קביעת שווי מקרקעין לצורכי מס שבח

קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא ערר על קביעת שווי מקרקעין לצורכי מס שבח: מהות הערר 1. זהו ערר על קביעת שווי מקרקעין ע"י המשיב שדחה את השווי המוצהר בין הצדדים לעסקה ושם את המקרקעין לפי מיטב השפיטה. המקרקעין בהם מדובר בערר זה הם שטח של קרקע בגודל של 6,000 מ"ר בחלק מחלקה מס' 17 בגוש 20200 ברמת הגולן, אשר עליו הוקמו טורבינות רוח לייצור חשמל. 2. במסגרת הדיון שטח הקרקע בו מדובר המהווה חלק מחלקה מס' 17 בגוש מס' 20200 ברמת הגולן, יקרא להלן: "הקרקע", ואילו טורבינות הרוח המחוברות לקרקע, יקרא הטורבינות ולקרקע כולל הטורבינות יקרא: "המקרקעין". העובדות שאינן במחלוקת 3. בתאריך 14/10/1990 ניתנה הרשאה לעוררת מס' 1 מי- גולן אנרגיות רוח בע"מ להלן: "מי גולן" ע"י מינהל מקרקעי ישראל , להלן: "ממ"י" לגבי הקרקע, במטרה להקים עליה טורבינות רוח לייצור חשמל, להרשאה זו יקרא להלן: "חוזה ראשון". הבעלות על המקרקעין היא של מדינת ישראל, להלן: "המדינה", שממ"י מנהל קרקעותיה לפי חוק, כיתר מקרקעי ישראל. חוזה ראשון זה היה לתקופה של 120 חודשים והסתיים בתאריך 8/9/2000. 4. בתאריך 23/12/2004, חודשה ההרשאה ע"י ממ"י ונחתם חוזה הרשאה שני בין המדינה ע"י ממ"י לבין העוררת הראשונה, מי גולן, למשך 120 חודשים נוספים המסתיימים בתאריך 8/9/2000, אולם הפעם החוזה חל על שטח של 3,600 מ"ר המהווה אף הוא חלק מחלקה מס' 17 בגוש 20200, להלן: "חוזה שני". 5. בתאריך 13/9/2006 נעשתה עסקת מכר במקרקעין הנדונים בין מי- גולן המוכרת לבין חברת אנרגיית רוח ירוקה בע"מ, להלן: "הקונה". הערר נסב על שווי המקרקעין בעסקה שבין מי גולן לבין החברה הקונה ואשר הוצהר עליה בזמן במש"ח כמתחייב על פי החוק בתאריך 19/10/2006. 6. הערך היסודי של המקרקעין לפי החוזה הראשון היה בסך 56,128.37 ₪ כפי שהדבר קיבל ביטוי בחוזה הראשון עצמו. אולם הערך היסודי בחוזה השני המחדש את ההרשאה על שטח קטן יותר, עמד על סך 129,600 ₪. 7. על המקרקעין בשני החוזים חלה תוכנית מפורטת מס' 5518, להלן: "התוכנית". מטרת התכנית להקים על המקרקעין על ידי מי גולן טורבינות רוח לייצור חשמל. 8. בתאריך 13/9/2006 חתמה מי גולן על הסכם מכר עם אנרגית רוח ירוקה בע"מ, להלן: "אנרגית רוח ירוקה", לפיו היא מכרה את המקרקעין במחיר של 217,500.00 ש"ח. העסקה דווחה למשיב בתאריך 19/10/2006. 9. יאמר כאן כי החברה המוכרת מי גולן ורוב מניות החברה הקונה אנרגיות רוח ירוקה הן בשליטת אותו אדם הוא הה' אברהם מלמד. טענות הצדדים 10. העוררים טוענים שיש להתייחס לטורבינות הרוח כברזל שפירוקן מהקרקע עושה אותן לנטולות ערך ממשי, למעט שווים כברזל גרידא. במקרה כזה הקרקע היא הנכס בר שומא לפי יעודו, אך בין השווי שנקבע על ידי הצדדים בסך 217,500.00 ש"ח לבין השווי שנקבע על ידי המשיב יש פער עצום ובלתי מציאותי, חסר תקדים ובלתי סביר בעליל. לדעת העוררים על המשיב לקבל את השווי שנקבע על ידי הצדדים ו/או השווי שנקבע על ידי שמאי ממ"י, מתואם למדד, שהוא בעצם השווי ששולם על ידי הקונה למוכרת והוא השווי שהוצהר עליו על ידי הצדדים לעסקה במש"ח 2 שהוגש על ידן למשיב. 11. העוררים טוענים עוד שאין להטיל מס רכישה על טורבינות רוח, שהן בבחינת ציוד המתפרק והופך לאחר פירוקו לגרוטאת ברזל, וכי שווין הוא בהיותן מותקנות בשטח ופועלות, לכן הם בבחינת אמצעי יצור. אפשר להבין כי כוונת העוררים בטענותיהם, כי מדובר בערר זה בציוד כמו מכונות וכלי יצור אחרים, שבשום מקרה אינם מהווים חלק מהמקרקעין, לא נשומים ולא משולם בעבורם מס רכישה. כאן המקום לאמר כי אין לעוררים בעיה עם חישוב מס השבח, כי הוא בסופו של דבר יקוזז מההפסדים של החברה המוכרת. 12. לעומת טענות העוררים, טוען המשיב שהגדרת מקרקעין לצורך השומה, היא לרבות טורבינות הרוח המחוברות לקרקע שהן בעצם מתקן שהוקם על קרקע ועצם התקנתן מעלה את ערך המקרקעין וכי הן אינם רק אמצעי יצור, כנטען על ידי העוררים. לדעת המשיב אין מקום להפרדה מלאכותית שנעשתה על ידי העוררים בין הקרקע לבין הטורבינות. מדובר כאן בקרקע אשר עליה הוקמו או נבנו מתקנים תעשיתיים, כמו כל קרקע שיעודה תעשייתי כאשר אדם רוכש מגרש המיועד לתעשיה בונה עליו מבנה תעשייתי, כאשר מבנה זה מצטרף לשווי המקרקעין בחטיבה אחת, ובכך הקרקע והמתקן או המבנה שעליו מחוייבים הם במס רכישה. 13. המשיב דוחה טענה נוספת של העוררים לפי ניסו להסביר כי הטורבינות אינן מחוברות חיבור קבע בקרקע, שזה בעצם תנאי לחיוב במס כחלק בלתי נפרד מהקרקע, לטענת המשיב אם הטורבינות ניתנות לפירוק אם לאו, כי אז אפשר לטעון טענה זו על כל מבנה שמוקם בקרקע לבנין מגורים או תעשייתי. המשיב מוסיף ואומר שכל מבנה ניתן לפירוק ומביא דוגמא את הבניינים לשימור בתל - אביב שהוזזו ממקומם ומוקמו על קרקע אחרת, דבר זה לדעת המשיב איננו משפיע על שווי המקרקעין כולל המחובר לקרקע. הדיון 14. בשלב זה של הדיון, עוד בטרם נתייחס לסוגיות שהתעוררו בערר זה, ואשר הן אינן פשוטות כלל ועיקר, מצאנו לנכון לדחות בשלב זה את בקשת העוררים, לקבוע את שווי המקרקעין את השווי שנקבע על ידי ממ"י ועליו מתווספים הפרשי הצמדה למדד וריבית. אנו סבורים כי שווי הקרקע שנקבע על ידי ממ"י בעת עריכת חוזי ההרשאה הראשון והשני הוא שווי הקרקע ללא מחוברים ונקבע לפי יעוד הקרקע בלבד. כך כפי הנראה נהג ממ"י, אלא שדבר זה איננו יכול לשמש בסיס לשווי מקרקעין. 15. יצוין עוד כי שווי של מקרקעין איננו פועל יוצא משינוי ערך הכסף הנובע ממדד, או מהריבית המצטברת. שווי הקרקע כפי שהוגדר בחוק הוא השווי שניתן לקבל בעבור הקרקע בין מוכר ברצון לקונה ברצון, לכן השווי שנקבע בעת רכישת הקרקע, טרם פיתוחה ובטרם הוקמו עליה מתקני תעשייה או מבני מגורים, איננו השווי שהמקרקעין יהיו שווים לאחר פיתוחם והקמת המבנים או המתקנים שנועדו להקים עליה. 16. למה הדבר דומה, לרוכש מגרש לבניה לפי שוויו כקרקע כמגרש לבניה ללא מחוברים, ללא פיתוח וללא השבחה, והוא משביח אותו על ידי זה שבונה עליו בנין מגורים, או בנין תעשייתי ולאחר מכן טוען כי שווי המגרש, נשאר ללא שינוי, למעט הפרשי הצמדה וריבית, זאת למרות השינוי המהותי שחל בו מאז רכישתו ועד מכירתו. ברור שהמצב איננו כזה ולא לכך התכוון המחוקק בקביעת הדרכים איך לשום מקרקעין. 17. אין ספק כי במקרה הנדון, יש בפנינו שאלה מהותית שעלינו להכריע בה והיא איך להתייחס במקרה זה, למחוברים של הקרקע - הטורבינות שהן לא בנין תעשייתי כמשמעותו בהגדרת בנין לפי החוק. האם שווים של מקרקעין שהוקמו עליהם מתקנים תעשיתיים, הם כבנין תעשייתי, שאין כל ספק שצריך לשום אותו כולל המחוברים ושוויו בשוק בעת עשיית עסקה במקרקעין. 18. קושי נוסף עמד בפנינו בבואנו להכריע במחלוקת שבין העוררים לבין המשיב, שלא הובאו בפנינו כל עסקאות השוואה, שבעזרתן ניתן היה לקבוע את השווי. כפי שנאמר לנו, אין עוד מפעלים כאלה בסביבה ולכן לא ניתן לנהוג על פי הכלל של השווי המתקבל בין מוכר ברצון לקונה ברצון. הבאת עסקאות דומות בפני הועדה, איננה מוטלת על שכם המשיב בלבד, אלא חלה גם על העוררים. שני הצדדים לא מצאו עסקאות מהסוג הזה, באזור זה או באזור אחר הדומה בתנאיו לאזור זה ושם נעשתה עסקה במקרקעין ונשומה. 19. עמדו בפנינו שתי הערכות של המקרקעין הנדונים: האחת של העוררים, וזה הסכום המוצהר על ידם ששלמה אותו הקונה למוכרת והשווי שהמשיב קבע בהסתמכו על שווי נכסי החברה, שנעשה על ידי רואה חשבון מטעם העוררות. יוער כאן כי מסיכומי העוררים לא עולה מחלוקת בקשר לשווי חוות טורבינת הרוח כולה בסך 1.5 מיליון $ של ארה"ב, אך הם טענו זאת כמעין טענה חילופית, אשר לפיה יש להפחית את עלות הציוד, דבר זה מעמיד את השווי על סך של 750,000 $ של ארה"ב אליבא דעמדת השמאית שהעידה מטעם המשיב. 20. אין ספק כאן כי שווי הקרקע נשוא הדיון, כשלעצמה ללא השימוש שנעשה בה ליצור אנרגיית רוח, הוא של קרקע חקלאית או של קרקע למרעה ושווי זה איננו משמעותי כלל. אנו סבורים כי לקרקע חקלאית או קרקע למרעה השווי הוא הרבה פחות מהשווי שממ"י קבע בחוזה ראשון ו/או בחוזה שני. שווי הקרקע שהועמדה לרשות העוררת מס' 1, הושפע מהיעוד שנקבע לקרקע זו על פי התכנית שנזכרה קודם לכן, וערכה הולך ועולה עם השימוש בפועל שנעשה על קרקע זו, במתקנים - הטורבינות שהועמדו בקרקע זו. מכאן שאין להתעלם משווי הקרקע כקרקע המשמשת להפקת אנרגית רוח המביאה הכנסה משמעותית למחזיק בה בהרשאה או בחכירה. לפיכך איננו מסכימים לקבל את עמדת העוררים להפריד את הקרקע מהמתקנים, ולטענתו יש לראות במתקנים ציוד ולא יותר. לכן אנו סבורים כי למתקנים שהוקמו על הקרקע על ידי העוררת מס' 1 קבעו גם את שוויה לצורך שומה. 21. התעללמות מחשיבות הקרקע שבה מותקנות טורבינות ההופך אותה לקרקע בעלת ערך גדול בהרבה מערך של קרקע רגילה, שייעודה איננו הייעוד האמור, מביאה אותנו לאבסוד, כאשר איננו מקובל עלינו. אחרי שכבר קבענו כי השווי איננו יכול להיות השווי שנקבע בחוזי ההרשאה הראשון והשני, איננו מקבלים גם את השווי המוצהר על ידי העוררים כשווי ריאלי של קרקע זו. 22. בבואנו לקבוע את השווי אנחנו צריכים להסתמך על הנתונים שהובאו בפנינו ועל עדויות העדים והמומחים. כפי שעולה מהמסקנות שהגענו אליהן עד כה, אין אנו מקבלים את עמדת העוררים שהעמידו את שווי המקרקעין על סך של 217,000 ש"ח כמוצהר על ידם. אנו סבורים כי שווי זה הושפע מן העובדה שהחברה המוכרת מי גולן והחברה הקונה אנרגיות רוח ירוקה בע"מ, הן חברות אחיות הנמצאות בשליטה של בעל החברות העיקרי מלמד. התרשמנו ואנו זהירים בדברינו כי המחיר המוצהר על ידי העוררים הוא איננו המחיר שאכן שולם בפועל, אלא הוא שווי, או מחיר שמשמש אך ורק לצורך המאזן וההצהרה לשלטונות המס. איננו מקבלים גם את עמדת המשיב בקביעת השווי, ללא ביסוס ראוי על סך של 1.5 מיליון דולר, שהוא שווי כל חוות הרוח כולה כאשר בתוך החווה יש ציוד רב ערך שאיננו מותקן ועתיד לשמש הוא כחלקי חילוף שהוערך על ידי השמאית מטעם המשיב בסך 50,000$, לית מאן דפליג שציוד זה איננו חלק מהמקרקעין, שלא כמו הטורבינות הניצבות שם ופועלות כחלק בלתי נפרד מן המקרקעין. המסקנה 23. בהעדר דוגמאות להשוואה ובהעדר שומה חד משמעתית בלתי תלויה, נותרה לפנינו הערכה שלקחה בחשבון את עמדות הצדדים הנוגדות זו את זו והגיעה לתוצאה חשבונית העומדת על סך 750,000 דולר כשווי המקרקעין כולל הטורבינות ולא כולל הציוד, באשר לית מאן דפליג שהציוד איננו חלק מהמקרקעין. היוצא מזה שאנחנו מקבלים גם את עמדת המשיב כי הטורבינות, על אף התיאור המפורט של העוררים בדבר התקנתן ופירוקן שיש לראותן כחלק בלתי נפרד מהקרקע, בבחינת מחוברים לקרקע וכי ניתוקם ממנה כמוהו בהעתקת מבנה מגורים או מבנה תעשייה ממקום עליו הוקמו אלא קרקע המיועדת למטרה לשמה הוקמו המחוברים. בכל מקרה לא נאמר כי יש בדעת העוררים לפרק את הטורבינות מהקרקע, כי הרי בלעדיהם אין אותו ערך לקרקע, אף לא הערך שנקבע על ידי ממ"י עצמו בחוזי ההרשאה הראשון והשני. כל ערכה של הקרקע הוא ביעוד שלה ובשימוש בפועל לייצור חשמל באמצעות הטורבינות שהוקמו עליה. ההפרדה בין הקרקע לבין הטורבינות שהוקמו עליה, נראה לנו מלאכותי ואיננו ישים, אלא אם יחליטו העוררים כי מסתלקים מייצור חשמל על ידי הטורבינות במקום בו הם הותקנו מכל הבחינות, שהביאו לבחירת הקרקע למטרה זו. 24. על סמך האמור לעיל ועל סמך המסקנה אליה הגענו, אנו מחליטים לקבל את הערר בחלקו וקובעים את שווי הקרקע והמחוברים אליה נשוא הערר בסך 2,800,000.00 ש"ח. על פי תוצאות הערר אין אנו רואים צורך בהטלת הוצאות על הצדדים. מס שבחמקרקעיןמיסים