חוזה על תנאי במקרקעין

סעיף 29 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973 הקובע כך: "היה חוזה מותנה בתנאי והתנאי לא נתקיים תוך התקופה שנקבעה לכך, ובאין תקופה כזאת - תוך זמן סביר מכריתת החוזה, הרי אם היה זה תנאי מתלה - מתבטל החוזה, ואם תנאי מפסיק - מתבטלת ההתנאה". קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא חוזה על תנאי במקרקעין: עניינה של התובענה שלפני בטענה להפרת הסכם למכירת דירה, שנחתם כביכול בין המבקשים למשיבה 1. המבקש 1 (להלן: המבקש) הינו בנה של המבקשת 2 (להלן: המבקשת). דיוורולי סיאני, המשיבה 1 (להלן: המשיבה) הינה היזמית והמקימה של פרוייקט המגורים "המושבה האיטלקית בתל אביב", הכולל 3 בניינים והמצוי על גבי מקרקעין בבעלות המשיבה 2 - מינהל מקרקעי ישראל, הידועים כגוש 6970 חלקה 101, ברח' אסירי ציון בתל אביב (להלן: הפרוייקט). בין המשיבה לבין המבקשים נוהל משא ומתן לרכישת דירה מס' 3 בבניין מספר 2 בפרוייקט (להלן: הדירה). לטענת המבקשים, לאחר שנחתם בינם לבין המשיבה הסכם המכר בקשר לדירה, המשיבה מכרה את הדירה לקונה אחר - גב' יפית גבאי, המשיבה 3, ובכך לטענתם הפרה המשיבה את הסכם המכר, הפרה בגינה הם תובעים את אכיפת ההסכם. המשיבה כופרת הן בטענה לפיה נחתם הסכם מכר בינה לבין המבקשים, והן בטענת ההפרה. לטענתה המשא ומתן שניהלה עם המבקשים לא נשתכלל לכלל הסכם מכר מחייב. המשיבה 2, מינהל מקרקעי ישראל, הבעלים של הקרקע, הודיעה כי אינה מחזיקה בעמדה בתיק זה. בקשת המבקשים לצו מניעה זמני שיאסור על כל דיספוזיציה בדירה, נדחתה בהחלטת השופט י' זפט מיום 10.4.07. 1. העובדות הצריכות לעניין המשא ומתן בין המבקשים למשיבה נוהל אל מול איש המכירות של המשיבה, מרק לכטמן (להלן: מרק). המבקשת חתמה על טופס "הצעה לרכישת דירה", בשם המבקש, ביום 13.3.07 (נספח א' להמרצה; להלן: ההצעה). בהתאם להצעה הציע המבקש לרכוש את הדירה תמורת סכום של 930,000 ₪, כאשר 50,000 ₪ ישולמו בעת חתימת ההסכם, 700,000 ₪ בתוך חודש ימים, 130,000 ₪ בתוך חודשיים ו-50,000 ₪ הנותרים בעת המסירה. נוסף לסכום זה, צוין בהצעה כי המציע ישלם סך השווה ל- 1.5% בגין הוצאות משפטיות הקשורות לרכישת הדירה, וכן ישא במיסים הנובעים מהרכישה. במעמד חתימת ההצעה העבירו המבקשים לידי מרק פיקדון בסך 10,000 ש"ח. אין מחלוקת כי שיק זה לעולם לא הוצג לפירעון ולא נפרע. המשיבה הכינה את הסכם המכר בהתאם להצעה, והזמינה את המבקשים ליום 22.3.07 על מנת לחתום על הסכם המכר. למעמד חתימת ההסכם הגיעו המבקשים כשבידם 13,000 ₪ בלבד (מתוך 50,000 ₪ עליהם סוכם). על אף שלא היה בידי המבקשים לשלם את מלוא התשלום הראשון ואת ההוצאות המשפטיות, על פי ההצעה, המבקשים הוחתמו על הסכם המכר שהכינה המשיבה, כנגד תשלום 13,000 ₪ וכתב התחייבות שלהם להעברת סכום של 10,000 דולר אשר הופקדו בפיקדון אצל עו"ד דוד ביטון (נספחים ב/2 ו- ב/3 להמרצה) (להלן: ההסכם מיום 22.3.07). על פי כתב ההתחייבות: "השיק יועבר לח"מ ע"י עו"ד דוד ביטון בתנאי שהגב' אתי חסון, תפנה את הדירה ברח' הרכבי אברהם 15/9 בת"א עד ליום 10.4.07"(להלן: כתב ההתחייבות). בין 7-9 ימים לאחר החתימה על ההסכם מיום 22.3.07 (לטענת המשיבה ביום 1.4.07; לטענת המבקשים ביום 29.3.07) נחתם הסכם מכר לגבי הדירה בין המשיבה לבין המשיבה 3. לגבי האירועים שהתרחשו בין חתימת ההסכם ביום 22.307 לבין מועד מכירת הדירה למשיבה 3, קיימת מחלוקת בין הצדדים. לגרסת המבקשים, הם הגיעו ביום 29.3.07 למשרדי המשיבה לקבל עותק מההסכם לדרישת הבנק למשכנתאות שאישר להם מתן הלוואה, וגילו במקרה ולהפתעתם הרבה את המשיבה 3 כשהיא חותמת על הסכם המכר. לגרסת המשיבה, לאחר החתימה על ההסכם ביום 22.3.07, המבקשים לא העבירו את יתרת התשלום הראשון תוך ימים ספורים כפי שסוכם ובירור עם בנק מזרחי טפחות בע"מ העלה כי בקשת המבקשים למשכנתא לרכישת הדירה נדחתה על ידי הבנק, ונוכח העובדה שהמשיבה 3 הביעה את רצונה לרכוש את הדירה, הודיעה המשיבה למבקשים כי אינה מעוניינת להתקשר עמם בהסכם המכר. רק לאחר מתן ההודעה כאמור למבקשים, המשיבה טוענת כי נחתם הסכם המכר עם המשיבה 3, ביום 1.4.10. המשיבה מאשרת כי במועד חתימת הסכם המכר עם המשיבה 3, הופיעה המבקשת במשרדי המשיבה. היות והסכם המכר כבר נחתם עם המשיבה 3, הוצע למבקשת לרכוש דירה אחרת בפרויקט, אך היא סירבה, וגם סירבה לקבל חזרה את הסך של 13,000 ₪ ששילמה ואת שיק הפיקדון. כשבועיים לאחר מכן, הגישו המבקשים תובענה זו בה הם מבקשים כי בית המשפט יאכוף את ההסכם על המשיבה. עוד לפני הגשת התובענה הגישו המבקשים את הבקשה הדחופה למתן צו מניעה זמני, אשר כאמור נדחתה. 2. טענות הצדדים וגדר המחלוקת המחלוקת העיקרית בין המבקשים למשיבה היא בשאלה האם נכרת הסכם מכר מחייב ביניהם. בעוד שהמבקשים טוענים כי חתימתם על ההסכם מיום 22.3.07 משמעותה כריתת הסכם המכר אותו הפרה המשיבה בכך שמכרה את הדירה למשיבה 3; המשיבה טוענת כי הסכם המכר מעולם לא נכרת, שכן ההסכם מיום 22.3.07 לא נחתם על ידי המשיבה והובהר למבקשים שעד למילוי התחייבויותיהם על פי ההצעה ההסכם גם לא ייחתם על ידי המשיבה. גם בהנחה שנכרת הסכם מכר מחייב בין הצדדים, המשיבה טוענת כי המבקשים הפרו אותו הפרה יסודית בכך שלא שילמו את הסך של 50,000 ₪ כפי שהתחייבו בהצעה, וכי הפרה זו מקנה לה את הזכות לביטול ההסכם. השאלה הראשונה שדרושה הכרעה, הינה איפוא, האם נכרת הסכם המכר בין המבקשים למשיבה .במידה ונכרת בין הצדדים הסכם מכר, יש לברר האם המשיבה הפרה אותו. במידה ולא נכרת הסכם המכר, עולה השאלה מהו ההסכם שנחתם ביום 22.3.07, אילו חובות הוא מטיל על הצדדים, האם המשיבה הפרה אותו, ובמידה שכן - האם הפרה זו מזכה את המבקשים בסעד של אכיפה. 3. האם נכרת הסכם מכר בין המשיבה למבקשים בהצעה סוכם כי במועד חתימת הסכם המכר ישלמו המבקשים תשלום ראשון על סך 50,000 ₪ (להלן: התשלום הראשון). לטענת מרק הוא הסכים להחתים את המבקשים על ההסכם ביום 22.3.07 נוכח התחייבות שלהם להעברת מלוא התשלום הראשון על פי ההצעה תוך ימים ספורים, ונוכח התחייבות שלהם לשאת בהוצאות המשפטיות הכרוכות בהסכם כאמור בהצעה. עוד טוען מרק כי הוא הבהיר למבקשים כי כל עוד הם לא ימלאו אחר התחייבויותיהם למועד חתימת ההסכם על פי ההצעה, ההסכם לא ייחתם על ידי המשיבה. המבקשים למעשה אינם חולקים על כך שהתחייבו להשלים את התשלום הראשון. הם לא טוענים כי פטרו אותם מתשלום זה. שהרי, אין מחלוקת כי בנוסף לסך של 13,000 ₪ מסרו המבקשים למרק "כתב התחייבות" להעברת 10,000 דולר שהופקדו בנאמנות אצל עו"ד ביטון. כריתת הסכם המכר הותנתה אם כן בהשלמת התשלום הראשון ע"י המבקשים בהתאם להצעה. ההסכם מיום 22.3.07 הינו הסכם מותנה ולא הסכם המכר. ישלימו המבקשים את התשלום הראשון - ייחתם עמם הסכם המכר, לא ישלימו את התשלום - לא ייחתם. חוזה על תנאי הינו חוזה לקראת כריתת חוזה, ולא החוזה עצמו, עמדה על כך ג' שלו, דיני חוזים, מהדורה שניה (תשנ"ה) |(להלן: ג' שלו), בעמ' 332: "המוסד המשפטי של חוזה על תנאי מאפשר לצדדים לחוזה להתאים את היחס החוזי שביניהם למאורעות עתידיים, בלתי-ודאיים... כאשר קיימת עובדה חיצונית לחוזה, שעשויה להיות לה השפעה על התחייבויות הצדדים, שבו יתברר להם אם אכן התרחשה העובדה הגמורה ומה השפעתה על זכויות הצדדים וחובותיהם". חתימת המבקשים על ההסכם מיום 22.3.07, דחתה אם כן את מועד החתימה על הסכם המכר למועד מאוחר יותר, בו יתברר האם הם עמדו בתנאי התשלום הראשון הנדרש לחתימת הסכם המכר. יתר הראיות בתיק תומכות במסקנה זו. המבקשים לא צירפו להמרצה את ההסכם מיום 22.3.07. הטעם לכך הוא כי הם לא קיבלו לידיהם עותק מההסכם. מרק הסביר בחקירתו הנגדית כי ההסכם מועבר ללקוח רק לאחר חתימת מנכ"ל המשיבה עליו (עמ' 15 שו' 22-23 לפרו' מיום 27.10.08): "בד"כ חוזה יכול לקבל הלקוח לאחר חתימת מנכ"ל החברה ואז החוזה מועבר ללקוח ". בהמשך החקירה הנגדית הבהיר מרק כי במקרה זה מנכ"ל המשיבה לא חתם על ההסכם כי המבקשים לא העבירו את יתרת התשלום הראשון (עמ' 15 שו' 28-29 לפרו' מיום 27.10.08). העובדה שלא נמסר למבקשים עותק מההסכם מחזקת את המסקנה כי הסכם המכר לא נכרת והדבר היה ברור למבקשים. הנה כי כן, ההסכם מיום 22.3.07 אינו אלא הסכם על תנאי. אין חולק על כך שהתנאי לא התקיים והמבקשים מעולם לא השלימו את התשלום הראשון, לא הפך ההסכם מיום 22.3.07 מחוזה על תנאי לחוזה רגיל. 4. האם המשיבה הפרה את ההסכם מיום 22.3.07 לטענת המשיבה בעת מכירת הדירה למשיבה 3 לא היה כל הסכם מחייב בינה לבין המבקשים, שכן הם לא השלימו את התשלום הראשון. אכן, כאשר מדובר בהסכם מותנה, והתנאי המתלה לא מתקיים - ההסכם מתבטל. תוצאה זו נקבעה בסעיף 29 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973 (להלן: חוק החוזים), הקובע כך: "היה חוזה מותנה בתנאי והתנאי לא נתקיים תוך התקופה שנקבעה לכך, ובאין תקופה כזאת - תוך זמן סביר מכריתת החוזה, הרי אם היה זה תנאי מתלה - מתבטל החוזה, ואם תנאי מפסיק - מתבטלת ההתנאה".   השאלה היא, איפוא, האם בעת החתימה על הסכם המכר עם המשיבה 3, חלף המועד לקיום התנאי. או במילים אחרות האם ומהי התקופה שקבעו הצדדים במסגרת ההסכם מיום 22.3.07 להשלמת התשלום הראשון על ידי המבקשים, שכן בתום תקופה זו ההסכם מיום 22.307 מתבטל. טענת המבקשים לפיה כתב ההתחייבות מהווה את יתרת התשלום ולכן המועד האחרון שנקבע לתשלום הינו 10.4.07 אינה יכולה להתקבל. על פי כתב ההתחייבות הסך הנ"ל יועבר לידי המבקשת בתנאי שתפנה את הדירה ברח' הרכבי אברהם עד ליום 10.4.07. כתב ההתחייבות לא עוסק ביחסים שבין המבקשת למשיבה. ברור מכתב ההתחייבות כי יכולה המבקשת לפנות את הדירה לפני המועד האמור ולהעביר את הכסף לידי המשיבה. לא עולה מכתב ההתחייבות מהו מועד התשלום אליו התחייבה כלפי המשיבה. המשיבה טוענת בכתב התשובה (סעיף 6) כי: "המשיבים התחייבו לדאוג בתוך ימים ספורים להעברת הסך של 10,000 דולר". בחקירה הנגדית מרק העיד כי: "נתנו להם כמה ימים לסדר את העניינים"(עמ' 13 שו' 15 לפרו' מיום 27.10.08). בהמשך העיד מרק כי: "היא הסכימה ואמרה שהיא תביא את הכסף תוך יום יומיים" (עמ' 15 שו' 5 לפרו' מיום 27.10.08). מגרסת המשיבה עולה כי למעשה לא סוכם תאריך מפורש בו אמורים היו המבקשים להשלים את התשלום, והמשיבה מצידה התחייבה שלא למכור את הדירה לאחר עד למועד זה. במקרה זה, על פי סעיף 29 לחוק החוזים, לאחר "זמן סביר" רואים את התנאי המתלה כאילו לא התקיים. על הוראת חוק זו ועל אופן קביעת הזמן הסביר, כתבה ג' שלו, בעמ' 344-345: "הוראת סעיף 29 נועדה למנוע מצב שבו אין לדעת לאורך זמן אם יתקיים התנאי אם לאו... כאשר הצדדים קבעו תנאי לחוזה, אך לא קבעו תקופה שבתוכה על התנאי להתקיים, יחול הזמן הסביר אשר בדרך-כלל נמדד מרגע כריתת החוזה... לעומת הזמן הקבוע, הזמן הסביר איננו נקבע על-פי השערת דעתם של הצדדים בעת כריתת החוזה. סבירות הזמן עשויה להשתנות עקב התפתחויות המתרחשות לאחרת חתימת החוזה, ועקב התנהגותם של הצדדים"(ההדגשה שלי - מ' א' ג'). במקרה שלפנינו הסכם המכר עם המשיבה 3 נחתם, לגרסת המבקשים, כשבעה ימים לאחר חתימת ההסכם מיום 22.3.07. האם 7 ימים הינם פרק זמן סביר בנסיבות העניין? אני סבורה שהתשובה לכך היא בחיוב. במועד חתימת ההסכם עם המבקשים היה ברור כי קיים קושי בגיוס התשלום לצורך השלמת עסקת המכר. לא זו בלבד שלא היה ברור האם תאושר למבקשים משכנתא לצורך רכישת הדירה, המבקשים אף לא הצליחו לגייס את התשלום הראשון בסך 50,000 ₪, מתוך הסך הכולל של 930,000 ₪. וזאת לפני הוצאות משפטיות והוצאות בגין מיסים הקשורים ברכישה. לטענת המשיבה, מבירור שערכה עם בנק מזרחי טפחות בע"מ, עלה כי בקשתה של המבקשת לאישור משכנתא לצורך רכישת הדירה נדחתה, וזאת בניגוד למצג שהציגה המבקשת לאחר החתימה על ההצעה לפיו כביכול בנק זה אישר את מתן ההלוואה. טענה שלא הוכחה. על אף הקושי הכספי הברור של המבקשים לגייס את הכסף, ייתכן ואלמלא היה קונה אחר לדירה, המשיבה לא היתה מתנגדת לאפשר למבקשים פרק זמן ארוך יותר לגיוס הכסף. ואולם, בנסיבות בהן היתה קונה אחרת לדירה אשר עמדה בתנאי התשלום, המתנה בת 7 ימים הינה סבירה והוגנת. כך ככלל, כך בעיקר משום שבנסיבות המקרה שלפני ברור כי המשיבה אכן המתינה ונתנה הזדמנות למבקשים לגיוס הכסף, שכן כפי שהצהירה המשיבה 3 (ס' 3-4 לתצהיר) פנייתה הראשונה למשיבה לרכישת הדירה נדחתה נוכח העובדה שמתנהל משא ומתן עם המבקשים: "בשלהי שנת 2006 ניהלתי מו"מ עם משיבה מס' 1... בשלב מסוים החלטתי לבדוק אפשרויות אחרות והשהיתי את הליך המו"מ. בחודש מרץ 2007 החלטתי כי אני מעוניינת לרכוש את הדירה ופניתי לאיש המכירות אך זה אמר לי שמתנהל מו"מ עם מתעניינים אחרים וכי במידה והמו"מ לא יצלח הוא יפנה אלי". גרסה זו מתיישבת עם דברי המשיבה 3 בחקירה הנגדית (עמ' 8 לפרו' מיום 26.6.08), ועם עדותו של מרק (עמ' 16 שו' 5-10 לפרו' מיום 27.10.08): "אני איש מכירות ואני יודע שיפית התעניינה בדירה זו הרבה לפני המבקשת, אחרי זה היו לה בעיות ולא היתה מוכנה, כך נכנסה המבקשת, כשיפית פנתה אלי אמרתי לה שהדירה בתהליך מכירה אחרי שלמעשה הבנתי שלא תהא עסקה עם המבקשת, גם אם מבחינה שהבנקים לא נותנים משכנתא, ואני התקשרתי בשבילה אז פניתי ליפית לבד ואמרתי לה שהיא בהחלט יכולה לבוא ואחתום איתה על עסקה". נראה כי על אף קיומו של קונה נוסף, הסכימו המשיבה או מרק, לאפשר למבקשים פרק זמן קצר לגיוס הכסף. בקביעת פרק הזמן הסביר יש להביא בחשבון את הרציונל הכלכלי שבבסיס ההסכם. אין זה סביר להטיל על המשיבה את הסיכון כי המבקשים לא ישיגו את הכסף הדרוש לצורך רכישת הדירה, והם יפסידו את המכירה, למשיבים בשל העדר מקורות נאותים, ולקונה הפוטנציאלית, המשיבה 3 בשל השתהות. בהינתן מצב בו קיים קונה אחר מצד אחד, וקושי כספי ברור של המבקשים מצד שני, פרק זמן של ימים ספורים, ו- 7 ימים בוודאי, הינו פרק זמן סביר בהחלט בנסיבות העניין. המשיבה, אם כן, לא הפרה את ההסכם מיום 22.3.07 בכך שבחלוף 7 ימים מחתימת ההסכם היא מכרה את הדירה למשיבה 3, שכן במועד זה חלף הזמן הסביר להתקיימות התנאי, ומשהתנאי לא התקיים, ההסכם בין המבקשים למשיבה התבטל. מכל מקום, יש לציין, כי הפרה של חוזה על תנאי, בתקופה בה טרם התקיים התנאי, אינה יכולה לזכות בסעד של אכיפה. כפי שיפורט להלן, גם אם המשיבה הפרה את חובות תום הלב שחלו עליה בשלב המשא ומתן ולאחר חתימת ההסכם מיום 22.3.07, הרי שהפרה זו גם היא אינה יכולה לזכות את המבקשים בסעד של אכיפת הסכם המכר. 5. תוקפו של חוזה על תנאי המבקשים חפצים בסעד של אכיפה. המשיבה טוענת כי הציעה למבקשים לרכוש דירה אחרת והם סירבו. המשיבה חזרה על הצעתה למכור למבקשים דירה אחרת בפרויקט גם במהלך הליך זה, והמבקשים עמדו על סירובם. בתום דיון ההוכחות הצעתי לצדדים להגיע להסדר לפיו יקבל המבקש דירה אחרת בפרויקט, עם מאפיינים דומים ועל פי תנאים זהים ותוך ניכוי הסך של 13,000 ₪ שכבר שילמו הממבקשים. המבקשים סירבו גם להצעה זו ועמדו על תביעתם לאכיפת הסכם המכר על המשיבה. כאמור לעיל, המשיבה כלל לא הפרה את ההסכם מיום 22.3.05, ומכל מקום הפרה של חוזה על תנאי אינה יכולה לזכות בסעד של אכיפה: "מרגע כריתתו של חוזה על -תנאי מתלה ועד התרחשות התנאי יש לחוזה נפקות מלאה, אולם ההתחייבויות המעשיות הנובעות ממנו טרם נכנסו לפעולה. אשר על כן, בתקופת הביניים, בין כריתת החוזה ובין התקיימות התנאי המתלה, אי-אפשר לתבוע אכיפת החוזה או פיצויים בגין הפרתו" (ג' שלו, בעמ' 333). הסעדים שזכאי להם צד בתקופה בה ההסכם על תנאי בתוקף, מוסדרים על ידי סעיף 27(ג) לחוק החוזים, הקובע: "חוזה שהיה מותנה בתנאי מתלה, זכאי כל צד לסעדים לשם מניעת הפרתו, אף לפני שנתקיים התנאי. החובות הנובעות מסעיף 27(ג) לחוק החוזים, הן אותן חובות הנובעות מהחובה הכללית לנהוג בתום לב משלב כריתת חוזה (ג' שלו, עמ' 347). היות והחוזה על תנאי הינו חלק מהמשא ומתן הכללי לקראת כריית חוזה, מהותית, החובות והזכויות על פי סעיף 27(ג) לחוק החוזים, הן אותן חובות וזכויות הקשורות לחובה לקיים משא ומתן לקראת כריתת חוזה בתום לב. ככל שהפרה המשיבה הפרה כלשהי של חובות תום הלב שחלו עליה כלפי המבקשים, הרי שההפרה נוגעת למתן הודעה על ביטול ההתקשרות או אופן מתן ההודעה. כאמור, המבקשים טוענים כי לא קיבלו הודעה על ביטול ההתקשרות וגילו על מכירת הדירה למשיבה 3 על דרך המקרה. המשיבה טוענת מנגד כי רק לאחר מתן הודעה בעל פה למבקשים על כך שהיא אינה מעוניינת להתקשר עמם בהסכם המכר, זומנה המשיבה 3 לחתום על הסכם המכר. גרסת המשיבה בעניין זה מתיישבת יותר עם הנסיבות והשכל הישר. שכן, האפשרות שהמבקשת הגיעה למשרדי המשיבה בהמשך ועקב הודעת המשיבה על ביטול ההתקשרות, סבירה יותר מהאפשרות שהתרחש צירוף מקרים נדיר ומפתיע והמבקשת הופיעה במשרדי המשיבה, ללא הודעה מראש, בדיוק בשעה בה חתמה המשיבה 3 על הסכם המכר. ואולם, יתכן וניתן יהיה לטעון כי מכוח חובת תום הלב היה על המשיבה ליתן הודעה בכתב על ביטול ההתקשרות. אלא שממילא, גם אם בכך הפרה במשהו המשיבה את חובת תום הלב, הפרה זו לא גרמה כל נזק למבקשים, שכן, לטענת המבקשת היא הגיעה למשרדי המשיבה על מנת לבקש עותק מההסכם לדרישת הבנק לצורך אישור בקשת ההלוואה. כלומר, גם אם נודע למבקשת על חזרתה של המשיבה מכוונתה להתקשר עם המבקשים בהסכם המכר רק במועד החתימה על הסכם המכר עם המשיבה 3, הרי שממילא במועד זה לא היה בידי המבקשים את אישור הבנק למתן משכנתא לרכישת הדירה, ואף לא את הכסף לצורך השלמת התשלום הראשון. עוד יש להדגיש כי הפסיקה הכירה באפשרות להעניק סעד של אכיפה בגין הפרת חובות תום הלב לקראת כריתת חוזה במקרים חריגים בהם אלמלא ההפרה ההסכם היה נחתם. כך, נקבע בע"א 6370/00 קל בניין בע"מ נ' ע.ר.מ. רעננה לבניה והשכרה, פ"ד נו(3) 289, בפסקה 18 לפסק דינו של הנשיא ברק: "במצב הדברים הרגיל, התרופה בגין הפרת החובה לנהל משא ומתן לקראת כריתתו של חוזה בתום לב, היא בפיצוי על הנזק שנגרם לנפגע מעצם הכניסה למשא ומתן ("פיצויים שליליים"; פיצויי הסתמכות"). עם זאת, ישנם מקרים חריגים בהם זכאי הנפגע לפיצויים בגין הנזק שנגרם לו בכך שההסכם אותו עמדו לכרות לא נכרת ולא הוגשם ("פיצויים חיוביים"; "פיצויי קיום"). המאפיין מצבים מיוחדים אלה הוא, שהמשא ומתן הבשיל, למעשה, לכדי חוזה, ורק ההתנהגות חסרת תום הלב מנעה את שכלולו". כאמור, לא כך במקרה שלפנינו. במקרה זה, ככל שהמשיבה הפרה את חובת תום הלב המוטלת עליה, הרי זה רק לעניין אופן מתן ההודעה למבקשים על ביטול ההתקשרות. מובן כי הפרה זו לא היא שמנעה את כריתת הסכם המכר עם המבקשים. הסכם המכר לא נכרת נוכח אי קיומו של התנאי המתלה, וגם במעמד חתימת הסכם המכר עם המשיבה 3 לא היה בידם או לא קיימת טענה כי היה בידם של המבקשים לקיים את התנאי המתלה ולשלם את התשלום הראשון. 6. סיכום לאור כל האמור, התובענה נדחית. המבקשים ישלמו למשיבה 1 הוצאות ושכ"ט עו"ד בסכום של 25,000 שקלים בצירוף מע"מ כדין. בנוסף, ישלמו המבקשים למשיבה 1 את ההוצאות בסך 10,000 ₪ שנפסקו על ידי השופט י' זפט בהחלטתו מיום 19.4.07 בבקשה למתן צו מניעה זמני. למשיבה 3 ישלמו המבקשים הוצאות בסכום של 10,000 ₪ וזאת בהתחשב בעובדה שהמשיבה 3 יוצגה ע"י עוה"ד של המשיבה 1. לגבי המשיבה 2, שהשאירה את הנושא לשיקול דעת בית המשפט, איני עושה צו להוצאות. מקרקעיןקרקעותחוזה על תנאיחוזה