קשיים באכיפת הסכם מכר

בית המשפט ציין כי לצורך אכיפת הסכם המכר יתחייב ביצוע עבודות שונות במקרקעין (הזזת עמוד החשמל ויצירת חניה) לצד חיוב בהצגת מסמכים ואישורים, וחיוב אקטיבי בביצוע תשלומים שונים. במצב העניינים שתואר לעיל אין להיענות לדרישת האכיפה, אשר גם דורשת מידה בלתי סבירה של פיקוח רשויות האכיפה (סעיף 3(3) לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א-1970). על כך יש להוסיף כי מינוי כונס נכסים ע"י בית המשפט הינו סעד נדיר מאד, ובנסיבות המקרה דנן אין מקום לתיתו (ראו למשל: ע"א 447/92 רוט נ' אינטרקונטיננטל, פ"ד מט(2) 102 (1995); ע"א 6018/03 אוליאור נ' מסא, 21.1.07; רע"א 3665/09 טיב טעם נ' פישנקוב, 18.6.09). קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא קשיים באכיפת הסכם מכר / אי אכיפת הסכם מכר בגלל קשיים: א. התביעות, רקען וההליכים שבעקבותיהן 1. עניינו של פסק דין זה בתביעה ובתביעה שכנגד הקשורות להסכם מכר מיום 13.1.08, אשר עליו חתומים שני התובעים ושני הנתבעים (שני זוגות), ובמסגרתו התחייבו הנתבעים למכור לתובעים זכויות חכירה בדירה ברחוב התאנה 25ב במעוז ציון, הממוקמת בגוש 30367 חלקה 95, מגרש ב'. 2. הסכם המכר הנ"ל בא לאחר שכשבועיים לפני החתימה עליו (ב-27.12.07) נחתמו הסכם מכר אחר והסכם שיתוף במקרקעין, וזאת רק ע"י התובעים וע"י הנתבע 1. בפרק הזמן שבין ההסכמים הראשונים לבין ההסכם האחרון ביקש הנתבע 1 לשנות את מועדי התשלומים שנקבעו בהסכם המכר הראשון, ולאחר מו"מ נוסף נכרת ההסכם שביסוד התביעה, הכולל שינויים של מועדי התשלומים לעומת מה שנקבע בהסכם המכר הראשון. 3. לאחר חתימת ההסכם ומהלכים שונים שנועדו להביא למימושו חל "פיצוץ", אשר הוביל להליכים דנן. 4. בכתב התביעה טוענים התובעים כי הנתבעים הפרו את ההסכם והתנהלו כלפיהם באורח פסול, אשר גם מנע מן התובעים לקבל הלוואה מובטחת משכון ולשלם את התשלום האחרון עבור הדירה. בהמשך לכך עותרים התובעים לאכיפת ההסכם ולסעדים נלווים הקשורים לכך (פינוי הנמכר והעברתו לידי התובעים, פיצול הנכס לשתי יחידות, הוצאת היתר בניה והעברת זכויות החכירה ע"ש התובעים). למימוש סעדים אלה התובעים גם עותרים לכך שבא כוחם ימונה ככונס נכסים. התובעים מבקשים גם שייפסקו להם פיצויים עבור נזקים ישירים ועקיפים, ולחלופין - את הפיצויים המוסכמים, שיש להם שני רכיבים כדלקמן: "סך 500$ לכל יום איחור ו-100,000 ש"ח בגין הפרה יסודית של ההסכם" (סעיף 46(ז)א לכתב התביעה). התובעים מוסיפים וטוענים כי מעבר לפיצויים כנ"ל יש לחייב את הנתבעים גם בתשלום פיצויים עונשיים. 5. בכתב ההגנה ובתביעה שכנגד טוענים הנתבעים כי התובעים הם שהפרו את ההסכם ופעלו שלא כדין וכראוי. בהמשך לכך הם עותרים לפסק דין הצהרתי לפיו הסכם המכר וההסכמים הקשורים אליו בטלים ומבוטלים, והנתבעים הם בעלי מלוא הזכויות במגרש, ולכך שתינתנה הוראות נלוות לתובעים בקשר לכך (חתימה על הסכם ביטול ודיווח לרשויות המס). בנוסף לכך הנתבעים תובעים פיצויים שונים. 6. במענה לאותן טענות טוענים התובעים כי ככל שהיו הפרות מצידם הרי שהן נבעו מהתנהלות הנתבעים, אשר לא פעלו כנדרש ומנעו מהתובעים למלא התחייבויותיהם על פי ההסכם. 7. בכל הקשור למצב העניינים במהלך התנהלות ההליכים הושגה הסכמה (ראו בש"א 4136/08), אשר תוקפה הוארך מעת לעת. דא עקא שלגבי מה שקשור בתיק העיקרי, הרי שחרף מאמצי פשרה מרובים (לרבות הליך גישור) לא הושגה פשרה, ולא היה מנוס מניהול מלא של הוכחות וסיכומים. 8. בסופו של דבר הוגשו תצהירים של שני התובעים, של שני הנתבעים, של עו"ד אהרון גבע (שטיפל עבור הנתבעים בהסכם המכר ובעניינים שנלוו לו, לפני כריתתו ולאחר מכן) ושל המתווך אהוד אורבך (אשר תיווך בקשר לעסקה הנדונה). הוגשו גם תעודת עובד ציבור של דורית דוד, עובדת מחלקת חוזים במינהל מקרקעי ישראל והשלמות לאותה תעודה (הכל יחד סומן ב/1). התע"צ וההשלמות התייחסו למה שעולה מתיק הנכס במינהל בכל הקשור לפעולות שבוצעו במסגרתו ולדרישות המינהל בהקשרים שונים. 9. שמיעת הראיות נעשתה במסגרת מתווה השמיעה הרצופה, הנוהג בבית המשפט המחוזי בירושלים, ותוך התחשבות באילוצים של העדים ושל באי כח הצדדים. כפועל יוצא מן האמור התקיימו ארבעה דיוני הוכחות (ב-11.4.10, ב-18.4.10, ב-3.5.10 וב-25.5.10) אשר במהלכם נחקרו כל העדים שפורטו לעיל (בסעיף 8), למעט המתווך אורבך אשר ב"כ התובעים ויתר על חקירתו (ראו פרוטוקול, ע' 57, ש' 13 וע' 67, ש' 6). 10. בשל אילוצים הקשורים בחופשת לידה של אחת מעורכות הדין הוסכם כי יוגשו סיכומים בכתב, וזאת במתכונת תלת-שלבית אשר תאפשר לכל צד להעלות טענותיו ולהשיב לטענות רעהו (ראו פרוטוקול, ע' 76, ש' 17-12). 11. לאחר פגרת סוכות הועבר התיק לעיוני כשמצויים בו כל הסיכומים (לרבות סיכומי תשובה). בכך נראה היה כי הוכשרה הקרקע להכרעה במה שעל הפרק. דא עקא שבמועד מאוחר לסיום הגשת כל הסיכומים הנ"ל הוגשה מטעם הנתבעים (ב-3.10.10) בקשה שהוכתרה בכותרת "בקשה לתוספת ראיה", אשר אליה כבר צורפה הראיה שמתבקשת הוספתה. בעקבות אותה בקשה פעלו הצדדים באורח עצמאי והגישו תגובה לבקשה הנ"ל (ב-5.10.10), תגובה לתגובה (ב-6.10.10) ואף התייחסות נוספת מצד התובעים (ב-19.10.10). די במקצת הטעמים שהעלו התובעים כדי שלנוכח מכלול השתלשלות העניינים תידחה הבקשה מכל וכל. בשל כך אני מוצא לנכון שלא ליתן החלטה נפרדת בקשר לאותה בקשה, אלא לתת פסק דין זה עתה, על יסוד מכלול הראיות, ללא הראיה הנוספת שבה מדובר. ב. תוצאה סופית בקליפת אגוז 12. לאחר שקילת המכלול ביחס לתביעה ולתביעה שכנגד השורה התחתונה היא שאין לאכוף את ההסכם או לפעול על פיו, ויש לראותו כמבוטל. לצד האמור לעיל יש לחייב את הנתבעים בהשבת הסכומים ששילמו להם התובעים מכח ההסכם (בעדכון מתאים) וכן לחייבם לשלם לתובעים פיצויים מוסכמים כפי שייקבע להלן והוצאות שתיקבענה. 13. אקדים ואציין כבר עתה כי לתוצאה דלעיל אני מגיע לא על יסוד אמון בעד זה או אחר דווקא. על כלל העדויות מטעם הצדדים ניתן לומר שניכרה בהן מגמתיות מסוימת, ובכלל זה נסיון "להגן" על הסכם אשר מראש לא היה כליל השלמות, והיו בו "חורים" וליקויים. התוצאה הסופית נגזרת מהשקפה על המכלול, מתוך שקיימים מסמכים ומקורות שניתן לעמוד מכוחם על השתלשלות העניינים הרלבנטית ומה שאמור להיגזר ממנה. 14. אסביר להלן כיצד הגעתי לתוצאה דלעיל. דרך הילוכנו בהמשך פסק הדין תהיה כדלקמן: בתחילה ייאמרו דברים לגבי הנכס הנדון ומצבו המשפטי עובר להסכם המכר. לאחר מכן תובאנה הנקודות המרכזיות בהסכם המכר שבו עסקינן. למטה מעניינים אלה תבוא בחינה של השאלה האם מי מן הצדדים הפר את ההסכם. בהמשך תהיה התייחסות לטענות נוספות שהעלו הצדדים זה כלפי זה. לאחר כל אלה תיבחן השאלה מה הסעד או הסעדים שיש ליתן במכלול הנסיבות, ויוסבר מדוע בחרתי בסעד שצויין לעיל. ג. הנכס ומצבו המשפטי 15. הנתבעים רכשו בשנת 1988 את זכויות החכירה בנכס שהיה רשום במינהל כיחידת דיור אחת. בשנת 1990 הגישו הנתבעים למינהל תוכניות בניה על פי התב"ע שהייתה נוהגת באותו זמן. מאוחר יותר שונתה התב"ע ונקבע כי ניתן לבנות על המגרש המוחכר עד 4 יחידות דיור באחוזי ניצול שטח מסוימים בכפוף לתשלומים למינהל. הנתבעים בנו תוספת בניה במגרש בחריגה מהיתר, ללא שהוסדרו המהלכים לכך הן במינהל והן בוועדה המקומית לתכנון ובניה. בגין מעשים אלה הואשם הנתבע 1 (בת.פ. (בית שמש) 1013/02 מדינת ישראל נ' נחום) בבניה ללא היתר ובסטייה מהיתר, הורשע לפי הודאתו, וניתן צו להריסת החריגה בכפוף לקבלת היתר בניה. כמו כן לא נרשם במינהל פיצול הנכס ליחידות נפרדות והבית לא נרשם כבית משותף. 16. מהלכים אחרים בקשר למגרש שהגיעו גם להליכים בבית המשפט עסקו בסכסוך בנושא גבולות המגרשים בין הנתבעים לבין אחד השכנים. הסכמה שהתגבשה בין הצדדים לאותו סכסוך, שניתן לה תוקף של פסק דין, לא קידמה את חידוש הסכם החכירה שבין המינהל לבין הנתבעים בשל כך שהשכן התנגד לתשריט שהגישו הנתבעים. רק ב-19.11.07, לאחר התערבות ב"כ הנתבעים דאז (עו"ד גבע), נחתם הסכם חכירה חדש בין המינהל לבין הנתבעים (לתקופה שמ-1.4.1956 ועד 31.3.05). ד. הסכם המכר מ-13.1.08 17. הנקודות העיקריות הרלבנטיות לתביעה דנן בהסכם המכר הן כדלקמן: בפתח ההסכם מתארים הצדדים את מצבו המשפטי של הנכס לפיו הוגשה בקשה מתוקנת לאישור חריגת הבניה שתאושר במינהל בכפוף לתשלום דמי היתר ולאחר מכן תועבר לוועדה המקומית לתכנון ובניה. הנתבע 1 מצהיר כי חריגות הבניה תואמות את התב"ע החלה על המקרקעין לפיה גם ניתן יהיה לרשום את הממכר על שם התובעים כיחידת רישום נפרדת, וכי בקשה לפיצול כנ"ל אושרה במינהל בכפוף לתשלום דמי היתר. סעיף 1 להסכם המכר מגדיר את הממכר ותוחם אותו למסומן בתשריט שצורף להסכם. מובהר כי הממכר לא כולל זכות חניה במגרש, וכי יתרת המגרש והבנוי עליו תישאר בבעלות הנתבעים. בסעיף 2 להסכם מתחייבים הנתבעים להעניק לתובעים זכות שימוש בשטח של 30 מ"ר במגרש (כמסומן בתשריט שצורף להסכם) וכן כי אם ימכרו את יתר זכויותיהם במקרקעין, אזי יעבירו את השטח הנ"ל על שם התובעים ללא תמורה. בסעיף 5 להסכם מתחייבים הנתבעים לפעול בשקידה ובחריצות לאישור פיצול המגרש לשתי יחידות רישום, כך שתתאפשר העברת הזכויות בממכר על שם התובעים. בסעיף 6 להסכם מתחייבים הנתבעים למסור את החזקה בממכר כנגד תשלום מלוא התמורה בהתראה של 45 יום מראש. בסעיף 9 להסכם נקבע הסדר התשלומים בגין המכר, ונקבע שמתוך שלושה תשלומים ראשונים שיופקדו בנאמנות אצל ב"כ הנתבעים תסולק המשכנתה שרבצה על המגרש וכמו כן ישולמו התשלומים הנחוצים לקבלת הסכמת המינהל לחתימה על הסכם חכירה שבו יפוצל המגרש לשתי יחידות. בהמשך נקבע תשלום נוסף שישולם תוך 45 יום מהודעת הנתבעים על קבלת היתר בניה, וזאת "מכל מקור שימצא הקונה, לרבות מרישום הערת אזהרה על נטילת משכנתא". עוד נקבע כי יתרת תשלום התמורה תשולם כנגד מסירת החזקה והמצאת אישורים שונים ובכללם היתר בניה מתוקן. בסעיף 14 להסכם מצהירים התובעים כי בדקו את התוכניות החלות על המגרש ואת הבקשה להיתר מתוקן שהגישו הנתבעים. בהמשך למצוין לעיל מצהירים הנתבעים (בסעיף 15 להסכם) כי החריגה מהיתר הבניה תואמת את התב"ע שחלה על המקרקעין, ומתחייבים לדאוג לקבלת אישור פורמלי עד 1.5.08 (הוא המועד המיועד למסירת החזקה). הצדדים מסכימים כי על הנתבעים לפעול בשקידה ראויה להוצאת היתר בניה, אך אם לא יצליחו לעשות כן עד למועד שנקבע, הרי שהדבר לא יהיה בגדר הפרת הסכם מצד הנתבעים, ולתובעים שמורה הזכות להודיע על ביטול ההסכם, וכי אם יבחרו התובעים לקיים את ההסכם למרות שלא יינתן היתר בניה, תימסר החזקה כנגד תשלום מלוא התמורה. סעיף 16 להסכם קובע כי תשלום התמורה ומסירת החזקה במועדים שנקבעו הם תנאים יסודיים בהסכם. בהמשך לכך נקבע כי איחור בקיום התחייבות של צד להסכם תדחה בהתאמה את קיום חיובו של הצד המקיים. בסעיף 17 להסכם מתחייבים הנתבעים לחתום על בקשה למישכון זכויותיהם בממכר. בסעיף 20 להסכם מתחייבים הנתבעים לחתום על כל מסמך שיידרש ע"י הבנק לצורך מתן הלוואה לתובעים. 18. להסכם המכר צורף (כנספח א) מכתב מ-16.12.07 של מינהל מקרקעי ישראל, שנערך ע"י גב' דורית דוד, ובו פורטו, בין היתר, דרישות המינהל בקשר לפיצול המגרש. בכלל זה נדרשו הנתבעים להגיש למינהל תשריט כדוגמת תשריט לרישום בית משותף ערוך וחתום על ידי מודד מוסמך וחתום על ידי רשויות המס. במכתב נאמר כי לאחר קבלת המבוקש (הגשת תשריט כנ"ל ותשלום דמי היתר) יבוצע הפיצול וניתן יהיה להפיק שני חוזי חכירה נפרדים. ה. הפרת הסכם המכר 19. שני הצדדים טוענים, כל אחד לשיטתו, כי הצד שכנגד הפר את הסכם המכר. התובעים טוענים כי הנתבעים הפרו את הסכם המכר בכך שלא פעלו בשקידה ובחריצות לפיצול הנכס, ולא חתמו על מסמכי הבנק שנדרשו לצורך קבלת משכנתה, וכי כתוצאה מכל אחד מגורמים אלה ומשילובם לא התאפשר להם לקבל את ההלוואה ולשלם את התמורה. הנתבעים טוענים (הן בכתב ההגנה והן בתביעה שכנגד) כי התובעים הם שהפרו את הסכם המכר בכך שלא שילמו את מלוא התמורה למרות ארכות שניתנו להם לשם כך. 20. אני סבור כי הנתבעים לא עמדו בדרישת סעיף 5 להסכם, לפעול בשקידה וחריצות לפיצול המגרש לשתי יחידות נפרדות כך שיתאפשר - כפי שקובע הסעיף - להעביר את הזכויות בממכר על שם התובעים, וגם לא פעלו לקדם אפשרות של קבלת הלוואה מובטחת במשכון על ידם (עניין שההסכם אינו קושר אותו לפיצול, אך התברר בהמשך שיש קשר בין הדברים, שכן הפיצול דרוש גם לצורך אפשרות קבלתה של הלוואה כנ"ל בהתאם למוגדר בהסכם, דהיינו: שהממכר בלבד הוא שיהיה משועבד לצורך קבלתה). 21. מתע"צ הגב' דוד (ב/1) מתחוור כי הנתבעים לא הגישו למינהל תשריט עד 23.3.09, קרי: למעלה משנה לאחר חתימת ההסכם. ולא רק שהנתבעים הגישו את התשריט בחלוף למעלה משנה ממועד חתימת ההסכם אלא שהתשריט שהגישו לא היה תשריט שהתאים לדרישות המינהל. במצב דברים זה הוחזרו שני תשריטים שהוגשו לצורך הפיצול בשל כך שלא עמדו בדרישות המינהל (ראו השלמת התע"צ מ-25.11.09 במסגרת ב/1). 22. מן האמור לעיל עולה כי הנתבעים לא עמדו בדרישה שהציב לפניהם סעיף 5 להסכם - לפעול בשקידה ובחריצות לאישור פיצול המגרש. על כך יש להוסיף כי הגשת תשריט במועד שבו הוגש ע"י הנתבעים מלמדת כי לא קשיים שהערים המינהל הם שגרמו לעיכובים בקידום הליך הפיצול אלא עצם התנהלות הנתבעים. למרות שההסכם לא קובע מועד ספציפי להשלמת הליך הפיצול הרי שהגשת התשריט למעלה משנה לאחר חתימת ההסכם ולאחר המועד שנקבע בו למסירת החזקה מלמדת כי הנתבעים לא פעלו בשקידה ראויה, כנדרש מהם בסעיף 5 להסכם ובמסגרת הזמן הסביר. גם אם אקבל טענה לפיה בא כוחם הקודם של הנתבעים פנה למינהל בשלב מוקדם יותר כדי לקדם את עניין הפיצול (פרוטוקול, ע' 60, ש' 7-6) הרי שפעולות אלה לא נעשו ביעילות וכראוי, ולא עמדו בדרישות שהציב המינהל. במצב דברים זה אני סבור כי הנתבעים הפרו את שהתחייבו בהסכם המכר הפרה יסודית כאמור בסעיף 16.2 להסכם, שם נקבע כי העברת הזכויות בממכר תהווה תנאי יסודי ועיקרי של ההסכם. בהמשך לקביעה דלעיל גם אין לראות את התובעים כצד שהפר את ההסכם בשל כך שלא השלימו את תשלום התמורה כנגד קבלת החזקה. זאת משום שסעיף 8 להסכם קובע מפורשות כי תשלום מלוא התמורה לא יבוצע רק כנגד מסירת החזקה אלא גם בכפוף להעברת הזכויות בממכר - דרישה שלא ניתן היה למלאה בטרם יושלם הפיצול. 23. איני מקבל טענות שונות שהעלו הנתבעים באשר לאפשרות השלמת הפיצול בכלל, הנשענות על טענה בדבר חוסר בהירות בהצגת נהלי המינהל על ידי גב' דוד ובדבר תלות אישור הפיצול בקבלת היתר בניה ואישור חריגות הבניה שבוצעו. ראשית - הגב' דוד ציינה באופן שלא משתמע לשתי פנים כי קיימת אפשרות לפיצול ללא תלות בקבלת היתר בניה, וכי די בהגשת תשריט שתואם את התב"ע התקפה (פרוטוקול, ע' 63, ש' 14-1). שנית - גם לו הייתי מסכים עם טענת הנתבעים כי לא ניתן כלל לבצע פיצול במקרקעין דנן הרי שהייתי רואה את מה שקשור בכך כהפרת ההסכם מצד הנתבעים, שכן הנתבעים הצהירו בהסכם עצמו כי על פי התב"ע ניתן לבנות על המגרש שתי יחידות דיור נפרדות כך שיתאפשר לרשום את הממכר כיחידת רישום נפרדת וכי בקשת הנתבעים לפיצול אושרה במינהל בכפוף לתשלום דמי היתר. בהמשך לכך התחייבו הנתבעים לפעול לאישור הפיצול הפורמלי (בסעיף 5 להסכם). שלישית - גם אם אקבל כי הנתבע 1 פנה פעמים רבות למינהל לאחר חתימת ההסכם הרי שבפועל הנתבעים לא הוכיחו כי פניות אלו כללו גם פעולות יעילות לשם הפיצול, וכפועל יוצא מכך היה עליהם לדעת כבר בשלבים מוקדמים אלה כי אין תוחלת להמשך הליכים אלה. 24. לטעמי די במה שנאמר לעיל כדי להביא לקביעה כי הנתבעים הפרו את הסכם המכר, וכי התובעים זכאים לסעד בשל כך. לשאלת הסעד הראוי אתייחס בהמשך. מעבר לדרוש ייאמרו גם הדברים שיובאו להלן, המתייחסים לטענות נוספות שהעלו הצדדים זה כלפי זה. ו. התייחסות לטענות נוספות 25. בנוסף למה שנאמר לעיל לחובת הנתבעים, אני סבור כי היה עליהם גם לקדם את המהלכים לקבלת היתר הבניה, ואף לשאת במימון הנדרש להשלמת הדרישות שקבעה הוועדה. הסכם המכר מטיל על הנתבעים חובה לקבלת היתר בניה, ואין בכך שהנתבעים לא ציפו לדרישות נוספות של הוועדה כדי לשלול את חובתם לשאת בכל הכרוך בקבלת היתר כנ"ל. חיזוק לכך מתקבל מתוכנית שצורפה להסכם המכר ויועדה להגשה לוועדה ובה מסומן חדר מוגן. איני מקבל את טענות הנתבעים כי התובעים קיבלו את הנכס כפי שהוא ונטלו על עצמם את כל החובות בהשלמות שנדרשו לשם הכשרתו לצורך קבלת היתר בניה. 26. לעניין מה שקשור בהלוואה ייאמרו הדברים הבאים: א. לכאורה הסכם המכר לא קושר בין קבלת הלוואה לתשלום כלשהו. יחד עם זאת עניין ההלוואה עלה במפורש בהסכם המכר (בסעיפים 9.5, 17, 20). גם אם הלוואה לא עמדה על הפרק בהסכם כתנאי לתשלום או כתנאי למועד תשלום הרי שהיה ברור לנתבעים כי התובעים זקוקים להלוואה לצורך תשלום מלוא התמורה (למרות נסיון מה של התובעים להציג אחרת את פני הדברים והצגת אפשרות להשגת מימון באופנים אחרים דוגמת קבלת הלוואת גישור שאינה תלויה במשכון). ב. אני סבור שהנתבעים לא מסרו מלוא המידע שהיה ברשותם אודות הקשיים בקבלת הלוואה מובטחת משכון ללא סיום הפיצול (ראו לעניין זה תצהיר המתווך אורבך, והבדלים בגרסאות הנתבע 1 בין האמור בסעיפים 30-29 לתצהירו לבין מה שהעיד בחקירתו הנגדית (פרוטוקול ע' 40, ש' 7 - ע' 41, ש' 3). ג. אני סבור כי צודקים הנתבעים בטענתם כי הם לא היו חייבים לחתום על מסמכי ההלוואה באופן בו נוסחו (על הנכס כולו). סעיף 17 להסכם קובע מפורשות ייחוד הממכר להבטחת הלוואה כזו, ואין בטענות התובעים המתייחסות לסעיפים 9.5 ו-20 להסכם כדי לחייב את הנתבעים לחתום על מסמכי משכון או הערת אזהרה שחלים על כל המקרקעין. בהמשך לכך, התובעים נהגו לא כשורה לעניין זה כשביקשו לחייב את הנתבעים לחתום על מסמכים החורגים מהאמור בהסכם המכר. יחד עם זאת קיים פגם בהתנהלות הנתבעים בקשר לחתימה על מסמכי ההלוואה שעליהם היו אמורים לחתום. בקשר לכך הם לא יוכלו להאחז במה שקשור להיקף המקרקעין המשועבדים לצורך קבלת ההלוואה, שכן מקובלות עליי טענות התובעים לפיהן הנתבעים ידעו על הפגם במסמכי ההלוואה רק לאחר השמאות שנערכה למקרקעין, בעוד שלפני כן נמנעו מלחתום שלא מטעם זה. 27. בסופו של יום העסקה שנרקמה בין הצדדים היא עסקה סבוכה שעניינה בנכס מורכב ומוקף בעיות ותסבוכות, ושלצורך השלמתה נדרש שתושלמנה ושתצטרפנה יחד פעולות שונות אצל גורמים שונים חיצוניים ליחסי הצדדים (המינהל, הוועדה המקומית לתכנון ובניה). העובדה שהצדדים לא התייחסו באמון זה לזה כבר עובר לחתימת ההסכם הראשון ובכלל - דבר שהתובעים הודו בו ובשל כך אף הקליטו את שיחותיהם עם הנתבעים - הקשתה עד מאד בהתקדמות מהלכים שאף שלא שולבו בהסכם עצמו באופן פורמלי נדמה כי חשיבותם לשם קידומם של הליכים אחרים לא נסתרה מידיעת הצדדים. בהקשר זה יש מקום לבקורת מסוימת על שני הצדדים מעבר לאמירות הספציפיות דלעיל. ז. הסעדים 28. איני סבור כי יש להיענות למלוא הסעדים אותם מבקשים התובעים ובכלל זה סעד האכיפה ומינוי בא כוחם ככונס על המקרקעין לשם השלמת המהלכים הנדרשים לאכיפת ההסכם. זאת בראש ובראשונה נוכח הקשיים המרובים - שהתובעים אינם מכחישים - הן האובייקטיביים מול הרשויות דוגמת המינהל והוועדה לתכנון ולבניה והן הסובייקטיביים שבין הצדדים. זאת גם בשל הפגיעה בקניין של הנתבעים, בכך שלצורך אכיפת ההסכם יתחייב ביצוע עבודות שונות במקרקעין (הזזת עמוד החשמל ויצירת חניה) לצד חיוב בהצגת מסמכים ואישורים, וחיוב אקטיבי בביצוע תשלומים שונים. במצב העניינים שתואר לעיל אין להיענות לדרישת האכיפה, אשר גם דורשת מידה בלתי סבירה של פיקוח רשויות האכיפה (סעיף 3(3) לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א-1970). על כך יש להוסיף כי מינוי כונס נכסים ע"י בית המשפט הינו סעד נדיר מאד, ובנסיבות המקרה דנן אין מקום לתיתו (ראו למשל: ע"א 447/92 רוט נ' אינטרקונטיננטל, פ"ד מט(2) 102 (1995); ע"א 6018/03 אוליאור נ' מסא, 21.1.07; רע"א 3665/09 טיב טעם נ' פישנקוב, 18.6.09). 29. לדעתי לנוכח מצב העניינים בכללותו יש להתייחס אל ההסכם כמבוטל. בהקשר זה יצוין כי הנתבעים אכן שלחו בזמנו מכתב בדבר ביטול ההסכם, והתובעים אישרו קבלתו וציינו כי מהלך זה הוביל לכך שבהמשך הדרך הוגשה התביעה (פרוטוקול, ע' 26, ש' 25-22). עם זאת, אין בעצם העובדה שהנתבעים נקטו מהלך זה כדי להביא לכך שידם תהיה על העליונה. לנוכח מה שהוסבר לעיל, הרי שבמכלול נתוני המקרה מוצדק דווקא שידם תהא על התחתונה. אני סבור כי בהמשך להשקפה הנ"ל על ההסכם יש לחייב את הנתבעים בהשבת כל הסכומים ששילמו להם התובעים מכח ההסכם, בתוספת הפרשי הצמדה וריבית ממועד כל תשלום וכן בתשלום הפיצויים המוסכמים המתייחסים להפרה יסודית של ההסכם, אך לא להעניק לתובעים את הסעדים האחרים שהתבקשו. על האמור לעיל יש להוסיף כי בגדר פסיקת הפיצויים המוסכמים יש לחייב את הנתבעים רק ברכיב המתייחס להפרה יסודית של ההסכם, ואין לחייב את הנתבעים בתשלום בגין כל יום איחור. זאת משום שהתובעים לא שילמו את מלוא התמורה ואף לא הציעו לשלם את מלוא התמורה כנגד מסירת החזקה. כאמור לעיל ההסכם לא קושר בין תשלום כלשהו לקבלת ההלוואה, והתובעים (בדברים שהוקלטו) אף הציגו מצגים לפיהם קיבלו אישור עקרוני לקבלת ההלוואה או כי קיימת בידם האפשרות להשיג מקורות מימון אלטרנטיביים. במצב הדברים בכללותו בוודאי שאין להגיע לסעד מרחיק לכת של פיצויים עונשיים. ההשקפה על המכלול מצדיקה זיכוי התובעים בהשבה ובפיצויים המוסכמים שנקבעו לעיל, ולא מעבר לכך. 30. בכל הקשור לחובת ההשבה המדובר בחובה להשיב את הסכומים שיפורטו להלן, בתוספת הפרשי הצמדה וריבית ממועד כל תשלום: 120,000 ש"ח מ-27.12.07 (נספח ג' לכתב התביעה), 160,000 ש"ח מ-3.2.08 (נספח ד' לכתב התביעה), 170,000 ש"ח מ-29.6.08 (נספח י"ב לכתב התביעה), 50,000 ש"ח מ-30.6.08 (שם). 31. לעניין חיוב הנתבעים לשלם לתובעים את סכום הפיצויים המוסכמים שנקבע לעיל, יש לתרגם החיוב מרמת העקרון לרמה אופרטיבית. לנוכח מכלול השתלשלות העניינים יש להעמיד את המועד שממנו ואילך זכאים התובעים לפיצויים מוסכמים על 7.9.08. מועד ספציפי זה צוין אמנם בין הצדדים בקשר למסירת החזקה (כפי שיובהר גם להלן), אך במכלול הנסיבות יש לראות שבהגיעו באה לידי ביטוי מוחשי ומשמעותי הפרת ההסכם מצד הנתבעים גם במובנים הקשורים להעברת זכות החכירה אשר לשמה נכרת ההסכם. משנבחר מועד בעל אופי כנ"ל יש להעיר כי ייתכן שניתן היה לבחור מועד מוקדם יותר, כגון 1.5.08 שנועד במקור למסירת החזקה. עם זאת, אני מוכן לקבל את טענת הנתבע 1 בתצהירו (בסעיפים 160-156) שניתנו ארכות לעניין זה שהגיעו עד 7.9.08, ולראות את המועד הרלבנטי כמאוחר יותר, כנ"ל. בהמשך למה שנאמר לעיל, הרי שיש לפעול כדלקמן: יש לשערך את סכום הפיצויים המוסכמים שבהסכם (100,000 ש"ח) ממועד ההסכם (13.1.08) למועד ההפרה הנ"ל (7.9.08). מ-7.9.08 ואילך יש להוסיף על הסך הנ"ל הפרשי הצמדה וריבית עד מועד התשלום בפועל. ח. סוף דבר 32. השורה התחתונה היא שהתביעה שכנגד נדחית והתביעה מתקבלת באורח חלקי, כאמור לעיל בסעיפים 12, 30 ו-31 של פסק הדין. 33. בנוסף לחיוב דלעיל וכאשר בסופו של יום ידם של התובעים על העליונה אך הם לא הצליחו לשכנע כי יש לזכותם בסעדים הנכבדים שהם עתרו להם, וזכו לסעד "צנוע" יחסית, יחויבו הנתבעים לשלם להם שכ"ט עו"ד בסך 15,000 ש"ח, בצירוף מע"מ, ובנוסף לכך את הוצאות המשפט. הסכם מכראכיפת חוזהחוזה