עיכוב התמחרות בהוצל''פ

קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא עיכוב התמחרות בהוצל''פ: א. בקשת רשות ערעור על החלטת בית משפט השלום בהרצליה (כב' השופטת א. מני גור) מיום 31.1.2010, לפיה התקבלה בקשת רשות הערעור שהוגשה על ידי המבקש (רע"צ 25556-01-10), ועוכבו הליכי המכר בתיק הוצאה לפועל (תיק מס' 26-09194-08-5 (להלן: "תיק ההוצל"פ") למשך 15 יום, על מנת ליתן למבקש שהות לפדות את הנכס נשוא תיק ההוצל"פ. ב. העובדות העיקריות הצריכות לענייננו, הן כדלהלן: ביום 28.9.2008 פתח המשיב מס' 1, בנק דיסקונט לישראל בע"מ (להלן: "הבנק") כנגד המבקש, בהליכי הוצאה לפועל לאכיפת שעבוד ספציפי. ביום 22.12.2008 מונה ב"כ הבנק, עו"ד זהבי, לכונס נכסים על זכויות החייב במקרקעין (להלן: "כונס הנכסים") הידועים כגוש 6391 חלקה 7 בעיר פתח תקווה, המהווים חטיבת קרקע חקלאית בשטח רשום של 57,818 מ"ר (להלן: "המקרקעין" או "הנכס"). ביום 27.2.2009 וביום 3.3.2009 פורסמו מודעות ע"י כונס הנכסים בדבר הצעות לרכישת המקרקעין. ביום 3.3.2009 העריך שמאי לבקשת כונס הנכסים את שווי המקרקעין בסכום של 5.8 מיליון ₪, וכן העריך כי במימוש מהיר יש להפחית 20% משוויים של המקרקעין (נספח 4 לתגובת כונס הנכסים). ביום 18.3.2009 הגיש המבקש לבית המשפט המחוזי בתל אביב בקשה למתן צו מניעה זמני המורה ללשכת ההוצל"פ לעכב את הליכי ההוצל"פ ובפרט לעכב את הליכי מכירת המקרקעין (בש"א 6447/09, ת"א 1301/99) (להלן: "הבקשה למתן צו מניעה"). במסגרת הבקשה למתן צו מניעה טען המבקש, בין היתר, כנגד תקפות המשכנתא, וכן טען כי האזהרה בדבר פתיחת תיק ההוצל"פ מעולם לא נמסרה לידיו ולכן מן הראוי לבטל את כל הליכי ההוצל"פ (נספח 6 לתגובת כונס הנכסים לבר"ע). ביום 8.6.2009 ניתן ע"י בית המשפט המחוזי (כב' השופט נ. ישעיה) צו מניעה זמני לעיכוב הליכי ההוצל"פ, אשר יכנס לתוקפו רק לאחר הפקדת התחייבות עצמית וערבון על סך 50,000 ₪ (שם, נספח 8). מאחר שהמבקש לא הפקיד התחייבות עצמית וערבון, כנדרש על פי החלטת בית המשפט המחוזי לעיל, פרסם כונס הנכסים מודעות נוספות לשם קבלת הצעות לרכישת המקרקעין. ארבע הצעות הוגשו לרכישת המקרקעין, וביום 10.9.2009 התקיימה ישיבת התמחרות בה נכחו, בין היתר, ארבעת המציעים, המבקש, בנו ובנותיו. לאחר אחד עשר סיבובי התמחרות זכתה הצעתה של המשיבה 2, שורשי נדל"ן יזום (2009) (להלן: "שורשי נדל"ן" או "הזוכה"), אשר הייתה ההצעה הגבוהה ביותר. שורשי נדל"ן הציעה לרכוש את הנכס בסכום של 6.8 מיליון ₪. ביום 24.9.2009 חתמה שורשי נדל"ן על הסכם לרכישת המקרקעין אשר תוקפו הותלה, כדין, בקבלת אישור רשם ההוצל"פ (שם, נספח 11). ביום 27.9.2009 הגיש כונס הנכסים לרשם ההוצל"פ בקשה לאשר את מכירת המקרקעין, באם לא יושג הסכם בין המבקש לבנק בדבר סילוק החוב ופדיון השעבוד (שם, נספח 12). ביום 1.10.2009 הוגשה לכונס הנכסים הצעה נוספת לרכישת המקרקעין הגבוהה ב-400,000 ₪ מהצעת שורשי נדל"ן, בעקבותיה הוגשה לרשם ההוצל"פ על ידי כונס הנכסים בקשה למתן הוראות. ביום 8.10.2009 הגיש המבקש בקשה להאריך את המועד להפקדת התחייבות עצמית ועירבון כספי, על פי החלטת כב' השופט ישעיה לעיל (שם, נספח 13). ביום 1.11.2009 נדחתה בהסכמת הצדדים תביעת המבקש ללא מתן צו להוצאות. כמוסכם על הצדדים, נקבע כי המבקש רשאי לפנות לרשם ההוצל"פ בבקשה לעיכוב הליכי ההוצל"פ (שם, נספח 15). ביום 8.11.2009 הגיש המבקש לרשם ההוצל"פ 'בקשה דחופה לביטול הליכי מכירת נכס ולחלופין להשהייתם עד לפדיון המשכנתא ע"י החייב'. בבקשתו טען המבקש, בין היתר, כי לא נשלחה לו הזמנה למועד ההתמחרות וכי נודע לו על מועד ההתמחרות באקראי. כן, טען המבקש כי לא היה מיוצג במועד ההתמחרות. כונס הנכסים סירב לפעול עימו בשיתוף פעולה. המבקש טען כי המציעים תיאמו ביניהם את מחירי ההצעות שהוצעו בהתמחרות. עוד נטען ע"י המבקש, כי חוות הדעת השמאית עליה נסמכה ההתמחרות שגויה, וזאת, בין היתר, לנוכח הערכת שמאי מטעמו מחודש דצמבר 2008 לפיה הוערך שווי המקרקעין בסכום של 16,250,000 ₪. ביום 16.12.2009 דחה רשם ההוצל"פ את בקשת המבקש לעיכוב הליכי מכירת המקרקעין. בין היתר, נקבע בהחלטתו כי לאור הפיקוח של רשם ההוצל"פ על הליך ההתמחרות, אין חובה שהחייב יהיה מיוצג בהליך ההתמחרות ולכן, העובדה שהחייב איננו מיוצג אינה מהווה פגם המצדיק את ביטול ההתמחרות. רשם ההוצל"פ דחה את טענת המבקש, לפיה המציעים תיאמו ביניהם את מחירי ההצעות וזאת, בין היתר, בשל העובדה שהתקיימו אחד עשר סיבובי הצעות מחיר בין המציעים. באשר לפער בין שתי חוות הדעת השמאיות ציין רשם ההוצל"פ, כי "אין צורך להכנס לפער בין חוות הדעת, משום שכפי שנראה מייד, אין בטענה זו משום פגם: החייב מבקש לפדות את הנכס וטוען כי מדובר במגרש בעל פוטנציאל עצום וכי הוא קיבל הצעות לרכישת המגרש במחירים גבוהים בהרבה. אם כך ממה נפשך? החייב יכול לפדות את הכנס (כך במקור, צ"ל - הנכס - י.ש) במחיר ה"זול" שהושג בתתמחרות (כך במקור, צ"ל בהתמחרות - י.ש) ולאחר מכן למכרו לכל המרבה במחיר ו/או לפעול לשינוי ייעודו והשבחתו בעל דרך שימצא לנכון. בכך יכול החייב להציל את נכסו מהשעבוד ולממש את הפוטנציאל הגלום בו. הלא אם תערך התמחרות נוספות יקטנו סכויי החייב לפדות את הנכס שכן קרוב לודאי שהמחיר יגדל. בכך ירחיק עצמו החייב מפדיון הנכס. החייב צריך היה להחליט האם פניו לפידיון הנכס או לביטול התמחרות ועריכתה מחדש, על כל הנובע מכך לגביו; אין הוא יכול לאחוז במטה בשני קצותיו" (שם, בעמ' 2). עוד קבע רשם ההוצל"פ כדלהלן: "החייב מבקש ארכה של לפחות שלושה חודשים כדי לגייס צדדים שלישיים שיממנו עבורו את פידיון המשכנתא . פרק זמן זה הינו בלתי סביר ומעיד כי לחייב אין מקורות כספיים לפדות את הנכס... לאור האמור לעיל לא מצאתי כי נפלו פגמים המצדיקים את ביטול הליך ההתמחרות. יחד עם זאת ולאור עמדת כונס הנכסים ראוי לאפשר לחייב לפדות את הנכס תוך 30 יום, בהתחשב בהלכה כי כל עוד לא אושר המכר לא גובש אינטרס ההסתמכות של הזוכה התמחרות (כך במקור, צ"ל - בהתמחרות - י.ש)" (שם, בעמ' 2) . עוד קבע רשם ההוצל"פ, כי אין להורות על קיומה של התמחרות נוספת לאור ההצעה החדשה לרכישת המקרקעין, שכן הצעה זו הוצעה על ידי בעל מניות ומנהל של חברה, אשר השתתפה בהתמחרות ולא זכתה. רשם ההוצל"פ קבע כי על אף שלכאורה מדובר בשתי ישויות משפטיות נפרדות, אין לקבל הצעה שהוגשה ע"י מנהל החברה ובעל מניות בה, באשר הצעה זו, אינה עולה בקנה אחד עם ההגינות הנדרשת בהליך ההתמחרות. על החלטת רשם ההוצל"פ מיום 17.12.2009 הגיש המבקש לבית משפט השלום בהרצליה 'בקשה בהולה לעיכוב ביצוע (אישור מכר) במסגרת ערעור על החלטת כב' ראש הוצל"פ מיום 16.12.2009'. ביום 31.1.2010 הורה בית משפט השלום בהרצליה (כב' השופטת א. מני גור) כדלקמן: "הבר"ע תתקבל באופן שאישור המכר יעוכב עד ליום 15.2.2010 (המהווים כ-30 יום נוספים מעבר למועד שקבע כב' הרשם). אם לא ייפדה הנכס עד למועד זה, הערעור יידחה והמכר יאושר ע"י כב' הרשם". החלטת בית המשפט השלום בהרצליה היא נשוא בקשת רשות ערעור שבפניי. ג. עיקרי טענות הצדדים המבקש טוען כי הארכה שניתנה לו על ידי בית משפט קמא לפדיון המקרקעין אינה סבירה, שכן אין באפשרותו לסיים משא ומתן למכירת המקרקעין בזמן כה קצר. המבקש טוען כי חוו"ד השמאית עליה נסמכה ההתמחרות היא שגויה שכן שוויו של המקרקעין עומד על סכום העולה על 16 מיליון ₪, עובדה הנתמכת, לטענת המבקש, בשתי חוות דעת שמאיות קודמות. המבקש מפנה להצעות חדשות לרכישת המקרקעין שקיבל כונס הנכסים בחודש פברואר 2010, הגבוהות בכ- מיליון שקלים מהצעת שורשי נדל"ן (נספח 5 לבר"ע). המבקש טוען כי נפלו פגמים בהליך ההתמחרות. המבקש טוען כי לא זומן להתמחרות, דבר אשר, לטענתו, מנע ממנו את האפשרות לגייס מציעים מטעמו לפידיון הנכס. עוד נטען על ידי המבקש כי כונס הנכסים לא המציא לו העתק של חוות הדעת השמאית, ולא עדכן אותו בהצעות שהתקבלו לרכישת המקרקעין. בעניין זה טוען המבקש כי עורך הדין אליו פנה הכונס, כמייצגו של המבקש, איננו בא כוחו של המבקש ואין בידו ייפוי כוח לייצוג המבקש ועל כן לא ייצגו. כן טען המבקש למיעוט מציעים בהתמחרות, זאת, לעומת מספרם של המציעים המעוניינים, כיום, לטענת המבקש, לרכוש את המקרקעין. עוד נטען ע"י המבקש כי התמורה שתתקבל ממכירת המקרקעין לשורשי נדל"ן לא תכסה את חובו. המבקש טוען כי טענותיו כלפי התנהלות ההתמחרות ועתירתו למתן ארכה סבירה מעולם לא נקבעו לדיון בפני רשם ההוצל"פ ובית משפט קמא. על יסוד האמור עתר המבקש, במסגרת הבר"ע, לקבוע כי ההתמחרות וחוות הדעת השמאית פסולות, לחלופין, עתר ליתן לו ארכה סבירה להשלמת הליכי מכירת המקרקעין. כונס הנכסים טוען כי הליך ההתמחרות היה תקין, וכי המבקש בנותיו ובנו השתתפו בו, לא מחו במהלכו ולא הביעו רצון וכוונה לפדות את השעבוד הרובץ על המקרקעין. כונס הנכסים דוחה את טענת המבקש, לפיה חוו"ד השמאית שגויה, משהמקרקעין הוערכו בסכום הנמוך בהרבה משוויים, וטוען כי בפועל, ממועד נקיטת הליכי ההוצל"פ כנגד המבקש ועד מועד הגשת הסיכומים ע"י הכונס, בבר"ע זו, לא הציג המבקש ולו הצעה אחת בסכום הנטען על ידו כשוויים הנכון של המקרקעין. כונס הנכסים מדגיש כי לא היה תיאום מחירים בין המציעים במהלך ההתמחרות. בכל מקרה מבהיר כונס הנכסים כי המבקש לא טען בסיום ההתמחרות טענות כלשהן כנגד תקינות הליך ההתמחרות. בפתח סיכומיה טוענת שורשי נדל"ן כי הבר"ע הוגשה באיחור ללא בקשה להארכת מועד להגשתה. כן, נטען ע"י שורשי נדל"ן כי המבקש אינו רשאי להגיש ערעור על החלטת בית משפט קמא, שנעתר לבקשת המבקש והאריך את המועד לפדיון הנכס. לטענת שורשי נדל"ן אין בבר"ע כל נימוק המצדיק מתן רשות ערעור ב"גלגול שלישי", שכן היא אינה מעלה שאלה בעלת חשיבות משפטית או ציבורית, החורגת מעניינים הפרטני של הצדדים. שורשי נדל"ן טוענת כי כל טענות המבקש, בין היתר, טענתו בדבר פגמים בהליך המכר, הפער בין חוות דעת השמאיות וכיו"ב נדונו, בניגוד לטענת המבקש, על ידי רשם ההוצל"פ והן נדחו לגופן. שורשי נדל"ן מתנגדת להרחבות החזית בסיכומי המבקש כמו גם לראיות חדשות להן הוא מפנה. לטענת שורשי נדל"ן האינטרס הציבורי מחייב לשים קץ להליכי ההתמחרות ולאשר את מכירת הנכס. ד. דיון בקליפת האגוז עניינה של בקשת רשות ערעור זו בעתירת המבקש לבטל את הליכי מכר המקרקעין לשורשי נדל"ן, ולחלופין לעכבם לתקופה בת 90 ימים על מנת לאפשר לו לפדות את המקרקעין. כזכור, עניינו של המבקש נדון כבר בפני שתי ערכאות, וזאת לאחר שבית משפט קמא נעתר לבקשת רשות הערעור שהגיש המבקש על החלטת רשם ההוצל"פ מיום 16.12.2009, והאריך למבקש את המועד לפדיון הנכס ב-30 ימים נוספים על הארכה שקיבל המבקש על פי החלטת רשם ההוצל"פ. המדובר, אם כן, ברשות ערעור בגלגול שלישי, אשר כידוע אינה ניתנת כדבר שבשגרה. אף על פי כן מצאתי לנכון ליתן למבקש רשות ערעור ואדון בבקשת רשות הערעור כערעור. כאמור, טען המערער כי נפלו פגמים בהליכי המכר, בהתמחרות ובהתנהלותו של כונס הנכסים, אולם סבורה אני כי אין לקבל טענות אלה של המערער. כידוע, כונס נכסים הממונה בהליכי הוצאה לפועל לשם מימוש נכסו של חייב משמש כפקיד בית משפט, ועיקר תפקידו הוא למכור את הנכס במחיר המירבי האפשרי. זאת, על מנת שמחד יוכל החייב לקבל את מירב התמורה תמורת נכסיו, ומאידך יקבל הזוכה את מירב התמורה, לה הוא זכאי. בהליך מימוש נכס בהוצאה לפועל באים לידי ביטוי האינטרסים הנוגדים, של החייב והזוכים. על כונס הנכסים למלא את תפקידו, בכפוף להוראות רשם ההוצאה לפועל, כמובן, תוך הקפדה מירבית על זכויותיהם המהותיות של בעלי האינטרסים המנוגדים, ותוך איזון ראוי ביניהן. הלכה היא כי במהלך מכירת מקרקעין במסגרת הליכי הוצאה לפועל, קמה חובה מיוחדת, המוטלת על כונס הנכסים, להקפיד ולדקדק בהוראות הדין וכמובן לנהל את ההליכים בהגינות וביושר (רע"א 2404/01 וקנין נ' בראון, פ"ד נו(1) 913 (2001)). איני סבורה כי נפלו בהליכי המכר פגמים המצדיקים את ביטולה של ההתמחרות. גם אם נכונה טענת המבקש כי לא זומן למועד ההתמחרות וכי שמע על מועד ההתמחרות באקראי, בפועל נכח המערער בהתמחרות יחד עם בנותיו ובנו. המערער טען כי העובדה שלא הוזמן למועד ההתמחרות מנעה ממנו לגייס מציעים לרכישת המקרקעין, אלא שדבר מכירת המקרקעין הובא לידיעת המערער כשבעה חודשים קודם למועד ההתמחרות (מועד פרסום מכירת הנכס ע"י כונס הנכסים) או למצער שישה חודשים קודם לכן, במועד בו הגיש המערער, בקשה למתן צו מניעה. אין ספק כי לרשות המערער עמד פרק זמן ארוך דיו לאתר מציעים מטעמו לרכישת המקרקעין. העובדה שהמערער וילדיו נכחו במועד ההתמחרות אפשרה למערער ולמי מטעמו לפקח על תקינות ההתמחרות, ואכן סבורה אני כי יש טעם לפגם בכך שלמרות שהמערער נכח בהתמחרות, לא הפנה 'בזמן אמת' את תשומת ליבו של כונס הנכסים לכך שהמציעים 'מתאמים', כטענת המערער, את הצעותיהם, והעדיף להכמין טענתו זו לשלבים מאוחרים יותר. מכל מקום, מעיון בפרוטוקול ההתמחרות נראה כי לא היה תיאום מחירים בין המציעים ועולה כי דווקא נוהלה תחרות עיקשת בין המציעים, שבסיומה נבחרה הצעת שורשי נדל"ן להצעה הזוכה. זאת ועוד. לאור ניסיונותיו של כונס הנכסים לגייס מציעים לרכישת המקרקעין באמצעות פרסום חוזר של הנכס, סבורה אני כי יש לדחות את טענת המערער בעניין הפער בין חוות דעת השמאיות. אכן שמאות היא עניין של הערכה ספקולטיבית, ואני מקבלת את טענת כונס הנכסים, כי בענייננו כוחות השוק, ההיצע והביקוש, הם שהכתיבו בסופו של יום את מחירם של המקרקעין, ולא חוות הדעת השונות בדבר שווי המקרקעין. כאמור, כונס הנכסים פרסם פעמיים הזמנות להציע הצעות לרכישת המקרקעין, נוהלה התמחרות בין המציעים שנמשכה אחד עשר סיבובים ובה זכתה, בדין, שורשי נדל"ן. איני מוצאת לנכון לקבל את טענת המערער כי חוות הדעת השמאית לא נמסרה לו על ידי כונס הנכסים, שכן טענה זו נטענה לראשונה אך בבקשת רשות הערעור שבפני ולא הועלתה ע"י המערער בפני רשם ההוצל"פ, בבקשתו לביטול הליכי המקרקעין (נספח 16 לסיכומי כונס הנכסים). כמו כן איני מוצאת לנכון לקבל את טיעונו של המערער, לפיו אין לאשר את מכירת המקרקעין לזוכה, מהטעם שאין בתמורה שתתקבל כדי לכסות את חובו כך שיוותר למערער חוב לבנק. טיעון זה תמוה בעיניי. תיק ההוצל"פ נפתח בחודש ספטמבר 2008. במשך כל התקופה שחלפה מאז לא פעל המערער לכסות את חובו לבנק, ובינתיים החוב תפח. עוד יצוין כי בבקשתו לצו מניעה הצהיר המערער כי בבעלותו נכסים נוספים: נכס מקרקעין ומבנה בשווי של כ-700,000 $, וכן נכס נדל"ן בשכונת כפר גנים בפתח תקוה ששוויו כ-800,000 $ וכי "תנוח דעתו של הבנק שאין למבקש כל קושי לפרוע את חובה של החברה לבנק" (מוצג 6, פסקה 81). לסיכום, איני סבורה כי נפלו פגמים בהליכי המכר המצדיקים את ביטולם, וסבורה אני כי צדק רשם ההוצל"פ כשדחה את בקשת המערער לבטל את הליכי ההתמחרות. כמו כן, בנסיבות אלו משהליכי ההוצל"פ נפרשים, נכון למועד כתיבת פסק דין זה, על פני כשנתיים, וחלפה שנה מאז מועד ההתמחרות, איני רואה לנכון להמשיך ולדחות את מועד פידיון הנכס תוך פגיעה חוזרת במשיבים (רע"א 4159/08 גבריאל נ' בנק מזרחי טפחות (מאגר נבו, 2008)). מה גם שנראה על פני הדברים, מתוך טענות המערער, כי אין בכוונתו לפדות את הנכס בעצמו, אלא באמצעות מציעים אחרים. כך, בעוד שבית משפט קמא נתן למערער 30 ימי ארכה נוספים לפדיון הנכס (נספח 19 לסיכומי כונס הנכסים), טען המערער בבר"ע כי ארכה בת 15 ימים "אינה סבירה בעליל על מנת לאפשר משא ומתן על נכס ששוויו עשרות מיליוני שקלים" וכי "אין זה מתקבל על הדעת שיהיה אפשרי לסיים משא ומתן בעיסקת נדל"ן בהיקף של עשרות מיליוני שקלים, בסדרי גודל עצומים לכל הדיעות ואשר כרוכה בבדיקות מעמיקות של הנכס ע"י הרוכשים, וזאת בתוך שבועיים ימים (ההדגשה במקור - י.ש, שם, פסקאות 6 - 7)". המערער נתפס לכלל טעות. כידוע, אין מקום לאפשר רכישת הנכס ע"י צד ג', במסווה של פדיון הנכס ע"י החייב. זכות החייב לפדיון הנכס לאחר קיום ההתמחרות, שמורה לו ולו בלבד. אין הוא יכול להעביר זכות זו לאחר. מהלך כזה, אינו ראוי, ויש בו משום 'עקיפה' של הליכי התמחרות והליכי הוצאה לפועל, שלא לומר שימוש לרעה בהליכי בית משפט (בר"ע (מחוזי ת"א) 1118/08 שאול לוי נ' עו"ד אלקיים - כונס נכסים (מאגר נבו, 2009)). לאור האמור, לא מצאתי כי נפלה שגגה בהחלטת רשם ההוצל"פ ליתן למערער שהות של 30 ימים לפדות את הנכס, וודאי לאור העובדה כי מועד זה הוארך ב-30 יום נוספים על ידי בית משפט קמא.( בפועל, הוארך המועד ב 15 יום נוספים,ממועד מתן החלטת בית המשפט קמא ) בשולי הדברים, אציין כי דחיתי את בקשת המערער מיום 26.7.2010, במסגרתה טען המערער כי הובאו לידיעתו שתי הצעות נוספות לרכישת המקרקעין, האחת, בסך של 12 מיליון ₪, והשנייה הצעה של מציע אנונימי, המבקש לרכוש את הנכס בסכום של כ-16 מיליון ₪. תצהירו של המערער לא נתמך במסמכים המעידים על רצינות המציעים, אשר צצו 'לפתע' לטענת המערער, וההצעות העלומות לקניית המקרקעין להן טוען המערער, לא הובאו בפני כונס הנכסים, לא נדונו בפני רשם ההוצל"פ, ואיני רואה אפשרות להידרש להן במסגרת ערעור זה. כמו כן, אין בכוונתי להתייחס להודעת אשת המערער, הגב' רחל לנקרי, מיום 1.8.2010, בה הודיעה גב' לנקרי כי לה זכויות בנכס והיא מנהלת תביעה לפירוק השיתוף בנכסים המשותפים לה ולמערער ובין היתר ,בנכס נשוא ערעור זה. הודעת הגב' לנקרי אינה רלוונטית לערעור דנא, שעניינו החלטת בית משפט קמא מיום 31.1.2010 להאריך למערער את המועד לפדיון הנכס ב-30 ימים בלבד. גב' לנקרי רשאית, כמובן, לפנות לערכאה המוסמכת בכל הליך משפטי כדין. ה. סוף דבר כמפורט לעיל, דין הערעור להידחות והוא נדחה. המערער ישלם לכל אחד מהמשיבים הוצאות ההליך ושכ"ט עו"ד בסך 6000 ₪ בתוספת מע"מ, שישאו הפרשי הצמדה וריבית מהיום ועד מועד תשלומם בפועל. המזכירות תשלח את פסק הדין לצדדים.הוצאה לפועלהתמחרות