סעיף 5 לחוק המקרקעין - חיזוק בתים מפני רעידות אדמה

על מטרת סעיף 5 לחוק המקרקעין (חיזוק בתים מפני רעידות אדמה), תשס"ח - 2008, לומדים אנו מתוך הצעת החוק (הצ"ח תשס"ז, 702): "מטרתו העיקרית של התיקון המוצע בהצעת חוק זו היא להוריד את רף ההסכמה הדרוש על פי חוק המקרקעין לשם ביצוע עבודה ברכוש המשותף, בנכס שהוא בית משותף, כאשר היא נעשית על פי היתר בניה שהוצא מכוח תכנית החיזוק. בכך מבקשת הצעת החוק ליצור מנגנונים אשר יקלו על ניצול זכויות בניה וביצוע עבודה ברכוש משותף הנעשים במסגרת תכנית החיזוק, תוך יצירת איזון בין מעמדו של הרכוש המשותף וזכויות בעלי הדירות בבית המשותף מצד אחד, לבין הצורך הציבורי החשוב שבחיזוק בתים משותפים לשיפור עמידותם מפני רעידות אדמה מצד שני." מדברים אלה עולה, כי המחוקק ביקש לרכך את ההגנה הקניינית שניתנה לבעלי הדירות בבית המשותף, על ידי הורדת רף ההסכמה הדרושה לשם ביצוע עבודה ברכוש המשותף. ודוק: אילו ביקש המחוקק להותיר את הגנת הקניין על כנה במקרה של עבודות לחיזוק הבית המשותף מפני רעידות אדמה, כי אז לא היה צריך לחוקק את "חוק החיזוק", שכן את כל התשובות הראויות ניתן היה לשאוב מתוך חוק המקרקעין. ברישא לסעיף 5 נקבע, כי "ביצוע עבודה ברכוש המשותף שמטרתה בניית דירה חדשה, טעון החלטה מראש של כל בעלי הדירות, כאמור בחוק המקרקעין". לכאורה הגנה קניינית מובהקת, המאפשרת לכל בעל דירה בבית המשותף לבקש סעד שימנע את עבודות החיזוק. ואולם, כאשר מדובר בבניית דירה חדשה או דירות חדשות, שמספרן אינו עולה על שליש ממספר הדירות שהיו בבית המשותף ערב ביצוע העבודה, ושטח רצפתן הכולל אינו עולה על שליש משטח רצפתן הכולל של כל הדירות בבית המשותף ערב ביצוע העבודה, כי אז "רשאי המפקח, אף אם לא התקבלה לכך החלטה מראש של כל בעלי הדירות בבית המשותף, לאשר את ביצוע העבודה". במילים אחרות, במקרים בהם תוכנית עבודות החיזוק תואמת את נוסחאות החישובים שבסעיף, הגנתו הקניינית של המיעוט נדחית מפני הצורך לבצע את העבודות, ועבודות החיזוק תבוצענה חרף התנגדות המיעוט.תמ"א 38חוק המקרקעיןמקרקעיןבניה