הפקעה - הערכת שווי מקרקעין

קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא הפקעה - הערכת שווי מקרקעין ע"י שמאי: 1. זוהי תביעת התובעים, בעלים של 3 חלקות קרקע במפרץ חיפה, לפיצויים בשל הפקעת הקרקע שבבעלותם לצרכי הציבור. 2. עובדות הרקע: 2.1 התובעים הינם בעלים בחלקים שווים, על פי נסח רישום מקרקעין , בשלוש חלקות בגוש 11658, במפרץ חיפה, כדלקמן : חלקה 12 בשטח של 4,039 מ"ר חלקה 11 בשטח של 594 מ"ר חלקה 58 בשטח של 8 מ"ר. (להלן "המקרקעין" בשטח כולל של 4,641 מ"ר). על פי תסריט ת/1 עולה כי החלקות מהוות רצף מקרקעין בצורת טרפז. גבולות המתחם הטרפזי : מצפון -מסילת ברזל, מדרום חלקה המסומנת כדרך, וממזרח ומערב- חלקות פנויות. 2.2 על פי התוכניות לתשתיות לאומיות מס תת"ל 13/6/2 "מסילת העמק : קטע חיפה- בית שאן חפ2213 , חלק מחלקה 12 סווג למרכז תחבורה. חלק מחלקה 11 סווג לשטח מסילות ברזל. הודעה בדבר ההפקעה פורסמה ברשומות ביום 22.12.05. חלק נוסף מחלקה 12 הופקע על פי פקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור) 1943 ופורסמה הודעה לפי ס' 5,7 ולפי סעיפים 189, 190 לחוק התכנון והבניה התשכ"ה 1965 ביום 22.4.07. חלקה 58 הינה כאמור בת 8 מ"ר וצמודה לחלקה 11 שחלק ניכר ממנה הופקע, ולפיכך סוכם כי הנתבעת, הועדה המקומית לתכנון ובניה חיפה, תקנה את הזכויות בה מאת התובעים. 2.3 ההסכמה בין התובעים לנתבעת היתה כי כי כל זכויות התובעים במקרקעין יועברו לנתבעת, תמורת פיצוי. 2.4 ביום 27.12.07 נחתם בין הצדדים חוזה לתשלום הפיצויים שאינם שנויים במחלוקת. על פי החוזה הוערך כל דונם מקרקעין בסך השווה ל-100,000$ . לפיכך שולם לתובעים סכום של 464,100$ . עוד סוכם בהסכם כי אם יסברו התובעים כי הסכום שאינו שנוי במחלוקת אינו משקף את מלוא הסכומים המגיעים להם, יהיו רשאים לפנות לבית המשפט לקביעת סכום יתרת הפיצויים, מעבר לסכום הפיצוי שאינו שנוי במחלוקת, ואכן התובעים פנו לקביעת סכום יתרת הפיצויים במסגרת תביעה זו. 3. חוות דעת מומחים: 3.1 כל אחד מהצדדים הצטייד בחוות דעת מטעמו, לצורך הערכת שווי המקרקעין. מול חוות דעת הנתבעים הערוכה על ידי מאיר וולקן ביום 5.9.07, שהעריכה שוויו של דונם בסכום של 100,000$, העריכה שמאית התובעים, גב' נאווה סירקיס בחוות דעתה מיום 20.1.08 שוויו של דונם אדמה בסכום של 150,000$. 3.2 נוכח הפער הקיים בין חוות הדעת, מיניתי כשמאי מומחה מטעם בית המשפט את השמאי, עו"ד שלומי יפה. הצדדים הסכימו לגבי זהות השמאי. לא היה במינוי כדי לאיין את חוות דעת הצדדים כראיה במשפט. השמאי הממונה נתן חוות דעתו ביום 11.6.09, ונחקר עליה. השמאי יפה מצא כי שווי המקרקעין הוא בגבולות של 140,000$ לדונם. כך לטענתו מכוח השוואה לעסקאות דומות וגם מכוח שיטת "ההיוון" - בהתבסס על שווי קרקעות פנויות בייעוד לתעשייה וזמינות לבניה בדחייה ל-10 שנים בהיוון של 6%. 4. נתונים לגבי המקרקעין 4.1 המקרקעין ממוקמים צפונית מערבית לצומת הצ'ק פוסט בחיפה, מדרום מערב לקניון "לב המפרץ" במפרץ חיפה. המקרקעין מצוי במתחם קרקעות ללא פיתוח סביבתי וללא אמצעי גישה מסודרים. חלק מהמגרשים בסביבה סלולים כמגרשי חניה המשמשים את באי הקניון ובאותו אזור נמצאת תחנת האוטובוסים "מרכזיית המפרץ" או "לב המפרץ". באזור הצ'ק פוסט מצויים מבני תעשיה ומסחר בני 1-3 קומות בהם מרוכזים סוכנויות רכב, מסעדות מזון מהיר וכן אולמות תצוגה ואולמות אירועים. המקרקעין הינם חלקות בור, פנויים ממבנים. 4.2 הנתונים התכנוניים - חלקות 11,12 במקרקעין כפופות לתוכנית חפ/319 המאושרת משנת 1937 וחפ/559 המאושרת משנת 1939 המסווגת את החלקות כמגרשים באזור תעשיה כפופים להגבלת בניה, המחייבת איחוד וחלוקה מחדש. תוכנית חפ/מק/1400 י"ג מיום 15.8.96 קובעת הוראות בינוי באזורי התעשיה בחיפה כדלקמן: תכסית הבנין -50%. מס' קומות: 3(+2 קומות שירות עיליות) גובה בנין : לא יעלה על 20 מ'. תוכניות נוספות קבעו פרטים כמו שטחי בנייה למטרות שירות, מרווח צידי ואחורי, פתרונות חניה, הוראות התקנת מעלית וציפוי חזיתות. (ראו בפרוט בחוות הדעת של השמאי יפה). השמאי המומחה מציין כי תוכנית המתאר המופקדת חפ/1400 משנת 1980 כללה את המקרקעין כחלק הטעון רפרצלציה, כאשר חלקה 11 מוצעת לאזור שירותים עירוניים וממשלתיים וחלקה 12 מוצעת לרכבת ישראל ולדרך. עוד הוא מציין "על פי התנגדויות לתוכנית המתאר חפ/1400 הוחלט לשנות את סווג השטח ולהחזירו לתעשיה כפי שהיה מאושר. אחוז הבניה המוצע יהיה 150% שטח עיקרי משטח המגרש נטו ושטח בניה מותר זה יהיה ניתן לניצול ב-3 קומות ולא יותר מ15 מ'." ענין זה לא מופיע בחוות דעת שמאי הצדדים, וגם לאחר חקירת השמאי יפה, נשאר מעורפל. לא ברורה ממתי ההחלטה האמורה, מה נפקותה , האם נסתרת בתת"ל 13/6/2 או בתוכניות אחרות, והאם יש בכך להשפיע בדרך כלשהיא על עצם ההפקעה. אך שני הצדדים כאחד, לא הגדירו נושא זה כמחלוקת בתביעה הנידונה. 4.3 מכתבה של גב' בן אשר ,ממלאת מקום ויועצת מהנדס העיר מיום 14.5.09 שמש כבסיס נתונים . מהמכתב עלו הפרטים הבאים : - א. מצב תכנוני - החלקות מצויות בשטח בלתי מפותח, ללא תשתיות מים חשמל דרכים וכד'. בסמוך לשטח זה היה עד סוף שנות התשעים אתר פינוי אשפה עיקרי של חיפה רבתי. ב. שימושים אפשריים - מדובר במגרשים מוגבלי בניה באזור התעשייה.תנאי מקדמי הוא תכנון וחלוקה מחדש. מבחינת השקפת משרד מהנדס העיר על האזור בכללותו ומבחינת שיקולים אורבאניים ונופיים האזור מיועד לתעשייה ברמה גבוהה ויש חשיבות לנושאים חזותיים עיצוביים. משיקולים שונים הסיכויים לאפשרות הניצול של המקרקעין לצרכי אחסנה פתוחה כשימוש ביניים עד לאישור תוכנית חדשה - כמעט אפסיים. ג. הפקעות - משרד מהנדס העיר נוקט בתכנון הדוגל בהרחבה של השטחים לצורכי ציבור. במסגרת זו פועלת העירייה במסגרת תוכניות חדשות שיופרשו מקסימום המקרקעין המותרים ללא תשלום תמורה (40%). גם במקום בו קימת תוכנית מנדטורית המציינת מקום לכבישים ודרכים, גם שם נוהגת העירייה לדרוש במסגרת תוכנית חדשה הפרשה של 40% לצורכי ציבור, שכן הצרכים היום שונים ממה שהיה נהוג בתקופה המנדטורית. מדיניות זו חלה גם על המקרקעין נשוא הדיון (ומוצאת ביטוי בתוכנית חפ/1704 ג' המצויה בשלבי תכנון מתקדמים). ד. זמינות הבניה - נכון להיום הקרקעות אינן זמינות לבניה בשל העדר פיתוח. על המקרקעין נשוא הדיון חלה מגבלת בניה, ולכן גם מסיבה זו אינן זמינות לבניה. אזור המקרקעין מסומן כאזור לתכנון מחדש וגם מטעם זה אין החלקות זמינות לבניה מיידית. האזור נמצא בתכנון מתמיד מזה עשרות שנים. מדובר באזור הנמצא בצומת דרכים שחשיבותו למערך התנועה הראשי של העיר -משמעותי. על האזור חלות תוכניות פיתוח של הנמל, הרכבת, מדיניות ארצית של פיתוח אמצעי הסעה רבי קיבולת, מנהרות הכרמל ופיתוח אזור המפרץ - לכל אלו השפעות רחבות על התכנון המערכתי המורכב ולכן ההערכה במכתב היא "ככזה אין בסיס להנחה שהמקרקעין הנדונים היו בשלב כלשהוא זמינים לבניה". שמאי בית המשפט מצטט בחוות דעתו קטע נוסף מן המכתב, שאביא אותו כאן כלשונו, בשל חשיבותו לדיון בהמשך - "מזה שנים רבות מתנהל תהליך התכנון המערכתי של מערכת הדרכים ואמצעי התחבורה השונים וברור שהליך זה ימשך עוד שנים רבות. למעשה רק בשנת 2006 אושרה תוכנית מרכז התחבורה ורכבת העמק ובכך הסתיים רק השלב הראשון של תכנון מערכת הדרכים. למעשה עד השלמת שלב זה לא ניתן היה להתפנות לתכנון הקרקעות הגובלות - הליך שאורך אף הוא שנים לא מעטות. היום אנו מצויים בעיצומו של הליך תכנון הקרקעות במסגרת תוכנית חפ/1704ג' שעדיין לא הגיעה לשלב ההפקדה. גם היום, לאחר סבב של מתווי תכנון שונים, המקרקעין שבנדון (כאן נשמטה המילה "לא", ר.ל.) תהיינה זמינות בטרם חלוף 7 שנים לפחות, בהערכה סבירה". בשל השיקולים השונים המצטברים הערכת משרד מהנדס העיר כי המקרקעין לא יהיו זמינים לבניה לפני חלוף 7 שנים. עד כאן מכתבה של גב' בן אשר. 5. גדר המחלוקת: מחקירת השמאי הממונה ומסיכומי הצדדים עולות שתי שאלות מחלוקת מרכזיות: 5.1 האם היה על השמאי להפחית מסכום השווי הסופי אליו הגיע (140,000$) סכום בשיעור של 40% ,בגין הפקעה צפויה? 5.2 האם יש לערוך את חישוב ההיוון לתקופת זמינות של 10 שנים, או 7 שנים ? יצויין כי הצדדים אינם חולקים על אחוז ההיוון שעומד על 6%. 6. שיטת השמאות: 6.1 השמאי הממונה אישר בחקירתו כי קיימות שתי גישות בשמאות : האחת, גישת ההשוואה לעסקאות קיימות, והשניה היא גישת ההיוון, שמעריכה שוויו של נכס דומה במועד שיהיה זמין לבניה, ומהוונת את ערכו להיום. (עמ' 12 לפרטיכל). 6.2 עיון בחוות דעת השמאי מטעם הנתבעת, מר וולקן, מלמד כי לבד מאמירה כללית גורפת וסתמית, לא ניתן ללמוד על שיקוליו הפרטניים של השמאי. בס' 7.6 לחוות דעתו תחת הפרק הדן בשיקולים ועקרונות בהערכת השווי ציין כשיקול "שווי נכסים דומים והתאמת השווי לנכס הנידון, תוך מתן משקל למשך זמן הדחייה עד לאישור תב"ע חדשה שתאפשר מימוש זכויות בניה במתחם". סתם ולא פרש. לא הובא בחוות הדעת כל נתון לגבי שווי נכס דומה, התאמתו לנכס הנדון, או נתון לגבי זמן הדחייה עד שיתאפשר מימוש זכויות בניה. 6.3 עיון בחוות דעת השמאית מטעם התובעים, גב' סירקיס, מלמד כי הסתמכה על עסקת השוואה שבוצעה בחלקה 17 באותו גוש, שהתבצעה בשנת 1995, בשווי של 205,000 $ לדונם (חלקה זו נמכרה בעסקה חדשה בשנת 2008). כמו כן ציינה כי מחירי מגרשים לתעשיה באזור לב המפרץ נמכרים בגבולות של 250,000$ ויותר, מבלי להתייחס לדוגמת עסקה כלשהי. 6.4 השמאי הממונה הסביר בחקירתו כי בחוות הדעת שערך, התבסס על מצבור נתונים של עסקאות שבוצעו בפועל, שתוך התאמתן למקרה ניתן להגיע למסקנתו לגבי השווי. כמו כן הסתמך גם על גישת ההיוון, כאשר לשיטתו בשתי השיטות התכנס בסופו של דבר לאותה תוצאה. (עמ' 15 לפרטיכל). הוצגה טבלה מפורטת של עסקאות השוואה שבוצעו בפועל (ס' 10 למ / 1) שעוד תידון להלן. את שווי מגרש זמין לבניה באזור לצורך שיטת ההיוון, בסס לדבריו על עסקה מיום 12.2.04 בחלקה 54 באותו הגוש, שם שולם סכום של כ-290,000$ לדונם ובהתאמה למקרקעין נשוא הדיון מצא כי שווי נכס זמין לבניה נע בגבולות של 250,000$ לדונם. (עמ' 14 לפרטיכל). 6.5 "השיטה ההשוואתית" בשמאות, המתבססת על השוואת עסקאות קרובות בזמן ובמקום תוך התאמות מתבקשות, הוכרה בפסקה כשיטה המדייקת יותר מכלל השיטות האפשריות להערכת שווי מקרקעין. "השיטה המוכחת שפלוני שילם עבור נכס דומה סכום ידוע מהווה את הבסיס הטוב והבטוח ביותר לקביעת הפיצוי בהתאם" (מתוך ע"א 161/07 שר האוצר נ' זילברשטין, אתר נבו), וראו גם ע"א 7225/03 עלי דאוד אלפתיאני' נ' מדינת ישראל, אתר נבו 21/8/05, ופסקי הדין המצוטטים שם, ס' 11). יש לתת לכן משקל משמעותי למסקנות המוסקות בדרך של עסקאות השוואה. 7. האם יש להפחית מסכום השווי הסופי אליו הגיע השמאי (140,000$) סכום בשיעור של 40% בגין הפקעה צפויה ? 7.1 הנתבעת מפנה למעשה לס' 11.21 בחוות דעת המומחה (מ / 1) שם נרשם : "שווי נכס המקרקעין שבנדון, בהתבסס על שווי קרקעות פנויות בייעוד לתעשייה זמינות לבניה, בדחייה ל-10 שנים בשיעור היוון 6%, נע בגבולות 140,000$ לדונם". בס' 11.18 לחוות דעתו מציין השמאי כי שווי נכס מקרקעין באזור, כקרקע פנויה, ביעוד לתעשייה, כזמין לבניה נע בגבולות של 250,000$ לדונם. ב"כ הנתבעת טוען כי על השמאי היה להביא בחשבון הפקעה של 40% בדרך מהפיכת קרקע מלא זמינה לזמינה, ולכן חשבונו שגוי. 7.2 ראשית אציין כי ב"כ התובעים בקשה למנוע דיון בטענה זו משני נימוקים מקדמיים, שדין שניהם להדחות : א. מטעמי הרחבת חזית- אומנם, הטענה איננה מצויה במסגרת כתב ההגנה של הנתבעת,שכן אף אחד משמאי הצדדים לא התייחס במפורש להערכה בשיטת ההיוון תוך התייחסות לנושא ההפקעה, אך מכל מקום במהלך חקירת השמאי המומחה, עלה נושא זה באריכות, מבלי שהיתה הסתייגות כלשהי של ב"כ התובעת מהרחבת חזית. כלל הוא כי משחורג בעל דין ממסגרת הפלוגתאות ללא מחאה מאת הצד השני, חל הכלל בדבר "שינוי חזית" כאילו הוספו או הורחבו הפלוגתאות לדיון. (ראו גם ספרו של אורי גורן "סוגיות בסדר דין אזרחי" מהדורה שביעית, עמ 78-79 ) (וכן ע"א 6799/02 יולזרי נ. בנק המזרחי המאוחד בע"מ פד נח 2 עמ' 145 בעמ' 151 וע"א 8168/03 ארנון נ' חשמל זועבי בע"מ, אתר נבו 8/11/09 בס' 27 לפסק הדין). ב. הלכת הולצמן- ב"כ התובעים מפנה לע"א 5546/97 הועדה המוקמית לתכנון ובניה קרית אתא נ. הולצמן (אתר נבו 12/6/01), שם נקבע כי אין לפרש את הוראות החוק באופן המתיר פיצוי בשיעור של 60% בלבד מערכה של חלקה שמופקעת בשלמותה. כאן, הנתבעת מכירה בכך שעליה לשלם את מלוא ערך החלקה. אלא שלצורך השמאות של חישוב שווי החלקה כולה היא מבקשת להביא בחשבון אפשרות הפקעה של 40% בעתיד. מקרה דומה עלה בע"א 3819/01 מדית ישראל נ. איריס אסלן (אתר נבו 27.12.04) שם נקבע על ידי כב' הנשיא ברק (דעת רוב) - " הלכת הולצמן אכן שוללת את האפשרות להפחית את הפיצוי לכדי 60% מערכה של חלקה המופקעת בשלמותה. אך אין בה כדי לשלול אפשרות כי יפקע ללא תמורה חלק משטחה של חלקה. הסיכוי כי תתבצע הפקעה חלקית כזו ללא תמורה מופנם, באופן עקרוני, במחיר השוק של הקרקע. נתון זה נלקח בחשבון בהערכה שמאית של שווי המקרקעין לצורך אומדן הפיצויים. אין ללמוד מהלכת הולצמן כי על בית המשפט להתעלם מנתון זה בבואו להעריך את שווי המקרקעין". לפיכך, גם דין טענה זו להדחות. 7.3 ברור מחוות דעת השמאי ומהסבריו במהלך חקירתו כי הסתמך הן על עסקאות השוואה, והן על שיטת ההיוון, כדי לקבל את התוצאה של סכום פיצויי ההפקעה. 7.4 עסקאות השוואה השמאי הממונה צרף טבלה, בעמ' 10 לחוות דעתו המפרטת עסקאות להשוואה תוך ציון החלקה, מועד העסקה, ושווי מ"ר בדולר. העסקאות תמוספרנה מ-1 עד 10. המומחה מציין כי פלט עסקאות להשוואה שהתקבל ממנהל מס שבח מלמד כי נעשו מעט מאוד עסקאות לרכישת קרקע במהלך השנים החל משנת 2000 בגוש הרלוונטי והרוכשים היו פרטיים או ציבוריים (ס' 11.19 , 11.20 לחוות הדעת מ / 1). המומחה ציין כי בדק כל עסקה לגופה. (עמ' 12 לפרטיכל). לגבי עסקאות ההשוואה, המצויות באותו המתחם, ציין המומחה כי מחיר העסקה כפי שנעשה גילם את סיכון ההפקעה של 40%. (עמ' , 13 12 לפרטיכל, עמ' 16, עמ' 22 לפרטיכל). עסקה מס' 5 - מיום 2.1.08, חלקה 17 באותו הגוש - מחיר לדונם של 164,000$. העסקה נעשתה לאחר ההפקעה, לגבי זכות התביעה מהנתבעת, אך קבלתי את עמדת השמאי כי זו עסקה לכל דבר והיא משקפת את מצב השוק. (עמ' 19 לפרטיכל). עסקה מס' 6 - מיום 19.12.2001 חלקה 19 באותו הגוש - מפלט מס שבח עלה כי המחיר היה 169,000$ לדונם. ב"כ הנתבעת טען כי מדובר בטעות במחשב מס שבח שכן כעו"ד מעורב בעסקה ידוע לו שהיתה מכירה של חלקה נוספת באותו חוזה. מאחר והחוזה האמור לא הוצג בפני השמאים ואף לא בפני התובעים בשום שלב, לא הותרה הצגתו במעמד חקירת השמאי. הותרה הצגת טבלה, נ / 1 שהועברה לעיון שמאי בית המשפט, אך גם שם יש התייחסות בתמורה לחלקה 19 בלבד, כאשר את השוני בנתוני השטח ייחס השמאי לטעות סופר, כפי שמצא לדבריו גם בחלקות אחרות. עסקה מס' 1 ,2- חלקה 89 בגוש 10903 (מכר ללא תמורה), כאשר מס שבח העריך את העסקה בסכום של 428,000$ לדונם (בוצע מכר של 203 מ"ר בלבד). לגבי חלקה 98 באותו הגוש, חלקה זמינה, שולם סכום של 150,000$ לדונם (כאשר על חלק מהשטח יש מבנה, אך לא הוכח כי ניתן ערך כלשהו לחלק הבנוי). (עמ' 20 לפרטיכל). השמאי לא יכול היה להסביר את הפער בין הסכומים, וציין כי חלק מהעסקות נעשות בחדרי חדרים, ולכן דרכו להתעלם מעסקאות קיצוניות. (עמ' 20 לפרטיכל). עסקאות מס' 3,4 - חלקה 23 בגוש 11656 מיום 28.11.05, מחיר לדונם של 109,000$. עסקה מס' 10 - חלקה 29 גוש 11658מיום 24.1.06 -מחיר לדונם 50,000$. עסקאות ההשוואה הן עסקאות שבוצעו בפועל, מגלמות כבר בתוכן את סיכון ההפקעה של 40% ,משתרעות בטווחי סכומים מסויימים,מספרי הקיצון לא ניתנים להסברה באפשרויות העומדות בפני השמאי, אך סקירתו מכילה מידע מספיק שיש בו את הסבירות כדי להסיק מתוך עסקאות השוואה על שווי לדונם בסכום מקורב ל140,000$. עסקאות 7-9 - מדובר בשמאות של חלקה קרובה ע"י שמאי אחר מיום 22.5.02 חלקה 22 באותו הגוש (עסקת הפלר), שם שטח של 1399 מ"ר הוערך על ידי השמאי כשווי חלקה בסכום של 175,000$ (הנגזרת לדונם היא 125,000$ ) וכן עבור שימוש חורג בתקופת הביניים סך של 104,000 $ (הנגזרת לדונם 74,339$). קביעת השמאי נשארה תקפה בפסק דין של בית המשפט העליון. (ע"א 1168/07). אם נקח את הסכום של 140,000$ היום, נוסיף לו ריבית שנתית של 6%, נגיע לפי חישוב מקובל בעוד 10 שנים לסכום של 250,000$. השמאי הממונה בקש להראות כי לא רק שמסקנתו סבירה בכיוון "מלמטה למלה" אלא שהיא נכונה גם בכיוון ההפוך, ולכן פנה גם לשיטת ההיוון. 7.5 שיטת ההיוון: לגבי מכר חלקה 54 מאשר השמאי כי לא היתה פעולה של הפקעה ולא קדמה למכר פעולה של איחוד וחלוקה. (עמ' 13 לפרטיכל). התמורה בפועל היתה לפי 290,000$ לדונם. בשיטת ההיוון ובהתאמה קובע השמאי כי בעבור המקרקעין ניתן לקבל בעוד 10 שנים סכום של כ-250,000$ לדונם, כחלקה זמינה לבניה, ולכן ערכם היום הוא סדר גודל של 140,000$. ב"כ הנתבעת מבקש להחיל על חלקה 54 את מכתבה של גב' בן אשר לענין מדיניות ההפקעה, וזאת על מנת להראות כי חוות דעת השמאי שגויה, שכן היה עליו להביא בחשבון כי בעתיד תהיה הפקעה של 40%, ולהפחית את הסכום העתידי בהתאם. ב"כ הנתבעת מבקש להתבסס בטיעונו על זהות בעתידן של חלקות המקרקעין נשוא הדיון ועתיד חלקה 54. אלא שלזהות כזו לא הונחה כל תשתית ראייתית. א. לא הוצג בפני כמוצג מכתבה המלא של גב' בן אשר, אלא הובא כציטטות בלבד, בחוות דעת השמאי. לכן אין בפני את היריעה כולה. ב. מתוך הציטטות המובאות מן המכתב, אין אמירה או התייחסות ספציפית לחלקה 54 המלמדת כי לחלקה דין דומה כשל המקרקעין נשוא הדיון. ג. החלקה מרוחקת במידה ניכרת מהמקרקעין נשוא הדיון. ד. לא הוצגו תוכניות הפיתוח החלות על חלקה 54, אם בכלל, לא הוצג האם אזור חלקה 54 מיועד לדרך, כביש או לצורכי ציבור, אם בכלל, בעוד שחלקות המקרקעין נשוא הדיון נכללו בתוכניות פיתוח כחלק ממרכז תחבורה ומסילת ברזל, וכאזור שירותים עירוניים וממשלתיים. ה. לא הוצג האם גב' בן אשר שהתייחסה למדיניות ההפקעה כיוונה בדבריה גם לאזור של חלקה 54, שנראה כאזור שכבר מבונה. (ראו תמונה חלקית בחוות דעת גב' סירקיס) ו. מחוות דעת השמאי עולה כי האזור זמין לבניה, דהיינו לא הוכח ולא נטען כי אזור חלקה 54 כפוף לתנאי כלשהוא של איחוד וחלוקה להבדיל מהמקרקעין נשוא הדיון. ב"כ הנתבעת מתייחס בסיכומיו לאפשרות כללית של הפקעה של עד 40% במסגרת תוכנית איחוד וחלוקה. כאמור, לגבי חלקה 54 לא נטען כי אף היא כפופה לתוכנית איחוד וחלוקה. לפי חקירת השמאי, אין לגביה כל תנאי כזה. בנוסף, הפקעה של עד 40% במסגרת תוכנית של איחוד וחלוקה, בדרך כלל מתאזנת על ידי פיצוי הנפגע באחוזי בניה מוגדלים או השבחת ייעוד המקרקעין.(עעם 5839/06 אלפרד בראון נ. יו"ר הועדה המחוזית לתכנון ובניה מחוז המרכז (אתר נבו, 25.9.08) ס' 15 לפסק הדין.) ז. גם אם מדובר במכתב בן אשר על סבירות הפקעה, וגם אם תאמר שיש בו התייחסות למכלול האזור ,(מה שלא הוכח) ,עדין סבירות איננה ודאות, והסבירות יכולה להיות בהסתברות שונה לגבי אזור כזה או אחר. יש לזכור כי מסכום העסקה בפועל של 290,000$ לדונם, הוריד השמאי סכום של 40,000$ וראה את שווי עסקה של דונם זמין לבניה כסך של 250,000$. ח. בפרוטוקול הדיון שהתקיים בעת ביקור במקום בפני השמאי הממונה,(ת / 2) הציג שמאי הנתבעת עסקאות במתחם וקבע כי השווי הוא בין 40,000$-130,000$ לדונם בתחום הלא זמין ובתחום הזמין הוא 200,000-250,000$ כאשר הצפי לזמינות הקרקע הוא כ-10 שנים. שמאי הנתבעת לא ציין כל צורך בהפחתה של 40% מטעמי הפקעה, לא לגבי אף אחת משתי הקבוצות שציין,ואם היה סבור שכך יש לעשות, חזקה שהיה מציין זאת בפני השמאי. (עמ' 7 לפרוטוקול ת / 2). ואף יותר מכך. שמאי הנתבעת מציין בדיון בפני השמאי הממונה כי עסקאות בקרקע זמינות הן לאחר הפקעה של בין 35%-40% ומחירן הסביר הוא 250,000$. (עמ' 8 לפרוטוקול ת/2). אומנם, השמאי לא ציין במפורש את המפורט לעיל, במהלך חקירתו הנגדית, אך תשובתו סבבה סביב הציר של הסתמכות על עסקאות ההשוואה, המגלמות בתוכן כבר את סיכון ההפקעה ועל כך שחלקה 54 נמכרה ללא הערה על הפקעה, ללא צורך באיחוד וחלוקה, ובסביבת העסקאות של חלקה 54 לא היתה הפרשה לצורכי ציבור. (עמ' 13 לפרטיכל). מכאן, שבנסיבות התשתית הראייתית הקיימת בפני מותר וסביר להניח כי בעסקת שוק בין מוכר מרצון לקונה מרצון לגבי חלקה 54 יצאו הצדדים מהנחה שאין הפקעה או שסבירותה נמוכה במיוחד. בודאי שלא ניתן לקחת כמובן מאליו , ללא שמץ של הוכחה, את ההנחה כי בחלקה 54 הניחו הצדדים לעסקה הפקעה בשיעור של 40%, על בסיס מכתבה של גב' בן אשר, שנכתב למעלה מחמש שנים לאחר ביצוע העסקה בחלקה 54. סבירות שווי המקרקעין כ-250,000$ לדונם נטו זמין לבניה, מקובלת על השמאי מטעם הנתבעת כפי שעולה מפרוטוקול הדיון בפני השמאי הממונה וגם מתחזקת מהחישוב בכיוון ההופכי, דהינו "מלמטה למעלה" , כפי שנעשה על בסיס נתוני עסקאות השוואה היום, בריבית 6% שנתית, לתקופה של 10 שנים מהיום. 7.6 המסקנה המתבקשת, לכן, כי אין להפחית מסכום השווי אליו הגיע המומחה בחוות דעתו (140,000$) סכום בשיעור של 40% בגין הפקעה צפויה. 8. האם חישוב ההיוון צריך להיות לתקופת זמינות של 7 שנים ? 8.1 אקדים ואציין כי לא מצאתי לנכון לשנות מקביעתו של השמאי הממונה בענין זה. 8.2 מכתבה של גב' בן אשר פרט את מכלול הבעיות הכרוכות בתכנון המתחם. עוד מציין מכתבה את העובדה שהליך התכנון מתנהל משך שנים רבות, ועוד ימשך שנים רבות. רק בשנת 2006 אושרה תוכנית מרכז התחבורה ורכבת העמק ובכך הסתיים רק השלב הראשון של תכנון מערכת הדרכים. היום נמצא בעיצומו הליך תכנון הקרקעות (חפ/1704ג' )שעדיין לא הגיע לשלב הפקדה. גב' בן אשר העריכה כי לאחר סבב של מתווי תכנון שונים לא תהיה זמינות מקרקעין בטרם חלוף 7 שנים. 8.3 השמאי הממונה סבר כי מדובר בתקופה של 10 שנים לזמינות בניה, שכן מעבר ל-7 שנות התכנון הביא בחשבון עוד 3 שנים של פיתוח סביבתי, הדרוש לתחילת בניה. השמאי מציין כי מתוך נסיונו לא נראה לו שהוא יכול להסתמך על הערכת העירה שמדובר ב-7 שנים בלבד. (עמ' 22 לפרטיכל). 8.3 מצאתי לנכון לקבל את קביעת השמאי הממונה בענין זה. הכלל הוא כי על מנת שבית המשפט יסטה מחוות דעת מומחה שמינה יש צורך בנימוקים כבדי משקל ובסיבה בולטת מדוע שלא לאמץ את חוות הדעת (ע.א. 293/88 חב' יצחק ניימן להשכרה בע"מ נ. מונטי רבי אתר נבו 31/12/88) קביעה שאומצה גם בע"א 3056/99 שטרן נ. המרכז הרפואי על שם חיים שיבא אתר נבו 4/2/02) - "משממנה בית המשפט מומחה על מנת שחוות דעתו תספק לבית המשפט נתונים מקצועיים לצורך הכרעה בדיון, סביר להניח שבית המשפט יאמץ ממצאיו של המומחה אלא אם כן נראית סיבה בולטת לעין שלא לעשות זאת. אכן עד מומחה כמוהו ככל עד - שקילת אמינותו מסורה לבית המשפט ואין בעובדת היותו מומחה כדי להגביל שקול דעתו של בית המשפט. אך כאמור לא ייטה בית המשפט לסטות מחוות דעתו של המומחה בהעדר נימוקים כבדי משקל שיניעוהו לעשות כן". לא מצאתי כי בנסיבות הענין יש מקום לסטות מקביעת השמאי הממונה. 9. לסיכום: 9.1 חלקות המקרקעין הוערכו כרצף אחד,שכן כולן באותה בעלות. אין לכן משקל לנימוק שמאי הנתבעת כי חלקה 11 אינה רגולרית ולכן לא ניתן לממש בה זכויות בניה. 9.2 השמאי המומחה נחקר על חוות דעתו, וקביעותיו לא נסדקו במהלך החקירה שכנגד. 9.3 יש לכן לצאת מהנחה כי שווי דונם לצורך פיצויי הפקעה הינם בסכום של 140,000 $. למקרקעין כולם שווי הפיצוי הוא בסך של 649,740 $. 9.4 התובעים קבלו במסגרת הסכום שאינו שנוי במחלוקת סכום של 464,100$ על פי השער היציג במועד ההפקעה ביום 22.12.05 שהיה 4.6210 לדולר אחד. 9.5 התובעים היו אמורים לקבל כפיצויי הפקעה סכום נוסף של 185,640 $, שהיה צריך להיות מוערך בשקלים, נכון למועד התשלום של פיצויי ההפקעה , לפי שער יציג של 4.6210 ₪ לדולר אחד, ובסה"כ סכום נוסף של 857,842 ₪. בהנחה שמועד התשלום היה אמור להיות לא יאוחר מיום 27.3.08,(כך לפי ההסכם) נושא הסכום הצמדה וריבית לפי ס' 8 (א) לחוק לתיקון דיני הרכישה לצורכי ציבור התשכ"ד 1964 מאותו מועד ועד לתשלומו בפועל. (לעניין תחולת חוק זה על הריבית וההצמדה, ראו ע"א 7225/03 עלי דאוד נ' מדינת ישראל, אתר נבו 21/8/05, ע"א 3781/07 אליהו נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה, אתר נבו 31/5/09). 9.6 הסכום ישולם לידי ב"כ התובעים בתוך 30 יום מהיום. 9.7 כמו כן תשא הנתבעת בשכ"ט ב"כ התובעים בשיעור של 7.5% מהסכום המשולם, + מ.ע.מ וכן בהוצאות התובעים בגין נשיאה בשכר טרחת מומחה בית המשפט, שכר השמאית מטעמם כדי 10,000 ₪ + מ.ע.מ, וכן החזר אגרת משפט, כשסכומים אלו נושאים הפרשי הצמדה וריבית כדין מתאריך הוצאת הקבלה על תשלומם ועד היום. הסכומים ישולמו בתוך 30 יום מהיום. הפקעהמקרקעיןקרקעות