תשריט דירה

בע"א (חיפה) 4836-07 חוף הכרמל נופש ותיירות 89 בע"מ נ' אהרון ואח' (להלן: "עניין חוף הכרמל") מדצמבר 2008, סיכם כב' השופט עמית את ההלכה עד למועד פסק הדין. בהלכת צמיתות (ע"א 6025/92 צמיתות (81) בע"מ נ. חרושת חומר בע"מ, פ"ד נ(1) 826 (1996), שבה נקבע עובדתית שהמסמך היחיד שבו נמסר לרוכשי הדירות מידע על שטחי הדירות הוא הפרוספקט, נפסק כי יש לראות את תשריט הדירה כנכלל בהסכם, ועל כן השטח ברוטו שנכתב בפרוספקט הוא המחייב. בעניין צמיתות במפרט שצורף לחוזה לא הייתה התייחסות נוספת לשטח הדירה, ואף לא צורפה תוכנית הדירה כנדרש במפרט הסטנדרטי, ולפיו חייב המוכר למסור, בין השאר, פרטים על מימדיה של הדירה, על-ידי צירוף תוכנית בקנה-מידה לא קטן מ-1:100. בעקבות הלכת צמיתות, הלך בית המשפט העליון בע"א 6271/95, אדוניה אשר נ' פרוייקט גן העיר, פ"ד נה(1) 577 (1998), שם נקבע כי לאור המצג ב תשריט הדירה, יש לראות את גג הבריכה כחלק מהרכוש המשותף. הלכת צמיתות אובחנה וצומצמה בהמשך, באותם מקרים בהם צורפו להסכם המכר תוכניות או תשריטים, מהם ניתן היה ללמוד על שטח הדירות. כפי שנראה להלן, נקבע כי די בהצגת תשריט או תוכנית של הדירה, מהם ניתן לחשב, ללא קושי מיוחד, את שטח הדירה. בע"א 9085/00, שטרית נ' אחים שרבט חברה לבניין בע"מ, פ"ד נז(5) 462 (2003) (להלן: הלכת שטרית) נדחתה טענת הרוכשים כי שטח הדירה שרכשו, קטן מהשטח שפורסם על ידי המשיבה בתשריט הדירה ובמסמכים מקדמיים שהוצגו בפניהם קודם לחתימה על חוזה הרכישה. להבדיל מהלכת צמיתות, שם לא נמסרה לרוכשי הדירות תכנית אחרת מזו שפורסמה בפרוספקט, באותו מקרה צורף לחוזה המכר תשריט ממנו ניתן לחשב את שטח הדירה באופן פשוט. בעניין מלכה, ע"א 8913/02, מלכה יוסף ואח' נ. שיכון עובדים בע"מ, פ"ד נח(2) 59), נדחתה תביעת הרוכשים תוך אבחון הלכת צמיתות שבה קיבלו הרוכשים תשריט מפורט של כל אחד מחדרי הדירה. בע"א 10944/02, שיכון ופיתוח לישראל בע"מ נ' שושי ואלברט אוחנה (להלן: "עניין אוחנה") נקבע שככלל, אם מתקיימים מצג או התחייבות של הקבלן כלפי קונה מן היישוב לכך ששטחה ברוטו של דירה יהיה בגודל מסויים, תפורש הכוונה לשטח שאינו כולל חלקים בשטחים של הרכוש המשותף. אך אם יש הוראה בהסכם המפנה לתכנית המהווה חלק ממנו, תוך הסכמה שהשטח המשתקף בתכנית הוא המחייב, וניתן בנקל לברר את גודלו, התחייבות המוכר היא לכך שהדירה תהיה בשטח על פי התכנית. ברוח הלכות אלו, נפסק גם ברע"א 659/05, סלומון נ' סלע חברת שיכון בע"מ (, ניתן ביום 8.3.2005) (להלן: "הלכת סלומון"). בע"א 5602/03, סגל ואח' נ' שיכון ופיתוח לישראל (, ניתן ביום 28.2.2005) (להלן: "הלכת סגל") הפך בית המשפט את פסק דינו של בית המשפט המחוזי שפסק פיצוי לדיירים בגין אי התאמה בין השטח הנקוב בפרוספקט לבין שטח הדירה בפועל. לאחר שבית המשפט הגיע למסקנה שכל אחד מהרוכשים יכול לחשב את שטחי החללים השונים בדירה שלא צוינו מידותיהם במפרט ללא צורך בסיועו של מומחה לדבר, על ידי מכפלת מידות האורך והרוחב המצוינות במפרט ביחס למרבית החללים בדירה ותוך הסתייעות בקנה המידה המצוין במפרט. בע"א 7298/00, בסט נ' חממי (, ניתן ביום 4.9.07 (להלן: הלכת בסט). קבע בימ"ש כי הדירות שנמסרו לרוכשי הדירות קטנות בשטחן מאלה שהובטחו להם בפרסומים השונים אודות הפרויקט. בעניין חממי הקבלן טען כי בהסכם המכר שנחתם בינו לבין הרוכשים נאמר כי תיאור הדירה ושטחה הוא כמפורט בתשריט, ואין חובה כי התשריט יציין את מימדי הדירה ולכן צירוף התשריט בלבד (ללא מימדים) עומד בדרישת הדין. בפועל, נבנו הדירות לפי האמור בתשריט. ובית המשפט קבע כי לא ניתן לעמוד על מימדי הדירה מתוך עיון בתשריט, וממילא לא יכלו הרוכשים להיות ערים לכך כי המחיר שהם משלמים כולל גם שטחים שאינם נמצאים בתשריט. עוד קבע בית המשפט בעניין חממי הנ"ל שספק אם קונה דירה ממוצע ער לכך שדירתו כוללת גם פיר מעלית, למשל. חובת הגילוי במקרה זה מוטלת על המוכרים. עליהם להביא לידיעת הקונים מהו השטח האמיתי של הדירה, ומהו השטח הנוסף שלגביו רואים אותם כמי שקיבלו אותו לידיהם. סעיף 4 לחוק המכר (דירות), תשל"ג-1973, הדן באי התאמה וקובע בין היתר כי: "4.(א) המוכר לא קיים את חיוביו כלפי הקונה אם התקיים אחד מאלה: (1) הדירה או כל דבר שבה (להלן - הדירה) שונים מן האמור במפרט, בתקן רשמי או בתקנות הבניה;". צו מכר דירות (טופס של מפרט), תשמ"ד-1974, קובע בין היתר כי: "1. (א) המוכר חייב לצרף לחוזה המכר מפרט ולמסור לקונה העתק ממנו חתום בידו. (ב) כל תיקון במפרט טעון חתימת שני הצדדים. 2. (א) המפרט יהיה בטופס שבתוספת לצו זה. (ב) על המוכר למלא את כל הפריטים במפרט במפורט ובמדויק; אם פריט פלוני אינו חל בנסיבות הענין, על המוכר לציין זאת לגביו. (ג) מותר למלא כל פריט מפריטי המפרט על דרך חלופין. (ד) היה פריט שבמפרט מתייחס לדבר שנקבע בתקנת בניה כמשמעותה בחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965 או בתקן כמשמעותו בחוק התקנים, תשי"ג-1953, יכול שטופס המפרט ימולא על ידי הפניה לאותה תקנת בניה או לאותו תקן". תוכנית בניהבניהתשריטמקרקעין