סעיף 195 לחוק התכנון והבניה

סעיף 195 לחוק התכנון והבניה קובע בזו הלשון:   "מקרקעין שנרכשו בביצוע תכנית על פי הסכם או שהופקעו כך תמורת תשלום פיצויים, יחולו עליהם הוראות מיוחדות אלה: (1) כל עוד לא שונה ייעודם על-פי הוראות חוק זה, מותר להשכירם לגוף ציבורי או לאדם אחר, למטרה שלה נועדו בתכנית, ובלבד ששר הפנים, בהתייעצות עם הועדה המחוזית, נתן אישור על כך; (2) שונה ייעודם על-פי הוראות חוק זה, מותר באישור ובהתייעצות כאמור למכרם, להשכירם או לעשות בהם העברה אחרת, ובלבד שניתנה למי שרכשו ממנו את המקרקעין או לחליפו הודעה שהוא רשאי, תוך שלושים יום, לקנותם במחיר שלא יעלה על הסכום שבו נרכשו ממנו, בצירוף שוויה של כל השבחה בהם הנובעת מהתכנית; הודיע מקבל ההודעה תוך המועד האמור שהוא מוכן לקנות את המקרקעין, יועברו אליו כאמור". קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא סעיף 195 לחוק התכנון והבניה: א. מהות התובענה   זו בקשה למתן פס"ד הצהרתי לפיו על המשיבה להעביר את הבעלות במגרש הנמצא בנתניה והידוע כחלקה 79 בגוש 8230 (להלן: "המגרש") על שמו של המבקש תמורת תשלום בסך של 108,921 ₪, נכון ליום הבקשה, או כל סכום אחר שייקבע ע"י בית המשפט, כאשר הבעלות על המגרש נקיה מכל שעבוד, עיקול או זכות צד ג'.   ב. עובדות רלבנטיות   בשנת 1972 רכש המבקש את המגרש נשוא התובענה, ונרשם כבעלים בתאריך 25.9.72 (נספח א' לתצהיר המבקש).. באותו זמן היתה החלקה באזור מגורים C. לפי תוכנית המתאר נת/100 ניתן היה לבנות עליה בית מגורים בן 4 דירות בשתי קומות. (תנ/1 חו"ד שמאי בית המשפט). ביום 31.5.1973 נכנסה לתוקפה תכנית בנין עיר נת/100 (שינוי) אשר שינתה את יעוד החלקה ממגרש לבניה למגורים ל: "עתודה לבניני ציבור". בעקבות שינוי זה הגיש המבקש בשנת 1976 תביעה לפיצויים.בגין שינוי יעוד. בינתיים גם הופקעה הקרקע ע"י המשיבה, והמבקש הגיש נגדה גם תובענה לפיצויים בגין הפקעה. הדיון בשתי התביעות אוחד. ביום 15.2.1977 ניתן פס"ד בהסכמת הצדדים, אשר קבע את סכום הפיצויים שהמשיבה תשלם למבקש בגין שינוי יעוד ובגין ההפקעה בגובה של 186,000 ל"י בעבור חלקה זו וחלקה נוספת. (נספח י' לתצהיר המבקש). מוסכם בין הצדדים לדיון זה כי סכום הפיצוי שקיבל המבקש מהמשיבה בגין החלקה נשוא התובענה הוא 93,000 ל"י. ביום 28.1.1990 פורסמה למתן תוקף תכנית בנין עיר נת/545ב' שהיא תוכנית לאיחוד וחלוקה מחדש של המגרשים שבתחומה, ובכללם חלקה 79. במסגרת תוכנית זו ניתנה למגרש המקורי (79) תמורה במסגרת מגרש אחר, שמספרו בתוכנית נת/545ב' הוא 45. מגרש חדש זה נמצא במקום מרוחק מהמגרש המקורי,לפי לוח ההקצאות המהווה חלק מתכנית זו.התמורה היתה גם בגין חלקה נוספת, שהיא חלקה 50 בגוש 8230. החלקות 79 ו - 50 רשומות ע"ש המשיבה. לכן נקבע בלוח התמורה של תוכנית נת/545ב' כי מגרש 45 יירשם כולו בבעלות המשיבה. החלק של חלקה 79 במגרש 45 הוא 0.40817. בשנת 1997 החליטה המשיבה למכור את המגרש מס. 45, שניתן לה תמורת חלקות 79 ו - 50. שר הפנים סירב לאשר את המכירה, והורה למשיבה לפנות בהצעה למבקש, לפי סעיף 195 (2) לחוק התכנון והבניה.   בכך שהמשיבה פעלה, עפ"י הוראת שר הפנים לפי סעיף 195(2) ופנתה בהצעה למבקש, היא גילתה דעתה כי מקובלת עליה העמדה ששונה יעודם של המקרקעין; לכן, סוגיה זו אינה שנויה יותר במחלוקת בין הצדדים. (בקביעתי זו אני ערה לעדות השמאי שושנה בעמ. 8 כי במיקום בו היתה החלקה המקורית, קיים גם כיום יעוד ציבורי, והוא מהווה בחלקו דרך, ובחלקו משמש בית ספר אשר נבנה במקום), וע"כ להלן.   המשיבה הזמינה את המבקש וקיימה עמו בתאריך 18.4.00 ישיבה, בה הציעה לו לרכוש את חלקו היחסי במגרש. המבקש הודיע שהוא מעונין ברכישה, תוך הסתייגות מהטענה שקימת השבחה הנובעת מהתוכנית, וביקש שהמשיבה תודיע לו את הסכום הנדרש על-ידה. (ר' פרוטוקול הישיבה, נספח ג' לתצהיר המבקש). המשיבה פנתה לשמאי מקרקעין של העיריה כדי שיעריך את ערכו של המגרש בהתאם להוראות סעיף 195 (2) לחוק התכנון והבניה התשכ"ה - 1965., וזה העריך את הסכום שעל המבקש לשלם תמורת חלקו היחסי במגרש החדש בגובה של 163,280 דולר. (נספח ד' לתגובה). המבקש סירב להצעה זו, וטען שהוא זכאי לרכוש את הקרקע בסכום הפיצוי ששולם לו, כשהוא משוערך להיום. מכיון שלטענת העיריה הקרקע הושבחה לאחר ההפקעה, - אזי היא מצידה לא הסכימה לעמדה זו של המבקש.   ג. הפלוגתאות בין הצדדים   מכתבי הטענות והראיות עלו הפלוגתאות הבאות בין הצדדים: - האם חייבת העירייה למכור את המקרקעין נשוא העתירה? - האם שונה יעוד החלקה? - כיצד יחושב המחיר?   ד. האם חייבת העירייה למכור את המקרקעין נשוא העתירה?   קובע הסעיף 195 לחוק התכנון והבניה, בזו הלשון:   "מקרקעין שנרכשו בביצוע תכנית על פי הסכם או שהופקעו כך תמורת תשלום פיצויים, יחולו עליהם הוראות מיוחדות אלה: (1) כל עוד לא שונה ייעודם על-פי הוראות חוק זה, מותר להשכירם לגוף ציבורי או לאדם אחר, למטרה שלה נועדו בתכנית, ובלבד ששר הפנים, בהתייעצות עם הועדה המחוזית, נתן אישור על כך;   (2) שונה ייעודם על-פי הוראות חוק זה, מותר באישור ובהתייעצות כאמור למכרם, להשכירם או לעשות בהם העברה אחרת, ובלבד שניתנה למי שרכשו ממנו את המקרקעין או לחליפו הודעה שהוא רשאי, תוך שלושים יום, לקנותם במחיר שלא יעלה על הסכום שבו נרכשו ממנו, בצירוף שוויה של כל השבחה בהם הנובעת מהתכנית; הודיע מקבל ההודעה תוך המועד האמור שהוא מוכן לקנות את המקרקעין, יועברו אליו כאמור". ברי וברי הוא, ולא נראה שתהיה קיימת מחלוקת, שהעירייה אינה חייבת למכור את המגרש לאחר שינוי היעוד. בד בבד ע"י פנייתה בהצעה למבקש, היא גילתה את דעתה שהיא מעונינת לעשות כן. טוענת המשיבה כי היא עמדה בתנאי בסעיף 195 (2) באשר הציעה למבקש לרכוש את המגרש, ואילו הוא מצידו לא הסכים להצעתה, וגם לא הסכים להתחייב כי ירכוש את המגרש בכל סכום שייפסק ע"י בית המשפט (עמ' 29). מכאן שהצעתה לא קובלה, ואין לחייבה למכור את המגרש בכל מחיר; אחרת היא תימצא במצב שבו היא לא תוכל לחזור מרצונה למכור את המגרש ואילו המשיב לא חייב לרוכשו במחיר שייקבע ע"י בית המשפט. הדבר לא עולה מהכתובים.בפתיח של המרצת הפתיחה נאמר שהמבקש מעונין לשלם את הסכום של 108,921 ₪ שזה לעמדתו הסכום הנכון, אבל גם עותר לבית המשפט לקבל לבעלותו את המגרש תמורת : "כל סכום אחר שייקבע ע"י בית המשפט". מכאן שהמבקש מעונין במגרש, מעונין במכירה והתחייב למעשה בעצם ע"י הגשת בקשה זו בדרך ובניסוח שלה, לרכוש את המגרש בסכום הנכון. זה מביאנו לנקודה הבאה: מהי המשמעות של הצעה לפי סעיף 195(2) לחוק התכנון והבניה? ההצעה צריכה להיות הצעה במסגרת הדין, ועפ"י אמות המידה שנקבעו בדין. ובמילות הסעיף,: "במחיר שלא יעלה על הסכום שבו נרכשו ממנו בצירוף שוויה של כל השבחה בהם הנובעת מהתכנית". אם ההצעה שניתנה ע"י המשיבה, ואשר תיבדק להלן, אינה עונה על דרך קביעת המחיר הנקובה בסעיף, - אזי יש ויש מקום לפנות לבית המשפט כדי שהנתונים הכספיים של ההצעה יותאמו למתכונת הסעיף, שאחרת לא מילאה המשיבה את הוראות הדין , המחייבה להציע ראשונה את המקרקעין למבקש. אין המדובר בהצעה פורמלית, אלא הצעה זו משמעה, הצעה במחיר הנכון לפי אמות המידה שקבע המחוקק. הדבר גם ברור ומובן מאליו. בשומה חופשית של מוכר מרצון לקונה מרצון, עשוי המחיר להיות גבוה יותר. אי עמידה בתנאי הסעיף עשויה "לפתות" את הרשות הציבורית להציע לזכאי הצעה גבוהה מעוגנת בשומה עדכנית של ערך המקרקעין, ולא בערכים, שמן הסתם הם מופחתים יותר, באשר הם מתייחסים להערכת המקרקעין בעת ההפקעה. לאחר שהזכאי להצעה יסרב לרוכשם במחיר כזה, עשויה הרשות לטעון שעמדה בחיוביה לפי הסעיף 195(2) לחוק התכנון והבניה, ועתה פתוחה הדרך בפניה להציע את המקרקעין, במחיר זה, לכל דיכפין. בכך עשויה הרשות להתעשר, למעשה, על חשבון בעל המקרקעין המופקעים. בדיוק דרך זו בא המחוקק למנוע. לכן הוא קבע בדיוק את אמות המידה לקביעת המחיר, ביוצאו מנקודת ההנחה כי אדם שמקרקעיו הופקעו, יהיה זכאי לשוב ולרכוש את מקרקעיו אלה, כששונה ייעודם, בדיוק לפי אותה צורת חישוב בה נעשתה ההפקעה, ובצירוף השבחת המקרקעין, אם קיימת.   ב-ע"א 31/79 חברה לשיכון עממי בע"מ נ' עירית רמת-גן (פ"ד לה(3) 295, בעמ' 300) קובע השופט לנדוי בהתייחסו, בין היתר לסעיף 195 כי: "הכוונה הייתה לעשות צדק עם בעל מקרקעין, שממנו נשלל חלק מרכושו לצורכי ציבור, כאשר לאחר מכן חוזרת בה הרשות הרוכשת ומשנה את יעוד הקרקע שנרכשה ועושה בה מסחר, כמו שעשתה עירית רמת-גן כאן".   ה. האם שונה יעוד החלקה?   ציינתי לעיל כי מכוח העובדה שהמשיבה פעלה כמצוות שר הפנים ובאה למשיב בהצעה לרכוש את המקרקעין, היא הודתה בכך שחל סעיף 195 (2) לחוק התכנון והבניה; אוסיף ואומר כי לאור התנהגותה זו היא מנועה מלהעלות טענות שאין שינוי יעוד לגבי חלקה 79, ולכן סעיף 195(2) אינו חל. כך טענה בסעיפים 4 ו - 18 לכתב התגובה, ועל כך גם חזרה בסיכומיה. (עמ' 4 שם). במסגרת ראש פרק זה של שינוי יעוד החלקה הוסיפה טיעונים, שעניינם בעצם לגבי גובה המחיר שיש לדרוש בגין החלקה, כגון: שמטרת הסעיף 195(2) היא לתת רק לבעל המקרקעין המקורי (ולא לבעלים של מקרקעי תמורה) זכות קדימה לרכוש את הקרקע, עקב הפגיעה הרגשית שנוצרה כתוצאה מההפקעה, להבדיל מהפגיעה הכלכלית לגביה קיים הסדר של פיצויים. (עמ. 5 סעיף 17). בהסתמך על ה"פ (י-ם) 186/96 בנייני מידות בע"מ נ' עירית ירושלים ואח' ( תק.ף מח. 98(3) עמ' 511) טוענת המשיבה כי: "לא קיים כל הגיון לאפשר למבקש דווקא לרכוש את המגרש החדש במחיר נמוך בצורה מאד משמעותית משוויו בשוק, כאשר מעולם לא היה למבקש כל קשר למקום הפיזי שבו ממוקם המגרש החדש. פעולה כאמור תפגע בצורה משמעותית בקופה הציבורית, אשר מתפקידה לשרת את כלל תושבי העיר ולא את המבקש בלבד. לא ייתכן שחוק, אשר מטרתו להגן על הזכות הקניינית של בעל הקרקע המקורית, מתכוון לתוצאה על פיה אותו בעלים, אשר קיבל פיצוי מלא בעת ההפקעה, יוכל לאחר שנים לרכוש חלקת תמורה, המצויה פיזית במקום שונה, במחיר מגוחך ונמוך משמעותית משווי השוק שלה. תוצאה כזו הנה בלתי סבירה ותביא להתעשרות לא מוצדקת של המבקש על חשבון קופת הציבור. בעת ההפקעה, שילמה העירייה למבקש פיצוי מלא על הקרקע כפי שהייתה שווה אז, ואילו עכשיו לאחר שנים רבות, רוצה המבקש לרכוש אותה חזרה בכשישית משוויה". את פסה"ד של השופט לנדוי, לעיל, היא מפרשת כחל על המקרקעין המקוריים שהופקעו. בלשון החוק אין כל אסמכתא לכך שהמדובר רק במקרקעין מקוריים שהופקעו ולא במקרקעי תמורה שהופקעו;   ובאשר לעניין הרגשי, - הוא עשוי להיות, ברמה זו או אחרת, אולי בעל משמעות במקרקעין משפחתיים, אבל הוא אינו נוגס בזכויות כלכליות קנייניות, אפילו אם אדם לא נקשר רגשית למקרקעין נתונים.   ו. הסכום שעל המבקש לשלם   אין מחלוקת ששולם למבקש סכום של 93,000 ל"י המורכב משני ראשים שיש להפריד ביניהם: פיצוי בגין שינוי יעוד המגרש, ופיצוי בגין ההפקעה. הסכום שאמור להיות קובע לעניין חישוב המחיר, הוא רק הסכום ששולם למבקש בגין ההפקעה. בעת קביעת הסכום של 93,000 ל"י לא פירטו הצדדים את אופן חלוקתו לשני ראשים אלה, ולכן נותרת לדיון מהו שיעורו של כל אחד ואחד מהם. עמדת המבקש: לעמדת המבקש יש להפחית מהסכום של 93,000 ל"י את הסכום של ירידת הערך לפי שווי שוק שהוא 56,250 ל"י (עמ' 16 לחוו"ד שושני), וזה סכום הפיצוי ששולם בגין ההפקעה, קרי 46,750 ל"י. בהבהרות שנתן מר שושני (נת/2 סעיף 2.4) הוא ציין כי יש לחלק את הסכום ששולם בפועל לפי כללי השמאות. לדרך זו מתנגד המבקש וגורס כי הסכום ששולם בפועל הוא קטן משווי השוק כפי שקבע השמאי, ומכאן שהמבקש שקופח בזמנו, לא צריך להיות מקופח בשנית. ברם השאלה היא שאלה משפטית ולא שמאית. בהמשיכו את דרכו המוצעת לעיל, משערך ב"כ המבקש את הסכום של 36,750 ל"י, (שהם 3.675 ₪) ומגיע לסכום של - 70,065 ₪; לזה הוא, מצרף את סכום ההשבחה שנקבע בטבלאות בסך של 186,450 ₪, כך שהסכום הסופי אותו צריך המבקש לשלם, לפי חשבונו הוא 256,515 ₪. אלטרנטיבה נוספת, המפורטת בסעיף 14 לסיכומים היא הסכום של 275,105 ₪.   עמדת המשיבה: עמדת הבסיס של המשיבה היא, שהסכום הנכון הוא חוות הדעת השמאית מטעם העירייה, שקבע את שווי המגרש ל - 163,000 דולר, מהטעם שלא ניתן להפריד בין הפיצוי שקיבל המבקש לבין כל ההשבחה שנוצרה כתוצאה מהתוכנית. למעשה טוענת המשיבה שהתמורה בעבור המגרש לצורך סעיף 195(2) היא שווי השוק של המגרש כיום. זה מכיוון שאין המדובר בשטח המקורי שהופקע, אלא בקרקע שנוצרה כתוצאה מאיחוד וחלוקה, לה נוספה השבחה משמעותית של התוכנית החדש, שהשביחה את כל האזור, תוך שהיא מערבבת את ערכיהן של כל הקרקעות שבמסגרתה. היא תומכת את יסודותיה של קביעה זו בעדות השמאי שהעיד שלא ניתן לעשות הפרדה בין עליית ערך הקרקע כתוצאה מהתכנית, לבין עליית הערך כתוצאה מגורמים אחרים שאינם קשורים בה. (עמ' 21). המשיבה שוללת את קביעת שמאי בית המשפט וגורסת שיש להתייחס לשמאי העירייה, וזאת לאור ליקויים עליהם היא מצביעה (עמ' 7 לסיכומים) בחוו"ד של שמאי בית המשפט. לחלופין טוענת המשיבה כי יש להתבסס על סכום הפיצוי (בנטרול ירידת ערך) בגובה של 5.625 ₪ ליום הרכישה (עמ' 16 לחוה"ד) על סכום זה להוסיף הפרשי הצמדה וריבית משפטית כדי לשמור על ערכו.לסכום זה יש להוסיף את ההשבחה שיצרה תכנית נת/545 אשר שינתה את יעוד החלקה, כשהיא מחושבת לפי השטח הנכון של החלקה (ר' עמ' 12 לפרוטוקול ו -סעיף 8 לסיכומים) ולא לפי השטח שחישב השמאי בחוה"ד שלו, כלומר סכום של 44,732 דולר ולחלופי חילופין סך של 35,000 דולר. מהו הסכום שעל המבקש לשלם בגין המגרש?   גישתו של מר שושני, שמאי בית המשפט, בסעיף 2.4 להבהרות (תנ/2) הייתה הגישה הנכונה של "משפט שלמה", בנסיבות. כלומר, יש לקחת בחשבון, כי הסכום של 93,000 ל"י עליו הסכימו הצדדים, נבע כתוצאה ממשא ומתן לפשרה. מדרך הטבע, ועפ"י התוצאה של המשא ומתן שהבשיל לכדי הסכם מחייב, אין כניסה דקדקנית כיצד תהיה הנוסחה החשבונאית לעניין ירידת הערך, וכיצד תהיה הנוסחה החשבונאית לעניין ההפקעה. כל אחד מהצדדים עשה את חישוביו, ו"בישולו" של התבשיל הוליד את סכום הפשרה הכללי. צדק ייעשה עם שני הצדדים כאחד, שמשמעו הוא שמחצית מהסכום תיזקף ע"ח ההפקעה ומחצית מהסכום תיזקף על חשבון ירידת הערך. לכן לא נראית לי עמדתו של ב"כ המבקש, לערוך חשבון פרטני מדויק ולהפחית את שווי ירידת הערך מסה"כ הפיצוי ובכך להגיע לסה"כ הפיצוי בגין ההפקעה. הצדדים לא עשו כן בזמנו, (שאחרת סביר להניח שהיו מפרטים זאת במסגרת הסכם הפשרה) ואין מקום לעשות זאת עתה. שמאי בית המשפט נחקר ע"י ב"כ המשיבה, כשאחד הטעמים המרכזיים לחקירה היה שגודל השטח שנלקח על-ידיו כבסיס, אינו מקובל עליה. החקירה ,שלא הייתה ברורה, והדבר משתקף בפרוטוקול הדיון, לא הצליחה לשכנע את בית המשפט כי השמאי שגה בהערכותיו, או התעלם מנתונים קיימים איזה שהם ליום חוות הדעת. חקירתו כללה הצגת נתוני יסוד מטעם המשיבה כשהוא מתבקש לערוך חשבונות על-סמך נתונים אלה. לא התרשמתי מהחקירה שהיא הצליחה לגלות ליקויים בחוות הדעת של מר שושני. מר שושני לא נפגש עם הצדדים, מאחר ובמהלך הזמן שהוקצב לו, - הדבר לא התאפשר. מר שושני לא הוציא נסח של מגרש התמורה, מאחר וחוות דעתו נת/1 ניתנה ביום 6.3.01 ואילו המגרש החדש נרשם בלשכת המקרקעין ביום 19.3.01 (ר' נסח שצורף לבש"א 12035/01), כשדבר רישומו של מגרש התמורה נודע לב"כ המבקש ביום 22.5.01 (ר ' התצהיר בבש"א שם). והשלמת חוו"ד המומחה נת/2 היתה ביום 15.4.01.   המומחה הסביר בחקירתו, שהוא לא התייחס לשטח שנקבע בתכנית, מאחר ועפ"י קביעתו וניתוחו שטח זה היה חסר משמעות. לעניין האינפלציה הסביר שהוא קבע את השווי לפי מחירי המגרשים במועד הקובע, ולכן לא התייחס לאינפלציה. הפועל היוצא שאני מאמצת את חוו"ד מר שושני, במלואה. לפיה על המבקש לשלם למשיב את הסכום של 275,105 ₪, נכון ליום 5.3.01. מאותו יום ואילך ישא הסכום ריבית והצמדה כדין. התחשיב מורכב מצירוף סכום הפיצוי לסכום ההשבחה (186,450 ₪ פלוס 88,655 ₪ - ר' חוה"ד תנ/ 2. טענה המשיבה כי לסכום זה יש להוסיף ריבית משפטית. אין מקום לדרישה זו. ריבית - משמעה תשואה שיכול היה אדם להשיג, אילו כספים המגיעים לו, ואשר לא שולמו במועדם, היו בידיו, כך שיכול היה להשקיעם, לצורך קבלת רווחים בבנק, או בדרך אחרת. כאן המדובר בקרקע, שערכה שוערך ולכן גם נשמר; וכשאין מדובר בהשבה של כספים.לכן, בנסיבות מקרה זה, לא היה בידי מי מהצדדים כל כספים שיכולים היו להשקיעם ולהפיק מהם תשואה נוספת מעבר לשמירת ערכם; ואין מקום לחייב בריבית בגין אפשרות כזו שלא הייתה קיימת. לאור זאת אני דוחה את הבקשה לחייב את המבקש בריבית החל מיום קבלת הפיצוי.   לאור כל האמור לעיל אני קובעת, שעל המבקש לשלם למשיבה את הסכום של 275,105 ₪ , בצירוף ריבית והצמדה כדיון מיום 6.3.01 ועד לתשלום בפועל, תמורת העברת המגרש לבעלותו המלאה כשהוא נקי מכל זכויות צד ג', איזה שהם. לאחר הגשת העתירה, נרשמה רפרצלציה הכוללת את המגרש. בתוכנית שנרשמה נוצרה חלקה חדשה, שמספרה 338 בגוש 8230, היא החלקה שסומנה כמגרש 45 בת.ב.ע. הכוללת את התמורה בעבור המגרש המקורי. כל האמור בפס"ד זה חל גם לגבי הרישום החדש, בשינויים המחויבים. על המשיבה לשלם למבקש בנוסף גם הוצאות המשפט ושכ"ט עו"ד בסכום כולל של 25,000 ₪ פלוס מע"מ הסכום ישא ריבית והצמדה כדין. תכנון ובניהחוק התכנון והבניהבניה