בקשה לחייב את המינהל להאריך חוזה חכירה

המבקשת עותרת לחייב את המינהל לחדש את חוזה החכירה המקורי באותם תנאים. המיהל צודק בטענתו כי סעד זה איננו אפשרי על פי הדין, משום שהוא נוגד את המציאות התכנונית החלה על המקרקעין. קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא הארכת חוזה חכירה עם המינהל / בקשה לחייב את המינהל להאריך חוזה חכירה: א. רקע ההליך ותשתית עובדתית 1. המבקשת חתמה בשנת 1958 על חוזה חכירה עם קק"ל, לפיו היו בעלי המניות בחברה אמורים להתיישב בשטח המוחכר, לבנות עליו בתי מגורים ולעבד את הקרקע. אולם תוכנית בניין עיר שאושרה בשנת 1964 אסרה על הקמת בתי מגורים בשטח המוחכר, אשר יועד על פיה לעיבוד חקלאי בלבד. לפיכך שימשה הקרקע מאז ועד היום לעיבוד חקלאי בלבד. בנסיבות אלו, סירב מינהל מקרקעי ישראל (להלן: "המינהל") בשנת 2003 להאריך את חוזה החכירה שנחתם למשך 47 שנים, אף שבחוזה נקבע כי הוא יוארך אוטומטית לתקופה נוספת של 49 שנים, אם החוכרת תמלא את כל תנאי החוזה המקורי. המינהל טוען כי תנאי הסכם החכירה המקורי לא קוימו על ידי החוכרת וגם אין דרך לקיימם לאור המצב התכנוני הקיים, שכן לא הוקמו בתי מגורים ובעלי מניות בחברה לא התיישבו על הקרקע. המינהל היה מוכן להאריך את החכירה לתקופה נוספת בתנאים הנהוגים כיום, ולמטרת עיבוד חקלאי, בעוד שהמבקשת דרשה להאריך את החוזה המקורי כפי שהוא. השאלה היא האם זכאית המבקשת לדרוש את הארכת חוזה החכירה באותם התנאים, אף שעל פי המצב התכנוני הקיים לא ניתן להקים נחלות בשטח המוחכר לה, ונחלות שכאלו לא הוקמו בתקופת החוזה המקורי בניגוד לאמור בו. המחלוקת בין הצדדים היא משפטית בעיקרה, שכן העובדות הצריכות להכרעה בבקשה עולות מן המסמכים, והן אינן שנויות במחלוקת. לכן אין משמעות לטענת המינהל כי המצהיר מטעם המבקשת איננו יודע את כל העובדות מידיעה אישית, כפי שגם ברור שהמצהירה מטעם המינהל איננה יכולה לדעת את כל העובדות באופן אישי. 2. המבקשת היא חברה העוסקת בחקלאות באיזור עמק חפר מזה שנים רבות. בעלי המניות המקוריים בחברה היו בעלי נחלות במושבים סמוכים, אשר התאגדו לצורך חכירת קרקע מקק"ל בשטח של כ-270 דונם בשנת 1958. כיום מחזיקים במניות החברה כ-15 אנשים, וכ-20% ממניות החברה מוחזקות בידי חברת כרמי ח.ד. ייצור ושיווק בע"מ, שמנהלה הוא דב כרמי, המצהיר מטעם המבקשת (להלן: "כרמי"). כרמי מבהיר בתצהירו כי הסיבה להקמת החברה הייתה נעוצה בכך, שבאותה עת לא הייתה אפשרות לבצע פרצלציה ולרשום את החברים כחוכרים של נחלות קטנות בשטח המוחכר, שעליהן יוקמו בתי המגורים של החברים. לכן הוקמה החברה על מנת לרכוש עבור החברים את זכות החכירה במקרקעין, מתוך כוונה לבצע לאחר הרכישה פרצלציה, לתכנן את מגרשי המגורים ולרשום את הזכויות על שם כל חבר בחלקה נפרדת. 3. ביום 13.11.58 נחתם חוזה החכירה בין המבקשת לבין קק"ל, לפיו הוחכר למבקשת שטח של כ-270 דונם (להלן: "המקרקעין") לתקופה של 47 שנים, עד ליום 22.07.04 (נספח א' לבקשה - להלן: "חוזה החכירה המקורי"). להלן יצוטטו סעיפים ב'-ד' להסכם, בשל חשיבותם להכרעה במחלוקת בין הצדדים: "ב. תקופת החכירה תהיה תקופה מוחלטת של ארבעים ושבע (47) שנים, החל מיום 23 בחודש יולי 1958 וגמור ביום 22 בחודש יולי 2004, בתנאי שאם החוכרת תמלא במלואן את כל תנאי חוזה זה תוארך תקופת-החכירה באופן אוטומטי לתקופה נוספת של 49 שנים, ובתנאי שהחוכרת תבקש מאת הקרן את הארכת תקופת החכירה כאמור לעיל, תוך ששה (6) חודשים לפני תום תקופת 47 השנים הראשונות. ג. הנחלה נחכרת לחוכרת לשם נטיעת מטעים, גדולי שלחין ובעל, גדול בעלי חיים ותעשיה חקלאית הקשורה בנחלה ולבנות עליה מבנים ככל שידרש להגשמת המטרה הנ"ל. ד. החוכרת מתחייבת לתכנן את הנחלה כך שתוקצה בה חלקה למקום מגורים לכל אחד מחברי האגודה, בשיעור של לא פחות מדונם אחד נטו לכל חבר באגודה. וכמו-כן מתחייבת החוכרת לכוון את פעולותיה למגמה שחברי האגודה יתיישבו בנחלה לאחר חמש שנים מיום שהנחלה תשא פרי, ולא יאוחר משתים-עשרה שנה מיום חתימת חוזה זה". סעיף יב' לחוזה קבע כי הקרן רשאית לדרוש את ביטול ההסכם אם לא שולמו דמי החכירה או מיסים ממשלתיים, או אם החוכרת תפר איזה תנאי מתנאי החוזה. 4. מן האמור לעיל ברור לחלוטין שמטרת החכירה הייתה יישוב הקרקע ועיבודה על ידי בעלי המניות בחברה. לכן נקבע שלכל חבר תוקצה חלקה למגורים ולעיבוד הקרקע. כפי שהסבירה הגב' רחל לנציאנו, ממונה מחוזית לעסקאות חקלאיות במינהל (להלן: "לנציאנו"), המינהל מבחין בין "חוזה נחלה" לבין "חוזה עיבוד". חוזה נחלה נותן למתיישב אפשרות להקים בית ולקבל שטח למטרת עיבוד חקלאי (להלן: "חוזה נחלה"), בעוד שחוזה לעיבוד חקלאי מאפשר אך ורק לעבד את הקרקע ולהקים מבני עזר חקלאיים קטנים לצורך זה, להבדיל ממבני מגורים (להלן: "חוזה עיבוד חקלאי"). לנציאנו התקשתה להשיב על השאלה כיצד לסווג את חוזה החכירה שנחתם עם המבקשת, וטענה שמדובר בחוזה מיוחד שלא מוכר במינהל - לא חוזה עיבוד ולא חוזה נחלה (עמוד 9). נראה כי ההסכם נוסח ברישול, תוך הדבקת קטעים מחוזה "משבצת" שנהוג היה לחתום עם קיבוצים ומושבים (לכן מופיע בסעיף ד' המונח "חברי אגודה", אף שהמבקשת היא חברה בע"מ). יצוין כי המונח "הנחלה" מוגדר בסעיף א' להסכם ככולל את השטח המוחכר כולו. אך לנוכח מטרת החכירה, ולאור טענת המינהל כי המבקשת הייתה אמורה לדאוג שחבריה יקימו בתי מגורים ויתיישבו על הקרקע, יש לסווג את החוזה כחוזה נחלה. אכן, כפי שיובהר לקמן, המבקשת והמינהל הגיעו להסכמה לפיה דמי החכירה עבור המקרקעין ישולמו לפי חכירה של 16 נחלות, ולא בהתאם לדמי החכירה הגבוהים יותר המשולמים בגין חוזה עיבוד חקלאי (לנציאנו בעמ' 10). נראה כי הצדדים לחוזה החכירה המקורי יצאו מתוך הנחה שלא תהיה בעיה לקבל את אישור מוסדות התיכנון להקמת בתי מגורים על הנחלות של חברי המבקשת, כפי שהדבר עולה בבירור מסעיף ד' לחוזה. אכן, המינהל שיתף פעולה עם המבקשת כאשר הוכנה תוכנית בניין עיר לצורך מתן תוקף חוקי לחלוקת החלקות לחברים והקמת בתי מגורים עליהם. אך הצדדים לחוזה לא נתנו דעתם לשאלה מה יקרה אם רשויות התיכנון לא יאשרו את הקמת בתי המגורים על המקרקעין, כפי שאכן אירע בסופו של דבר. 5. הואיל ובתקופה בה נחתם חוזה החכירה המקורי לא ניתן היה לבצע פרצלציה, שתאפשר לכל חבר לרשום על שמו את הזכויות בקרקע שהוקצתה לו, ביצעו החברים ביניהם חלוקה פנימית של המקרקעין בהתאם למפת חלוקה מסודרת. כל חבר נהג בחלקתו מנהג בעלים ועיבד אותה. הקצאת המניות לחברים נעשתה באופן יחסי לגודל השטח שנמסר להחזקתם הבלעדית. כך נחתם ביום 07.01.61 הסכם בין בעלי החברה המבקשת, לצורך ביצוע החלוקה בצורה חוזית, ונקבעו מספרי חלקות על גבי מפה שנחתמה גם על ידי המינהל בשנת 1964 (כרמי בעמ' 6, ונספח א'1 לתצהיר המינהל). 6. ביום 19.11.61 פנה ב"כ המבקשת אל המינהל בבקשה לבצע פרצלציה במקרקעין, כך שזכות החכירה תירשם באופן ישיר על שם כל אחד מבעלי המניות, בהתאם לחלוקה שבוצעה בין החברים (נספח ב' לתצהיר המינהל). המינהל השיב על בקשה זו בדרישה לנמק אותה, וציין כי בעת מסירת השטח על ידי קק"ל נקבע שרישום הזכויות ייעשה רק על שם החברה (מכתב מיום 19.12.61, נספח ב' לבקשה). המבקשת שבה ופנתה אל המינהל בעניין זה, והסבירה כי בלעדי הפרצלציה לא תסכים ועדת בניין ערים לאשר הקמת בתי מגורים על החלקות (מכתב מיום 31.12.61, נספח ג' לבקשה). לאחר משא ומתן נוסף, הודיע ב"כ המינהל למבקשת ביום 07.03.62, כי המינהל מסכים לנהוג בחברה כמו במושבים, קרי: "נהיה מוכנים להסכים כי חברי האגודה יופיעו כחוכרי משנה בהתאם לחלוקה שהמצאתם לנו בזמנו" (נספח ד' לבקשה). לצורך כך ביקש המינהל במכתב דלעיל שהמבקשת תכין תוכנית חלוקה לצורכי רישום, על בסיס מפה של מודד מוסמך, לצורך אישורה על ידי המינהל והגשתה לאישור הועדה לבניין ערים. 7. בעקבות כך הכינה המבקשת, באמצעות בעלי מקצוע ששכרה, תוכנית בניין עיר לצורך ביצוע החלוקה, הנותנת תוקף לחלוקה החוזית בין החברים. המינהל חתם על תוכנית זו והגיש אותה לועדת בניין ערים לצורך אישור, כעולה ממכתב המינהל מיום 07.07.63 (נספח ה' לבקשה). אלא שאז התברר כי רשויות התיכנון אינן מוכנות לאשר את התוכנית כפי שהיא. ביום 12.11.64, פורסמה למתן תוקף תוכנית בניין עיר עח/79, אשר אישרה את החלוקה בין החברים לפי התשריט שהגישו, וכן סלילת דרכים חדשות כדי לאפשר גישה לחלקות. אולם בסעיף י' לתקנון התוכנית נקבע כי: "תורשה הקמת בניינים הקשורים בעיבוד הקרקע בלבד פרט לבתי אריזה ואישור הועדה המקומית בדיון על כל בקשה" (התקנון צורף כנספח ו' לבקשה). התוכנית הותירה את הקרקע בייעוד של "שטח חקלאי ומרעה", ולא התירה הקמת בתי מגורים על הקרקע, תוך התעלמות מהסכם החכירה שבין קק"ל לבין המבקשת. בסיכומיו מוסיף המינהל כי האיסור לבנות בתי מגורים על המקרקעין מעוגן כיום גם בתוכנית תמ"א 35 ובתוכנית תמ"מ 3 תיקון 21, אשר מייעדת את השטח הכולל את המקרקעין ל"אזור חקלאי/נוף כפרי פתוח". כרמי אישר בעדותו כי הקרקע היא בייעוד חקלאי ולא ניתן לבנות עליה כיום (עמ' 6). בסיכומי המבקשת נטען כאילו המינהל תמך בסירובם של גופי התיכנון לאשר הקמת מבני מגורים על המקרקעין (סעיף 15), אך לטענה זו אין כל סימוכין. המינהל אישר את התוכנית שהגישה המבקשת להקמת בתי מגורים, אך הועדה המקומית לתיכנון ובנייה לא אישרה תוכנית זו. לא הובאו ראיות בשאלה מדוע ועדת בניין ערים לא אישרה תוכנית שהמינהל תמך בה באופן שסיכל התיישבות על הקרקע שהוחכרה למבקשת. 8. במצב הדברים דלעיל, לא נבנו בתי המגורים לחברי המבקשת והם לא התיישבו על המקרקעין, בניגוד למטרה המוצהרת בחוזה החכירה המקורי. יתר על כן, גם אותו חלק מן התוכנית שניתן היה לבצע, קרי: רישום חכירת משנה לטובת בעלי המניות בחברה בהתאם לחלוקה הפנימית עליה הסכימו, לא בוצע, מטעמים השמורים עם המבקשת. חוזה החכירה המשיך להתקיים בפועל למטרה של עיבוד חקלאי בלבד, וזה המצב עד עצם היום הזה. 9. בשנת 1969 נתגלעה מחלוקת בין המבקשת לבין המינהל בנושא גובה דמי החכירה שעל המבקשת לשלם. המינהל ביקש להחיל על המבקשת את דמי החכירה הנוהגים לגבי חוזי חכירה לעיבוד חקלאי, בעוד שהמבקשת דרשה לשלם דמי חכירה הנוהגים לגבי קרקע חקלאית לבעלי נחלות, שכן אלו נמוכים יותר (ראה מכתבי הצדדים בנספחים ג'-ה' לתגובת המינהל). ביום 29.01.74 שלח המינהל למבקשת מכתב, בו נטען כי היא מפרה את חוזה החכירה באי-תשלום דמי החכירה הנכונים, ובכך שחבריה לא התיישבו בנחלה ולא הקימו בה בתים. במכתב נאמר כי אם לא יתוקנו ההפרות - יבוטל חוזה החכירה. מכתב זה לא צורף לתצהיר לנציאנו, אך נזכר בסעיף 16 לתצהירה. נראה כי המינהל העלה את הדרישה לקיים את חוזה החכירה בכל הנוגע לבניית הבתים שלא בתום-לב, שכן היה ברור לו שלא ניתן לבצע דרישה זו מבחינת התוכנית החלה על המקרקעין. הדרישה הועלתה כדי לאלץ את המבקשת לשלם דמי חכירה בהתאם לדרישת המינהל, קרי: לפי חוזה עיבוד חקלאי, ולא לפי חוזה נחלה. משלא נענתה דרישה זו של המינהל, נשלח מטעמו מכתב למבקשת ביום 2.12.74, בו נאמר כי הסכם החכירה מבוטל בשל ההפרות דלעיל, כולל הפרת החובה להתיישב בנחלה או להקים בתים; המבקשת נדרשה לפנות את המקרקעין בתוך 20 יום (נספח ו' לתגובת המינהל). 10. בעקבות המכתב המודיע על ביטול חוזה החכירה, הגיש המינהל נגד המבקשת בשנת 1975 תביעה להצהיר על ביטול חוזה החכירה "עקב הפרתו ע"י הנתבעת ו/או עקב סיכול המטרה של החוזה ו/או עקב ביטולו ע"י התובעת", ולחייב את המבקשת לסלק את ידה מהמקרקעין (נספח ז' לתגובת המינהל). בכתב התביעה טען המינהל, בין היתר, כי היה מוכן להסכים, לפנים משורת הדין, להחליף את חוזה החכירה הקיים בחוזה חכירה לעיבוד חקלאי, אך המבקשת דחתה הצעה זו. התביעה דלעיל נדחתה בהסכמת הצדדים, ובפסק הדין שנתן תוקף להסכם פשרה שהושג בין הצדדים נקבע כי המבקשת תשלם דמי חכירה על פי החוזה מיום 13.11.58, בהתאם לדמי חכירה המשתלמים בגין 12 נחלות. מפסק דין זה ניתן ללמוד, ראשית, שהמינהל השלים עם קיום חוזה החכירה המקורי והמשך תוקפו. שנית, נקבע שדמי החכירה יהיו בהתאם לאלו המשתלמים בחוזי נחלות, אף שלמעשה היה ברור שהקרקע מוחכרת ותמשיך להיות מוחכרת למטרת עיבוד חקלאי, לאור המצב התכנוני החל עליה. לנציאנו אישרה בעדותה כי מאז פסק הדין משנת 1976, התייחס המינהל אל המקרקעין לצורך תשלום דמי הסכמה כאל נחלה (עמ' 13). אך היא הדגישה כי כאשר הועברו הזכויות במקרקעין מיד ליד, דמי ההסכמה חושבו לפי שטחי עיבוד חקלאיים (עמ' 12). 11. בתקופה שלאחר האירועים דלעיל בוצעו העברות זכויות בחלקות של חברי החברה, וכך רכשה החברה של כרמי כ-20% מן המקרקעין, כאשר המינהל מטפל בבקשות להעברת הזכויות, גובה דמי הסכמה בהתאם לייעוד חקלאי ומאשר אותם (סעיפים 20-22 לתצהיר לנציאנו). לנציאנו אישרה בעדותה כי לאחר מתן פסק הדין בהסכמה, אין עוד מכתבים של המינהל למבקשת בהם נטען כי היא מפרה את הסכם החכירה (עמ' 12). בשנת 1997 פנה כרמי אל המינהל וביקש לדעת האם ניתן ליישם את האמור בסעיף ד' לחוזה החכירה, בדבר הקמת בתי מגורים והקצאתם לחברים (נספח ח' לבקשה). לא ברור הרקע למשלוח מכתב זה, שכן היה ברור לכרמי שלא ניתן ליישם את סעיף ד', לאור המצב התכנוני החל על המקרקעין. כך אכן השיב לכרמי המינהל ביום 16.10.97, כי ייעוד השטח הינו חקלאי, ולכן לא ניתן לבנות עליו (נספח ט' לבקשה). 12. ביום 1.10.03, כחצי שנה לפני מועד סיום תקופת החכירה המקורית לפי החוזה, פנתה המבקשת אל המינהל בבקשה להאריך את חוזה החכירה למשך 49 שנים נוספות, בהתאם לאמור בסעיף ב' להסכם (נספח י' לבקשה). מתשובת המינהל מיום 18.01.06 עולה כי קדמה לה התכתבות נוספת בין הצדדים (נספח יא' לבקשה). בתשובתו דחה המינהל את בקשת המבקשת לחדש את חוזה החכירה המקורי, וטען כי חידוש החכירה מותנה על-פי סעיף ב' לחוזה בקיום כל תנאיו, בעוד שהמבקשת לא קיימה את הוראת סעיף ד' להסכם הנוגעת להקמת בתי מגורים והתיישבות על הקרקע. המינהל הוסיף במכתבו דלעיל: "לפנים משורת הדין, ניתן לחדש את החוזה למטרה המקוימת היום, היינו גידולים עונתיים. נוסח ההסכם יהיה כמקובל היום במינהל לעניין זה". מסמך פנימי של המינהל מיום 13.07.05, שנכתב במחלקת התיכנון של המינהל, מציין שייעוד הקרקע לפי התוכנית החלה הוא עיבוד חקלאי, וכי "אין מניעה תיכנונית לחידוש חוזה החכירה" (נספח יב' לבקשה). בסיכום פגישה בין הצדדים מיום 19.03.06 נאמר כי המינהל ישקול בשנית את הבקשה להאריך את חוזה החכירה באותם תנאים (נספח יג' לבקשה). אך ביום 27.07.06 הודיע המינהל לכרמי באופן סופי כי לא ניתן להאריך את החוזה בתנאים הזהים לחוזה המקורי, משום שלא מולאו תנאיו. עוד נאמר במכתב כי המינהל יסכים "להאריך את תקופת החכירה בתנאים הנהוגים כיום למטרת עיבוד חקלאי" (נספח יד' לבקשה). המבקשת דחתה בקשה זו. 13. מן אמור לעיל עולה כי מטרת חוזה החכירה המקורי, הנוגעת להתיישבות החברים במקרקעין, לא נתקיימה, והיא גם לא עתידה להתקיים - לפחות לו בעתיד הקרוב - לאור המצב התיכנוני החל על המקרקעין. הקרקע נשארה רשומה בחכירה על שם המבקשת, כאשר החברים חילקו ביניהם את הקרקע על פי חלוקה פנימית שהמינהל הכיר בה, אך זו לא קיבלה תוקף של רישום זכויות. המבקשת ממשיכה לשלם דמי חכירה בהתאם להסכם הפשרה שנתקבל, על פי דמי החכירה הנוהגים לגבי חוזה נחלה, וזאת גם לאחר שחוזה החכירה המקורי פקע בשנת 2004, ומאז לא הוארך בשל המחלוקת שבין הצדדים בעניין סוג חוזה החכירה החדש שייחתם. המינהל מוכן גם כיום להאריך את תקופת החכירה, אך זאת בהתאם לחוזה החכירה הנוהג כיום לגבי קרקע המוחכרת לעיבודים חקלאיים (דוגמת חוזה הוגשה כמוצג נ/1). המבקשת עומדת על זכותה להאריך את חוזה החכירה בתנאי החוזה המקורי. ב. טענות הצדדים 14. המבקשת טוענת כי עמדה בכל הוראות חוזה החכירה המקורי, ככל שהדבר היה תלוי בה. היא הגישה תוכנית לצורך הקצאת חלקות ובניית בתי מגורים לחבריה, ועיבדה את הקרקע במשך כל תקופת החוזה. היא גם פנתה במועד למינהל לצורך חידוש החוזה. אכן, התנאי המתייחס להקמת בתי מגורים לא התקיים, בשל התנגדותם של גורמי התיכנון, אך אין לראות בכך הפרת ההסכם מצד המבקשת, והא ראיה: המינהל נסוג בו מן התביעה שהגיש לביטול ההסכם, בהסכם שקיבל תוקף של פסק דין ומהווה "מעשה בי-דין". משכך, אין המינהל רשאי לנצל לטובתו את התנגדות גופי התיכנון לבניית הבתים, כדי להכתיב למבקשת חוזה בתנאים שונים מאלו שסוכם עליהם בתקופת החידוש. בהסכם נאמר כי הוא יחודש באופן אוטומטי, ופירוש הדבר הוא הארכה באותם התנאים. 15. המינהל טוען כי מטרת חוזה החכירה המקורי הייתה התיישבות על הקרקע ועיבודה. הואיל ולא ניתן לקיים מטרה זו מנימוקים תכנוניים, אין מקום לחדש את חוזה החכירה באותם תנאים. גם אם תתקבל טענת המבקשת שהיא מילאה את כל התחייבויותיה על פי החוזה, עדיין לא ניתן לחדש את החוזה המקורי כשהוא כולל תנאי מהותי שלא ניתן לקיימו, קרי הקמת בתי מגורים והתיישבות על השטח. לטענת המינהל מדובר בתנאי מתלה שלא התקיים ועל כן החוזה מתבטל. מכל מקום, תנאי החוזה המקורי נוגדים את המציאות, את הנהלים של המינהל, את כוונת הצדדים והם עומדים בסתירה למדיניות הכלכלית הנוהגת כיום. עוד טוען המינהל כי המבקשת וחבריה זנחו את מטרת ההתיישבות, והשלימו במשך שנים עם כך שהקרקע תשמש ליעוד חקלאי בלבד למטרות עיבוד. כיום, אין לחייב את המינהל לחדש חוזה בתנאים שלא ניתן לקיימם, ואשר מנוגדים למצב התכנוני החל על המקרקעין, ובעיקר כאשר מדובר בחוזה רשות; המינהל, כרשות שלטונית, איננו רשאי לחתום על הסכם שמטרתו מנוגדת למצב התכנוני הקיים. עוד טוען המינהל כי לא ניתן להאריך את חוזה החכירה בתנאים של חוזה נחלה, כאשר מסתבר שחלק מן החברים בחברה הם בעלי נחלות ביישובים סמוכים (כך אישר כרמי בעמ' 7), והחברה של כרמי מחזיקה ב-20% מן השטח והיא בודאי איננה זכאית להיות בעלת נחלה לפי נוהלי המינהל (עובדה זו לא הפריעה למינהל לאשר את העברת הזכויות לחברת כרמי או לחברים אחרים). לחלופין, טוען המינהל כי אם ניתן להאריך את חוזה החכירה, הרי שהדבר צריך להיעשות רק למטרת עיבוד חקלאי, ובהתאם לנוסח חוזה החכירה המקובל כיום, ואף זאת לפנים משורת הדין. ג. דיון והכרעה 16. ייאמר מיד: לו ניתן היה להאריך את חוזה החכירה כלשונו, קרי: כחוזה נחלה למתיישבים חקלאים, היה מקום לדחות את דרישת המינהל להחתים את המבקשת על חוזה חכירה בנוסח הנוהג כיום, שהוא שונה מנוסח החוזה המקורי. סעיף ב' להסכם קובע כי אם החוכרת תמלא את תנאי החוזה "תוארך תקופת-החכירה באופן אוטומטי לתקופה נוספת של 49 שנים". אין צורך אפוא בחתימת חוזה חדש, ובודאי לא בחוזה שונה: כאשר מתקיים סעיף ב' הנ"ל, תקופת החכירה מוארכת. לא נאמר בסעיף ב' שבמקרה שכזה ייחתם חוזה חדש לתקופה נוספת. מסקנה זו מתחייבת גם מן הביטוי "באופן אוטומטי", ממנה משתמעת כוונה ברורה לחדש את החוזה באותם התנאים, ללא כל שינוי מהותי (כך גם פסק כב' השופט ש' מנהיים בת.א. (ראשל"צ) 5769/02 מינהל מקרקעי ישראל נ' ברדה, פסקה 11, לא פורסם (25.3.07). בע"א 8729/07 אירונמטל בע"מ נ' קרן קיימת לישראל (לא פורסם - 12.11.09) נפסק מפי כב' השופט י' עמית כי יש להבחין בין הארכת החכירה ((extension לבין חידוש חכירה ((renewal, כאשר חכירה משמעה המשך השכירות המקורית, ואילו חידוש החכירה כרוכה בהתקשרות בשכירות חדשה (פסקה 21). במקרה דנא, לאור לשון סעיף ב' להסכם, מדובר בהארכת החכירה ולא בחידושה. 17. כך גם יש לדחות את טענת המינהל כי סעיף ד' לחוזה בדבר ההתיישבות על הקרקע הוא תנאי מתלה, כמשמעותו בסעיף 27(א) לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973. חוזה התלוי בתנאי מתלה מתבטל אם לא נתקיים התנאי במועד שנקבע, ואם לא נקבע מועד - תוך זמן סביר מיום כריתת ההסכם (סעיף 29 לחוק). במקרה דנא, חתמו הצדדים על הסכם חכירה לתקופה של 47 שנה שתוקפו לא היה מותנה בתנאי כלשהו, והם קיימו וביצעו את ההסכם עד תם תקופתו - אמנם בשינויים שהתחייבו מן האיסור התכנוני לבנות בתי מגורים. החוזה עצמו לא היה מותנה בתנאי מתלה: הארכתו לתקופה נוספת הייתה מותנית בקיום תנאיו, אך לא חוזה החכירה המקורי עצמו. המינהל לא טען מעולם שהחוזה התבטל בשל אי-קיומו של תנאי מתלה. כאשר סבר שהמבקשת לא קיימה את תנאי ההסכם, עתר המינהל לבית המשפט להצהיר על ביטולו, אך בסופו של דבר חזר בו מתביעה זו - ובדין נהג כך - כאשר הוסכם כי ההסכם ימשיך להתקיים, כנגד תשלום דמי חכירה באופן שסוכם. מאז ועד תום תקופת ההסכם לא העלה המינהל טענה כלשהי בדבר הפרת ההסכם או ביטולו, כפי שאישרה לנציאנו בעדותה. לכן, טענת המינהל כאילו ההסכם התבטל - אם משום שהיה מותנה בתנאי מתלה, ואם משום שהופר - עומדת בניגוד להסכמה בין הצדדים, שקיבלה תוקף של פסק דין בשנת 1976. לא ברור מדוע צריך המינהל להעלות טענות מופרכות, המנוגדות להסכם שקיבל תוקף של פסק דין, כאשר יש בפיו טענות טובות יותר (כפי שיובהר לקמן). ויודגש: לא היה מקום לייחס למבקשת הפרה של תנאי חוזה החכירה המקורי. המבקשת התחייבה בסעיף ד' להסכם "לתכנן את הנחלה כך שתוקצה בה חלקה למקום מגורים לכל אחד מחברי האגודה...". כמו כן התחייבה המבקשת בסעיף ד' "לכוון את פעולותיה למגמה שחברי האגודה יתיישבו בנחלה...". המבקשת אכן הגישה תוכנית לשם קידום מטרה זו, כשהיא משתפת פעולה לצורך כך עם המינהל שאישר את התוכנית. פעולותיה אכן היו מכוונות להשגת מטרה זו, שהייתה משרתת בראש ובראשונה את עניינם של בעלי המניות בחברה. אולם רשויות התיכנון דחו את התוכנית ליישב את חברי המבקשת במקרקעין, וסירבו לאפשר לבנות בתי מגורים. החלטה זו של רשויות התיכנון סיכלה את האפשרות לקיים את הוראת סעיף ד' להסכם. אין לראות בכך אי-קיום ההסכם על ידי המבקשת, יותר מאשר אי-קיום ההסכם בידי המינהל. שני הצדדים לא צפו שרשות התיכנון תמנע הקמת ישוב על המקרקעין נשוא החוזה, ושניהם גם יחד לא הצליחו לממש את מטרת החוזה. לכן הם הסכימו על ביצוע ההסכם בדרך שונה, קרי: למטרת עיבוד חקלאי, וכך הם נוהגים עד עצם היום הזה. 18. המבקשת עותרת לחייב את המינהל לחדש את חוזה החכירה המקורי באותם תנאים. המיהל צודק בטענתו כי סעד זה איננו אפשרי על פי הדין, משום שהוא נוגד את המציאות התכנונית החלה על המקרקעין. מטרת חוזה החכירה המקורי הייתה התיישבות על הקרקע בשטח שהוחכר למבקשת, כפי שעולה בבירור מסעיף ד' להסכם. מטרה זו איננה אפשרית עוד מאז שאושרה תוכנית בניין ערים עח/79 בשנת 1964, שכן התוכנית אוסרת על הקמת בתי מגורים על המקרקעין. המבקשת איננה רשאית לדרוש מן המינהל "לעצום את עיניו" לנוכח המציאות התכנונית הקיימת, ולהחכיר לה לתקופה נוספת את המקרקעין באותם התנאים, כאשר ברור שלא ניתן לקיים תנאי עיקרי בחוזה המקורי, הנוגע להתיישבות על הקרקע ובניית בתים. בע"א 5042/96 פנחס כהן נ' מינהל מקרקעי ישראל, לא פורסם (18.03.99), פסקה כב' השופטת ט' שטרסברג כהן כי על פי העקרונות הבסיסיים שקבעה מועצת מקרקעי ישראל, ואשר על פיהם פועל המינהל, קרקע תוחכר רק בהתאם לייעוד המקרקעין. לפיכך, "מקום שקיים תכנון, והחכרת המקרקעין אינה עולה עמו בקנה אחד - הרי שעל אחת כמה וכמה לא ניתן יהיה להחכירם..." (פסקה 17 וראה הפסיקה שצוטטה שם). בהמשך פסק הדין נאמר: "אין לצפות כי המינהל יחכיר מקרקעין לאדם, לתקופה שמשכה יובל שנים כמעט... כאשר ידוע למינהל, עובר למתן זכות החכירה, כי המטרה לשמה מוחכרים המקרקעין אינה עולה בקנה אחד עם התכנון והייעוד החלים על מקרקעין אלו..." (פסקה 18). דברים אלו יפים גם לענייננו, כאשר מדובר בהארכת תקופת החכירה בתנאים שאינם מתיישבים עם היעוד התכנוני של הקרקע. המקרקעין מיועדים על פי התוכנית החלה מאז שנת 1964 למטרת עיבוד חקלאי, ולא למטרת התיישבות חקלאית. לכן סירוב המינהל להאריך את חוזה החכירה בתנאים המקוריים - מוצדק לחלוטין. זאת ועוד: סעיף ב' להסכם קובע כי תקופתו תוארך אוטומטית אם המבקשת תמלא במלואם את כל תנאי החוזה. אמנם המבקשת לא הפרה את ההסכם בכך שלא קיימה התחייבות זו, אך מאידך גם ברור כי היא לא תוכל לקיים את תנאי החוזה המקוריים, בכל הנוגע להתיישבות על הקרקע. גם מטעם זה אין מקום לחדש את חוזה החכירה באותם התנאים. 19. המקרה דנא שונה מן המקרה שנדון בעניין אירונמטל הנ"ל. באותו מקרה נפסק כי המינהל היה חייב להאריך את חוזה החכירה שנעשה למטרת תעשיה במגזר העירוני, אף שבתקופת החוזה ועד שנתבקשה הארכתו לא ניתן היה להקים מפעל על הקרקע. בית המשפט פסק כי המערערת לא הפרה את ההסכם באי-הקמת המפעל, משום שלא עליה הוטל לפעול לאישור התכנית המפורטת המאפשרת את הקמתו, והמינהל גם לא דרש זאת ממנה במשך כל תקופת החוזה, וגבה ממנה דמי חכירה כסדרם. בית המשפט הדגיש באותו עניין כי חוזה החכירה הכיר באפשרות להשתמש במקרקעין למטרה אחרת, כפוף להסכמת המינהל, וכי זכות החכירה לא הותנתה בחוזה במימוש מטרת החכירה (פסקה 24). כך גם הוכח שהמערערת תוכל לעשות שימוש בקרקע למטרה חוקית אחרת (מגורים במקום תעשייה), לאור שינוי ייעוד הקרקע הצפוי (פסקה 24). בכל אלו שונה אותו מקרה מן המקרה הנדון כאן, מה גם שבית המשפט הבחין בעניין אירונמטל בין חוזי חכירה עירוניים - שהזכות המוענקת בהם קרובה במהותה לבעלות, לבין חוזי חכירה חקלאיים - המעניקים זכות מוגבלת יותר בשל האינטרס הציבורי הכרוך בהם (פסקה 23). בית המשפט בענין אירונמטל היה יכול להורות על הארכת החכירה, משום שנמצאה דרך לקיימו למטרה חוקית אחרת. הוא לא הורה להאריך את תקופת החכירה למטרתה המקורית, כפי שהמבקשת דורשת בענייננו. 20. לאור המסקנה האמורה לעיל, מתעוררת השאלה מה היה מעמדו של חוזה החכירה המקורי לאחר שהתברר שלא ניתן לקיימו כלשונו, ומה נפקותה של הוראת חידוש החוזה (סעיף ב') לאור מציאות זו. התשובה על שאלה זו מצויה בסיכומי המינהל (סעיף 45), שם נטען כי המבקשת וחבריה השלימו במשך שנים עם עובדת ייעודה של הקרקע למטרת עיבוד חקלאי בלבד, ולפיכך "בפועל מה שנותר מהחוזה המקורי הוא זכות עיבוד בלבד... בהתנהלותה הביעה המבקשת דעתה, כי ידוע לה ומוסכם עליה כי הקרקע המוחזקת על ידה הינה למטרות עיבוד חקלאי בלבד, ומטרת ההתיישבות נזנחה על ידם". אכן, זה מצב הדברים, אך הוא נכון במידה שווה גם לגבי המינהל: שני הצדדים גם יחד השלימו עם המציאות שנוצרה באמצע שנות ה-60, והבינו שיש ליישם את חוזה החכירה בצורה שונה, באופן שמטרתו תהיה עיבוד חקלאי ולא התיישבות חקלאית. כך הם נהגו עד תם תקופת החוזה המקורי, וגם לאחר מכן. מבחינה משפטית - יש לומר - שינו הצדדים בהתנהגותם את חוזה החכירה המקורי. סעיף 23 לחוק החוזים (חלק כללי) קובע את עיקרון "חופש הצורה": חוזה יכול שיעשה בכל צורה שהיא. על יסוד הוראה זו נפסק כי הצדדים להסכם רשאים גם לשנותו בכל צורה שהיא, כולל על ידי התנהגות. כך הבהיר כב' הנשיא מ' שמגר בע"א 4956/90 פזגז חברה לשיווק בע"מ נ' גזית הדרום בע"מ, לא פורסם (29.07.92), פסקה 7, בהוסיפו כי "יתכן גם כי מהתנהגות הצדדים לחוזה, או אחד מהם, יוסקו התחייבות חוזית המתווספת להסדר החוזי אשר עלה על הכתב...". כב' הנשיא שמגר אמר (פסקה 8): "לא בנקל יוסק מהתנהגותם של הצדדים הרצון בשינוי של החוזה ביניהם, ודברים אלו נכונים מקל וחומר כשמדובר בחוזה שלא נקצב לו זמן, ואשר מעצם טבעו הוא חוזה לתקופה ארוכה... תרגומם המעשי של הדרישה, כי כוונת הצדדים לסטות מן החוזה תבוטל בבירור... יהיה, בחוזים מסוג זה, קיומו של דפוס התנהגות מתמשך לו שותפים שני הצדדים. רק דפוס כזה, במובחן מהתנהגויות אקראיות אשר אין בינם חוט מקשר, יכול לבסס את המסקנה כי הצדדים התכוונו שלא לקיים את החוזה כפי שהוסכם מלכתחילה ביניהם...". כך אכן אירע בענייננו: הצדדים השלימו עם העובדה שלא ניתן לקיים את מטרת ההתיישבות על הקרקע על פי חוזה החכירה המקורי, וקיימו אותו במשך עשרות שנים כחוזה חכירה לעיבוד חקלאי. התנהגות זו אף קיבלה ביטוי בהסכם בין הצדדים, שקיבל תוקף של פסק דין בשנת 1976, כאשר המינהל חזר בו מן הכוונה לבטל את חוזה החכירה, ואילו המבקשת הסכימה לשלם למינהל דמי חכירה באופן שסוכם. מאז שפורסמה התוכנית האוסרת בנייה על השטח בשנת 1964, קיימו הצדדים את חוזה החכירה בצורה שונה מזו שאליה התכוונו מלכתחילה על פי האמור בסעיף ד' לחוזה: הם ראו בחוזה החכירה חוזה לעיבוד חקלאי, ולא חוזה נחלה (גם אם דמי החכירה שולמו לפי מספר נחלות שנקבע). זה החוזה החדש שנוצר על ידי הצדדים בהתנהגותם, ואשר היה בתוקף במועד שנקבע להארכת החוזה (שנת 2004). 21. לאור האמור לעיל, אין המינהל רשאי לטעון כיום כי חוזה החכירה המקורי התבטל או הופר. אין גם לקבל את טענתו כי חידוש החוזה למטרת עיבוד חקלאי תוכל להיעשות רק "לפנים משורת הדין" (ראה הלכת אירונמטל הנ"ל). מאידך, המבקשת איננה יכולה לדרוש כיום לחתום על הסכם חכירה לתקופה נוספת בתנאים המקוריים, הכוללים זכות התיישבות על הקרקע, כאשר היא ויתרה עוד בשנות ה-60 על זכות זו ואין כל דרך לממשה. המבקשת איננה זכאית לדרוש לחתום על חוזה שהוא שונה מחוזה החכירה שהצדדים נהגו על פיו והסכימו לו מאז שנות ה-60. במצב דברים זה, יש לפרש ולהחיל את סעיף ב' לחוזה החכירה המקורי, וזאת בשינויים המתחייבים מן ההסכם המתוקן והשונה שנכרת בין הצדדים בהתנהגות. המבקשת זכאית לדרוש את הארכת תקופת החכירה למשך 49 שנים נוספות, מכוח הוראת סעיף ב' לחוזה, אך זאת רק במתכונת החוזית המתוקנת שנהגה במשך רוב שנות קיומו של ההסכם, קרי: למטרת עיבוד חקלאי בלבד, ובהתאם לנוסח חוזה החכירה לעיבוד חקלאי הנוהג כיום, שכן הנוסח המקורי לא ניתן ליישום. המסקנה המשפטית אליה הגעתי לא תסב למבקשת נזק: היא רק תיתן גושפנקא למצב המשפטי הנוהג ממילא בין הצדדים מאז אמצע שנות ה-60, לפיו אין המבקשת יכולה להקים נחלות ולבנות בתים לחבריה, אלא רק לעבד את הקרקע. זו איננה רק המציאות התכנונית בשטח, אלא גם המציאות המשפטית שהצדדים השלימו עמה. 22. המבקשת לא ביקשה סעד חלופי, לפיו יוארך החוזה בנוסח המקורי למטרה של עיבוד חקלאי. אך המינהל הביע נכונות להאריך את החכירה בהתאם לנוסח עדכני של חוזה עיבוד חקלאי (נ/1) הנוהג במינהל כיום (סעיף 79 לסיכומים). זו אכן הדרך היחידה בה יכולים וצריכים הצדדים לפעול כיום על פי הדין. זו גם הדרך המתבקשת לאור הלכת אירונמטל הנ"ל: הארכת תקופת החכירה למטרה שונה מזו שנקבעה בחוזה החכירה המקורי (מגורים במקום תעשיה), ואשר תואמת את המצב התכנוני החל על המקרקעין במועד שנקבע להארכת החוזה. ניתן לראות בכך סוג של "אכיפה בקירוב" של הוראת החידוש שבחוזה החכירה המקורי. ד. סיכום 23. לאור כל האמור לעיל, התביעה נדחית, בכפוף לאמור בסעיף 21 לעיל. הסעד שהתבקש היה הצהרה על כך שהמינהל חייב לחדש את חוזה החכירה באותם התנאים, וסעד זה אין מקום ולא ניתן לתת. אין צו להוצאות: התביעה אמנם נדחתה, אך לק מטענות המינהל, כולל טענות שלא היה מקום להעלותן, נדחו.חוזהחכירה