ערעור על המפקחת על רישום המקרקעין בתל אביב

קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא ערעור על המפקחת על רישום המקרקעין בתל אביב:   1. זהו ערעור שהוגש מכוח סעיף 77(א) לחוק המקרקעין, התשכ"ט - 1969 (להלן: - "חוק המקרקעין"), על פסק דינה של המפקחת על רישום המקרקעין בתל-אביב (הגב' מירה אריאלי) מיום 23.5.01, בתיק מס' 469/00.   2. הרקע לערעור: א. הבניין נשוא הערעור הינו בית משותף ברחוב ברזיל מספר 3, ברמת אביב (להלן - "הבניין"). בבניין זה 48 דירות.   ב. 16 מדירות אלו הינן בבעלותם של המערערים והמשיבה הפורמלית שהינם בני משפחה. בין היתר, בבעלותם של המערערים, שלוש מדירות הגג בבניין (המשיבה הפורמלית, הינה בעלת דירת הגג הרביעית בבניין) - דירות אשר אינן מאוכלסות.   ג. המשיב בערעור, הינו נציגות הבית המשותף (על אף שלעניין זה, קיימת טענה של המערערים כי המשיב אינו גוף פורמלי).   ד. המערערים שילמו למשיב "תשלומי ועד בית" בגין כל הדירות שבבעלותם, אלא שבגין, שלוש מדירות הגג שבבעלותם (שכאמור, אינן מאוכלסות), שילמו המערערים מחצית מהתשלום החודשי ששילמו בגין הדירות המאוכלסות.   ה. לפיכך, הגיש המשיב ביום 22.11.00 תביעה למפקחת על רישום המקרקעין ותבע בה לחייב את המערערים לשלם לו את יתרת תשלומי ועד הבית העולים כדי 32,500 ₪ בגין שבע השנים הקודמות לתביעה. במסגרת תביעה זו אף ביקש המשיב שימסר לו או למי מחבריו מפתח לגג הבניין שיאפשר לנציגיו או לבעלי מלאכה להגיע למתקנים שעל הגג, ללא צורך בתאום עם המערערים. כן עתר המשיב למתן צו, שיחייב את המערערת 3 לטפל בקרקע הצמודה לדירתה באופן שלא תהווה מטרד.   ו. לאחר שהתקיים דיון בעניין בפני המפקחת, ניתן ביום 23.5.01 פסק הדין נשוא הערעור. בפסק הדין, דחתה המפקחת את טענות המערערים, אחת לאחת. ראשית, דחתה המפקחת את הטענה לפיה המשיב כינה עצמו בשם לא נכון, שכן את תביעתו צריך היה להגיש בשם "נציגות הבית" ולא בשם "ועד הבית". כן דחתה המפקחת הנכבדה את טענת המערערים בדבר אי חוקיותו של המשיב כגוף המוסמך בבניין, הן מהטעם שמרבית בעלי הדירות בבניין (כולל המערערים) תמכו בועד זה, ושילמו את מלוא חלקם בהוצאות, והן מהטעם שהמערערים לא טענו לעניין זה עד למועד הגשת התביעה. כמו כן, דחתה המפקחת את טענת המערערים לפיה, אין הם מחויבים במלוא התשלום משום שאפשרו ליתר בעלי הדירות בבניין לעשות שימוש בחניות הצמודות לדירות הגג שבבעלותם, ואת טענת המערערים לפיה עליהם היה לשלם תשלום מופחת בעקבות הסדר שגובש בתביעה אחרת נגדם בתיק 213/89 בפני המפקח על רישום המקרקעין. לפיכך, קיבלה המפקחת את עמדת המשיב ומצאה את המערערים כמי שלא שילמו את חלקם במיסי הועד, באופן מלא. לנוכח מסקנה זו פסקה המפקחת שעל המערערים לשלם את חובם למשיב (המערערים 1 ו-2 סך של 10,833 ₪ +אגרה בסך 271 ₪ + הוצאות משפט בסך 3,500 ₪ לכל אחד; והמערערת 3 סך של 10,833 ₪ והחזר אגרה בסכום של 650 ₪ +הוצאות משפט בסך 3,500 ₪).   שני העניינים הנוספים שעמדו להכרעה בפני המפקחת, מסירת מפתח לגג, וטיפול בקרקע הצמודה לדירתה של המערערת 3 - הוסדרו אף הם בפסק הדין של הרשמת, ואינם מענייניו של ערעור זה.   3. במסגרת ערעור זה מעלים המערערים שורה של טענות כנגד פסק הדין. ראשית, שב בא כוחם וטוען שהמשיב אינו בגדר "נציגות" הבית המשותף, ומלין על דרך בחירתו של הועד. לטענתו, עמדת המפקחת עומדת בניגוד להוראות סעיף 65 לחוק המקרקעין ולהלכה הפסוקה. שנית, טוען בא כוחם לקיומו של הסדר (בתביעה קודמת בתיק 213/89, ובסיכום האסיפה הכללית מיום 24.1.98) לפיו ישלמו המערערים מחצית מהסכום החודשי שנדרש מהם, בתמורה להעמדת החניות הצמודות לדירות הריקות, לרשותם של כלל דיירי הבניין, על בסיס "כל הקודם זוכה", מבלי לדרוש כל תמורה בעדם. כן טוען בא כוח המערערים לגובה חיובם של המערערים. בעניין זה טוען הוא שלא הובאו ראיות על ידי המשיב לכך שבקופת הנציגות סכומי כסף לא מעטים. כן טוען ב"כ המערערים בעניין זה, שהמפקחת צריכה היתה לחייב את מרשיו בגובה השתתפות בהוצאות ההחזקה ולא מעבר לכך, כפי שמורה סעיף 58 לחוק המקרקעין, והוראות סעיף 4 לתקנון המוסכם. בכלל זה טוען ב"כ המערערים, שהוצאות מקופת הנציגות הוצאו למטרות איטום חלונות בבתים של בעלי דירות בבניין, שאינם בגדר הרכוש המשותף. כן יוצא ב"כ המערערים נגד פסיקת הוצאות מופרזת נגד המערערים העולים על גובה שכר הטרחה אותו שילם המשיב, זאת בשעה שהמפקחת לא פסקה הוצאות נגד המשיבה הפורמלית, שהתביעה נגדה נדחתה.   4. בעיקרי הטיעון מטעמה טוענת ב"כ המשיב טענות פורמליות שונות ולגופו של עניין, מצדדת ב"כ המשיב בפסק הדין. ב"כ המשיב טוענת שהמשיב הינו הגוף המוסמך, ולא יעלה על הדעת שהמערער 1, שהינו רו"ח במקצועו, היה משלם לגוף שאינו קיים. כן טוענת ב"כ המשיב בעניין זה, שבעבור יתר הדירות שבבעלות המערערים, משלמים הם מסים במלואם, מבלי שהעלו טענה זו. המערער 1 אינו מתגורר בבניין ומעולם לא השתתף בישיבות המשיב. כן טוענת ב"כ המשיב, שהמשיבה הפורמלית, אשר אף לה דירת גג בבניין, שילמה את המסים במלואם. בנוסף, דוחה ב"כ המשיב את הטענה בדבר קיומו של הסדר לפיו ישלמו המערערים רק מחצית מהתשלום למשיב, וטוענת שוב שעל המערערים לשלם את המסים למשיב במלואם כפי שמורה התקנון המוסכם (אשר סומן כ - ת/7 בפני המפקחת).   5. לאחר עיון בפסק הדין של המפקחת, וכן בטענותיהם של הצדדים, אין לי אלא לאמץ בשתי ידי את פסק הדין.   ראשונה להדחות הטענה בדבר אי נכונות שמו של המשיב. מקבלת אני את קביעת המפקחת שאין בטענה הפורמלית, לפיה מדובר ב"נציגות" ולא ב"ועד" כדי להשפיע השפעה מהותית על התיק. יתרה מכך, מששילמו המערערים את המסים ל"ועד", הן את מחצית הסכום בגין דירות הגג, והן את הסכום המלא בגין יתר הדירות בבניין אשר בבעלותם, משך שנים ארוכות, הרי שאינם יכולים להמשיך להחזיק בטענתם, לפיה, אין גוף זה הגוף המוסמך. מקובלת עלי מסקנת המפקחת בענין זה (עמ' 2 לפסק-הדין) ואין לי להוסיף על קביעה זו.   שניה להדחות הטענה בדבר קיומו של הסדר לפיו יעמידו המערערים לרשות יתר הדיירים את החניות הצמודות לדירות הגג שבבעלותם, בתמורה לתשלום מחצית ממיסי הועד. הכרעה זו הינה הכרעה עובדתית המסורה לערכאה הדיונית, ועל-פי קביעת המפקחת לא הוכחה טענה זו של המערערים "ולו בראשית ראיה" (עמ' 3 לפסק-הדין). גם מהחומר שהוצג בפני, לא עולה כל הסדר ברוח זו. כך למשל ב- ת/10, אליו הפנו המערערים (מסמך הכלול בנספח י' להודעת הערעור מטעמם), אין כל זכר להסדר שכזה. ההפך הוא הנכון, במסמך זה, שהינו סיכום אסיפת דיירים מיום 24.12.98, ישנה הסכמה שכל בעל דירה, ללא קשר למצבה, ישלם את הסכום המלא. עוד אוסיף בעניין זה, שאין ביכולתה של ערכאת ערעור להכריע בשאלת קיומו של הסדר בעל-פה, שנערך במסגרת תביעה אחרת, מחוץ לכתלי בית המשפט, כפי שטוען ב"כ המערערים. התובענה בתיק 213/89 עליה מסתמכים המערערים הסתיימה במחיקה מחוסר מעש ואין בפני כל ראיה כתובה או אחרת לקיומו של ההסדר הנטען. טענה נוספת שמועלית ע"י ב"כ המערערים ואף דינה להדחות נוגעת לגובה הסכום שנפסק. בענין זה טוענים המערערים שעל המפקחת היה לחייבם על פי ההוצאות בפועל ולא על פי חלקם היחסי כפי שעולה מהתקנון. טענה זו דינה להדחות שכן היא עומדת בניגוד לסעיף 4 לתקנון המוסכם (צורף כ - ת/7 לנספח י' להודעת הערעור, עליו חתומים המערערים והמשיבה הפורמלית בלבד, מכל דיירי הבניין!) לפיו: "שעור ההשתתפות של בעלי יחידות המשנה מס' 49- 518/2 בהוצאות ההחזקה והניהול של הרכוש המשותף יהיה בחלקים שווים בין בעלי חלקות המשנה".   ויודגש, שאין המערערים יכולים להתלות בסעיף 58 לחוק המקרקעין, שכן סעיף זה קובע:   "(א) בעל דירה חייב להשתתף בהוצאות הדרושות להחזקתו התקינה ולניהולו של הרכוש המשותף ולהבטחת השירותים המחוייבים על פי דין או המקובלים על פי הנוהג, הכל בהתאם לחלקו ברכוש המשותף, זולת אם נקבע בתקנון שיעור-השתתפות אחר."   כאמור בסעיף זה, כל בעל דירה משתתף בהוצאות הדרושות להחזקת הרכוש המשותף לפי הדין או על פי הנוהג. הנוהג שהוכח בפני המפקחת הינו שכל בעל דירה שילם את חלקו מראש, בדרך של סכום קבוע, ועל פי נוהג זה אף פעלו המערערים באשר ליתר הדירות שלהם. לפיכך, לא מצאתי לנכון להתערב בענין זה.   כשלעצמי אוסיף, שנוהג זה הינו נוהג מקובל וידוע המאפשר לתפעל ביתר קלות את הרכוש המשותף. היינו, בבחירה בין איסוף כסף מראש לצורך פעילות ברכוש המשותף, לבין תשלום בדיעבד על תשלומים שהוצאו על ידי ועד הבית, עדיפה האפשרות הראשונה. אין מניעה, כמובן, שהמערערים יבקשו ויקבלו דו"ח הכנסות והוצאות מהמשיב כדי לוודא שאכן כספם מיועד ומשמש למטרות החוקיות, ואם יסורבו - יהיו רשאים לפנות בבקשה מתאימה לערכאה המתאימה.     אחרונה להדחות היא הטענה בדבר הוצאות מופרזות שנפסקו לטובת המשיבה. עניין זה הינו עניין שבשיקול דעת ואין בית משפט שלערעור נוטה להתערב בפסיקת הוצאות (ראה בעמוד 544 לספרו של י. זוסמן, סדרי הדין האזרחי, מהדורה שביעית, 1995). על מנת לסבר את האוזן אציין, שב"כ המערערים עצמו מציין שהוצאות המשיב היו כ - 8,000 ש"ח, מקום בו נפסקו לו 10,500 ש"ח הוצאות. בטווח זה, מבקש ב"כ המערערים להתערב.   יחד עם זאת, והגם שבחרתי שלא להתערב בפסיקת המפקחת, הרי שכדי שלא להכביר הוצאות ולהחריף היחסים, איני עושה צו להוצאות בערעור.תל אביברישום מקרקעיןבתים משותפיםהמפקח על רישום מקרקעין (בתים משותפים)מקרקעיןערעור