התיישנות תביעה לאכיפת חוזה מכר

קראו את ההחלטה להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא התיישנות תביעה לאכיפת חוזה מכר: האם התיישנה תובענתו של התובע לאכיפת חוזה מכר מקרקעין? זו שאלת המפתח עליה נסובה החלטה זו. עיקרי העובדות הנתבעים 1 ו-2 היו בעלי הזכויות בחלקה 24 בגוש 4587 (להלן: "החלקה"), הרשומה בפנקס הזכויות. ביום 26.6.1974 נכרת חוזה מכר בין הנתבעים 1 ו-2 לבין התובע ורעייתו, שלימים נפטרה והתובע בא בנעליה (להלן אתייחס אל התובע כרוכש). המכר נושא החוזה הוא של מקרקעין בשטח בלתי מסויים בחלקה (לאמור: 2,000 מ"ר מתוך 40,592 מ"ר. להלן: "הקרקע"), תמורת סכום של 17,500 ל"י (ראו נספח ב' לתצהיר התובע; להלן: "החוזה הראשון"). התובע התחייב לשלם לנתבעים 1 ו-2 את התמורה בארבעה תשלומים: סכום של 2,500 ל"י שולם ביום 2.6.1974, עם עריכת זיכרון הדברים (נספח א' לתצהיר התובע); סכום של 3,000 ל"י - עד ליום 1.7.1974; סכום של 7,000 ל"י - עד ליום 18.8.1974; סכום של 5,000 ל"י - במועד העברת הזכויות ע"ש התובע בלשכת רישום המקרקעין (סעיף 5 לחוזה הראשון). מועד הרישום החזקה נקבע ליום 15.11.1974 (סעיף 11 לחוזה הראשון) ובדומה לו - מועד מסירת החזקה (סעיף 12 לחוזה הראשון). על פי המוסכם, אם תבוצע פרצלציה בחלקה, יקבל התובע את הזכויות במגרשים שסומנו במספרי משנה 24, 25, 34 ו-35 בתשריט שצורף לחוזה הראשון, או מגרשים הסמוכים אליהם (ראו סעיף 7 לחוזה הראשון). עו"ד זאב טלמור, אשר שימש בא כוחם של הנתבעים 1 ו-2, מונה לשמש בא כוחו של התובע לצורך הטיפול בהעברת הזכויות לשמו של התובע, והאחרון אף התחייב לשאת בשכר טרחתו של עו"ד טלמור ובהוצאות הנדרשות לשם הטיפול האמור. העיסקה נושא החוזה הראשון דווחה לשלטונות מיסוי מקרקעין (ראו נספח ד' לתצהיר התובע). ביום 5.5.05, קיבל התובע אישור משלטונות מיסוי מקרקעין, המופנה לרשם המקרקעין. על פי אישור זה, מיסי הרכישה והשבח בגין העיסקה נושא החוזה הראשון - שולמו, ואין מניעה לרישום כל פעולה לגבי הקרקע בלשכת רישום המקרקעין (ראו נספח ג' לתצהיר התובע). שלטונות מס רכוש שלחו אל התובע דרישה (לפי פקודת המסים (גביה) וחוק מס רכוש וקרן פיצויים, התשכ"א - 1961) לתשלום חובות בסכום של כ-213,000 ₪. דרישה זו נשלחה אל התובע בחודש פברואר 2005 (ראו נספח ד2 לתצהיר התובע). התובע רשם הערת אזהרה בגין העסקה נושא החוזה הראשון רק ביום 18.5.05. לשון אחר: משך תקופה של כ-31 שנים (מיום כריתת החוזה הראשון, 26.6.1974, ועד 18.5.05), לא רשם התובע הערת אזהרה. ביום 20.10.94 פורסמה מודעה בעיתונות בדבר העמדתם למכירה של מקרקעין בלשכת ההוצל"פ ברחובות בגין חוב בסכום של 146,540 ₪, שחב הנתבע 2 לעיריית ראשון לציון (ראו העתק המודעה נספח א1 לתצהיר הנתבע 3). המקרקעין שהועמדו למכירה הם 1750/40592 חלקים בלתי מסוימים בחלקה, שהנתבע 2 היה רשום כבעליהם. הנתבע 3 הבחין במודעה זו וגילה עניין במקרקעין. ביום 8.11.94 נחתם זיכרון דברים בינו לבין הנתבע 2, שלפיו רכש הנתבע 3 665 מ"ר מתוך המקרקעין הנ"ל, תמורת סכום השווה ל-20,000$ (להלן: "החוזה השני". ראו נספח ג' לתצהיר הנתבע 3). ההתקשרות הייתה בידיעת ובברכת כונס הנכסים על המקרקעין, עו"ד בן דב. הנתבע 3 שילם לנתבע 2 סכום של 30,000 ₪ ביום 9.11.94, בשיק בנקאי (ראו נספח ז' לתצהיר הנתבע 3) וביום 14.11.94 חתם הנתבע 2 על ייפוי כוח בלתי חוזר המסמיך את בא כוח הנתבע 3 (עו"ד ישראל אברהם שוב) להעביר לתובע את המקרקעין שרכש. ביום 21.11.94 נרשמה לטובת הנתבע 3 הערת אזהרה בגין רכישת הזכויות מן הנתבע 2 (ראו נסח הרישום נספח ה1 לתצהיר התובע). זיכרון הדברים תוקן ביום 27.7.95, באופן זה שהשטח הנמכר הועמד על 584 מ"ר והתמורה הופחתה ל-52,600 ₪ (ראו ההודעה שנמסרה לשלטונות מיסוי מקרקעין, נספח י"ב לתצהיר הנתבע 3). העיסקה, לרבות התיקון לה, דווחו כדין והנתבע 3 שילם לנתבע 2 את מלוא התמורה. ביום 9.12.94 מכר הנתבע 2 555/40592 חלקים בלתי מסויימים בחלקה לנתבע 1, תמורת סכום השווה ל-11,900$. רכישה זו על ידי הנתבע 1 נעשתה בכובעו כנאמן של הנתבעים 4 ו-5, בניו, והללו התחייבו לשאת בתשלום התמורה לנתבע 2, הכל - כמפורט בחוזה המכר (להלן: "החוזה השלישי") ובחוזה הנאמנות שצורפו כנספחים נ/3 לתצהיר הנתבעים 4 ו-5. העיון בנסח הרישום נ/8 שצורף לתצהירי הנתבעים 4 ו-5 מעלה כי ביום 13.12.94 נרשמה הערת אזהרה בגין העסקה. יוטעם כי הנתבעים 4 ו-5 ידעו כי החלקה מוצעת למכירה על ידי כונס נכסים, במסגרת הליכי הוצל"פ שננקטו נגד הנתבע 2 (ראו המוצג נ/1). מידע זה הגיע אליהם מן הנתבע 1, אביהם (עמ' 14 שורות 2 - 4). הנתבעים 4 ו-5 ניהלו משא ומתן עם הנתבע 2 וכן עם כונס הנכסים עו"ד בן דב (סעיפים 9 - 12 לתצהירי הנתבעים 4 ו-5), על אף שבסופו של דבר, חתם אביהם על החוזה. ביום 22.9.95 מכר הנתבע 2 את יתרת חלקיו בחלקה לנתבע 4, תמורת סכום השווה ל- 72,000 ₪ (להלן: "החוזה הרביעי". ראו חוזה המכר נ/7). הערת אזהרה על אודות מכר זה, נרשמה ביום 27.9.95, כעולה מנסח הרישום שצורף כנספח נ/1 לתצהיר הנתבע 1. הנתבעים 4 ו-5 שילמו את התמורה אשר הגיעה מהם לנתבע 2 הן על פי החוזה השלישי והן על פי החוזה הרביעי (ראו הקבלות שצורפו כנספח נ/10 לתצהיר הנתבע 4). הנתבעים 4 ו-5 דיווחו על חוזים אחרונים אלה לשלטונות מיסוי מקרקעין (ראו האישורים שצורפו כנספחים נ/4 ו-נ/9 לתצהיר הנתבע 4) ואף נשאו בתשלומי מסים והיטלים לרשות המקומית (ראו נספחים ת/11 ג ו-ד לתצהיר הנתבע 4). השניים אף תפסו חזקה במקרקעין והחלו נוקטים צעדים לקידום הבנייה עליהם (ראו נספחים ת/11ה ו-ו לתצהיר הנתבע 4). במהלך שנת 2005, ביקש התובע למכור את הקרקע, על מנת לפרוע את חובותיו לשלטונות מס רכוש ונודע לו, לשיטתו, על אודות מכירת הקרקע לנתבעים. המסגרת הדיונית בשלהי חודש דצמבר 2005, הגיש התובע תביעה לאכיפת החוזה הראשון, לאמור: רישום 1750/40592 בלתי מסוימים בחלקה על שמו, תוך ביטול הערות האזהרה שנרשמו על פי חוזי המכר השני השלישי והרביעי ותוך סילוק ידם של הנתבעים מן החלקה. לחלופין, עתר התובע לחייב את הנתבעים 1 ו-2 לפצותו בסכום של 702,000 ₪ בגין שווי הקרקע. כל הנתבעים התגוננו כלפי תביעה זו. הנתבעים 4 ו-5 הגישו תביעה שכנגד כלפי התובע, שבה עתרו להורות על מחיקת הערת האזהרה שרשם בחודש מאי 2005 וכן לפצותם בסכום של 50,000 ש"ח בגין נזקיהם עקב חוסר יכולתם לבנות את בתיהם על המקרקעין שרכשו. מכל מקום, אחת מטענות הגנתם היא כי תביעת התובע התיישנה ועל כן דינה להידחות. בין הצדדים ננקטו הליכים מקדמיים שונים, ובהם עיקולם הזמני של המקרקעין, בין היתר (בש"א 26981/05). התובע אף עתר למתן פסק דין נגד הנתבע 2 מחמת העדר הגנה ומבוקשו ניתן לו (בש"א 15098/08). בעקבות בקשת הנתבע 2 (בש"א 21155/08) הוסכם לבטל את פסק הדין (ראו החלטת כב' השופט הרשם אורנשטיין (כתוארו אז) מיום 24.2.09). הנתבע 3 עתר לדחיית התביעה כלפיו על הסף, בין השאר מחמת התיישנות (בש"א 14823/06; 21256/06). לאחר הגשת תגובות ותשובות, ומשב"כ הנתבע 3 קיבל למעשה את הצעת בית המשפט (שהועלתה בישיבת 8.11.07) שלפיה הטענות בבש"א 14823/06 ובבש"א 21256/06 תשמרנה לנתבע 3 ותוכרענה בהליך העיקרי, נמחקו הבקשות האמורות (ראו החלטת כב' השופט אורנשטיין מיום 17.7.08). הצדדים הגישו תצהירי עדויות ראשיות. מטעם התובע הוגשו תצהירו-שלו, תצהיר הגב' רבקה שוורץ, וכן חוות דעת מומחה מטעמו (שמאי המקרקעין מר א' סידאוי), ובה הערכת שווים של 1750 מ"ר בחלקה, בסכום של 1,350,000 ₪ (ליום 22.5.09). כל אחד מן הנתבעים הוגשו תצהיר עדות ראשית. נוסף על כך, הוגש תצהירו של עו"ד ז' טלמור מטעם הנתבעים 1, 4 ו-5 וכן תצהיר הגב' משולם, רעייתו של הנתבע 3. בישבת 24.5.10 נחקרו התובע וכן הנתבעים 1, 2 (שלא הגיש תצהיר), 4 ו-5. ב"כ התובע ביקש כי תצהיר התובע בבש"א 21256/06, יהווה חלק מחומר הראיות שבתיק. הפלוגתה הפלוגתה הטעונה הכרעה בשלב זה, היא אם תביעתו של התובע התיישנה, אם לאו. ההכרעה בה יכולה לייתר את המשך ההליכים. בגדרי הפלוגתה דנן, אדרש לשתי שאלות עיקריות כדלקמן: האחת - האם דין ההתיישנות אינו חל על התביעה דנן, כטענת התובע, אם לאו; השנייה - מתי החל מירוץ ההתיישנות? השלישית - האם נעצר המירוץ בשל אירוע כלשהו? למען סיבור האוזן, אומר כבר כאן כי אני סבור שתביעת התובע לא התיישנה. להלן אבאר את הטעמים שביסוד קביעתי זו. למניעת הכברת מלל מיותר, אציין כי ההדגשות במובאות שלהלן, הן שלי, אלא אם כן ייאמר אחרת. דיון והכרעה תחולת דין ההתיישנות התובע ביקש לטעון כטענה ראשונה, מעין מקדמית, כי דין ההתיישנות כלל אינו יכול לחול בענייננו, שכן סעיף 159 (ב) לחוק המקרקעין, התשכ"ט - 1969 (להלן: "חוק המקרקעין") מורה כי "חוק ההתיישנות תשי"ח - 1958 לא יחול על תביעה לקיום זכות במקרקעין מוסדרים ...". התובע סבור כי הואיל והמקרקעין נושא התביעה הם מוסדרים (ועובדה זו אינה שנויה במחלוקת) - לא תישמע טענת ההתיישנות. התובע נתפס לכלל טעות בטענתו זו. הלכה פסוקה היא כי סעיף 159 (ב) לחוק המקרקעין נועד "לחסן זכות במקרקעין מוסדרים מפני טענת התיישנות העומדת בסתירה לרישומים שבפנקסי המקרקעין. בכך עברה מן העולם תפיסת הדין הקודם שהכירה בהתיישנות הן כטענת הגנה בתביעה לסילוק יד, ובמקרים מסוימים אף כאמצעי לרכישת הבעלות במקרקעין ... הוראת הסעיף אינה חלה אלא על קיום זכות רשומה במקרקעין מוסדרים" (ע"א 520/96 חוסין נ' מיר, פ"ד נד (3) 487, 494 (2000). ראו גם דנ"א 2415/01 חברת פליצ'ה ראובן בע"מ נ' סופיוב, ניתן ביום 30.5.01, פורסם במאגר נבו; רע"א 7052/01 אפרתי נ' ברנשטיין, ניתן ביום 27.2.02, פורסם במאגר נבו; ע"א 1559/99 צימבלר נ' תורג'מן, פ"ד נז (5) 49, 60 (2003); ע"א 7217/02 רבי נ' הלוי, ניתן ביום 22.3.04, פורסם במאגר נבו ולאחרונה: ע"א 11422/04 עזבון המנוח עבד אל כרים זועבי נ' מינהל מקרקעי ישראל, ניתן ביום 15.9.10, פורסם במאגר נבו). ההלכה הפסוקה דלעיל, ביארה את הדיבור "זכות במקרקעין" שבסעיף 159 (ב) ככולל רק את זכותו הקניינית של תובע, הרשומה על שמו בפנקס הזכויות; בהערת אזהרה לא סגי. בפרשתנו, אין חולק על כך שזכותו של התובע אינה רשומה. קרי: הוא אוחז בהתחייבות וזכותו - אובליגטורית היא (זכות חוזית לקבל זכות במקרקעין), לא קניינית. משכך, דין טענתו בדבר תחולת סעיף 159 (ב) לחוק המקרקעין - להידחות. תביעת התובע כפופה, אפוא, לדין ההתיישנות הקבוע בסעיף 5(2) לחוק ההתיישנות, התשי"ח - 1958 (להלן: "חוק ההתיישנות"). מועד תחילת המירוץ תקופת ההתיישנות הקבועה בסעיף 5 (2) סיפא לחוק ההתיישנות, היא 25 שנים. ראשיתה של התקופה הוא "ביום שבו נולדה עילת התובענה" כמאמר סעיף 6 לחוק ההתיישנות. מהו אפוא יום הולדתה של התביעה? התובע סבור כי עילתו נולדה רק ביום שבו ביקש למכור את הקרקע, שאז נודע לו כי זו נמכרה לאחר. איני רואה עין בעין עם התובע את המצב. התובע מבקש לאכוף את זכותו על פי החוזה הראשון, ולהירשם כבעל הזכויות בקרקע. התחייבות הנתבעים 1 ו-2 הכלולה בחוזה הראשון היא, בין היתר, להעביר את הזכויות בקרקע לשם התובע לא יאוחר מיום 15.10.74 (סעיף 11 לחוזה הראשון). התחייבות זו, בין היתר, לא קוימה והיא המפרנסת את תביעת האכיפה. ההלכה הפסוקה נדרשה לשאלת משמעות הדיבור "עילת התובענה" בגדרי סעיף 6 לחוק ההתיישנות, והיא מורה אותנו כי דיבור זה כולל "כל עובדה החיונית כדי לבסס את עילת התביעה, שבלי ידיעתה ואיזכורה, לא ניתן להגיש תביעה ולא כל שכן להצליח בה" (ע"א 244/81 פתאל נ' קופת חולים של ההסתדרות הכללית של העובדים בארץ ישראל, פ"ד לח (3) 673, 684 (1984); להלן: "פרשת פתאל"). בע"א 3319/94 פפר נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה רעננה, פ"ד נא (2) 581, 594 (1997), התייחס כב' השופט אור (כתוארו אז) למבחן שבפרשת פתאל, באמרו כי: "הוא כולל את התקיימותם של כל המרכיבים הנדרשים כדי לגבש את עילתו של התובע בדין המהותי. אך אלה אינם ממצים את מובנו של מונח זה. מונח זה עשוי לכלול גם נתונים עובדתיים נוספים, אשר מהווים תנאי מוקדם לעצם זכותו של התובע לפנות לערכאות. אכן, במוקד מבחן זה עומד קיומו של כוח התביעה בידיו של התובע. משעה שכוח זה נמצא בידיו של התובע, יכול מירוץ ההתיישנות להתחיל". כב' השופט אור הוסיף וקבע כי קיומה של זכות התביעה המושגית (שבה דן סעיף 2 לחוק ההתיישנות) אינו מביא לתחילת מירוץ ההתיישנות. "רק כאשר הזכות הופכת לעילת תובענה קונקרטית, ניתן לומר כי מירוץ ההתיישנות מתחיל" (שם, בעמ' 595). בע"א 9413/03 אלנקווה נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה ירושלים, ניתן ביום 22.6.08, פורסם במאגר נבו), סיכמה כב' השופטת פרוקצ'יה את ההלכה באמרה כהאי לישנא: "המבחן המקובל לבירור קיומה של 'עילת תובענה' לצורך התיישנות מחייב, קודם לכל, את קיומם של המרכיבים הנדרשים לגיבוש העילה על פי הדין המהותי. אולם לצורך ההתיישנות, עשוי מבחן זה לחייב קיומם של נתונים נוספים, אשר התקיימותם מהווה תנאי מוקדם ליכולתו של בעל הדין לפנות לערכאות, ולממש בפועל את זכות התביעה הנתונה בידו. שילוב מרכיבי התביעה הנדרשים לצורך גיבוש העילה בדין המהותי, ביחד עם אותם נתונים נוספים המכשירים את אפשרות פנייתו בפועל של התובע לבית המשפט, יוצרים את 'כח התביעה' שבידו, אשר עם היווצרותו, מתחיל מניין ההתיישנות לפעול. 'כח תביעה' כאמור, פירושו קיום אפשרות ממשית להגיש תביעה ולזכות בסעד המבוקש, באם יעמוד התובע בנטל ההוכחה העובדתי, ובנטל הביסוס המשפטי של תביעתו". הווי אומר: כח התביעה המהותי או הקונקרטי (להבדיל מזה הדיוני או המושגי) "מצביע על בשלותה המלאה של זכות התביעה הנתונה לתובע לפנות לבית המשפט בתביעה משפטית ולזכות בסעד. מועד זה נולדת עילת התביעה לצורך מירוץ ההתיישנות" (כדברי כב' השופטת פרוקצ'יה בע"א 10192/07 פסגת אשדוד הנדסה אזרחית ותשתיות בע"מ נ' חן גל השקעות ומסחר בע"מ, ניתן ביום 24.5.10, פורסם במאגר נבו. ראו גם רע"א 8688/07 רובין נ' בנק דיסקונט לישראל בע"מ, ניתן ביום 20.12.10, פורסם במאגר נבו; ע"א 9292/07 חברת שדמות הדרום בע"מ נ' וועדה מקומית לתכנון ולבנייה שמעונים, ניתן ביום 6.1.10, פורסם במאגר נבו; ע"א 9382/02 בולוס ובניו - חברה לאירוח ותיירות בע"מ, נ' בנק דיסקונט למשכנתאות בע"מ, ניתן ביום 10.6.08, פורסם במאגר נבו; ע"א 9245/99 ויינברג נ' אריאן, פ"ד נח (4) 769, 789 (2004)). ומן הדין אל ענייננו: עילת תביעתו של התובע באה לעולם שעה שהזכויות בקרקע לא הועברו לשמו, ביום 15.10.74. ממועד זה ואילך היה ביכולתו להגיש את תובענת האכיפה. משכך, ממועד זה (15.10.74) יש למנות את תקופת ההתיישנות, העומדת על 25 שנים. לכאורה, התביעה אשר הוגשה בשנת 2005, התיישנה כבר בשנת 1999. השעיית המירוץ התובע סבור כי חל בענייננו אחד מן הסייגים הקבועים בסעיפים 7 ו-8 לחוק ההתיישנות, אשר משעים את מרוץ ההתיישנות. התובע אינו רשאי להישמע בטענה כי בענייננו חלות שתי הוראות אלה, זו לצד זו, שכן מקום שבו חל סעיף 7, סעיף 8 אינו יכול לחול (ע"א 675/87 מידל איסט אינווסטורס נ' בנק יפת בע"מ, פ"ד מג (4) 861, 870 (1989); להלן: "פרשת בנק יפת"). עם זאת, אבחן את טענותיו לגבי השעיית המירוץ מכוח שתי ההוראות. הלכה היא מלפנינו, כי: "משהועלתה על ידי הנתבע טענת התיישנות, והתובע מבקש להיבנות מאחד החריגים המאריכים את תקופת ההתיישנות, עליו הנטל לטעון ולהוכיח קיומן של העובדות, המצדיקות חריגה כאמור". (ע"א 34/88 רייס נ' עיזבון המנוחה חנה אברמן ז"ל , פ"ד מד (1) 278, 283 (1990). ראו גם האמור בע"א 10591/06 יפרח נ' מפעלי תובלה בע"מ, ניתן ביום 12.7.10, פורסם במאגר נבו; ע"א 97/77 זונבנד נ' קלוגמן, פ"ד לא (3) 466, 470 (1977). לרקע הבחינה האמורה, יש להעמיד לנגד עינינו את הטעמים המרכזיים המצדיקים את דוקטרינת ההתיישנות, והם: מצידו של הנתבע - היעלמם של עדים והקושי לשמור זמן רב על ראיות והשמירה על אינטרס הנתבע לוודאות בדבר זכויותיו וחובותיו; מצידו של התובע - השהיה ארוכה בהגשתה של תובענה מדיפה ריח של ויתור ומחילה ויוצרת אצל הנתבע ציפייה כי לא ייתבע; ומצידו של הכלל - טובת הציבור היא שבתי המשפט יעסיקו עצמם בנושאי היומיום ולא בנושאים שאבד עליהם הכלח (ע"א 2919/07 מדינת ישראל נ' גיא-ליפל, ניתן ביום 19.9.10, פורסם במאגר נבו; ע"א 5964/03 עיזבון המנוח ארידור ז"ל נ' עיריית פתח תקווה, פ"ד ס (4) 437, 448 - 449 (2006)). סעיף 7 לחוק ההתיישנות עוסק בתביעה שעילתה תרמית או אונאה, בקובעו כי במצב דברים זה, "תתחיל תקופת ההתיישנות ביום שבו נודעה לתובע התרמית או אונאה". נדרש כי עילת התביעה, היא עצמה, תהא תרמית או אונאה, אולם אין הכוונה לעוולת התרמית שבסעיף 56 לפקודת הנזיקין [נוסח חדש]. מקור העילה יכול שיימצא בדין הנזיקין או בדין החוזים או בדין המינהלי (פרשת בנק יפת, בעמ' 869). הידיעה שיש להביאה בחשבון לצורך תחולת הוראת סעיף 7, היא ידיעה של ממש על אודות התרמית (וככל הנראה אף עצימת עיניים במשמע. ראו פרשת בנק יפת, בעמ' 871). במחדל רשלני לא סגי וכך גם בהימנעות מנקיטת צעדים לבירור המצב לאשורו. הנתבעים 1 ו-2 נהגו לכאורה בתרמית עת עשו עיסקות הנחזות להיות נוגדות בקרקע שמכרו לתובע בשנת 1974. העיסקות הנוגדות המיוחסות לנתבעים אלה, הן אלה שנעשו בחוזה השני (ביום 8.11.94), בחוזה השלישי (ביום 9.12.94) ובחוזה הרביעי (ביום 22.9.95), שמכוחם נמכרו לנתבע 3 584/40592 חלקים בלתי מסוימים מן החלקה ואילו לנתבעים 4 ו-5 נמכרו 1166/40592 חלקים בלתי מסוימים מן החלקה (והכל - ברוטו, לפני הפקעה). לשון אחר: המכר הנוגד התייחס לחלקיו של הנתבע 2 בחלקה. התובע טוען כי דבר עריכתן של שלוש העיסקות הנוגדות הובא לידיעתו רק בשנת 2005, עת ביקש לפעול להעברת הזכויות בקרקע לשמו ולאחר ששלטונות מיסוי מקרקעין שלחו לו הודעה בדבר חוב מס רכוש בסכום של 213,000 ₪ לערך. אני סבור כי יש ממש בטענת התובע בדבר קיומה לכאורה של תרמית. ביסוסה של התרמית נמצא בכך שהנתבעים 1 ו-2 הם-הם אשר מכרו לתובע את הקרקע בשנת 1974 מחד גיסא, וחרף זאת, ביודעו על דבר המכר שביצע במו-ידיו כעשרים שנים קודם לכן, התקשר הנתבע 2 בחוזה שבו מכר חלקים מן הקרקע, תחילה לנתבע 3 ולאחר מכן לנתבע 1 (כ"נאמן" עבור הנתבעים 4 ו-5) מאידך גיסא. הנתבעים 1 ו-2 ביקשו להקהות את עוקצה של טענת התרמית המיוחסת להם, שכן לדבריהם - העיסקה נושא החוזה הראשון בוטלה כדין מחמת הפרתה בידי התובע. הפרה זו מתבטאת בכך שהלה שילם אך את התשלום הראשון שהגיע ממנו, ולא יסף. הנתבעים 1 ו-2 מוסיפים כי עם ביטול החוזה הראשון כדין, היו הם רשאים לפעול לגבי הקרקע ככל העולה על רוחם ועל כל פנים - לא ניתן לייחס להם תרמית עקב מכר הקרקע, כולה או חלקה. בירורה של סוגיית ביטולו (הנטען) של החוזה הראשון לא מוצה. עו"ד טלמור אשר הגיש תצהיר עדות ראשית בעניין זה, לא התייצב לישיבת 24.5.10 ולא נחקר משיש בסיס לכאורה לטענת התרמית שהעלה התובע ומשיש אחיזה לכאורה לטיעון זה בחומר הראיות, נדרשת המסקנה כי מרוץ ההתיישנות (אשר החל ביום 15.10.74), הושעה למשך תקופת אי-ידיעתו של התובע על קיומה של התרמית. סיכום תקופת ההתיישנות בענייננו היא בת 25 שנים. מניין התקופה החל ביום 15.10.74 (מועד הפרת החוזה הראשון באי רישום הזכויות בקרקע על שם התובע). תקופה זו המשיכה לרוץ ולהימנות עד ליום ביצוע התרמית, היינו: כריתת החוזה השני (8.11.94). מתוך תקופת ההתיישנות של 25 שנה, חלפו 20 שנה ועוד שלושה שבועות לערך. ביום 8.11.94 נעצר המירוץ ועמד מלכת, עד שנתגלה לתובע דבר המכר נושא החוזה השלישי והחוזה הרביעי. גילוי זה היה בתחילת שנת 2005. לרשות התובע עמדה תקופה של 4 שנים ו-11 חודשים לערך, ממועד גילוי התרמית ועד תום תקופת ההתיישנות. התביעה דנן הוגשה ביום 19.12.05, היינו: תוך פחות משנה מאז התגלות התרמית. אין אפוא אחיזה ראויה לטענת הנתבעים 1 ו-2 כי התביעה נגדם התיישנה. הואיל והנתבעים 3 - 5 יונקים את זכויותיהם מן הנתבעים 1 ו-2, דינם זהה ולא ניתן לומר כי התביעה המופנית נגדם - התיישנה. לאור האמור מעלה, הטענות הדורשות אפוא בירור במסגרת התביעה, הן אלה: ראשית, האם בוטל החוזה הראשון כדין, אם לאו; שנית, האם עניין לנו בעסקות נוגדות (לאור טענת הנתבעים כי המקרקעין נושא החוזה הראשון, אינם אלה שבבסיס החוזים הנוספים); שלישית, למי נתונה הבכורה על פי דיני התחרות שבסעיף 9 לחוק המקרקעין. שאלה אחרונה זו חופפת בחלקה את ההכרעה בשאלות הקודמות, קרי: בסוגיית תקפות העיסקה הראשונה ובסוגיית זיהוי המקרקעין נושא כל אחד מחוזי המכר. אם אמנם ייקבע כי החוזה הראשון תקף - יהא מקום לבחון את שאלת זיהוי המקרקעין; ואם ייקבע כי המקרקעין נושא החוזה הראשון הם אלה שבבסיס החוזים המאוחרים, יהא מקום לצלול לעומק גוף דיני התחרות כפי שהותוו בסעיף 9 לחוק המקרקעין ובהלכה הפסוקה. התיישנותהסכם מכראכיפת חוזהחוזה