חכירה לדורות בשטח חקלאי במושב

קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא חכירה לדורות בשטח חקלאי במושב: זוהי תובענה לפסק -דין הצהרתי שלפיו המבקשים הם חוכרים לדורות במקרקעין המשמשים כשטח חקלאי במושב גבעת ח"ן והידועים כגוש 6585 חלקה 39 (להלן:- "המקרקעין") עד ליום 13.3.2031 לכל המוקדם; עומדת להם הזכות לחתום מול המשיב על חוזה חכירה ל -49 שנים נוספות בהתאם לתנאי החוזה המקורי; וכן זכות חכירה לדורות בשטח של 17.861 דונם בהתאם לרישום בלשכת רישום המקרקעין (להלן:- "התובענה"). רקע המבקשת 1 (להלן:- "המבקשת") היא ביתו של המנוח אליהו בלומנפלד ז"ל (להלן: - "המנוח") שביום 24.3.1933 חתם על חוזה חכירה לדורות לתקופה של 49 שנים עם קרן קיימת לישראל, אשר הקנה לו זכות חכירה חקלאית (להלן:- "חוזה החכירה" או "החוזה המקורי"). המבקשים 2-4 הם יורשיו של המנוח ישראל בלומנפלד ז"ל, שעיברת שמו לישראל אלניר, ושהיה בנו של המנוח. הם אחייניה של המבקשת. המבקשים כולם הם יורשיו של המנוח. (ב) על פי הנטען בתובענה, משפחת המבקשים מחזיקה במקרקעין מאז שנות ה-20 של המאה הקודמת, והמקרקעין מעובדים על ידה במשך כ-90 שנה. בשלב כלשהו, מכר המנוח חלק מהזכויות במקרקעין לגב' עקרבי. בתובענה נטען שהעסקה לא דווחה למשיב ולא נרשמה בלשכת רישום המקרקעין אולם בסיכומי המבקשים נאמר שהעסקה כן דווחה למשיב אך לא נרשמה בלשכת רישום המקרקעין (המבקשים מציינים בתובענתם כי היא מתייחסת למלוא זכויות המנוח אך אין בכוונתם לגרוע מזכויותיה של גב' עקרבי לאחר חידוש חוזה החכירה כמבוקש על-ידיהם. בסיכומי בא-כוחם מבקשים הם להפחית 6 דונם משטחם בשל המכר לגב' עקרבי ולכן ההארכה המבוקשת מתייחסת לשטח של 11.861 דונם בלבד). (ג) בשנת 2006 פנתה המבקשת למשיב בבקשה לחידוש חוזה החכירה המקורי. ביום 1.4.07 פנתה גב' סימבול מטעם המשיב למבקשת בכתב, אליו צירפה שלושה העתקים של חוזה חכירה בנוסח חדש, המשנה את זכויות החכירה לדורות של המבקשים, על פי הסכם החכירה המקורי וכן מקטין את שטח החכירה לכ-11 דונם (מכתב המשיב ונוסח חוזה החכירה החדש שצורף לו - נספח "ה" לתובענה). (ד) ביום 4.5.09 הודיעו המבקשים למשיב, שהם אינם מעוניינים בהסכם חכירה חדש אלא עומדים על זכותם לחידוש חוזה החכירה המקורי, על פי תנאיו, לתקופה של 49 שנה (נספח "ו" לתובענה). (ה) המקרקעין היו בשטח שנועד לפיתוח בתוכניות מנדטוריות וחלקם יועדו לשטח עירוני בנוי על פי תמ"א 31. ביום 12.10.97 נרשמה הערה על הפקעה לפי סעיף 3 לפקודת הדרכים ומסילות הברזל בק.ת 5856 בשטח של 126 מ"ר וביום 24.12.97 נרשמה הערה בלשכת רישום המקרקעין. בפועל ההפקעה לא בוצעה ולא נתפסה חזקה במקרקעין מכוח הפקעה זו עד העת האחרונה. (ו) ביום 16.4.07 פורסמה הפקעה במקרקעין על פי פקודת הדרכים ומסילות הברזל, וביום 6.5.07 נרשמה הערה בלשכת רישום המקרקעין. ביום 26.2.08 פורסמה גריעת חלק מהמקרקעין מהפקעה בק.ת 6651, אולם צו זה לא נרשם בלשכת רישום המקרקעין. (ז) לנוכח ההפקעה, הגישו המבקשים תביעה לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965 (להלן:- "חוק התכנון והבניה") וכן תביעה לפיצויי הפקעה במסגרת ה"פ 17473-07-09 . במסגרת תשובתה בהליך זה טענה מע"צ, כי למבקשים אין זכות חכירה לדורות. משכך, ביום 26.1.10 פנו המבקשים למשיב בדרישה לפעול ולחדש את זכות החכירה לדורות על פי ההסכם המקורי (נספח "ז" לתובענה). ביום 3.2.10 השיבה עו"ד מטעם המשיב, שהמשיב מתנגד לחידוש חוזה החכירה המקורי עם המבקשים, מהטעם שבמשך כל השנים התייחסו שני הצדדים לשטח כאל שטח חקלאי לכל דבר ולכן נשלחו להם חוזי חכירה למטרת עיבודים חקלאיים כמקובל במינהל (נספח "ח" לתובענה). (ח) ביום 21.4.10 הגישו המבקשים את התובענה דנן. בדיון שהתקיים לפני ביום 7.7.10 הסכימו הצדדים שיוגשו סיכומים בכתב ופסק- הדין יינתן על סמך החומר בתיק ללא חקירות נגדיות. טענות המבקשים חוזה החכירה המקורי נוקט בלשון הארכת חוזה החכירה "באותם התנאים" ולא בתנאים חדשים ולכן זכאים המבקשים לחידוש בתנאי החוזה המקורי, קרי להארכת החוזה המקורי. המבקשים מעולם לא טענו שמדובר בנחלה כמשמעה על פי החלטות מועצת מקרקעין ישראל, אלא על פי מושגי קרן קיימת לישראל וכמפורט בחוזה במטרת החכירה. למבקשים אף אין עניין בכך שהמקרקעין יוכרו כנחלה כמשמעה על פי החלטות מועצת מקרקעי ישראל, ולא זו העילה בגינה הוגשה תובענה זו כי אם קבלת ההצהרה כי למבקשים הזכות להארכה של חוזה חכירה ל-49 שנות חכירה נוספות בהתאם לתנאי החוזה המקורי. המבקשים טוענים שמטרתה של קרן קיימת לישראל הייתה לשוות לחכירה אופי הקרוב ביותר לבעלות וליתן לחוכר תחושת הגנה של ממש מפני חוסר יציבות עתידית לגבי זכויותיו. לכן, הדרך הראויה לפרש את חוזה החכירה המקורי, היא שהחוכר למעשה מהווה בעלים אמיתי ובעל זכות קניין מושלמת. לפיכך יש לראות את המבקשים ואת המשיב כמי שפעלו מאז שנת 1982, עת נסתיימה תקופת החכירה הראשונית, כמי שהאריכו בהסכמה את תוקפו של הסכם החכירה ל-49 שנים נוספות באותם התנאים וזאת כדי לתת לחוזה את היציבות. על פי הפסיקה והנוהג אצל מינהל מקרקעי ישראל, תוקפו של חוזה החכירה של המבקשים לא פג והוא ממשיך לחול באופן אוטומטי, כל עוד המשיב אינו פונה למבקשים 18 חודשים לפני תום תקופת החכירה ומודיע על הזכות לחידושה. המשיב מעולם לא פנה למבקשים במכתב רשום והודיע על תום תקופת החכירה הראשונה, ועל כן הסכם החכירה המשיך לעמוד בתוקפו עד לפניית המבקשים בשנת 2006 להארכת חוזה החכירה. לנוכח החלטה 1054 של מועצת מקרקעי ישראל, תנאים מיטיבים של חוזה חכירה ישן גוברים על החלטות מועצת מקרקעי ישראל המאוחרות לחוזה ולכן הוראות החוזה המקורי גוברות על נהלים פנימיים וחוזי חכירה מאוחרים. (ו) המבקשים מפנים לע"א 8729/07 אירונמטל בע"מ נ' קרן קיימת לישראל (לא פורסם, , 12.11.09) הן באשר להבחנה הנכונה בין הארכת חכירה לחידוש חכירה, הן באשר לעוצמתה של זכות החכירה לדורות וטוענים שבמקרה דנן מדובר בהארכת חוזה החכירה בהתאם לתנאי החוזה המקורי. (ז) המבקשים מפנים גם לע"א 6651/99 בינימין הדר נ' הקרן הקיימת לישראל, פ"ד נו(1) 241 (2001) (להלן:- "עניין הדר") וטוענים שכאשר עומדים לזכותו של חוכר תנאים מיטיבים בחוזה חכירה ישן, הרי שהמינהל לא רשאי לשנות התניות באופן חד צדדי או לחייבו לחתום על חוזה חדש בעל תנאים גרועים. משכך, לא היתה למשיב הזכות להתעלם מחוזה החכירה משנת 1933, על כלל תנאיו וזכויותיו המעוגנות בו, והיה עליו להוציא לפועל את ההחלטות אשר הוא עצמו הוציא, באופן שיתן למבקשים את הזכות המגיעה להם, כבעלים לכל דבר, קרי ליציבות והגנה על זכויותיהם במקרקעין. (ח) טענות המשיב שהחוזה שונה בהתנהגות הצדדים אינן נכונות. בהסכם החכירה אין כל חובה להקמת בית מגורים והמשיב עצמו לא סבר כן. טענות המשיב אין בהכרזת המבקשים כאילו אין להם עניין בהגדרת המקרקעין נושא התובענה כ"נחלה" כדי לסייע בידם. הלכה למעשה נדרשת על ידי המבקשים הזכות לחכירה ל-49 שנה בתנאי חוזה החכירה ההסטורי. הטבה זו מתבססת אך ורק על תנאי חוזה נחלה אשר אף לדעת המבקשים אין הם נכנסים בגדר חוזה זה. במשך כל השנים התייחסו הצדדים ויורשיהם למקרקעין כאל שטח חקלאי לכל דבר והיה ברור כי מדובר בחוזה למטרת פרדס. כמו כן, המבקשים קיבלו אישור ומכרו חלק מהשטח, דבר שלא ניתן לעשות בנחלה חקלאית בהתאם לנוהלי המינהל והחלטותיו. אישורו של המינהל למכירה זו מוכיח שמדובר במוחכר המהווה פרדס בלבד, והמבקשים מנועים ומושתקים מלהעלות כיום טענות סותרות. בפי המשיב אף טענת שיהוי בהתבסס על הזמן הרב שחלף הן ממועד מסירת המקרקעין למנוח, הן ממועד העברת הזכויות ע"ש המבקשים הן ממועד העברת החוזים המוצעים על ידי המשיב. (ג) תשלום דמי ההסכמה בגין העברת הזכויות ותשלום דמי החכירה השנתיים שולמו לפי שטחי עיבוד חקלאי. כך גם אישור המכירה ורישום הירושה על שם כל היורשים נעשה כשטח חקלאי. פעולות אלו הן בניגוד לחוזה לנחלה ובניגוד ללשון החוזה העוסק בהורשת זכויות. הסכמת שני הצדדים שלא לפעול על פי החוזה מהווה שינוי לחוזה נחלה התואם הוראות חוזה למטרת פרדס. (ד) במקרקעין מעולם לא הוקם בית מגורים ולא התקיימו בו התנאים העיקריים לחוזה שהם חובת מגורים ועיבוד האדמה דרך קבע. במקרקעין חקלאיים שהם נחלות, חל תשלום דמי חכירה שנתיים בלבד בסכום זעום. המבקשים שילמו דמי חכירה אלה ולא את הנקבע לגבי נחלות. חלק מתנאיו של חוזה החכירה עם המנוח לא קוימו לכתחילה ולכן לא ניתן היה לראות במבקשים או במנוח חוכרים של נחלה. כך, הקרקע לא הוקצתה כנדרש, לא שימשה למטרת נחלה, לא שולם עליה תשלום ראוי וכד'. הצדדים במשך השנים שינו בהתנהגותם בפועל את תנאי חוזה החכירה וכך נוצרה הסכמה שבהתנהגות לשינוי התנאים בחוזה. (ו) המנוח מעולם לא פנה למינהל בטענה כלשהי בקשר לחוזה החכירה ואף לא ביקש להאריכו פעם נוספת בחלוף 49 שנה. רק כעת לאחר שנים כה רבות התעוררו היורשים של המנוח ומעלים טענות מטענות שונות אשר אביהם, בעל זכות החכירה, לא טען כלל. (ז) המשיב הוסיף וטען שמאחר שחלק מהשטח נושא התובענה נרכש על ידי גב' עקרבי, יש לצרף את יורשיה של גב' עקרבי לתובענה שכן הם עלולים להיפגע מהמבוקש בה. אלא שבסיכומי המבקשים, הבהירו האחרונים כי ההארכה המבוקשת על ידיהם מתייחסת לשטח המקרקעין ללא השטח שנמכר לגב' עקרבי ועל כן איני נדרשת לטענה זו. דיון והכרעה סעיף ב' לחוזה החכירה המקורי קובע בזו הלשון: "בתום תקופת החכירה של ארבעים ותשע השנים הראשונות - מקבל החוכר זכות-קדימה לחידוש זכות-החכירה באותם התנאים לתקופה חדשה של ארבעים ותשע שנים שניות, אם החוכר יבקש בכתב על כך שנה אחת או יותר לפני גמר תקופת החוזה הנוכחי או החוזה שיבוא במקומו. שמנה-עשר חודש לפני גמר תקופת החוזה הנוכחי, או החוזה שיבוא במקומו, - על הקרן להודיע לחוכר במכתב-באחריות, על פי המען של החוכר על הנחלה החכורה, שעליו לפנות לקרן על-דבר חידוש זכות-החכירה. הקבלה מהדואר על משלוח המכתב-באחריות, תשמש הוכחה, שהקרן מילאה את התחיבותה זאת. אם במשך ששה חדשים מיום משלוח המכתב-באחריות כנזכר-לעיל לא יפנה החוכר לקרן בבקשה לחדש את החכירה - תהיה הזכות לקרן להחכיר את הנחלה לאחר, או להשתמש בה כראות עיניה. במקרה של איחור משלוח המכתב-באחריות האמור על-ידי הקרן - ייחשב משך-זמן ששת החדשים הנזכרים-לעיל מיום משלוח המכתב-באחריות." (הדגשות שלי - ה.ג.) לא נטענה לפני כל טענה שהחוכר, דהיינו, המנוח, פנה מבעוד מועד למשיב בבקשה לחדש את זכות החכירה למשך 49 שנים. ההיפך הוא הנכון. הוכח כי המנוח לא פנה בכל בקשה ולא הייתה בפיו כל הסתייגות לגבי ההתקשרות עם המשיב. טוענים המבקשים, כי חובת הפניה הראשונית היא על המשיב ושעה שהאחרון לא פנה למבקשים במכתב רשום שמונה עשר חודשים לפני תום תקופת החכירה והודיע על הזכות לחידושה, תוקף החוזה המקורי ממשיך לחול באופן אוטומטי. איני מקבלת טענה זו. לטעמי, יש לערוך הבחנה בין רישת סעיף ב' לחוזה, שמקנה זכות לחוכר הקיים להודיע על רצונו לחדש את חוזה החכירה בתנאי שביקש זאת בכתב לכל הפחות שנה אחת טרם סיומו של החוזה הקיים, לבין סיפת סעיף ב' דלעיל, שמטיל על הקרן את חובת ההודעה שעל החוכר לפנות אליה לחידוש זכות החכירה. אי עמידתה של הקרן בחובה המוטלת עליה לפי החוזה המקורי, לא מקנה כשלעצמה לחוכר הקיים, זכות לחדש את חוזה החכירה באותם התנאים. כל שקובע הסעיף זה מנגנון שלפיו על הקרן להודיע לחוכר על זכותו לחדש את החוזה, כאשר אם החוכר לא פונה לקרן לשם חידוש החוזה האמור, הקרן פטורה מלתת לו את זכות הקדימה. אין תימוכין לכך שבמקרה אחרון שכזה, החוכר יהיה זכאי באופן אוטומטי לכך שזכות החכירה תמשיך לחול עליו. הסעיף מעמיד זכות קדימה לחוכר לחדש את זכות החכירה, הא ותו לא. ובמילים אחרות, חובתו של החוכר וחובתה של הקרן, אינן חד הן. על החוכר המעוניין בחידוש לבקש זאת בכתב מהקרן, וזאת אף אם הקרן לא עמדה בחובתה שלה, לעניין זכות הקדימה. שעה שכאמור, לא פנה המנוח בכל בקשה שהיא למשיב באשר לזכות החכירה שהייתה קיימת לו, די בכך כדי להביא לדחיית התובענה המתבססת על הזכות לחידוש חוזה החכירה כפי נוסחה ברישה של סעיף ב' לחוזה החכירה. אלא שלא אעשה מלאכתי קלה ואמשיך לבחון את טענות הצדדים אחת לאחת. (ב) לכתחילה אבחן האם לנוכח סעיף ב' הנ"ל כשלעצמו זכאים המבקשים להאריך את חוזה החכירה המקורי באותם תנאים לתקופה נוספת של 49 שנה - כטענת המבקשים, או שאין הם זכאים לכך לנוכח העובדה שהטבה זו מתבססת אך ורק על תנאי חוזה נחלה, ואין מחלוקת בין הצדדים שהמבקשים לא נכנסו לגדר חוזה זה. כאמור, המבקשים תולים יהבם בלשון החוזה המקורי, המקנה לחוכר זכות קדימה לחדש את החכירה באותם תנאים למשך 49 שנים נוספות. המשיב מנגד סבור, ששעה שתמה תקופת החכירה הראשונית, ומשחלו שינויים רבים בתנאי החוזה בין היתר על סמך התנהגות הצדדים, אין לחדש את החוזה בהתאם לתנאים שהיו קבועים בחוזה החכירה המקורי. סבורה אני שבמחלוקת זו, הצדק עם המשיב. בסעיף כ"ב לחוזה החכירה המקורי נקבע בזו הלשון:- "החוכר מחויב לשבת על הנחלה ולעבד אותה בקביעות, הקרן קובעת, בשעת חתימת חוזה - החכירה הנוכחי, משך-זמן של שלש שנים, שבהמשכו מחויב החוכר לעבד את כל אדמת הנחלה. עבר הזמן והחוכר לא מילא את חובתו זו - יש הזכות לקרן להשיב אליה את הנחלה מבלי תשלום פיצויים אילו שהם מצדה לחוכר..." (הדגשה שלי - ה.ג.) עינינו הרואות, שבחוזה החכירה המקורי, שנחתם לפני למעלה מ-70 שנה, התחייב החוכר לשבת על הנחלה ולעבד אותה דרך קבע. זה היה השימוש הספציפי אליו יועד חוזה זה. כך, כעשרים שנים לאחר החתימה על חוזה זה, התקבלה החלטת מועצת מקרקעי ישראל מספר 1 במסגרתה נקבע כי:- "חוכר של קרקע חקלאית חייב להתגורר בנחלה ולנצלה ולעבדה ברציפות ובקביעות למטרות לשמן הוחכרה הקרקע." סעיף זה, שכאמור נקבע על ידי מועצת מקרקעי ישראל מאוחר לחוזה המקורי, מצביע אף הוא על כך שבחוזי נחלה חובה על החוכר להתגורר בנחלה, כך נקבע בהחלטה זו המאוחרת יותר על ידי המינהל, כך אף נקבע בחוזה המקורי, שיועד לאותה מטרה. אין חולק, כי המבקשים מעולם לא התגוררו בשטח המקרקעין ושמהרגע הראשון הקרקע נוצלה למטרת פרדס. חיזוק למסקנה זו ניתן למצוא בתכתובות השונות שצורפו לכתבי הטענות של הצדדים, המלמדות על כך כי במהלך השנים שחלפו התייחסו שני הצדדים למקרקעין כאל שטח חקלאי. (ג) כך למשל, במכתב ששלח מר שלום שאשה, אחראי מחוזי, לעו"ד מיכל מזרחי, ביום 18.7.88 נכתב:- "עו"ד מיכאל וגנר במכתבו אלינו מתאריך 27.6.77 ציין שהחלקה 39 נטועה פרדס וכן קבלנו אישור מושב גבעת חן במכתבם אלינו מתאריך 24.6.77 בו ציינו שהחלקה אינה נחלה ובשטח נטוע פרדס. על סמך אישורים אלה...הסכמנו שיחתמו חוזים הן עם בלומנפלד והן עם עקרבי למטרת פרדס." (נספח 1 לתשובת המינהל). ועוד לפני כן בשנת 1977 נאמר במכתב ששלח מושב גבעת חן למר שאשה:- "הננו לאשר, כי החלקה הנ"ל נמצאת בתחום "המשבצת" של גבעת-חן וכי החלקה הנ"ל איננה נחלה, ובשטח זה נטוע פרדס. כן הננו לציין, כי...הפרדס נטוע כבר למעלה מ-40 שנה." (ההדגשה שלי - ה.ג.; נספח 2 לתשובת המינהל). כמו כן, בצירוף לקבלה על התשלום ששילמה המבקשת בשנת 1983 וששלחה למשיב ולמר שאשה, נכתב על ידה בכותרת: "הנדון קבלה על תשלום פרדס בלומנפלד". (הדגשה שלי - ה.ג.) (ד) טוענים המבקשים, שאין להם כלל עניין אם המקרקעין יוכרו כנחלה, אם לאו. לדידם, כל שהם מבקשים זו הצהרה שהם זכאים להאריך את החוזה המקורי ב-49 שנים נוספות ובאותם התנאים. סבורני, כי לא ניתן לדון בטענה זו של המבקשים במנותק מהשאלה האם עסקינן בחוזה נחלה אם לאו. ההוראה עליה שמים המבקשים את יהבם היא הוראה שקיימת אך ורק בחוזי נחלה, כמשמעות המושג בהחלטות מינהל מקרקעי ישראל. אם בפועל לא ראו הצדדים את החוזה כחוזה נחלה, ולכן לא פעלו כפי שנדרש באשר לחוזה שכזה, לא ניתן היום, 70 שנה לאחר חתימתם על החוזה המקורי, לדרוש לקיימו באותם התנאים. כאמור, התנאי המרכזי והמהותי ביותר בחוזה החכירה המקורי, שעוסק בייעודו של החוזה קובע חובת ישיבה על הנחלה ועיבודה בקביעות. תנאי זה בחוזה המקורי מעיד על תכליתו של החוזה - מגורים על הקרקע ועיבודה דרך קבע. כאמור, אין חולק כי המנוח ו/או המבקשים לא ישבו מעולם על הקרקע ושהקרקע שימשה למטרת פרדס כבר מבראשית. דבר זה כשלעצמו מעיד על שינוי תכלית החכירה וכפועל יוצא מכך, עשוי להעיד על שינוי בהתנהגות שהוביל לקיום חוזה חכירה למטרת עיבוד חקלאי גרידא. כך, המנוח קיבל את אישור המינהל למכור חלק מהשטח לגב' עקרבי, דבר שלא היה ניתן לעשות אם המינהל היה רואה את החוזה כחוזה נחלה, לנוכח החלטותיו ובהתאם למדיניות שלפיה פועל (ר' בעניין זה ע"א 4075/06 אפרים גליקמן נ' יצחקי איזביצקי (לא פורסם, , 18.2.10). כך גם, תשלום דמי ההסכמה בגין העברת הזכויות ותשלום דמי החכירה השנתיים שולמו לפי שטחי עיבוד חקלאי, כפי שהצהירה גב' צביה ספיר, עובדת המחלקה החקלאית במינהל בסעיף 10 לתצהירה, שצורף בתשובה לתובענה. לטעמי, נקודות אלו אכן מצביעות על כך ששני הצדדים לא נהגו בהתאם לתכלית החוזה המקורי והוראותיו, כבר מימיו הראשונים של החוזה, ולכן המבקשים לא יכולים היום לדבוק בהוראה המיטיבה עימם הקיימת בחוזה המקורי, חוזה שכאמור, הצדדים לא פעלו על פיו. אם הצדדים ראו בחוזה החכירה חוזה לעיבוד חקלאי ולא חוזה נחלה, זהו למעשה החוזה החדש שנוצר על ידי הצדדים בהתנהגות ואשר היה בתוקף במועד סיום החוזה המקורי ועודנו בתוקף עד היום. המבקשים אינם זכאים לדרוש לחתום על חוזה שהוא שונה מחוזה החכירה שהצדדים נהגו על פיו והסכימו לו מאז שנות ה - 40. המבקשים זכאים לחדש את תקופת החכירה למטרת עיבוד חקלאי ובהתאם לנוסח חוזה חכירה לעיבוד חקלאי הנהוג כיום. חיזוק למסקנה אליה הגעתי ניתן למצוא בע"א 1910/07 אברהם מרשי נ' קרן קיימת לישראל (לא פורסם - 29.12.08). שם, המערער חכר מקרקעין המהווים משק חקלאי, שהוחכרו על ידי קרן קיימת לישראל לפלוני, שהעביר את זכות החכירה לאלמוני וממנו רכש את הזכות המערער. בהמשך, כאשר רצה המערער לחדש את ההסכם, שלח לו המינהל חוזה חכירה ל"משק עזר", בעוד המערער דרש מהמינהל לקבל חוזה חכירה המיועד ל"נחלה" בטענה שזכויות החכירה שרכש מאלמוני הן זכויות חכירה בנחלה. בעניין זה קבע בית המשפט העליון כי:- "גודל השטח...מעיד עליו כי הוא נועד לשמש כמשק עזר...העובדה שבחוזי החכירה והעברת הזכויות שנחתמו...טרם הקמת המינהל לא הקפידו הצדדים על המינוח המדויק ועשו שימוש בביטוי "נחלה" אין בה בעיני כדי לשנות מסקנה זו...גם אם נניח לטובת המערער כי מלכתחילה הייתה כוונה להקצות..."נחלה", כאמור בחוזי החכירה שנחתמו בינם ובין הקרן הקיימת לישראל, בפועל לא התפתח משק מס' 71 לכדי "נחלה" ומאז שנרכשו הזכויות בו...ניהלו במקרקעין משק במתכונת של "משק עזר", ואלה הן, על כן, הזכויות שרכש המערער... תמיכה למסקנה בדבר היותם של המקרקעין "משק עזר" היא האופן שבו התייחסו הגורמים הרלוונטיים אל המקרקעין במהלך השנים, לרבות בתקופה מאז רכש המערער את הזכויות בהם." יפים דברים אלו למקרה דנן. גם אם הייתה כוונה להקצות למנוח נחלה כאמור בחוזה המקורי, בפועל לא התפתחו המקרקעין לכדי נחלה. כאמור, המנוח ו/או המבקשים אחריו, מעולם לא ישבו על המקרקעין, דרישה שהיא חובה כאשר מדובר בחוזי נחלה, הן המנוח הן המבקשים התייחסו במשך התקופה כולה אל המקרקעין כאל פרדס ואל חוזה החכירה כחוזה שהוא למטרת פרדס, קרי עיבוד חקלאי גרידא. במצב דברים שכזה, מנועים המבקשים לבוא היום, למעלה מ- 75 שנים לאחר מועד החתימה, בדרישה לחתום על חוזה חכירה עם התנאים שבחוזה המקורי, שהצדדים בהתנהגותם, שינוהו ונהגו בהתאם לחוזה חכירה לתכלית שונה - עיבוד חקלאי של פרדס. שעה שלא התממש החוזה המקורי, המבקשים אינם יכולים להסתמך על תנאי הקיים בו ולדרוש התקיימותו. המבקשים מפנים להחלטה 1054 של מועצת מקרקעי ישראל שכותרתה "תחולת החלטות מועצת מקרקעי ישראל על חוזי חכירה פרטניים" וטוענים על פיה שהם רשאים להסתמך על הוראות ההסכם המיטיבות איתם ולכן הוראות ההסכם המקורי גוברות על נהלים פנימיים של המינהל וחוזי חכירה מאוחרים. לו הייתי מגיעה למסקנה שהצדדים פעלו בהתאם לחוזה המקורי ולתכליתו, היה ממש בטענה זו וכך היו המבקשים זכאים למצות את זכויותיהם על פי ההסכם המקורי המיטיבות ביחס להסדרים מאוחרים יותר שנקבעו על ידי מועצת מקרקעי ישראל בהחלטותיה. אולם, שעה שקבעתי שהצדדים מהיום הראשון, נהגו בהתאם לחוזה לעיבוד חקלאי, שזו הייתה מבחינתם תכלית ההסכם בפועל וכך אף התייחסו לחוזה זה, אין בהחלטה זו של המינהל כדי לסייע להם. (ז) כך גם עניין הדר לא יכול לסייע למבקשים. בעניין הדר עלתה השאלה האם רשאי המינהל לדרוש מהמערערעים דמי היתר עבור ניצול זכויות בנייה, שעה שבחוזה החכירה הוסכם על הסדר שונה שעיקרו הגדלה יחסית של דמי החכירה. בית המשפט העליון קבע כי המינהל האריך את חוזה החכירה המקורי ל-49 שנים נוספות, הארכה הנוגעת לכל תניות החוזה המקורי, ובכללן התניה בדבר הגדלת דמי החכירה במקרה של הוספת בנייה. בית המשפט העליון אף ציין שבהארכת החכירה נאמר לחוכרים כי החוזה מוארך בתנאים המקוריים. בנסיבות אלו קבע בית המשפט העליון שהמינהל לא רשאי לשנות באופן חד צדדי את ההסדר של הגדלת דמי החכירה ולהעמיד תחתיו הסדר של דמי היתר. קל להיווכח כי נסיבות מקרה הדר שונות לחלוטין מנסיבות המקרה דנן, בשל האמור דלעיל ועל כן אף עניין זה אינו יכול לסייע למבקשים. סוף דבר אני דוחה את התובענה וקובעת כי המבקשים אכן זכאים לחידוש חוזה חכירה אולם למטרת עיבוד חקלאי, כפי שנהוג כיום. בנסיבות העניין, איני עושה צו להוצאות.קרקע חקלאיתחקלאותחכירה לדורותקרקעותמושבים נחלות ומשקיםחכירה