היוון תמורה עתידית בחוזה מכר מקרקעין

קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא היוון תמורה עתידית בחוזה מכר מקרקעין: דן מרגליות, עו"ד ושמאי מקרקעין, חבר: להלן רקע עובדתי: העוררת מכרה ביום 30.12.02 את מגרש 179 י' לקונים יעיש אביעד ולאה. באותו תאריך מכרה העוררת את מגרש 179מ לקונים מולקנדוף עמוס ואסתר. ביום 9.5.04 מכרה העוררת את מגרש 215/2 לקונים שוורץ ראובן ואיריס. ביום 25.11.04 מכרה העוררת את מגרש 214/2 לקונים ניסנוב ארז וענת. בכל אחד מהמגרשים ניתן היה לבנות בית צמוד קרקע. חלקת הקרקע המקורית הייתה חלקה 22 בגוש 6288. בכל אחד מחוזי המכירה נקבע בסעיף 17, תנאי המתנה את ביצוע ההסכם כדלקמן: "הסכם זה מותנה בכך שהמינהל יודיע על ביטול ההקפאה ביחס לביצוע העברות בגוש 6288, לרבות בחלקה ובממכר ועל הסכמתו לביצוע ההעברה, (הכוונה להעברת זכויות עפ"י ההסכם), מוסכם בזה כי בכל מקרה בו לא יודיע המינהל כאמור על ביטול הקפאה עד ליום 31.12.04, ההסכם יבוא לסיומו והקונים יהיו זכאים להחזר כל הכספים ששילמו למוכרת וזאת מיד עם קבלת החזרי הכספים אשר ישלמו לרשויות באם ישולמו". בעת הגשת המש"ח בענין ביצוע העסקאות למשרדי המשיב, ביקשה העוררת ל"הקפיא" את הטיפול בשומות, עד שיתקיים התנאי המתנה שקבע מינהל מקרקעי ישראל. ביום 15.3.04 הוגשה השגה על ידי העוררת ביחס למגרש 179 ונאמר בה כי "השגתי זו מתייחסת הן למחיר המקרקעין (השווי) והן לדרך חישוב מס השבח (נספח א-1 לערר)". ביום 17.5.2004 ניתנה החלטה בהשגה ביחס להשגה זו. (נספח א-4 לערר) ביום 21.11.2004 הוגשה השגה על ידי העוררת ביחס למגרש 215. כאן נתבקשה הקפאה בלבד של השומה לאור היעדר אישור המינהל לעסקה. ביום 12.12.2004 הוגשה בקשה על ידי העוררת ביחס לכל המגרשים ולפי הכותרת שלה מדובר ב"בקשה להקפאת שומות..."(נספח ח' לערר) ביום 24.3.2005 הוגשה בקשה חוזרת על ידי העוררת להקפאת תשלום המיסים בעסקה. (נספח ט' לערר) ביום 30.5.2005 הוגשה בקשה חוזרת להקפאת התשלומים הנ"ל. (נספח י' לערר). ביום 20.5.2007 הוגשה על ידי העוררת "בקשה לתיקון שומה" ביחס לכל השומות שהוצאו קודם לכן. (נספח י"ב לערר). ביום 20.7.2007 הוגשה בקשה נוספת לתיקון שומה ביחס למגרש 179 ובה מוזכר לראשונה נושא ההיוון בסעיף 1.5 (מצ"ב לערר ללא סימון). בנספחים לבקשה זו מאוזכרים כל השומות ומוזכר נושא ההיוון הנטען על ידי העוררת. (נספחים יב 1-3 לערר). בפועל התקיים התנאי המתנה שבסעיף 17 להסכמי המכר בחודש ספטמבר 2005. בחודש ינואר 2007 הוסרה המניעה שהטיל המינהל על קיום העסקאות והעסקאות הושלמו. המחלוקת נשוא הערר: האם יש להוון את התמורה הנקובה בהסכם לאור התפתחויות מאוחרות ליום המכירה כטענת העוררת או שמא אין לעשות כן כטענת המשיב. האם טענת ההיוון הועלתה בשלב ההשגה ו/או בשלב תיקון השומה. אם הטענה לא הועלתה הרי שאין להיזקק לה בשלב הערר ואם אכן הועלתה הטענה, הרי שיש להיזקק לה. בנוסף הועלתה על ידי העוררת טענת בדבר ירידת ערך הדולר מאז יום המכירה ועד לתשלום בפועל. המשיב טוען כי מדובר בהרחבת חזית אסורה, כיוון שטענה זו לא נטענה כלל בשום מקרה, אלא רק בסיכומי העוררת בשלב הערר בלבד. סיכום טיעוני העוררת: כל הסכמי המכר הנ"ל הכילו תנאי מתנה ביצוע ההסכם והוא אישור ממ"י לביצוע ההעברות כפי שפורטו בהסכמי המכר. המשיב קבע בהחלטה בהשגה כי "השומה נמצאת בהקפאה עד ליום 31.12.04". רק בחודש ספטמבר 2005 התקיים התנאי המתנה שבסעיף 17 להסכמי המכר הנ"ל, ולכן היה מקום רק אז לטפל בשומה ולתקן את שווי המכירה בהתאם לתמורה שהתקבלה. יצוין כי 30% משווי העסקה שולם רק בינואר 2007. העוררת סבורה יש תיקון השומה יעשה על דרך היוון התמורה ליום המכירה, הוא מועד ביצוע העסקה בכל חוזה וחוזה. תשלום התמורה לפי טבלאות התשלומים בכל הסכם והסכם כלל לא שולם לעוררת או לחשבון נאמנות עד להסרת ההקפאה שהוטלה ע"י ממ"י. מן המפורסמות היא ששווי הנכס הינו נגזרת של: הסכום המשולם במועד התשלום, בהתאם לעקרון זה נכון וצריך היה המנהל לבצע היוון של התמורה ששולמה, ממועד קבלת בפועל לתאריך ביצוע העסקה, בהתאם לעקרון זה הגישה העוררת ביום 29.5.07 בקשה לתיקון שומה ובו פרטה במדויק דרך חישוביה לעניין שווי התמורה. המנהל הכיר בעבר בבעייתיות הקיימת במקרים דומים בהם היו תשלומים נדחים ובהתאם לכך הוציא הוראת ביצוע מס שבח 22/96 שתכליתה: הנחיות כיצד לפעול במצב בו נדחים התשלומים המשתלמים בעסקאות מסיבות שונות. בפני העוררת עמדו מס' אילוצים בראשם האילוץ שקבע ממ"י, שלא לפצל את תשלום דמי ההיתר לכל מגרש ומגרש בנפרד ובפועל, חייב אותה לשלם "דמי היתר" בבת אחת ובסכום אחד לכל ששת המגרשים, מכאן גם נובע השיקול המתבקש: שלא לבטל ההסכמים עליהם חתם עם הקונים שכן ידעה שנדרש תשלום גבוה על כלל החלקה/מגרשים ללא קשר למספר העסקאות שביצעה. הנחת מוצא טבעית ומתבקשת בשיטת המיסוי שלנו בישראל הינה: כי אין להטיל מס על כספים שהמוכר לא קיבל. לכן גם השאיר המשיב בהחלטה בהשגה את נושא השווי פתוח. עמדת המשיב בערר זה, הינה כי החיוב במס שבח מתייחס למחיר הנומינלי בלבד, כפי שמופיע בהסכם המכר, ובהתעלם ממועדי התשלום עפ"י ההסכם עליו הוא מסתמך לקביעת "מחיר המכירה". עמדה זאת עומדת בסתירה לאמור בחוק מס שבח ובניגוד להנחיות רשות המיסים. יש צורך לקבוע שווי מכירה ליום המכירה לפי סעיף 17 לחוק המיסוי. בקביעת שווי התמורה חובת המנהל שלא להתעלם מתנאי תשלום חריגים. גם בהוראת ביצוע 23/98 נקבע כי בעניין של היוון שירותי בנייה שמתקבלים לאחר למעלה מ-3 שנים, יש להפנות העניין למחלקת שומת מקרקעין בנציבות. סיכום טיעוני המשיב: בכל שלש העסקאות שנחתמו נכלל בסעיף הקובע, כי באם המינהל לא יודיע על ביטול המניעה עד לתאריך שנקבע, ההסכם יבוא לסיומו והקונים יהיו זכאים להחזר כל הכספים ששילמו למוכרת. (זהו תנאי מפסיק) בעדותו העיד הבן של העוררת שניהל את המו"מ לחתימת העסקאות, כי מינהל מקרקעי ישראל הודיע על ביטול הקפאה רק בשנת 2007. והסביר בעדותו כי הצדדים נדרשו לחדש/להאריך את החוזים יותר מפעם אחת. מכלל הראיות עולה כי העסקה הראשונה שתוקפה עד ליום 31.12.04 הוארכה בסמוך לאותו מועד, קרי- סוף 2004; בסוף 2005 נדרשה הארכה של החוזים. בנוגע לעסקאות 2 ו-3 העוררת לא הציגה נתונים, אולם לאור העובדה כי החוזה הושלם בינואר 2007, ניתן להניח כי הצדדים לא נזקקו להארכה פורמאלית נוספת. אם אחד הצדדים לא היה מרוצה מהעסקה, יכול היה לשבת בחיבוק ידיים והחוזה היה מתבטל מאליו. אעפ"י כן העדיפו הצדדים להמשיך באותו חוזה, באותם תנאים, מבלי לשנות את התמורה הכוללת, ומבלי שקבעו מנגנון כלשהו לשינוי התמורה (הגדלה/הפחתה) ולא טרחו לשנות את מנגנון ההצמדה (מחיר דולרי) שנקבע בחוזה המקורי. מכאן שכל אחד מהצדדים חישב ושיקלל לעצמו את הסיכון והסיכוי לדחייה נוספת בקבלת התמורה, ובחר שלא לשנות מן ההסכם המקורי. שווי המכירה לפי סעיף 17 לחוק המיסוי צריך להיקבע במועד מסוים, דהיינו ביום המכירה. התמורה שנקבעה בעסקאות, הן בחוזים המקוריים והן בחוזים המחודשים, מבטאת מחיר מוסכם בין מוכר מרצון לקונה מרצון. מאז ומתמיד מתנהג שוק המקרקעין באופן שהתמורה מבטאת את כל המרכיבים בהתחשב בתקופת הביצוע, פריסת התשלומים על פני תקופות שונות, גם אם התשלום העיקרי מבוצע רובו בסוף התקופה. השאלה העיקרית שהעלתה העוררת בכתבי בי דין הינה שאלת היוון התמורה. אולם מעיון בהשגה נראה כי טענת ההיוון לא הועלתה בשלב ההשגה ולא בבקשה לתיקון השומה. רק לאחר הגשת הערעור הועבר לידי המשיב העתק מבקשה נוספת לתיקון שומה ממאי 2007-בה הועלתה לראשונה טענת ההיוון. במקרה דנן, בחינת נסיבות העסקאות נשוא הערר מלמדת, כי אין ולא הייתה כל הצדקה להיוון התמורה בענייננו, וזאת ממספר טעמים: ראשית, העובדה שהצדדים היו מודעים לאפשרות הדחייה במועד מימוש העסקה מעידה כי הצדדים שיקללו את אפשרות הדחייה לתוך התמורה החוזית שנקבעה בהסכמים, ועל כן אין מקום להיוון אותה תמורה המשקללת בחובה את אלמנט הדחייה. שנית, העובדה שההסכמים כללו תנאים מפסיקים במועדים קבועים מראש בהם פקעו החוזים מאליהם, ונדרשה פעולה אקטיבית לחידוש והארכה של חוזים אלה, אפשרה לצדדים לשוב ולבחון מידי פעם ופעם את תנאי החוזה ולהכריע בכל הזדמנות מחדש בשאלה, האם תנאי החוזה מקובלים ומתאימים או שמא יש צורך לשנותם. העובדה שהצדדים בחרו שלא לשנות את המחיר הנקוב בהסכם, היא הנותנת, שהצדדים הבינו, שקלו והחליטו שהתמורה ראויה וכדאית להם, ומשקללת בחובה הן את הדחייה שקדמה לאותו מועד, והן את הדחייה שהייתה צפויה בהמשך לאחר מועד ההארכה. שלישית, בחינת נסיבות העסקה בענייננו מלמדת, כי העוררת נעדרה כל סיכון בעסקה זו, וכי העבירה את החזקה בנכס לידי הקונים רק לאחר קבלת מלוא התמורה, כך שגם מן הטעם הזה אין כל הצדקה להוון את התמורה. יישום ההלכה שנקבעה בוע/1289/01 המכון הגיאו פיסי נ. מנהל מיסוי מקרקעין מרכז, מביא למסקנה הפוכה באשר לערר הנדון. כאן אין הסכם הכולל עסקת מימון. במקרה דנן, העוררת לא נשאה בסיכון כלשהו באשר לאי קבלת התמורה החוזית, שכן החזקה נותרה בידיה עד לתשלום מלוא התמורה. גם שיעור ההיוון לו טוענת העוררת 8% לשנה מופרך מיסודו. שיעור ההיוון המכסימלי הינו 2% לשנה. הטענה בדבר ירידת שער הדולר הינה הרחבת חזית אסורה, כי הטענה הזאת עלתה רק בחקירתו של בן העוררת בערר. דיון ומסקנות המשיב העלה טענה פורמאלית לפיה טענת העוררת בדבר היוון לא הועלתה לראשונה אלא אחרי הגשת הערר. בדקתי את הנושא ומתברר כי טענת המשיב אינה במקומה. הערר הוגש ביום 19.9.2007 (ההדגשה שלי - ד.מ.) ואילו הבקשה לתיקון שומה הוגשה ביום 20.7.2007 ובה לראשונה מוזכר נושא ההיוון . (ראה הבקשה מצ"ב לערר וכן הנספחים אליה שסומנו יב/1-3). גם בהשגות הראשונות שהוגשו למשיב כגון נספח א-1 מיום 15.3.04 נאמר: "השגתי זו מתייחסת הן למחיר המקרקעין (השווי) והן לדרך חישוב מס שבח". למעשה, די בכך כדי לסתום את הגולל על טענת המשיב כמפורט לעיל, ולדעתי, יש מקום לדון בטענה המרכזית והיא נושא ההיוון. לעניין השפעת ירידת ערך הדולר לגבי תשלומים מאוחרים ליום המכירה, אני סבור כי צודק המשיב שאין להעלות טענה זו לראשונה (הן בהיבט העובדתי והן בהיבט המשפטי) בערר. לכן אין לדון בטענה זו כלל. בנוסף אזכיר את פסק הדין שנתנה ועדת ערר בוע/1303/07 ישראל קפיטל פרופרטי ואח' נ. מנהל מיסוי מקרקעין מרכז, מיסים כג/3 ה-41. שם דנה הועדה בטענה לגופה ודחתה אותה. שני הצדדים מסתמכים, בין השאר, על פסק הדין שניתן על ידי הועדה (בהרכב אחר) בענין וע /1289/01 המכון הגיאופיסי לישראל נ. מנהל מיסוי מקרקעין מרכז, מיסים כג/3 ה-37 (להלן "עניין המכון הגיאופיסי"). במקרה זה, נקבע כי יש להוון את התמורה העתידית לערכי יום המכירה ובאופן זה להפחית משווי המכירה, לעניין חוק מיסוי מקרקעין, את מרכיב המימון הגלום בעסקה. שם עמד לדיון חוזה מכר אשר כלל הסכמה מראש באשר לשיעור היוון התמורה במקרה של הקדמת התשלום. אף שהתשלום לא הוקדם בסופו של יום, נטען, כי עצם קביעת שיעורי ההיוון, מלמדת כי ההסכם שם מגלם בחובו הן עסקת מקרקעין והן עסקת מימון. בפסק הדין אשר נכתב על ידי חבר הועדה רו"ח צבי פרידמן, הוא קיבל את טענת העוררת: "סבורני כי יש לאמץ פרשנות זו גם בענייננו, בו הסכם המכירה מגלם בקרבו בחלקו עסקת מימון ולהפריד מהתמורה את מרכיב הריבית, והכל לפי מבחן המהותיות." החתום מטה היה שותף לתוצאה אליה הגיע חברי צבי פרידמן, אבל לענייננו אביא כציטוט את הדברים שנכתבו על ידי כדלקמן: "אני מסכים לתוצאה אליה הגיע חברי, רו"ח צבי פרידמן, אלא שנדמה כי הגיע הזמן לדון בעניין נשוא הערר בהיבט רחב יותר, כיוון שהזמנים משתנים ואנו עמם. בענייננו הדין הרלוונטי מבוסס על שני פריטים: האחד, הגדרת "שווי" במובן סעיף 1 לחוק מיסוי מקרקעין, (שבח, מכירה ורכישה), תשכ"ג - 1963 (להלן- "חוק המיסוי"). "שווי" של זכות פלונית" - הסכום שיש לצפות לו ממכירת אותה זכות על ידי מוכר מרצון לקונה מרצון, ובלבד שבמכירות - (1) שנעשו בכתב ושבהן שוכנע המנהל כי התמורה בעד הזכות במקרקעין או בעד זכות באיגוד נקבעה בתום לב ובלי שהושפעה מקיום יחסים מיוחדים בין המוכר לקונה, בין במישרין ובין בעקיפין - התמורה כאמור; (2) שלגביהן נקבע בחוק זה אחרת - השווי כפי שנקבע בחוק זה; והשני, סעיף 17 לחוק המיסוי הקובע את הצמדת שווי המכירה ליום המכירה כדלקמן: "17. (א) שווי המכירה הוא שווי ביום המכירה של הזכות במקרקעין הנמכרת..." המונחים "שווי", "תמורה נקובה או מחיר, הינם מונחים כלכליים שנשאבו לחוק המיסוי מתורת הכלכלה הכללית. המונח "שווי" הינו ערך נוכחי להיום המכירה (המועד הקובע) של כל הפוטנציאל הטמון במקרקעין, מה שמכונה בשפה האנגלית PRESENT VALUE בעוד שמחיר הינו סכום שנקבע בין צדדים לאחר שאמורים היו לדעת מהו "שווי השוק" הן המוכר מרצון והן הקונה מרצון. למעשה "שווי שוק" הינו אסופת מחירים של נכסים דומים שנמכרו בתנאים דומים. מכאן גם נולדה "שיטת ההשוואה" של נכסים כדי להגיע למסקנה מהו שוויו של נכס מסוים שיש לו קווי דמיון כלכליים ל"שווי השוק". לפיכך, השיטה הנומינלית בה צוין בהסכם המכר סכום התמורה אינה יכולה ליצור נקודה מסוימת בעקומת השווי אם אין בכל תנאי החוזה קווי דמיון לתנאי שוק סבירים לנכסים דומים. לפיכך, אם בהסכם מכר מופיעה תמורה נקובה כלשהי (מחיר חוזה), לא מספיק לבחנו בשיטה הנומינלית, אלא יש לבחנו באמת מידה כלכלית, האם תשלומה עולה בקנה אחד עם תשלום התמורה בנכסים דומים בעלי מאפיינים דומים. למשל, אם המקובל לשלם תמורה בגין נכס מקרקעין בסכום השווי בשקלים לסכום דולרי מסוים בתשלומים כלשהם, הרי שמכר שסוטה ממקובלות או נוהג אלה, יש לבחנו באמת מידה של התאמת הערך הנוכחי של כל התשלומים החלים לאחר יום המכירה ליום המכירה. בעצם מדובר במה שמקובל לומר - "שיטת ההיוון". לנושא זה יש להביא בחשבון ריבית, הצמדה, אופן תשלום, דחיית מועדים וכיו"ב. מכאן שציון תמורה נקובה, למשל, בסכום של 100,000 ₪ כתשלום בגין המקרקעין, לכשעצמו אינו מספיק ויש לבחון מהם תנאי התשלום, ההצמדות וכיו"ב. באופן תיאורטי, סכום כנ"ל המשולם לאחר שנה ללא רבית והצמדה כלשהי, אינו יכול להיחשב כשווי ליום המכירה, אלא יש לקבוע מהו הערך הנוכחי ליום המכירה, או, במילים אחרות, להוונו ליום המכירה. דוגמא נוספת יכולה להיות למשל, עסקת אחוזים (קומבינציה) בקרקע חקלאית, כאשר כיום אין עדיין שינוי יעוד. יש שתי שיטות כלכליות לקבוע שווי הנכס הנמכר: (א) לפי שיטת ההשוואה של נכסים דומים ביום המכירה. (ב) התייחסות לנכס כגמור ומושלם על פי הפוטנציאל הטמון בו והפחתת כל הגורמים שיש לקחת בחשבון כדי להביא הנכס למצב מושלם לרבות, ניכוי תשלומים עתידיים כגון: היטל השבחה, הוצאות פיתוח וכן דחייה עד לאישור תכנית בנין עיר שתאפשר בנייה על הנכס. זהו בעצם ערך נוכחי ליום המכירה של כל מה שקורה לאחר יום המכירה. אנו נתקלים בפועל, בשני הצדדים לערר, הטוענים להיוון בריבית שונה, שמשמעה קביעת ערך נוכחי שונה, בעיקר במקרים בהם החוזים מותלים בתנאי מתלה של אישור תכניות בנין עיר, התחלת ניצול ושימוש וכיו"ב. שמאי מקרקעין המגיש חוות דעת על שווי נכס בהתבסס על שיטת ההשוואה, חייב לדעת מהם קווי הדמיון המאפיינים נכסים דומים, כדי להשוות את הנכס הנשום על ידו אליהם וידיעה זו כוללת: ידיעת תנאי תשלום מקובלים, הצמדות, רביות וכיו"ב. ....... דוגמאות נוספות ליישום שיטת "הערך הנוכחי" עשויות להיות כל תחום מכר תחנות תידלוק, שמבוסס על היוון כמות דלקים שתימכר בעתיד בנתוני זמן מסוימים, וכן נכסים מניבים, שדמי השכירות ו/או השימוש שלהם עשויים לתת אינדיקציה על שווי הנכס ליום המכירה. מן הראוי היה שמנהל מיסוי מקרקעין יביא הערות אלה בחשבון כאשר הוא מוציא הוראות ביצוע לעובדיו ומן הראוי היה שיתייעץ בתחום זה עם לשכת שמאי מקרקעין , ארגון הקבלנים וכיו"ב על מנת לגבש אמות מידה לחישוב השווי במקרים שונים. ראה לעניין זה גם את וע/1167/00 בענין עליאש שבו כתבתי חוות דעת נפרדת שיש לה השלכה גם לענייננו כאן. המטרה של חוק המיסוי היא בסופו של דבר להגיע לתשלום מס אמת ולתוצאה זו אפשר להגיע לאחר שמביאים בחשבון את כל השיקולים כפי שהוסבר לעיל." לעניות דעתי, הדברים שנכתבו על ידי כאמור לעיל משקפים את המצב ביחס לעניין נשוא הערר הנדון. כיוון שאין אנו עוסקים במימון גרידא כפי שהיה בעניין המכון הגיאופיסי. יחד עם זאת קיימת מגבלה עקרונית ביחס להעלאת טענה מסוג זה והיא שזו אינה טענה משפטית טהורה, אלא בעיקרה שאלה עובדתית. נטל ההוכחה, להוכיח כי תנאי התשלום חורגים מהמקובל, מוטל על הטוען את הטענה. לטעמי, ניתן להוכיח טענה מסוג זה רק בליווי חוות דעת מקצועיות של שמאי מקרקעין עם רקע כלכלי. צריכים להוכיח שני יסודות נפרדים ומצטברים: כי תנאי העסקה חורגים מעסקאות אחרות. כי בחריגה זאת יש מקום לערוך היוון התמורה כאמור לעיל. פירושו של דבר, שיש להביא דוגמאות מ"עסקאות רגילות" בהן אין צורך לערוך היוון, כיוון שהן משקפות את אומד דעת הצדדים באשר לתמורה בעסקה. לעומת זה יש להוכיח באופן סביר כי תנאי עסקה חריגים, עשויים להביא להפחתת התמורה הנומינלית לפי שיטת "הערך הנוכחי". טענה בעלמא של שיעורי היוון אינה מהווה כלל ראיה שאפשר להסתמך עליה, כאשר טענה זו אינה נתמכת בחוות דעת מקצועית. צודק המשיב, במקרה דנן, כי עצם הכנסת סעיף מתלה בנוסח שהוכנס לחוזים והאפשרות לסגת מן החוזים באי התקיים התנאי המתלה, צריכה אף היא להילקח בחשבון כלכלי על ידי המומחה שנותן חוות דעת מקצועית. יתכן שתוצאת הבדיקה תעלה כי האפשרות לבטל העסקה שלא מומשה על ידי העוררת הביאה לתוצאה שהיא עלולה להיפגע במיסוי על העברת הזכויות במקרקעין. בשולי הדברים אומר, כי בעבר הייתה הוראת שעה בסעיף 19(4) לחוק מיסוי מקרקעין, תשכ"ג - 1963 ולפיה יכלה העוררת לדחות את יום המכירה על כל המשתמע מכך למועד מאוחר יותר. ההוראה בוטלה, מחוסר השימוש בה (כך נמסר לי) ואולי חבל, הוראה מסוג זה הייתה צריכה להישאר תמיד כאופציה בפני מוכר בכוח. מבחינה כלכלית הוראה זו נכונה וצודקת, אלא שיש לה גם חסרונות בולטים, כגון: לא ניתן לקבל אישורים להעברת זכויות עד לדיווח על העסקה. אם ההוראה הנ"ל בסעיף 19(4) הייתה בתוקף, יכלה העוררת להשתמש בה ולא היה לה פתחון פה להלין על השווי ונושא ההיוון. אני סבור כי במקרה דנן, לא עמדה העוררת בנטל זה ועל כן יש לדחות את טענותיה. הייתי מציע לחברי לדחות את הערר ולחייב את העוררת בהוצאות משפט בסכום של 20,000 ₪ שיישא הצמדה וריבית מיום מתן פסק הדין ועד לתשלום בפועל. דן מרגליות, עו"ד ושמאי מקרקעין חבר ד"ר גדעון קלוגמן, עו"ד - חבר אני מצטרף, עם כל הכבוד לתוצאה אליה הגיע חברי הנכבד, עו"ד ושמאי מקרקעין דן מרגליות, אך זאת תוך הצטמצמות להנמקה כי במקרה דנן לא הונחה תשתית מספקת להפחתת שווי המכירה, על בסיס טענת "היוון". בנושא זה אציין כי על פי מסכת העובדות שתוארה בפנינו המדובר בחוזי מכירת מקרקעין בהם נקבעה תמורה מוגדרת בין הצדדים. אלא שבחוזים אלה נקבע תנאי מפסיק, שהיה כרוך בקבלת החלטה מסוימת של מנהל מקרקעי ישראל. החלטה זו הייתה עשויה תיאורטית להתקבל בכל עת ולאיין את התנאי המפסיק, והתמורה שנקבעה כאמור בין הצדדים לחוזה לא הייתה אמורה להשתנות על פי המועד בו תתקבל החלטת המנהל והחוזים ישתחררו מעולו של התנאי המפסיק. מכאן עולה לכאורה כי הצדדים לחוזים קבעו בהסכם ביניהם את שווי המקרקעין הנמכרים באופן סופי ומוחלט ושווי זה עונה על כן על הגדרת המונח "שווי" בס' לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) התשכ"ג-1963. בפועל, התקבלה החלטת המנהל הנ"ל לאחר שנים לא מעטות. במהלכן היו החוזים צריכים להתבטל עקב התנאים המפסיקים שנקבעו בהם אלא שהצדדים להם החליטו להאריכם מפעם לפעם מבלי לשנות את סכום התמורה הקבוע בהם. לכאורה, על פי מושכלות יסוד כלכליים, ייתכן אכן כי העוררת נפגעה כאשר קיבלה לאחר שנים רבות את התמורה הנומינלית שנקבעה כבר בעת שהחוזים נכרתו. התרופות הרגילות למצב כזה היו עשויות להיות תשלום הפרשי הצמדה וריבית, או לחלופין כריתת חוזים חדשים משחל התנאי המפסיק, תוך התאמת התמורה לחלוף הזמן. אלא שכאמור, הצדדים בחרו שלא לנקוט באף אחד מצעדים אלו מטעמים שפורטו, בין השאר, בעדות מטעם העוררת. דומה, כי יש קושי לקבל במקרה כזה טענה על פיה נכון להפחית את שווי הזכות הנמכרת, שנקבעה במקור בהסכמה בין הצדדים והמהווה כאמור את ה"שווי" הקבוע בחוק, ע"י ביצוע פעולת "היוון", ללא הנמקות כבדות משקל וכאלה לא מצאתי במקרה זה.  ד"ר גדעון קלוגמן, עו"ד חבר י. בן שלמה שופט (בדימוס), יו"ר: אני מצטרף לתוצאה אליה הגיעו חברי הועדה. י. בן שלמה שופט (בדימוס) יו"ר לפיכך, הוחלט לדחות הערר ולחייב את העוררים בהוצאות משפט בסכום כולל של 20,000 ₪ שיישאו ריבית והפרשי הצמדה מיום מתן פסק הדין ועד לתשלום בפועל.היווןהסכם מכרמקרקעיןקרקעותחוזה