מהי זיקת הנאה מכוח שנים ? מהם התנאים לקיומה של זיקת הנאה מכוח שנים ? זיקת הנאה, לפי סעיף 5 לחוק המקרקעין, הינה "שעבוד מקרקעין להנאה שאין עמה זכות להחזיק בהם". זיקת הנאה היא זכות קניינית בנכסי הזולת, הנושאת אופי מיוחד (מ' דויטש, קניין, כרך ב' (1999) (להלן: "דויטש"), עמ' 419). מקורותיה של הזכות לזיקת הנאה הינם מכוח חוזה, מכוח חוק או מכוח שנים. התנאים לקיומה של זיקת הנאה מכוח שנים קבועים בסעיף 94 לחוק המקרקעין, המציב שלושה תנאים שקיומם המצטבר מביא להשתכללותה של זיקת הנאה: הזכות נושא השימוש היא "זכות הראויה להוות זיקת הנאה"; אופיו ותכונותיו של השימוש הם כאלה שמאפשרים לו להיכנס לגדר הוראותיו של סעיף 94 לחוק המקרקעין; תקופת השימוש היא בת שלושים שנים רצופות (ע"א 700/88 אסטרחאן נ' בן חורין, פ"ד מה(3) 720 (1991) (להלן: "פרשת אסטרחאן"), עמ' 732). לעניין התקיימותו של התנאי הראשון, כבר נקבע כי "זכות מעבר" הינה זכות הנכללת בגדר סעיף 94 לחוק בהיותה ראויה להוות זיקת הנאה (פרשת אסטרחאן, שם). לעניין התקיימות התנאי השני, תכונותיו היסודיות של שימוש שמאפשר רכישתה של זיקת הנאה מכוח שנים הן אלו: הוא נוגד לזכות הבעלים של המקרקעין הכפופים; הוא גלוי וחשוף לעין כל; הוא נמצא בידיעתו הקונסטרוקטיבית של בעל המקרקעין הכפופים; מקורו אינו בזכות חוזית או בזכות אחרת שהוענקה על-ידי בעל המקרקעין הכפופים למשתמש" (פרשת אסטרחאן, עמ' 734). בנוגע להתקיימות התנאי השלישי, יש לוודא כי תקופת שימוש היא לכל הפחות בת שלושים שנים רצופות. בהקשר זה, במסגרת דעת המיעוט של כב' השופט בן-יאיר בפרשת אסטרחאן, הובעה הדעה כי כאשר המשתמש המאוחר הוא חליפו של המשתמש המוקדם מבחינה משפטית, דוגמת מוריש ויורשים, לא חל כל שינוי בזהותו של המשתמש, וניתן לאפשר צירוף של תקופות שימוש (שם, עמ' 739-740). כב' השופט לוין, במסגרת דעת הרוב, הביע ספק אם אכן יש מקום לצרף את תקופות השימוש באותו מקרה ובאותן נסיבות (שם, עמ' 744).זיקת הנאהשאלות משפטיות