שינוי דמי שכירות מוגנת

קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא שינוי דמי שכירות מוגנת - דייר מוגן: השופט ד' לוין: המערער הנו המשכיר של דירה בת שני חדרים ונוחיות ברחוב פבזנר מס' 7בחיפה, והמשיבה הנה הדיירת, המחזיקה בדירה זו בשכירות מוגנת. תחילתה של השכירות ביום 10.4.1960כשנערך חוזה שכירות בין המערער לבין המשיבה ובעלה המנוח. חוזה זה היה מלווה בתשלום דמי מפתח, ומכאן תחולת חוק הגנת הדייר על שכירות זו. במשך כל שנות השכירות היו דמי השכירות נקבעים מתוך הסכם בין המערער לבין בעלה המנוח של המשיבה. היה מתנהל בין השניים משא ומתן בעל-פה, ועל-פי מה שהוסכם, נקבעו דמי השכירות וגם שולמו. דמי השכירות היו משתנים מדי פעם בפעם על-פי חישוב, אותו היה עורך בעלה של המשיבה, מציעו למערער כתשלום דמי שכירות ומתוך הבנה היו מגיעים לעמק השווה. כל אותן שנים לא נזקקו בעלי הדין לבית הדין לשכירות. לפי העובדות, המשתמעות מכתבי הטענות ומפסקי הדין שניתנו בעניין דנן, גם לא נשלחו דרישות תשלום על-ידי המערער למשיבה ולבעלה, גם לא כאשר נחקקו תקנות משנות על-פי סעיף 45לחוק הגנת הדייר [נוסח משולב], תשל"ב- 1972(להלן החוק הנ"ל). לראשונה נשלחה דרישה ביום 1.1.79, עם תחילתן של תקנות הגנת הדייר (דמי שכירות יסודיים ודמי שכירות בדירות) (מס' 2), תשל"ח- .1978בעת שנשלחה הדרישה, עמדו דמי השכירות, ששולמו על-פי המוסכם, על סך 142.60ל"י לחודש, שגם הם נקבעו מתוך הסכמה ביום .15.12.77דרישה זו נשלחה, כיוון שזו הפעם בא המערער בתביעה לשנות ובאופן משמעותי את שיעור דמי השכירות. הבסיס לתביעתו זו הוא בכך, שעל-פי סברתו, אל נכון על-פי ייעוץ משפטי שניתן לו, דמי השכירות ששולמו לו הושפעו מכך, שהופחת מהם חלק משיעור דמי השכירות המלאים בגין ההנחה שהעניק החוק לדיירים מוגנים ששילמו דמי מפתח. זכות זו להפחתה בשיעור דמי השכירות עמדה למשיבה ולבעלה במשך 15שנה כדלהלן: לפי חוק הגנת הדייר (שכירות בדמי מפתח), תשכ"ב-1962, היו הדיירים זכאים להפחתה בשיעורים שנקבעו בחוק זה לתקופה של 10שנים. משתמה תקופת הפחתה זו, נכנס לתוקפו חוק הגנת הדייר (הוראות שונות) (מס' 2), תשל"א-1971, שעל-פיו הוארכה תקופת ההפחתה ל- 5שנים נוספות. מכאן, שלאחר תאריך 10.4.75היה המערער זכאי, לכאורה, לתשלום מלוא דמי השכירות. התעוררה מחלוקת נוספת בין בעלי הדין, אם תקופת ההפחתה דנן התארכה בפועל ל- 3שנים נוספות ואם לאו, אך אין צורך להכריע בסוגיה זו נוכח המסקנה אליה אגיע, ואתעלם ממנה. צפוי היה כי עם הזמן תתעורר השאלה, מה דינם ומה שיעורם של דמי השכירות, המגיעים בגין שכירות מוגנת בתום תקופת ההפחתה. לכאורה, חל על המקרה סעיף 42בתוספת סעיף 45לחוק הנ"ל, אשר על-פיהם הדין הוא, שדמי השכירות של דירה יהיו כדמי השכירות, שהשתלמו בעדה ערב תשל"א (הם דמי השכירות היסודיים) בשינויים, שייקבעו בתקנות שיותקנו לפי סעיף 45לחוק הנ"ל (תקנות משנות). תקנות כאלה אכן הותקנו מדי פעם, ותמיד נקבע, כי הבסיס לכל תוספת לדמי שכירות הם אותם דמי שכירות, כפי שהשתלמו ערב תחילתן של התקנות המשנות. משמע, שכל אימת שניתנת האפשרות להגדיל על-פי החוק את דמי השכירות בדירה מוגנת - החישוב ייעשה על-פי דמי השכירות, ששולמו, למעשה, ערב תחילתן של התקנות המשנות בתוספת האחוזים, שקבע מתקין התקנות. נשאלת השאלה: ומה, אם דמי השכירות, ששולמו למעשה, הושפעו מכך שהדייר זכה לאותן הפחתות, שהגיעו לו בגין דמי מפתח? האם כתוצאה מכך הבסיס לחישוב דמי השכירות, שדייר זה משלם, יהיה, ולתמיד, בסיס נחות מזה שהיה מהווה את נקודת המוצא לחישוב דמי השכירות אלמלא ההפחתות? סוגיה זו נדונה והוכרעה בבית-משפט זה בע"א 256/73 [1] מפי כבוד השופט לנדוי (כתוארו אז) וכך קבע בעמ', 331: "אינני רואה מניעה לכך שבקביעת הבסיס לפי התוספת לתקנות ייעשה בתום תקופת ההפחתה שינוי למפרע, על-פי נתונים שכבר היו קיימים בכוח, אם כי לא בפועל, ערב תחילתן של התקנות. במילים אחרות, ערב תחילתן של התקנות היו דמי השכירות אשר השתלמו מורכבים משני מרכיבים: אחד, הסכום המופחת, המגיע מיד, והשני, סכום ההפחתה, שהחובה לשלמו בנוסף על הסכום המופחת מושהית עד לתום תקופת ההפחתה". מכאן, שבתום תקופות ההפחתה רשאי בעל דירה, המשכיר את דירתו בשכירות מוגנת ששולמו בגינה דמי מפתח, לתבוע שינוי דמי השכירות והעמדתם, גם כבסיס לחישוב בדמי השכירות בעתיד, על מלוא שיעורם ללא ההפחתות שבעבר. בא-כוח המערער סבור היה, כי הלכה זו צריכה לחול גם על העניין דנן, אפילו המערער לא נחפז לבוא ולתבוע את שינוי שיעור דמי השכירות מיד בתום תקופת ההפחתה. זכות זו שמורה למערער, על-פי סברת בא-כוחו, כל עוד לא חלפה תקופת ההתיישנות למימושה. המשיבה לא נענתה לדרישה, ומשום כך הוגשה בקשת המערער לבית הדין לשכירות ביום 25.11.79(תיק שכירות 226/79). תביעתו של המערער נתקבלה, ובית הדין לשכירות חישב את שיעור דמי השכירות החדשים בהתחשב בהלכה דלעיל. המשיבה ערערה על פסק הדין של בית הדין לשכירות, וערעורה נתקבל. בית המשפט המחוזי בערעור החזיר את בסיס החישוב לסכום, שהשתלם בפועל ערב תחילתן של התקנות מתשל"ח, דהיינו 196ל"י לחודש, שאין בהם כל ביטוי להפחתה, הנובעת מההוראות המיוחדות, שהתקיימו לגבי דיירים ששילמו דמי מפתח. בערעור זה, העומד לדיון לפנינו - לאחר שניתנה רשות להגשתו עלידי מ"מ הנשיא - חוזר המערער על עמדותיו ועל תביעותיו, כי יש להעמיד את בסיס דמי השכירות לחישוב המגיע בהתאם לתקנות מתשל"ח על סכום, המבטא, בין היתר, את דמי השכירות שהופחתו, כפי שחישבם בית הדין לשכירות בחיפה. עתירתו היא איפוא להחזיר את פסק-דינו של בית הדין לשכירות הנ"ל מיום 22.2.80על כנו. בבית הדין לשכירות בחיפה הוגשו כתבי טענות שבכתב בלבד, ולא נשמעו כל ראיות. בהיפתח הדיון הודיעו בעלי הדין לשופט המלומד את שמקובל עליהם, ובעקבות הצהרותיהם לא ראו בעלי הדין צורך בהבאת ראיות. בית המשפט פסק איפוא על-פי העובדות המוסכמות בכתבי הטענות ועל-פי מה שנאמר לו והוצהר לפניו על-ידי עורכי הדין. כיוון שבית המשפט בדרגת הערעור ייחס משמעות רבה לדברים שנאמרו, ולא במעט הכריע בעניין שנדון לפניו על-פי הפרשנות, שייחס לדברים אלה, ראוי שיצוטטו להלן במלואם: "עוה"ד חרלף (בא-כוח בעל הדירה - ד' ל'): אני מצהיר בשם מרשי שלאחר שחלפו שנות ההפחתה בשל תשלום דמי מפתח לא נשלחה דרישה לשנות את בסיס דמי השכירות כתוצאה מחלוף תקופת ההפחתה, וכל זאת בשל חוסר ידיעת החוק על-ידי המבקש. באי-כוח הצדדים: נוכח הצהרתו של עו"ד חרלף אין צורך להביא ראיות נוספות, שכן כל יתר עובדות מוסכמות על הצדדים (ההדגשה שלי - ד' ל')". בהתחשב באמור בכתבי הטענות ובמצוטט לעיל, הגדיר השופט המלומד בבית הדין לשכירות את הפלוגתא האחת והיחידה, שנחלקו לגביה הצדדים, ושעל- פיה עליו לפסוק כדלהלן: "נראה שחלפו בה שנות ההפחתה, לפי סעיף 58לחוק הגנת הדייר, בשיעור התוספת בדמי השכירות בשל תשלום דמי מפתח, ובעליה לא ידע את זכותו לדרוש את תקון בסיס דמי השכירות על סמך בסיס תק' ההפחתה, וקיבל לאחריה בפועל תוספת בדמי השכירות על סמך בסיס שלא תוקן כאמור - האם מנוע הוא לדרוש עתה תוספת בדמי השכירות על סמך בסיס מתוקן שיש בו ביטול ההפחתות שהיו". ברור מהצגת הפלוגתא כנ"ל על-ידי השופט המלומד בבית הדין לשכירות, כי הוא אימץ לעצמו שלוש נקודות מוצא: א. בעלי הדין הסכימו על דמי השכירות וקבעו אותם לאחרונה לאחר תום תקופת ההפחתה. ב. דמי השכירות, שנקבעו בגין הדירה הנדונה, היו על בסיס שכלל הפחתה בגין תשלום דמי מפתח, ודמי השכירות האחרונים נקבעו על בסיס, שלא תוקן מהבחינה הזו גם כתום תקופת ההפחתה. ג. הסיבה, שבעטיה נקבעו דמי השכירות על בסיס לא מתוקן, הייתה נעוצה בכך שבעל הדירה לא ידע את זכותו לדרוש תיקון בסיס דמי השכירות. בתום סקירה ממצה של הסוגיות המשפטיות המתעוררות, אם מניחים ביסוד הדיון את ההנחות דלעיל, הגיע השופט המלומד בבית הדין לשכירות לכלל המסקנות הבאות: א. על-פי ההלכה, שנקבעה על-ידי כבוד השופט לנדוי (כתוארו אז) בע"א 256/73 [1], זכאי בעל דירה בתום תקופת ההפחתה לתיקון הבסיס לחישוב דמי השכירות כתום התקופה על-ידי, הוספת הסכומים שהופחתו לדמי השכירות שהשתלמו, והסכום הכולל יהווה את דמי השכירות היסודיים. הלכה זו הייתה בגדר חידוש גם ליודעי דת ודין, ובוודאי שלא הייתה בתודעת המערער, שעה שהגיע לכלל קביעה מוסכמת של דמי השכירות עם המשיבה ביום 15.12.77והעמידם על סכום של 142.61ל"י לחודש. ב. אין כל הוראה שבדין, וגם אין כל הלכה פסוקה, כי בעל בית חייב לתבוע את תיקון הבסיס של דמי השכירות בהוספת הסכומים שהופחתו בהזדמנות הראשונה, לאחר שפג ההסכם האחרון בדבר דמי השכירות. הוא רשאי לתבוע תיקון זה כל עוד לא חלפה תקופת ההתיישנות הרגילה. בענייננו, תקופת התיישנות זו לא חלפה. ג. הסכם בדבר דמי שכירות, שנעשה בין בעלי דין, ולא נקבעה בהסכם תקופתו, אין לראותו כהסכם לתקופה בלתי מוגבלת, אלא יש לראות בו הסכם, הקובע את דמי השכירות לזמן סביר. "ומהו זמן סביר במקרה זה, אם לא הזמן שבו יישארו בעינם תנאי היסוד ששררו בעת עשיית ההסכם, שאחד מהם הוא שיעורי המינימום והמקסימום החוקיים שהיו אז בתוקף ובלי ספק שימשו קנה-מידה או מסגרת לקביעת דמי השכירות המוסכמים?" (ע"א 403/72[2], בעמ' 433). ד. ההסכם בדבר שיעור דמי השכירות, שבעלי הדין התקשרו בו, הוא הסכם ככל הסכם, שחלים עליו העקרונות והכללים שבחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג- .1973בין היתר יחול על המקרה גם סעיף 14לחוק זה, המאפשר, בנסיבות מסוימות, ביטול חוזה בשל פגם בכריתתו, על-פי סעיף 14(ד), "טעות" משמעה בין טעות שבעובדה ובין טעות שבחוק. על-כן המקרה דנן נופל בגדר סעיף זה. סעיף 14מעמיד שתי חלופות. החלופה האחת היא זו, המוגדרת בסעיף 14(א) לאמור: "מי שהתקשר בחוזה עקב טעות וניתן להניח שלולא הטעות לא היה מתקשר בחוזה והצד השני ידע או היה עליו לדעת על כך, רשאי לבטל את החוזה". משמע, במקרה שחלופה זו חלה, הביטול הוא על-פי החלטתו ועל-פי שיקול- דעתו של ה"טועה". החלופה האחרת היא זו, המוגדרת בסעיף 14(ב) לאמור: "מי שהתקשר בחוזה עקב טעות וניתן להניח שלולא הטעות לא היה מקשר בחוזה והצד השני לא ידע ולא היה עליו לדעת על כך, רשאי בית המשפט... לבטל את החוזה, אם ראה שמן הצדק לעשות זאת..." משמע, שבהתקיים חלופה זו, סמכות הביטול היא לבית המשפט לבקשת הצד שטעה, אך לא סמכותו של ה"טועה", וסמכות זו תופעל, אם על-פי שיקול- דעתו של בית המשפט מן הצדק לעשות כן. השופט המלומד בבית הדין לשכירות היה בדעה, שטעמים של צדק מחייבים אמנם, שטעותו של המערער בדבר זכותו החוקית לתקן את בסיס דמי השכירות מצדיקה קביעה של בית משפט, כי הטעות לא תחייב את המערער לעתיד, שכן גם בית המשפט מסכים, שחלה על המקרה דנן לכל היותר החלופה השנייה. ה. על סמך כל אלה ראה השופט המלומד את עצמו מוסמך לקבוע את דמי השכירות מתוך התעלמות מדמי השכירות הבסיסיים, שנקבעו על-ידי בעלי הדין על-פי ההסכם מיום 15.12.77; לראות הסכם זה מהבחינה הזו כבטל ולקבוע את דמי השכירות על-פי בסיס אחר, המביא בחשבון את דמי השכירות המלאים, שהמערער היה זכאי להם אלמלא ההפחתות שבעבר. בית המשפט המחוזי, בקבלו את הערעור, חלק על אחת מנקודות המוצא של פסק הדין בבית הדין לשכירות, שתוארו לעיל, אשר בסופו של דבר הכריעה את הכף בבית הדין לשכירות. דרגת הערעור סברה, כי כלל לא הייתה הסכמה ברורה ומפורשת בין בעלי הדין, כי דמי השכירות המוסכמים נקבעו כפי שנקבעו בשל חוסר ידיעתו של המערער, כי על-פי הוראות החוק רשאי היה לתקן את בסיס דמי השכירות בהוספת ההפחתות שבעבר. לדעת דרגת הערעור אכן הצהיר כך עורך הדין חרל"פ, בא-כוח המערער, בהיפתח הדיון, אך לא כך הוסכם על דעת באי-כוח שני הצדדים, שהרי בעקבות הצהרתו של עורך-דין חרל"פ נרשם בפרוטוקול לאמור: "נוכח הצהרתו של עו"ד חרלף אין צורך להביא ראיות נוספות, שכן כל יתר העובדות מוסכמות על הצדדים". מהאמור "כל יתר העובדות מוסכמות על הצדדים" אתה למד, כי העובדה, שהצהיר עליה עורך הדין חרל"פ, איננה מוסכמת. מאחר שלא הייתה מוסכמת, הרי שצריך היה להוכיחה כדין. ראיות לא הובאו, ומכאן, שהעובדה הנטענת, כי המערער לא ידע את החוק בנדון, איננה עובדה מוכחת, ואין להסתמך עליה ולבסס על-פיה את פסק הדין. מסקנה זו של בית המשפט המחוזי אינה נכונה. מהאמור "נוכח הצהרתו של עו"ד חרלף אין צורך להביא ראיות נוספות" אתה למד, כי הצהרה זו אינה שנויה במחלוקת, והיא ראיה מוסכמת. ראיות נוספות אין צורך להביא, כי גם כל יתר העובדות מוסכמות על בעלי הדין. אמור מעתה, כל העובדות שבכתבי הטענות וכן העובדה, שהצהיר עליה עורך-דין חרל"פ, כל אלה מוסכמות על בעלי הדין, ומשום כך פטור בית המשפט מלשמוע ראיות. על-כן לא הובאו גם כל ראיות בפועל. במחלוקת זו שבין שתי הדרגות הדין הוא עם בית הדין לשכירות. חרף המסקנה דלעיל עדיין נראית לי המסקנה הסופית של בית המשפט המחוזי בערעור כמסקנה הנכונה, שעל-פיה אכן יש לחשב את דמי השכירות בעתיד, באשר, לדעתי, טעה בית הדין לשכירות בשתי נקודות המוצא האחרות שהנחוהו בפסק-דינו. נקודת המוצא האחת, שלדעתי יש לחלוק עליה, היא, כי דמי השכירות, שנקבעו בגין הדירה הנדונה במרוצת השנים, היו על בסיס, שכלל הפחתה בגין תשלום דמי המפתח, והוא הדין בדמי השכירות המוסכמים האחרונים. אין להשקפה זו אחיזה בחומר הראיות. על-פי החוק הנ"ל ייקבעו דמי השכירות לדירה באחת משתי הדרכים, הדרך האחת היא על-פי הקבוע בסעיף 50לחוק, הקובע לאמור: "(א) בתחום המקסימום והמינימום... רשאים הצדדים להסכים על דמי השכירות; הם רשאים לכך גם לאחר שנפסקו דמי השכירות על ידי בית הדין. (ב) השינויים לפי סעיף 45אין בהם כדי למנוע את הצדדים מהסכים על דמי שכירות נמוכים יותר". הדרך האחרת היא קביעת דמי השכירות לפי סעיף 42+ 45לחוק הנ"ל, דהיינו על בסיס דמי השכירות היסודיים באותן תוספות, הנקבעות מדי פעם בתקנות משנות. על-פי העובדות המוסכמות, שהיו לפני בית הדין לשכירות, כל השנים, כל אימת שנקבעו דמי השכירות מחדש, הם נקבעו כך לאחר משא ומתן בין המערער לבין בעלה המנוח של המשיבה. בעלה של המשיבה היה מציע הצעתו על-פי חישוביו, מביא הצעתו לפני המערער, ומאחר שזה עיניו כהו מראות והוא היה מתקשה בכתיבה, הסכימו על דמי השכירות שהוצעו בעל-פה. כך היה בשנים, שבהן התקיימו לגבי דירה זו כללי ההפחתה וכך גם לאחר תום התקופה. בעלי הדין רשאים היו, על-פי סעיף 50לחוק, להסכים על שיעור דמי השכירות בגבולות המינימום והמאקסימום, אפילו הם פחותים מדמי השכירות, שיכלו להגיע אליהם, אילו היו בוחרים לקבעם על-פי הדרך האחרת. בשום מקום בעובדות המוסכמות על בעלי הדין, גם בטענות הסיכום, לא מצינו, שבעלה המנוח של המשיבה, שעה שחישב את דמי השכירות אותם הציע למערער, הביא בחשבון את חישובי ההפחתה או ראה עצמו צמוד לדמי השכירות היסודיים. על-פי תיאור הדברים ניתן להסיק, שבחר, בכל מקרה, להעמיד את דמי השכירות המוצעים על סכום, שיביא בחשבון מצד אחד את גבולות המינימום והמאקסימום הקבועים בחוק, ומצד אחר יביא בחשבון את שיעור התוספת המקובלת. בהחלט אפשרי, כי ראה להציע סכום, הנופל מדמי השכירות, שניתן היה להגיע אליהם בדרך אחרת, כשם שבתחילת ההתקשרות דמי השכירות המוסכמים היו, בפרק זמן, גבוהים מהמאקסימום שנקבע בחוק. מכאן, שנקודת המוצא של השופט המלומד, כאילו היו הפחתות, שראוי היה להוסיפן בתום תקופת ההפחתה, והמערער רק לא ידע, כי על-פי החוק הוא רשאי להוסיפן לדמי השכירות הבסיסיים, היא ספקולאטיבית ואינה מבוססת כראוי. נקודת המוצא האחרת של שופט בית הדין לשכירות, שלדעתי יש לחלוק עליה, היא, כי מדובר במקרה זה בטעות, שמן הצדק לתקנה. בין בעלי הדין התנהלו היחסים למישרין במשך שנים. תמיד קבעו את דמי השכירות ברוח טובה ומתוך הסכמה ולא על-פי חישוב מדוקדק. המערער חסך מעצמו בדרך זאת את הטורח לבוא בדרישות עתיות לתשלום תוספות לאחר חישוב דמי השכירות על-פי דרכו, חישוב, שיביא בחשבון הפחתות כנ"ל על כל המורכבות שבכך. אפשר שחסך לעצמו גם את ההתדיינות בבית הדין. דמי השכירות, שהוצעו לו ושהסכים להם, לא היו מקפחים, עד כמה שניתן ללמוד מהנתונים המספריים, שהצביעו עליהם בעלי הדין בטענות הסיכום. כפי שכבר צוין לעיל, בתחילה דמי השכירות המוסכמים אף עלו על המאקסימום שנקבע בחוק. הכיצד ניתן איפוא לטעון, שדמי השכירות דהיום, כיוון שהם נופלים מהמאקסימום האפשרי, גורמים לאי-צדק. אין כאן טעות במובן סעיף 14(א) לחוק החוזים (חלק כללי), שמידת הדין נוטה אז להצדיק ביטול חוזה, הפגום בטעות יסודית. מדובר, במקרה זה, בטעות לא יסודית. כאמור, אם נותנים את הדעת בענייננו למכלול היחסים בין בעלי הדין, לאורך כל התקופה, אין לראות את הטעות המקפחת יתר על המידה. אשר על-כן, דעתי היא, כי הערעור צריך להידחות, לאו דווקא מטעמיה של דרגת הערעור, ואילו דמי השכירות ראוי שיעמדו על השיעורים, שנקבעו על- ידי בית המשפט המחוזי בפסק-דינו. המערער יישא בהוצאות המשיבה בערעור זה בסכום כולל של 000, 5שקלים. הנשיא מ' לנדוי: אני מסכים. השופט ש' לוין: .1אני מסכים, אך ברצוני להעיר הערה אחת בשולי פסק- דינו של חברי הנכבד, השופט ד' לוין. כמו חברי הנכבד גם אני סבור, שהעובדה, שלא נשלחה דרישה לשינוי דמי השכירות הבסיסיים "כתוצאה מחלוף תקופת ההפחתה" בשל חוסר ידיעת החוק על-ידי בעל הבית, לא הייתה שנויה במחלוקת בין בעלי הדין בשעת הדיון בבית הדין לשכירות; אלא שאיני סבור, שעובדה זו מעידה על טעות במשמעות דיבור זה בסעיף 14לחוק החוזים (חוק כללי). אכן, לוא הסכים בעל הבית על גובה דמי השכירות בהנחה המוטעית, שלפי הדין הוא אינו זכאי לדמי שכירות, העולים על דמי השכירות המוסכמים - שאני, והשווה: [3] (1950) ,solle v. Butcherאך מהעובדה המוסכמת הנ"ל ומשאר הנסיבות שהוכחו לא ניתן להעלות אלא שבעל הבית כמו הדייר לא נתנו דעתם כגורם בשיקוליהם לשאלה, מה קובע הדין לעניין שיעור דמי השכירות. .2גם אני סבור, שלענייננו בא בחשבון אך האמור בסעיף 14(ב) לחוק החוזים (חלק כללי); אך, לפי האמור בו, טעון ביטול החוזה אקט שיפוטי ביטול על-ידי בית המשפט; אקט כזה צריך שיתקבל על דרך של פסק-דין בתובענה ולא בדרך אינצידנטאלי, כהגנה מפני תובענה לקביעת שיעור דמי השכירות; וספק רב בעיניי, אם בית הדין לשכירות מוסמך לדון בתובענה כזו ולא בית-משפט השלום או בית המשפט המחוזי; כשלעצמי סבור אני, שבית הדין לשכירות אינו מוסמך. כשלעצמי תוהה אני, גם לוא היה הדין בשאלות הקודמות כגירסת בעל הבית, מהו החוזה הטעון ביטול, ומה תהיינה תוצאות הביטול, אך השאלה אינה טעונה הכרעה בתיק זה. הוחלט כאמור בפסק-דינו של כבוד השופט ד' לוין. שכירות מוגנתדמי שכירותשכירותדייר מוגן (הגנת הדייר)