ביטול הסכם קניית דירה עקב אי הוצאת היתר בניה בזמן

קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא ביטול הסכם קניית דירה עקב אי הוצאת היתר בניה בזמן: הנתבעת 2 (להלן: "שער הים") זכאית להירשם כבעלת זכויות בחלקה 151 גוש 8262 (שהועברה לה על ידי מר שמואל סגל), ובחלקה 150 גוש 8262 (שהועברו לה על ידי אבירם סגל, סיגלית סגל, עופרי סגל ונטע לי סגל - שיכונו להלן יחד "סגל". שתי החלקות יכונו יחד "החלקות"). שער הים וסגל התקשרו ביום 15.3.04 בהסכם קומבינציה ביחס לחלקות עם הנתבעת 1 (להלן: "נצבא"), להקמת פרויקט על החלקות שכונה פרויקט "סנסט". במועד ההתקשרות בהסכם הקומבינציה חלה על החלקות תוכנית נת/343/19/ד (להלן: "תב"ע 19/ד'"), מכוחה ניתן היה לבנות על החלקות בנין בן 23 קומות. אדריכל הפרויקט הציע לפעול לשינוי התב"ע - להצר את הבנין ולהגביה אותו - הוצע לבנות בנין בן 36 קומות, במקום בנין בן 23 קומות, אך זאת בלא לשנות את שטחי הבניה שאושרו על פי תב"ע 19/ד'. הצדדים יזמו את תוכנית מק/343/ 19/ה' (להלן: "תב"ע 19/ה'"), בה תמכה גם עיריית נתניה. הצדדים היו סבורים כי ניתן יהיה לאשר את התב"ע החדשה באישור של הוועדה המקומית בלבד. ביום 25.8.04 התקבלה החלטה על הפקדת תב"ע 19ה'; ביום 6.1.05 התקבל היתר לביצוע דיפון וחיזוק הקרקע; ביום 28.2.05 התקבלה החלטה של שר הפנים לפיה תב"ע 19ה' אינה צריכה את אישורו. ביום 15.8.04 אושר חוק שמירת הסביבה החופית, תשס"ד - 2004 (להלן: "חוק שמירת החופים"). מכוח חוק שמירת החופים, נדרש אישור של הוועדה לשמירת החופים (להלן: "הולחוף") לתב"ע 19/ה'. ביום 30.6.05 התקבל אישור הולחוף, שהותנה בחתימה על הסכם פיתוח בין היזמים לבין העירייה, שיסדיר ביצוע מטלות שונות על ידי היזמים. בשנת 2004 החלו הנתבעות להציע למכירה דירות בפרויקט "סנסט". עו"ד בן אמו הציע דירות לרכישה בפרויקט לתובעים, שהם תושבי צרפת. התובעים חתמו על בקשות רכישה לרכישת דירות בפרויקט. הסכמי המכר של התובעים עם הנתבעות (שיכונו להלן: "הסכמי המכר") נחתמו בין החודשים אוגוסט 2005 לפברואר 2006. לבקשתו של נציג התובעים עו"ד בן אמו, נוספה להסכמים תוספת, שעל פי כותרתה היא תוספת "בענין היתר הבנייה". בתוספת זו צוין כי הקונה מצהיר שידוע לו שטרם התקבל היתר בניה לבניית הדירה או לבניית הבנין, וכי עבודות הבנייה של הבנין יחלו רק לאחר קבלת היתר הבניה כאמור. עוד הוסכם בין הצדדים, בס' 2.3 לתוספת להסכם המכר כי: "לא הוצא היתר הבניה, מכול סיבה שהיא, בתוך 12 חודשים ממועד חתימת ההסכם, יהיה כל צד רשאי להודיע למשנהו בכתב, על רצונו לבטל את ההסכם, ובלבד שימציא למשנהו הודעת ביטול בכתב, 30 יום מראש (להלן 'תקופת ההודעה') בדואר רשום (להלן: 'הודעת הביטול'). לא ניתן היתר הבניה בתוך תקופת ההודעה - יהיה ההסכם בטל ומבוטל". החל מחודש נובמבר 2005, ולאחר שעד אותו מועד לא הוצאו היתרי הבנייה, שלחו הנתבעות לתובעים מכתבים, בהם הודיעו להם על ביטול הסכמי המכר, בהסתמך על הוראת ס' 2.3 לתוספת להסכם. טענות הצדדים לטענת התובעים, למרות שהוצאת היתר בנייה היתה ענין טכני לחלוטין במועד החתימה על הסכמי המכר, הנתבעות טרפדו את הוצאתו. התובעים טענו כי במקום לקדם את הפרויקט, הנתבעות השקיעו את כל המאמצים שלהן במלחמות זו עם זו, הן הגישו תביעות הדדיות זו כנגד זו, תוך העלאת טענות האחת כלפי רעותה, ותוך הפרה של הסכמי המכר שלהן עם התובעים. התובעים טענו כי אין לקבל את עמדת הנתבעות לפיה הסיבה לכך שהיתר בנייה לא הוצא היא דרישת הולחוף לביצוע מטלות ציבוריות בעלות של למעלה מ-15 מיליון ₪, ודרישת היטל השבחה בסכומים גבוהים. לטענתם, הסיבה לכך שלא הוצא היתר היא רצונן של הנתבעות למכור את היחידות במחיר גבוה יותר לרוכשים אחרים. התובעים טענו כי אין לקבל את טענות הנתבעות, וכי לא היתה כל בעיה להוציא היתר בניה, וטענות הנתבעות ביחס להוצאות בלתי צפויות אינן נכונות. לצורך הוצאת היתר - כל שהיה צריך לעשות הוא לחתום על הסכם המטלות הציבוריות, שהיה מנוסח באופן מוסכם כבר בחודש פברואר 2006, ולהגיש בקשה להיתר בנייה על פי תב"ע 19ה'. התובעים טוענים כי התנהגות הנתבעות מהווה הפרה של הסכמי המכר, הן משום שהן סיכלו את התנאי של הוצאת היתר הבניה, והן משום שמכתבי הביטול נשלחו בניגוד להסכמי המכר ובחוסר תום לב. גם לו היו עלויות נוספות שלא היו צפויות - היה על הנתבעות לפעול מכוח ס' 10.5 להסכמי המכר, שקבע כי עלויות בלתי צפויות יוטלו על הקונה. התובעים הוסיפו וטענו כי יש לאכוף את הסכמי המכר, משום שסעד האכיפה הוא הסעד הראשון במעלה במסגרת דיני החוזים, ומשום שהנתבעות מתכוונות לבצע את הפרויקט, ואם אכן כך יקרה, הדבר יגרום עוול לתובעים. הנתבעות טענו כי יש לדחות את התביעה. לטענתן, בפועל עד היום טרם אושרה התב"ע החדשה - תב"ע 19ה', וטרם הוצאו היתרי בנייה לבניית הדירות בפרויקט. הנתבעות טענו כי הסכמי המכר בוטלו כדין, מכוח ס' 2.3 לתוספת להסכמי המכר. הנתבעות טוענות כי יש לדחות את טענת התובעים לפיה נאמר להם כי הוצאת היתר הבניה היא "ענין טכני לחלוטין" - לאור ס' 2.3 לתוספת להסכם המכר ועדותו של עו"ד בן אמו. הנתבעות טענו כי ס' 2.3 לתוספת להסכמי המכר, התיר ביטול של ההסכמים "מכול סיבה שהיא", אם לא יוצא היתר תוך 12 חודשים. אלה היו כללי המשחק שהוגדרו מראש, והסיכוי והסיכון הובהרו לתובעים שחתמו על ההסכמים. אין מקום לקבל את גרסתו של עו"ד בן אמו לפיה הביטול נועד רק למקרה בו נוצרו נסיבות שלא ניתן היה לצפות אותן ביחס לחוסר היכולת להשיג היתר בנייה. הנתבעות טענות כי הסכמי המכר הותנו בתנאי מפסיק, וכי אין לראות בהן כמי שגרמו להתקיימותו של התנאי. הנתבעות הניחו לטענתן, כי אישור תב"ע 19ה' לא יגרור תשלום היטל השבחה ומטלות ציבוריות בסכומים משמעותיים, ובניגוד לציפייה - הוטל היטל השבחה ונדרשו מטלות בעלות של מיליוני ₪. הנתבעות טענו כי הן היו בנות חורין על פי הסכמי המכר שלא להתקשר בהסכם המטלות הציבוריות, שהנוסח האחרון שלו הוא מחודש פברואר 2006 בהתאם להוראת ס' 28ג' לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג - 1973. הנתבעות לא פעלו בחוסר תום לב, אלא הן מימשו זכות חוזית שהוקנתה להן מראש, זכות שהיתה הדדית. הנתבעות טענו כי אין זה נכון שהן ביטלו את ההסכמים משום שמחירי הדירות עלו, אולם אף לו זו היתה הסיבה לכך - לא היה פסול בהתנהגותן. שיקול כלכלי הוא שיקול לגיטימי להפסקה מותרת של קשר חוזי. הנתבעות טענו, כי לא חלה עליהן חובה להוכיח את העלות של הסכם המטלות הציבוריות, ודי בכך שאלה היו ההערכות שלהן כדי להצדיק את עמדתן. גם החיוב בהיטל ההשבחה יצא לאחר שנחתמו ההסכמים עם התובעים, כאשר בין הנתבעות התגלע סכסוך ביחס לשאלה מי מהן צריכה לשאת בעלות זו. הנתבעות טענו עוד, לחלופין, כי לא ניתן לאכוף את ההסכם לאור הוראות ס' 3(3) לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה) תשל"א - 1970, משום שביצוע האכיפה דורש מידה בלתי סבירה של פיקוח מטעם בית המשפט. בסיכומי התשובה מטעמם, חזרו התובעים וטענו כי הנתבעות לא עשו דבר כדי לקדם את הפרויקט מחודש פברואר 2006 ועד משלוח מכתבי הביטול. כבר בחודש פברואר 2006, הסכימו הנתבעות עם העירייה על נוסח סופי של הסכם המטלות הציבוריות, ובמקום לחתום עליו ולהוציא היתרי בניה, הן לא עשו דבר. לטענת התובעים, הדרישה להיטל השבחה באה לעולם ביום 22.5.05, כחצי שנה לפני החתימה על החוזים הראשונים. בנוסף, הדרישה להיטל השבחה בקשר עם תב"ע 19/ה' עמדה על כ-12 מיליון ₪ בלבד. אין זה נכון שלא ניתן היה לקזז את העלויות של המטלות הציבוריות לצורך חישוב היטל ההשבחה. גם הטענה בדבר דרישות בלתי צפויות בגין המטלות הציבוריות דינה להדחות, משום שהוכח כי אין עלות נוספת, ומלוא הדרישות של העבודות הציבוריות היו ידועות לנתבעות, כשהן היו בשלהי ההחתמה על החוזים למכירת הדירות. אם באו לעולם היטלים שלא היו צפויים בעת ההתקשרות בהסכמים, היה על הנתבעות לפנות לתובעים וליתר הרוכשים ולדרוש מהם לשלם סכומים נוספים אלה. לטענת התובעים, התוספת להסכם התירה את ביטול הסכם המכר, כאשר סיבת הביטול צריכה להיות קשורה באי קבלת היתר בנייה, לאחר שהצד החייב להשיגו פעל כפי שמחויב ממנו. היתר הבניה היה בהישג יד, והנתבעות מנעו קבלתו משיקולים זרים, בשעה שמחירי הדירות באזור האמירו. דיון פרשנות ס' 2.3 לתוספת להסכם התוספת להסכם נוספה להסכמי המכר לבקשתו של נציג התובעים, עו"ד בן אמו. כאמור, ס' 2.3 לתוספת קבע כי שני הצדדים זכאים לבטל את ההסכם "מכול סיבה שהיא", אם תוך 12 חודשים מיום ההתקשרות בהסכם לא יוצא היתר בניה. הזכות הזו היתה הדדית, כלומר הותר הן לתובעים הרוכשים והן לנתבעות המוכרות לבטל את ההסכם, אם היתר הבניה לא יוצא במועד האמור (ר' עדות מר בן אמו, עמ' 5 שורות 7-8). כדי להכריע בתביעה, יש לבחון את פרשנות סעיף 2.3 הנ"ל, ולאחר מכן לבדוק, האם לאור הנסיבות שהוכחו, הותר לנתבעות לבטל את הסכם המכר מכוח סעיף זה (כאשר אין מחלוקת כי היתר הבניה אכן לא הוצא תוך פרק הזמן האמור בהסכם). גישת התובעים כפי שהיא עולה מסיכומיהם ומסיכומי התשובה, היא כי יש לפרש את הסעיף כקובע כי ביטול ההסכם הותר רק אם היתר הבניה לא הוצא מסיבות שלא היו צפויות במועד החתימה על הסכמי המכר עם התובעים, וכי על הנתבעות הוטלה חובה לנסות להשיג את היתר הבניה, כתנאי לכך שתעמוד להן זכות הביטול. מנגד, הנתבעות טענו כי ביטול ההסכם הותר "מכול סיבה שהיא", ובכלל זה גם טעם כלכלי כגון עליית מחירי הדירות הוא טעם לגיטימי, שהנתבעות היו זכאיות לעשות בו שימוש ולבטל את ההסכם בהתאם לס' 2.3 לתוספת להסכם. אני סבורה כי יש לפרש את ס' 2.3 לפי כללי הפרשנות בהתאם לחוק ולפסיקה. אחד הכלים שיש לעשות בהם שימוש לצורך פרשנות ההסכם, הוא לשון ההסכם. אחת הגישות בפסיקה אף גורסת כי "במקום בו לשון ההסכם היא ברורה וחד משמעית... יש ליתן לה משקל מכריע בפרשנות ההסכם" (ר' ע"א 5856/06 לוי נ. נורקייט (לא פורסם, ניתן ביום 28.1.08). גם לגישתו של כב' הנשיא ברק, יש לתת משקל ללשון החוזה, כאשר לגישתו, ובהתאם למצוות סעיף 25(א) לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג - 1973, במקרה של סתירה בין אומד דעתם של הצדדים המשתמע מתוך החוזה לבין אומד דעתם הנלמד מתוך הנסיבות - יד הראשון על העליונה (ר' ע"א 4628/93 מדינת ישראל נ. אפרופים, פד"י מט(2) 265, 314א-ב, ו-ז). לשונו של ס' 2.3 לתוספת להסכם במקרה דנן היא ברורה, ועולה ממנה כי זכות הביטול אינה מוגבלת לנסיבות בלתי צפויות, שלא היו בשליטת מי מהנתבעות, אלא כי זכות הביטול קמה בכול מקרה בו לא הוצא היתר בנייה - מכול סיבה שהיא. התוספת שהתובעים מבקשים להוסיף לס' 2.3 (לפיה הביטול יהיה מוצדק רק אם ההיתר לא הוצא בשל נסיבות שלא היו צפויות במועד ההתקשרות בהסכם, או כי הביטול מותנה בכך שהנתבעות פעלו לצורך הוצאת ההיתר) איננה כתובה בסעיף, אין לה עיגון בלשונו, והיא אף אינה משמעת ממנו. כידוע, כלי נוסף לפרשנות הסכם, הוא בחינתו של אומד הדעת המשותף של הצדדים לו. בהקשר זה, הצהיר העד מטעם התובעים כי במהלך המשא ומתן "היה ברור כשמש שהכוח לביטול ההסכם היה רק במקרה בו נוצרו נסיבות שלא ניתן לצפותן לחוסר היכולת להשיג היתר בנייה, למרות מה שתואר בפניי ובפני הרוכשים כאמור לעיל" (ר' ס' 14 לתצהיר העדות הראשית של מר בן אמו). אולם, מעבר לאמירה כוללנית זו בתצהיר, העד לא הבהיר האם היה דין ודברים בין הצדדים בנושא זה, האם הצדדים פירטו באופן מפורש את מה שהיה לו "ברור כשמש", קרי את הנסיבות בהן יותר ביטול ההסכם, ומה נאמר על ידי כל אחד מהם בהקשר זה במהלך המשא ומתן. לכן, גם מעדותו של מר בן אמו לא ניתן לקבוע כי אומד הדעת המשותף של שני הצדדים היה כזה, שהוסכם כי הביטול יחול רק אם ייווצרו נסיבות שלא ניתן לצפותן, שבשלהן היתר הבנייה לא יתקבל. לא ניתן אם כן לקבוע כי אומד הדעת הסובייקטיבי המשותף של הצדדים היה כפי שהתובעים טוענים לו כיום. ההסכמה החוזית בין הצדדים היא אם כן זו המשתקפת בלשון ההסכם, ולפיה ביטול ההסכם מוצדק "מכול סיבה שהיא". אני סבורה כי יש לתת תוקף להכרעה ההסכמית שהצדדים קבעו וקבלו על עצמם במסגרת ס' 2.3 לתוספת להסכם, ולכבד הכרעה זו - כאשר בית המשפט אינו יכול או צריך להוסיף על מה שהצדדים קבעו ביניהם בהסכמה תוספות או השלמות, גם אם אלה נראות לו כיום צודקות או הכרחיות. מתן תוקף להסכמת הצדדים כפי שהיא באה לידי ביטוי בהסכם ביניהם, תיצור ודאות שהיא הכרחית במערכת יחסים חוזית, שכן הצדדים יוכלו להניח שההסכם יפורש וייאכף בהתאם להסכמה ביניהם כפי שהושגה ובוטאה במועד ההתקשרות בהסכם. למסקנה פרשנית דומה ניתן להגיע עקב העובדה כי זכות הביטול אם לא יושג היתר בניה תוך 12 חודשים - היתה זכות הדדית (ועל כך אין חולק - ר' ס' 14 לתצהיר מר בן אמו). הזכות הוקנתה אם כן, הן לרוכשים והן למוכרות. ככזו, יש לפרש את הזכות באותו אופן - ביחס לנסיבות בהן הותר לבטל את ההסכם, הן לרוכשים והן למוכרות. באשר לרוכשים, אני סבורה כי לא סביר לפרש את ההסכם כך שהרוכשים היו זכאים לבטל את ההסכם רק אם לא הושג היתר בנסיבות שאינן צפויות. זכותם של הרוכשים לא הוגבלה במובן זה בהסכם, ולכן הם היו יכולים לבטלו בכול מקרה בו לא הושג היתר בניה תוך פרק הזמן שנקבע בהסכם - יהיו הסיבות לכך אשר יהיו. באותו אופן יש לפרש אם כן גם את הזכות ההדדית, המקבילה, של המוכרות - הנתבעות - קרי אין מקום להגביל את זכות הביטול שלהן, רק למקרה בו ההיתר לא הוצא בנסיבות שלא היו צפויות. זה האופן בו בקשו הצדדים לחלק את הסיכונים ביניהם, ביחס לאפשרות שהיתר הבניה לא יוצא תוך שנה, ועל בית המשפט לכבד את רצונם זה של הצדדים ולאכפו. עוד יש לציין, כי הצדדים יכלו לבחור לנסח את ההסכם ביניהם באופן שונה. כך למשל, יכול היה מר בן אמו לדרוש מהנתבעות להתחייב בפני התובעים על מועד מסוים, שעד אליו יוצא היתר הבניה. מר בן אמו לא טען כי הוא דרש דרישה כזו מהנתבעות במסגרת המשא ומתן. לו זה היה נוסח ההסכם, היתה קיימת התחייבות של הנתבעות להוצאת ההיתר במועד מסוים. במקרה כזה, אם ההיתר לא היה מוצא תוך מועד זה עקב מחדל של הנתבעות, היו הנתבעות נחשבות כמפרות את ההסכם, וזכות הביטול עקב אי השגת ההיתר היתה עומדת רק לתובעים, הרוכשים, ולא לנתבעות. כאמור, לא זה ההסדר שהצדדים בחרו בו בהסכם ביניהם, שהושג בהסכמת שני הצדדים. יש לתת תוקף להבדל להסדר עליו הסכימו הצדדים, ולא להסדר אלטרנטיבי אחר, שהם יכלו לבחור בו - אך לא עשו כן. דרך נוספת לבחון את פרשנות ההסכם, היא לבחון מה היה המצב המשפטי אלמלא קבע ההסכם את מה שקבע באשר למקרה בו לא יושג ההיתר תוך פרק זמן של 12 חודשים. לשאלה זו יש רלוונטיות לפרשנות ההסכם, משום שההסכם נוסח על ידי בעלי מקצוע, שחזקה עליהם כי היו ערים למצב המשפטי החל, ואם הוסיפו הסדר הסכמי מפורש, סביר להניח כי הסדר זה שונה מההסדר שהיה חל ממילא, כברירת המחדל החוקית. אלמלא היה סעיף המתייחס להוצאת ההיתר, היו חלות על ההסכם הוראות ס' 27 (ב) לחוק החוזים (חלק כללי) תשל"ג - 1973. הסעיף קובע כי: "חוזה שהיה טעון הסכמת אדם שלישי או רשיון על פי חיקוק, חזקה שקבלת ההסכמה או הרשיון הוא תנאי מתלה". סעיף 28 לחוק קובע מה דינו של חוזה המותנה בתנאי מתלה (או מפסיק), שאחד הצדדים מנע את קיומו. הסעיף קובע: "(א) היה חוזה מותנה בתנאי מתלה וצד אחד מנע את קיום התנאי, אין הוא זכאי להסתמך על אי-קיומו. ב) היה חוזה מותנה בתנאי מפסיק וצד אחד גרם לקיום התנאי, אין הוא זכאי להסתמך על קיומו. (ג) הוראות סעיף זה לא יחולו אם היה התנאי דבר שהצד היה, לפי החוזה, בן חורין לעשותו או לא לעשותו, ולא יחולו אם מנע הצד את קיום התנאי או גרם לקיומו שלא בזדון ושלא ברשלנות". כלומר, אלמלא התנו הצדדים כי קיימת זכות לכול אחד מהם לבטל את ההסכם אם לא יוצא היתר בניה תוך פרק זמן של 12 חודשים, היתה קבלתו של היתר הבניה בגדר "תנאי מתלה" להסכם, והנתבעות לא היו זכאיות להסתמך על כך כי היתר הבניה לא הוצא, אם הן מנעו את הוצאתו (ס' 28 (ב) לחוק, אלא אם כן המניעה היתה שלא בזדון ולא ברשלנות -ס' 28ג'). אולם בענייננו, ישנו הסדר מפורש שדן בסוגיה של קבלת ההיתר ואפשרות הביטול במידה ולא יושג, ולכן לטעמי, יש לפרש את ס' 2.3 לתוספת להסכם, כך שזכויות הצדדים על פיו שונות מהמצב שהיה קיים אלמלא הוכלל הסעיף בהסכם. לכן, סביר יותר לפרש את הסעיף כך שזכות הביטול של שני הצדדים אינה תלויה בשאלה האם הנתבעות מנעו את קיום התנאי אם לאו (מצב שהיה קיים על פי החוק אלמלא הוכלל הסעיף בהסכם), אלא כי זכות הביטול עומדת לצדדים אם היתר הבניה לא יוצא מכול סיבה שהיא. הנתבעות טענו כי זכות הביטול יכלה לעמוד להן גם לו הן היו מבטלות את ההסכם משיקולים כלכליים, קרי מאחר שמחירי הדירות עלו, והן העדיפו למכור את הדירות לרוכשים אחרים. ספק בעיני אם יש לקבל את ההנחה הפרשנית הזו. אינני סבורה כי הנתבעות היו רשאיות לבטל את ההסכם רק משום שמחירי הדירות בפרויקט עלו, ולו זה היה הטעם היחיד לביטול (תוך חדילת המאמצים להוצאת היתר הבניה רק כדי שניתן יהיה לבטל את ההסכם), יתכן כי התנהלות זו היתה נחשבת חסרת תום לב. גם לו היה מוכח כי הנתבעות התכוונו כבר במועד ההתקשרות בהסכם שלא לקיימו ולא להוציא היתר בניה, וכי היו להם שיקולים זרים להתקשרות בהסכם, היתה התנהגותן נחשבת ככול הנראה לחסרת תום לב. אולם, כפי שיפורט להלן, אני סבורה כי לא הוכח שהנתבעות חדלו במכוון מלנסות להשיג את היתר הבניה רק משום שמחירי הדירות עלו, וכדי לאפשר להן לנצל את ס' 2.3 להסכם כדי "לחמוק" מההסכם, ולבטלו. לכן, אין צורך במקרה דנן לקבוע מסמרות ביחס לשאלת זכותן של הנתבעות לבטל את ההסכם רק משום שמחירי הדירות עלו. ההכרעה בשאלה זו צריכה היתה להביא בחשבון גם את השאלה האם היו התובעים זכאים לבטל את ההסכם אם היתר הבניה לא היה מוצא תוך 12 חודשים, רק משום שמחירי הדירות ירדו. כן היה מקום לבחון בהקשר זה את חוות הדעת של המומחים מטעם הצדדים, החלוקים ביניהם בשאלה האם אכן מחירי הדירות בפרויקט עלו. סיכומה של נקודה זו - ס' 2.3 להסכם על פי פרשנותו הנכונה, קובע כי שני הצדדים רשאים לבטל את ההסכם מכול סיבה שהיא - אם לא יושג היתר בניה תוך 12 חודשים. הסעיף אינו מטיל חובה על הנתבעות לעשות כל שביכולתן כדי להוציא היתר בניה כתנאי לביטול, והסעיף אינו קובע כי זכות הביטול של הנתבעות (או של התובעים) תחול רק במקרה בו ההיתר לא יוצא מנסיבות בלתי צפויות. יישום הפרשנות על הנסיבות שהוכחו לאור הפרשנות הזו, יש לבחון מה קרה בפרק הזמן של 12 החודשים מאז ההתקשרות בהסכמים ועד למשלוח הודעת הביטול על ידי הנתבעות. יש לבחון האם הודעת הביטול ניתנה בהתאם למוסכם בס' 2.3 לתוספת להסכם. יש לציין כי את תוקפה של הודעת הביטול יש לבחון לאור הנסיבות שהיו קיימות במועד בו היא הוצאה. הן מסיכומי התובעים, ומתצהיר העדות הראשית של העד מטעמם, והן מגרסת הנתבעות, עולה כי היתר הבניה לא הוצא בעיקר לאור חילוקי דעות שהיו בין הנתבעות לבין עצמן, בתקופה לאחר ההתקשרות בהסכמים, ביחס לחלוקת ההוצאות ביניהן. מעדותו של עד ההגנה מר פריאל אטיאס, עולה כי לגרסתו הפרויקט לא התקדם הן כתוצאה מהמחלוקות הפנימיות בין הנתבעות, והן כתוצאה מהמחלוקות עם העירייה (ר' עמ' 10 לפרוטוקול, שורות 7-8 "היו שתי סיבות לאי כניסה לתוקף, הן המחלוקת עם העירייה, והן המחלוקת עם שער הים"). העד הוסיף כי לא הושגה הסכמה עם העירייה ביחס למטלות הציבוריות (ר' עמ' 11 שורות 16-17), ולכן לא נחתם הסכם המטלות עם העירייה. גרסת התובעים אינה שונה. בס' 27 לתצהיר עדותו הראשית, ציין מר בן אמו כי היתר הבניה לא הושג "ככל הנראה מסכסוך הניטש בין נצבא לבין שער הים, והאינטרס המשותף שלהן לבטל את ההסכמים שכן מחירי הדירות עלו באופן משמעותי מאז נחתמו ההסכמים עם הרוכשים". יש לציין כי שני הנימוקים שצוינו בתצהירו של העד, אינם עולים בקנה אחד זה עם זה - שכן אם הנתבעות מסוכסכות ביניהן, סביר להניח כי הן אינן פועלות תוך שיתוף פעולה מתוך כוונה לנצל את עליית מחירי הדירות. לאור מכלול חומר הראיות אני סבורה כפי שהובהר, כי הסיבה לכך שהיתר הבניה לא הוצא, לא היתה עליית מחירי הדירות, אלא הסכסוך בין נצבא לבין שער הים ביחס להיטל ההשבחה והשאלה מי צריך לשאת בו, וביחס למטלות הציבוריות. מסקירת האירועים שקרו מאמצע שנת 2006 ואילך, עולה המסקנה כי בין הנתבעות אכן ניטש סכסוך אמיתי, שבשלו הן לא התקדמו בהוצאת היתר הבניה. כך, ביום 31.7.06, כתב ב"כ שער הים במכתב לב"כ נצבא, כי האחריות לאי הוצאת היתר נעוצה בהתנהגותה של מרשתו, ולא בחילוקי דעות בין היזם בעל הקרקע והעירייה. באותו יום הוצא מכתב נוסף של ב"כ שער הים, בו פורט שיעור היטל ההשבחה בגין תב"ע 19ה' (12,500,000 ₪), ועלות המטלות הציבוריות. שער הים דרשה כי נצבא תיתן אישורה לשומת היטל ההשבחה, וכי היא תחתום על הסכם המטלות בהתאם לנוסח שסוכם איתה. ב"כ נצבא השיב לב"כ שער הים, במכתב בו הוא כפר בכך שמרשתו הסכימה לטיוטה בדבר השומה, וטען כי על שער הים לשאת בהיטל ההשבחה. במכתב מיום 4.9.06, טוען ב"כ שער הים כי נצבא מפרה את ההסכם, משום שלאחר חילופי השליטה בה, הסתבר לה כי העסקה תגרום לה להפסדים. בתשובתו השיב ב"כ נצבא כי הפרויקט מתעכב משום ששער הים אינה מסדירה את נושא היטל ההשבחה, שעל שער הים לשאת בו. במכתב מיום 26.9.06, הציע ב"כ שער הים כי יוסכם על חלוקה זמנית של היטל ההשבחה, כאשר אופן החלוקה הסופי ייקבע על ידי שמאי מכריע או על ידי בית המשפט. נצבא השיבה (במכתב מיום 27.9.06) כי על שער הים לשאת בהיטל ההשבחה, וכי ביחס למטלות הציבוריות, היא תבצע אותן, אלא שהיא אינה צריכה לשאת לבד במטלות אלה, אותן היא לא התחייבה לבצע על פי ההסכם המקורי בין הצדדים (המתייחס לתב"ע 19ד'). מכתבים נוספים נשלחו על ידי הצדדים גם בחודשים אוקטובר ודצמבר 2006, וגם בהם חזרו הצדדים על טיעוניהם זה כנגד זה. שער הים ונצבא אף הגישו תביעות זו כנגד זו - ביום 7.3.07 הגישה נצבא תביעה נגד שער הים (ת.א. 137/07), וביום 17.9.07 הגישה שער הים תובענה נגד נצבא (ה.פ. 1042/07) . הרחבתי בפירוט המחלוקות בין הצדדים כדי להראות כי בין נצבא לבין שער הים, אכן התגלעו מחלוקות אמיתיות ביחס לקידום הפרויקט, מחלוקות שעיקרן התייחס לשאלת הנשיאה בהיטל ההשבחה, ובעלות המטלות הציבוריות שהולחוף הטילה כתנאי לאישור תב"ע 19ה'. ממכתבי באי כוח הצדדים זה אל זה, עולה כי הצדדים לא התכוונו לסכל את קידום הפרויקט, ולו היתה אחת החברות נענית לדרישתה של השנייה, אכן ניתן היה לקדם את הפרויקט. אין מדובר אם כן בהחלטה משותפת של שתי החברות שלא לקדם את הפרויקט משום שמחירי הדירות עלו, וכדי לאפשר להן לבטל את ההסכמים עם רוכשי הדירות וביניהם התובעים. נושא מחירי הדירות כלל לא עלה בתכתובת בין הצדדים, שהיא תכתובת אותנטית מ"זמן אמיתי", וכעולה ממנה, קידום הפרויקט נמנע בשל חילוקי הדעות שצוינו לעיל. בשלהם, לא השלימו הנתבעות את הפעולות שהיו נחוצות כדי להוציא את היתר הבנייה. בהתאם לפרשנות ס' 2.3 לתוספת להסכם, כפי שהובהרה בפירוט לעיל, אני סבורה כי אם קידום הפרויקט והוצאת היתר הבנייה נמנעו כתוצאה ממחלוקות אמיתיות ובלתי צפויות בין השותפות בפרויקט, נסיבות אלה הן טעם הבא בגדרי הסעיף. אינני סבורה כי מדובר בנסיבות בהן יש לקבוע כי ביטול ההסכם היה בחוסר תום לב, או שלא כדין. לכן, יש תוקף להודעות הביטול שנתנו הנתבעות לתובעים, לאחר שהיתר הבנייה לא הוצא תוך פרק זמן של 12 חודשים מיום ההתקשרות בהסכמים. כפי שהובהר לעיל, אינני סבורה שמהוראות מערכת ההסכמים בין הצדדים עולה כי על הנתבעות חלה חובה להוציא את היתרי הבנייה בכול מקרה, או כי הן מנועות מלהעלות טענות ביחס לאי הוצאת ההיתרים - רק משום שהאחריות להוצאת ההיתרים היתה האחריות שלהן. כפי שהבהרתי, הצדדים לא בחרו במסגרת ההסכם ביניהם במנגנון שלפיו האחריות על הוצאת ההיתרים חלה על הנתבעות, וכי הן לא יוכלו להסתמך על כך שהיתרי בניה לא הוצאו, אם המניעה להוצאתם נבעה מהן. הצדדים לא בחרו להתנות בהסכם באופן מפורש כי הנתבעות מתחייבות להוציא היתרי בנייה, והם אף לא הפכו את הוצאת ההיתרים לתנאי מתלה "רגיל" בהסכם. הוצאת ההיתר בהסכם היא תנאי מפסיק להסכם, מכוח הסכמת הצדדים, כאשר כפי שהובהר לעיל, הצדדים הסכימו מפורשות כי התנאי יחול וההסכם יופסק בכול מקרה בו לא יוצא ההיתר, מכול סיבה שהיא. לרצון זה יש לתת תוקף. הצדדים היו חלוקים ביניהם בשאלה מתי נודע לנתבעות על הדרישות שהעלתה הוחלוף בקשר למטלות הציבוריות שהוטלו על הנתבעות, והאם היקף המטלות היה ידוע לנתבעות במועד בו הן התקשרו עם התובעים בהסכמים. המומחה מטעם התובעים, מר ברזילי קבע בחוות הדעת מטעמו כי התנאים למתן תוקף לתב"ע 19ה' היו ידועים ליזם לכול המאוחר ביום 30.6.05, כלומר תנאים אלה היו ידועים לנתבעות במועדים בהם נחתמו הסכמי המכר עם התובעים. המומחה טען עוד כי לא היתה מניעה לקבל היתרי בניה בכפוף לוויתור היזם על תב"ע 19ה', ולא היתה גם מניעה למתן תוקף לתוכנית המופקדת (תב"ע 19ה') בכפוף לחתימה על הסכם המטלות הציבוריות. אני סבורה כי לשאלה מתי נודע לנתבעות על היקף המטלות הציבוריות שהן נדרשות לבצע כתנאי לאישורה של תב"ע 19ה', אין רלוונטיות לצורך הכרעה בסכסוך בין הצדדים. גם אם נניח כי הנתבעות היו מודעות לדרישת הולחוף ביחס למטלות הציבוריות כבר במועדים בהם הן התקשרו בהסכמים עם התובעים, אין בכך כדי לשנות את המסקנה לפיה ביטול ההסכמים היה כדין. כך, כעולה מכול האמור לעיל, בין הנתבעות היתה מחלוקת בין היתר ביחס לשאלה מי ישא בעלות המטלות הציבוריות. מחלוקת זו לא היתה צפויה, ובמועד החתימה על ההסכמים, הנתבעות לא יכלו לצפות כי הן לא יצליחו לפתור אותה. התובעים אף אינם טוענים כך. בנוסף, חרף העובדה כי בחודש פברואר 2006 היה קיים נוסח של הסכם ביחס למטלות הציבוריות עם העירייה, הרי אין מחלוקת כי נצבא לא חתמה על נוסח זה - בין אם משום היקף המטלות או בשל חילוקי הדעות ביחס לשאלה מי ישא בהן. עד ההגנה מר פריאל אטיאס, העיד בהקשר זה כי מדובר בטיוטה שהעירייה הסכימה לה, אך נצבא לא הסכימה (ר' עמ' 11 לפרוטוקול, שורה 6 ושורות 16-17). כך או אחרת, לא הושגה הסכמה מלאה ביחס למטלות הציבוריות, והקושי להשיג הסכמה כזו, היה אחד הטעמים לכך שלא הוצא היתר בנייה במועד שנקבע בהסכם. יוער עוד כי מעדותו של העד מר אטיאס עולה, כי הנתבעות היו סבורות שעלות המטלות הנוספות תקוזז מהיטל ההשבחה, וכי נושא זה לא עלה בעת תכנון הפרויקט, כשתב"ע 19ד' היתה בתוקף, שכן במועד זה לא היו מטלות ציבוריות, וסגל נשא בעלות היטל ההשבחה (ר' עמ' 12 לפרוטוקול). התובעים העלו טענות ביחס לשאלה מתי נודע לנתבעות על כך כי הדרישה במסגרת ההיתר היא ל-200 מקומות חניה ולא 135 בלבד. התובעים טענו כי התוספת של 65 חניות היתה קיימת כבר במסגרת תב"ע 19ד'. עד ההגנה מר אטיאס אישר בחקירתו הנגדית כי יכול להיות שתוספת 65 החניות היתה קיימת כבר בתב"ע 19ד' (ר' עמ' 9 לפרוטוקול). המומחה מטעם הנתבעים, מר אבירן, נחקר אף הוא בהקשר זה. הוא העיד כי ידוע לו שבתב"ע 19ד' נכתב שצריך להקצות 200 חניות, וכי הוא ציין זאת בחוות הדעת שלו בעמ' 7. יחד עם זאת, לגישתו, מאחר שבהסכם המאוחר לתב"ע 19ד' נקבע מפורשות כי לפי הסכמים קודמים מול העירייה, המטלה היא 135 חניות, והמצב החדש הוא 200 חניות, הרי שישנן 65 חניות נוספות (ר' עמ' 15 לפרוטוקול). בין אם גרסה זו תואמת את המצב המשפטי ובין אם לאו, העובדה כי הנתבעות היו סבורות כי הדרישה שהיתה קיימת בתב"ע 19ד' להוספת 65 חניות בוטלה לאור הסכמים אחרים עם העירייה, וכי המצב הקיים הוא כי מוטל עליהן להקים 65 חניות נוספות, די בה כדי לתת הסבר נוסף לשאלה מדוע חל עיכוב בהתקדמות הפרויקט, ומדוע נראה לנתבעות כי מוטלות עליהן הוצאות נוספות מעבר למה שהן צפו מלכתחילה. השאלה מה היתה העלות בפועל של ביצוע המטלות הנוספות, אף היא בעלת רלוונטיות שולית. די בכך כי הנתבעות היו סבורות (אף אם בטעות), כי מדובר בסכום של כ-15 מיליון ₪. הערכה זו מבוססת על הערכת המהנדסים של נצבא (ר' עדות מר אטיאס, עמ' 8 לפרוטוקול), וניכר כי היו מחלוקות הן בינן לבין עצמן והן עם העירייה, ביחס לשאלה מי צריך לשאת בעלות ביצוע המטלות. כאמור הנתבעות היו חלוקות ביניהן גם ביחס לשאלה מי מהן צריכה לשאת בהיטל ההשבחה. גם בהקשר זה, השאלה מה היה גובה היטל ההשבחה, אינה משליכה על ההכרעה נושא פסק דין זה, לאור פרשנותו של ס' 2.3 כפי שפורטה לעיל. כעולה מהתכתובת בין ב"כ שער הים לבין ב"כ נצבא, שנכתבה ב"זמן אמת", בין הצדדים אכן ניטשה מחלוקת ביחס לשאלה מי משתי החברות צריכה לשאת בהיטל ההשבחה, מחלוקת שלא נפתרה תוך פרק הזמן של 12 חודשים מחתימת ההסכמים. עוד יש לציין כי העובדה שלאחר הגשת התביעה נפתרו המחלוקות בין הנתבעות, איננה רלוונטית לפסק דין זה. השאלה האם ביטול ההסכם נעשה כדין, נבחנת בהתאם לנסיבות שהיו קיימות במועד הביטול. במועד זה אכן התגלעו מחלוקות אמיתיות בין הנתבעות, בשלהן הן לא השלימו את הליך אישורה של תב"ע 19ה' והוצאת היתרי הבנייה. בנסיבות אלה, ביטול ההסכם על ידי הנתבעות נעשה כדין, בהתאם לזכות שהוקנתה להן בס' 2.3 לתוספת להסכם. יצוין עוד, כי גם לו היה ממש בטענת התובעים ביחס להפרת ההסכם על ידי הנתבעות, ספק אם היה מקום להיעתר לבקשתם לאכוף אותו. זאת, משום שתביעה לאכיפה בשלב מקדמי כזה של ביצוע הפרויקט, עלולה היתה לחייב מידה בלתי סבירה של פיקוח מטעם בית המשפט. בהקשר זה יש לציין כי תנאי לאכיפת הסכמי המכר עם התובעים הוא אישורה של תב"ע 19ה' - משום שהדירות שנמכרו לתובעים נמכרו להן מכוח תב"ע זו (ר' עדותו של המומחה מטעם התובעים, עמ' 2, וכן עדות מר בן אמו בעמ' 5 שורות 24-25). עוד יש לציין כי גם היום, לפחות במועד בו נשמעו העדויות "תב"ע ה' לא קבלה תוקף, וכול עוד היא לא קבלה תוקף לא ניתן יהיה לבנות. בנוסף, הסכם המטלות טרם נחתם, יש עוד הרבה מכשולים שצפויים בדרך" (עדות מר אטיאס, עמ' 7 שורות 20-21). מעבר לכך, בניית הפרויקט עדיין לא החלה, וגם בהקשר זה עלולים להיוותר מכשולים בלתי צפויים ביחס לבנייה. פיקוח על פרויקט כזה הוא מורכב, וכאמור ספק אם יש מקום להורות עליו, לאור הוראת ס' 3(3) לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה) תשל"א - 1970. לכן, אני דוחה את התביעה. אני מחייבת את התובעים יחד ולחוד לשאת בהוצאות שתי הנתבעות ובשכר טרחת עורכי דינן בסכום כולל של 30,000 ₪ + מע"מ. קניית דירהחוזה דירההיתר בניהביטול חוזהמקרקעיןבניהחוזה