מהי משמעותה של "הערת אזהרה" ?

הערת האזהרה איננה זכות במקרקעין, אלא חוסמת רישום של עסקה סותרת. בע"א 68/76 אטיאס נ' הממונה על המרשם לפי חוק המקרקעין, פ"ד ל (3) 527 נקבע בהקשר זה כי: "יש להערת אזהרה סממנים של זכות חפצית, כי היא תופסת לא רק בין הצדדים להתחייבות שעל יסודה נרשמה האזהרה, אלא גם כלפי אחרים, דהיינו כלפי כל מי שבדעתו להתקשר בעסקה, הסותרת את הזכות שלהגנתה נרשמה ההערה. אך מצד שני - והוא נראה לי המכריע - אין הערת האזהרה בבחינת זכות במקרקעין, כי כל עיקרה אינו אלא שיטת מחסום בפני רישום עיסקאות במקרקעין למען שמור על כוחו של החיוב החוזי לרישום עיסקה פלונית. זוהי איפוא זכות שלילית מעצם טבעה, למנוע מאחרים רכישת זכות קניינית במקרקעין ואין היא כשלעצמה, יוצרת זכות בעלת תוכן קנייני למאן דהוא" לאור מהותה הזו של הערת אזהרה, רישומה לטובתו של אדם איננה מבטיחה בהכרח כי זכות הבעלות אכן תרשם על שמו (כך למשל במקרה של עסקאות סותרות, או במקרה של מחלוקת בין הבעלים המקורי והמוכר). מסקנה זו עולה גם מע"א 689/84 מפעלים פטרוכימיים בישראל בע"מ נ' הממונה על המרשם, פ"ד לט(4) 160, שם נקבע: "מוסכם גם על המערערת שאין ברישום ההערה כדי לפגוע בזכויות במקרקעין מוסדרים שנוצרו לפי סעיף 10 לחוק, אך טענתה היא שבמקרה דנן לא נפגעה זכותו של איש שנרכשה לפי הסעיף האמור. לדעתי אין סעיף 10 חל בסוגיה שלפנינו כלל, שעניינו רישום עיסקאות במקרקעין ולא רישום הערות אזהרה שעליהן חולשות הוראות סימן ב' של פרק ט' לחוק". כן ראו דבריו של פרופ' דויטש, השולל כל אפשרות להסתמך על הערת אזהרה במקרה מעין זה: "תהליך הרישום של ההערה, ופגיעותה האינהרנטית של הזכות החוזית שמאחוריה, אינם מצדיקים החלה של סעיף 10 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969. באשר לתהליך הרישום, הצורך ברישום מהיר ויעיל של הערות אזהרה אינו מאפשר בדיקה מספקת של אמינות הזכויות החוזיות אשר בגינן מתבקש רישום ההערה... לא קיימת ערובה מספקת, איפוא, לאמינות המרשם בנדון. בנוסף, כאמור, הערת אזהרה היא זכות נלווית לזכות המהותית, והיא חשופה לטענות שונות שיסודן במישור היחסים שבין הנושה לבין החייב... הגנתו של סעיף 10 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969, מתפרשת רק על המצג העולה מן הפנקסים. המצג הנובע מקיומה של הערת אזהרה אינו כי בעל ההערה הוא בעל קניין עמיד, אלא רק כי הוא בעל זכות חוזית החשופה לסיכונים הרגילים הקיימים במערך יחסים חוזי" (דויטש (כרך ד'), בעמ' 264).הערת אזהרהשאלות משפטיות