שמאי מקרקעין מטעם בית המשפט

ככלל, הנטייה היא שלא לסטות מחוות דעתו של שמאי מקרקעין מומחה מטעם בית המשפט בהיעדר טעות בולטת, על אחת כמה וכמה, כאשר מדובר במומחה מוסכם [ע"א 3056/99 שטרן נ' המרכז הרפואי על שם חיים שיבא, פ"ד נו (2) 936, 949 (2002)]. ברם, לבית המשפט שמור, כמובן, שיקול הדעת בשאלה באיזו מידה יש לאמץ את מסקנותיו של המומחה [ע"א 6540/05 סולל בונה בע"מ נ' אברמוביץ, פסקה 16 (לא פורסם, 1.12.2008); ע"א 558/96 חברת שיכון עובדים בע"מ נ' רוזנטל, פ"ד נב (4) 563, 570-568 (1998); ע"א 5602/03 סגל נ' שיכון ופיתוח לישראל בע"מ, פסקה 3 (לא פורסם, 28.2.2005)]".  [רע"א 4651/09 סלים חלבי חברה לעבודות עפר וסלילת כבישים נ' בנק לאומי לישראל בע"מ סניף דלית אל כרמל, (תק-על 2009 (3), 2966) (19.8.09)].   וכן: "משממנה בית המשפט שמאי מקרקעין מומחה על מנת שחוות דעתו תספק לבית המשפט נתונים מקצועיים לצורך הכרעה בדיון, סביר להניח שבית המשפט יאמץ ממצאיו של המומחה אלא אם כן נראית סיבה בולטת לעין שלא לעשות זאת. אכן עד מומחה כמוהו ככל עד - שקילת אמינותו מסורה לבית המשפט ואין בעובדת היותו מומחה כדי להגביל שקול דעתו של בית המשפט. אך כאמור לא ייטה בית המשפט לסטות מחוות דעתו של המומחה בהעדר נימוקים כבדי משקל שיניעוהו לעשות כן". קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא טענת טעויות בחוות דעת שמאי מקרקעין מוסכם מטעם בית המשפט: א. מהות התובענה והשתלשלות ההליכים ביום 10.2.05 ניתן פסק דינו של מותב זה בתובענה שבכותרת, שעניינה תביעה לפיצוי כספי בגין נזק שנגרם לתובעת עקב אי מתן היתר בנייה במקרקעין שבבעלותה הידועים כגוש 6532, חלקה 11, תת חלקה 6, ברחוב סוקולוב בהרצליה (להלן: "המקרקעין"). התביעה נתקבלה באופן חלקי ונקבע כי הנתבעת 1 התרשלה כלפי התובעת וחבה בנזקיה ביחס לתקופה משנת 1988 ואילך. הנתבעת 1 חויבה לפצות את התובעת בגין ראשי הנזק כדלקמן: 85,000 $ (בערכם בשקלים, בתוספת ריבית והצמדה מיום הגשת התביעה), בגין הפסד שני חדרים, שכן התובעת התחייבה בהסכם רכישת המקרקעין לרשום על שם המוכר - בעל המקרקעין (מר אלון עילם), דירה בת שלושה חדרים שתיבנה עליהם; אך עקב אי יכולתה לבנות בשל אי מתן היתר הבנייה, ניהל נגדה המוכר הליכים משפטיים במסגרתם הוחלט כי יקבל כפיצוי דירה בת חמישה חדרים; 73,991 ₪ (בתוספת ריבית והצמדה כדין מיום הגשת הסיכומים), בגין הוצאות תכנון והוצאות אחרות שהוציאה התובעת בקשר עם המקרקעין. על פסק הדין הוגשו שני ערעורים לבית המשפט העליון: ערעור התובעת (ע"א 3139/05) וערעור שכנגד של הנתבעות. ביום 31.1.08 ניתן פסק דינו של בית המשפט העליון (להלן: "פסק הדין בערעור"), אשר קיבל את שני הערעורים באופן חלקי וקבע כי התיק יוחזר לבית המשפט המחוזי אשר: "יקבע, לאחר שמיעת הצדדים, את גובה הנזק בתקופת האחריות שנקבעה, בכל אחד מראשי הנזק הבאים: חוסר היכולת ליהנות מפירות הנכס, בהתבסס על ההסכם שנחתם כאומדן ובהתחשב במכלול הנתונים, כפי שהוסבר לעיל. הוצאות תכנון והוצאות אחרות. תשלומי מס רכוש. הוועדה תפצה כבר כעת את החברה פיצוי חלקי בגין הפסד שני החדרים למר עילם, בשווי 85,000 דולר בערכם בשקלים לפי השער היציג ליום הגשת התביעה. סך הפיצוי, כולל הפיצוי הנוסף שיפסוק בית המשפט המחוזי, יחושב בתוספת ריבית והצמדה מיום הגשת התביעה ועד לתשלום בפועל". "תקופת האחריות" נקבעה בפסק הדין בערעור כדלקמן (פסקה 45 לפסה"ד): "אם כן, בסופו של יום אני קובע, כי אכן חטאה הוועדה ברשלנות כלפי החברה וגרמה לה נזק חב-פיצוי, וזאת בתקופות הבאות: בין יום 3.5.1992, הוא המועד אשר ממנו ואילך לא התיישנה התביעה, לבין יום 22.3.1993, בו פסק מחדלה של הוועדה ופורסמו תנאים לפי סעיף 78. וכן, בין יום 27.6.1995, בו פג תוקפם של תנאים אלו ועד ליום 10.2.1998, אז הופקדה התכנית החדשה ועל-פי הוראות סעיף 97 לחוק לא ניתן היה לתת לחברה כל היתר אלא באישור הוועדה המחוזית. שתי התקופות ייקראו להלן: "תקופת האחריות". בית המשפט העליון התווה בפסק דינו קווים מנחים לחישוב רכיב הנזק שנגרם לתובעת בתקופת האחריות בגין חוסר היכולת ליהנות מפירות הנכס. כמו כן, לעניין פסיקת הפיצוי בגין הוצאות תכנון והוצאות אחרות, קבע בית המשפט העליון שיש לבחון מהן ההוצאות שהוצאו במהלך תקופת האחריות, אשר רק בגינן זכאית התובעת לקבל פיצוי (לאור הקביעה לפיה התביעה התיישנה בנוגע להוצאות שהוצאו לפני יום 3.5.1992). לבסוף, לעניין תשלומי מס הרכוש, שנכפו על התובעת בשל אי יכולתה הזמנית לבנות על המקרקעין, קבע בית המשפט העליון שזהו הפסד, אשר יש לקזזו למול הרווחים שנגרמו לתובעת עקב העיכובים במתן ההיתר, למעט ביחס לשנים 1993-1994 בהן היתה רשאית התובעת לבקש משר האוצר פטור מתשלום מס רכוש (אלא אם כן יוכח כי פטור כאמור נתבקש, אך סורב). בהחלטתי מיום 12.5.08 קבעתי שהצדדים רשאים להגיש חוות דעת שמאיות משלימות הכוללות התייחסות ממוקדת לכל רכיבי הנזק המפורטים לעיל, כאשר ביחס לרכיב הוצאות תכנון ואחרות, הלה יחושב על-פי הנחיות בית המשפט העליון, בהתאם לתצהיר הגשת מסמכים - ת/4. ביום 7.7.08 הגישו הנתבעות חוות דעת משלימה שנערכה על-ידי המומחה מטעמן, שמאי המקרקעין אחיקם ביתן; וביום 28.8.08 הגישה התובעת חוות דעת משלימה שנערכה על-ידי המומחה מטעמה, שמאי המקרקעין אמנון נזרי. בדיון שהתקיים ביום 7.9.08, הסכימו הצדדים שיש מקום למנות מומחה מטעם בית המשפט ובהתאם להחלטתי מיום 24.9.08 מונה, בהסכמת הצדדים, שמאי המקרקעין והכלכלן מוטי דיאמנט כמומחה מטעם בית המשפט, אשר הגיש חוות דעת ביום 8.6.09 (חווה"ד סומנה כמוצג א'). המומחה קבע בחוות דעתו, כי גובה הנזק שנגרם לתובעת בגין חוסר יכולת ליהנות מפירות הנכס מסתכם בסך כולל של 2,315,505 ₪, לא כולל מע"מ, נכון למועד חוות הדעת (1.6.09). בהתאם להחלטתי מיום 9.6.09 הוגשו למומחה שאלות הבהרה על-ידי הנתבעת (ב') והוא השיב עליהן ביום 5.7.09 (ג') ואף נחקר על חוות דעתו בדיונים שהתקיימו ביום 13.7.09 וביום 19.7.09. בתום שמיעת הראיות בתיק ניתן צו לסיכומי הצדדים, ולאחר שנעתרתי למתן ארכה להגשתם, הוגשו הסיכומים האחרונים לבית המשפט ביום 14.12.09. למען שלמות התמונה יצוין, שהתביעה נגד הנתבעת 2 נדחתה על הסף בפסק הדין מיום 10.2.05, משנקבע כי היא אינה בעלת דין נכונה במקרה זה, עקב היעדר יריבות בינה לבין התובעת. בית המשפט העליון קבע בפסק דינו בהתייחס לכך כי: "על הכרעה זו לא ערערו הצדדים ועל כן, על אף שצורפה להליך זה, אין היא שותפה לו ולא נדון עוד בעניינה". לפיכך, הנתבעת 2 אינה צד להליך דנן למרות שצורפה על-ידי הצדדים בסיכומיהם, והנתבעת 1 תכונה להלן "הנתבעת". ב. הפלוגתאות בין הצדדים מכתבי הטענות עולות הפלוגתאות הבאות בין הצדדים: הקיימות טעויות מהותיות בחוות דעת המומחה מטעם בית המשפט? מהו גובה הפיצוי הכספי שעל הנתבעת לשלם לתובעת? ג. הקיימות טעויות מהותיות בחוות דעת המומחה מטעם בית המשפט? לטענת הנתבעת אין לאמץ את מסקנות השמאי שמונה כמומחה מטעם בית המשפט מאחר ונפלו בהן מספר רב ומהותי של טעויות חמורות המשפיעות על עצם הקביעה כי נגרם נזק כלשהו לתובעת, ועל אופן חישובו של נזק זה. התובעת מצידה טוענת שיש לקבל את חוות דעתו של השמאי ככתבה וכלשונה, בהיעדר כל טענה על פגם שמקורו בחוסר סמכות או בשיקולי צדק, ואף חקירתו הנגדית לא העלתה פגם המצדיק התערבות בחוות דעתו. לעמדתה, לאור העובדה כי זהות השמאי נקבעה על ידי הצדדים עצמם, בהסכמה, תוך וויתור על חקירות נגדיות של השמאים מטעם הצדדים, יש לקבל את חוות דעתו על יתרונותיה וחסרונותיה. התובעת מוסיפה וטוענת שהיא עצמה קופחה במספר נקודות מהותיות באופן חישוב השומה, ואם ימצא בית המשפט לנכון להתערב בממצאי המומחה ולשנות סכומים שנקבעו בחוות דעתו, הרי שיש לדון ולהכריע גם בטענותיה. הלכה פסוקה היא כי:   "ככלל, הנטייה היא שלא לסטות מחוות דעתו של מומחה מטעם בית המשפט בהיעדר טעות בולטת, על אחת כמה וכמה, כאשר מדובר במומחה מוסכם [ע"א 3056/99 שטרן נ' המרכז הרפואי על שם חיים שיבא, פ"ד נו (2) 936, 949 (2002)]. ברם, לבית המשפט שמור, כמובן, שיקול הדעת בשאלה באיזו מידה יש לאמץ את מסקנותיו של המומחה [ע"א 6540/05 סולל בונה בע"מ נ' אברמוביץ, פסקה 16 (לא פורסם, 1.12.2008); ע"א 558/96 חברת שיכון עובדים בע"מ נ' רוזנטל, פ"ד נב (4) 563, 570-568 (1998); ע"א 5602/03 סגל נ' שיכון ופיתוח לישראל בע"מ, פסקה 3 (לא פורסם, 28.2.2005)]".   [רע"א 4651/09 סלים חלבי חברה לעבודות עפר וסלילת כבישים נ' בנק לאומי לישראל בע"מ סניף דלית אל כרמל, (תק-על 2009 (3), 2966) (19.8.09)].   וכן: "משממנה בית המשפט מומחה על מנת שחוות דעתו תספק לבית המשפט נתונים מקצועיים לצורך הכרעה בדיון, סביר להניח שבית המשפט יאמץ ממצאיו של המומחה אלא אם כן נראית סיבה בולטת לעין שלא לעשות זאת. אכן עד מומחה כמוהו ככל עד - שקילת אמינותו מסורה לבית המשפט ואין בעובדת היותו מומחה כדי להגביל שקול דעתו של בית המשפט. אך כאמור לא ייטה בית המשפט לסטות מחוות דעתו של המומחה בהעדר נימוקים כבדי משקל שיניעוהו לעשות כן".   [ע"א 293/88 חברת יצחק ניימן להשכרה בע"מ נ' רבי, (תק-על 90 (2), 532) (23.4.90)].   בענייננו, שמאי המקרקעין והכלכלן מר מוטי דיאמנט (להלן גם: "השמאי") מונה כמומחה מטעם בית המשפט לאחר שהצדדים הגישו לבית המשפט הודעה משותפת בה ביקשו להורות על מינויו כמומחה מוסכם בתיק. בנסיבות אלה ועל רקע ההלכות שנקבעו בפסיקה לעניין התערבות בממצאיו של מומחה מטעם בית המשפט שמונה בהסכמת הצדדים, אפנה לבחון את טענות הנתבעת בדבר טעויות מהותיות שנפלו בחוות דעתו של השמאי. טענות הנתבעת 1. זכויות התובעת לטענת הנתבעת, שומת השמאי מבוססת על ההנחות לפיהן לתובעת קיימת זכות לנצל את כל אחוזי הבניה הבלתי מנוצלים בחלקה, וכי רוב הבניה הנוספת, נשוא השומה, אמורה להיבנות בחצר החלקה. לעמדתה, בהתאם לנסח הרישום שהוצג לשמאי, יש לתובעת זכויות בשטח של 88.43 מ"ר בתת חלקה 6 בלבד, לה צמודה חצר בשטח של 852.56 מ"ר וכן גג של קומת החנויות. לפי גישת הנתבעת, מסקנת השמאי כי לתובעת זכות לבנות בחצר את זכויות הבניה הבלתי מנוצלות, אינה מבוססת על ראיה כלשהי, והשמאי הודה בחקירתו הנגדית שלא הובאה בפניו כל ראיה פרט לתקנון הבית המשותף. הנתבעת טוענת שבתקנון הנ"ל הוקנתה לתובעת הזכות לבנות על הגג בלבד, אך לא בחצר המשותפת. לפיכך, משלא הוכחה זכותה של התובעת לנצל זכויות בניה בחצר, יש לקבוע כי לא נגרמה לה כל פגיעה; ולחלופין יש להעריך את הפגיעה אך ורק בהתבסס על האפשרות לבנות על הגג, אפשרות שהשמאי הודה שלא בדק את היתכנותה. כעולה מחוות הדעת של השמאי (סע' 5 בעמ' 10), השטח של תת חלקה 6 שבבעלות התובעת הינו 88.43 מ"ר (על-פי נסח רישום מקרקעין משנת 1999), ומוצמדת לה חצר בשטח של 852.56 מ"ר וכן גג של קומת החנויות בשטח של 278.48 מ"ר. עוד צוין בחווה"ד כי בהתאם לתקנון הבית המשותף נראה כי לבעלים של תת חלקה 6 נתונה הזכות לבנות על שטח הגג בבניה אחת או בשלבים. בחקירתו בבית המשפט אישר השמאי שבכל אחת משלוש החלופות שהציע, הבניה אמורה היתה להיעשות בחלק גדול מאוד של המגרש ולא רק על הגג (עמ' 148 שורות 20-22). כאשר נשאל מניין הניח שלתובעת יש זכות לבנות בחצר, השיב (עמ' 148 שורות 28-29; עמ' 149 שורות 1-12): "ת: לפי נסח הטאבו שיש לי, יש פה שטח הצמדה לחלקת משנה 6 של 852.56 מ,ר שהוא החצר ו-278.48 מ"ר שזה הגג של הבנין הקיים". ... "ש: איפה כתוב בנסח שבנוסף להצמדה מותר לבנות באותה חצר...? ת: אין הוראה כזאת בקשר לחצר ואני מניח שאם נעשה תקנון כל-כך ספציפי לענין 278 מ"ר שעל הגג, הרי היה כנראה ברור לכולם ולכן לא העלו את זה על הכתב, שגם החצר שמוצמדת שייכת. רצו כנראה להדגיש את הענין של הגג וככה עשו את התקנון, רק לענין הגג באופן חד משמעי. זו הנחה חד משמעית שלי. ש: אתה גם הנחת שאם צמוד למישהו גג או חצר, אז באופן אוטומטי צמודות לו גם כל זכויות הבניה המלאות שיש לחלקה כולה, כאשר יש פה בעלים נוספים? ת: כן. הנחתי את זה מכח זה, שאם יש לי הצמדה של כל החצר והגג שמתחתיו יש חנויות, למעשה בעלי החנויות עשו איזשהו ויתור...". תקנון הבית המשותף אשר הוגש לביהמ"ש (י') קובע שלבעלי תת חלקה 6 קיימת זכות לבנות קומות נוספות על הגג, אך לא צוין דבר לעניין הזכות לבנות בשטח החצר. השמאי העיד (עמ' 173 שורות 12-14): "ת: נקודת המוצא שלי, וזו גם היתה אחת מהנחות העבודה שלי, שבהתאם לתקנון שאותו כן ראיתי, ברור היה שניתן לעשות מגוון רחב של פעולות בניה וכל הצדדים האחרים, כל חמש תתי החלקות האחרות למעשה, כאילו ויתרו על הזכויות שלהן". דא עקא, שתקנון הבית המשותף שהוצג לשמאי, אינו כולל היתר לפעולות בניה בשטח החצר, אלא בגג בלבד. ב-ע"א 7156/96 שואעי נ' בכרך, (פ"ד נג(1), 469) (9.2.99), פסק בית המשפט העליון כי: "...ככלל יש להבחין בין הצמדת חלק מחלקת הרכוש המשותף, לאחת מן הדירות בבית המשותף, לבין זכות בעל הדירה לבנות על השטח הצמוד. הצמדת שטח לדירתו מקנה לבעל הדירה זכות בעלות בשטח המוצמד. אך מכאן לא נובע, שלבעל הדירה קמה זכות לבנות על השטח המוצמד. זכויות הבנייה בבית-משותף שייכות (מכוח בעלותם המשותפת בקרקע) לבעלי כל הדירות בבית, וניצולן על-ידי בעל-דירה מותנה בהסכמת יתר בעלי הדירות...ביחס לעצם הזכות לבצע בנייה על השטח הצמוד, אין להסתפק בפחות מהסכמה מפורשת של יתר בעלי הדירות...". ובע"א 10322/03 לביא נ' שטרייכר, (פ"ד נט(6), 449) (23.3.05) נפסק: "מה הטעם להצמיד גג ליחידת דיור באין זכות לבנות על הגג? על כך נאמר כי "אין ספק שעצם הצמדת הגג ליחידה מסוימת איננה נותנת לבעל היחידה זכות לבנות על הגג כעולה על רוחו ללא הסכמת בעלי הדירות האחרות בבית, אלא גורמת אך ורק לכך שאותו חלק מהגג חדל להיות חלק מהרכוש המשותף והופך להיות חלק מהדירה" (דברי השופט י' כהן (כתוארו אז) בע"א 749/76 נחום וצביה יוסף ואח' נ' יצחק בכר, פ"ד לב(3) 617, 622-621; ויסמן, בעמ' 424). "--- והוא שנאמר: הסכמה להצמדת גג אין משמעותה עדיין גם הצמדתו של הגג הנוסף (שעל תוספת הבניה - י' ט'), אם לא נאמר מפורשות אחרת והסכמה להצמדה אין משמעותה האוטומטית הסכמה לבנות" (דברי השופט מ' שמגר (כתוארו אז) בע"א 239/79 גלבורט נ' הממונה על המרשם, פ"ד לד(2) 807, 811)". המסקנה המתבקשת היא כי עצם הצמדת החצר לתובעת, אינה מעניקה לה אוטומטית את הזכות לבנות בחצר, ולשם כך נדרשת הסכמה מפורשת של שאר הבעלים בחלקה. מחומר הראיות עולה כי הסכמה מפורשת כזו לא הוצגה לשמאי, ועל כן אני קובעת שזכויות הבניה הניתנות לניצול במקרקעין אינן כוללות אחוזי בניה בחצר. לאור האמור לעיל, אני מורה לשמאי להגיש חוות דעת משלימה בה יפורטו ההשלכות של קביעתי לעיל על גובה הנזק שנגרם לתובעת בגין חוסר יכולת ליהנות מפירות הנכס, ולהגיש במידת הצורך חישוב מתוקן, כל זאת לא יאוחר מ-30 יום מיום מתן פסק דין חלקי זה. 2. זכויות הבניה במקרקעין לטענת הנתבעת, נפלה בשומה טעות מהותית על פיה חושבו הזכויות במקרקעין לפי 42% + 25% למרפסות, במקום סה"כ 42% כולל מרפסות, וכי תוספת זו משפיעה על הרווח שלכאורה הפסידה התובעת מדמי שכירות כפי שחושבו על-ידי השמאי. השמאי קבע בחוות דעתו (סע' 4 א' בעמ' 7): "..בהתאם לזכויות המותרות ניתן להקים קומת קרקע מסחרית בשיעור של 35% בניה ושלוש קומות נוספות לפי 42% בניה בקומה. סה"ב 161% בניה בתוספת 23 מ"ר עבור כל דירה אליה צמוד גג כחדר יציאה לגג. כמו כן הותרה בניית מרתפים למטרות אחסנה בשיעור של עד 65% משטח המותר לקומת הקרקע. כן מרפסות פתוחות עד 25% משטח הבניה לא יחשבו כשטח עיקרי". בחקירתו בבית המשפט נשאל השמאי כיצד הגיע למסקנה שיש 42% זכויות בניה, והשיב (עמ' 143 שורות 18-19): "ת: ... התוכנית הקודמת 492 מדברת על מסחר 35% וישנו תיקון בצד, בכתב יד, שמדבר על 35% לקומת מסחר ו-42% כפול 3 קומות מגורים". בסעיף 5.1 לתוכנית מס' 492 אשר הוגשה לביהמ"ש (ד'), צוין כי "באזור מסחרי מותר לבנות שלוש קומות מעל חנויות ואחוזי בניה יהיו 35% לכל קומה". ליד הסעיף הנ"ל צוין בכתב יד: "35% בקומה מסחרית 126% = 3 x 42% במגורים 161%". בהמשך הפנה השמאי למסמכים שהוציא מתיק הבנין של הוועדה המקומית וציטט מתוך מסמך הנושא תאריך 16.7.89, כדלקמן (עמ' 144 שורות 6-9): "ת: קומה מסחרית בשטח של 35% משטח החלקה, מרתף פלוס מקלט בשטח של 65% משטח הקומה המסחרית, המרתף ישמש לאחסנה בלבד. מעל הקומה המסחרית, 3 קומות מגורים 42% בקומה. למרות האמור לעיל אין הוועדה המקומית מאפשרת בניה בשטח עקב הקפאת הבניה". לדבריו (עמ' 144 שורות 20-21): "ת: ... הבסיס לקביעה של ה-42% הוא לפי ההערות בכתב יד בתב"ע, בנוסף לדעה של הוועדה המקומית מהמכתבים שהיא שלחה". בהמשך אישר השמאי שאין תוכנית שקובעת אחוזי בניה של 42% פלוס 25% למרפסות, ומהתוכניות עולה שזכויות הבניה הן 35% פלוס תוספת של 25% למרפסות בכל קומה וזה נותן 42% (עמ' 144 שורות 10-11, 22-28), אך העיד שלדעתו הוועדה היתה מאשרת גם 25% נוספים (שם, שורה 29). כפועל יוצא מעדות השמאי אני קובעת שזכויות הבניה במקרקעין הן בשיעור של 35% בקומה המסחרית פלוס 42% בכל קומת מגורים, כאשר השיעור של 42% כולל בחובו את התוספת של 25% למרפסות בכל קומה. שיעור זה עולה בקנה אחד עם קביעת השמאי בחווה"ד לפיה סה"כ אחוזי הבניה הם 161%. לאור האמור לעיל, אני מורה לשמאי לפרט בחוות הדעת המשלימה מהן ההשלכות של קביעתי לעיל על גובה הנזק שנגרם לתובעת בגין חוסר יכולת ליהנות מפירות הנכס, ולהגיש במידת הצורך חישוב מתוקן, לא יאוחר מ-30 יום מיום מתן פסק הדין החלקי. 3. הקלות לטענת הנתבעת, השמאי העריך את הזכויות במקרקעין בהתחשב בכך שהועדה המקומית היתה מאשרת את כל ההקלות המרביות שניתן לאשר על-פי הדין, קרי תוספת של 21% בניה; שתי קומות נוספות רגילות ועוד קומה מפולשת. אולם קביעתו זו אינה מבוססת על הוכחה כלשהי כי הועדה המקומית, לה נתון שיקול הדעת ליתן הקלות, היתה אמנם מאשרת את שיעור ההקלות הנ"ל, למעט הקלה של תוספת בשיעור 6%, כפי שנמסר לשמאי על-ידי נציג הועדה המקומית. על כן, לעמדת הנתבעת, אין כל בסיס לקביעת השמאי לפיה יש להוסיף לזכויות הבניה על פיהן הוא ערך את שומתו, את ההקלה של תוספת בשיעור 21%. השמאי קבע בחוות דעתו (עמ' 14) כי: "לצורך בחינת הנזקים, הונח כלהלן: ניצול מלא זכויות הבניה. הבניה בקומות הינה למגורים בלבד. ניצול ההקלות המקסימאליות שאינן נחשבות סטייה ניכרת, שניתן היה לקבל הינן, 21% בניה שנובעות מחיבור של: 5% בגין מעלית, 6% בגין שיפור תכנון, 5% בגין שתי קומות נוספות ו- 5% עבור קומה מפולשת". ובהמשך: "לשאלה שעלתה רבות בעת הדיונים האם הועדה הייתה מאשרת או לא היתה מאשרת הקלות רבות כל כך - תשובה ודאית של 100% כנראה שכבר לא נקבל, אך בית המשפט העליון מאזכר את מימוש ההקלות כחלק מהפרמטרים לבחינת הרווחים הצפויים. כמו כן בכדי שוועדה לא תאשר הקלות ראוי שיהיו לה סיבות מהותיות וכבדות משקל ואינני רואה סיבות מעין אלה בסביבת הנכס". בחקירתו בבית המשפט העיד השמאי שהקלות בשיעור 21% זו התוספת המרבית שהוועדה המקומית היתה מוסמכת לאשר כהקלות, וכל דבר מעבר לזה זו כבר סטייה ניכרת (עמ' 146 שורות 6-9). לדבריו, לא בדק היתרי בניה של בניינים אחרים ברחוב לגביהם אושרו הקלות בתקופה הרלבנטית (עמ' 146 שורות 10-12). באת כוח הנתבעת הפנתה למספר פסקי דין (ו', ז' ח') בהם נקבע כי אישור הקלות על-ידי הוועדה המקומית אינו עניין של מה בכך, ואינו בגדר זכות מוקנית בידי מגיש הבקשה להיתר, כי אם חריג. בנוסף הוגש פרוטוקול ישיבת עבודה שהתקיימה אצל השמאי ביום 26.2.09 (ט') במהלכה ציינה באת כוח הנתבעת (עמ' 4) כי: "למעט 6%, הרי ששאר ההקלות לא היו ברורות מאליו...". השמאי העיד בעניין זה (עמ' 147 שורות 1-3): "ת: לעניין הדיון, אני זוכר שהיו ויכוחים רבים לעניין ההקלות ואת אפילו הדגשת את הנושא הזה. אני זוכר שביקשת שהם יוכיחו לי, אבל לא חשבתי שמישהו מהם צריך להוכיח לי משהו כשאני זה שמגיש את חווה"ד לביהמ"ש. חשבתי שאני אמור לעשות את העבודה". ב-ע"א 2413/06 מגדלי כספי רג'ואן ובנין בע"מ נ' מינהל מקרקעי ישראל, (תק-על 2009 (4), 2066) (10.11.09), פסק בית המשפט העליון: "בבואה לאשר הקלות, נתון לועדה המקומית שיקול דעת רחב ביותר, במסגרתו רשאית היא להביא בחשבון שיקולים מסוגים שונים (וראו בג"ץ 235/76 בניני קדמת לוד נ' הועדה המקומית לתכנון ולבנייה בלוד, פ"ד לא(1) 579 ; ע"א 6291/95 בן יקר גת חברה להנדסה ובנין בע"מ נ' הועדה המיוחדת לתכנון ובנייה מודיעין, פ"ד נא(4) 1, 36; עע"מ 3319/05 פונטה נ' הועדה המקומית לתכנון ובנייה באר שבע (לא פורסם) ; עת"מ (ת"א) 1121/01 י. דורי בנייה והשקעות נ' ועדת הערר לתכנון ולבנייה מחוז תל אביב (לא פורסם) ". ובפסק הדין שניתן ב-ע"א 6291/95 בן יקר גת חברה להנדסה ובנין בע"מ נ' הועדה המיוחדת לתכנון ולבניה "מודיעין", (פ"ד נא (2) 825) (25.6.97) קבע בית המשפט העליון שקיימים שיקולים עניניים התומכים באי שלילתן של הקלות, שכן: "...נסיון החיים מלמד, כי לא תמיד ניתן לצפות מראש את כל האפשרויות. הטעמים לכך עשויים להיות מגוונים. הם עשויים להיות נעוצים במיגבלות האנושיות בצפייה מראש של כל התפתחות או תרחיש אפשריים. הם עשויים להיות נעוצים בשינוי מהותי בנסיבות שלא ניתן היה לצפותו מראש. הם נעוצים גם באפשרות שיתעוררו מקרים פרטיים מיוחדים, אשר הכלל הקשיח שנקבע אינו מתחשב בהם... האפשרות ליתן הקלות מאפשרת להתחשב במציאות זו. היא מאפשרת גמישות. היא מאפשרת התאמה של ההחלטה האינדיוידואלית בענין פלוני למציאות המשתנה. היא מקנה לרשות אפשרות להתיר, מקום בו הדבר מתחייב ואפשרי, סטייה מן התכנית הקיימת (בג"צ 235/76 הנ"ל, בעמוד 583)". בענייננו, אין אפשרות לדעת כיצד היתה מפעילה הוועדה המקומית את שיקול דעתה ומהו שיעור ההקלה שהיתה מחליטה לאשר בנסיבות הספציפיות של בקשת התובעת. בפסק הדין בערעור קבע בית המשפט העליון שיש להביא בחשבון, בין היתר, את: "תוספות הבנייה וההקלות שניתן היה לאשר לחברה לאור המצב התכנוני בתקופה הרלבנטית". לכן, למרות שלא ניתן להעריך מה יהיו שיקולי הועדה, אזי לאור הנחיית ביהמ"ש העליון לקחת בחשבון את שניתן (ואני מוסיפה - עקרונית) לאשר, אני קובעת כדלקמן: השמאי קבע שמבחינה תכנונית ניתן היה לאשר לתובעת הקלות בנייה בשיעור של 21%. בנסיבות אלה, לא מצאתי בסיס מוצדק להתערבות בממצאי חוות הדעת של השמאי בסוגיית ההקלות ולפיכך קביעתו בנושא זה, כשמאי מכריע המוסכם על הצדדים, עומדת על כנה. 4. חישוב דמי שכירות לטענת הנתבעת, השמאי נמנע מלהפחית מהרווח של דמי שכירות בגין שטחי המסחר, הפחתות עבור פחת, ליקויים ואי תפוסה, אשר כן הופחתו מהרווח בגין דמי שכירות מדירות המגורים; וזאת ללא כל נימוק משכנע או ענייני. השמאי קבע בחוות הדעת (עמ' 16) כי: "דמי השכירות הינם דמי שכירות לדירות בעיר בניכוי של כ-25% עבור המע"מ, פחתים וליקויים וכן עבור אי תפוסה אשר יכול ויקרה כמו כן הפחתה של כ-0.5% עבור היטל השבחה לכל מ"ר". לעדותו (עמ' 152 שורות 18-20): "ת: ...זה עבור המע"מ, עבור הפחת ועבור הליקויים. כשדירות נשכרות יש להן הרבה בלאי. זה ליקוי שגורם לפחת וכדי שלא יהיה פחת צריך לתקן את הליקוי. נתתי גם עבור אי תפוסה. חצי אחוז עבור היטל השבחה". כשנשאל בחקירתו מדוע לא ערך הפחתה לגבי שטחי המסחר, השיב (עמ' 152 שורות 24-26): "ת: פה הלכתי לחומרא מבחינת הבעלים או לקולא מבחינת הוועדה. אני מפנה לעמ 17 לחוו"ד...במסחרי משלמים את המע"מ בנוסף לדמי השכירות ולכן לא עשיתי הפחתה של מע"מ. מי שבא להשכיר ברור לו שהוא מוסיף מע"מ כי הוא חנות". ובהמשך (עמ' 153 שורות 1-17): "ת: מישהו ששוכר חנות לא מקבל חנות ונכנס, אלא הוא עושה שיפוצים ושינויים. חנות אף פעם לא נשארת כמבנה כמו שהוא...כל אחד עושה שיפוץ בחנות לפי ראות עיניו ולפני שהוא נכנס. את לא יכולה לתת פחתים על סיוד, על חורים בקירות... ש: יש גם הרבה דירות שאליהן אנשים נכנסים ועושים שיפוצים. רח' סוקולוב בהרצליה זה לא רח' מודרני, יש בו הרבה חנויות שלא עשו בהן שיפוצים, לכן אני לא יודעת מהיכן קבעת את ההנחה הזאת, שהבעלים לעולם במשך כל שנות ההשכרה לא יידרש לעשות שום השקעה בנכס? ת: בדרך כלל במבנים לתעשיה ולמסחר הבעלים לא עושה השקעה בנכס. במידה והחנות להשכרה, מגיע השוכר, רואה את החנות ומשפץ. כל שוכר שנכנס סביר להניח שיעשה שיפוצים לעצמו. ש: ואם נשבר משהו או מתקלקל משהו סביר להניח שזה על חשבונו, או אם יש בעיה בצנרת או בביוב סביר להניח שהמשכיר לוקח הכל לעצמו? ת: האחוז הוא אחוז מינורי. ש: ההפחתות שעשית לגבי דירות מגורים כללו פחתים, ליקויים ואי תפוסה שיכול ותקרה, אתה מניח שמסחרי בכלל וסוקולוב בהרצליה בפרט לא יכול להיות מצב של אי תפוסה? ת: בתקופה שהקניונים לא היו נפוצים רח' סוקולוב בהרצליה היה חזק וסביר להניח שלא היתה אי תפוסה. לא בדקתי את הנושא הזה, זו הנחה". לאור הסבריו של השמאי באשר לאופן חישוב דמי השכירות וההפחתות הנדרשות, כעניין הנתון למומחיותו, לא שוכנעתי שנפלה טעות בולטת בקביעותיו שמצדיקה התערבות בממצאי חוות הדעת ואני דוחה את טענות הנתבעת בהקשר זה. 5. הפחתת אגרות והיטלי פיתוח לטענת הנתבעת, לא בוצעה בשומה ההפחתה הנדרשת בגין עלויות הבניה הכוללות אגרות והיטלי פיתוח, וזאת בניגוד לפסק הדין של בית המשפט העליון בערעור. בחקירתו בבית המשפט אישר השמאי שלא לקח בחשבון את האגרות והיטלי הפיתוח והסביר (עמ' 154 שורות 28-29; עמ' 155 שורה 1; עמ' 156 שורות 16-25): "ת:...כשמגיעים לעסקת קומבינציה מגיעים בעל קרקע וקבלן. הנחת היסוד בעסקת קומבינציה היא שבעל הקרקע מגיע עם קרקע לבניה, זה אומר שהוא אמור היה לשלם את היטל ההשבחה בשביל שהקבלן יוכל לבנות את מה שהוא אמור לבנות. הוא מגיע עם קרקע מוכנה. אם אין לו היטל השבחה אז הוא כאילו בא עם חלק מהקרקע. מצד שני, עומד קבלן שתורם לעסקה את מה שהוא יודע לעשות וזה הבניה. אחד יודע להביא קרקע, השני יודע להביא שירותי בניה. כל שאר האלמנטים שמתווספים וזה יכול להיות מע"מ על שירותי בניה של אחד מהם, זה יכול להיות מיסוי, יכול להיות שהקבלן צריך הלוואה לשלם מס שבח, אלף ואחד גורמים נוספים, זה צריך להגיע לסגירה בין הקבלן לבעל הקרקע ואחרי שיהיו מוצפים כל האלמנטים שאותם צריך לשלם ומי צריך לשלם, אפשר יהיה לסגור עסקת קומבינציה פרטנית על הנקודה הזאת". בפסק הדין בערעור קבע בית המשפט העליון: "בבוא בית המשפט לבחון את הרווחים הצפויים לחברה עקב הבנייה על הנכס, עליו להביא בחשבון גם את הפרמטרים הבאים: ...כל אותם מיסים נוספים, אשר היו מוטלים על החברה לו היתה מוציאה את תוכניתה אל הפועל באותה עת". מעדותו של השמאי בבית המשפט עולה מפורשות כי במסגרת החישוב שנערך על ידו נלקחו כל הפרמטרים שמשמשים עסקת קומבינציה, ביניהם: אגרות, היטלי פיתוח, מע"מ, מיסוי, מס שבח ועוד (ר' לעיל). פרמטרים אלה השפיעו ושוקללו בחווה"ד. אשר על-כן אני דוחה הבקשה בראש פרק זה. 6. הפחתת עלות היטל השבחה לטענת הנתבעת, ההפחתה של עלות היטל ההשבחה לוקה בחסר מאחר שלא נכלל בה היטל ההשבחה בגין אישור ההקלה לתוספת הקומה המפולשת המשביחה. השמאי הסביר בעדותו (עמ' 160 שורות 1-2, 7-8, 15-23): "ת:...אין היטל השבחה לקומה המפולשת. זה בדיוק כמו שמרתף לא נותן השבחה כי עלויות החפירה והבניה הן יקרות וזה אותו דבר כמו קומה מפולשת. ... הקומה המפולשת לא סחירה. חניות זה משהו שחייבים לעשות על מנת לבנות את הדירות. ... באופן תי אורטי בונים קומה מפולשת בשביל שאפשר יהיה למכור את הדירות, על כך קיבלו 5% זכויות, על זה משלמים היטל השבחה. הקרקע היא עניין אחר לגמרי והשאלה היא האם קומה מפולשת משביחה או לא? ש: האם את זה בדקת? ת: לא בדקתי את זה באופן עקרוני בתיק הזה, אבל אין מצב שקומה מפולשת יכולה לגרום להשבחה בפני עצמה. ש: לא בפני עצמה, אלא כשהיא משמשת לחניה שבלעדיה לא ניתן להוציא היתר בניה? ת: אבל לא ניתן להפריד את הקומה המפולשת ממה שנותנים, כי נותנים את הכל כחבילה אחת". ההסברים שניתנו על ידי השמאי בעדותו מקובלים עלי, ולא שוכנעתי בקיומם של נימוקים כבדי משקל המחייבים סטייה מחוות דעתו בסוגיה זו ועל כן אני דוחה את טענת הנתבעת. 7. בחינת שלב ב' - תמ"א 23 א' לטענת הנתבעת, קביעת השמאי בדבר פגיעה במקרקעין עקב אישור תמ"א 23 א', מבוססת על הנחות שאינן תואמות את המציאות ועל כן אין לקבל את הקביעה כי העיכוב פגע בתובעת. השמאי קבע בחוות דעתו (עמ' 19) כי: "תמ"א 23 א' - קבעה רצועות תכנון מציר הדרך ובכך חדרה אל תוך המתחם המיועד לבניה עתידית וגרמה לשינויים בתכנון הבית... כיום ניתן להגיד בבטחה כי רצועת התכנון פגעה בצורה חד משמעית בנכס יכול להיות שכבר בשלב זה נגרמה פגיעה בנכס המחייבת הריסה ויצירת מושע בנכס דבר הגורם לירידת ערך כל החלקה עבור כל בעלים בשיעור של כ-10% עד 15%. ירידת ערך זו מוערכת לשנת 1998, מועד אישור התב"ע ובהצמדה להיום בתוספת ריבית בסך של 1,275,000 ₪. למעשה מדובר בפגיעה נוספת במקרקעין (ההדגשה במקור-ד.פ.)". בחקירתו בבית המשפט אישר השמאי שאין בתמ"א 23 א' (י"א) הוראה המחייבת הריסה של בניה קיימת, שסותרת את רצועת התכנון (עמ' 165 שורות 27-29). לדבריו, הפגיעה בשיעור של 10% עד 15% היא בגין יצירה של מושע, ולמעשה הבניין נמחק ואין יותר בית משותף וזה מחזיר את המצב למושע בין הבעלים (עמ' 163 שורות 26-28). לעדותו, באופן תיאורטי יכול להיות מצב שבו ייבנה בית משותף חדש אבל זה לא יקרה בפועל (עמ' 164 שורות 1-3). בהמשך עמד על דעתו כי הפחתה בשיעור 10%-15% מקובלת במושע ואלה המדדים המקובלים בענף (עמ' 166 שורות 22-29). המסקנה המתבקשת העולה מהדברים היא שהשמאי הפעיל את שיקול דעתו לפי הבנתו ולא שוכנעתי שנפלה טעות בולטת בממצאיו. לפיכך טענת הנתבעת דינה להידחות. לאור מסקנות הדיון בראש פרק זה וההתערבות בחלק מממצאי חוות הדעת של השמאי, אפנה לבחון להלן את טענות התובעת לטעויות בחוות הדעת. טענות התובעת 1. שטח החלקה לטענת התובעת, שגה השמאי כשקבע כי שטח חלקה 11 הינו 1,112 מ"ר, והשטח הנכון עפ"י נסח הטאבו, הינו 1,244 מ"ר ולאחר הפקעות - 1,193 מ"ר. בחקירתו בבית המשפט אישר השמאי ששטח החלקה נטו לצורך החישוב שערך בחוות הדעת הינו 1,112 מ"ר (עמ' 168 שורות 17-18). יצוין שבחוות הדעת של השמאי מטעם התובעת, מר אמנון נזרי, נכתב ששטח החלקה הינו 1,112 מ"ר, וגם השמאי מטעם הנתבעת, מר אחיקם ביתן ציין בחוות דעתו כי שטח החלקה נטו הוא 1,112 מ"ר. לפיכך אני דוחה את טענת התובעת לטעות בשטח החלקה. 2. אחוזי הקומבינציה לטענת התובעת, שגה השמאי כאשר הסתמך על הסכם הקומבינציה משנת 1979 וקבע אחוזי קומבינציה של 33% למגורים ו-50% למסחר, אך לא פסק פיצוי בגין מרכיב המזומן שהיה אמור להיות משולם לתובעת על-פי ההסכם הנ"ל, בנוסף לשטחי המסחר והמגורים שהיתה אמורה לקבל. השמאי קבע בחוות דעתו (עמ' 15): "תחשיב הלוקח בחשבון את אחוזי הקומבינציה שנחתמו בשנת 1979 הינו תחשיב שראוי שילקח בחשבון היות ובכל אותה תקופה היתה כוונה לממש את ההסכם הנ"ל. לדעתי אחוזי קומבינציה לתקופות הנזק גבוהים יותר מאחוזי הקומבינציה בחוזה משנת 1979 היות ומחירי הקרקעות זינקו מעבר לעלויות הבניה. התחשיב הינו על הצד הזהיר והבטוח וכי אחוזי הקומבינציה יכול ויהיו מעבר ל-33% למגורים בסוקולוב הרצליה למועדי קביעת הנזק". בחקירתו בבית המשפט נשאל השמאי מדוע לא התייחס למרכיב המזומן שהגיע לתובעת לפי הסכם הקומבינציה, והשיב (עמ' 169 שורות 12-16): "ת: כל המסגרות של חוו"ד הן בהתאם למה שקבע ביהמ"ש העליון ואח"כ הצמצום שנתן לו בימ"ש זה. זו היתה המסגרת לחווה"ד בכלל ולצורה שהיא כך הוגשה. ביהמ"ש העליון ...ביקש לא להתייחס למרכיב המזומן, בדיוק כמו שהוא נתן את הערותיו לגבי ההקלות, שכן להתייחס אליהן. לכן לא התחשבתי במזומן". לטענת התובעת, בית המשפט העליון קבע בפסק הדין בערעור כי יש להתעלם מפסיקת פיצוי בגין מרכיב המזומן על-פי עסקת הקומבינציה משנת 1979 כאשר עורכים חישוב מחדש של אחוזי הקומבינציה המגיעים לתובעת בעסקה חדשה שתתבצע, כי אז תקבל התובעת פיצוי כפול; אולם לעמדתה, כאשר נקבע הפיצוי בגובה אחוזי הקומבינציה על-פי הסכם 1979, הרי שיש לפסוק פיצוי גם בגין מרכיב המזומן. השמאי אישר בעדותו שמבחינה כלכלית, לולא היה מרכיב של תשלום מזומן בעסקת הקומבינציה, הרי שאחוזי הקומבינציה היו גבוהים יותר (עמ' 169 שורות 17-19). בהמשך נשאל והשיב (עמ' 170 שורות 2-7): "ש: בהנחה שהיינו לוקחים את עסקת הקומבינציה מ-1979 כמו שהיא, בלי להוריד ממנה פרמטר כמו מרכיב המזומן, הרי שהיה צורך לפצות את התובעת על אותו מרכיב מזומן שהיה משתלם לה ואפשר היה לעשות את זה בשני שלבים: שלב אחד, להוסיף אחוזים בקומבינציה? ת: נכון. ש: והשלב השני, זה מרכיב הריבית על אותו מזומן לתקופת האחריות כפי שקבע ביהמ"ש? ת: כן. אבל זה הרבה יותר מסובך". השמאי אישר שבחישובו הפחית את אחוזי הקומבינציה ולא פסק שום פיצוי אלטרנטיבי, בנימוק שזה נעשה כך בהתאם להנחיית ביהמ"ש העליון (עמ' 170 שורות 12-15). בפסק הדין בערעור קבע בית המשפט העליון (פיסקה 51) שעל מנת למנוע מצב בו התובעת תקבל כפל פיצוי, יש לבחון אילו סכומים היא תוכל לקבל לידיה בכל מקרה אף עם חלוף הזמן, כאשר מרכיב התמורה במזומן מהווה דוגמא לסכומים כאלה. ובמילותיו של בית המשפט העליון: "כך למשל, איני רואה מקום לתשלום התמורה הכספית שאמורה היתה החברה לקבל בעד הסכם הקומבינציה הישן, סכום המוערך בסך של כ-1,590,420 ₪, על-פי חוות הדעת של השמאי מטעם החברה. על פי העיקרון הכללי שהוצג לעיל אין החברה זכאית לקבלת סכום זה במלואו מאחר והקרקע האמורה עדיין מוחזקת בידיה ולפיכך אף כיום אין כל מניעה לביצוע הסכם קומבינציה במתכונת דומה, בגדרו תוכל החברה לקבל תמורה כלשהי בעבור מכירת הקרקע". הנה כי כן, במסגרת ההנחיות שהתווה ביהמ"ש העליון בפסק הדין בערעור, נקבע שהתובעת אינה זכאית לקבל את מרכיב המזומן במלואו, מכיוון שגם כיום היא יכולה לערוך הסכם קומבינציה "במתכונת דומה" ולקבל תמורה בעבור מכירת הקרקע. על כן, מתן מרכיב התמורה במזומן הינו בבחינת כפל פיצוי. לאור האמור לעיל, אני דוחה את טענות התובעת לטעות של השמאי בקביעת אחוזי הקומבינציה. ד. מהו גובה הפיצוי הכספי שעל הנתבעת לשלם לתובעת? 1. חוסר היכולת ליהנות מפירות הנכס לאור הדיון שנערך בפרק ג' לעיל, ייקבע גובה הפיצוי ברכיב נזק זה במסגרת פסק דין משלים שיינתן לאחר שהשמאי יגיש את חוות הדעת המשלימה. 2. הוצאות תכנון והוצאות אחרות התובעת עותרת לקבלת פיצוי בסך של 68,898 ₪ נכון למועד הגשת התביעה, בגין הוצאותיה בתקופת האחריות, בהסתמך על אסמכתאות שצורפו לתצהיר הגשת מסמכים - ת/4. הנתבעת טוענת שיש לדחות את תביעת התובעת לתשלום ברכיב נזק זה, מכיוון שהתובעת לא הציגה הוכחה כלשהי לגבי הוצאות שהוצאו על ידה במהלך תקופת האחריות, ומסמכים שהוזכרו בתצהיר הגשת מסמכים אינם מהווים ראיות. כמו כן לטענתה, התובעת לא הוכיחה כי ההוצאות הוצאו בקשר להיתרי הבניה שלא אושרו לה על-ידי הנתבעת, וכי היא אינה זכאית להחזר של תשלומי ארנונה שמשולמת בגין חזקה בנכסים קיימים. בפסק הדין בערעור קבע בית המשפט העליון ביחס להוצאות כגון תשלומים של התובעת לעירייה וכיו"ב, שיש לתקן את סכומי הפיצוי שנקבעו בפסק הדין מיום 10.2.05 ולבדוק מהן ההוצאות שהוציאה התובעת במהלך תקופת האחריות בלבד, ולא משנת 1988. כמו כן, בהחלטתי מיום 12.5.08 קבעתי כי: "לעניין ראש הנזק של הוצאות תכנון ואחרות - הללו יחושבו על-פי הנחיות ביהמ"ש העליון, בהתאם לתצהיר הגשת מסמכים - ת/4". כפועל יוצא מהאמור לעיל, איני מקבלת את טענות הנתבעת לפיהן המסמכים שהוגשו במסגרת תצהיר הגשת המסמכים (ת/4), אינם מהווים ראיות להוצאות שהוציאה התובעת. התובעת פירטה בסיכומיה (סע' 20) מהן ההוצאות לגביהן קיימות אסמכתאות בתצהיר הגשת המסמכים. אולם, חלק מההוצאות שצוינו לא שולמו בתקופת האחריות (10,004 ₪ ביום 20.9.93; 86 ₪ ביום 11.7.93), ולפיכך לא יובאו בחישוב רכיב נזק זה. אשר על כן, התובעת זכאית להחזרים כדלקמן בגין תשלומים שבוצעו בתקופת האחריות מיום 3.5.92 - 22.3.93 ומיום 27.6.95 - 10.2.98: - 4,824 ₪ - בתאריך 5.11.92 בגין יעוץ משפטי בקשר למגרש ברחוב סוקולוב הרצליה (נספח 22 ל-ת/4); - 6,524 ₪ - בתאריך 12.1.93 בגין טיפול במס רכוש (נספח 23 ל-ת/4); - 4,830.4 ₪ בתאריך 31.1.93 תשלום לעיריית הרצליה (נספח 47 ל-ת/4); - 5,060.1 ₪ בתאריך 2.3.93 תשלום לעיריית הרצליה (נספח 49 ל-ת/4); הנתבעת תפצה את התובעת בראש פרק זה בסכום של 21,238 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מיום הגשת התביעה ועד לתשלום בפועל. 3. תשלומי מס רכוש התובעת עותרת לקבלת פיצוי בסך של 224,942 ₪ בגין תשלומים ששולמו על ידה למס רכוש, בהסתמך על אישור נציבות מס הכנסה ומס רכוש, שצורף כנספח י"ב לתצהירו של מר דוד כלפון (ת/3). הנתבעת גורסת שבהתאם לפסק הדין בערעור, היה על התובעת להוכיח, ביחס לשנים 1993-1994, שהיא ביקשה פטור משר האוצר וסורבה ומשכך יש לדחות את התביעה להחזר מס רכוש בגין שנים אלה. בנוסף לעמדתה, יש לדחות את הדרישות להחזר מס רכוש לגבי תשלומים ששולמו לאחר מועד הגשת התביעה ביום 3/5/99; ולגבי תשלומים מחוץ לתקופת האחריות שקבע בית המשפט העליון. בפסק הדין בערעור קבע בית המשפט העליון שבשנים 1993 ו- 1994 התובעת היתה רשאית לבקש פטור מתשלום מס רכוש, ועל כן אין מקום להחזיר לה את הסכומים ששולמו על ידה באותה עת, למעט אם יוכח כי נתבקש משר האוצר פטור, אך הוא לא נענה לכך. התובעת אינה טוענת שביקשה משר האוצר פטור ממס רכוש לגבי השנים הללו ולפיכך אני דוחה את טענתה להחזר תשלומי מס רכוש שבוצעו בשנים 1993 ו- 1994. אשר על כן, התובעת זכאית להחזר בגין יתר התשלומים ששולמו בתקופת האחריות שקבע בית המשפט העליון, למעט השנים 1993 ו-1994, קרי תשלומים שבוצעו החל מיום 3.5.1992 ועד יום 31.12.1992; והחל מיום 27.6.1995 ועד ליום 10.2.1998. בהתבסס על נספח י"ב ל-ת/3, פירט בא כוח התובעת בסיכומיו (סע' 19) את התשלומים ששילמה התובעת למס רכוש בשנים 1993 (שאינה נלקחת בחשבון כאמור לעיל), 1999, 2000 ו- 2001. דא עקא, שהשנים הללו אינן נכללות במסגרת תקופת האחריות ולפיכך התובעת אינה זכאית לקבל מהנתבעת החזרים בגין התשלומים שבוצעו בתקופות אלה וטענתה ביחס לרכיב נזק זה דינה להידחות. ה. סוף דבר לאור כל האמור לעיל אני מורה כדלקמן: שמאי המקרקעין מר מוטי דיאמנט, שמונה כמומחה מטעם בית המשפט, יגיש חוות דעת משלימה של רכיב הנזק שנגרם לתובעת בגין חוסר היכולת ליהנות מפירות הנכס, בהתאם להנחיות בפרק ג' לעיל של פסק הדין החלקי. חוות הדעת המשלימה תוגש לבית המשפט לא יאוחר מ-30 יום מהיום, ולכל אחד מהצדדים תינתן אפשרות תגובה תוך 45 יום מהיום. לאחר הגשת חוות הדעת המשלימה יינתן פסק דין משלים. הנתבעת תשלם לתובעת את הפיצוי בגין רכיב הנזק של הוצאות תכנון והוצאות נוספות, כפי שנקבע בפרק ד' לעיל של פסק הדין החלקי, ללא קשר לחוות הדעת המשלימה. לעניין הוצאות המשפט להן עתרו שני הצדדים בסיכומיהם: בפסק הדין בערעור קבע בית המשפט העליון כי: "...יעמדו בעינן הוצאות המשפט שנפסקו בבית המשפט המחוזי". לאור קביעה זו ובנסיבות בהן הוחזר התיק לדיון מבית המשפט העליון, אין צו להוצאות משפט נוספות מעבר לסכום שנקבע בפסק הדין מיום 10.2.05, וכל צד ישא בהוצאותיו בגין הליך זה. שמאותמקרקעיןמומחה מטעם בית המשפטקרקעות