התביעות בסדר דין מקוצר, מתחילת קיומו של הליך זה, היו תביעות כספיות לסכום קצוב, הנתמכות במסמך בכתב (תקנה 202(1) לתקנות סד"א). לתקנות סד"א נוספה, ברבות הימים, עילה נוספת בסדר דין מקוצר, הקבועה בתקנה 202(3), שזו לשונה: "תביעות לסילוק יד ממקרקעין, או לפינוי מושכר שאין חוק הגנת הדייר [נוסח משולב], תשל"ב-1972, חל עליו, ובלבד שיש עליהן ראיות שבכתב." עינינו הרואות, כי כאשר מדובר בתביעות פינוי על פי חוק הגנת הדיור, לא ניתן לעשות שימוש בסדר דין מקוצר. קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא תביעת פינוי בסדר דין מקוצר: השופט משה דרורי: כללי 1. לפנינו ערעור על פסק דינו של בית משפט השלום בירושלים (כב' השופט אלכסנדר רון), בת.א. 12268/06, מיום ד באייר, תשס"ט (28.4.09) (להלן: "פסק הדין"), שבו דחה את התביעה לסילוק יד ו/או לפינוי, שהגישה המערערת כנגד המשיב, בקשר לחנות, ולצידה מחסן, ברח' יואל סלומון 16, ירושלים (להלן: "הנכס"). 2. אציג, בתמצית את פסק דינו של בית משפט קמא, כאשר לפני כן אבהיר מי הם הצדדים לדיון, ומה הייתה עילת התביעה וטענות ההגנה. 3. תמצית טענות הצדדים, כפי שהועלו בערעור, בעיקרי הטיעון ובדיונים בעל פה, יובאו להלן. 4. כמו כן, אזכיר את הישיבות הרבות שהתקיימו בפנינו, ובהן ניסיונות ההסדר, שלבסוף, לא צלחו. 5. לאחר מכן, אזכיר את ההתפתחויות שהיו, בשנים האחרונות. 6. בפרק הדיון, אתייחס לטענות המשפטיות של הצדדים, ואוסיף היבטים משפטיים משל עצמי, שלא הועלו על ידי ב"כ הצדדים, ואכריע בהן. הצדדים 7. המערערת, קסטודיה דה טרה סנטה, הינה מסדר כנסייתי קתולי, הפועל בארץ מאות בשנים, והיא הבעלים של הנכס, הרשום בלשכת רישום המקרקעין (הבעלות הינה ביחס לכל גוש 3049, חלקה 13, שהנכס נמצא בחלקה הנ"ל). 8. המשיב, הינו מי שחתום על חוזה בינו לבין המערערת. מדובר בחוזה שכירות סטנדרטי על פי הנוסח המודפס, שאינו כולל את הסעיף לפיו לא חלים דיני הגנת הדייר על שכירות זו. בנוסח החוזה שנמצא לפנינו, לא ניתן לזהות תאריך, אך בכל מקרה, הוא מתייחס לתקופת שכירות של שנה, החל מיום 18.9.75 עד 17.9.76. התביעה וההגנה 9. ביום 21.9.06, הגישה המערערת נגד המשיב תביעה לסילוק יד ו/או פינוי, בסדר דין מקוצר בת.א. 12268/06 בבית משפט השלום בירושלים. 10. בתיאור העובדתי, נכתב בכתב התביעה, כי "בשבועיים האחרונים התברר לתובעת כי הנתבע הינו פולש ו/או מסיג גבול באחת החנויות ובמחסן בשטח של כ-60 מ"ר שעל המקרקעין, אשר כפי הנראה הנתבע פלש אליהם ו/או תפס בהם חזקה בדרך לא מקובלת, בעורמה, וניצל את החנות והמחסן ו/או המקרקעין ו/או חלקה ו/או השכיר בשכירות מישנה והפיק רווחים, ללא ידיעת, ללא הסכמת, וללא אישור התובעת" (סעיף 2 לכתב התביעה). בסיום התביעה, התבקש בית המשפט על ידי ב"כ התובע, עו"ד מועין ח'ורי, "להורות על זימון הנתבע לדין, בסדר דין מקוצר ולצוות על הנתבע ועל כל מי שפועל מכוחו ו//או מטעמו לסלק את ידם מהמקרקעין ולהחזירם לידי התובעת כשהם נקיים מכל אדם וחפץ, כמו כן מתבקש בית המשפט הנכבד לחייב את הנתבעת בתשלום הוצאות משפט לרבות שכ"ט עו"ד כדין". 11. הנתבע, הגיש בקשת רשות להתגונן ולמחיקת הכותרת "סדר דין מקוצר", בה ציין כי הוא דייר מוגן בנכס, על פי חוזה שכירות מיום 18.9.75, לאחר ששילם דמי מפתח למערערת בסך של 30,000 ל"י (סעיף 2 לתצהיר מיום 14.12.06, שצורף לבקשת רשות להתגונן שהוגשה לבית משפט השלום בירושלים, ביום 17.12.06). בהמשך התצהיר, מפרט המשיב את ההתכתבויות שהיו לו על ידי עו"ד מוגרבי, ב"כ התובעת, באותן שנים. לכן, לטענתו של המשיב, הוא מחזיק בנכס כדין, על פי ההסכמים שהיו בינו לבין המערערת (שיוצגה, כאמור, על ידי עו"ד מוגרבי), וכי הוא, המשיב, פעל על פי הוראות מיופה הכוח של המערערת (סעיפים 14 ו-15 לתצהיר האמור). לחילופין, ביקש המשיב כי אם ייקבע כי הוא הפר את ההסכם בינו לבין המערערת (דבר המוכחש על ידו), עותר המשיב לסעד מן הצדק (סעיף 16 לתצהיר הנ"ל). פסק הדין של בית משפט השלום 12. בית משפט השלום בירושלים (כב' השופט אלכסנדר רון), בפסק דינו, מציין כי לאחר שעיין במסמכים, הגיע למסקנה, לפיה, "ההתקשרות שנעשתה בשעתה, בין הצדדים, הינה תערובת של שכירות מוגנת ושכירות רגילה, וכתב התביעה אינו משקף כראוי את הדברים" (פיסקה 3, עמ' 2, שורות 11-12 לפסק הדין). 13. בית המשפט מסביר כי, מלכתחילה, היה מדובר בחוזה שכירות מוגנת. אבל, במשך השנים, "יצרו הצדדים, בין מדעת ובין שלא מדעת, סוג של תרכובת, בה שימשו דיני השכירות הרגילים וחוק הגנת הדייר בערבוביה ובטשטוש תחומין. דומה, העדיפו הצדדים עצמם שלא להחליט על טיבה של התקשרות זו" (פיסקה 3ד, עמ' 3, שורות 15-18 לפסק הדין). 14. בית המשפט מפרט את התוכן של המכתב של עו"ד מוגרבי, שבעבר ייצג את המערערת, ולפיו הותר למשיב להשכיר את הנכס בשכירות משנה, על פי התנאים שנקבעו באותו מכתב (עמודים 3-4 לפסק הדין). 15. בית המשפט הביע את מורת רוחו מכך, שדי במצב זה, כדי להצדיק את דחיית התביעה, שכן "אין הדעת נותנת שיגלה בית המשפט רק בעיצומו של הליך שטוען התובע לפינוי דייר מוגן, שעה שאין לכך ביטוי הולם בכתב התביעה" (עמ' 4, שורות 5-7 לפסק הדין). מבחינה דיונית, אומר בית המשפט, כי "ייתכן שניתן לראות זאת גם כשינוי חזית שלא במקומו" (שם, שם, בשורה 7). בית המשפט מוסיף ומסביר, כי גם אם יש ברקע אי תשלום דמי שכירות, אין להקל בכך ראש, וביחס אליהם מפרט בית המשפט את המצב בפיסקה 4 לפסק דינו (עמודים 4-7 לפסק הדין). התמונה העולה היא, שב"כ המערערת לא טיפל בגביית שכר הדירה, ובעיני בית משפט מדובר ב"חידלון ואפס מעש מן הצד שכנגד", וזאת כחיזוק לטענת המשיב, לפיה המשיב "פשוט לא ידע למי עליו לפנות" (עמ' 5, שורות 4-5). 16. בהקשר זה, גם ב"כ המערערת בסיכומיו מאשר שבכל שלוש שנים מתחלפים הנזירים הממונים על גביית דמי השכירות (עמ' 5, שורות 19-20 לפסק הדין),ולכן, אין בידו מסמכים על ההתכתבות עם המשיב ועל הנושאים הקשורים לגביית דמי השכירות (עמודים 6-7 לפסק הדין). 17. בנסיבות אלה, מסקנת בית משפט קמא היא זו: "ברור על פני הדברים שהתובעת [המערערת] איבדה שליטה על כל הקשור בניהול נכסיה, בפרט לאחר סיום תפקידו של עו"ד מוגרבי, שהיה, ככל הנראה, האדם האחרון שהיה בעובי הקורה בכל הקשור לניהול נכסי התובעת" (פיסקה 6, עמ' 7, שורות 10-12). 18. על רקע זאת, מסקנת בית משפט קמא היא כי "לא ניתן לדחות את טענת הנתבע שלא היה לו כתובת למי לפנות" (שם, שורות 12-13). לכך יש להוסיף את העובדה, שהתובעת (המערערת) לא הביאה לידיעת בית המשפט, מן הרגע הראשון, שמדובר בדיירות מוגנת או בתרכובת שבין דיירות מוגנת לבין דיירות חופשית. לכן, משקלם המצטבר של נתונים אלה, מונעים מבית המשפט לקבל את התביעה, על אף שמזה שנים רבות לא שילם הנתבע דמי שכירות כלשהם (עמ' 7 לפסק הדין). בית המשפט אומר: "בנסיבות אלה, אין לבית משפט מנוס, אלא לצמצם את פסיקתו לשאלה שהונחה על שולחנו, ולהימנע מכל הכרעה בשאלה כספית, ומה גם שאין בפני בית המשפט כל נתונים ברורים בנושא זה" (עמ' 8, שורות 4-6). 19. בית המשפט השלום דחה את התביעה, אבל הוסיף - במסגרת פסק הדין - את הקביעה הבאה (עמ' 8, שורות 7-12): "אם ולאחר, שתוגש תביעה כספית, ואם תזכה התובעת בדמי השכירות המגיעים לה, אך לא תקבל את הכסף לידיה בפועל, תהא רשאית לתבוע מחדש את פינוי הנכס בטענה, כי דמי השכירות שנפסקו לה לא שולמו - כמובן, בהנחה שאכן כך יהא המצב. במקרה כזה, ידון בכך בית המשפט בשנית, בתביעה נוספת שתוגש, ככל שתוגש, ומכל מקום לא יהיה בפסק דין זה, בו נדחתה התביעה לסילוק יד, כדי למנוע תביעה מחודשת לפינוי המושכר בגין אי תשלום דמי שכירות שייפסקו". 20. כאמור, התביעה של המערערת נדחתה, תוך חיוב התובעת בהוצאות משפט בסך 10,000 ₪ בתוספת מע"מ (עמ' 8, שורה 16 לפסק הדין). תמצית טענות המערערת 21. המערערת סבורה כי קופחו זכויותיה, בכך שבית המשפט לא דן לגוף העניין, בתביעת הפינוי שהגישה. 22. גם אם נוסח כתב התביעה המקורי לא היה מוצלח, עדיין, סבורה המערערת כי מדובר במצב שאין לו הצדקה, לפיו שוכר ממשיך להחזיק בבית עסק ואיננו משלם שכר דירה במשך 14 שנים, אך, בסופו של יום, בית המשפט אינו מפנה אותו מן הנכס. 23. בערעור ובעיקרי הטיעון, מוזכר כי המערערת התייחסה לכך שמדובר בדיירות מוגנת, בבקשה לאיחוד לדיון וכן בבקשת רשות להתגונן מטעם המשיב. יתרה מזו, המערערת טוענת, שלא התכחשה לעובדה שהקשר בינה לבין המשיב החל כשכירות מוגנת, ולכן, הנתונים בדבר היות הצדדים כאלה שיחסיהם הם יחסי בעל הבית ודייר מוגן, עולים מן התיק, ולא היה מקום להתעלם מהם בפסק הדין. 24. המערערת מוסיפה וטוענת, כי המשיב היה צריך לשלם את שכר הדירה לקסטודיה לפי כתובת תיבת הדואר, המוזכרת בהסכם השכירות, משנת 1975, ואין לקבל את טענותיו של המשיב בעניין אי הידיעה למי לשלם את דמי השכירות. 25. לטענת המערערת, השכרת הנכס על ידי הדייר בשכירות משנה, ללא הסכמת המערערת, תוך הפקת רווח בלתי הוגן, גם היא עולה מנתוני התיק, ומצדיקה, כשלעצמה, את פינוי המשיב מן הנכס. אף מטעם זה, מוסיפה וטוענת המערערת, כי אין להותיר את פסק הדין של בית משפט השלום על כנו. 26. ככל שמדובר בטענת המשיב, לפיה הוא זכאי לסעד מן הצדק, עמדת המערערת היא כי סעד כזה אינו ניתן פעמיים; היות וכבר ניתן בעבר למשיב סעד מן הצדק, טוענת המערערת כי אין מקום לתיתו פעם נוספת. 27. לטענת המערערת, היא לא הייתה חייבת לכרוך בתביעתה את דרישתה לדמי שכירות ראויים, במסגרת תביעת הפינוי, ולכן, בנקודה זו שגה בית משפט קמא. 28. לפיכך, לשיטת המערערת, כאשר מדובר בהפרה חמורה כזאת של חוזה השכירות, מן הראוי לקבל את הערעור, וכי ערכאת הערעור תחליט במקום בית משפט קמא, כי יש לפנות את המשיב מהנכס, ולחייבו בהוצאות משפט ושכ"ט עו"ד. עיקרי טענות המשיב 29. ב"כ המשיב, עו"ד בר יוסף, תומך בקביעותיו ומסקנותיו של בית משפט קמא, תוך הדגשה כי מדובר בתביעה בסדר דין מקוצר, שנועדה להטעות את בית משפט קמא אודות נסיבות החזקת המושכר על ידי המשיב, תוך הצגתו כפולש כמסיג גבול, בעוד שמדובר באדם ששכר את הנכס בדיירות מוגנת, לאחר ששילם למערערת דמי מפתח. 30. לטענת המשיב, הניסיון של המערערת לרפא את מחדליה בניסוח כתב התביעה, בכך שהזכירה את הדיירות המוגנת בבקשה לאיחוד הדיון בשני התיקים, אינו יכול למלא את החסר בכתב התביעה של המערערת. 31. ככל שמדובר בתשלום דמי השכירות, עמדת המשיבה היא כי לא ניתן היה לפנות לעו"ד מוגרבי, שהפסיק לייצג את המערערת. לכן, רק בחודש ספטמבר 2006, כאשר קיבל המערער, לראשונה, פניה מאת המערערת, באמצעות בא כוחה החדש, החל הדו-שיח בין הצדדים. 32. עמדת המשיב ביחס להשכרת המושכר בשכירות משנה היא, כי המשיב פעל על פי הסכמת המערערת, עוד בשנת 1991, באישור שקיבל מעו"ד מוגרבי, ולא היה למשיב כל סיבה להניח שתהיה התנגדות למערערת להמשיך בשכירות המשנה, מאז. 33. ככל שמדובר בסעד מן הצדק, טוען המשיב כי ביקש זאת בבקשת רשות להתגונן, ואף "כי, בדרך כלל לא נותנים סעד מן הצדק פעמיים, אלא במקרה חריג, ואכן זהו המקרה החריג בגלל מעשה הרשלנות וריבוי המחדלים מצד נציגי המערערת בניהול ענייניה" (סעיף 21 לעיקרי הטיעון של המשיב). 34. המשיב סבור כי מאחר והמערערת לא הגישה תביעה לתשלום דמי שכירות, אין לה להלין אלא על עצמה, שכן אם הייתה תובעת דמי שכירות והייתה זוכה בתביעתה, והמשיב לא היה משלמם, רק אז, היה מקום לתבוע סעד של פינוי. תמצית ההליכים בפנינו 35. בתיק זה התקיימו מספר דיונים, לאורך כשנה וחצי, ובהם הוצעו על ידינו מספר הצעות להסדר מעשי. 36. ההצעות כללו, אפשרות אחת, לפיה יישאר המשיב כדייר מוגן, ותיערך התחשבנות על דמי השכירות שהוא חייב למערערת, כולל אחוז מסוים מדמי השכירות שגבה המשיב משוכר המשנה. אפשרות שנייה שעלתה, היא כי הנכס יוחזר במלואו למערערת, אשר תשלם למשיב תשלום כלשהו עבור זכויותיו או טענותיו כדייר מוגן. 37. בכל הדיונים, הועלו מספר הצעות, ולבסוף, אף הוגשו הצעות בכתב, לקראת הישיבה האחרונה. אך, הפערים בין הצדדים היו עמוקים מאוד, עד שלבסוף הודיעו באי כח הצדדים בישיבה האחרונה, ביום כ"ה חשוון תשע"א (2.11.10), כי מאחר ולא הגיעו להסכמה, הם מבקשים שבית המשפט ייתן פסק דין, על פי החומר שבתיק, ועל בסיס הטיעונים שנטענו בעל פה. למותר לציין, כי פסק דין זה ניתן על בסיס הדין, ולא הובאו בחשבון הנתונים שהועלו במשא והמתן בין הצדדים להסדר הפשרה, האמור. ההתפתחויות שחלו בשנים האחרונות 38. ראוי לציין, כי המצב העובדתי כיום הוא זה: מזה כשנתיים, ואולי אף יותר, בנכס נמצא שוכר, המשלם דמי שכירות ישירות למערערת. מבחינה זו, למשיב אין יותר חזקה פיזית בנכס. 39. בחודש אוקטובר 2010, הגישה המערערת תביעה נגד המשיב לבית משפט השלום בירושלים (ת.א. 4316-10-10) , ובה עתרה לשני סעדים: א. הצהרה כי זכויות הדיירות המוגנת של המשיב במושכר, ככל שהיו, פקעו, וכי אין לנתבע כל זכות במושכר; ב. לחייב את הנתבע לשלם לתובעת (המערערת) סך 400,000 ₪, שהוא סכום חלקי של דמי השכירות הראויים המגיעים לתובעת ואשר נתבעו לצרכי אגרה בלבד (שכן על פי חישובי המערערת, בכתב תביעתה החדש, מודבר בחוב שהוא כ 1.7 מליון ₪). דיון המשמעות של ניסוח כתב התביעה 40. אחד ממושכלות היסוד של ההליכים בסדר הדין האזרחי, הוא כי התובע הוא זה אשר בוחר את עילת התביעה ואת העובדות אשר ישמשו בסיס לתביעתו. 41. מבחינה ציורית, אפשר לומר כי בפני בא כוחו של כל תובע פוטנציאלי, ניצב נייר לבן חלק, והוא זה אשר כותב בו את אשר בוחר הוא להציג לבית-המשפט, מתוך שלל הנתונים שהציג בפניו לקוחו, כדי לעצב את הסיפור הכלול בכתב התביעה, ובעקבותיו - לאור ידיעותיו המשפטיות - את הסעד המשפטי אותו הוא עותר כי בית-המשפט ייתן למרשו. 42. במקרה שלפנינו, בחרה התובעת (המערערת) - מבלי שנתנה כל הסבר לכך לא בבית משפט קמא ולא בפנינו - להציג בכתב תביעתה תמונת מצב, לפיה כשבועיים לפני הגשת התביעה, בתחילת ספטמבר 2006, התברר לה כי הנתבע פולש או מסיג גבול לאחד מחנויותיה (ראה הציטוט המלא בפיסקה 10 לעיל). 43. משבוחר התובע את הדרך להציג בפני בית-המשפט את הצדדים, באופן שבו אחד (התובע) הוא בעל הנכס והשני (הנתבע) הוא פולש, הדיון בהליך מתנהל על בסיס הזכויות של הבעלים מול זכויות הפולש, ואותו פולש יכול להדוף את התביעה נגדו אם יוכיח כי יש לו בסיס משפטי להימצאותו בנכס. 44. ואכן, כך נהג המשיב. הוא תיאר את זכויותיו בנכס כדייר מוגן בבקשת הרשות להתגונן שהגיש (ראה: פיסקה 11 לעיל). המשמעות של הגשת התביעה בסדר דין מקוצר 45. כתב התביעה כולל לא רק את העובדות המתייחסות לפלישה והסגת גבול, במישור העובדתי. כתב התביעה נוסח, מבחינה משפטית, כתביעה בסדין דין מקוצר (ראה: פיסקה 9 והסיפא של פיסקה 10 לעיל). 46. אין זה עניין טכני בלבד. כוונת ב"כ המערערת היה להשיג את היתרונות הדיוניים שיש לתביעה בסדר דין מקוצר, על כל המהירות שבה, העדר זכות הגנה לנתבע, אלא יש צורך בהגשת בקשת רשות להתגונן (ראה: פרק טז לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד-1984 (להלן - "תקנות סד"א"); אורי גורן, סוגיות בסדר דין אזרחי (מהדורה עשירית, תשס"ט-2009), עמ' 395-424). 47. בספרות המשפטית, מתוארים המעלות והמטרות של תביעה בסדר דין מקוצר, באופן הבא (פרופ' דודי שוורץ, סדר דין אזרחי - חידושים, תהליכים ומגמות (קרית אונו, תשס"ז), סעיף 11.1, עמ' 293-295): "תובענה בסדר דין מקוצר היא אחת מסוגי התובענות המסווגות כתובעות במסלול מהיר, לצד התובענות האחרות במסלולים דומים כגון תובענה בסדר דין מהיר והמרצת פתיחה. עם זאת, מדובר בהליך ייחודי הנבדל מההליכים האחרים מבחינה מהותית. הדעת נותנת כי כל שיטה דיונית מבקשת ליצור הליך אשר בו תובע בעל תביעה מוצקה יוכל לממש את זכותו במהירות. לתובע כזה ייוחד תור מיוחס, עמוס פחות מהתור שבו מתבררים כתבי תביעה רגילים. בסדר הדין האזרחי בישראל, כתב תביעה בסדר דין מקוצר ממלא את הייעוד האמור. כאמור, אף שגם ההליך בסדר הדין המקוצר מתברר במסלול מהיר, בדומה להליכים המוזכרים לעיל, הוא נבדל מההליכים האחרים בהבדל יסודי שכן הליך זה מניח יחסי כוחות בלתי שווים בין התובע לבין הנתבע. במילים אחרות, נקודת המוצא בהליך זה היא, שלתובע יש לכאורה תביעה מבוססת, ולפיכך ראוי לאפשר לו לממש את זכותו ביעילות. בהמרצת פתיחה, לעומת זאת, ובהליכי הדיון המהיר, אין הנחה מקדמית שכזו. בתביעות הללו של המרצת פתיחה ומסלול הדיון המהיר נושא התובענה ואופייה מודגשים ולא יחסי הכוחות בין בעלי הדין מבחינת מוצדקות התביעה... הרציונל של הליך בסדר דין מקוצר שונה מזה של המסלולים המהירים האחרים. מנהירה זאת הפרוצדורה המעוגנת בתקנות סדר הדין האזרחי בנוגע להליך זה. מאחר שנקודת המוצא היא, כאמור, שתביעת התובע מבוססת לכאורה דיה, מוטלות על הנתבע בפרוצדורה זו כל מיני הגבלות. כך, למשל, לא נתונה לנתבע זכות קנויה להתגונן, שכן התביעה נגדו היא לכאורה מוצקה, ועליו לבקש רשות להתגונן (להלן: 'בקשת רשות להתגונן'). בשונה מהליך שבו לנתבע מוקנית זכות להתגונן, כגון בכתב הגנה רגיל, הרי בבקשת הרשות להתגונן על הנתבע להיכבד ולהיכנס לפרטי הגנתו, ואל לו להשתמש בטקטיקטות אשר פורטו לעיל בנוגע לניסוח כתב הגנה, אשר תכליתן להכביד ככל האפשר על מסלול ההוכחה של התובע. לא זו בלבד, אלא שלאור הרציונל האמור, הנתבע צריך לאשש את בקשתו להתגונן בתצהיר המאמת את העובדות שהוא טוען להן. יתרה מזו, בעקבות הדיון בבקשת הרשות להתגונן עשויה בקשת הנתבע להידחות, ובעקבות הדחייה יינתן פסק דין לחובתו. זאת ועוד, גם אם הנתבע יקבל רשות להתגונן, הרי הגנתו תהא ברגיל מוגבלת לתצהיר שצירף לבקשת הרשות להתגונן, והיא עשויה להיות מותנית בהפקדת בטוחה להבטחת מימוש פסק דין, אם יינתן כזה, לחובת הנתבע. פריבילגיה נוספת העומדת לזכותו של התובע הינה הקלות הפרוצדורלית היחסית אשר על פיה התובע יכול לזכות בסעד זמני של עיקול, אשר יכול להתבקש גם בבקשה בעל פה ואפילו בפטור מהפקדת ערובה. עולה אפוא כי הרציונל העומד ביסוד התביעה בסדר דין מקוצר מעניק לתובע פריבילגיות מיוחדות ומכפיף את הנתבע להגבלות אשר אינן קיימות בהליכים האחרים." 48. התביעות בסד דין מקוצר, מתחילת קיומו של הליך זה, היו תביעות כספיות לסכום קצוב, הנתמכות במסמך בכתב (תקנה 202(1) לתקנות סד"א). 49. לתקנות סד"א נוספה, ברבות הימים, עילה נוספת בסדר דין מקוצר, הקבועה בתקנה 202(3), שזו לשונה: "תביעות לסילוק יד ממקרקעין, או לפינוי מושכר שאין חוק הגנת הדייר [נוסח משולב], תשל"ב-1972, חל עליו, ובלבד שיש עליהן ראיות שבכתב." 50. עינינו הרואות, כי כאשר מדובר בתביעות פינוי על פי חוק הגנת הדיור, לא ניתן לעשות שימוש בסדר דין מקוצר. 51. הטעם לכך שניתן להגיש תביעת פינוי "רגילה", דהיינו: פינוי של שוכר בדיירות חופשית, בסדר דין מקוצר, הוסבר על ידי פרופ' שוורץ, בספרו הנ"ל (שם, סעיף 11.7, עמ' 303-304): "הסוג השלישי של תביעות בסדר דין מקוצר אינו נוגע, כאמור, לתביעות כספיות אלא לתביעות לסילוק יד ממקרקעין או לפינוי מושכר. מוצקות התביעות הללו צריכה להישען, אף היא, על ראיות בכתב. רציונל אפשרי למיקום התביעות הללו בסדר דין מקוצר עשוי לנבוע מהחשיבות שניתן לייחס להגנה על הקניין. ניתן לראות באפשרות להגיש תביעות אלו בסדר דין מקוצר ביטוי להגנה על אינטרס בעל הקניין כלפי מסיג גבול או שוכר שאיננו מפנה את המושכר. יתרון דיוני זה, ככל שהוא נוגע לסילוק יד של מסיגי גבול במקרקעין, מרכך את קוצר ידו של בעל מקרקעין לסלק את מסיג הגבול באמצעות עשיית דין עצמי בגלל ההגבלות שבחוק המקרקעין. יתרון דיוני זה הניתן למשכיר כלפי שוכר, גם עשו להפיג חשש של משכירים להשכיר את דירותיהם שמא המושכר לא יתפנה, ובעקיפין מעודד שוק של עסקאות. כאמור, תביעות אלו צריכות להיתמך בראיות שבכתב. ככל שהדברים נוגעים לפינוי מושכר, ראיה בכתב עשויה להיות חוזה השכירות עצמו, המציין את תקופת השכירות ואת חובת פינוי המושכר בתום התקופה, ועצם הגשת התביעה מעידה כי המושכר לא פונה בתום התקופה. אשר לתביעות סילוק יד, נראה שהראיה שבכתב יכולה להיות גם נסח רישום המקרקעין, שכן קשה להניח שיש ראיה בכתב אחרת כלפי מסיג גבול. לראיה כזו, שממנה למדים שהתובע הוא בעלי הקרקע, יהיה תוקף מספיק, מאחר שמעצם הגשת התביעה ניתן להסיק שהופרה זכות הבעלות, שכן התובע לא יגיש תביעה אלא כלפי מי שהסיג את גבולו ודי שיוכיח את בעלותו. עולה אפוא כי הראיות שבכתב ועצם הגשת התביעה משקפות יחדיו את היסוד המאפשר את הגשת התביעה בסדר דין מקוצר." 52. מכאן עולה, כי טיעונים אלה אינם רלוונטיים לפינוי מושכר שעליו חלים דיני הגנת הדייר. לבטח, אין הצדקה לשימוש בסדר דין מקוצר, לפינוי שוכר, כאשר מדובר בשכירות מוגנת בה מעניק החוק לבית משפט שיקול דעת ליתן סעד מן הצדק, ולמנוע את הפינוי, באותם מקרים שהחליט לעשות כן. 53. מכל מקום, לענייננו חשוב לומר, כי משבחרה התובעת להגיש תביעה בסדר דין מקוצר היא שללה מניה וביה, את הטענה שלה, בערעור שלפנינו, כי מדובר בנכס הנמצא בדיירות מוגנת. כיצד היה על בית משפט השלום לנהוג? 54. בית-משפט השלום רשאי היה, ואליבא דאמת, חייב היה, לבחון את זכויות הצדדים, אך ורק על-פי אותן טענות שהועלו בכתבי הטענות של בעלי הדין, ובמיוחד על בסיסו של כתב התביעה, המתווה את בדיקת העילות, שפורטו בכתב תביעתה, ואשר אותן מבקשת התובעת להוכיח, כדי לזכות בתביעתה. 55. יתירה מזאת, בית-משפט השלום, כערכאה הדיונית, היה פוגע בזכויות הצדדים, אם היה בוחר לנהל את המשפט שבפניו כתביעת פינוי, במסגרת חוק הגנת הדייר, וזאת על-פי העיקרון הדיוני לפיו לא ניתן לאפשר "שינוי חזית", שכן בכך מקופחות זכויות של צד שניהל את הדיונים על בסיס כתבי הטענות (כתב התביעה במיוחד), התוחמים את המחלוקות שבין הצדדים. 56. גם הבקשה לאיחוד הדיון, שהוגשה על ידי המערערת, שבה מוזכר כי בעבר היה חוזה שכירות מוגנת בין הצדדים, אינו יכול לכפר על המצב ההתחלתי, אותו יצרה המערערת, הן בניסוח של העובדות שפורטו בכתב התביעה והן בעצם הגשת התביעה בסדר דין מקוצר. 57. הדרך הדיונית היחידה שהייתה פתוחה לפני המערערת, לאחר שהבינה כי שגתה בכך שהציגה את המשיב כפולש וכמסיג גבול, ולא כדייר מוגן שהפר את חוזה השכירות שביניהם, היא הליכה בנתיב הבא: בקשה לתיקון כתב התביעה; היענות בית-המשפט לבקשה זו; הגשת כתב תביעה מתוקן, שבו מפורטות העילות החדשות; הגשת כתב הגנה מתוקן, שבו מפורטות טענות ההגנה של המשיב. רק בהליכה במסלול זה, הייתה תמונת המצב הדיונית, ובה הפלוגתות האמיתיות שבין הצדדים (השווה: תקנה 24 לתקנות סד"א), מונחת בפני בית-משפט קמא, ועל-פיו היו נשמעות הראיות, נכתבים הסיכומים, וניתן פסק הדין. 58. אין הדברים רק טכניים ודיוניים, אם כי אין לזלזל בזכויות דיוניות ובהיערכות הנדרשת מכל צד, כדי להתכונן כדבעי למשפט, ולהביא את ראיותיו. 59. פינוי דייר מוגן, מחייב הוכחה מצד התובע, לא רק לגבי עצם הפרת חוזה השכירות על ידי הדייר, אלא, על התובע להוכיח כי "הדייר לא קיים תנאי מתנאי השכירות אשר אי קיומו מעניק לבעל הבית, לפי תנאי השכירות את הזכות לתבוע פינוי" (סעיף 131(2) לחוק הגנת הדייר [נוסח משולב], התשל"ב-1972; להלן - "חוק הגנת הדייר"). 60. סעיף זה פורש בפסיקה באופן הבא (דברי כב' השופט יהודה כהן; שלדבריו הסכימו כב' השופט ד"ר אלפרד ויתקון וכב' השופט - כתוארו אז - פרופ' מנחם אלון - בע"א 460/88 שולמית דרוקר נ' חנניה פלטין, פ"ד לב(ג), 809, בעמ' 812, בין האותיות א-ד (1978)): "לדעתי הפירוש הנכון של פסקה (2) לסעיף 131 הוא, שרק אם הותנה במפורש בין בעל הבית והדייר שאי-קיומו של תנאי מסויים נותן לבעל הבית את הזכות לתבוע פינוי, יכול בעל הבית לבסס את תביעתו על עילה זו. למסקנה זו הגעתי קודם כל על-פי לשונה של פסקה (2). לא נאמר בה שכאשר זכאי בעל הבית לבטל את השכירות קמה לו עילת פינוי, אלא רק שיש לו זכות זו אם היתה הפרה של תנאי אשר אי-קיומו 'לפי תנאי השכירות' (ההדגשה שלי) מעניק את זכות הפינוי. לו היתה כוונת המחוקק שבכל מקרה של זכות ביטול חוזה על-ידי בעל הבת קמה עילת פינוי, יש להניח שהיה מביע כוונה זו בלשון ברורה ופשוטה. על-כל-פנים - לו זה היה פירוש פסקה (2), הרי המילים 'לפי תנאי השכירות' הן מיותרות. בנוסף לכך בדיקת יתר עילות הפינוי המפורטות בסעיף 131 מביאה לידי מסקנה שלו התכוון המחוקק לתת זכות פינוי בכל מקרה של הפרה יסודית של חוזה, חלק מהפסקאות המפרטות את עילות הפינוי היה מיותר. כך לדוגמה קשה להניח שאי-המשכת תשלום דמי-שכירות שעליה מדובר בפסקה (1) לא תיחשב בהפרה יסודית, או שגרימת נזק ניכר למושכר בזדון מצד הדייר שעליה מדובר בפסקה (3) לא תיחשב כהפרה יסודית. אם טרח המחוקק ופירט את עילות פינוי הנ"ל, יש בכך לפחות רמז, שהוא לא התכוון לכך שכל הפרה יסודית של חוזה תתן לבעל הבית זכות לתבוע פינוי." 61. גישה זו אומצה על ידי כב' השופט - כתוארו אז - אהרן ברק בע"א 128/84 יעל בר-עקיבא-מוזס נ' אלף. יוד. בית. דלת (א.י.ב.ד.) בע"מ, פ"ד לב(4) 673, בעמ' 687, בין האותיות א-ב). אף אנו בבית משפט זה פסקנו כך, הלכה למעשה (ראה: ע"א 2399/01, אלי סלע, עו"ד נ' רבקה באשר (2001), בפיסקה 5, מפי השופטים: משה גל (כתוארו אז); משה דרורי; מרים מזרחי). 62. מכאן עולה, כי אם בכוונת התובעת היה להוכיח עילת פינוי על פי חוקי הגנת הדיור, אין די בהוכחת הפרת החוזה או פלישה, אלא על התובעת היה להוכיח כי בחוזה השכירות הוסכם כי הפרה כזו מזכה בפינוי. זה המסלול שהיה צריך ללכת בו, אילו בחרה התובעת בדרך הנכונה. 63. מאחר והמערערת לא נקטה בדרך האמורה, והמשיכה לנהל את התביעה על-בסיס כתב תביעה, המייחס למשיב מעמד של פולש ומסיג גבול, אין לה להלין אלא על עצמה בלבד. 64. בית-משפט השלום, מנקודת מבטו, הלך בדרך הדיונית הנכונה בכך שהכריע במחלוקת שהוצבה בפניו, כפי שהותווה בכתב התביעה. לכן, כפי שכתב השופט המלומד, בצדק, הוא צמצם עצמו, כלשונו, "לשאלה שהונחה על שולחנו" (ראה: הציטוט המלא בפיסקה 18 לעיל). משמעותו ותוקפו של פסק הדין 65. יש להדגיש, כי הדרך בה פסע בית משפט השלום היא נכונה גם מבחינת השלכותיה לעתיד, כגון: יישום כללי מעשה בית דין. 66. בית משפט קמא הכריע בתביעה שהונחה בפניו, בכך שדחה אותה, קרי: קבע כי לא הייתה פלישה והסגת גבול מצד המשיב כלפי המערערת, ביחס לנכס. 67. הערכאה הראשונה לא דנה ולא הכריעה ביחס למעמדו המשפטי של המשיב בנכס, כדייר מוגן, הזכאי למלוא המעמד של דייר מוגן, או דייר מוגן שהפר את תנאי הדיירות המוגנת, וזכאי או אינו זכאי לסעד מן הצדק (זכות שהוענקה לדיירים המוגנים בסעיף 132 לחוק הגנת הדייר). 68. ממילא, אנו עתה במצב משפטי בו אין קביעה שיפוטית, לא לכאן ולא לכאן, לעניין מעמדו של המשיב בנכס; כל שנקבע בפסק הדין, נשוא ערעור זה, הוא, כי תביעת המערערת לפנות את הדייר, בעילת הפלישה והסגת הגבול - נדחתה. 69. לכך, תהיה משמעות משפטית להליכים הבאים, כפי שכבר החלה בהם המערערת. "עצת" בית משפט קמא ו"מימושה" 70. בית-משפט קמא, עשה מעל ומעבר לנדרש, ובסיום פסק דינו נתן מעין "עצה" למערערת, כיצד עליה לנהוג להבא, אם תרצה היא להשיג את פינוי המשיב, מבלי שהכריע בזכותה זו (ראה: הציטוט המלא המובא בפיסקה 19 לעיל). 71. ואכן, באיחור רב, לאחר כשנה וחצי מאז פסק-הדין של בית-משפט קמא (שניתן בחודש אפריל 2009), ולאחר שהניסיונות להגיע להסדר מוסכם בבית-משפט זה לא עלו יפה, אז ורק אז, שעתה המערערת לעצה זו של בית-משפט קמא, והגישה בחודש אוקטובר 2010 את התביעה החדשה לבית-משפט השלום, הן בדבר ההכרזה על מעמד המשיב, כמי שאינו דייר מוגן, והן ביחס לתביעותיה הכספיות לשכר הדירה, שלא שולם לה (ראה: תמצית התביעה החדשה שהוגשה לבית-משפט השלום, כמתואר בפיסקה 39 לעיל). 72. בנסיבות אלה, לא רק שאין הצדקה לקבל את הערעור, ובכך לתת "פרס" למערערת על הדרך הדיונית, שבה בחרה לנהל את ענייניה בבית-משפט השלום, אלא שערעור זה הפך, למעשה, למיותר, שכן הנושאים המעניינים את התובעת היום, דהיינו: הכרזה על המשיב כמי שאינו דייר מוגן, שאין לו זכויות בנכס, ותביעתה הכספית לשכר הדירה הראוי, יידונו, באופן מסודר, בתביעה החדשה שהגישה המערערת לבית-משפט השלום. נימוקים נוספים 73. גם אם היה מתקבל הערעור כבקשת המערערת, והיה מוחזר התיק לבית-משפט השלום, למתן פסק-דין בשאלת הפינוי על-פי דיני הגנת הדייר, שזו מטרת הערעור, לא הייתה מפיקה המערערת מכך כל תועלת, שכן זה בדיוק מה שהיא מבקשת בהליך החדש בבית-משפט השלום, כאשר בהליך החדש תזכה היא בנוסף לכך גם לפסק-דין כספי, אם תביעתה תוכח. 74. אם סבורה הייתה המערערת שבית-משפט זה, בפסק-דינו, ייתן פסק-דין חדש, במקום בית-משפט השלום, כאשר עליו לנתח, מאלף עד תיו, את דיני הגנת הדייר ואת דיני הסעד מן הצדק, כי אז תשובתי היא שאין הדבר מקובל. בית-משפט לערעורים בודק את הנכונות או אי הנכונות של פסק-הדין שניתן על-ידי בית-משפט השלום, אך אין הוא כותב, מחדש, פסקי-דין במקום הערכאה הדיונית. 75. קל וחומר שאין לעשות כן, כאשר סבורים אנו שצדק בית-משפט קמא בגישתו הדיונית, וזאת עקב בחירתה של המערערת בצורת הגשת התביעה, הן כתביעה בסדר דין מקוצר והן בטענות עובדתיות בדבר פלישה והסגת גבול, כפי שהוסבר בהרחבה לעיל. 76. מעבר לצורך אוסיף, כי לא ברור כלל ועיקר האם אכן צודקת המערערת בטענתה כי אין מקום לסעד מן הצדק, פעם שנייה, בנסיבות אלו. לא ראיתי לנכון להרחיב את הדיבור, ולומר, במלוא ההיקף, את עמדתי ביחס לשאלה זו, שכן, מסתבר, כי היא תהיה אחת מנקודות המחלוקת בהליך השיפוטי החדש, שהגישה המערערת לבית-משפט השלום. אני סבור, כי אין זה ראוי שערכאת הערעור תביע, מראש, עמדה משפטית ביחס לסוגיה, שטרם התלבנה, לא משפטית ולא עובדתית, בערכאה הדיונית. 77. אני ער למחלוקות הכספיות שבין הצדדים בעניין שכר הדירה, הן טענת המערערת לפיה המשיב לא שילם שכר דירה, והן טענת המשיב, לפיה המערערת גובה ישירות את מלוא שכר הדירה מן הדייר הנמצא בנכס, לפני שהוכרעה שאלת מעמדו של המשיב בנכס כדייר מוגן. אינני מביע כל עמדה בעניינים אלה, אשר יכול ויעלו בהליך הבא שבין הצדדים, ואין צורך להכריע בהם בערעור זה. סיכום 78. לאור הניתוח המשפטי דלעיל, אציע לחבריי כי הערעור יידחה, וכי פסק דינו של בית-משפט קמא יעמוד על כנו. 79. יש להתבונן על הליך זה, בבדידותו. מאחר וערעורה של המערערת - עליו היא עמדה בתוקף ולא רצתה לחזור בה ממנו גם לאחר הגשת התביעה החדשה על ידה - נדחה, זכאי המשיב להוצאות משפט ושכר טרחת עורך דין, כמו בכל ערעור. אמליץ, איפוא, לחבריי, לחייב את המערערת לשלם למשיב שכר טרחת עורך דין בסך כולל (כולל מע"מ) של 15,000 ₪. הגזברות תעביר את הסכום הנ"ל, שהוא סכום העירבון אותו הפקידה המערערת, ביום 27.7.09, לידיו הנאמנות של עורך דין ברוך בן יוסף, בא כוח המשיב. משה דרורי, שופט סגן הנשיאה, השופט צבי סגל: אני מסכים. סגן הנשיאה השופט משה יועד הכהן: אני מסכים. משה הכהן, שופט לפיכך, הוחלט, פה אחד, לדחות את הערעור, ולחייב את המערערת לשלם למשיב הוצאות משפט שכ"ט בסך כולל של 15,000 ₪.סדר דין מקוצרתביעת פינוישאלות משפטיותפינוי