תניית ביטול זכרון דברים במקרקעין

קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא ביטול זכרון דברים למכירת מקרקעין / תניית ביטול זכרון דברים במקרקעין: פתח דבר 1. ביום 1/2/2007 התקשר פלוני בחוזה מכר לרכישת נכס מקרקעין, וזה מכבר שילם את מלוא תמורתו וקיבל את החזקה בנכס. עניינן של שתי התובענות שהדיון בהן אוחד הוא בשאלת תוקפו של זכרון דברים למכירת נכס המקרקעין שנחתם עם אחר יומיים קודם לכן, כאשר במוקד המחלוקת נמצאת תניית ביטול שבזכרון הדברים. רקע עובדתי וטענות הצדדים 2. גב' עדינה רונן (להלן: "רונן") ואחיה מר מנשה ברומברג (להלן: "ברומברג") הם בעלים רשומים, מחצית כל אחד, בנכס ששטחו 13.80 מ"ר בקומת הקרקע של בניין שברחוב דיזנגוף 119 בתל אביב, במקרקעין הידועים כגוש 7113 חלקה 61 תת חלקה 9 (להלן: "הנכס", נסח מקרקעין צורף כנספח א לתצהירי גולדברג). ברומברג אינו מתגורר בארץ, ויצוין כבר עתה כי הוברר שרונן היתה מורשית מטעמו של אחיה לטפל בכל הקשור בנכס ובעשיית דיספוזיציה בו (ראו: עמ' 12 לפרוטוקול ש' 14-9). במצב דברים זה, ברומברג מצידו לא מסר כל עדות בתיק וכזו גם לא נדרשה, שכן לא היתה לו כל מעורבות פעילה וידיעה אישית בענין נושא התביעה, וזה היה בטיפולה של רונן בלבד. משכך, אף שההתייחסות להלן תהא לרונן, כל שנעשה על ידה מחייב גם את ברומברג ולמעשה אין כל מחלוקת אמיתית בענין זה, אף שב"כ הצדדים ניסו לייצר מחלוקת כזו יש מאין. 3. במשך שנים החזיק בנכס מר עזרא לביא ז"ל כדייר מוגן, ומשנפטר בשלהי שנת 2006 באו יורשיו בנעליו (להלן: "היורשים"). ביום 25/1/2007 נחתם הסכם בין רונן לבין היורשים לפינוי הנכס על ידם והחזרת החזקה בו לבעלים, תמורת סך של 1,800 דולר ששולם ליורשים, וזה אמנם פונה על ידם (הסכם הפינוי מיום 25/1/07 צורף כנספח א לתצהיר רונן). מר יצחק (איציק) גולדברג (לעיל ולהלן: "גולדברג") מתגורר ביחד עם הוריו בקומה שניה שבבנין שבו הנכס (כך לפחות בעת הרלוונטית) והיה מעונין ברכישתו. לטענתו, בשיחת טלפון שקיים עם רונן ביום 18/1/07 הוסכם בעל פה שירכוש את הנכס תמורת 8,000 דולר, כאשר 3,000 דולר מתוכם ישולמו ליורשים ו-5,000 דולר לידי רונן, ומשכך הופתע כאשר מספר ימים לאחר מכן הודע לו בשיחת טלפון שקיים עם רונן כי זה מכבר התקשרה בהסכם פינוי עם היורשים תמורת 1,800 דולר בלבד; ועוד נאמר לו לטענתו כי אם חפצו לרכוש את הנכס עליו להגיע להסכמה מחודשת בעניין זה עם רונן (ראו: סע' 5 לתצהירי גולדברג מיום 16/7/07 ומיום 2/3/08). רונן מכחישה קיומו של הסכם בעל פה כפי שגולדברג טוען לו. לדבריה, במועד פינוי הנכס או בסמוך לכך פנה אליה גולדברג והציע לרכוש ממנה את הנכס תמורת סך של 7,000 דולר בלבד, ואולם סכום זה היווה פחות ממחצית שוויו הריאלי של הנכס ומשכך דחתה את הצעתו על הסף (ראו: סעיף 8 לתצהיר רונן), ולא היה ביניהם הסכם כלשהו בעל פה (ראו: עמ' 6 לפרוטוקול ש' 23-15). אומר כבר עתה כי אין כל תימוכין להסכם בעל פה שגולדברג טוען לו, קיומו של הסכם כזה לא הוכח בפניי, וגם אין לכך חשיבות לנוכח השתלשלות הארועים שלאחר ההסכם הנטען. 4. בה בעת ניהלה רונן, באמצעות בא כוחה, משא ומתן למכירת הנכס לידי מר יעקב כהן (להלן: "כהן"). לטענתה, לאחר שקיבלה הצעה מכהן לרכישת הנכס בסכום של 15,000 דולר הודיעה על כך לגולדברג על רקע יחסי השכנות עימו ועם הוריו המתגוררים כאמור בבנין שבו מצוי הנכס והתעניינותם בו; אלא שגולדברג סירב לשלם עבור הנכס סכום כזה (ראו: סעיפים 12-10 לתצהיר רונן). עם זאת, לטענת רונן, לא פסקו גולדברג והוריו לפנות אליה בשיחות טלפון בניסיון לשכנע אותה למכור את הנכס לגולדברג (עמ' 7 ש' 9-1); ואולם רק כאשר נתברר להם כי נקבע מועד לחתימת חוזה למכירת הנכס למר כהן ליום 31/1/07 בשעות הבוקר, הודיע גולדברג כי הוא מוכן לרכוש את הנכס בסכום של 15,000 דולר. משכך עקב "לחץ אינטנסיבי בלתי פוסק" שהפעיל גולדברג על רונן, כלשונה, ביום 30/1/07 בשעת לילה מאוחרת חתמה בביתה על זכרון דברים עם גולדברג שלפיו הנכס יימכר לו, אך זאת בכפוף לתניית הביטול שנקבעה בסעיף 5 לזכרון הדברים בנסיבות העניין (להלן: "זכרון הדברים" ו"תניית הביטול"; זכרון הדברים צורף כנספח ב לתצהיר גולדברג). תניית הביטול, לטענת רונן, נכללה בזכרון הדברים לדרישתה ומשום שהוסכם בין הצדדים כי במידה שתתעורר לרונן "בעיה כלשהי" כלשונה, עם כהן, היא תהא זכאית לבטל את זכרון הדברים עם גולדברג בלא פיצוי. גולדברג מצידו מכחיש כל קשר בין תניית הביטול לבין כהן, והצדדים חלוקים בנוגע לפרשנותה. 5. בבוקרו של יום 31/1/07, זמן קצר לפני השעה היעודה שנקבע לחתימת חוזה עם כהן, הודיעה רונן באמצעות בא כוחה לכהן כי איננה מעוניינת עוד בקיום העסקה עימו, מאחר שמופעלים עליה לחצים למכור את הנכס לדייר המתגורר בבניין; ובהמשך היום גם נודע לכהן על זכרון הדברים שנחתם. משכך, פנה כהן מיד באמצעות בא כוחו לבא כוחה של רונן והתריע בפניו בכתב כי ההודעה בדבר ביטול ההתקשרות והחתימה על חוזה המכר עימו שנועדה לאותו יום, יש בה משום הפרה בוטה של חובת תום הלב בניהול משא ומתן. בהמשך לכך נאמר באותה פנייה בכתב כי רונן נדרשת לקיים את התחייבותה על פי חוזה המכר שנקבע לחתימה, ולחלופין לפצות את כהן בנזקו שאותו העמיד על סך של 15,000 דולר, כסכום התמורה שנקבעה עבור הנכס (להלן: "מכתב הדרישה", צורף כנספח ג לתצהיר רונן). בעקבות מכתב הדרישה, ומשהוברר לרונן על ידי בא כוחה כי היא מחוייבת כלפי כהן מצד אחד, ולנוכח אפשרות הביטול של זכרון הדברים שרונן שמרה לעצמה בתניית הביטול למקרה כזה - הודיעה רונן לגולדברג, בשיחת טלפון שקיימה עימו, על ביטול זכרון הדברים. לטענתה, המוכחשת על ידי גולדברג, הסכים האחרון לביטול זכרון הדברים. למען הסדר, גם נשלחה לגולדברג הודעת ביטול בכתב באמצעות בא כוחה של רונן (הודעת הביטול צורפה כנספח ד לתצהיר רונן). הודעת הביטול נושאת תאריך 31/1/07, וגולדברג אישר כי זו נתקבלה על ידו ביום 1/2/07 (עמ' 25 לפרוטוקול ש' 19-15). בד בבד, נקבעה ישיבה מחודשת לחתימת חוזה מכר עם כהן לרכישת הנכס, וזה נחתם ביום 1/2/07 (להלן: "חוזה המכר", צורף כנספח ה לתצהיר רונן). במעמד חתימת חוזה המכר שילם כהן את מלוא התמורה הנקובה בו, סך של 15,000 דולר. בו ביום פנה ב"כ רונן ללשכת רישום המקרקעין על מנת לרשום הערת אזהרה בגין חוזה המכר, אלא שבאותה עת ממש פנה גולדברג מצידו ללשכת רישום המקרקעין על מנת לרשום הערת אזהרה לזכותו על פי זכרון הדברים. במצב דברים זה, כאשר "שניים אוחזים", הורתה מנהלת לשכת רישום המקרקעין על "הקפאה מינהלית" כך שלא ניתן לרשום הערת אזהרה על הנכס עד לבירור העניין בבית המשפט (להלן: "ההקפאה המינהלית"). 6. יצוין בנקודה זו כי כהן לא היה שותף לדין ודברים שבין רונן לבין גולדברג, ונודע לו על אודות זכרון הדברים שנחתם רק למחרת היום משביקשה רונן לבטל עם כהן את הפגישה שנקבעה עימו לחתימה על החוזה (ראו: עדותו של כהן בעמ' 33 לפרוטוקול ש' 24-11, וכן עמ' 34 ש' 13 עד עמ' 35 ש' 10). כן נתברר כי המשא ומתן שקדם לחתימת חוזה המכר עם כהן התנהל באמצעות באי כוח הצדדים, כך שרונן פגשה בכהן לראשונה רק בעת החתימה. כהן התוודע לנכס באמצעות מתווך בשם עופר מלכי (להלן: "המתווך") ולאחר שראה את הנכס חתם עם המתווך על מעין זכרון דברים שבו התחייב לרכוש את הנכס תמורת 15,000 דולר בכפוף לאישור בא כוחו שאין מניעה חוקית לעשות את העסקה; ולהוכחת רצינותו אף הפקיד בידי המתווך שיק על סך 8,000 ₪ לפקודת ב"כ רונן לפרעון ביום 6/2/07 (ראו: נספח ב לתצהיר כהן). בהמשך לכך הועברה טיוטת חוזה מאת ב"כ רונן לב"כ כהן שמצידו העיר הערות לחוזה (ראו: נספחים ג ו-ד לתצהיר כהן), שאז נקבע מועד לחתימת חוזה המכר ליום 31/1/07 במשרד ב"כ רונן; וההמשך כבר סופר. אין מחלוקת כי לאחר חתימת חוזה המכר עם כהן, עסקה זו דווחה לרשויות מיסוי מקרקעין, ומיסי המקרקעין החלים בגין העסקה שולמו כמתחייב על פי הדין. גם החזקה בנכס נמסרה בידי כהן עם חתימת חוזה המכר, והוא מחזיק בנכס אפוא מאז חודש פברואר 2007. זה אף שופץ על ידו והושכר לצד שלישי ביום 28/5/07 (חוזה השכירות צורף כנספח ח לתצהיר כהן) (ראו: סעיפים 22-16 לתצהיר כהן). 7. במצב שנוצר וכאשר ההקפאה המינהלית אינה מאפשרת העברת הנכס על שם כהן, פנתה רונן לבית המשפט במסגרת הפ 1023/07 בבקשה למתן צו הצהרתי כי זכרון הדברים בטל ולהורות על ביטול ההקפאה המינהלית. יצוין כי מלכתחילה צורף גם רשם המקרקעין כמשיב בתובענה זו ואולם משהודיע שימלא אחר כל הכרעה שתינתן על ידי בית המשפט בכפוף לתשלום המיסים הכרוכים ברישום, נמחק רשם המקרקעין מכתב התביעה (ראו: עמ' 4 לפרוטוקול מיום 3/6/08 ש' 16-5). לאחר הגשת התביעה על ידי רונן, הגיש גולדברג תביעה מצידו נושא הפ 1179/07 שבה עתר למתן צו הצהרתי שלפיו הוא בלבד הבעלים בזכויות בנכס. הדיון בשתי התובענות אוחד והוסכם שיראו את כתבי הטענות בכל אחד מהתיקים כמתייחסים לשניהם יחדיו. כן הוסכם שכל שנטען על ידי רונן תקף גם לגבי אחיה, ברומברג (עמ' 2 לפרוטוקול 24/6/08 ש' 17-11). הוגשו תצהירים מאת בעלי הדין - רונן, גולדברג וכהן - והם נחקרו על תצהיריהם. זכרון הדברים ותניית הביטול 7. אין מחלוקת כי זכרון הדברים נחתם בדירתה של רונן בשעות הלילה המאוחרות של יום 30/1/07 (ראו: סעיף 14 לתצהיר רונן, ועדותו של גולדברג בעמ' 20 ש' 4-3). זכרון הדברים נכתב בשפה האנגלית, שהיא שפת האם של גולדברג, ובכתב ידו. לטענתה של רונן, ברקע החתימה על זכרון הדברים עם גולדברג ערב המועד שנקבע לחתימה על חוזה מכר עם כהן, היו הפצרותיהם החוזרות ונשנות של גולדברג והוריו כי הנכס יימכר לגולדברג, כאשר רק ביום 30/1/07 הסכים לבסוף לשלם עבור הנכס את הסכום של 15,000 דולר - הוא הסכום שעליו הוסכם עם כהן. במצב דברים זה, לטענת רונן, התרצתה ונאותה להתקשר בזכרון דברים עם גולדברג כאשר באותה עת טרם חתמה על חוזה עם כהן. עם זאת ומאחר שידעה שלמחרת היום נקבע מועד לחתימה על חוזה עם האחרון, וכאשר ההשלכה המשפטית של מצב זה לא היתה נהירה לה, תנאי לדבריה לחתימתה על זכרון הדברים היה הסכמתו של גולדברג כי תוכל לחזור בה ממנו ואף בלא תשלום פיצוי כלשהו אם יתברר כי מבחינה משפטית לא ניתן יהיה מבחינתה לקיים את ההתקשרות עם גולדברג. בהתאם נוסחה תניית הביטול, ולנוכח מרכזיותה בדיון אביאה כלשונה: "If either party, Mr. Issac Goldberg or Mrs. Adina Ronen renege or go back from this agreement a penalty of $3,000 will be paid by the side who reneges or breaks the contract, with the exception if there are any legal causes to prevent this transaction." ההדגשות שלי - ע.ב.). ובתרגום לעברית: "אם מי מהצדדים, מר יצחק גולדברג או גב' עדינה רונן יתחרט או יחזור בו מהסכם זה, ישולם על ידי הצד המתחרט או המפר את ההסכם קנס בסך 3,000 דולר, למעט במקרה שיהיו סיבות משפטיות כלשהן המונעות את קיום העסקה". (ראו: תרגום שצורף במסגרת נספח ב לתצהירי גולדברג, וכן בסעיף 18 לתצהיר של גולדברג מיום 2/3/2008 ובסעיף 16 לתצהיר רונן). 8. רונן וגולדברג חלוקים ביניהם בשאלה אם גולדברג ידע בעת שנחתם זכרון הדברים על קיומו של משא ומתן מתקדם עם כהן לרכישת אותו נכס עצמו ועל כך שאף נקבע עם כהן מועד לחתימה על חוזה המכר למחרת היום. משכך, הם גם חלוקים ביניהם בנוגע לרקע להכללתה של תניית הביטול בחוזה בנוסחה כפי שצוטט לעיל, והפרשנות שיש ליתן לה. לגרסת רונן, גולדברג ידע גם ידע על המשא ומתן עם כהן ואף על כך שלמחרת היום נקבע מועד לחתימת חוזה עם כהן; שהרי משום כך בלבד ורק באותו יום התרצה גולדברג לשלם עבור הנכס את הסכום שהציע כהן, 15,000$, והפציר ברונן לחתום עימו על זכרון הדברים. רונן מבחינתה היתה מוכנה למכור את הנכס גם בשלב זה לגולדברג, משום היכרותה עימו ועם הוריו ולחצם עליה; אך זאת רק אם הדבר ניתן מבחינה משפטית, כאשר היו לרונן ספקות בעניין זה - כפי שהבהירה לגולדברג - לנוכח המשא ומתן המתקדם עם כהן בנוגע לנכס והעובדה שזה מכבר נקבע מועד למחרת היום לחתימה על חוזה המכר עימו. במצב דברים זה ולדרישתה של רונן, נוסחה תניית הביטול באופן שהותירה בידיה את האפשרות לבטל את זכרון הדברים בלא תשלום כל פיצוי או קנס, בהתקיים "סיבות משפטיות כשלהן המונעות את קיום העסקה" כלשון הסיפא לתניית הביטול. כך לנוכח חוסר הוודאות שבו היתה רונן נתונה בנוגע למחויבותה כלפי כהן, שהרי רונן אינה משפטנית - כאשר מצד אחד טרם חתמה עם כהן על חוזה, ומצד שני נקבעה פגישה עימו כאמור למחרת היום שנועדה לחתימה. וכך העידה רונן בנוגע לרקע לחתימתה על זכרון הדברים: "איציק (גולדברג - ע.ב.) היה מטלפן כל יום או יומיים, הוא או אבא שלו או האחים שלו. היה פער מחירים. באותו יום הוא אמר לי שהוא מוכן לשלם את המחיר הזה (15,000$ - ע.ב.). לא הייתי מרוויחה שום דבר ממכירה לאיציק או כהן. שניהם הציעו את אותו סכום בעת הזאת. מתוך הגינות ומתוך כך שאני מכירה את המשפחה של איציק ואמרתי שאני לא רוצה להרוויח דולר אחד יותר, אז רציתי להיות בסדר עם איציק ויחד עם זאת לברר את הנושא ... זה בכפוף להתנייה שאברר מה קורה" (ההדגשה שלי - ע.ב.) (עמ' 10 ש' 18-7). ובמקום אחר העידה: "אמרתי לאיציק שיבוא ונעשה בינינו הסכם, אבל בהתנייה ברורה שאני צריכה למחרת בבוקר לברר עם עוה"ד שלי אם אני יכולה לעשות את הפעולה הזאת לנוכח הקונה האחר. על האמירה הזאת שלי איציק אמר שאין שום בעיה והוא גם אמר שהוא לא יעשה לי בעיות כי אני אשה מבוגרת והתאלמנתי לא מזמן ואני לבד. את כל זה איציק אמר לי. הוא נתן לי 1,000$ כסימן ראשון, למרות שבהסכם היה כתוב שהוא צריך לתת לי (במעמד זכרון הדברים - ע.ב.) 4,000$. אמרתי לו שקודם אני צריכה לברר את הסוגייה שבפניי ... זה היה ב-30/1/2007, כמעט בחצות הלילה. אמרתי לו שלמחרת בבוקר אברר את העניין עם עוה"ד שלי ואודיע לאיציק וכך עשיתי" (ראו: עמ' 7 ש' 23-6; וכן ראו: עמ' 8 ש' 20-14). כאשר למחרת היום ביררה רונן עם בא כוחה את המצב המשפטי, ולנוכח מכתב הדרישה של כהן שנשלח בו ביום באמצעות בא כוחו - שלפיו היא מחויבת לחתום עם כהן על חוזה המכר שאם לא כן יהא בכך משום "הפרה בוטה של חובת תום הלב בניהול מו"מ", ותוגש נגדה תביעה בהתאם לפיצוי כהן בגין נזקיו - עשתה רונן שימוש באפשרות שניתנה לה בזכרון הדברים לחזור בה ממנו; כך בשיחת טלפון שקיימה עם גולדברג, שגובתה מיד לאחר מכן בהודעת הביטול בכתב. 9. גולדברג מצידו טוען שרונן לא סיפרה לו על משא ומתן המתקיים עם כהן או עם מאן דהוא בנוגע לרכישת הנכס וגם לא על הפגישה שנועדה למחרת היום לחתימה על חוזה המכר עם כהן. לטענתו היה מודע רק לכך "שיש אנשים אחרים שמתעניינים בנכס" (עמ' 20 ש' 13, ש' 21). ואולם כאשר נשאל: "ש. האם נכון שהיא אמרה לך שהיא צריכה לעשות בדיקות למחרת היום עם עוה"ד שלה לגבי מו"מ אחר שהיא מנהלת עם קונה ושהיא תדבר איתך אם יש בעיה?" השיב גולדברג באופן לאקוני ובלא להתייחס באופן מפורש לשאלה שהוצגה לו: "שאלתי אותה אם היא חתמה עם מישהו אחר והיא אמרה שלא" (עמ' 21 ש' 4-1). לא בכדי השיב גולדברג כפי שהשיב, תשובה מתחמקת. אין מחלוקת שרונן אמנם אמרה לגולדברג שלא חתמה עדיין על חוזה כלשהו למכירת הנכס, ועל רקע זה גם הסכימה לחתום עם גולדברג על זכרון הדברים; אלא ששוכנעתי שהיא גם יידעה באופן מפורש את גולדברג על אודות הפגישה שנקבעה למחרת היום לחתימה על חוזה המכר עם כהן, וכי מאחר שלא ידעה את ההשלכות המשפטיות הנודעות לכך עמדה על הסיפא לתניית הביטול כפי שנוסחה - קרי: מתן אפשרות לחזור בה מזכרון הדברים אם אמנם יתברר, לאחר שתשוחח עם בא כוחה, שקיימת מניעה משפטית מבחינתה לבצע את העסקה עם גולדברג בהיותה מחויבת כלפי כהן; כפי שאמנם היה. המסגרת הנורמטיבית ויישום ההלכה בנסיבות המקרה 10. סעיף 25 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג- 1973 מורה כי חוזה מתפרש על פי אומד דעת הצדדים. על פי מושכלות יסוד בדיני החוזים, בהתחקות אחר אומד דעת הצדדים לחוזה על הפרשן לייחס משקל נכבד לתכליתו של החוזה, ההיגיון העומד מאחורי ההתקשרות והמטרה שביקשו הצדדים להגשים באמצעות החוזה או הוראה מסוימת מתוכו: "תכלית זו היא מושג נורמטיבי. זו קונסטרוקציה משפטית. היא כוללת בחובה תכלית סובייקטיבית ותכלית אובייקטיבית. התכלית הסובייקטיבית היא אומד דעתם של הצדדים. אלה הן המטרות, האינטרסים והתכליות אשר הצדדים גמרו בלבם ונתנו לכך ביטוי חיצוני בהתנהגותם (ועל כן לא צפונות בטן ורחשי לב: ע"א 5597/90 הנ"ל, בעמ' 218). באומד דעת זה עוסק סעיף 25(א) לחוק החוזים (חלק כללי). ...התכלית האובייקטיבית של החוזה הן המטרות, האינטרסים והתכליות שחוזה מסוג או מטיפוס החוזה שנכרת נועד להגשים. התכלית האובייקטיבית מוסקת מתוך 'אופייה ומהותה של העסקה שנקשרה בין הצדדים' (השופט בך בע"א 552/85 הנ"ל, בעמ' 245; ע"א 196/87 שוייגר נ. רז לוי, פ"ד מו(2 (3, 20)). זהו 'שכל ישר של אנשי עסקים סבירים והוגנים' (השופט מ. חשין בע"א 5795/90 הנ"ל, בעמ' 819). אכן, 'תכלית אובייקטיבית זו עניינה התכלית הטיפוסית המתחשבת באינטרסים המקובלים של צדדים הוגנים ליחס החוזי. היא נלמדת מסוג ההסכם ומהטיפוס אליו הוא שייך. היא נגזרת מהגיונו. היא מוסקת מלשונו' (פסק-דיני בע"א 779/89 שלו נ. סלע חברה לביטוח בע"מ (טרם פורסם) ). זהו מבחן אובייקטיבי. הוא מושפע מעקרון תום הלב וממערכת הערכים שהוא מבטא. הוא נגזר משיקולים של הגיון (ראה ע"א 226/80 כאהן נ. מדינת ישראל, פ"ד לה(3) 463, 471 ('יש להעדיף אותו פירוש, שהוא יותר מהפירוש האחר, מתיישב עם ההגיון' (השופט ד. לוין); ...בגיבוש התכלית האובייקטיבית יש להתחשב ביעילות עיסקית, וכיוצא בהם שיקולים 'כפי שצדדים הוגנים, המגינים על האינטרסים הטיפוסיים מעצבים אותה' (ע"א 779/84 הנ"ל). 'זוהי תכלית שצדדים סבירים והוגנים היו שואפים להשיג' (השופט אור בע"א 779/89 הנ"ל). תכליתו (הסופית) של החוזה מתגבשת על בסיס התכליות הסובייקטיביות ("אומד דעת הצדדים") והתכליות האובייקטיביות של החוזה." [ע"א 4628/93 מדינת ישראל נ' אפרופים שיכון ויזום (1991) בע"מ, פ"ד מט(2) 265, 285-286 (1995) (להלן: "עניין אפרופים")] (ההדגשות שלי - ע.ב.). שני מקורות משמשים את בית המשפט במלאכת ההתחקות אחר אומד דעת הצדדים ותכליתו של החוזה: לשון החוזה ונסיבות חתימתו. על פי עניין אפרופים והפסיקה שבעקבותיו, אין הפרשן כבול ללשון החוזה - אלא רשאי לנוע בחופשיות בין הלשון לבין הנסיבות החיצוניות. אמנם במספר פסקי דין של בית המשפט העליון מן העת האחרונה נקבע כי מקום שבו לשון החוזה היא ברורה וחד משמעית יש ליתן לה משקל מכריע בפרשנותו [ראו למשל, ע"א 5856/06 לוי נ' נוקרייט בע"מ, תק-על 2008(1) 840, 845 (2008)]; ואולם כך או אחרת, במקרה שבפניי הן לשון החוזה והן נסיבות חתימתו מעידים כי כוונתם המשותפת של הצדדים היתה לאפשר לרונן להשתחרר מן ההתקשרות עם גולדברג במידה שיתברר לה לאחר בירור המצב המשפטי עם בא כוחה, כי היא מחוייבת במכירת הנכס לידי כהן. 11. עדותה של רונן היתה עקבית וסדורה והתרשמתי מאמינותה. עדותו של גולדברג לעומת זאת היתה מגומגמת ונתגלעו בה סתירות במיוחד בנוגע להתרחשות הארועים ביום 31/1/07, למחרת החתימה על זכרון הדברים (ראו: עמ' 22 ש' 14 עד עמ' 25 ש' 3). וכאשר נשאל גולדברג בנוגע לתניית הביטול ופשר נוסחה, לא היה בפיו כל הסבר מניח את הדעת - במיוחד לא לסיפא של תניית הביטול (ביטול בלא פיצוי) לעומת הרישא שלה (ביטול עם תשלום "קנס" של 3,000$) (ראו: עמ' 21 ש' 10 עד עמ' 22 ש' 6). זאת הגם שניתנה לו הזדמנות חוזרת במהלך חקירתו ליתן הסבר כאמור (ראו: עמ' 28 ש' 10-9). כפי שהוברר, בעת ההתקשרות עם גולדברג המשא ומתן בין עדינה ובין כהן לרכישת הנכס כבר הבשיל וקיבל אופי מחייב. עם זאת ערב המועד שנקבע לחתימה עם כהן ומשטרם חתמה רונן על חוזה עימו, לא היה ברור לה המצב המשפטי לאשורו ואם עדיין היא חופשייה מן ההיבט המשפטי למכור את הנכס לגולדברג. על רקע זה נוסחה תניית הביטול כפי שנוסחה ושוכנעתי שתכליתה היתה להגן בראש וראשונה על רונן במקרה שבו יתברר כי קימת מניעה משפטית מצידה למכור את הנכס לגולדברג, הגם שתניית הביטול נוסחה תוך שמירה על הדדיות בין הצדדים לזכרון הדברים. תנייה זו הגנה על אינטרס לגיטימי של רונן, ופרשנות זו מתיישבת וגם מתחייבת מלשונה לנוכח הרקע להתקשרות בין הצדדים. ויוזכר בהקשר זה, כי זכרון הדברים נחתם בשעת לילה מאוחרת וכבר למחרת בבוקר הוברר המצב המשפטי והודע לגולדברג על ידי רונן על ביטול ההתקשרות עימו, כזכותה של רונן מכוח תניית הביטול. מן הראוי להוסיף ולהבהיר כי עצם עמידתה של רונן על זכותה להשתחרר מהתחייבותה כלפי גולדברג, אין בה משום חוסר תום לב כפי שגולדברג מבקש לייחס לרונן [ראו: ע"א 467/04 חיים יתח נ' מפעל הפיס, תק-על 2005(3) 2733, 2740 (2005)]. אופן השימוש בזכות החוזית הוא שכפוף לעקרון תום הלב - ואולם ההלכה היא ששימוש העולה בקנה אחד עם תכליתו של החוזה אינו מהווה הפרה של חובת תום הלב: "חובת תום הלב אינה מבטלת את התכלית העסקית של החוזה. חובת תום הלב משתלבת עם תכליתו של החוזה העסקי ודורשת מכל הצדדים לחוזה לנהוג בהוגנות, תוך התחשבות בציפיות מוצדקות ובהסתמכות ראויה של הצד האחר. חובת תום הלב אינה דורשת אלטרואיזם וביטול האינטרס העצמי, ההפך הוא הנכון, חובת תום הלב מכירה בדאגה של צד לחוזה לאינטרס שלו עצמו, אך היא דורשת כי דאגה זו תעשה בהוגנות. דאגה לאינטרס כלכלי, שהינו חלק מן החוזה, אינו מפר את החובה לנהוג בתום לב. דברים ברוח דומה נאמרו על ידי בית משפט זה: 'לא כל פעולה שעושה צד לחוזה לטובתו נחשבת כפעולה בחוסר תום לב. צד לחוזה אינו חייב לפעול בניגוד לאינטרסים אשר הוכרו כלגיטימיים בחוזה, בענייננו אינטרסים כלכליים של כדאיות הפרויקט, על מנת לדאוג לרווחתו של הצד השני' (ע"א 1363/04 צאלים החזקות בע"מ נ' דלק, חברת הדלק הישראלית בע"מ, פס' 14 לפסק הדין (טרם פורסם, 11.12.2007)." (ההדגשות שלי- ע.ב.) [ע"א 8566/06 אמריקר שירותי ניהול וייעוץ (1987) בע"מ נ' מליבו - ישראל בע"מ, תק-על 2009(4) 1878, 1892 (2009)]. התמונה כפי שהצטיירה באופן ברור מן העדויות היא כי זכרון הדברים בין רונן לגולדברג נחתם בנסיבות שבהן היה ברור לצדדים כי יתכן שבסופו של יום (ולמעשה כבר למחרת היום) יתברר כי רונן מנועה מלמכור לגולדברג את הנכס - עקב התחייבות קודמת כלפי כהן. על רקע נסיבות אלה אף ניתנה לרונן האפשרות להשתחרר מזכרון הדברים במקרה של מניעות משפטית כאמור, ובלא שתחויב בתשלום פיצוי כלשהו. ברי בנסיבות המקרה כי רונן היתה רשאית להפעיל את זכות הביטול הנתונה לה, וכי השימוש בזכות הביטול כאמור מהווה הגנה לגיטימית על האינטרסים שלה. 12. מי שהתנהל בחוסר תום לב הוא דווקא גולדברג, אשר חרף כל האמור לעיל ביקש לרשום הערת אזהרה על הנכס מכוח זכרון הדברים, ובנסיונו לעשות כן גרם להקפאה המינהלית. עם זאת התנהגותו לאחר מכן מעידה על הכרתו בכך שרונן נהגה כדין ובהתאם לזכותה על פי זכרון הדברים - כך כאשר לא נעשה כל דיווח על ידו לרשויות המס; כך משלא שילם וגם לא נעשה על ידו כל ניסיון להשלים אף את התשלום הראשון והמיידי שנקבע בזכרון הדברים (4,000$); וכך משלא פנה מיד לבית המשפט בבקשה למתן סעד מתאים לשיטתו חרף ידיעתו שהחזקה בנכס נמסרה לכהן עוד בפברואר 2007 והוא אף שיפצו והשכירו לצד ג'. כהן לא "התעורר" אלא כאשר רונן מצידה פנתה בבקשה להצהיר על זכרון הדברים כבטל משההקפאה המינהלית לא איפשרה את רישום העסקה עם כהן בלשכת רישום המקרקעין. התנהגותם של צדדים לחוזה לאחר חתימתו, אף היא מקור פרשני להבנתם את ההתקשרות שביניהם: "התנהגותם של צדדים לחוזה לאחר חתימתו מהווה כלי פרשני מן המעלה הראשונה (ראו ע"א 376/76 פקיד השומה, ירושלים נ' אריזדה, פ"ד לא(1) 436, 441 (1976); ע"א 439/85 חברת הרשפינקל ובנו בע"מ נ' גולדשטיין, פ"ד מב(1) 286, 292 (1988); אהרן ברק, פרשנות במשפט, כרך רביעי 469-467 (2001)). ההתנהגות לאחר כריתתו של חוזה מלמדת כיצד הצדדים לו הבינו אותו. אם צד לחוזה נהג בדרך מסוימת שיש בה כדי להצביע כיצד הוא מפרש את הוראותיו, יתקשה הוא לטעון בהמשך כי פרשנותו של החוזה שונה היא." [ע"א 49/06 שניר תעשיות צמר גפן רפואי בע"מ נ' עירית כפר סבא, תק-על 2008(2) 3235, 3238 (2008)]. 13. יוער בנקודה זו, כי לכאורה השאלה שהיה מקום להידרש אליה, אם בכלל, בנסיבות שנוצרו ולנוכח נוסחה של תניית הביטול הינה: האם בחזרתה של רונן מזכרון הדברים היא מחויבת בתשלום קנס בסך 3,000 דולר, כאמור ברישא של תניית הביטול, או שמא מדובר בביטול זכרון הדברים בנסיבות כמפורט בסיפא לתניית הביטול שאז רונן אינה מחויבת בתשלום קנס או פיצוי כלשהו. אלא שגולדברג עמד על כך שיש לאכוף את זכרון הדברים על רונן, ונמצא שמלכחילה עסקינן בתביעת סרק מצידו של גולדברג; לא כל שכן משהוברר כי אמנם נתקיימו אותן נסיבות שבגינן קמה זכותה של רונן להשתחרר מזכרון הדברים בלא תשלום כלשהו לגולדברג. סוף דבר 14. ניתן בזה צו הצהרתי, שלפיו זכרון הדברים בוטל כדין. משכך ההקפאה המינהלית שעל הנכס מבוטלת ורשם המקרקעין ינהג בהתאם על מנת לאפשר את רישום העסקה שבין רונן לבין כהן על פי חוזה המכר מיום 1/2/2007. תביעתו של גולדברג נדחית. עמידתו על אכיפת זכרון הדברים נתבררה כחסרת יסוד בעובדות ובדין ותביעתו לא היתה אלא תביעת סרק. במצב דברים זה, אני מחייבת את גולדברג לשלם הוצאות משפט ושכר טרחת עורך דין בסך של 15,000 ₪ לרונן ובלומברג מצד אחד, ולכהן מצד שני (ובסה"כ 30,000 ₪) בתוספת מע"מ כדין. זכרון דבריםמקרקעיןחוזה