תיקון תקנון בית משותף בעניין שימוש אסור בחנות

קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא תיקון תקנון בית משותף בעניין שימוש אסור בחנות: 1. המבקשות, או ליתר דיוק המבקשת 1, הינה בעלת חנות ברח' ילין מור 6 תל-אביב. הבניין בו נמצאת החנות רשום כבית משותף על פי חוק בתים משותפים והחנות היא אחת מיחידות המשנה שבו. על כל יחידות המשנה, לרבות זו שבבעלות המבקשת, חל תקנון מוסכם שנרשם על פי הוראות חוק בתים משותפים ב-12.5.76 ותוקן ביום 15.10.93. הוראות התקנון המתוקן שנכנסו, כאמור, לתוקף ב-1993 אסרו את השימוש בחנות למטרת בית מלאכה, "מוסך לכלי רכב מכל סוג שהוא" ו/או למטרת ניהול מסעדה או דיסקוטק. המבקשת רכשה את זכויות הבעלות בחנות מהמשיבה 1 ב-15.5.99, היינו בעת שהתקנון המתוקן, האוסר את השימוש הנ"ל, היה בתוקף. על אף זאת הפעילו המבקשות בחנות מוסך לתיקון תקרים והחלפת צמיגים. לבקשת המשיבה 2 הוצא ע"י המפקח על בתים משותפים (ב-26.10.99) צו מניעה האוסר על המבקשות להמשיך ולנהל את העסק הנ"ל. בתחילה לא צייתו המבקשות לצו. רק לאחר שננקטו נגדן הליכי בזיון בית משפט חדלו הן מהשימוש ה"אסור" בחנות. עם זאת המבקשות לא "הרימו ידיים". הן פנו לבית המשפט, בתובענה שבפני, בעתירה להצהרה לפיה תיקון התקנון של הבית המשותף נעשה (ב-1993) תוך שימוש שלא כדין ביפוי כוח משנת 1977 ועל כן יש למחוק את התיקון, האוסר את השימוש הנ"ל בחנות, מתקנון הבית המשותף הרשום בלשכת רשם המקרקעין. העתירה הופנתה נגד המשיבה 1, אשר ממנה רכשה המבקשת את החנות ונגד המשיבה 2 שהינה בעלת כל יחידות המשנה בבניין, למעט היחידה שנרכשה ע"י המבקשת. יפוי הכוח הנוטריוני אותו תוקפות המבקשות ועותרות להצהרה על בטלותו, נחתם ב-1977 ועל פיו הסמיכה המשיבה 1 שהיתה אז בעלת החנות, את מנהלי משיבה 2 לפעול בשמה (כבעלת אחת היחידות בבית המשותף) לשינוי או תיקון תקנון הבית המשותף. תיקון התקנון שנעשה, כאמור, ב-1993 ע"י המשיבה 2 התאפשר תודות להסכמת כל בעלי יחידות המשנה בבית המשותף, היינו המשיבה 1, שהסכמתה ניתנה ע"י מנהלי משיבה 2 על פי יפוי הכח שקיבלו ממנה והמשיבה 2 עצמה שבבעלותה כל שאר יחידות המשנה בבית המשותף. טוענות המבקשות כי יפוי הכח, בו עשתה המשיבה 2 שימוש ובאמצעותו תוקן התקנון באופן שאסר על ניהול עסק של מוסך או בית מלאכה בחנות, הינו פגום אם בשל העובדה כי נעשה בו שימוש 16 שנה לאחר שנחתם ע"י המשיבה 1 ואם מטעמים אחרים. 2. עם פתיחת הדיון הסכימו ב"כ הצדדים לוותר על הבאת ראיות וחקירת מצהירים, למעט מספר מסמכים שהוגשו בהסכמה, וביקשו לסכם טענותיהם בכתב. נעתרתי לבקשתם והוריתי למזכירות להעביר אלי התיק לעיון ומתן פסק דין עם הגשת הסיכומים ולא יאוחר מ-1.6.01. בשל תקלה משרדית, הגיע התיק ללשכתי רק ב-15.11.01, ללא סיכומיה של המשיבה 1, אשר בא כוחה ויתר, כנראה, על הגשתם. מטעם זה ניתן פסק הדין בתובענה זו באיחור מה והתנצלותי נתונה לצדדים על כך. 3. טוען ב"כ המבקשות בעתירתו ובסיכומיו, כי יפוי הכוח בו מדובר עבר מן העולם ותוקפו פגע לאחר שחלפו 10 שנים מיום נתינתו. השימוש בו, היינו תיקון התקנון באמצעותו, נעשה כ-16 שנה לאחר מכן (ב-1993) ועל כן לא היה לו כלל תוקף. לדבריו, על אף שיפוי הכוח הוכתר "בתואר" יפוי כוח בלתי חוזר, אין הוא כזה על פי תוכנו ומהותו. משכך, פוקע, כאמור, תוקפו לאחר 10 שנים ולא ניתן לרשום באמצעותו פעולה כלשהי בלשכת רישום המקרקעין, מכוח הוראת ס' 6 (א) לחוק להגנת רכוש מופקד 1964. 4. עיון בנוסחו של יפוי הכוח ובתוכנו מביאני למסקנה כי אין לקבל את טענת המבקשות בענין זה. מדובר, ביפוי כוח בלתי חוזר, או בלתי הדיר, כפי שצויין בכותרתו ותוכו אכן כברו. יפוי הכוח ניתן לשם ביצוע מטרה ספציפית ומוגדרת אחת. לאפשר למשיבה 2, שהיתה בעלת רוב מכריע של יחידות המשנה בבית המשותף, לתקן את תקנון הבית המשותף כדי להגביל השימוש ביחידה היחידה שלא היתה בבעלותה ולהגן, ע"י כך, על זכויותיה כבעלת שאר יחידות המשנה בבית. באופן זה ביקשה המשיבה 2 להבטיח שביחידה היחידה בבניין שהיא מכרה, לא ינוהלו עסקים כמו מוסכים, בתי מלאכה, בתי אוכל או דיסקוטקים, אשר יהוו מטרד לשאר דיירי הבית המשותף, או לשוכרי היחידות בבניין, שרובם ככולם מנהלים בהן משרדים. העובדה שהמשיבה 2 דאגה לקבל את יפוי הכוח הבלתי חוזר מיד או סמוך לאחר שהעבירה את זכויותיה בחנות למשיבה מס' 1 מצביעה על כוונתה ורצונה להגביל, כאמור, את השימוש בחנות ובכך למנוע מטרדים משאר דיירי או שוכרי היחידות בבניין. אין כל פסול בכך ובתנאי שהגבלת השימוש ו/או תיקון התקנון נעשו בהסכמה. חתימתה של משיבה מס' 1 על יפוי הכוח הבלתי חוזר בפני נוטריון ציבורי אכן מצביעה על הסכמה כזו מצידה. יפוי הכוח הבלתי חוזר ניתן, איפוא, למשיבה 2 לשם ביצוע השינוי בתקנון שיאפשר את הגבלת השימוש בחנות ובכך, להגן על זכויותיה של המשיבה. על כן צויין ביפוי הכוח במפורש כי: "יפוי כוח זה הוא בלתי חוזר ואינו ניתן לביטול כי נתקבלה תמורה מלאה עבורו". תוכנו של יפוי הכוח ונוסחו אכן מצביעים על המטרה עבורה הוא ניתן, היינו להגן על זכויות המשיבה 2 כאמור לעיל. אך טבעי הוא ומתבקש, כי בנסיבות כאלה יימסר למשיבה 2 יפוי כוח בלתי חוזר, שכן הוא נועד להגן על זכויותיה, כאמור, לתקופה בלתי מוגבלת בזמן. ככזה אין הוא מתבטל ואין תוקפו פג מכוח הוראת סעיף 14 ב' לחוק השליחות ואין להחיל עליו את הוראת סעיף 6 (א) לחוק הגנת רכוש מופקד 1964, שכן הוראה זו (בדבר הגבלת תוקפו של יפוי הכוח לתקופה של 10 שנים בלבד) חלה על יפויי כוח "הניתנים לחזרה" בלבד ולא על יפויי כוח בלתי חוזרים או בלתי הדירים. 5. עינינו רואות, איפוא, כי יפוי הכוח הבלתי חוזר ניתן על ידי המשיבה מס' 1, בעליה של החנות לשעבר, למנהלי המשיבה 2 כדין. עצם החתימה על יפוי הכוח על ידי המשיבה 1 בפני נוטריון ציבורי מצביעה, כאמור, על קיומה של הסכמה מצידה בעת חתימתו ב-28.3.77. העובדה שב-1983 נרכשו מניותיה של המשיבה 1 על ידי תאגיד אחר, אשר מנהלו לא ידע כלל על קיומו של יפוי הכוח הבלתי חוזר, אינה מעלה ואינה מורידה ואין בה כדי לשלול את תוקפו של יפוי הכוח או את "אי הדירותו". 6. אשר על כן אני דוחה את עתירת המבקשות. המבקשות (שתיהן יחד וכל אחת מהן לחוד) ישלמו למשיבה מס' 2 את הוצאות המשפט ושכ"ט עו"ד בסך -.15,000 ₪ בצירוף מע"מ ובצירוף ריבית והפרשי הצמדה כחוק מהיום עד התשלום בפועל. אין צו להוצאות לזכות המשיבה מס' 1 שכן היא נמנעה מהגשת כתב סיכומים על אף שנדרשה לעשות כן. תקנון בית משותףמסמכיםבתים משותפים