור משרד האוצר לפיו מגיע למוכר המתחזה החזר מס רכוש (נספח ד' לכתב ההגנה). אמנם בהודעתו למשטרה לא מציין עו"ד וקסלר את מסירת המסמכים הנוספים על ידי המוכר במפגש זה (תאור המפגש בשו' 7-17 להודעה), אולם מהודעתו של עו"ד פפר למשטרה (נספח 54 לתיק המוצגים מטעמו) עולה כי אכן עו"ד וקסלר העביר לידיו את המסמכים הנ"ל, בציינו כי הם נמסרו לו על ידי המוכר. לצורך זיהוי המוכר המתחזה עמדו לפני עורכי הדין, אם כן, תעודת זהות של המוכר; נסח טאבו לפיו המגרש רשום על שם המוכר בהתאמה לשמו בתעודת הזהות; חוזה רכישת מגרש על ידי המוכר לרבות טופס מס שבח ואישור משרד האוצר לגבי זכאות להחזר מס רכוש בקשר למגרש. המסמכים הללו, אשר חלקם הונפקו על ידי רשויות המדינה, נחזים להיות מקוריים ותקינים, ומתאימים ליתר המסמכים שנמסרו. זיהוי המוכר בהסתמך על מסמכים אלו הינו סביר וראוי, ונוכח המסמכים לא יכלו הנתבעים לדעת ולא היתה סיבה לחשוד כי מדובר במתחזה. ב. סוג העסקה לטענת עו"ד פפר לא היה דבר חריג בעסקת המכירה של המגרש ולא היה בה סיכון מיוחד. גם אופן ביצועה כ"עסקת נטו" הינו רגיל ומקובל והיה אמור להיות כלכלי עבור התובעים. יתר על כן, עו"ד וקסלר מסר בהודעתו למשטרה כי הוא זה שהציע למוכר שהעסקה תבוצע כעסקת נטו, כאשר בהיבט המיסוי טיפל עו"ד פפר (שו' 20-21 להודעה). משהרעיון לבצע את העסקה כעסקת נטו הועלה על ידי עו"ד וקסלר ולא על ידי המוכר המתחזה, בוודאי שעניין זה לא היה צריך לעורר חשד אצל עורכי הדין הנתבעים לגבי העסקה. ג. יפויי הכוח יפוי הכוח הבלתי חוזר של המוכרת, שלטענת התובעים היה אמור לעורר את חשדם של עורכי הדין בנוגע לעיסקה, אכן נפסל על ידי עו"ד פפר, והוחלף ביפוי כוח מאומת קונסולרית. נשאלת השאלה האם לאור יפוי הכוח שנפסל היה על עורכי הדין לדעת או לחשוד כי המוכר הינו מחזה. עו"ד פפר הסביר בהודעתו למשטרה כי הפסול ביפוי הכוח היה שהוא נחתם ביום 1.5.97, כאשר ההסכם נחתם לאחר מכן ביום 16.5.97. העובדה שיפוי הכוח נחתם במועד מוקדם לחתימת הסכם המכר עוררה אצל עו"ד פפר חשד לפיו ביום 1.5.97, מועד בו המוכרת היתה בישראל וממילא חתמה לפני עו"ד גנות על יפוי כוח המייפה את בעלה המוכר לחתום על הסכם המכר בשמה, היא חתמה בנוסף גם על טופס יפוי כוח ריק על מנת שניתן יהיה לעשות בו שימוש לצורך השלמת העסקה כאשר המוכרת תעזוב את הארץ ותחזור למקום מגוריה בארה"ב. עו"ד פפר הסביר זאת בהודעתו במשטרה (עמ' 2 שו' 19-25): "מאחר וייפוי הכוח הנ"ל על פניו לא נראה לנו תקין שהרי כיצד הוא יכול להיות נחתם ב 1/5/97 כאשר העסקה בין הצדדים נולדה רק לאחר מכן? אנו סברנו שכנראה בנו גנות החזיק במשרדו טופס יפוי כוח בלתי חוזר חתום "בלאנקו" כלומר ללא פרטי הקונה או הקונים, שנחתם על ידי חוה שחר ומשקיבל מחיים שחר את טיוטת החוזה לעיון, הוסיף בהדפסה רגילה את שמות הקונים במקום המיועד לכך בטופס ואימת את חתימת חוה כביכול אימות נוטריוני, עם הצגת פרטי הקונים, כאילו נחתם המסמך לפניו קודם לכן (ההדגשה של י - מ' א' ג')". יפוי הכוח הנ"ל, אם כן, לא העלה אצל עו"ד פפר כל חשד לעניין זהות הקונים או לתרמית, אלא אך חשד כי לא אומת כדין, מטעמים פרקטיים וטכניים הקשורים לעובדה שהמוכרים אינם מתגוררים בישראל. עו"ד פפר הסביר זאת בהודעתו למשטרה כדלקמן ( עמ' 2 שו' 25- 28; עמ' 3 שו'1): "מאחר והתופעה של חתימת "בלאנקו" של לקוחות שלאחר מכן נוסעים לחו"ל אינה נדירה כל כך, סברנו שעו"ד גנות ניסה "לקצר את הדרך" ובמקום לדאוג שהמסמך ייחתם בחו"ל על ידי לקוחתו חוה שחר בפני הקונסול, יציג מסמך שאולי נחתם על ידה ב 1/5/97 ללא כל הפרטים, אך בהסכמתה בפניו. כלומר, השלמת הפרטים היתה בהסכמה טלפונית. כמובן שהליך זה אינו תקין ובלתי חוקי בעליל אך מניסיוני, אינו נדיר כל כך" (ההדגשות שלי - מ' א' ג'). עו"ד פפר הסביר בתשובות לשאלון מטעם התובעים (נ/1) כי לא חשד שיפוי הכוח מזויף, במיוחד לאחר שעו"ד גנות אישר בשיחה טלפונית כי המוכרת התייצבה לפניו וזוהתה על ידו באמצעות תעודת זהות. כך, השיב בתשובה לשאלה 8 לשאלון: "אין מדובר ביפוי כוח שאומת רטרואקטיבית. להפך, הנוטריון עו"ד גנות אישר בפני בבטחון כי גב' שחר התייצבה אישית בפניו במשרדו בחיפה ביום 1.5.97 וזוהתה על ידו על פי תעודת הזיהוי שלה. על רקע זה, לא חשדתי שאימות החתימה על יפוי הכח הבלתי חוזר הוא פגום. מניסיוני משך כ- 30 שנה כעורך דין נתקלתי לעיתים ביפויי כח אשר נחתמו "בלנקו", דהיינו נחתמו על החלק ללא הפרטים ואח"כ הושלמו פרטי העסקה בדיעבד (נוהג קלוקל אשר עורכי דין נוהגים לעיתים לעשותו על מנת לחסוך התייצבות נוספת של המוכר בפניהם). ... חשדתי כי המקרה דנן הינו מקרה של חתימה "בלנקו". דווקא לאור העובדה ששוחחתי עם הנוטריון עו"ד גנות והוא אישר בפני את דבר התייצבותה של הגב' שחר בפניו ביום 1.5.97 נחה דעתי כי הפגם הינו לכל היותר בהוספת שמות המוטבים ביפוי הכח ולא בזיהוי חותם המסמך. אשוב ואדגיש כי לא התעורר ולא היתה סיבה שיתעורר בי החשד שהחתימה מזוייפת" (ההדגשה שלי - מ' א' ג'). בתשובה לשאלה 15 לשאלון השיב עו"ד פפר כי לא בדק אל מול הקונסוליה בארה"ב את אמיתות יפוי הכוח הקונסולרי כי המסמך נראה על פניו תקין, ומעולם לא עלה חשד, גם לא לגבי יפוי הכוח הלא תקין, כי הוא מזויף. אכן העובדה שיפוי הכוח נחתם ביום 1.5.97 לא צריכה לעורר חשד להתחזות המוכר, אלא חשד לניסיון לחסוך למוכר המתגורר בחו"ל טרחה הכרוכה בחתימת המסמך לפני הקונסול. על אף שיפוי הכוח לא היה צריך לעורר חשד לתרמית כלשהי עם עסקת המכר, עמד עו"ד פפר על כך שיימסר יפוי כוח תקין מאומת קונסולרית. יש להדגיש כי יפוי הכוח לא היה "מזויף", כטענת התובעים. מדובר ביפוי כוח לא תקין, ולכן משנתקבל יפוי הכוח הקונסולרי, לא היה על עורכי הדין לחשוש מ"זיוף" ולברר עם הקונסוליה האם המסמך אמיתי. השאלה אם עו"ד גנות אכן נקט בהליך לא חוקי באימות יפוי הכוח אינה רלוונטית לענייננו. גם בהנחה שניסה להקל על לקוחותיו מיוזמתו או מיוזמתם, אין הדבר צריך לעורר חשד להתחזות. העובדה שהמוכר אולי רצה או הסכים להליך לא תקין הנוגע לאימות יפוי הכוח כדי לחסוך מעצמו טרחה, אינה מחשידה ואינה צריכה להחשיד בכך שהעסקה כולה נגועה בתרמית. השאלה אם עו"ד וקסלר העביר את המחצית השנייה של התמורה למוכר המתחזה לפני שנתקבל יפוי הכוח הקונסולרי שנויה במחלוקת בין הצדדים. עו"ד וקסלר טוען כי העביר את הכסף רק לאחר שמסר את יפוי הכוח הקונסולרי בפקס' לעו"ד פפר ולאחר שקיבל אישור מעו"ד פפר לשחרר את הכסף. כך גם מסר עו"ד וקסלר בהודעתו למשטרה (ס' 7-10 להודעה). עו"ד פפר טוען, לעומת זאת, כי יתרת התמורה הועברה על ידי עו"ד וקסלר למוכר המתחזה עוד בטרם נמסר לו יפוי הכוח הקונסולרי כפי שדרש. המכתב של עו"ד פפר מיום 28.5.97, יומיים לאחר העברת יתרת התמורה למוכר, בו הוא טוען כי טרם הועבר אליו יפוי הכוח, תומך במידה מסויימת בגרסת עו"ד פפר. במידה ועו"ד וקסלר העביר את המחצית השנייה של התמורה למוכר לפני שמסר לעו"ד פפר את יפוי הכוח הקונסולרי, הרי שמדובר בהתנהלות המנוגדת לחוק ולכללי האתיקה המקצועית, אולם לא היא שגרמה לנזקי התובעים שכן הכסף היה מועבר בכל מקרה לאחר קבלת יפוי הכוח הקונסולרי שלא עורר ולא היה צריך לעורר כל חשד אצל מי מעורכי הדין. זאת ועוד. גם בהנחה שעו"ד וקסלר העביר את הכסף לפני קבלת יפוי הכוח הקונסולרי ועל סמך יפוי הכוח הלא תקין, אין בכך כדי ללמד על ידיעה של עו"ד וקסלר על כך שהמוכר מתחזה להיות בעל המגרש. מה גם שכאמור עילת הרשלנות מחייבת את ההנחה כי לא מיוחסת לעו"ד וקסלר ידיעה בפועל על ההתחזות. טענת התובעים כי עו"ד וקסלר הציג לפניהם מצג לפיו הוא מכיר את המוכר ומטפל בענייניו במשך שנים רבות לא הוכחה, וגם אם נכונה היא, אזי אין בה כדי ללמד כי היה על עו"ד וקסלר לחשוד כי המוכר מתחזה, אלא להיפך דווקא יש בה כדי לתמוך בכך שלא היה עליו לחשוד שעסקת המכר עם התובעים מבוססת על תרמית. מהאמור עולה כי על אף אי התקינות של יפוי הכוח מטעם המוכרת, לא עלו ממנו סימני אזהרה לזיוף או להתחזות, ולכן לא היה על הנתבעים לחשוד כי מדובר במוכר מתחזה. אף על פי כן, נראה כי עו"ד פפר נקט בכל אמצעי הזהירות שהיה נוקט עו"ד סביר בנסיבות העניין, לרבות קבלת אישורו של עו"ד גנות על כך שהמוכרת אכן התייצבה לפניו ודרישה לקבלת יפוי כוח מאומת קונסולרית. מיותר לציין כי אין כל פגם או התרשלות בכך שעו"ד פפר טיפל בהסכם בסיוע צוות משרדו, גם אם מדובר במתמחה, כל עוד, וכך עולה מהראיות בתיק, שהפיקוח והאחריות הכוללת נותרים בשליטתו. אשר לעו"ד וקסלר, ככל שהוא הפר את חובת הזהירות כלפי התובעים בכך שכיכול העביר את יתרת התשלום בגין המגרש לפני קבלת יפוי הכוח הקונסולרי, הרי שממילא לא מתקיים קשר סיבתי בין הפרה נטענת זו לבין נזקי התובעים, והימנעות ממנה והמתנה לקבלת יפוי הכוח הקונסולרי, שהתקבל בסמוך ולא עורר כל חשד, ממילא לא היה בה כדי לחשוף את דבר התרמית ולמנוע את נזקי התובעים. עובדה היא שדבר התרמית נחשף רק כאשר בעלי המגרש האמיתיים הגישו תביעה, חודשים רבים לאחר השלמת עסקת המכר והעברת מלוא התמורה לידי המוכר המתחזה. בדומה, ככל שעו"ד גנות נקט בנוהל לא תקין או לא חוקי באימות חתימת המוכרת, הרי שקבלת יפוי הכוח הקונסולרי מנתק את הקשר הסיבתי בין פעולותיו ומחדליו בקשר ליפוי הכוח שאימת לבין נזקי התובעים. 5. תחולת דיני השליחות ודיני הנאמנות התובעים העלו טענה חלופית לפיה משנתברר שיפוי הכוח הקונסולרי היה מזוייף, עו"ד וקסלר פעל ללא הרשאה ועל כן, מכוח סעיף 6(ב) לחוק השליחות, עליו להשיב את כספי התמורה לתובעים. התובעים מסתמכים בטענה זו על פסק הדין בע"א 6381/00 עו"ד קפון נ' חברת מעונות מרכז התרבות בע"מ, פ"ד נו(1) 425 (2001) (להלן: עניין קפון). עו"ד קפון החזיק ביפוי כוח של המוכר בעל נכס המקרקעין וחתם על חוזה המכר בשמו, כאשר במעמד חתימת החוזה הקונים העבירו לידי עו"ד קפון את מלוא התמורה בגין נכס המקרקעין. מאוחר יותר הסתבר כי יפוי הכוח היה מזוייף ולא נחתם על ידי המוכר. עו"ד קפון טען כי הוא עצמו נפל קורבן לתרגיל עוקץ, בכך שפעל על פי הנחיות עורך דין אחר, אשר הוא זה שהעביר לידיו את יפוי הכוח ואת יתר המסמכים הרלוונטיים. עוד טען עו"ד קפון כי את כספי התמורה כבר העביר לידי אדם אחר, בהנחיית אותו עורך דין. בית המשפט העליון קיבל את טענת הקונים וקבע כי משנתברר כי יפוי הכוח היה מזויף, עו"ד קפון פעל למעשה ללא הרשאה וחלה עליו חובה, על פי סעיף 6(ב) לחוק השליחות, להשיב את כספי הקונים לידם, זאת אף אם עו"ד קפון לא ידע או לא יכול היה לדעת כי פעל ללא הרשאה (פסקה 8 לפסה"ד): "בקשירת העסקה פעל קפון כשלוחו של רסטגר. משהוברר, כי פעל ללא הרשאה חלה עליו חובה להשיב למעונות ואוקון את שקיבל מידם. חבותו להשיב את שקיבל נובעת מהוראת סעיף 6(ב) לחוק השליחות, תשכ"ה- 1965, ולעניין זה מוטלת עליו אחריות מוחלטת, שאינה תלויה בידיעתו או ביכולתו לדעת אודות היעדר הרשאתו". המקרה שלפני שונה מהותית מהמצב שנדון במסגרת פסק הדין בעניין קפון. עו"ד וקסלר לא חתם על ההסכם בשם המוכר המתחזה. המוכר המתחזה היה נוכח במעמד חתימת ההסכם. המחצית הראשונה של התמורה הועברה כנגד יפוי הכוח הבלתי חוזר של המוכר, שלא היה מזויף, וכנגד רישום הערת אזהרה לטובת התובעים. בנוגע למחצית השנייה של התמורה, אותה העביר עו"ד וקסלר לא מכוח יפוי הכוח הקונסולרי (המזויף) של המוכרת אלא כנגד הצגת יפוי הכוח הקונסולרי, על פי סמכותו כנאמן הצדדים. כלומר, עו"ד וקסלר היה שלוח המוכר המתחזה לצורך העברת הבעלות במגרש על שם התובעים, ולא לעניין העברת הכסף למוכר המתחזה. לעניין העברת המחצית השנייה של התמורה, עו"ד וקסלר היה שלוח ונאמן של התובעים אשר הפקידו את כספם אצלו כנאמן, ולא שלוח של המוכר המתחזה. יפוי הכוח המזויף לא הוא שהסמיך, אם כן, את עו"ד וקסלר להעביר את יתרת התמורה למוכר המתחזה, אלא הסעיף בהסכם שהסמיך אותו להיות נאמן של הצדדים. מכאן שבניגוד לפס"ד קפון, עו"ד וקסלר לא פעל ללא הרשאה בהעברת המחצית השנייה של התמורה לידי המוכר המתחזה. סעיף 6(ב) לחוק השליחות אינו רלוונטי איפוא לענייננו והטענה בדבר תחולתו נדחית. אשר לטענה בדבר הפרת חובות הנאמנות, גם בהנחה שעו"ד וקסלר העביר את יתרת התמורה למוכרים לפני שנתקבל יפוי הכוח הקונסולרי, התובעים לא הראו כי יש בכך כדי להצמיח להם סעד כלשהו משאין קשר סיבתי בין הפרה נטענת זו לבין נזקיהם. 6. התביעה שכנגד טענת עו"ד פפר בתביעה שכנגד היא כי התובעים חייבים בתשלום שכר טרחתו בגין הפעולות שביצע עבורם בקשר להסכם המכר. הסכם שכר הטרחה שנחתם בין עו"ד פפר לבין התובעים (נספח א' לכתב התביעה שכנגד) מתנה את שכר טרחתו של עו"ד פפר בהצלחת העסקה כדלקמן: "הלקוח מתחייב כי כשכר טרחתו עבור השרותים שהעניק ללקוח כמפורט לעיל, יקבל עורך הדין 1.5% (אחוז וחצי) משווי הדירות אשר יבנו על המקרקעין הידועים כחלקה 38 בגוש 7931 בנתניה, או ממחיר הקרקע אם לא ימכרו דירות, ובתוספת מע"מ כדין". שכר הטרחה מותנה אם כן במפורש בהצלחת עסקת המכר ובתוצאותיה, משכך ושנתברר כי העסקה היתה נגועה בתרמית וניתן פסק דין בתביעת בעלי המגרש האמיתיים לפיו הסכם המכר בטל מעיקרו, לא זכאי עו"ד פפר לשכר טרחה מהתובעים. 7. סיכום לאור כל האמור לעיל התביעה והתביעה שכנגד נדחות. התובעים ישלמו לעו"ד וקסלר ועו"ד גנות הוצאות משפט ושכר טרחת עו"ד בסך 10,000 ₪ לכל אחד מהם, בצירוף מע"מ כדין. סכום זה ישא הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד התשלום המלא בפועל. כיון שהתביעה הנגדית של עו"ד פפר נדחתה, איני עושה בעניינו צו להוצאות. עסקת מקרקעיןמקרקעיןתרגיל עוקץקרקעותעורך דין