העברת דיירות מוגנת בחנות

קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא העברת דיירות מוגנת בחנות: השופט מנחם רניאל: א. רקע: המערער היה דייר מוגן באחת החנויות במבנה ברחוב הנמל 35 בחיפה, לפי הסכם מיום 31.12.91. בעלי זכויות החכירה היו המשיב הפורמלי 3, אחיו ואחיותיו. ביום 27.12.95 רכשה המשיבה 1 את מחצית זכויות החכירה בנכס מהמשיב הפורמלי 3, וחלק מאחיו ואחיותיו, וביום 27.12.95 נרשמה הערת אזהרה על רכישה זו. ביום 31.7.96 נערך הסכם משולש בין המערער (פנחס סודרי), המשיב 2 (אהרון כהן) והמשיב הפורמלי 3 (ז'ק טיאר ז"ל) לפיו הועברה הדיירות המוגנת בחנות מהמערער לכהן, כנגד תשלום דמי מפתח. המשיבה לא היתה צד להסכם, ולא נתנה לו הסכמתה. לאחר מכן, רכשה המשיבה גם את המחצית האחרת של הזכויות בנכס. לטענת המערער, רק ביום 17.11.96 הודיעה לו המשיבה לראשונה שהיא בעלת מחצית הזכויות בבית, ועד אז הועברו דמי השכירות רק לטיאר. המשיבה תבעה את ביטול ההסכם המשולש, בטענה שזו עיסקה נוגדת לרכישת מחצית זכויות החכירה על ידה, וסילוק ידו של המשיב 2 מהחנות והעברתה לידי המשיבה. ביום 13.4.07 קיבל בית המשפט קמא (השופט ר. חדיד) את התביעה וציווה כמבוקש. על פסק הדין הוגשו ערעור וערעור שכנגד (ע"א 4476/07), שבסופם נקבע כי פסק הדין מיום 13.4.07 ייחשב כהחלטת ביניים, והתיק הוחזר לבימ"ש קמא על מנת להכריע בהשבה עקב הביטול. ביום 1.12.08 ניתן פסק דינו של בית המשפט קמא אשר לא קבע השבה, וקבע כי אין לדון בשאלת ההשבה בהליך הנוכחי. על החלטת הביניים ועל פסק הדין הוגש ערעור זה. ב. פסק הדין מיום 13.4.07 טיאר ז"ל הוגדר בהסכם המשולש כבעל הרשום של הזכויות בחנות, ובתור שכזה נתן את הסכמתו להעברת זכות הדיירות המוגנת מהמערער לכהן, תמורת חלקו בדמי המפתח. בית המשפט קמא קבע כי במועד חתימת ההסכם המשולש, טיאר לא היה "בעל הבית" בחנות כפי שהוצג בהסכם ולא היה לו כל מעמד באותו נכס לעניין העברת השכירות בו מהמערער לכהן, עקב מכירת זכויותיו למשיבה. מנגד, עם חתימת הסכם המכירה הפכה המשיבה לבעת הבית כחליפה של טיאר, ולעניין זה אין נפקא מינה אם היא הבעלים במישור הקנייני אם לאו. בית המשפט קבע, שלמסקנה זו ניתן להגיע גם בהתאם להוראות סעיף 9 לחוק המקרקעין, בדבר עיסקאות נוגדות, שכן שכירות היא אחת מהזכויות במקרקעין. משהתחייב טיאר למכור למשיבה את זכויותיו בחנות, קמה למשיבה זכות "מעין קניינית" הפועלת כלפי צדדים שלישיים, והמערער וכהן בכללם, השוללת מהם לממש את זכותם כלפי המוכר טיאר, באמצעות העברת החנות. הסכם המכירה למשיבה וההסכם המשולש, הם איפוא עסקאות נוגדות. המערער וכהן לא טרחו לבדוק את הרישום בלשכת רישום המקרקעין עובר לחתימת ההסכם, ואילו עשו זאת היו יודעים שטיאר אינו הבעלים עוד. בנסיבות אלה, עדיפה זכותה של המשיבה. בית המשפט קמא לא ייחס חשיבות מרובה לטענות המערער וכהן כי טיאר המשיך לטפל בעניני השכירות גם לאחר חתימת הסכם המכירה, ולמועד מתן הודעה ע"י המשיבה לדיירי הבניין בדבר רכישת זכויות טיאר, שכן, לסברתו, אחרת יפגע הדבר ברישום ופועלו. כאמור, לפי החלטת ערכאת הערעור הפך פסק הדין להחלטת ביניים והוחזר להשלמת ההכרעה בדבר השבה. ג. פסק הדין 1/12/08 לאחר מתן פסק הדין מיום 13.4.07 פינה המשיב 2 את החנות, והמשיבה השכירה אותה בשכירות חופשית לדייר אחר שאינו צד בהליך. לפיכך, קבע בית המשפט קמא, שאי אפשר לבצע השבה בעין לפי סע' 9 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה) תש"ל - 1970, על ידי החזרת המערער כדייר מוגן. כמו כן קבע, שגם השבה על ידי תשלום מה שהתקבל על פי ההסכם אינה אפשרית ואינה מעשית בנסיבות המקרה. בית המשפט קמא קבע שיש חוסר תום לב בתביעת המערער להשבה, שכן לא יהיה זכאי לקבל בחזרה זכותו לדיירות מוגנת בנכס בלי להחזיר את התמורה שקיבל מכהן עבורה, אך הוא הודיע בסיכומיו שלא ישיב לכהן אותם כספים. הוא נתבע וצפוי להיתבע על ידי כהן להחזר הכספים שקיבל ממנו לפי ההסכם, ורק במסגרת אותו הליך תהיה בפני ביהמ"ש תמונה כוללת וטיעונים ממצים על מנת שיוכל להגיע להחלטה מושכלת בשאלת ההשבה בעקבות ביטול ההסכם. לכן, קבע בית המשפט קמא, כי אין מקום לדון במסגרת הליך זו בהשבה לאחר ביטול ההסכם. ד. טיעוני המערער המערער טוען, שבעת חתימת ההסכם המשולש היה לטיאר מעמד בנכס, המאפשר לו להסכים להעברת הזכויות, שכן עד אותו מועד המשיבה רכשה רק מחצית מהזכויות בנכס, והמחצית השניה היתה עדיין בניהולו של טיאר. כמו כן, עד אותו מועד עדיין לא רכשה המשיבה את זכויות החכירה בנכס, ולכן לא היתה בגדר "בעלת הבית", כהגדרתו בחוק הגנת הדייר, שכן היא התקשרה רק בהסכם לרכישת מחצית מזכויות החכירה בנכס. אותה עת, לא היתה המשיבה חליפה של טיאר. טיאר הוא "המשכיר הראשון" כהגדרתו בשם כל בעלי הזכויות בנכס, ובוודאי במועד הקובע הוא היה כזה לפחות של מחצית מבעלי הזכויות. אותה עת המשיבה לא קיבלה עדיין את החזקה ולא שילמה את מלוא התמורה, ואין לה מעמד של חליף בעל הבית (ע"א 514/76 סעידה נ' דמארי וע"א 91/77 ביקסר נ' עמידר, ). עוד טען המערער, כי העברת הדיירות המוגנת אינה עסקה נוגדת להערת האזהרה, מאחר שהמשיבה רכשה את מחצית הזכויות בכפוף לשכירות המוגנת. כמו כן נטען, כי המשיבה התרשלה בכך שלא הודיעה על זכויותיה, בעוד המערער וכהן פעלו בתום לב כאשר קיבלו הסכמה ממי שקיבל את דמי השכירות ללא התנגדות המשיבה. בנסיבות אלה, לא היה עליהם לבדוק מי רשום כבעל הבית. אשר לטענת ההשבה, טען המערער שטעה בית המשפט קמא בקובעו שלא ניתן לבצע השבה - ניתן לבצע השבה של הדיירות המוגנת בכפוף לזכויות הדייר בשכירות חופשית, שהם זכויות זמניות עם נקודות יציאה, מה עוד שלא הוכח בפני בית המשפט קמא שהחנות מושכרת בשכירות חופשית. עוד נטען, כי טעה בית המשפט קמא בייחסו למערער פעולה בחוסר תום לב. לטענתו, המשיבה התעשרה שלא כדין, כאשר רכשה נכס תפוס בדיירות מוגנת, ובית המשפט קמא העניק לה נכס פנוי ללא תמורה, בעוד המערער חשוף לתביעת כהן להשבת דמי המפתח והנזקים שנגרמו לו. ה. טיעוני המשיבה המשיבה טענה שהערעור הוא תיאורטי, שכן המערער לא הגיש בקשה לעיכוב ביצוע, וכהן נטש המושכר, והחזקה בחנות הועברה לידי המשיבה שהשכירה אותו בשכירות רגילה לדייר חדש עד 2013, והדייר החדש השקיע במושכר מכספו. לגופו של ענין, טענה המשיבה כי הטענה לפיה טיאר היה מעין "מנהל השכירויות" הינה טענה עובדתית שנדונה בבימ"ש קמא ונדחתה. במכירת זכויותיו של טיאר למשיבה נוצרה למשיבה זכות מעין קניינית במושכר, והיא פועלת כלפי כולי עלמא. המשיבה ביקשה לאמץ את קביעת בית המשפט קמא כי ההסכם המשולש סותר את הסכם המכר, מאחר שטיאר אינו יכול מחד למכור זכויותיו למשיבה ומאידך להכריז על עצמו כבעלים בהסכם המשולש. כן ביקשה לאמץ את קביעת בית המשפט קמא, כי הטלת חובה על המשיבה להודיע למערער על רכישת הזכויות על ידה מעקרת מתוכן את ניהול ספרי המקרקעין ואת חשיבותה המהותית של רישום הערת האזהרה. לטענת המשיבה, מאחר שטיאר עצמו מכר את מלוא זכויותיו למשיבה לפני ההסכם המשולש, הוא אינו עוד "בעל הבית" אלא המשיבה, למרות שהתקשרה אז רק בהסכם לרכישת מחיצת הזכויות, כי טיאר הוא החתום על ההסכם המשולש. גם לענין ההשבה, ביקשה המשיבה לאמץ את קביעותיו של בית המשפט קמא. ו. דיון ו.1. עיסקאות נוגדות? בית המשפט קמא הסיק שהעברת זכות הדיירות המוגנת היתה עיסקה נוגדת לזכות החכירה של המשיבה. יש לדחות מסקנה זו. העברת זכות הדיירות המוגנת במקרה זה לא היתה עיסקה נוגדת לזכות החכירה שרכשה המשיבה. שתיהן יכלו לחיות ואכן חיו זו בצד זו ללא סתירה ביניהן. ראשית יש לומר, שהעובדה שבין הזכויות המופיעות בחוק המקרקעין תשכ"ט - 1969 (להלן: חוק המקרקעין) מופיעה זכות השכירות אינה אומרת בהכרח, שזכות הדיירות המוגנת היא אותה זכות שכירות המוזכרת בחוק המקרקעין. זכות השכירות בחוק המקרקעין היא "זכות שהוקנתה בתמורה להחזיק במקרקעין ולהשתמש בהם שלא לצמיתות". הדיירות המוגנת אמנם נסמכת על שכירות, אבל ספק אם היא זכות השכירות הקניינית לפי חוק המקרקעין. היא עשויה להיות מוקנית שלא בתמורה (כגון לפי סעיף 33 לחוק הגנת הדייר (נוסח משולב) התשל"ב - 1972 (להלן: חוק הגנת הדייר) כאשר פקעה זכותו של בעלים בנכס מחמת מכירתו בהוצאה לפועל או חלוקתו) והיא עשויה להיות לצמיתות (כגון כאשר הדייר המוגן הוא חברה בע"מ או המדינה). לענין היחס בין חוק המקרקעין לחוק הגנת הדייר, נקבע במפורש בסעיף 84 לחוק המקרקעין, שהוראות החוק אינם באות לגרוע מהוראות החוקים שעניינם הגנת הדייר, וכאשר נקבעו בחוק הגנת הדייר הוראות המתייחסות לחוק המקרקעין, הן התייחסו לשכירות או שאילה שחוק הגנת הדייר אינו חל עליהן (סעיף 152 לחוק הגנת הדייר) . על כן, ספק אם ניתן בכלל לראות בשתי הזכויות מעיקרן כזכויות נוגדות. העיקר הוא שבענין שבפנינו, אם באופן עקרוני הזכויות נוגדות, הרי שהזכות הקודמת היא זכות הדיירות המוגנת. אמנם, הסכם המכר שלפיו רכשה המשיבה את זכויותיה, מיום 27.12.95, אינו מזכיר בכלל שחלק מהנכס, שהוא החנות, נמצא בידי דייר מוגן (ולהיפך, ההסכם מגדיר את המוכר כבעל 1/8 בנכס, שהוא בעל זכות חזקה, הנקיה מכל זכויות צד ג' ומוסכם על מועד העברת החזקה באותה שמינית) אך אין חולק בין הצדדים שבשעה שנערך ההסכם, היתה החנות נשוא הדיון מוחזקת בידי המערער כדייר מוגן, ובעלי זכויות החכירה בה לא החזיקו בה. כך נטען במפורש בסעיף 3 לכתב התביעה שהגישה המשיבה לבית המשפט. המשיבה אישרה בהסכם שביקרה בנכס והיא יודעת מה היא רוכשת. כך גם העיד מר יאיר ליפשיץ מטעם המשיבה בעמ' 6 מיום 13.1.05: "ידענו שבמבנה יש דיירים וידענו שהם מוגנים". בנסיבות אלה, נוסח ההסכם אינו משקף את המוסכם, והצדדים לפיו הסכימו למעשה על מכר בכפוף לזכויות הדיירות המוגנת של הדייר המחזיק אותה שעה בחנות. ודוק, התביעה שהוגשה על ידי המשיבה היתה לביטול ההסכם המשולש שלפיו העביר המערער את זכויותיו למר כהן בהסכמת מר טיאר ז"ל. עם ביטול ההסכם המשולש חוזר המצב המשפטי להיות זה שקדם להסכם המשולש, כאשר המערער הוא דייר מוגן בחנות ולא העבירה לאיש. לפיכך, אין בדיירות המוגנת שום ניגוד לזכויות החכירה של המשיבה, ומלכתחילה הוסכם כי זכויות החכירה של המשיבה כפופות לזכויות הדיירות המוגנת של הדיירים המוגנים ובהם המערער, כפי שהיו כפופות לזכות קדימה קנינית אילו היתה כזו, או למשכנתא, אילו היתה כזו. גם העברת הדיירות המוגנת אינה נוגדת את זכותה של המשיבה. המשיבה זכאית לזכויות החכירה שלה, הכפופות לזכות הדיירות המוגנת, ללא קשר לשאלה מי הדייר המוגן. אכן, אפשר שיש למשיבה תביעה כנגד המוכר שלא העביר לה את החלק שקיבל בדמי המפתח, אבל מבחינה קנינית, אין ניגוד בין העברת זכות הדיירות המוגנת שהתגלמה בהסכם המשולש, לבין זכות החכירה הכפופה לדיירות שהמוגנת שהיתה למשיבה גם לפני ההסכם המשולש וגם לאחריו. בלשון סעיף 9 לחוק המקרקעין, מר טיאר ז"ל התחייב כלפי המשיבה לעשות עיסקה במקרקעין, ולפני שנגמרה העיסקה ברישום התחייב כלפי אדם אחר, הם המערער ומר כהן, אלא שהוא לא התחייב בעיסקה נוגדת, אלא בעיסקה שזכות החכירה של המשיבה ממילא היתה כפופה לה. אשר על כן, מסקנת הערכאה הדיונית לפיה מדובר בעיסקאות נוגדות אינה יכולה לעמוד. ו.2. מיהו "בעל הבית" כהגדרתו בחוק הגנת הדייר? "בעל בית" לפי סעיף 1 לחוק הגנת הדייר הוא "מי שהשכיר נכס בשכירות ראשית, בין שהוא בעלו של הנכס המושכר ובין שאיננו בעלו, לרבות חליפיו של מי שהשכיר כאמור". בית המשפט קמא הביא את הפסיקה בע"א 112/70 יונג נ' סטרולוביץ, פ"ד כד (1) 679, לפיה "נוכח ההגדרה האמורה, "בעל הבית" לפי החוק אינו דווקא הבעל הרשום בספרי האחוזה, ולא דיני הקנין קובעים מיהו בעל הבית לענין זה. כדי להשיב על השאלה מיהו בעל הבית, אנו שואלים בראש ובראשונה, מי השכיר את הנכס, ואיש זה הוא בעל הבית הראשון, ואחת היא אם היה בעל הנכס אם לאו". למרות זאת, פנה בית המשפט לבדוק את השאלה האם בעת עריכת ההסכם נותרה למר טיאר זכות קנינית אם לאו, וראה כשאלה שאין לייחס לה חשיבות מרובה, את טיפולו של מר טיאר באופן שוטף בענין השכירות גם לאחר החתימה על הסכם המכירה ואת אי מתן ההודעה של הבעלים החדש, במשיבה, על זכויותיה במקרקעין. החשיבות היא הפוכה. לאור הפסיקה דלעיל, השאלה אם נותרה בידי מר טיאר זכות קנינית היא השאלה בעלת החשיבות המעטה, ואילו השאלה מי טיפל מול הדיירים בעניני השכירות היא השאלה העיקרית. אין ספק, שרק ביום 17.11.96, לאחר ההסכם, הודיעה המשיבה לדיירים על רכישת הזכויות על ידה. אין חולק, שמר טיאר ז"ל, הוא שהשכיר את החנות למערער, והוא שטיפל בשכירות לכל דבר וענין עד עריכת ההסכם למכירת הזכויות בנכס למשיבה. השאלה היא אם הוא חדל להיות כזה כאשר מכר את זכויותיו (ולענין זה נתעלם כעת מהבעיה שהנכס נרכש בחלקים, ועד ההסכם המשולש רכשה המשיבה רק מחצית הזכויות בנכס). כלומר, במונחי חוק הגנת הדייר, השאלה היא האם מעת עריכת ההסכם הפכה המשיבה לחליפה של מר טיאר כ"בעל בית" כהגדרתו בחוק הגנת הדייר, או שזכתה למעמד זה רק כאשר הודיעה למערער על זכויותיה, חודשים לאחר עריכת ההסכם המשולש. ודוק, מר טיאר המשיך לטפל בשכירות, ובין היתר לגבות דמי שכירות, גם לאחר עריכת ההסכם למכירת זכויותיו בנכס, בהסכמת המשיבה, כעולה מעדותו של מר ליפשיץ בעמ' 6, לפיהם, נושא גביית דמי השכירות ומיסי עירייה) המשיך להיות מטופל על ידי מר טיאר בלבד, שהסיכום איתו היה ש"יודיע לכל הדיירים ויעביר את הכספים בהתאם להתקדמות רכישת הנכס (כל 1/8 בנפרד)", ובסופו של דבר הסכומים שגבה התקזזו עם יתרת החוב בגין קניית הנכס, כך שהמשיבה שילמה סכומים נמוכים יותר (עמ' 11). בהקשר זה, רישום הערת האזהרה אינו משנה את התוצאה ואין לראותו כידיעה בפועל על שינוי "בעל הבית", שכן "בעל הבית" אינו נקבע לפי הזכות הקנינית אלא לפי טיפולו בשכירות. הדייר אינו מצופה לבדוק לפני כל תשלום מה השתנה ברישום המקרקעין, ואם נרשמה הערת אזהרה או הועברה הבעלות. למעשה, למרות השם "בעל בית", מעמדו של מי שמטפל בעניני השכירות דומה למעמד של שלוח עבור הבעלים, ולפי חוק הגנת הדייר הוא מוסמך במסגרת זו לעשות פעולות משפטיות המשנות את המעמד המשפטי של הבעלים. בנסיבות אלה, ולפחות מכוח היקש, חל האמור בסעיף 15 (ב) לחוק השליחות התשכ"ה 1965, לפיו "לא ידע הצד השלישי על סיום השליחות, זכאי הוא לראותה כנמשכת". בית המשפט קמא ראה את המשיבה כחליפה של "בעל הבית", מעת שחתמה על הסכם לרכישת מחצית הזכויות בנכס. הוא הסתמך על דברי ע"א 174/62 מורי נ' מאירי, פ"ד טז 2244: "זה מביא אותנו לשאלה מי הם חליפיו של המערער כמשכיר, או כבעל-הבית? לחליפיו ייחשבו אלה הבאים בנעליו בתור בעל-בית או משכיר. אם בעל-בית שהשכיר את המושכר מוכר או מעביר את הנכס לקונה או לאדם אחר, הרי הקונה או האדם האחר, המועבר אליו, יהיה קשור כלפי הדייר לפי חוזה-ההשכרה שנערך על-ידי המשכיר וייחשב כ"חליפיו של בעל-הבית". משמעות הדברים שנאמרו בפסק דין זה אינה שבכל מקרה שבו נחתם הסכם להעברת הנכס, שמהותו התחייבות להעברת מקרקעין ולא העברה של המקרקעין (סעיף 7 (ב) לחוק המקרקעין תשכ"ט - 1969), יחשב הדבר כהעברה. ספק, אם אפילו רישום העברת המקרקעין, יחשב כשינוי של "בעל הבית" לצורכי דיני הגנת הדייר. פרשנות שלפיה בעל הבית נקבע לפי הטיפול בפועל בעניני השכירות, אך הוא חדל להיות כזה לפי רישום בלשכת רישום המקרקעין שאיש מהדיירים אינו יודע עליו בפועל, היא פרשנות שבהעדר נימוקים טובים לה, אין זה מן הראוי לאמצה. מכל מקום, בעניננו, לא נגמרה העיסקה ברישום, הנכס לא הועבר אלא רק התחייבו להעבירו, ולכן לא היה חליף לבעל הבית, אשר נותר מר טיאר. על כן, יש לקבוע ששעה שנערך ההסכם המשולש, היה מר טיאר "בעל הבית" כהגדרתו בחוק הגנת הדייר, ועל כן היה זכאי להתקשר בהסכם זה. ו.3. חוסר אפשרות להחזיר את החנות המצב הקיים הוא שהחנות פונתה על ידי הדייר שקיבל אותה לצורך דיירות מוגנת, ובודאי שפונתה על ידי המערער, שפינה אותה לפי הסכם עם כהן, הדייר הנכנס. אף על פי כן, לא מובנת קביעת בית המשפט קמא שהשבת החנות לדייר המוגן אינה אפשרית. אילו היתה החנות מושכרת בשכירות מוגנת, אפשר שהיתה נוצרת כבר זכות צד שלישי המונעת את השבת החנות לדייר המוגן. עכשיו, כאשר החנות מושכרת בשכירות חופשית, לתקופה קצובה, שלפי ההסכם יש בה נקודות יציאה, ולאור הצהרת המערער שהוא מסכים שהשוכר הקיים יחזיק בחנות עד מועד היציאה הבא, אין מניעה להחזיר את החנות לידי הדייר המוגן. השאלה היא לאיזה דייר מוגן יש להחזיר את החנות. לפי האמור לעיל, המסקנה היא שההסכם המשולש שריר וקיים, ולפיו הועברה הדיירות המוגנת לכהן. כהן נטש כנראה את ההליכים, ואין לו ענין בהם עוד. הוא לא הגיש ערעור ולא הופיע לדיון בערעור. גם מטעם זה ראינו לנסות להביא את הצדדים לידי פשרה, אך מאמצינו נכשלו. לפיכך, התוצאה היא שההסכם המשולש תקף, סודרי זכאי להחזיק בידו את חלקו שקיבל כדייר יוצא בדמי המפתח, וכהן היה זכאי להחזיק במושכר בתוקף ההסכם המשולש. אם יש תביעות נוספות בין הצדדים, יגישו הצדדים תביעותיהם לפי קביעות אלה. ז. סיכום על פי כל האמור לעיל, דין הערעור להתקבל. החלטת הביניים של בית המשפט קמא מיום 13.4.07 ופסק הדין מיום 1.12.08 מבוטלים, התביעה לביטול ההסכם המשולש נדחית, המערער זכאי להחזיק בידו את חלקו בדמי המפתח שקיבל כדייר יוצא, וכהן היה זכאי להחזיק במושכר לפי ההסכם המשולש. חיובי ההוצאות שהוטלו על המערער בבית המשפט קמא יבוטלו, והמשיבה תשלם למערער הוצאות הערעור בסך 10,000 ₪ בתוספת מע"מ. העירבון שהופקד יוחזר למערער. מ. רניאל, שופט השופט יגאל גריל, ס. נשיא (אב"ד) : אני מסכים. י. גריל, שופט, ס. נשיא [אב"ד] השופט רון סוקול: 1. עיינתי בחוות דעתו של חברי השופט רניאל, ואף שאני מצטרף לתוצאה, דעתי שונה במעט ואפרט נימוקי. 2. העובדות והטענות פורטו בפסק דינו של חברי ולכן אמנע מלחזור עליהן. אדגיש רק כי "ההסכם המשולש" שתוקפו שנוי במחלוקת ולפיו העביר המערער (להלן "סודרי") את זכות הדיירות המוגנת שלו לאהרון כהן (להלן "כהן") נערך ביום 31/7/96. לעומת זאת הסכם המכר ולפיו נמכרו זכויותיו של ז'ק טיאר ז"ל (להלן "טיאר") בנכס, ביחד עם זכויות חלק מאחיו למשיבה, נערך ביום 27/12/95. עוד אציין כי הערות האזהרה על מכירת זכויות הבעלים הקודמים למשיבה נרשמו בלשכת רישום המקרקעין במספר מועדים, החל מיום 31/12/95 וכלה ביום 5/2/96, כלומר לפני חתימת ההסכם המשולש. 3. חברי מבסס את פסק דינו ולפיו ההסכם המשולש הינו תקף על בסיס ההנחה כי ביום חתימת ההסכם המשולש היה טיאר "בעל הבית" במובן סעיף 1 לחוק הגנת הדייר [נוסח משולב], התשל"ב-1972 ועל כן היה מוסמך לאשרו בהתאם להוראת סעיף 89 לחוק. למסקנה זו כפשוטה איני יכול להסכים. 4. חוק הגנת הדייר נחקק על רקע מצוקה והעדר דירות כללית ומתוך רצון לשמור על קורת גג לדיירים. החוק מצמצם את זכויותיו של בעל נכס שהשכירו לדייר מוגן- בין שזה רכש את זכותו בתשלום דמי מפתח ובין שמדובר בשוכר בשכירות חוזית שהפך להיות דייר מוגן בו מכוח החוק. כך, למשל, דמי השכירות שמשלם השוכר מוגבלים; החוק קובע אחריות מוגברת לבעלים בשמירת הנכס; החוק קובע עילות מוגדרות לפינוי הנכס ועוד. החוק קובע גם את זכותו של דייר יוצא לקבל חלק מדמי המפתח שישלם דייר מוצע הבא במקומו (סעיף 74 לחוק). נקודת המוצא של החוק הינה כי בעל הנכס והדייר המוגן יגיעו ביניהם להסכמות בדבר דמי המפתח שישולמו לדייר היוצא. עם זאת מקום שהשניים לא הגיעו להבנה, קובע החוק מנגנון המאפשר לדייר בנכס להציע לבעלים דייר חדש שיבוא במקומו תמורת תשלום דמי מפתח (סעיף 85 לחוק). סעיף 86 לחוק קובע את האפשרויות העומדות בפני בעל הנכס מקום שהדייר מוגן מבקש להציע שדייר אחר יבוא במקומו. סעיף זה קובע כדלקמן: נשלחו ההצהרות לפי סעיף 85, רשאי בעל הבית, תוך שלושים יום מיום שנשלחו ההצהרות, להשיב לדייר היוצא, בכתב שנשלח בדואר רשום, אחת התשובות האלה: (1) שיש בדעתו להחזיר לעצמו את ההחזקה במושכר עד יום פלוני שלא יהא מוקדם מהיום שקבע הדייר היוצא בהצהרתו  ולא מאוחר משלושה חדשים מיום שנשלחו ההצהרות, ושהוא מסכים לסכום דמי-המפתח ולחלוקתם כמפורט בהצהרות; (2) שיש בדעתו להחזיר לעצמו את ההחזקה כאמור בפיסקה (1), אך חולק הוא על עצם זכותו של הדייר היוצא לדמי מפתח, על סכום דמי המפתח או על החלק שהדייר היוצא דורש לעצמו; (3) שהוא מסכים להשכיר את המושכר לדייר המוצע ולסכום דמי-המפתח ולחלוקתם כמפורט בהצהרות; (4) שהוא מסכים להשכיר את המושכר, אך חולק על הדייר המוצע או חולק על עצם זכותו של הדייר היוצא לדמי מפתח, על סכום דמי המפתח או על החלק שהדייר היוצא דורש לעצמו. אחת האפשרויות המרכזיות שמציע החוק לבעלים הינו תשלום חלקו של הדייר היוצא בדמי המפתח והחזרת הנכס לחזקתו. למעשה זכותו של בעל הנכס לשלם את דמי המפתח המגיעים לדייר היוצא ולהשיב את החזקה בנכס לידיו, הינה אחת האפשרויות היחידות בחוק לשחרר את הנכס מעול הדיירות המוגנת. לניתוק בין הבעלים לדייר המוגן חשיבות רבה ובתי משפט כבר אמרו פעמים רבות כי אין יותר הצדקה להגנה הנרחבת לדיירים מוגנים ויש לצמצמה ( ע"א 4100/97, 4133/97 רינדר נ' ויזלטיר, פ"ד נב (4) 580, 589 (1998(. בהתאם יש לשאוף לסיום יחסי הדיירות המוגנת ולאפשר את שחרור הנכסים (ראה למשל ע"א 3295/94 פרמינגר נ' מור, פ"ד נ(5) 111, 118(1997)). תכלית זו של שמירה על זכות הבעלים להשיב לידיו את החזקה בנכס צריכה לעמוד כנר לרגלנו בפרשנות החוק. 5. בדברי לעיל התייחסתי לזכויותיו של בעל הנכס לשחרר את הנכס מהדיירות המוגנת, אולם המחוקק השתמש בביטוי "בעל הבית" ולא בעל הנכס. מוסכם על הכל כי בעל הבית במובן החוק אינו בהכרח בעל הזכויות הקנייניות הרשומות בנכס. עם זאת באיתור מובנו של הביטוי "בעל הבית" בהקשריו השונים יש לאתר את אותו מובן שיגשים את התכלית האמורה. על כן יש לאתר את הפירוש הראוי. 6. אין חולק כי "בעל הבית" במובן חוק הגנת הדייר אינו בהכרח הבעלים ובעל הזכות הקניינית בו. גם ל.מ.ה. אינה טוענת אחרת, שהרי גם ל.מ.ה. לא היתה רשומה כבעלים של הנכס במועד עריכת ההסכם המשולש. בע"א 112/70 די יונג נ' סטרולוביץ, פ"ד כד(1) 679 (1970), אליו מפנה חברי, נקבעה ההלכה כי "בעל הבית" לעניין החוק, אינו דווקא הבעלים הרשום בספרי האחוזה (עמ' 681). עם זאת באותו פסק דין קובע בית המשפט כי משמכר המשכיר הראשון (באותו עניין האפוטרופוס על רכוש האויב) את זכויותיו, בא הרוכש במקומו. רוכש הזכויות בנכס הוא חליפו של "בעל הבית" במובן החוק. וכך נאמר: "היוצא מכאן, שחליפו של בעל הבית הראשון הוא מי שבא תחתיו וממשיך במקומו ביחס המעין חוזי של משכיר ודייר מטעם החוק". באותו מקרה הכיר בית המשפט כי קשר "מעין חוזי" זה חל בין הדייר למשיבים שהיו בעלי השליטה בחברה שנרשמה כבעלת הנכס. מכך אין להסיק כי "בעל הבית" הוא זה שגובה בפועל את דמי השכירות. כאשר מכר טיאר את זכויותיו לל.מ.ה. ברי שחדל להיות "בעל הבית" ול.מ.ה. נכנסה בנעליו. ל.מ.ה. היתה במועד חתימת ההסכם המשולש חליפתו של טיאר. 7. מהאמור לא מתחייבת המסקנה כי ההסכם המשולש בטל. כפי שמציין חברי, המשיך טיאר לגבות את דמי השכירות מהדיירים. ל.מ.ה. הסכימה לכך, והבהיר העד מר ליפשיץ כי ל.מ.ה. הסכימה הואיל ודמי השכירות שגבה טיאר קוזזו מיתרת חובה לטיאר ואחיו עבור הרכישה. (עמ' 6, 11). מתברר גם כי טיאר הוא שהמציא חשבוניות לדיירים עבור דמי השכירות (שם). לפיכך עולה השאלה האם טיאר פעל כשלוחה של ל.מ.ה. לצורך ניהול השכירויות במבנה, והאם בגדרה של אותה שליחות היה רשאי להסכים להעברת זכויות דיירות מוגנת מדייר יוצא לדייר מוצע. 8. סעיף 3 לחוק השליחות, התשכ"ה-1965 קובע: "(א)השליחות מוקנית בהרשאה, שבכתב או שבעל-פה, מאת השולח לשלוח, או בהודעה עליה מאת השולח לצד השלישי, או על ידי התנהגות השולח כלפי אחד מהם. (ב)נדרש אדם להיזקק לפעולת שלוח, רשאי הוא שלא להכיר בשליחות כל עוד לא הוצגה לפניו הרשאה בכתב ולא נמסר לו העתק ממנה". יצירת השליחות יכולה להיעשות בדרכים שונות: בהבעת רצון כלפי השלוח, בהבעת רצון כלפי הצד השלישי ואף בשתי הדרכים גם יחד (ראה דנ"א 1740/91 בנק ברקליס דיסקונט בע"מ נ' פרוסט, פ"ד מז(5) 31, 77, 88 (1993)). הבעת הרצון של השולח אינה חייבת להיעשות בכתב, או בכל צורה מוגדרת אחרת, והיא יכולה להיות מוסקת גם מהתנהגותו של השולח. 10. ל.מ.ה. הסכימה כי טיאר ימשיך לפעול בשמה ובשליחותה לניהול הבניין ולגביית דמי השכירות מהדיירים. על כן למעשה אין כל מחלוקת וברי שטיאר היה שלוחה של ל.מ.ה. אם כן נותר רק לבחון את היקף השליחות, דהיינו האם טיאר הוסמך לפעול כשלוחה של ל.מ.ה. רק לעניין גביית דמי השכירות או שמא הוסמך גם לפעול בשמה לשם מתן הסכמה לחילופי דיירים. משבוחנים את הנסיבות ואת התנהגות הצדדים, סבורני, כמו חברי השופט רניאל, כי ל.מ.ה. העניקה לטיאר ז"ל בהתנהגותה גם הרשאה להתחייב בשמה לחילופי דיירים. ל.מ.ה. לא היתה מעורבת כלל בניהול הבניין. מעדותו של ליפשיץ מתברר, כי ל.מ.ה. לא טרחה לפנות לדיירים, לא הודיעה להם כי רכשה את הזכות והותירה לטיאר להמשיך ולנהל בשמה ובעבורה את השכירויות בבניין. הרשאה לניהול הבניין וטיפול בהסכמי הדיירות המוגנת, כל עוד לא סויגה, כוללת בחובה מכללא גם הרשאה לטיפול בחילופי דיירים (לעניין הרחבת היקף השליחות המשתמעת מהתנהגות השולח ראה ברק חוק השליחות כרך א 585 ואילך (1998)). לו רצתה ל.מ.ה. לצמצם את היקף השליחות המשתמעת מהתנהגותה, היה עליה לעשות כן במפורש (שם עמ' 589 וכן ראה סעיף 5(א) לחוק השליחות). 11. בשים לב לאמור, הנני סבור כי יש לראות בל.מ.ה. כמי שהסמיכה את טיאר להמשיך ולפעול בשמה בכל הנוגע להסכמי השכירות עם הדיירים, לרבות לפעול בשמה למתן הסכמה לחילופי דיירים. לפיכך, אף שאינו סבור כי טיאר היה בעל הבית, מסכים אני עם תוצאת פסק דינו של חברי, לפיה טיאר פעל בחתימת ההסכם המשולש מתוקף הרשאה בדין ועל כן ההסכם המשולש הינו תקף. 12. בשים לב לאמור דין הערעור שהגיש סודרי להתקבל, כאמור בפיסקה ז' שבחוות דעתו של חברי השופט מ. רניאל. ר. סוקול, שופט התוצאה מכל האמור לעיל היא שאנו מקבלים את הערעור, כמפורט בפיסקה ז' שבחוות דעתו של השופט מ. רניאל. הערבון, ככל שהופקד, יוחזר על ידי המזכירות לידי ב"כ המערער עבור המערער. דייר מוגן (הגנת הדייר)מקרקעין