##תחולת תקנות השוק במקרקעין ובדיני ירושה בעסקאות נוגדות## ##התנאים והדרישות להחלת תקנת השוק במקרקעין ובזכויות מכוח ירושה## בפסיקת בית המשפט העליון ב##רע"א 2267/95 היועץ המשפטי לממשלה נ' הרטפלד## נדונה בהרחבה השאלה המשפטית הנוגעת לתחולתן של תקנת השוק במקרקעין לפי סעיף 10 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969, ושל הגנת סעיף 73 לחוק הירושה, התשכ"ה-1965, על זכויות אובליגטוריות שטרם נרשמו במרשם המקרקעין. בנסיבות אותו מקרה, נבחנה הסתמכות של רוכשים על צו ירושה. סעיף 73 לחוק הירושה קובע כי מי שרכש זכות בתום לב ובתמורה ובסומכו על צו ירושה או על צו קיום שהיה בר-תוקף אותה שעה, או מי שקיים חיוב בתום לב בסומכו כאמור, אין לבטל זכותו או לחייבו שנית אף אם הצו תוקן או בוטל לאחר מכן. מנגד, סעיף 10 לחוק המקרקעין מורה כי מי שרכש זכות במקרקעין מוסדרים בתמורה ובהסתמך בתום-לב על הרישום, יהא כוחה של זכותו יפה אף אם הרישום לא היה נכון. בדיון המשפטי שנערך ב##רע"א 2267/95 היועץ המשפטי לממשלה נ' הרטפלד## צוין כי הוראת סעיף 73 לחוק הירושה עניינה הוא יצירתה של תקנת שוק פרטיקולרית למערכת עובדות של רכישת זכויות מיורש נחזה. עוד הובהר ביחס ללשון החוק, כי עולה השאלה למה נתכוון המחוקק בקובעו את הביטוי "מי שרכש זכות" בסומכו על צו ירושה או צו קיום שהיו בני-תוקף אותה שעה. סוגיית הדרישה לשכלול קנייני לצורך השתכללות ההגנה נדונה והובהרה גם ב##ע"א 3086/22 סבן פרץ נ' סם אייסוי##. בפסק דין זה הובאה התייחסות מפורשת לקביעות שנזכרו ב##רע"א 2267/95 היועץ המשפטי לממשלה נ' הרטפלד##, והודגש כי הן תקנת השוק במקרקעין הקבועה בסעיף 10 לחוק המקרקעין, והן תקנת השוק הקבועה בסעיף 73 לחוק הירושה, טעונות שכלול קנייני. כאשר מדובר בנכסי מקרקעין, נקבע כי השכלול הקנייני הנדרש ייעשה בדרך של רישום. במסגרת ההשוואה להוראות חוק אחרות, צוין כי סעיף 34 לחוק המכר מציב תנאי של "קנה וקיבל אותו לחזקתו", ותקנת השוק המעוגנת בסעיף 5 לחוק המשכון, התשכ"ז-1967, דורשת שכלול קניין המתבטא בתנאי הפקדה או רישום. בנוסף, ב##ע"א 3086/22 סבן פרץ נ' סם אייסוי## הוסברה המהות של סעיף 73 לחוק הירושה כהוראת מסגרת. צוין כי להבדיל מהוראת סעיף 10 לחוק המקרקעין, הוראת סעיף 73 לחוק הירושה הינה הוראת מסגרת הנושאת בתוכה זכויות מכל מין וסוג שאותן יכול מוריש להותיר לבאים אחריו, ובכלל זה זכויות קניין למיניהן וזכויות חיובים למיניהן. ##חובת ההסתמכות על המרשם, תום הלב ומתן התמורה בעסקאות מקרקעין## התנאים המצטברים להחלת הגנת תקנת השוק נבחנו בהרחבה במסגרת ##ת"א 28997-07-22 מרזוק נ' נורי##. על פי המתואר בתיק זה, נדונה טענה להגנת תקנת השוק במקרקעין ביחס לנכס שזכויותיו נגזרו מצו ירושה מתוקן, והטענה נדחתה בנסיבות אותו מקרה עקב היעדר תום לב ואי-תשלום תמורה ממשית. בתיק זה הובהר כי דיני הקניין מושתתים על העיקרון לפיו אין אדם יכול להקנות לזולתו זכויות שאינן בידו. כפי שעלה מן הדיון ב##ת"א 28997-07-22 מרזוק נ' נורי##, בתי המשפט נוהגים בהקפדה ודווקנות לגבי התקיימותם המצטברת של שלושת תנאי תקנת השוק במקרקעין: 1. תשלום תמורה ממשית. 2. הסתמכות על הרישום במרשם המקרקעין. 3. קיומו של תום לב. במסגרת הדיון ב##ת"א 28997-07-22 מרזוק נ' נורי## הובאו דברים שנפסקו ב##ע"א 767/11 להיגי נ' עזורי##, שם הוסבר הרציונל העומד מאחורי ההגנה. צוין כי מטעמים של שמירה על זכויות הקניין, הקפידה הפסיקה לתחום את ההגנה הניתנת לפי סעיף 10 לחוק המקרקעין ולהחילה רק לגבי מקרים מובהקים של הסתמכות על הרישום, דהיינו כאשר מי שרשום כבעל הזכות שנרכשה איננו בעליה לאמיתו של דבר בשל רישום שאינו נכון. נקבע כי סעיף 10 לחוק המקרקעין מבטיח את רוכש הזכות במקרקעין בתום לב ובתמורה רק מפני הסכנה הצפויה לו במקרה שבו יתגלה בדיעבד כי הבעלים הרשום במרשם אינו בעל המקרקעין. היבטים אלו נבחנו באופן מעשי גם ב##ת"א 49119-07-16 שמואל נ' ריבה##. על פי המתואר באותו תיק, נבחנה שלילת תחולתה של תקנת השוק במקרקעין עקב חוסר תום לב של רוכש שהתעלם מנורות אזהרה בעסקה המבוססת על צו ירושה מזויף. בסעיף 10 לחוק המקרקעין נקבע כי מי שרכש זכות במקרקעין מוסדרים בתמורה ובהסתמך בתום לב על הרישום, יהא כוחה של זכותו יפה אף אם הרישום לא היה נכון. על פי המפורט ב##ת"א 49119-07-16 שמואל נ' ריבה##, הוראה זו מטילה שלושה נטלים שהרוכש נדרש להרים כדי לזכות בהגנה: תמורה, הסתמכות על הרישום השגוי, ותום לב. באותו מקרה נטען כי הרוכש לא הוכיח תשלום תמורה, לא הסתמך על הרישום השגוי אלא על צו ירושה ותעודת זהות מזויפים שהוצגו לו, ולא היה תם לב לגבי העסקה. מן הדיון עלה כי הרוכש הסתמך על הרישום השגוי לפיו הציג עצמו המתקשר כבעל הזכויות, וכן הסתמך על תעודת הזהות ועל צו הירושה המזויף שנחזה לבסס את הזכות הרשומה. ##חובת הוכחת סיווג המקרקעין כמוסדרים כתנאי סף להגנת המרשם## תנאי יסודי נוסף להחלת תקנת השוק במקרקעין נדון בפסק דינו של בית המשפט העליון ב##ע"א 2046/06 נאגי נ' חלי##. במרכז הדיון עמדה השאלה האם חלה תקנת השוק שבסעיף 10 לחוק המקרקעין בנסיבות של טענה לזיוף כתב הסתלקות מצו ירושה. על פי המתואר בתיק ##ע"א 2046/06 נאגי נ' חלי##, הדיון בתביעה נמשך על בסיס הקביעה כי כתב ההסתלקות זוייף, אך בבית המשפט קמא נדחתה תביעת המערערים לאחר שאומצה הטענה כי חלה על עסקת המכר תקנת השוק שבסעיף 10 לחוק המקרקעין. אולם, בבית המשפט העליון נקבע כי שגה בית המשפט קמא בכך שלא זקף לחובת הרוכשת את העובדה שלא הוכיחה את היותם של המקרקעין מוסדרים, טרם שאפשר לה לטעון להחלת תקנת השוק. בפסק הדין ב##ע"א 2046/06 נאגי נ' חלי## הובהר באופן חד-משמעי כי הגנתה של תקנת השוק הקבועה בסעיף 10 לחוק המקרקעין אינה פרושה על עסקת מכר אם הרוכש לא הוכיח כתנאי סף שעניין לנו במקרקעין מוסדרים. מעבר לכך, נבחרה עמדה הפוסלת את תחולת ההגנה במקרים של היעדר תום לב בהסתמך על מסמכים מזויפים שסתרו את צו הירושה. ##משמעות שכלול הזכות ונטלי ההוכחה המוטלים על הטוען להגנה## מן הניתוח המצטבר של המקרים שעלו בפסיקה עולה כי החלת הגנות תקנת השוק – בין אם מכוח סעיף 10 לחוק המקרקעין ובין אם מכוח סעיף 73 לחוק הירושה – כפופה לדרישות דווקניות וקפדניות במיוחד. ראשית, נדרש שכלול קנייני של הזכות, כאשר במקרקעין מדובר ברישום בפועל במרשם המקרקעין ולא בהחזקת זכות אובליגטורית בלבד. שנית, הטוען להגנה חייב להרים את הנטל להוכיח את התקיימות התנאים המצטברים: מתן תמורה ממשית, קיומו של תום לב מוחלט והיעדר התעלמות מסימני אזהרה, והסתמכות ישירה על המרשם ביחס למקרקעין שהוכח לגביהם כי הם מקרקעין מוסדרים. היעדר הוכחה של אחד מרכיבים אלה, או הסתמכות על מסמכים מזויפים וצווי ירושה פגומים מחוץ למרשם המוסדר, מובילים לדחיית הטענה להגנת תקנת השוק. ##תקנת השוק במקרקעין:## סעיף 10 לחוק המקרקעין, התשכ"ט- 1969 (להלן: "חוק המקרקעין") קובע מעין "תקנת שוק" במקרקעין: "מי שרכש זכות במקרקעין מוסדרים בתמורה ובהסתמך בתום-לב על הרישום, יהא כוחה של זכותו יפה אף אם הרישום לא היה נכון." (להלן: "תקנת השוק במקרקעין"). תכליתה העיקרית של תקנת שוק זו, היא הגנה על אמינותו של מרשם המקרקעין: "'תקנת השוק במקרקעין, הקבועה בסעיף 10 לחוק המקרקעין, תשכ"ט- 1969, ואשר תיקלט גם בקודכס החדש, אינה תקנת שוק במובן המקובל של מושג זה. אין היא מגינה על המסחר במקרקעין המתנהל על ידי סוחרים דווקא, אלא על כל עסקה ביחס למקרקעין, המסתמכת על המרשם במקרקעין מוסדרים, תהא הזכות הנרכשת במקרקעין אשר תהא. תכליתה היא הגנה על אמינות המרשם כחלק מתפיסה המבקשת לחזק את היעילות הכלכלית של שיטת המרשם. עקרון 'תקנת השוק' במקרקעין שלוב אפוא עם עקרון הקונקלוסיביות של המרשם..." [מיגל דויטש קניין כרך ד 235 (2007); להלן: "דויטש"]. על פי לשונו של סעיף 10, תקנת השוק במקרקעין חלה רק במקרים שבהם הזכות במקרקעין מוסדרים נרכשה בתמורה, בתום לב ותוך הסתמכות על המרשם: "מרשם המקרקעין המוסדרים מעניק תקנת שוק על פי הדגם של 'השריון הדחוי', בהבדל מן 'השריון המיידי', לאמור: רק רוכש בתמורה ובתום לב, שסמך על המרשם, כשיר ליהנות מתקנת השוק. אף שנקבעה בחוק הנחה חלוטה בדבר נכונות המרשם במקרקעין מוסדרים, אין הנחה זו עומדת למי שאינו רוכש בתמורה ובתום לב. כל שתקנת השוק עושה הוא לייחס לעסקה במקרקעין את התוצאות שהיו נובעות ממנה אילו היה נכון הרישום על שמו של מי שממנו נרכשה הזכות. אין תקנת השוק מרפאת פגמים אחרים הנופלים בעסקת מקרקעין." [יהושע ויסמן דיני קניין חלק כללי 320-319 (1993)]. זאת ועוד. מכיוון שתוצאת הפעלתה של תקנת השוק היא הפקעת קניינו של מי שהיה בעלים כדין בזכויות במקרקעין - ההלכה היא שיש להקפיד באופן דווקני על התקיימותם של התנאים לתחולתה של תקנת השוק: "כידוע באות תקנות השוק לאזן בין טובתו של בעלים של נכס לבין טובתו של אחר, הטוען אף הוא לזכות בנכס. איזון זה משתנה, בין היתר, לפי סוג הנכס. בנכסי מקרקעין תהיה הנטייה להסיט את נקודת האיזון לטובת הבעלים, ואילו בנכסי מיטלטלין תהיה הנטייה להסיט את נקודת האיזון לטובת הקונה. כך נאמר: 'בסעיף 10 חידש המחוקק הלכה חשובה לגבי מקרקעין מוסדרים, תוך מתן משקל מכריע לרישום בפנקסים, עד כדי הפקעת זכות הקניין מן הבעל האמיתי, אפילו שורש הרישום הבלתי נכון הוא במעשה תרמית שנעשה על-ידי מי שקדם לתובע זכות על סמך סעיף 10. הוראה מפליגה זו הוחקה במגמה לבצר את אמינות הרישום בפנקסים כמסמכים פומביים הפתוחים לעיונו של הציבור. אבל עצם אופייה המפליג של ההוראה מחייב הקפדה על קיום אותם תנאים שהמחוקק קבע להקניית זכות קניין לרוכש, למרות המקור הפסול שממנו באה לו הזכות' (ההדגשה שלי - י' ט') (דברי מ"מ הנשיא (כתוארו אז) מ' לנדוי בפס"ד קורצפלד, בעמ' 33). אכן, יכול שאדם ירכוש זכות במקרקעין מכוח סעיף 10 תוך העדפת הזכות שרכש על פני זכותו של הבעלים האמיתי. אופייה המפליג של ההוראה, כלשון הנשיא מ' לנדוי, מחייב זהירות כפולה ומכופלת והחמרה יתירה בקיום התנאים שבסעיף 10." (ההדגשות שלי- ע.ב.) [ע"א 4609/99 בעלי מקצוע נכסים (1997) בע"מ נ' סונדרס, פ"ד נו(6) 832, 847-848 (2002); להלן: "עניין בעלי מקצוע נכסים"]. ##תקנת השוק בדיני ירושה:## סעיף 73 לחוק הירושה, התשכ"ה- 1965 (להלן: "חוק הירושה"), אף הוא קובע מעין "תקנת שוק" - המגינה על מי שרכש זכות תוך הסתמכות על צו ירושה או על צו קיום צוואה: "מי שרכש זכות בתום לב ובתמורה בסמכו על צו ירושה או על צו קיום שהיה בר-תוקף אותה שעה, או מי שקיים חיוב בתום לב בסמכו כאמור, אין לבטל זכותו או לחייבו שנית אף אם הצו תוקן או בוטל לאחר מכן." (להלן: "תקנת השוק בירושה"). בעוד שתקנת השוק במקרקעין נועדה להבטיח את אמינותו של מרשם המקרקעין, תקנת השוק בירושה מגינה על מהימנותם של צו ירושה וצו קיום צוואה - ואולם זו וגם זו מובילות לתוצאה של הפקעת זכות קניין מבעליה: "בלי להתייחס בשלב זה למהותה של הזכות המוגנת, הרי שהתוצאה של הוראת סעיף 73 לחוק הירושה - בדומה להוראת סעיף 10 לחוק המקרקעין - שהיא מפקיעה את זכות הקניין מן הבעלים, הוא היורש האמיתי. זאת מאחר שהרוכש מן היורש הנחזה הסתמך על תעודה ציבורית שמהימנותה רבה, היא צו הירושה שהוציא בית המשפט (בענין זה ראה הצעת חוק הירושה (משרד המשפטים, תשי"ב) בעמ' 121)." [רע"א 2267/95 האפוטרופוס הכללי נ' הרטפלד, תק-על 1995(4) 513, 519 (1995); "עניין הרטפלד"]. ##גם לתקנת השוק בירושה מספר יסודות מצטברים:## "היסודות העיקריים היוצרים את הוראת סעיף 73 לחוק הירושה הם אלה: (1) פלוני רכש זכות; (2) בתום לב; (3) ובתמורה; (4) בהסתמך על צו ירושה או על צו קיום צוואה שהיה בר-תוקף אותה שעה. בהתקיים ארבעה יסודות-יוצרים אלה 'אין לבטל זכותו' של פלוני אף אם צו הירושה או צו הקיום בוטלו או תוקנו לאחר מכן." (עניין הרטפלד, שם, בעמ' 525). ##האם חוסה הסכם המכר בצילן של תקנת השוק במקרקעין או תקנת השוק בירושה ?## בעניינה של תקנת השוק במקרקעין - דרישת ההסתמכות על מרשם המקרקעין היא דרישה היורדת לשורשה של הוראת סעיף 10 לחוק המקרקעין, שתכליתה כאמור בפרק הנורמטיבי היא הגנה על היעילות הכלכלית של שיטת המרשם. תקנת השוק במקרקעין נועדה אפוא לרפא פגמים שנפלו בעסקה עקב שיבוש במרשם - כגון טעות מינהלית שבעטייה נמחקה זכות רשומה, או שינוי של רישום באמצעות שימוש ביפוי כוח מזויף. ואולם אין בכוחה של תקנת השוק במקרקעין לרפא פגמים אחרים שנפלו בעסקה, גם אם קדם לעסקה שיבוש במרשם - למשל כאשר נעשתה עסקה עם אדם שהתחזה להיות הבעלים בזכויות הרשומות או בא כוחו. "'תקנת השוק' במקרקעין, על פי סעיף 10 לחוק המקרקעין, תשכ"ט- 1969, מוגבלת בכך שהיא נותנת ערובה לרישום אך לא למה שמחוץ לרישום. תכליתה לאפשר למי שעומד לרכוש זכות במקרקעין להסתמך על רישומה של הזכות על שמו של מי שממנו הוא עומד לרוכשה, בלא צורך לבדוק אם הרישום הזה תקף. תקנת השוק שעל פי סעיף 10 אינה מרפאת פגמים אחרים, שאינם נעוצים ברישום בלתי נכון של הזכות שבה עומדים לבצע את העסקה. כך, למשל, כאשר מקרקעין הרשומים על שם ראובן נמכרו על ידי שמעון, שהציג בפני הקונה יפוי כוח הנחזה להיות חתום על ידי ראובן, והתברר לאחר מכן כי יפוי הכוח היה מזויף - לא יוכל הקונה להסתייע בתקנת השוק שבסעיף 10 אם ראובן יתבע את השבת הנכס ואת תיקון הרישום." (ההדגשה שלי- ע.ב.) (ויסמן, שם, בעמ' 312). דברים אלה יפים גם בכל הנוגע לדרישת ההסתמכות על צו קיום צוואה, הקבועה בתקנת השוק בירושה: "על-פי סעיף 10 לחוק המקרקעין מעניק החוק הגנה של תקנת-שוק למי שרכש זכות במקרקעין מוסדרים "בהסתמך ... על הרישום". השווה: ויסמן, שם, 293, 312. יסוד-יוצר זה במעשה רכישת זכות במקרקעין משנה מעט מתוכנו בהתאמתו למערכת של ירושה-ויורש-נחזה, ותחת הסתמכות על רישום במרשם המקרקעין באה הסתמכות על צו ירושה או על צו קיום צוואה. שוני זה לא נועד אלא ל'התאמה', ואין בו כדי לשנות מהעיקרון גופו." (ההדגשה שלי- ע.ב.) (עניין הרטפלד, שם, בעמ' 525). ##תקנת השוק במקרה של תרמית:## בית המשפט העליון הוסיף וקבע כי תקנת השוק במקרקעין לא יכולה להגן על מי שעצם הרישום על שמו הושג בתרמית, כשהעסקה בוצעה על ידי אדם זר לנכס. כך משום שבמצב דברים מעין זה, לא רק שהרוכש הסתמך על מצג הרשאה מזויף ולא על מרשם המקרקעין - אלא שהעסקה בכללותה לאו עסקה היא: "משקבענו כי לא נוצרה שליחות במקרה שלפנינו, דהיינו כי עורך-דין הלוי לא שימש מעולם שלוחו של המנוח למכירת המגרש הנדון, התוצאה היא כי לא היה בידו להקנות כל זכויות במגרש לחברה המערערת, ומכאן, שהעסקה שנחתמה איתה למכירת המגרש, לאו עסקה היא, מאחר שנעשתה על-ידי אדם זר לנכס." [ע"א 2680/90 ס.מ. יצירה השקעות ופיתוח בע"מ נ' מוזאפאר, פ"ד מט(1) 649, 658-659 (1995); להלן: "עניין ס.מ. יצירה"]. דויטש מסביר הלכה זו באופן הבא: "סעיף 10 לחוק המקרקעין ממסד 'תקנת שוק' של המרשם, המאפשרת לרוכש הזכויות לתכנן את צעדיו בהתאם לרישום בפנקסים, אך אין הוא קובע 'תקנת שוק' של יפויי כוח. דיני השליחות אינם מטילים על אדם את הסיכון לכך שאדם אחר יתיימר לשמש כשלוחו, בעוד שהוא מעולם לא הסמיכו לכך. יפוי כוח מזויף אינו מצמיח אחריות על מי שמיומר להיות שולח. הסיכון מוטל על השולח רק כאשר הוא עצמו ערך מצג כלפי צד שלישי בדבר קיומה של הסמכה. זו ה'הסמכה הנחזית', אשר כיום נתפסת כהסמכה ממשית. ...אין אדם הופך לשולח באמצעות מעשה זיוף של אדם אחר. הדרך היחידה העומדת בפני הצד השלישי היא לוודא את דבר ההסמכה עם השולח המיומר. אכן, התקשרות עם צד המתיימר לפעול בשליחותו של האחר יוצרת סיכון מיוחד, אשר על הרוכש לקחת בחשבון במסגרת סיכוני העסקה." (ההדגשות שלי- ע.ב.) (דויטש, שם, בעמ' 267). אך מובן שדברים אלה שרירים ונכונים גם כאשר עסקינן בתקנת השוק בירושה. תקנת השוקירושהמקרקעין