ערר על שווי המכירה - מיסוי מקרקעין

קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא ערר על שווי המכירה - מיסוי מקרקעין: בפנינו ערר על החלטת המשיב בהשגה שהגישה העוררת בעניין שווי המכירה של זכות במקרקעין. העובדות הן הבאות: ב- 20.3.98 נכרת הסכם בין מר בועזי אלנתן כמוכר בין העוררת כקונה, לפיו התחייב המוכר להקנות לעוררת את זכויות בעלות בחלקה 36 בגוש 18165 הנמצאת ברח' חניתה 12 בנהריה (להלן: "החלקה הנ"ל") במחיר שקלי השווה ל- 900,000 דולר של ארה"ב. העוררת התחייבה בסעיף 10 להסכם לשאת בתשלום היטל ההשבחה שנקבע לסך 380,000 שקלים ששווים ליום העסקה היה 105,555 דולר (ראה ת/3), כך שתמורת החלקה הנ"ל הסתכמה לסך 1,005,555 דולרים. המשיב העריך את שווי המכירה של החלקה הנ"ל לסך 1,300,000 דולרים והוסיף לשווי זה סכום של 100,000 דולרים בגין היטל השבחה, סך הכל 1,400,000 דולרים. השגת העוררת את הערכת המשיב נדחתה מהטעם שהמחיר החוזי אינו משקף את מחיר השוק, שיש לצפות לו ממכירת הזכויות בחלקה הנ"ל ממוכר מרצון לקונה מרצון, בהסתמך על עסקאות להשוואה שפורטו בהחלטת המשיב מה- 11.4.99. על החלטה זו נסב הערר שבפנינו שבו עותרת לקבל את המחיר החוזי כמשקף את שווי השוק של העסקה ולשום את מס הרכישה בהתאם. שטחה של החלקה הנ"ל היא 2,005 מ"ר. משטח זה הופקעו 40 מ"ר עבור כביש, כך ששטח המגרש נטו הוא 1,965 מ"ר. המגרש נמצא באיזור מגורים ואחוזי הבניה המירביים המותרים בכל המקומות הוא 107%. על החלקה הנ"ל מותר לבנות 11 דירות לדונם ובחלקה כולה 22 דירות בתוספת 4 דירות הקלה. רח' חניתה הנמשך ממזרח למערב גובל עם שכונת עמידר עליהם בנויים קוטג'ים ווילות. לפי עדותה של הגב' פטל מטעם המשיב, המטפלת שנים רבות בהערכת נכסים באיזור נהריה, נחשב רח' חניתה כרח' איכותי בשל קרבתו לים וטיב הבניה שבו שברובה בנייה חדשה. לטענת העוררים נמוכים מחירי המקרקעין ברח' חניתה ממחירי המקרקעין באיזורי העיר האחרים בגלל גרבתו לשכונת עמידר הנחשבת לאיזור המבוקש פחות. הלכה פסוקה היא שכאשר קונה מתחייב כלפי מוכר לשלם את היטל ההשבחה המוטל לפי החוק על המוכר, רואים את המוכר כאילו קיבל בנוסף למחיר הנקוב בהסכם את היטל ההשבחה כחלק מהמחיר. (ראה ע"א 295/88 מנהל מס שבח נ' זנזורי ואחרים פס"ד מה(3) עמ' 635). האמור חל כאשר המשיב מחליט לסמוך על המחיר החוזי כבסיס לשומה, אך משמחליט המנהל שלא לסמוך על המחיר החוזי בעריכת השומה, חל הכלל כי שווי המכירה לצורך שומת המס נקבע לפי מחיר השוק, ממוכר מרצון לקונה מרצון. במקרה שבפנינו העריך המנהל את שווי המכירה על פי שווי השוק של הזכות הנעברת בהתעלם מהמחיר החוזי. נפסק בע"א 23/77 דנקנר נ' מנהל מס שבח מקרקעין תל- אביב פס"ד כו(1) עמ' 29 בעמ' 33 כי כוונת החוק "היתה להסמיך את המנהל להתעלם מהתמורה שנקבעה בחוזה שעה שהוא סבור שאין היא משקפת את התמורה האמיתית"...". משקבע המשיב את שווי השוק של מכירה זו אין עוד מבחינתו רלוונטיות לשווי המכירה החוזי כולל היטל ההשבחה שאין לצרפו למחיר השוק שקבע המשיב. כך שאליבא שומתו יש להעמיד את הערכתו על סך 1,300,000 דולרים בלבד (ראה גם פסק דין חלקי שניתן בתיק עמ"ש 5044/98 על ידי ועדת ערר חיפה). אחת השיטות המקובלות לשומת קרקע היא שיטת ההשוואה עם מכירות בין קונה מרצון למוכר מרצון באותו איזור או באיזור סמוך בתאומים המתחייבים. כל אחד מבעלי הדין הביא עדים לענין הערכת שווי של החלקה הנ"ל וכל אחד מצא פגמים בשומת העדים מטעם הצד השני. לאחר שקילת העדויות שבפנינו כפי שנפט להלן, החלטנו להעדיף את הערכת העדה הגב' לאה פטל (תצהיר ת/1 ונספחים ועדותה עמ' 7 ואילך לרשומות) שבססה את הערכת המשיב על השווה למחירים במכירות דומות באיזור כמפורט בתצהירה ומוסבר בעדותה, נוסיף כי סקירת הדוגמאות להשוואה לשני הצדדים תומכת בהערכת המשיב. השמאי, מר פרמינגר, העריך את שווי החלקה הנ"ל לסך 900,000 דולרים בהתאם למחיר החוזי, מבלי שהוסיף לו את היטל ההשבחה שהעוררת התחייבה בתשלומו. העסקאות להשוואה שהובאו בפנינו הן הבאות: חלקה 82 בגוש 18167 ששטחה 2 דונמים ונמכרה ב- 4.11.97 במחיר של 1,370,000 דולרים כ- 685,000 לדונם. החלקה הנמצאת ברח' נורדאו שהוא מרכזי יותר מרחוב חניתה, אלא שמאחורי החלקה יש גן ילדים, עובדה הגורעת מערכה ומאזנת את ההשוואה בין שתי העסקאות. החלקות 108, 58, 57 בגוש 18165, ששטחן הכולל הוא 4,738 מ"ר נמכרו בתאריך 3.8.98 נמצאת ברחוב ויצמן. משטח החלקות הנ"ל הופחתו על פי החלטת העיריה מה- 21.10.98 (נספח ד' לתצהירה של גב' פטל) שטח של 269 מ"ר להרחבת הכביש 293 מ"ר לתחנת שאיבה קיימת ו- 1700 מ"ר לפארק ציבורי, כך שזכויות הבנייה רוכזו בפועל על שטח של 2,476 מ"ר שעבורו שולם המחיר הנ"ל, קרי 1,000,000 דולר לדונם בתוספת מע"מ. בהתחשב בעובדה שחלקות אלה ממוקמות במקום מרכזי ומחירן יקר יותר מהחלקה הנ"ל, העריכה ב"כ המשיב לסך 650,000 דולרים. השמאי מטעם העוררים התייחס לחלקות גדולות כמו חלקה 1 בגוש 18166 ברח' חניתה ששטחה 7,020 מ"ר שנמכרה במרץ 1996 במחיר של 2,800,000 דולרים. בהערכתו התעלם השמאי מההפקעה הצפוייה של 40% מהחלקה הנ"ל שממדיה שטח של 2,808 מ"ר, משמע שהשטח שנותר לבנייה הוא 4,212 מ"ר כשהשווי לדונם הוא 664,000 דולרים התואם את הערכת המשיב. טעמו של השמאי לאי התחשבות בהפקעה הצפויה בכך שטרם מומשה אינו מקובל עלינו. בנתוני השומה יש להביא בחשבון את המצב התכנוני הקיים במועד המכירה ואפשרויות הבנייה המותרות כדין. שנויים מאוחרים לתאריך כריתת חוזה המכר באפשרויות הבנייה, שהיקפן שנוי במחלוקת, אינם רלוונטיים. השמאי התייחס גם לחלקה 52 בגוש 18165 ששטחה 6,057 מ"ר והנמצאת בין הרחובות ז'בוטינסקי 52 וא.ה. סילבר 26, ונמכרה במחיר 2,900,000 דולרים. גם כאן התעלם השמאי מההפקעה הצפוייה בשיעור 40% מהטעם שטרם מומשה, שאינו מקובלת עלינו. השטח שנותר לבנייה הוא 3,634 מ"ר, כך שהשווי לדונם בניה הוא 798,000 דולרים. העולה ממכלול העסקאות שבפנינו הוא כי הערכת המשיב תואמת את מחיר השוק בהתאם לגודל ומיקום החלקה הנ"ל. ההפרשים הקיימים הם בהתאם למיקום החלקה הנמכרת, ככל שהיא קרובה יותר למרכז העיר המחיר לדונם עולה. אין מקום לחששו של ב"כ העוררת למסקנה "שאין בכלל שוני במחירי מגרשים בחלקים השונים של העיר. (פסקה 10 לסיכומים בכתב, פסקת משנה ג' בהתייחסות למגרש ברח' ויצמן). מסקנתו היא שאין להתערב בהערכת המשיב התואמת את מחיר השוק של החלקה הנ"ל. שיטת החילוץ של מרכיבי הקרקע ממחירי הדירות אינה מקובלת, מקום בו ישנם מגרשים להשוואה. מה גם שלא הוכחו נתונים ברורים לנקיטה בשיטה זו בעניננו. השמאי התייחס למחירי דירות "טיפוסיות" מבלי שידע להגדירן ולפרט את הנתונים הרלוונטיים לענין זה כמו שטח וטיב הבניה, שיעור הרווח הקבלני (ראה עדות גב' פטל עמ' 7). אנו מחליטים לדחות את הערר ומחייבים את העוררת לשלם למשיב את הוצאות הערר ושכ"ט עורך דין בסך 4,000 שקלים בתוספת הפרשי הצמדה וריבית החל מתאריך מתן פסק דין זה ועד לתשלום בפועל. עררמיסוי מקרקעיןמקרקעיןמיסים